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重發《這其實是想撈底》 xuyk的博客

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102woqy.html

海嘯買倚巒撈底稱王　親述買樓秘訣 名人專訪：馬榮成吼準調整期入市

1 : GS(14)@2010-09-14 22:04:51

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14443731

近月政府出招打壓樓市，但豪宅仍創天價，樓市是否已出現泡沫？ 08年金融海嘯，一筆過以 7600萬元，摸底購入山頂倚巒的漫畫家馬榮成說：「任何嘢去到最高嘅地方，都會有調整，我們要掌握佢嘅調整期。」這位海嘯撈底王親述買樓秘訣。
記者：陳皓怡


近日樓價越升越有，多個屋苑的樓價紛突破 97價，樓市泡沫之說高唱入雲，馬榮成接受本報專訪時說︰「再升未必樂觀，家陣升到澎澎聲，如果平穩番少少，會好點！」不過，他補充：「當然要分開嗰市嚟睇，豪宅同埋小型單位係有分別嘅。」可能因為這個原因，他未待樓市平穩，已率先入市，斥資逾 7400萬元購入新地（ 016）位於鴨脷洲的新盤南灣兩個特色單位。

記者（記）　馬榮成（馬）

記：不怕樓市會出現調整？
馬：任何嘢去到最高的地方，都會有調整，我們要掌握它的調整期。

記：對後市有信心嗎?
馬：對香港有信心，香港面對世界各地嘅金融風暴，都好多時回復過來，有很大嘅能力 back up（支持）住佢。
樓市逾兩成機會　出現調整

記：現時看，有沒有大跌市的機會?
馬：還有逾 20%（機會）。不過，任何時間都只可叫作調整，任何嘢去到最高嘅地方，要掌握佢嘅調整期。 97是一個調整， 02年金融風暴調整，經過 10至 20年。 89民運都是一個調整，都跌得好緊要。

記：樓市尚未平穩，便買入南灣單位，是否對本港物業前景樂觀？
馬：我對香港物業都幾樂觀，買人民幣話升值，美金驚貶值，日圓又話冇息。看投資工具，股票、基金要睇好多嘢，投資物業最簡單，得一樣嘢。如果經濟許可，這是比較容易。撈底買入倚巒，現時賬面已賺超過一倍，其實馬榮成一向有投資物業，並非單單等待撈底機會。像較早前入市購買南灣特色單位，作長線收租。對於物業投資，他有一套獨家的心得。
入市睇價錢呎數　利覓租客


記：你購買南灣時，選擇了特色單位，有特別原因嗎？
馬：我買樓第一睇價錢；第二係呎數，呢個（南灣）特式戶呎數不大，有 2000幾呎，找租客較容易。收租咁多年，知道邊個呎數，較容易找到客源。

記：無論係倚巒，抑或係南灣，發展商都是新地，又有特別原因嗎？
馬：我投資不一定睇發展商，但發展商的確影響投資，一個盤佢哋要部署整件事，佢哋嘅樓製作，好影響質素。

記：如果要入市，你有何建議？
馬：每個人投資不一樣，因為各人經濟條件不一樣。前景、外圍環境，個人承擔能力得唔得，息口、租金回報、有冇客源、本身物業有無升值空間、地點，所有因素都必須要整體評估。

記：你如何分配時間去投資物業呢？
馬：最多時間，用喺寫稿同埋公司出版；投資物業，要經常留意事情，睇多啲報紙，做多啲數據。想投資邊個地方，必須對嗰個區熟悉，嗰個區嘅運作，道路好唔好，人好唔好，這些都很重要。
最後，馬榮成形容自己是保守投資者，買樓大部份都以現金支付樓價。對於香港首富李嘉誠早前提醒有意置業人士，最好已儲到五至六成首期，才去買樓，馬榮成說：「個人來說，保守過李嘉誠，唔鍾意擁有咁多嘢，但欠住一身債，咁寫畫好唔暢快，唔想咁樣選擇人生。如果日日借錢去炒樓，緊張個市，咁樣度日，會過得好唔暢快。」不過，他不反對其他人這樣做，「若覺得好刺激、好快樂又夠膽嘅話，可以試吓。」
累積經驗
投資親力親為拒絕買基金

一對巧手，為馬榮成畫出彩虹，繪出財富，但他深明只有投資才能保存財富。
「投資是擁有後必須做的事。擁有是一種麻煩，有 3個老婆很煩，但有 4架車都要走去買，有錢去買幾樣嘢，就要面對，有些事不可以不面對，因人生希望擁有，擁有後，便要面對擁有後的問題，所以要學投資。」
「擁有是要累積好多智慧，如明天中頭獎，突然擁有，未必可以 keep好耐，一點一滴擁有 1000萬元，一定識點樣控制 1000萬元，這是一個過程。」投資是如何學習得來？「投資經驗全都是實戰，看書是空談。」
「自己買　輸都知點解輸」

正因如此，雖然工作繁忙，但馬榮成堅持投資必須親力親為，原因是即使虧損，也要從失敗中吸取經驗。「有人問我買唔買基金，我話唔買。如果要買基金，不如自己去買，輸都知自己點解輸，基金很煩，跌了，究竟買咩跌都唔知。投資不要懶到咁樣，為甚麼仆親都唔知，都要賺番一個結果。買和黃（ 013） 10年不升，都有一個結果，任何嘢賺唔到錢，都係一個經驗，所以不要懶到搵基金做。」
雖然拒絕買基金，但在投資物業以外，馬榮成亦有其他投資，「股票、債券、人民幣都有買一點。買人民幣，是方便內地找數，為免港元過份貶值。不過，個人投資比較大比例在樓市；個人習慣，好怕花時間看股票、基金。我會買股票，只有擁有股票，才對恒生指數有點反應，但不想佢起起跌跌。物業投資，收租好容易看到大氣候，生死在於大氣候，感受大氣候良好，不需要太怕。」馬榮成的股票投資組合全部是藍籌股，「盈富基金（ 2800）由第一日揸到家陣，另有小量近年上市的內銀股。」
眼光獨到
投資物業 20年不敗

2008年 10月，市場最恐慌的日子，馬榮成以 7600萬元海嘯價，成功撈底買得超級豪宅倚巒 17號屋，當時他接受傳媒訪問時說：「寧願買貴，都唔好買錯。」結果翌日便有買家出價 8500萬元向他洽購，單日升值 12%。不過，馬榮成並未動容。時至今日，該洋房市值至少達 1.65億元，升值逾 1.2倍。
要馬榮成數代表作，馬榮成不假思索便說：「成功，倚巒！雖然未賣出。因緣際會，當日經紀說，呢個價係必須，雖然市場氣氛話俾你聽係死，但長遠是否好呢?就係咁樣。」
賬面獲利逾三億


倚巒一役，為馬榮成贏得本港樓市「海嘯撈底王」的美譽，但這位「撈底王」亦有失敗經驗。談到失敗的買樓投資，他說：「有，我買樓習慣鍾意，例如筲箕灣好平，便買了 30個單位。不過，日日為 30個單位做嘢，好煩。」
總結成敗經驗，馬榮成認為，做任何投資，最重要是兩件事，「要自己鍾意嘅嘢，自己感覺好。其次要計數。」
根據土地註冊署資料顯示， 90年代以來，馬榮成買賣物業贏多輸少，甚具心得。最經典非倚巒洋房莫屬，身價兩年來升值逾倍。計及馬氏擁有未賣的七項豪宅物業，賬面漲價逾三億。
馬榮成多年來買樓集中港島，除了 90年初曾購入元朗加州花園洋房外，近年僅 07年以 2520萬元購入西貢溱喬洋房。 1990至 2000年，雖然經歷金融風暴，樓價急瀉，但馬榮成期間買賣物業從未輸過，賬面賺走 7296萬元。
搞電子漫畫放眼全球


以往從事出版業的都希望一紙風行，但隨着網絡科技一日千里，要吸納更多讀者，「電子化」是必然發展。剛於 7月舉行的書展，馬榮成的名著《風雲》，推出了 iPhone及 iPad版，他怎樣看這道「電子漫畫」洪流呢？

記者（記）　馬榮成（馬）

記：書展上看到《風雲》 iPhone或 iPad軟件，有聲有動作，對這產品滿意嗎?
馬：坦白說，現在只是第一步，未到最滿意，一定需要由製作到後勤配合，應該有機會做得更好。

記：你覺得現在的手機，如 iPhone、 iPad是否已具備成熟條件，做到這個地步？
馬：成熟，尤其 iPad。看書的感覺很好，夠大，可放大，質素比印刷更好。

記：怎樣看讀者群，是同一班人？抑或是另一群？
馬：這是推出前考慮的，出版人考慮電子版會否影響現時生意模式，出紙會否少了？《風雲》的讀者較成熟，消費力很強，我一個月都出兩本，兩本 28元，其實很少錢，買書的人未必轉看電子版，有些兩樣都買。香港讀者不會有很大影響，但海外版權可能有影響，如新加坡、馬來西亞、台灣。
增特別效果　撼盜版


記：為甚麼？因為閱讀習慣不同？
馬：因為他們（海外讀者）慢點收到書，而且銷售不容易，相反香港人因為買書易，要改變習慣對成年人不容易。做 iPhone、 iPad漫畫，市場不只香港，是面對世界各地，例如台灣和內地，尤其內地。我們在內地遇到不少困難，收錢難，印刷難，而且內地亦較少報攤，又沒有「回書」制度，拿幾多就要「食晒佢」，由於是小本經營，如果沒有人訂購，報販便不拿書，對連續劇來說比較困難，讀者可能今期看不到就不買。

記：不過，內地有很多山寨版 iPhone，盜版問題嚴重嗎？
馬：內地網上看《天下》很容易，習慣看免費漫畫，我們無能為力，當宣傳。將來 iPhone版增加 Flash和自己特色版，比平面較難 Copy。

記：怎樣定價？
馬：不想定得太貴，定低點接近印刷版本，是生意策略。不過，定得太便宜，會影響印刷版，這個我會介意。

記： iPhone版本，蘋果公司要三七分佣，合理嗎？
馬：沒有合理與否，要用別人的平台，他有他的優點，要畀入場費，等如去便利店上書都要畀錢。

記：好多大老闆對創作行業不看好， iPad是否出路？
馬：根本冇得擋，上網看《風雲》，今日出版，晚上網站都有。出版有兩個原則，希望收錢，有生意才能維生；作為漫畫家，想多點人看，只有這樣才開心。
馬榮成簡歷

• 1961：香港出生，祖籍潮陽，父親於三歲多時病逝，童年於油塘徙置區長大
• 1976： 14歲輟學後，毅然投稿，後被取錄。先後加入漫畫公司喜報、金漫畫、青報及新浪潮等任學徒或助理， 76年發表第一部作品《白日夢》
• 1982：加入玉郎集團，編繪早期作品《中華英雄》，一年後成為全港銷量最高漫畫書
• 1989：年初與助手遇刀手伏擊，馬氏右手被狂斬受重創。同年約滿後即離開玉郎及成立天下出版，先後出版《天下畫集》、長篇漫畫《黑豹列傳》等。《風雲》已出版逾十年
• 1998：電影《風雲》上映，成為該年票房冠軍，及後更製作成電腦遊戲。同年，搬入山頂布力徑獨立屋居住
• 2008：同年 11月，以$7600萬買入山頂倚巒 17號屋，被稱為「撈底王」

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2 : abbychau(1)@2010-09-14 23:04:32

升市真係大把"王"

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3 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 23:24:01

出左高追王未?

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4 : 龍生(798)@2010-09-15 01:55:28

平心而論, 佢係有實力既...
咁多浪都淘佢唔出, 佢做法絕對有參考價值

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5 : 鄉下佬(3667)@2010-09-15 12:10:06

帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

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6 : GS(14)@2010-09-15 21:26:15

5樓提及

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帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

Cash is king

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7 : 鄉下佬(3667)@2010-09-15 22:31:44

6樓提及

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5樓提及

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帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

Cash is king

BUT CASH貶值中

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8 : 龍生(798)@2010-09-16 01:17:30

佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

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9 : 鄉下佬(3667)@2010-09-16 14:58:02

8樓提及

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佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

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10 : GS(14)@2010-09-16 22:45:11

9樓提及

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8樓提及

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佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

至少自己錢有得守

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11 : 鄉下佬(3667)@2010-09-18 18:32:46

10樓提及

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9樓提及

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8樓提及

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佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

至少自己錢有得守

沒有他的財力,可以學他的投資觀念(full pay)
例如千萬別買公屋/居屋
跌就一齊跌,升就慢過人...

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12 : 龍生(798)@2010-09-18 21:21:03

死....
我岩岩買左的唔會升值既樓....
但我遲下另開topic 再講

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13 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 10:36:10

12樓提及

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死....
我岩岩買左的唔會升值既樓....
但我遲下另開topic 再講

今日apply已經話有人放賣97摸頂貨
愉景新城-37%
仲有其他唔多講...

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14 : 龍生(798)@2010-09-19 14:14:27

我CASE 又真係另類左少少既, 今日我打埋出黎啦, 反正都簽左臨約,
圖片遲下補上,

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15 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:46:51

14樓提及

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我CASE 又真係另類左少少既, 今日我打埋出黎啦, 反正都簽左臨約,
圖片遲下補上,

特色屋可以賣好貴,睇下有冇心頭好既客人搵啦

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16 : 龍生(798)@2010-09-19 15:18:42

己貼, 置頂, 請參閱

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17 : 鄉下佬(3667)@2010-09-20 09:47:51

16樓提及

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己貼, 置頂, 請參閱

咁繼續講番之前既topic啦

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低處未算低 散戶「撈底」血淚史

1 : GS(14)@2011-08-14 21:21:14

呢本白痴雜誌我真係無野講，個公關手記更加是痴線中的痴線，問題唔係值唔值得，是你們的協助，使更多投資者變想買了貴貨，這就是衝突，第時跌下來傷的人更多更深，就即是做壞事。
點解你地不用這方向想自己其實變相做了打手呢，你們服務愈好，投資者在低潮損失更多，如果3838唔係你地幫手，無咁多傻仔中招的。反醒下，做少D壞事好唔好?
http://www.inv.com.hk/highlight/ ... %E6%B7%9A%E5%8F%B2/
港股經過幾日的急跌，由8月2日收市的22,421.46點急瀉至8月11日收市的19,595.14點，跌幅達到2826.32點。單單是前週五（8月5日）與上週二（8月9日）單日的跌幅就分別達到938.6點和1,159.87點。
在不少投資者看來，「有危就有機」，大市不穩，亦是趁低吸納的良機。而事實上，「撈底」與「向下溝貨」是否真的贏多輸少呢？記者走訪證券行訪問了多名散戶，卻發現不少散戶都見證過「撈底」與「向下溝貨」的失敗經歷，以下就篩選幾個故事與大家分享。



散戶一 Michelle
信心全無 33元斬倉滙豐（00005）
在金融海嘯初期，散戶Michelle的一位朋友A，見大市下跌，決定分批購入香港人眼中的信心保證滙豐（00005）。從股價仍在120幾元樓上
時，便開始向下溝貨，到股價跌至100元附近才停止，截至最後一次入貨，朋友A握有10手以上的滙豐股票。其後由於資金有限，無法繼續溝淡手中的股票，只
好靜觀其變，滿心以為股價反彈在即。
誰知，隨後匯豐股價卻跌跌不休，屢創新低。2009年3月，其更宣佈供股，股價一度跌至33元。 但此時好友A再沒有任何資金供股，加上之前的一連串下跌攻勢徹底打破心理防線，最終他壯士斷臂，選擇於40元以下沽出手中所有的滙豐，損失慘重。


股價不返家鄉 唯有「焗住揸」
金融海嘯前，Michelle的朋友B見中移動（00941）從100元樓上跌至90幾元，便出動資金入貨。從90元樓上，一路向下溝貨至70元附近。手中握了不少中移動股份，平均價位約為85元。
但其後股價一路沒有起色，截至8月12日，僅收73.95元，離其購買的平均價仍有一定的距離。「我個朋友諗住買咗咁多注，70幾蚊掉咗嘅話，又好
似唔三唔四。」Michelle 說，朋友B的心態由「短炒變長揸」，「博反彈變等回本」，如今手握中移動的股票超過兩年，進退兩難。



散户二 周女士
從「一鋪起身」到「一鋪清袋」

周女士於1982年就開始炒股，經歷過八七股災到金融海嘯等大大小小的風波，亦在證券行閱人無數。她對記者表示，曾經見過一個從「一鋪起身」到「一鋪清袋」的故事，錯就錯在想「撈底」，誰知低處未算低。
80年代末期至90年代初，於周女士同券行的一位青年男子，由10元附近買入電訊盈科（00008），隨後在其升至24元時放售，單單這一筆交易就賺了一千多萬。
隨後電訊盈科由28元的歷史高位跌至10元。該青年認爲此股「見底」，決定「瞓身」入市，更抵押自己的樓大舉借入孖展，入貨100萬股，寄望此股重
拾升軌。誰知「8號仔」的股價如同跌入無底深淵，更於科網股時期跌至1元樓下。而這位曾經靠電訊盈科「起身」的青年男子，亦在股價下跌途中，因借孖展被斬
倉而血本無歸。



散戶三 蘇先生
最可惜的一次投資經歷

「炒衍生工具或者借孖展炒股，雖然可能很快致富，但是其中危險亦無法評估。我見過很多人風光一時，卻很快地消失，都是因為玩這些高風險的工具。」
蘇生說，「我炒股很小心，手中一定握有足夠的現金，而且一定不借孖展。」言談中，聽得出蘇生乃作風頗為穩陣的投資者。其實他亦有「撈底」失敗的經歷。
金融海嘯期間，中國建材（03323）曾由30元樓上的高位一路狂跌。蘇生見跌幅度巨大，以為「見底」，便於2.4元附近接貨，一筆購入2萬股。
誰知，買入之後跌勢未停，更曾一度低見1.46元。「我以為已經見底了，誰知依然向下插，真是估唔到！一度都無心再看股價啦。」蘇生說。
隨後不久，中國建材的股價反彈回2.4元。但此時的蘇生卻蒙上了心理陰影，擔心這只是短暫的回吐，股價依然會反復向下。於是在股價剛剛返家鄉的時
候，便沽貨離場，這筆交易只打了個和。誰知，蘇生一沽貨，中國建材的股價節節上升，近期更重返海嘯前高位。難怪蘇生亦說，這是他覺得非常可惜的一次投資經
歷。

常見「向下溝貨」或「撈底」失敗的散戶心理
1）盲目用歷史價位作參考，當現價與歷史價有較大差距時，便認為是「見底」，其實低處未算低。
2）在股價衝破了最低價之後，散戶的心理防線亦被衝破，由貪婪退而求其次想回本，一旦回本便匆匆沽貨，若不能回本便轉為長揸，遲遲不肯止蝕。完全是「等蝕不等賺」的心態。
3）對自己的判斷過分自信，不少人借孖展來「瞓身」入市，最後慘被斬倉，血本無歸。

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「撈底王」林奮強 SARS前後購20單位

1 : GS(14)@2012-07-10 00:31:48

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120709/News/ec_gaa2.htm

2億元物業10年升值兩倍
本報翻查紀錄，新任行會成員中，只有政務司長林鄭月娥及市建局主席張震遠在香港沒有任何物業。即將搬往山頂白加道政務司長官邸的林鄭月娥，近年租住大潭陽明山莊面積1275方呎單位。根據市建局資料，張震遠申報沒有任何香港物業利益。
新任行會成員的物業總值33億元，數最貴重的物業，首推特首梁振英山頂裕熙園的大宅，市值達5億元，梁振英另於赤柱持有一間約2000方呎分層住宅，市值約5000萬。
行會成員中，鄭耀棠近年頻頻出貨，08年先出售一個鴨婣洲深灣軒單位，去年9月再售出一個海怡半島單位，兩伙合共獲利逾450萬。鄭耀棠向本報記者表示，現時仍於南區持有一層舊樓，問及這唐樓單位是否市值500萬，他回應說﹕「500萬？我即時賣給你」，又表示那個物業市值約300萬。
「樓王」李國章多家族物業
以擁有物業數量計算，李國章與林奮強要算數一數二，李國章與家人擁有不少父輩遺下的物業，其中半山堅尼地道2、6、8號及寶珊道21號，均是可建多層豪宅的地皮，市值同約10億，但李只佔兩地皮大約一成多至兩成多權益。李國章原持有旺角一幢舊樓40多伙的權益，但該舊樓近期拆卸，有可能令李持有物業數量大減。

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2 : Sunny^_^(11601)@2012-07-10 07:59:58

D眼光好到呢@@

李節花園好似係星街尾,上次睇樓話差唔多全條街最平.但係有2座已經比太古買左@@

如果真係02年買,10年比人收購.我諗回報有4-6倍

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3 : GS(14)@2012-07-10 21:40:07

2樓提及

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D眼光好到呢@@
李節花園好似係星街尾,上次睇樓話差唔多全條街最平.但係有2座已經比太古買左@@
如果真係02年買,10年比人收購.我諗回報有4-6倍

他地買來起甲級，是貴D...4-6 倍，連埋借錢真是...

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4 : Sunny^_^(11601)@2012-07-10 22:41:32

3樓提及

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2樓提及

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D眼光好到呢@@
李節花園好似係星街尾,上次睇樓話差唔多全條街最平.但係有2座已經比太古買左@@
如果真係02年買,10年比人收購.我諗回報有4-6倍

他地買來起甲級，是貴D...4-6 倍，連埋借錢真是...

好似係起住宅

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5 : GS(14)@2012-07-10 23:17:59

咁就連埋?

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極端市況下撈底 可用牛熊證以小博大 黃國英

1 : GS(14)@2013-05-07 01:46:48

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=26200

上周講期權，或問：「又引伸波幅、又delta，頭都大埋，可唔可以講番地球話，搵啲易明嘅工具嚟好喎！」其實未完全明白，都可以小注邊玩邊學，但既然談到「簡單」，廣告有賣，辦法總比困難多，介紹個可以隨插即用的打法，供大家參詳參詳。

這裏使用的工具，不是期權、認股證，而是牛熊證。不是說牛熊證的收回價，是公開資訊，相當於將打靶位暴露人前，極為蝕章嗎？蝕是梗的，但值不值得做，端視蝕了章後換來甚麼。

兵力所限背水一戰

用一個歷史故事，說明當中取捨：名將韓信受命進擊趙國，將大軍背水列陣，另派輕騎二千埋伏，若見趙軍出營，便乘虛佔寨。雙方一接戰，韓信便詐敗退走，對方自然猛攻。韓信軍走到河邊，退無死所，便拼死一搏。趙軍欲退，老巢卻已失守，被兩面夾擊大敗。別人問韓信：「按兵法布陣，應背山面水，何故反其道而行，卻能取勝？」韓信答道：「兵法也謂『陷之死地而後生』，我旗下兵馬戰力有限，只有逼其搏命才有勝算；如果有路可逃怎能打勝？」

走得甩，多數時候是好處；但偶然會有機會，放棄這個好處，可以激發出其潛能。牛熊證的操作，偶爾也有這種機遇。

先簡單回顧牛熊證的優劣：好處是省卻了時間值、引伸波幅等費神事，類似期指，升一點賺一點；壞處是輸的時候，不像期權般愈輸愈少，也是一點對一點，而且一被打靶，便無仇報，不能像期權般捱捱捱，希望坐出生天。

但打靶機制，是否十惡不赦？如果一打即彈，當然會答「是」；但如果是隔晚裂口五百點呢？一千呢？不同期指慢慢同你計，衰起上嚟，還要補水贖身；買牛熊證則可拍拍屁股便行開去。那就是說，最大的缺點背後，一體兩面的優點，是防止輸大錢的保護作用。

由此推演，怎樣的牛熊證，是最抵玩的？一定是最貼近打靶價的牛熊證，相當於已經退到河邊的韓信軍，在或戰或亡的邊緣。遠價牛熊證，較類似期指，還有大段距離可輸，沒有這種背城借一的效果。

自己也曾經在報章上講過：「投資上要知己知彼，首先是要理解市場的情緒及行為。好像投資牛熊證，你可能以為投資者買貼價牛熊證很不理性，但其實貼價的牛熊證槓桿比例高，贏一次等於輸三次，所以是很理性的投資方法。如果不去了解市場的真正推動力是甚麼，投資不會有進步。」

輸係期權 贏變期指

而貼價牛熊證最適用的場合，就是在極端市況下出手，例如撈底。對手強勢，用正股、期指，都不着數；用期權，如反彈則保險需求下降，會出現升不足的情況。用貼價牛證，掟低幾千蚊「孤軍」，錯誤是預咗，碰上看法正確，頓時化身期指，本金回報率可以倍計。

睇錯市時，佢係期權；睇啱市時，佢變期指。點計，都有着數啊！

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分段撈底 首選中資電力 林少陽

1 : GS(14)@2015-07-06 16:20:59

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ed0_ed0e1.htm
【明報專訊】上期本欄提及，截至6月26日止的港股，投資者的心態仍然未夠熊；到了上周五(7月3日)，情看來開始變得非常有趣，因為真正的恐慌性拋售，終於出現了。

在金融市場浸淫時間稍長的投資者，都應明白一條很簡單的市場定律，就是後市的表現，是永遠無法測得準的。不過有一點基本投資常識很重要，跌市並不可怕，升市才最可怕，因為只有升得高的市，才會為股災創造條件，而跌市反而是擠風險必經的過程；跌市過後入市的投資者，往往有較大的機會，獲得異乎常人的投資回報。

上周五股份「實際」跌幅達6.2％

上周五恒指的單日跌幅並不顯著，全日指數跌幅不足1%，但在1775隻有成交的股份當中，上升股份的數量只得100隻，下跌股份卻達1618隻，升降比率達到極之超賣的6:94的水平。另外，有熟悉IT的朋友自己用電腦程式計算過，當日所有上市股份的平均跌幅其實高達6.2%。論市場的平均跌幅而言，上周五的跌市其實是2009年以來最大的單日跌幅，比2011年那一輪跌市猶有過之，可見市場恐慌情緒的激烈程度，本欄亦樂見有財經雜誌，終於肯以《股災》作為今期的雜誌封面，稍為美中不足者，是至今八卦報章及八卦雜誌，仍然未有將上周五的跌市，變成他們的封面或頭條新聞。

上周五港股的沽盤，頗有孖展逼倉的味道。一般的孖展逼倉盤，通常是為求清貨，會不問價錢的沽售以求盡快套取現金，以減低債權人所承受的損失。

恒指較為平穩的表現，或反映資金只是集中清洗二三線股份，同時顯示這批股份做股票按揭的金額佔相關股份流通市值的比率不高，事實上，絕大部分未受沽壓的股份，均是不受內地炒家青睞，業務重心來自本港及國際市場藍籌股及純正港股，反之，早前受到國內人氣炒股網站《格隆匯──港股那點事》點評的所謂港A股，以至一眾所有較多內地投資者關注的中資概念股，上周五股價表現基本上是全線崩盤。

對務虛概念股 小心為妙

從悲觀的角度看，這次崩盤才剛出現不久，內地投資者在A股以至透過部分中資券商在港股上的融資額度究竟有多大，現在沒有人能說得準。因此，現在打算入市的投資者，在下決定之前，為免誤中陷阱，對於一些務虛的什麼互聯網+、O2O、大數據、大健康，以至一帶一路等概念股，還是小心為妙。

然而，今次最有趣的股份，很可能是純粹因為內地投資者亦有持倉，他們很可能因為將整個投資組合按予中資券商的香港分行，結果火燒連營，由其內地持倉的A股帶頭，連帶本港所有概念股及優質股份，只要一律在其按揭戶口之內，其存倉股份皆同遭斬倉。

內地投資者遭斬倉 火燒連營

這個情，經歷過九七年金融金融風暴及1997至2003年樓市調整周期的讀者，應該仍然記憶猶新。股票的孖展倉要斬倉一般需時較快，讀者聽得較多報紙的報道，應該是物業的斬倉盤──銀主盤。由2001年底開始，作為債權人的銀行，由於業主欠債未還斷供樓按，久不久就一批批地抬出來供公眾拍賣。有經驗的樓市老手，往往就在此時出手執廉貨。一次大型的財富轉移，亦由此而生。

資金充裕者入市良機

內地實際炒股按揭額度有多大，市場信息一直不透明，投資者的恐慌，亦由此而起。然而，假如投資者對個別行業的前景有信心，他們大可以因應自己對相關股份應有的價值下個判斷，再看看現時的市價，與自己心目中最高願意付出的價錢，差距究竟有多大。

假如現時市價已較自己認為值得買入的價錢打了個六折，即使對市是否很快見底仍未有足夠的信心，亦應強迫自己分段入市。因為只有克服自己恐慌心魔的投資者，才有較大機會獲得超額的利潤。由於未能判斷跌市歷時的時間，分段入市亦可減低一旦看錯市所帶來無可挽回損失的風險。

然而，只要投資者入市的資金不是借回來的，而短期內又不是急需這筆資金周轉，以及在入市時只揀有實質業務及盈利基礎的股份分段入市，只要有足夠耐性長線持有，我很肯定，最近這次港股的調整，事後回看將是另一次良佳的入市時機。

那麼，什麼是有實質業務、有盈利基礎，同時又在這次的調整中被殺下馬來的中資股份呢？當中最明顯的，應該首選一批市盈率仍在單位數或接近十倍的中資電力股。

金融中介股 或重現價值

另外，認同本欄觀點，相信港股仍然處於慢牛形態的投資者，亦可能會對最近急挫的金融中介股份，包括保險、證券及基金管理行業，我們亦認為其股價已開始重現價值。

不過，由於這批股份的慣性波幅較大，這批股份尤其需要分段入市，同時不宜佔投資組合過重的比重，當中以心血較少承受不起投資組合太大波幅的投資者尤甚。

當然，假如閣下打算買入的，是那些建基於空中樓閣的港A股，究竟現在是否就是入市的機會，我自問就沒有這個能力下判斷了。

港A股仍有水分 擠風險過程未完

經驗所及，中國人的賭性，實在是大得任何人均沒法理解，就算我作為這個十三億社群的一分子，亦一樣覺得這個民族太過難以理解。就本人按常理所能理解的估值模式，這批所謂的港A股，當中仍有不少仍然存在不少水分，擠風險的過程或仍未圓滿結束。

以立投資董事總經理

[email protected]

[林少陽 細味．投資]

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基金投行減持 中港股票忌撈底

1 : GS(14)@2015-07-27 15:56:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/ec_eca3.htm
【明報專訊】本報訪問多家基金與投行，發覺減持中港股票，增持美、日、歐市場已成為大勢所趨。有基金經理坦言，所有中資企業都成為「嫌疑犯」，即使政府為A股托市，年內港股也無運行。近期只宜觀望，不宜出手「撈底」。

摩根大通私人銀行亞洲首席策略師蔣凡指出，市場情緒需要時間恢復，預期未來港股和A股都維持小波幅震盪。因而在全球資產配置中，會增加歐元區、日本和美國的權重，減少中國市場權重。他指出，全球性、多資產配置的資金管理公司，均出現此種資金流向。但他強調，自己「並非減持」，只是獲利離場，減少超配。而他在首席策略師的職位上，原先一貫超配中國市場。

譚新強：倘業績差 A股或沉底

中環資產管理首席投資總監譚新強認為，A股乃技術性反彈，若業績不佳，可能再次沉底。現在A股仍然太貴，3500點是可以接受的價格。由於缺乏催化劑，港股難造好。據他所知，現時基金與大行的買入方多從中港股市轉移其他市場。

豐盛金融資產管理董事黃國英坦承旗下基金減持港股，轉向美日市場。「外資好驚，所有中資企業都成為嫌疑犯」。他勸喻投資者不宜買貨，又指以中石油(0857)為例，便知即使A股無事，港股照樣可以「死」。

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【陸振球專欄】樓市應如何撈底?[14:17]

1 : GS(14)@2016-01-18 17:17:16

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... ant/rt_ea214170.htm
每逢股市或樓市出現調整，都會有人心思思想撈底，但股市或樓市，要跌多少才抵買？才適合撈底？

先說股市，上周六筆者主持《明報》舉辦的「2016投資攻守大作戰」收費講座，請來四名重量級嘉賓為大家指點迷津，數百名額全告爆滿，反應極為熱烈。主講嘉賓之一的中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授表示，中國大陸目前正面對低迷的股市、出口減少及資本外流等困境，成為全球經濟最大的未知風險，不過，有危也有機，如大家覺得到了時候撈底，可參考四大準則：

(一)買入的股票，市盈率(PE)最好低過10倍；

(二)市帳率(PB)低過1倍；

(三)股價接近1年低位；

(四)有合理派息。

那樓市又如何？一些人會覺得，樓價若調整2至3成，便已是適合的入市時機，但為何樓價跌了2至3成便是抵買，卻又說不出所以然來。比方說，如樓價真的下調2至3成，但同時失業率升至8%，而恒指跌至1萬點，又或美國加息至5厘以上，各種負面因素仍在惡化，那時還應買樓嗎？

筆者認為，參考莊太量教授的股撈底標準，應否買樓，並不應以由高位回落多少而決定，要較好是看一看樓價調整以後，租金回報率是否偏低，市民供樓負擔比率是否變得合理，以及新樓和舊樓比較，那類物業更抵買，更能作出理智的決定。



撰文：陸振球

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姚松炎：樓價不看供求 跌市不心急撈底

1 : GS(14)@2016-01-25 01:40:30

2016-01-01 HJM

2016 年樓市將是市場密切關注的焦點，圍繞政府是否減辣、土地供應是否增加、按揭利率是否上升、樓價跌幅等爭論仍會持續。樓價步入下跌周期雖然已成為共識，但對於其成因、跌幅多少及應對之道，卻莫衷一是，本刊訪問了三位專家學家，剖析樓市前景。

中大地理與資源管理學系副教授姚松炎，身兼未來城市研究所副所長，研究香港樓市走勢多年，訪問時自豪地說，幸好至今都未錯過，因為一直以來做預測，根據的都是數據及實證而非坊間的常識。他反駁了樓市的兩大謬誤，一是樓價看供求，二是買樓要撈底。

姚松炎指出，供求派一向有很多人支持，理據是置業有很強的剛性需求，現時供應不足，加上建築成本高，一旦放寬辣招，肯定會有很多人入市。然而事實卻是：「1990 年初，私人樓宇房屋供應量經常維持在每年約3 萬伙，但1998 年前樓價卻仍然不斷攀升，空置率低見4%。相反，近年房屋供應量只有一萬間，空置率同樓是大約4%，2008 年國際金融風暴期間，樓價亦可急跌17%。」

供應滯後 跌市落井下石他強調，供應量不能主宰樓價，反之，樓價才是主宰供應量的成因，因為當發展商相信興建樓宇可以獲利，在預期樓價上升下，房屋供應量自然增加，反之亦然。

不幸的是，房屋供應總是滯後，不是令熾烈的樓市火上加油，就是對疲弱的樓市落井下石。姚松炎舉例說，由於1996至1997 年樓價狂升〔圖一〕，因此1998 至2002 年，住宅供應量急增至約3 萬伙，碰上樓價大跌，發展商立即散貨。預計2016 年新落成的住宅增至逾2 萬伙，創12 年新高，未來一兩年，樓價愈跌、發展商愈劈價的情況很可能重演。

樓價不看供求，看什麼呢？姚松炎一向以「實質利率」理論來預測樓市，即樓價高企源於通脹預期上升，借貸成本下降及風險預期下降等因素，令買樓有利可圖。

換言之，近年香港樓價上

升，主因是美國為了救經濟而維持低息，出現了負利率，隨着美國正式步入加息周期，內地、香港通脹下跌，實質利率開始由負變為正。

正實質利率 不利經濟

他解釋，美國經濟復甦，所以加息，中國經濟轉差，香港也受影響，中港反有通縮的危險，然而在聯繫滙率下，香港貨幣政策卻要跟美國。「如果加息五厘，通脹為負三，實質利率就是八厘，誰還會借錢呢？」

「正實質利率借錢利息高，加上低通脹或者通縮，普遍人的心態是遲買更便宜，無論是個人借錢投資或企業借錢擴充，都會很謹慎，打工仔害怕失業，在這種情況下，經濟一定會差。」

姚松炎指出，一旦這個心理預期形成，就會跌入漩渦。出現正實質利率將逆轉樓市上升周期。「2015 年上半年大家都預期樓價仍會繼續升，A 股大跌成為一個觸發點，扭轉了市場的預期。最近美國已啟動加息，如果以每兩個月加四分一厘計，四至六個月後就是一厘，2016 年中樓價就會出現年度負增長。」

自2003 年沙士後，香港樓價已上升超過4倍〔圖二〕。姚松炎根據圖表分析，今次樓價下跌周期的拐點，其實在2015年9月已出現，這次緩慢而具深度的調整起碼要到2017年底才完成。

至於下跌的幅度，姚松炎笑稱，跌20% 至30%「濕濕碎」，雖然跌超過30%，根據國際定義已是泡沫爆破。「有計算指出，只要美債息率升半厘，香港樓市就會跌20%至30%。」

以往樓市下跌周期中，往往都是經濟差、失業率高的時候。「1萬元/ 呎跌三成，也要7000 元。當你減人工、飯碗隨時不保時，7000元/ 呎也很貴。2003 年樓價不是跌很多嗎？有人敢買嗎？」

早入市成大鱷點心

如果說以供求來預測樓市是業界或政府常有的誤區，心急入市撈底則是置業者最易犯的錯誤，姚松炎警告，置業者不要見到樓市一跌就急不及待入市，稍一不慎就會成為大鱷的點心。

「1998 年樓價一開始跌，立即見到一些人飛撲入市，他們認為相對1997 年高峰時跌了兩成，已經撿了便宜，誰知道要一直跌至2003 年才見底回升。過早入市是很傷的。」

姚松炎解釋，樓市是以年為單位，而非月或日，一個周期動輒七八年。市場就仿如一條大船，需要時間慢慢去轉變方向。「很多人以為自己捕捉到訊號，就期待市場立即作出反應，這種期待是不切實際的。現時美國加息，但也不能預期一加息，樓價第二日就大跌。」

南水北調 中資或拋港樓

香港樓市從來都是四面八方炒家的樂園，姚松炎警告，近年中資大舉進軍香港，內地經濟轉差後南水北調，可能需要拋售香港物業，成為樓市進一步下調的隱憂。

姚松炎透露，近年很多中資國企湧來香港，它們不想員工入住酒店，於是自行購置物業作為宿舍，相信有幾萬個單位變了自由行旅館，未來這些物業可能會放到市場出售。歷次樓次爆煲，都是豪宅先行。姚松炎解釋，以往很多豪宅都是外資以公司名義在香港購置。辣招之下，許多中資、外資會轉買細單位，如果中資、外資都撤走，對衝擊細價樓。被問到商廈、工廈後市，姚松炎指出，經濟差，商廈價量肯定會下滑。至於工廈，他笑稱不懂得分析，因為「不能以實質利率等客觀經濟因素來預測，某些地區的工廈成交，會突然升十倍，肯定是等待政府放寬政策重新規劃，與發展商囤積農地一樣。」

王震宇：走資潮衝擊樓市 買商廈保險

「我從未遇過這麼難預測的市況，因為全球環境極具挑戰性，各種危機會隨時爆煲。」資深樓市分析員、Bricks & MortarManagement 創辦人王震宇表示，未來幾年他不會再預測樓市有多少升跌，「那些說跌三成、四成的大行預測其實很不負責任」。

2015 年初，王震宇曾預言本港樓市在未來兩年會出現大逆轉，甚至重現1998 年樓價暴跌的慘況。

年底接受訪問時，他重申此觀點，「當下環球經濟不景氣，如果歐債危機出現，信貸收縮的情況可能會比1998 年更嚴重。不過，如果救市措施反應夠快，也可能會如2009 年那樣，政府大量印鈔，樓價在插水後又再次回升。1998 年香港是震央，而這次的震央在遙遠的歐洲，所以樓市可能會受到「金錢海嘯」的衝擊，波動很大」。

歐債若爆煲 資金流向美元王震宇一直從資金流角度觀察樓市變化，他直言，歐羅區主權債務危機已成為未來兩年內威脅性最大的定時炸彈，「目前，全球1/3的資產儲備都是歐羅，炸彈一旦引爆，就會出現大規模走資潮，龐大的資金將會流向美元，繼而影響港元和樓市」。

他分析，歐債爆煲的可能性愈來愈大。「歐盟內部近年來政治紛爭不斷，很多反對緊縮政策的政黨陸續上台，如由喜劇演員畢普．格里羅領導的五星運動成為意大利的最大政黨；法國的極右政黨國民陣線則在區域選舉中取得三成選票。」與此同時，希望獨立的聲音也此起彼伏，「西班牙東北部的加泰隆尼亞地區宣布要『脫西』，下一步有可能是『脫歐』；英國也將在2017年底就是否『脫歐』進行全民公投。」政治混亂，經濟也不景氣。「現在歐洲政府不是減稅、鼓勵人們去創業，反而加稅和進一步緊縮開支，讓本應該復甦的私人經濟更加無力。就連曾經是經濟最為自由的瑞士，也宣布從今年1 月開始，所有銀行賬戶信息實行自動交換，意味着全球資產將難以留在歐洲。」「一個事件發生，問題可能不大，但現在，所有不利因素都集中爆發，那麼歐羅區這只駱駝肯定會被壓死。」

王震宇說，然而很多人覺得歐債不會爆煲，因為歐羅在反彈、失業率在下降，但其實整個歐盟結構上的問題愈發嚴重，「不懂得看那些因素才是最恐怖的。」他提醒：「環球資金流很可能會先逃離歐羅區，接着是日圓區，如果人民幣跟着貶值，也會逃離人民幣區。香港將成為亞洲區流入美元的中轉站。這麼大範圍的環球性走資潮是史無前例的，未來兩年，投資將會變得極其困難，所有人須時時盯緊歐洲情況。」

香港受通縮威脅

影響香港樓市走勢的另一因素是人民幣貶值。王震宇表示，人民幣進入SDR籃子，且日圓、韓圜、台幣等東南亞貨幣均相繼貶值，在此情況下，中國的內需和出口都將轉差。「要解決困境，人民幣只能貶值，且貶值幅度會挺大，或跌至6.8的水平，這樣投資者將沽出人民幣資產，而轉向港元和美元資產。」美聯物業的數據顯示，去年一季度內地人購買香港一手住宅1000 萬元及以上的佔比約為41.3%，反映內地民眾對本港一手高檔物業具有較強的購買力。另外，恒大集團、中國人壽等內地公司也先後購入本地甲級寫字樓，可見內地資產正加速流入樓市。王震宇認為，人民幣貶值在一定程度上利好樓市，但從整體環境來看，隨着美元升值，2016 年的香港很可能進入通縮期，租金面臨較大下調壓力，加上失業率有上升趨勢，樓市難有向上空間。

美元房產保本 商廈需求旺在未來樓市不甚明朗的情況下，王震宇建議投資者更應謹慎，不要為了賺取租金反而虧本。

「很多人覺得日本樓便宜且有8 厘回報，就瘋狂入市，但日圓滙率從77跌到120多，不見了四成多，8厘回報5年內都難以賺回。所以接下來一段時間應以保本為主，而非追息。」

保本最安全的避風港自然是美元。隨着歐債危機引發的走資潮，資金流將湧入美元；加上美國逐步加息，美元將持續強勢。「最保守時買入美金，若想有高點回報，則可考慮購買以美元計價的房地產或股票。但不要買債券，因為這次危機是政府債爆煲，一個國家的國債存在很大風險，順帶牽連企業債。」

王震宇又指，未來本港的非住宅市場，尤其是商廈，將會迎來供不應求的局面，投資商廈將有豐厚回報。「商廈最大的好處是沒有政府的干預，所以容易計算投入和回報。而且，正是政府過分關注住宅而忽視了商廈的供應，未來商廈供應的短缺情況將比住宅更嚴重，加上愈來愈多內地公司進來，足見商廈存在大量剛性需求。政府其實捉錯用神，不應把所有精力放在發展住宅上。」

政府是樓市最大黑天鵝自2015 年第三季度起，本港樓市已進入轉角市，住宅成交量下降，樓價升幅也逐漸疲軟。王震宇擔心，未來數年，當公營房屋蜂擁推出時，樓價將出現較大插水。

房委會數字顯示，由2014/ 15財政年度起的5 年內，政府預計將推出77000個公屋單位，其中2016/17至2017/18兩年間，合共推出31100個公屋單位和6300個居屋單位。

「本港樓市下跌，最大的始作俑者其實是公營房屋。每次樓市見頂時，政府往往會在樓市接近下次見底時推出大量公屋。若2015 年樓市已見頂，未來三四年迎來下調周期，激增的公屋供應正好踩正下調的樓價，這無疑是雪上加霜，不僅使樓價繼續下調，更拖延了樓價回升的時間。」

他又指，此前政府多次減辣加辣，已完全破壞市場自我調節的能力，「香港樓市現在是政策市，存在太多政治因素，根本無法預測。過去香港偏向讓市場做判斷，那時可以看fair value來預測升跌，但現在政策做出來的市場是另一回事。」

「所以，香港樓市最大的黑天鵝其實是政府，因為你不知道它何時會干預市況。政府覺得自己很叻，樣樣嘢都攬上身，就跟計劃經濟一樣。但為何當中國愈來愈資本主義，曾是自由經濟的香港反而去搞計劃經濟，是否很儍呢？政府最好靠邊站，讓市場自己clearing」。

湯文亮：細價樓、一線舖爆煲 2017才喘定

資深地產投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮預期，未來兩年內，細價樓的樓價會有兩成跌幅，建議上車族可先租後買，靜待2017年底才可入市。相比之下，他對超級豪宅、工廈、寫字樓、二、三線舖的後市較為樂觀。

2015 年初，湯文亮發表《細價樓將在三個月內爆煲》一文，引來激烈爭議，結果上半年樓價屢屢破頂，直至下半年才步入調整期，自己被逼認輸。他坦認自己講得太早，但自辯：「你警告別人當然要早一點，如果現在這刻人人都講，我講都無意思 如果沒有這『爆煲論』，政府又沒出招，樓價起碼多升15%，這樣很危險。」

我不是樓市大淡友

爆煲論一出，自此這位昔日的樓市大好友就被標籤為大淡友，不過湯文亮強調，自己被誤解了，自己看淡的是細價樓及一線舖位，其他形式的磚頭，在淡市中反而可「執筍盤」。

他解釋，細價樓及一線舖過去幾年升幅均不合理，分別只在於一線舖的業主持貨能力較細價樓業主強。「細價樓有兩成跌幅，尤其是五六百呎，六七百萬那些。我估計中原城市指數（CCL）只會跌至120至115點之間，不是說2016年跌兩成幾，而是今年、後年都跌，跌到升為止。我預計周期是兩年，2017年底，定了下來，才考慮入市。」他補充，細價樓爆煲，首當其衝的會是元朗、將軍澳等新發展區，老區則較為安全。

「第二個重災區是跟政府有關的細價樓，例如公屋、居屋，現在升到三、四百萬。來年的劈價盤，大多數賣出來的都是這些樓。以往用銀主身份賣，現在就直接自己賣，或者財務公司找人幫他賣。」美國加息、樓市供應增加、經濟轉差 種種利淡因素都會在2016 年集中爆發，樓市前景不明朗，湯文亮建議未上車的年輕人可趁租金下跌，先租樓解決住屋問題。「年輕人不用急着上車，先捱兩年。一年之後開始慢慢搵，最好銀行可以放寬接揭，付兩成或三成首期，到時可以買大點，又可以供少一點。」

豪宅市場投資回報低

細價樓危險，過去一直跑輸的真正豪宅反而不悲觀，湯文亮估計價值五億、十億以上的超級豪宅會有升幅，而五千萬以上的豪宅也會有輕微升幅，至於介乎千多萬至五千萬的中型豪宅，他預計會有數個百分點的跌幅。他用馬雲以15 億購買袁天凡位於山頂的豪宅為例︰「有承接力，你夠膽開價就可以。真正的山頂只是香港有，南京、上海、北京都沒有山頂的。」翻查資料，湯文亮女兒湯振玲早前購入紅山半島四個單位，當時呎價一萬八千元，現在已經升至二萬二千元，他直言，跟沙田第一城相比，呎價算是便宜。

然而，他又強調，雖然豪宅無下行壓力，但卻不值得投資，原因是回報低。「如果買來收租，一厘回報也不夠，死梗啦！還有差餉、管理費、出出入入要裝修」

不論是細價樓抑或豪宅，買樓置富的神話已成歷史，他不建議買樓放租。「一定要等有人劈價出來！如果靠租金，收入不足要補貼，那就好辛苦了。」

可投資二、三線舖位

紀惠集團目前所持物業市值大約400 億元，當中三分一是豪宅、三分一是舖位、三分一是寫字樓，其餘包括一些單幢物業及工廈，每月收租四千多萬元，出租率是百分之98、99。湯文亮指，公司未來策略會集中購買二、三線舖位及商廈。「我們不敢揀一線舖，我沒能力入到這麼貴的客，我寧願不要了。例如告士打道我們有八九個舖，很輕鬆，因為我們有把握。」

「豪宅很久都沒買了，03 年之後就沒買，之前的是八幾年買下，很便宜，現在收一年租已經夠在那時買了。」

那麼商廈會入貨嗎？「想，但好貴。商廈我們喜歡買一層一層的，例如二萬呎一層，二萬多元，也要五億，銀碼比較大。倒不如看一些幾千萬的二三線舖位，每年入三、五個，不要那麼搏。」如果買廈，入貨目標仍是以甲級為主，「當然不是IFC 那些，買不到，太貴。例如遠東金融中心、中遠，這些都是甲級客??」他直言進取的時間已經過了，穩穩陣陣才是上策。

黃金時代已過 長遠不悲觀跟2003-2008年那段時間相比，湯文亮承認，香港做地產黃金時代已經過去，但長遠並不那麼悲觀。「始終香港跟深圳不同，深圳是個丫鬟，香港是個小姐，只是今天這個小姐當丫鬟扮。」

香港零售業疲弱，但金融業依舊強勁。「因為監管好，自由市場。如果好像大陸，暴力救市，不准買，不准賣，就死給你看。」他自豪地說。

新盤「垃圾時間」散貨 愈跌愈要劈價新盤湧現，各大發展商提供按揭等大量優惠吸客，然而今年落成新盤去貨僅六成。湯文亮分析，發展商在年頭年尾等俗稱的「垃圾時間」推盤，證明壓力很大，最終都要劈價。

湯文亮拆穿發展商一向慣用的賣樓伎倆。「以往年頭年尾的垃圾時間一般都不會推新盤，只會賣貨尾，而且刻意不減價，為的是凝聚購買力，之後再給優惠，營造過年後的小陽春氣氛。其實，賣新盤不難，賣貨尾才難。由於現時新盤太多，發展商一有就趕緊賣，賣多少得多少，貨尾以後才慢慢去處理。」

他解釋，為何今日這種策略行不通呢？「以前各大地產商都很「老友」，不會頂爛市，現時很多中小型的地產商參與招標，得到一些細盤，很快起，很快推，一見勢色不對，他們寧願賺少些，也立即劈價套現。」

恒基主席李兆基曾講過「建築材料貴、人工高，樓價難大跌」，湯文亮卻不同意。「現時很多建築材料都是來料加工，來到香港後再組裝，計出來每呎只是二三千元，況且樓價跟成本無關，最重要是有承接力。有個笑話是，執到的黃金也是市價賣。」

劈價賣盤 平價買地

湯文亮指出，對於發展商來說，最重要是貨如輪轉，平賣樓盤亦意味可以平價吸納土地。「有些發展商都希望樓價跌，價跌能賣到樓就可以，套現後可以吸納一些便宜的土地。反而如果樓價繼續升，民怨進一步沸騰，政府被逼再出辣招，就真的無命了。」

鄧傳鏘 本刊總編輯、黃中柱 本刊記者

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張兆聰﹕天量未平倉合約 撈底指標

1 : GS(14)@2016-05-19 00:05:27

【明報專訊】恒指上周跌390點或1.9%，國指跌112點或1.3%，本倉則變動不大。踏入「五窮月」，筆者估計大家都傾向審慎，但實際上，除非是增持現金，否則都很難避得開今次大跌市。5月至今，恒指及國指分別跌了6.1%及7.1%，較4月尾高位更回落幅度達10%。國指中，除了停牌中的萬達(3699)之外，全部成分股見紅，恒指也僅長建(1038)和電能(0006)倖免於難。本倉較早將資金轉投美股，算是較能抗跌，但其實美股亦有點位高勢危的感覺。



首季強刺激過後動力轉弱，1至4月固定資產投資由首季的11%降至10.5%，回落速度驚人，一度瘋狂的中國期貨市場早已跳水式下跌；4月份規模以上工業增加值由3月的6.8%降至6%；就算是樓市，根據中指院監察的33個代表城市，一線城市成交面積按月下降22.31%，二線代表城市按月增幅亦急降至3.88%，三線代表城市按月下降8.3%。一個債台高築的經濟，在加槓桿後不足一季便再度放緩，宣布刺激這條老路已徹底失效，沒有改革一切免談，但有人會信中國能成功改革嗎？

因此，離岸人民幣已開始貶值，上周五跌穿6.55水平。中國淪落到這個景?，很多風險已到了不得不暴露的階段，要麼是日本式，匯率穩定而國內資產價格、物價調整；要麼是俄羅斯式，匯價下跌，以本幣計的物價、資產價格則穩定。由於中國深陷債務危機中，一旦走上日本式調整，很容易火燒連環船，相信中央已決定了再試貶值之路。觀乎A股全面「國家隊化」，又已全國性實施最嚴格的外匯管制(奇虎360私有化的對口談判單位竟然是外管局便可知實際情?)，現在看來，都是為了貶值而作好的前期維穩工作。

人幣料再貶值 俄羅斯式穩經濟

由於已把內部風險牢牢控制住，甚至連唱淡中國經濟也不行，中央今次闖關的決心相當大，不會輕易向市場投降、再走回頭路，估計人民幣跌破此前低位的機會相當大。如此一來，依靠北水支撐的香港資產就面對巨大風險。聯匯之下難以跟隨貶值，但區內的日圓、韓圜、新台幣以至一眾東南亞貨幣不會坐視不理，香港無論經濟還是資產價格的壓力都會驟增，這時美國經濟更重現強勢，美元回勇，局面更凶險。

撇除中國因素，全球股市走勢也不好。歐洲股市尤其差，過去兩年營造超大型頭肩頂，現只差向下突破；美股日線圖亦出現小型頭肩頂，標普500指數按量度跌幅料試2000點。論基本因素，全球進入後QE時代，天量資金令估值高企，但增量資金日益不足，經濟也沒有起色，通脹反而有回升之勢，其實也有很多暗湧。

騰訊也遭拋售 跌市近尾聲

當然，說了這麼多，到最後牛市也就只要3根陽燭，投資者很容易就會回心轉意。在此筆者提供一個轉勢先兆，在一個中級轉勢之前，期指往往會出現異常大量的未平倉數。例如去年大時代，4月20日曾有高達138,523張未平倉合約，雖然此後在28000點反覆多時，但升浪至此基本已到盡頭。又例如今年1月21及22日，未平倉合約兩天均超過13萬張，雖然大市在2月12日於18372點才見真正底，但大致上，每當未平倉數異常，此前的升浪或跌浪的動力便已耗盡得七七八八。另一個沽售衰竭的信號，則是騰訊(0700)亦被拋售，反映基金已沽無可沽，連最後的避風塘亦出事。

明報記者

[張兆聰 穩增長百萬倉]



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160516/news/ec_ecn1.htm

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