(原載於東周刋14/12)
久未推介「字花」，上月中於本欄建議買入黃金ETF(2840)及陽光房地產(435)。對於前者，讀者多無大異議；但對後者，反應則是耍手擰頭：「咪搞，REITs除咗領匯(823)，都係搵笨嘅！」文章出街後，陽光升逾7.5%，分別跑贏黃金5.4%和恒指近10%。究竟是何緣故，致使散戶一次又一次，對賺息又賺價的機會，視而不見？
探訪一本地收租股後，同事終了解箇中奧秘：話說該公司雄據本港零售重鎮，近年大舉北進神州，席間一分析員問：「手持商場，價值連城，何不將之打包上市，以REITs套現，攜資北攻？」對曰：「難矣。」掌上明珠，叫個天價，搵人抽都難，箋搞；如但求脫手，折讓沽寶，管理層實聽軍法處置。同事轉念一想：公司手持本地最頂級物業，尚且陷入兩難，那市面上的REITs，當年如何成功上市？答案是：財技。
講真，一眾現有REITs的物業，多屬二、三流貨仔。最叻嘅冠君(2778)，上時都係得萬國寶通廣場，朗豪坊是後期先收購。領匯組合原本仲差，但勝在是亞公沽、基數低，定價平。其它REITs，得D環頭環尾商場、寫字樓，咁都上到市？唯靠「高息」招徠。用一簡例說明：年租40萬，層樓1,000萬，回報4釐；如果要谷到6釐，除非樓價跌到670萬。當年籌備REITs上市的地產商，唔想賤賣資產，又加唔到幾成租，頓生數計，是為：利率掉期、放棄分派、最低分派擔保、以股代管理費等。
簡單而言，用回上例，想用1,000萬樓價，賣半層俾你，全層樓租係得40萬。要做到6釐，唯有夾硬派足30萬。租金實收得廿萬，唔緊要，頭三年賣家豪俾你，由自己嗰份攞出嚟貼你；收唔足租，自己包底，再送管理雜費。仲要同銀行傾好，頭幾年低息貸款，封埋加息多俾利息的罩門。務求令你開頭收足6釐息為止。
唔可以話係呃人，招股書白紙黑字寫到明。見「息」心起，閤眼盲抽，當然難逃破發命運。續以上例說明，買完之後，想轉手求售，下家做足功課，明知大業主補貼終歸會完，自然平D先肯買。價格下跌，歷史息率未跌，又造成另一類「苦主」。上例中，頭幾年年收三十萬，但市場早已估計之後會跌，所以價格先跌。「苦主」卻不知就裏：「30/335=9%，九釐息，筍呀！」急急追貨，但之後派息「大幅倒退」「令人失望」(其實有做功課嘅人已預咗)，又要忍痛斬倉，歷史息率續升，如是者層層坑殺。
多番折騰之後，散戶對REITs恨意漸生，哎都唔買。但時至今日，不少REITs的財技，漸成過去，借用分析員評語: The yield is becoming clean. 而且REITs以財技買時間，多年不斷為物業翻新、改良，體質補強。眼下租金漸升，空置率急降，通脹殺到埋身，REITs股價重估可期。「前人種樹，後人乘涼」，續推介陽光房地產，現價$2.29，預期仍有愈6釐息。
(客戶持有黃金ETF(2840)及陽光房地產(435)）
