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樓換樓之抉擇。三房平價有乜盤?(答) Home Blogger

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將現居轉按就要放棄hibor plan,真係令人唔捨得。如果你唔係要再用九成上會買三房,真係會因現居咁大cushion位而大膽試下租比人。不過你按出去而家都係比2.15%年息,以現時借貸額都係每月比多千餘蚊息。而最大原因莫過於你要再九成上會買三房,如果唔將現居申報投資用途,咁你係買三房時就要申報你有兩間自住樓。其實一對夫婦有兩間自住係可以的。做二間自住七成上會銀行一般都會接受(第三間自己就唔可以)。但係要做九成就難講,答案會因金管對按揭之鬆緊而變動,如有人知動態請說明。

 

現時如你持有一個或以上未完成償還按揭的物業,供款與入息比率上限由現時的五成,下調至四成。即我地成日會用開既負擔比率要用40%計先得。另外物業超過600萬不能用按揭證券公司做二按(即上九成),及買入單位超過700萬只借貸一半。種種措施你要留意。

 

再講點計budget,如買入550萬物業做九成上會,即借5.0mil。用現息率每還一萬可借2.65mil計算,你約每月要還$18800供款。緊記此數係預你分30年還,45歲人仕或樓齡超過25年要每月預還多些少。你地將現自住單位按揭加埋新買三房一齊還,每月$18800+6000~$24800,剛好符合供款與入息比率四成上限之要求,換言之已盡用彈藥。

 

睇開諗樣網都知筆者唔贊成咁做,就當你有$12000蚊租收都唔想你去得太盡,第時有寶都執唔到。如果居屋你接受到,何不搵些舊些少而在市區邊陲之三房? 有幾個屋苑筆者到過,亦是可以的。

 

 建築呎數最近成交(萬)
九龍灣麗晶花園623 (*居屋, 30年樓)408
青衣美景花園(只限少數座的D/E室)699380
荃灣荃景花園615呎(新鴻基樓)378
元朗蝶翠峰 799450
荃灣樂悠居753呎(傳說之窮人思物)420
黃大仙啟德花園756呎 *居屋430

 

如果可以住村屋,可留意下大圍附近,要駁程車先到港鐵站。至於上示如荃景花園,更是月內由筆者朋友買入的! 當然你見到以上例子有不同弊處,但慳返一百萬可令你輕鬆一點。

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由居屋步向私樓之法第二集(答) Home Blogger

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如果你們賣出居屋,接受政府房屋資助的福利便告終。公屋可以綠表上居屋,但賣左居屋後十年,除非年老及無依,否則想「入番」公屋都幾難。筆者在此情況下都建議你賣居屋,原因是家庭負擔大令讀者儲蓄能力少,賣樓獲得280萬多於十年家庭儲蓄,此舉可改變一生。

 

「焗賣」同「焗坐」

至於是「焗賣」,原因是不靠此舉,讀者撫心自問,如非樓房槓桿做成世都未能儲得此數目。其實賣樓決定可輕易決出,反而諗樣想道出重點是,賣完樓後讀者要「焗坐」。因為環顧香港都好少私樓平過三百萬,如讀者賣出2.8mil樓房又「細細地」用部份資金再買番間私樓收租,此行徑只令讀者在旺市「套現」、但不能「獲利」。讀者有未補價居屋,可視為擁有約6成業權的一間私樓,賣了此「6成居屋」後又買回同樣價值私樓,令自己暴露在市場的風險無減低,能獲好處只係同政府講拜拜,以後買樓就買足「百份百業權」。正因為讀者當然想套現之餘又獲利,那一定要買平價於原本「六成居屋」的私樓,即少於2.8mil,在此市況,唔係咁易搵到,即係要「焗坐」。

 

當然賣左樓就咁「裸等」,即任sir提及的「沽空樓市」,行為十分危險。在課堂上引述了新書中一個case表明。由2010年至今,諗樣眼見不少人盡賣樓房而向我查詢有何投資,都係勉強買些債券同ETF「頂住檔」,問返事主都係一句:「早知咪鬼賣樓啦!」所以諗樣為大家建議一個「十年儲蓄」的賣樓法則,再在早前文章提謝你賣左間五百萬既樓,不妨入番間三百萬,等於「買住半間樓」(詳見書樓換樓Q22: 買住半間樓先咁騎呢?)。講返本案讀者,由於賣出已是2.8mil樓房,再向下行已「退無可退」,所以要「焗住裸等」。

居屋 步向 向私 私樓 樓之 之法 法第 第二 二集 Home Blogger
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利字當頭:租樓與買樓之爭議

1 : GS(14)@2016-03-31 13:49:38

「租樓好還是買樓好?」這個爭議,我一直都覺得是香港投資文化中,最怪異的現象。單計算居住成本,租和買基本上沒分別。居住永遠都是一項支出,就算自置物業;供樓的利息支出又或者implicit rent,都是支出。只是過去半個世紀大多數日子,資產價格不斷上升;所以持資產的人,某程度上對沖了貨幣購買力被剝削帶來的損失,表面上「賺住又賺錢」。但總不可以假設沒買樓的人,儲蓄都是現金;買股票保值,也是香港的風俗。傳統投資智慧叫人要分散風險。假如全副身家放在同一件事上,風險更高。但分散風險也有代價的;風險水平越低,潛在的回報也越低。許多人覺得自己不會看錯,所以明知未必賺,也選擇一注獨贏。「博一鋪」沒有問題,但要知代價。炒股,多數都是現金來往,就算輸光老本,伏驪幾年又可再戰。現金投資物業,風險也不會很高。可做按揭的人,要知高回報是槓桿而來,要是樓價跌,損失也以倍數計。許多人認為樓價長遠必升,in the long run we are all dead!聯儲局未加息,可能你已失去工作和收入,市場上妖股當道,甚至有些傳統藍籌也「伏味濃」。當下是一個令投資者氣餒的時代;爭議,也不是在股、樓,或者租、買。無論手上持有甚麼資產,重點是我們怎樣管好收支,以免要為生計被迫低位套現,也有子彈趁低吸納。利世民
http://www.facebook.com/leesimon.hk本欄逢周二、四刊出





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利字 當頭 租樓 樓與 與買 買樓 樓之 爭議
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