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每经记者 胡廷鸿 发自广东惠州
这里是中国南部的一大“睡城”。
这里被当地人称为“啥都不长,只长房子”的地方。白天,宽阔的大街上难见人影,两边是一片片崭新的住宅楼;夜幕降临,华灯无法初上,七成以上的空置率,让整个城市就像熟睡的婴儿。
这里是广东省惠州市大亚湾,一座占地20多平方公里的沿海新城在短短几年里拔地而起。距离深圳70多公里的大亚湾,一直是被看做是高房价压力下深圳人“异地置业”的首选之地——抑或是“炒”出来的“首选之地”。
大亚湾“空城”记
1月16日,《每日经济新闻》记者站在大亚湾经济开发区的中心街区,偶尔有几辆挂着粤B(深圳)牌照的车辆呼啸而过,留下身后阵阵尘土。宽阔的大街上难见一个人影,两边是一片片崭新的住宅楼。
“这还是周末,平时街上的行人更少。”街边的小商贩告诉记者。
大亚湾位于惠州东南部,1993年经国务院批准在这里成立了国家级经济技术开发区。相关资料称,开发区有中海油壳牌、和记黄埔、比亚迪等大公司入驻。除 此之外,就是开发商们宣传单中的描述:大亚湾三面环山,一面靠海,有大片红树林,海景风光优美……特别是距深圳市区仅70多公里,只需1小时左右车程就可 达到大亚湾。
在外地人看来,经过这么多年发展的大亚湾,应该会人流如织,非常热闹。然而眼前的景象却令记者惊诧不已:没有大型商场、医院和像样的学校,也没有出租车,只有开发区来往淡水镇的小型乡村公交车。
实际上,大亚湾的人口并不多。资料显示,整个大亚湾规划区现有约12.2万多人,其中常住人口7.2万,流动人口5万多人。
“金融风暴前,由于中海油的石化基地项目在这边,有很多人到大亚湾来,但风暴过后人就少了。”黄先生是澳头镇本地人,他说,现在常住大亚湾的人比以前少了近一半。
即便如此,随着深圳到惠州的沿海高速开通,拉近了大亚湾与深圳的距离。交通便利,房价相当于深圳市区的1/4~1/5,大亚湾近年来吸引了大量深圳市区居民前来购房。但购房的深圳人中,真正用于居住的却很少。
晚上8时许,夜幕降临,街边路灯亮起的时候,记者在大亚湾北城新区的高档住宅楼区看到,仅有屈指可数的几户人家里亮着灯,空旷的小区里偶尔有三两个住户出入,显得冷冷清清。远处,石化大道上路灯一直延伸,形成一条漂亮的光带,道路两旁却是一片黑暗,对比鲜明。
似乎人们早已入睡,但翠堤尚园小区门口的保安告诉记者,这些早已售出的住宅楼里大部分没有人居住,即便今天是周末。“平时在这里长住的人很少,不到20%。”他说。
而在旁边的康汇外商公寓、美林雅苑等小区,也鲜有人家开着灯。据记者了解,在大亚湾地区,一栋栋漂亮华丽的楼盘拔地而起,房价也一涨再涨。用当地人的话 来说,大亚湾什么都不长,只长房子。而且大部分房子都被深圳来的投资客买走了,但他们很少来住,住房空置率超过70%。
若不是车辆开过的呼啸声,置身其中,你会怀疑这就是一座 “沉睡”的城市。
被“套牢”的炒房客
每到周末,一辆辆挂着深圳粤B牌照的小车和看房大巴向大亚湾呼啸而来。“绝大部分车都是从深圳过来的,很多深圳人在大亚湾买房炒房。”路边以摩托车载客为生的老王说。在当地人眼里,粤B车牌就是深圳炒房客的形象化符号。
尽管在澳头镇中心城区很难见到人流,但街道两旁多如牛毛的楼盘销售广告色彩斑斓,不时钻进行人的眼睛,形成了这个城市一道特殊的风景。
“先生要看房吗?我们可以开车接你看房,买房还可入户。”走在街头,时不时有年轻帅气的小伙过来搭讪,递上一张色彩艳丽的楼盘宣传广告单。这仅仅是大亚湾街头随处可见的一幕。
记者了解到,在2010年深圳出台限购令以后,大部分投资客纷纷转战周边的惠州、东莞等地。而大亚湾由于环境优美,地理交通位置优越,成了不少深圳投资客眼中的炒楼“热土”。
“开盘不到一个月,800多套商品房就被抢购大半,现在只剩下100多套。”某楼盘的售楼工作人员以为记者也是深圳来的投资客,不停地向记者推销。
对于到大亚湾炒房的投资客来说,市场的逻辑很简单。“现在大亚湾房子便宜,买来放在那里,半年就会升值。”在一楼盘门口,来自深圳龙岗的投资客李先生对记者说道。
这些深圳投资客或自己驱车或组团前来,大有温州炒房团的气势。就在前几日,李先生的某位朋友就一口气在某楼盘买了5套商品房。
在深圳炒房客的推波助澜下,大亚湾的房价从几年前的均价2000多元一平方米涨到现在的5000多元,涨幅约一倍。
但另一个现实是,尽管预期升值潜力巨大,但“钱景”并非起初投资客们和开发商宣传的那样美好。
一些之前在大亚湾炒房的深圳人在网络上大倒苦水:“深圳关内的房很容易转让出手,关外难一些,而在大亚湾转手就实在太难了!”“没人气,后悔得要死,成 了死钱,想抛连个中介都找不到……”诸如此类的论坛留言,在网络上比比皆是,这与大肆鼓吹到大亚湾投资买房的言论形成了鲜明对比。
与深圳街头随处可见的房地产中介相比,大亚湾城区的房地产中介少得可怜。周末,记者在大亚湾街头看到的中介门店不到10家,且大多大门紧闭,不少还贴出 “有事外出,请电话联系”的告示。
对于深圳投资客来说,一买一卖,转手之后就能获利,但由于大亚湾二手房市场“有价无市”,结果可能就是被套牢。
家住福田区的汤小姐便是这样一位在大亚湾炒楼“被套”的炒房客。去年,汤小姐在大亚湾新天名城买房后,至今未能脱手。由于工作不便,汤小姐平时很少在那里居住,她的住房也就成了空房。现在想卖,根本无人问津。
而对大亚湾人来说,深圳投资客成了他们生活中的一部分,但大多数本地人却只能眼睁睁看着房价上涨。“现在大亚湾的房子都被深圳人买完了,房价也炒了上去,按照本地人1000多元钱的月工资,根本买不起房。”大亚湾本地人黄先生说道。
泡沫有多大?
公开数据显示,2010年1~4月份,大亚湾区新建住宅楼面积增长27.1%,竣工面积增长255%,商品房累计交易3406宗,交易面积28.7万平方米,增长137.8%。
随着房地产开发热潮兴起,大亚湾房地产成为了当地第三产业增长的领头羊。惠州政府网站公开的统计数据显示,2010年第一季度,大亚湾区新房成交量增幅居惠州市首位,商品房销售面积占全市新房成交量的四分之一,而房屋价格增长了23.2%。
房地产俨然成了当地继石化、港口物流、渔业之后,又一支柱产业。包括万科、碧桂园、龙光、光耀、卓越、中海、合生、皇庭在内的地产商在大亚湾竞相跑马圈地。据不完全统计,仅仅是2010年大亚湾新开售楼盘超过20个。
站在大兴桥上,举目四望,房子、房子,满眼的房子,一栋栋新建和在建楼盘比比皆是。
据当地人老徐介绍称,北城从2008年就开始大规模地建楼了。“10年前,那里还只是几个村庄,现在都修成一栋栋连片的高楼。”老徐指着北城方向说,而为了建房,开发商将原本一座座的山头铲平。
对于当地的房地产热,老徐表示了他的担忧:“现在建这么多房,当地人无论如何也消化不掉。建房多,住的人却很少,就成了一座空城。”老徐认为,大亚湾房地产市场供应远远大于需求。
实际情况也确实如此。据中原地产惠州数据,2010年上半年大亚湾有超过50万平方米的新房货量供应,但大多都被深圳的炒房客买走。
而另一个热炒的结果就是,住房被炒房客买走,却不在此居住,导致大亚湾住房空置率上升,城市空城现象出现。据记者了解,大亚湾空置率一度超过70%,甚至更高。
对此,深圳戴欣明营销策略机构董事长戴欣明认为,“从当地居民的人均可支配收入来看,大亚湾肯定存在泡沫。”
实际上,在大亚湾的发展史上,就曾有过房地产开发热潮。上世纪90年代,有一句口号很响亮,叫做“80年代看深圳,90年代看惠州”。当时的大亚湾经济 开发区刚刚成立不久,就成为众多投资客炒楼炒地的热土。由于当初已规划的项目迟迟不落户,在大肆炒作之后,大部分房地产公司纷纷退出,给惠州市留下近百栋 烂尾楼。
大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方。“新天地大厦在(上世纪)90年代就开始修建了,但直到2006年才开始重新装修。”市民老王 指着中心城区正在装修外墙并已开盘售楼的新天地大厦称。而就在马路对面,是一块杂草丛生的荒地,据老王称,这就是当时炒地留下的,现今成为那个时代泡沫的 见证。
事实上,大亚湾外来人口多,流动人口比率大。对此,一些分析观点也认为,在滞后的城市建设和配套之下,动辄四五千的房价,实际上已经高 估了。同时,由于本地人口太少,住房严重供大于求,对于投资来说,房地产泡沫破灭的风险也越来越大。不过,在戴欣明看来,当地房地产泡沫还远未到破灭的时 候,在投资客的持续炒作推动下,未来大亚湾房价还可能继续上涨,泡沫也会继续吹大。
大亚湾仍在“沉睡”,泡沫也在慢慢积聚,最终的泡沫如何结局,不得而知。
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永和路上,一家成立兩年的社群遊 戲營運商,竟讓英特爾(Intel)指名入股。 專營社群遊戲發行的好玩家(SNSplus),快速在亞洲竄起,已擁有破千萬會員,在泰國一舉奪下最多玩家人數的王冠。看好發展潛力,英特爾、經緯中國、 美商中經合集團共投資一千二百萬美元(約合新台幣三億六千萬元),據中經合集團表示,此次投資已創下了台灣近二十年來互聯網公司草創階段的最大投資規模。 「我們已經搬過四次家了!」好玩家營運長林彥文笑著說,成立不到兩年,除了代理在臉書(Facebook)上的六十款遊戲,好玩家更成功進入日本、南韓、 越南、馬來西亞等較封閉的社群平台。 台灣傳統遊戲公司,大都從網路連線遊戲起家,當社群網站、行動裝置帶起另一波遊戲商機,卻遲遲未見傳統遊戲大廠能從中獲利。好玩家則是較早在國際市場布 局,嗅到商機,好玩家創辦人、執行長張春隆在其他台灣廠商還不願踏入社群遊戲時,就已航向東南亞市場。 ○九年底,全球最大社交遊戲營運商Zynga在台灣初嘗成功,張春隆開始起心動念,「那時候連我的會計,一個什麼遊戲都不玩的四十幾歲女生,竟然還教我玩 開心農場,我就知道這一定會成功。」○九年開心農場在台灣暴紅,成為第一款成功社群遊戲,也吸引大量非傳統網路遊戲玩家,成為近乎飽和的台灣遊戲市場中新 的成長動能。 嗅到商機轉往社群網站遊戲撈金 但「傳統網路連線遊戲像是挖金礦,含金量很高,」從傳統遊戲出身的張春隆比喻,「而社群遊戲就像撈金砂一樣,你量不夠大,真的很難賺!」社群遊戲針對輕度 玩家,收益能力成為隱憂,「他們做網路連線遊戲,一個玩家平均消費都用千(元)來算,我們有百(元)就不錯了。」商機雖然在眼前浮現,若不能攻入國外市 場,擴大使用者數量,光是經營台灣市場的社群遊戲,無法明顯獲利。 前進泰國用傳統點數卡,深入通路 曾是美國摩根士丹利遊戲科技分析師林彥文的出現,讓張春隆眼睛一亮,力邀合作。 「我們第一個成立的部門,就是國際事業部,」林彥文說,他運用過去分析師的經驗,評估各市場的發展性,泰國,成為他們的第一塊尋寶地。 「三百多萬的臉書用戶,(當時)卻沒有遊戲,當然要去試一試……,只是賺多賺少的問題啦!」張春隆豪氣的說。但泰國無論頻寬、文化、電腦擁有率,都與台灣 有極大落差,手機遊戲開發商奧爾資訊業務暨行銷處協理賴君儀指出,泰國人數雖多,但消費力低,「而且他們都在網咖玩遊戲!」 歐美廠商其實也進過泰國市場,銀彈充足下,慣性的大打廣告,吸引使用者在線上消費。但泰國市場需要的,卻是本地業務在通路的推廣,而金流系統,更與歐美大 不相同。社群遊戲玩家不用付費,廠商的獲利,只能來自玩家在線上購買虛擬寶物,沒有金流系統,遊戲再受歡迎也是白費。 歐美廠商認為,所謂金流無非就是線上付款公司PayPal或者信用卡,「他們都這樣想,但試了一陣,發現都收不到錢,覺得是沒市場,就走了,」林彥文觀 察,當時PayPal在泰國玩家間使用不夠普遍,而信用卡在東南亞又有盜刷問題,容易產生壞帳,採用線上的金流方式,將造成收款的困難。 「你就只能賣點數卡了,」張春隆觀察市場,好玩家與泰國在地金流商、網咖合作,在通路鋪售點數卡,「從遊戲上架到收到第一分錢,整整花了七、八個月!」好 玩家最後用最傳統的方式,直接飛到泰國拜訪,敲定合作夥伴。 爭取代理給客戶高抽成和快速上架 雖然好玩家會員數已破千萬,但離亞洲第一大、中國社群遊戲公司智明星通五千萬的會員,還有相當大的成長空間,張春隆說,他現在的挑戰是爭取平台商的支持推 廣,以及取得遊戲開發商信任,將產品交給好玩家代理經營。 以台灣遊戲平台上的收入抽成為例,「它說要抽三○%,我們員工就說要談到二八%。我說不用,就給他三五(抽成),」張春隆指出,獲利都只是短期的,「大家 都給他三○%,我給三五%,同個平台上,你想他會推(廣)誰?」 對遊戲開發商,好玩家提供快速服務。賴君儀分析,社群遊戲要求在地化設計,營運商在取得遊戲產品後,必須修改,同時卻又面對產品生命週期比過去短的時間壓 力。好玩家承諾三個月內完成修改、上架,與其他大廠不確定的時程相較,開發商相對有安全感。 美商中經合集團合夥人王仁中觀察,亞洲網路用戶成長速度遠超過世界各地,如果好玩家能套用泰國經驗,克服其他未開發市場的問題,「收得到錢、有用戶、又有 上下游的合作關係,他們在網路上的應用還有很多空間。」 但好玩家的優勢,卻也可能因市場的逐漸開發而消失,如臉書幣(F-Credit)、Paypal等金流系統一旦普及,國際遊戲發行商隨時能重返亞洲。能否 在那之前培養國際級應戰能力,將是好玩家未來考驗。 【延伸閱讀】2年內攻入15個市場——好玩家遊戲發行國家 亞洲:台灣、香港、澳門、印尼、泰國、越南、馬來西亞、新加坡、日本、南韓歐洲:德國、波蘭、土耳其美洲:巴西、美國 資料來源:好玩家 |
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