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自住篇︾評估通勤動線與財務 三十歲前變身有殼族 上班族四大心法 輕鬆晉升捷運宅主人

2012-05-21  TWM

對於自住客來說,方便但價格較貴的捷運宅是又愛又恨的選擇,因此選捷運宅自住時,得將財務和通勤習性交 叉評估,找出適合自己而且負擔得起的好房。

撰文•李建興

「買房跟著捷運走!」這是所有購屋者都知道的常理,但無奈的是,正因為大家都想逐捷運而居,拱高了捷運宅 的價位。以台北市來說,近捷運的住宅,平均每戶比非捷運概念的多出近二百萬元,對於平均月薪只有四萬元的上 班族來說,等於要不吃不喝多熬個四年才夠。也難怪,自住客總是感嘆:「台北居大不易,捷運居更不易!」

李氏 心法1:下一站幸福法退一步尋找    專攻價差甚大的好站但同樣是薪水一族,李美華(化名)卻能以微薄的薪水,在不到三十歲時,就成了捷運宅的主人。

最令親朋好友羨慕的是,她沒有其他額外的投資,亦非家有恆產,憑著「買對房子」,以房養房,短短五年在北、高兩地先後購置了三套捷運宅。她的經驗,讓所有想買捷運宅的自住客,都不再幻滅!

出身南部的李美華,初入社會時就北上工作,二○○三年因為要結婚,原本各自租屋的小兩口,決定拿出每月的 租金來繳房貸,許給自己一個安身立命的未來。但由於她和先生都在台北市上班,又都沒買車,因此一開始全鎖定 交通便利的台北市中心看房。

偏偏新房子除了夫妻兩人,準婆婆也要入住,最起碼要三十多坪才夠,儘管時值房市最低迷時期,算算總價就要 逼近千萬元,這對於合計月收入才五、六萬元的夫妻倆來說,可謂沉重不已。

傷透腦筋之際,曾有幾度同事極力勸說,要她乾脆放棄買房,省下錢買輛車繼續租屋通勤。但她和先生認為,買 房可以增值,買車卻只能眼巴巴地看著財產消失。因此他們仍堅持買房,而通勤的替代方案就是買在捷運旁,然後 放寬範圍,「用空間壓低房價,再用捷運縮短通勤時間。」於是,從未買過房的李美華,就和先生攤開了捷運地圖,像圈地遊戲似地,先畫出幾個最想入住的捷運站。

擁有強烈地域觀的李美華總認為「縣不如市」,起初他們只選定台北市最邊陲站,如龍山寺、古亭和景美,但錯 估情勢的小兩口發現,原來就連最市郊的捷運宅,每坪動輒二、三十萬元的行情,也不是他們買得起的。於是原本 很排斥入住新北市,礙於現實,只好轉往新北市的捷運第一站看房。

退一步,果然海闊天空,一出台北市,房價足足少了五成,搭捷運也不過只差一站,還不到三分鐘,房價卻足以 讓小夫妻少奮鬥好幾年,令他們直呼:「下一站幸福!」不過,既然退守到新北市,李美華就堅持要買在通勤最方 便的地點。

當時她和先生鎖定的是板南線的江子翠、新埔,中和線的頂溪、永安市場,以及新店線的大坪林及七張站。精明 的李美華發現,這些點看似都很接近台北市區,卻暗藏玄機。她發明了一套﹁大富翁法則﹂,也就是像小時候玩大 富翁遊戲般地,依照捷運圖數站,這一數,李美華發覺,新埔、頂溪到達台北車站只要四、五站,但大坪林卻足足 要八站,於是新店線就在第一輪賽局中淘汰了。

李氏心法2:大富翁數站法鎖定通勤終點    選擇方便的黃金線在決定買永和還是買板橋時,李美華再使用了大富 翁法則的﹁進階版﹂。

由於自己上班的地點在市政府站,而先生則在善導寺站,再加上平日小夫妻最愛到西門町逛街,她各自數了從新 埔以及從永安市場到西門、善導寺和市政府的站數,李美華發現雖然兩者各有千秋,但搭中和線都要轉乘,而一轉 乘就得多耗二至五分鐘。因此只要一遇轉乘的站,依她的﹁大富翁法則﹂就得多加兩站,這麼一來,板南線成了他 們的首選。

敲定了板橋後,李美華循著仲介的腳步看了幾間房子,一開始他們只鎖定緊鄰捷運站的物件,但後來發現捷運站 口的房子還是「貴森森」,而且出入複雜,並不特別適合自住客。於是她又放寬範圍,到距出口稍遠的地區找房,但經實際測試,發現步行五到七分鐘,是自己能夠接受的最大極限,「再遠,就算我可以忍,等到未來要脫手時,別的買家也未必肯!」

李氏心法3:七分鐘求保值法實地走訪    切莫超越距離極限於是,李美華就在新創的「七分鐘求保值」原則下,再縮小看屋範圍。經過幾輪淘汰賽,去蕪存菁,目標越來越明確,最後選定離新埔捷運站步
行六、七分鐘的中古大樓。由於介入時點低,再加上層層把關,讓這間好房十分保值,他們以每坪十五萬元進場,目前同一棟大樓行情已近四十萬元。

後來,她開始嘗試投資,並且都在捷運旁。自住客出身的李美華只鎖定住宅,因為她認為,只有自住客最懂自住客,捷運族最了捷運族,將心比心,一定能選到增值好房。

○八年,正值高雄捷運開通,由於考慮到台北的房子投資不起,而先生又是高雄人,在地緣關係下決定投資高雄
。但深諳「下港人」習性的先生提醒她,高雄人並不習慣搭乘大眾運輸工具,除非捷運機能發揮到淋漓盡致,因此
同樣買捷運房,一定得拋開台北思惟。

李氏心法4:因地制宜法

順意民情    彈性調整選房標準南下選房,李美華的尺度變緊,距離捷運站口七分鐘縮為三分鐘,而且,只敢選在 距離高鐵站和高雄車站等通勤大站都很近的巨蛋站、凹子底站一帶,而愛查資料的她,更拿出自己的看家本領。她 上網查詢高雄各站的搭乘流量,發現巨蛋是全高捷僅次於高雄車站的第二大站,其地位就和北捷的市政府、西門以 及忠孝復興等大站一樣,不同的是,當時附近的房價居然每坪十萬元有找。

為了怕投資血本無歸,李美華親自南下實地勘察,她發覺,巨蛋站緊鄰漢神巨蛋購物中心、瑞豐夜市以及幾所明 星中小學,有極佳的生活機能,於是決定出手,付了十萬元訂金,以每坪八萬多元的單價買下三十多坪的捷運房。 或許是以最嚴謹的標準評估,即使高雄的捷運房不若台北熱絡,李美華的房子仍然年年上漲。去年底她出場時,房 價已達每坪十五萬元,這樣的獲利,讓在高雄鎩羽而歸的台北投資客難以置信。

這筆獲利的金額雖不大,卻足以償還夫妻倆在台北新埔站捷運宅的房貸,就這樣,一場精打細算的評估與滴水不 漏的審核,讓李美華贏了自住也賺了投資。想逐捷運而居的你,是否還覺得「沒錢萬萬不能」呢?

李美華(化名) 出生:1965年 成就:以微薄薪水,順利買到捷運好宅自住及投資。 擅長標的:北、高兩市捷運住宅。 李美華的大富翁算房法
◎目的: 用於簡算合理的通勤站距
◎計算方法: 鎖定幾個最常出沒的捷運站,計算欲購屋的捷運站,遇轉乘須加2站。
◎實例:

小明希望能買通勤8站以內的房子,而公司在台北的忠孝復興站,現鎖定三重國小站的房子,計算起來搭捷運須 行經7站,並換一次站,是否合乎目標嗎?

7+2=9>8

◎結論:須再評估 專家給自住客的3個提醒
1.二線為王 自住非投資,買捷運宅不用緊鄰站口,選擇有點遠又不太遠的好宅,付款輕鬆又能增值。
2.門牌效應 部分捷運站出口不同,所屬學區和行政區亦不同,宜選學區及門牌效應(如大安區)齊備的保值地段。
3.生活機能 住捷運宅除了通勤也要生活,因此須考慮周遭日常生活所需的商店或公共設施是否齊備。
代銷公會全國聯合會理事長黃烱輝

 

 




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761萬有殼族3年繳稅多1倍

2012-10-29  TCW
 
 

 

實價登錄制度上線,跟我有關係嗎?這是多數人第一個反應。

若以為只有買賣房子的人才會受到影響,那就錯了!全台灣有七百六十一萬個擁有自有住宅的家庭,都會因為這個制度啟動,荷包大失血。

影響一:課稅基礎拉高》房地產相關四大稅都將大增

雖然實價課稅還沒實施,但地價稅、房屋稅、土地增值稅、財產交易所得稅,這四種與房地產有關的稅金,都可能因實價登錄,而大幅上揚。

目前,這四大稅中的物件價格計算基礎值,僅占市價的兩成到五成,一旦物件的價格拉高到與市價接近,要繳付的稅款就會大幅提高。

房仲業者以二○一一年某間位在台北市南港區、二十五年住宅為例。若當年度該戶以一千九百萬元出售,當時的土地公告現值五百萬元,房屋評定現值六十萬元,成交後賣方需繳納土地增值稅約三十四萬元,財產交易所得稅約二二萬元。

同一個物件,設想若等到二○一四年,土地公告現值調升到接近市價時賣出,屆時土地公告現值將提高至一千五百萬元,房屋評定現值約一百八十萬元。若此時賣出,賣方需繳付土地增值稅二百六十萬元,與財產交易所得稅七十六萬八千元。繳納的金額,分別比三年前約增加六.六四倍與二.五倍。

政府推動實價登錄制度除了要讓房地產交易更公平外,還要做為調高土地與房屋價格的依據。當上述兩項價格與市價接近時,擁有自有住宅的民眾,每年五月收到的房屋稅繳納通知單,及十一月的地價稅繳納通知單上面的金額,會逐步增加,每年支付的費用也會跟著提高。

你的荷包會減多少?

目前土地價格分為公告地價、公告現值與實際交易價(市價)三種。公告地價是政府做為徵收地價稅的依據,地方政府的地價評議委員會,每三年會重新公告地價一次;公告現值,則是買賣房屋後課徵土地增值稅的依據,會在每年的一月一日公告。目前,這三者間的價格由高至低,依序為市價、公告現值、公告地價。

因此,當土地的公告地價與公告現值,與市價逐步貼近時,民眾手中持有的房地產中的土地價值跟著攀升;另一層意義是,每年要繳納的地價稅,與房地產轉移時要繳納的土地增值稅也會提高。

地價稅可能調漲外,房屋稅也蠢動中。

目前,房屋評定現值除了做為房屋稅課徵依據外,也做為房地產轉移時,課徵財產所得的計算基礎。一般來說,房屋評定現值常因房屋折舊導致現值下降。但若影響房屋評定現值中的「地段調整率」(簡稱路段率)幅度調高,房屋評定現值就會逆勢上升,房屋稅與房屋出售時繳納的財產交易所得,就會跟著提高。

二○一一年,台北市與部分直轄市曾針對部分豪宅路段調高路段率,以台北市仁愛路的帝寶為例,路段率從原本的二一○%,調高到二五○%。仁愛帝寶的所有人,今年收到的房屋稅從七萬元,增加到超過三十萬元,多了三.二倍。至於其他地區適用的房屋稅基準,還停留在一九八四年水準。

實價登錄制度上線,讓土地、房屋實際價格全都露,政府可據此做為調高土地與房屋評定現值的標準。所以,當有一天,你坐在家中收到的地價稅與房屋稅稅單的金額增加至少一倍,可別驚訝。

至少增加一倍的金額有多少?以位在台北市士林區、屋齡超過三十年的公寓為例,目前每年要繳交的房屋稅與地價稅接近一萬元。一旦土地公告地價與房屋評定價格調整到接近市值時,未來每年要繳交的金額將超過兩萬元。「高價」一點的地段,金額增幅出現兩倍、三倍都有可能發生。

財政部長張盛和說,實際登錄機制上路後,不會影響到現行的地價稅、房屋稅的計算方式。

但他沒告訴你的是,只有保證計算方式不改變,卻沒說未來各縣市政府,會不會將土地與房屋價格的計算基礎調高。在各縣市鬧窮時,誰能夠保證地價稅、房屋稅不會成了搶錢標的?

信義房屋企研室經理蘇啟榮舉例,北市府早從二○一一年就加大土地公告現值調漲幅度。二○一一年調漲一二%,一二年再調漲九.八%,兩年調幅達二一.八%。

影響二:政府跟進調漲》三年內,土地公告價格達市價九成

房仲業者發現,官方公告的數字與市價仍有極大的落差。房仲業者以台北市信義區「國家美術館」建案為例,一間一百三十一坪的房子,官方認定的房屋總價為三千六百四十四萬元,但目前市價達二億三千八百萬元,相差五.五倍。

台北市的房地產動向,向來是全台灣的縮影,持續向市價貼近的良好「示範」,讓內政部訂下三年內,也就是二○一五年,全台土地公告現值由現在的市價兩成至三成,達到市價九成的目標。內政部的政策猶如「助跑器」,會讓繳稅的金額加速提高。也就是說,未來三年,民眾繳納的地價稅與房屋稅,可能至少增加一倍。

二○一一年,政府地價稅稅收六百三十四億元,房屋稅稅收五百九十五億元,只要各地方政府喊跑調漲,二○一五年上述兩項稅收都可能突破千億元。實價登錄重大「貢獻」之一,就是政府增加稅收的依據。

此外,實價登錄上線將對房地產市場與個人帶來四大影響。

影響一:買賣透明度增加,投資客操縱價格空間縮小。知名的房地產投資客「帥過頭」私下對學員說,「實價登錄對投資客的重傷害,比奢侈稅還要大。」投資客利用買低賣高賺取價差,賺的是買方無法得知隱藏在「黑盒子」中的買進成本。如今有實價登錄網可查詢,如果中間的價差過大,買方就有可能放棄。

另一位投資客認為,未來投資房地產要改變想法,要「棄短從長」。揚棄過去短線操作模式,改以視景氣變化做為買賣時點。同時因為成本容易被買方臆測,未來只能獲取合理價差,不容易再出現暴利。

影響二:地價稅、房屋稅與房屋交易所得稅增加。在內政部訂下三年內房屋總價接近市價時,對建商與個人都會帶來影響。

對建商的影響是,房地產出售時地價稅、房屋稅增多,成本提高,成了調高房屋售價的藉口。對個人而言,每年繳納的地價稅、房屋稅增多,稅負增加。

影響三:財產交易所得稅增加。房地產出售時,除需繳納土地增值稅外,房屋交易所得將納入所得稅中計算,有可能使當年度繳納的所得稅稅率,上衝至四○%,影響到售屋利得。

影響四:銀行貸款把關趨嚴。實際登錄上線讓房地產的價值容易計算,《住展》雜誌研發長倪子仁認為,將有助於未來銀行在房貸審核上,加速審核。但也因此,過去屢出現的超貸現象,將因為房產價值容易比價、計算,銀行的貸放人員很難從中「放水」,對投資客與實力不夠強的建商,少了資金活水。

影響三:實價課稅前奏曲?》買賣房產恐讓所得稅率衝上四成

而最讓人擔心的,實價登錄成為實價課稅的「前奏曲」。

目前財產交易所得稅只針對房屋交易所得徵收,未對土地交易所得徵收,土地交易僅需繳交土增稅。採取實價課稅後,政府會將土地與房屋交易價差,全數納入所得計算。屆時賣方出售房地產所得,恐以最高稅率四○%繳交國庫。

勤業眾信聯合會計師事務所會計師陳建宏與經理王瑞鴻曾撰文表示,平均地權條例、地政士法,或是不動產經紀業管理條例,均明訂「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。」提醒民眾要留意政府隨時可能會祭出的尚方寶劍。

雖然政府官員用力保證,實價登錄不會做為實價課稅,但面對勞保、健保即將斷炊,政府債台高築,政府一定想辦法開源,民眾可要當心了。

【延伸閱讀】實價登錄上路,衝擊4大族群

效應1 擁房者衝擊每年要繳交的地價稅、房屋稅可能增多,3年內可能增加1倍。

效應2 賣方衝擊出售房產時,房屋所得將納入所得稅中,所得稅稅率可能從最低的5%,在出售的當年度竄升至40%。

效應3 投機客衝擊房地產投資客、投機客減少,房價炒作空間減少。

效應4 首購族衝擊房地產有更多的比價樣本,不容易出現超貸。


761 萬有 有殼 殼族 繳稅
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