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說說真實美國房價---Mrs LA

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美國生活有些年頭了,說說真實美國房價
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  總體而言,普通美國人這年頭買房沒也有國內媒體說的那麼容易,但是比起國內的老百姓而言,還是壓力小很多。 
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   美國的房價也是跟人口分佈相關,一般而言,東西兩岸,主要是紐約及周邊的城市,還有加州貴一點,中間地區便宜。除了人口之外,還有一個原因就是美國幾乎人人有車,這讓每個人的生活範圍擴大了很多,買房時候的選擇餘地也很多
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  美國房子的中間價目前在20萬美元左右。前面說過,東西兩頭貴,所以美國中間大部分地方的都不到20萬美元。我今年到過美國的兩個中部城市,一個是底 特律,一個是堪薩斯城,就人口而言,這兩個城市在美國排在10-50之間,算是二線城市。但是人口100萬都不到,中國大一點的縣城都比它大。房價也便 宜,一個樓都只要10幾萬,甚至不到10萬,20萬出頭都是很好的房子了。新浪樂居論壇( {0 {+ v: T9 B
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  但是這些城市KB的一面,就是人口少,根本看不到中國人熙熙攘攘的人群。晚上睡覺,外面路上一點響動都沒有,自然也沒有什麼豐富的。很多剛來美國的時 候,感覺總算清淨了,但是沒過幾個月,就開始無聊了。而事實上,住在這些二線城市的美國人也是挺無聊的,所以年輕人還是會往紐約、洛杉磯等大城市跑。房產論壇,裝修論壇,業主論壇6 z% m2 p. U: i
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  這裡稍微說一句題外話,美國之所以形成這樣的城市格局,說到底是自由經濟社會體中,資源自由配置的結果。不想我們,一個大項目建在哪裡要發改委說了 算。美國都是大企業主導,企業覺得這個地方低價便宜、交通便利,就來這裡設廠,可能一下子能湧進1-2萬人口,城市便慢慢發展起來.新浪樂居0 a" }5 b8 `7 c1 r5 l) {
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  再回到上面說到的底特律、堪薩斯城這樣的二線城市。這些城市的房價相對便宜,但是這裡的人靠什麼過活?收入多少?fj.bbs.house.sina.com.cn- Y( x; k' q
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美國是一個大企業主導的城市,因此每個城市幾乎大同小異。買東西,都去沃爾瑪;吃飯,都去subway;買家電,都去Bestbuy;買衣服,都去 GAP;買鞋子,都去Nike……這些大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費,是個無處不在的巨無霸,因此自然也要在每個地方聘用當地的員工。再加上電 信、銀行,小城市裡的美國人有很大比例都是在這些大企業工作,收入也都很均衡,大約在3-4萬一年,這就構成了美國所謂的中產階級。

  有一些地方,可能是某個企業的總部,或者是某個行業的云集之地。比如底特律,三大汽車巨頭都在那裡。這就帶來了大量的就業。但是現在汽車工業不景氣,大量裁員;加之底特律所在的五大湖區傳統的製造業優勢已不在,過去的幾十年裡,人口少了將近一半,很多房子都荒廢掉。買房,購房,裝修論壇,房產論壇' ]1 b' I
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  除了這些大企業,還有一些所謂的**all business,很多都是買賣二手車,修修下水道,或者開個餐廳之類的。這就是美國的中小型城市的主要生活方式。
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  大部分人在沃爾瑪這樣的企業工作。一年收入大概3-4萬,除去稅和保險,一年也就2-3萬,再除去生活費用,算一半,一年存下1-2萬。買個15萬的 房子也要10年。但是這些人都是本地人,很多在當地就有房子,因此買房的需求都沒那麼強烈。而且美國的房子,很多都是幾十年、甚至上百年的。我們論壇上看 美國的房子簡直跟畫一樣,其實現實都沒那漂亮。走進一看都很舊。所以要經常維護,把外皮換一下,在內部重新裝修一下,這些都涉及到費用
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所以這些美國城市和中國內地的很多縣城差不多,年輕人能跑的,有能力跑的都會跑到大城市裡去看看,畢竟自家門口的生活也是很無聊的。而大部分的美國人可能 就這樣度過了一生。所以我們看美國的電視,老美很多喜歡談他們高中時候如何如何,大學時候如何如何,因為他們也就只有這些東西值得回憶,剩下的大部分時間 都是在重複同樣的工作。
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  但是與中國不同的是,美國人如果有一份工作,比如在沃爾瑪做個收銀的,或者在肯德基做漢堡的,一個月到手可能也就2000刀,甚至還不到,但是基本生 活都可以保證——有房住、有車開、還能每年坐飛機去旅遊幾次。所以對美國人而言,最可怕的事情莫過於失業,一旦事業,完了,什麼都沒了。買房,購房,裝修論壇,房產論壇( M: f7 [1 m% a* l. X# x8 A
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  所以你說10幾萬的房子,住在這樣的小城市裡面,生活是很安逸的,買房的壓力不大不小。這其實跟中國一些小城鎮的生活水平差不多。注意,我這裡只是說 城鎮,中國住在城鎮的人,收入不見得高,但是只要有工作,生活還是有保障的,當然不是每個人都能夠像美國人一樣買得起車的(這個問題以後再談)。中國苦主 要是苦在農民身上。
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此外,還要再強調一點,中國人買房以新房為主(一些大城市除外)。但是美國的房子基本上都是二手房。像堪薩斯和底特律這樣的城市,人口基本上很穩定甚至在 減少,沒有大規模的住房建設。買的也都是老房子,你搬進去,可能要把地板重新換過、把家具更新過、把牆重新刷過,這些都有成本在裡面。如果是上家賣掉之前 弄好的,成本也就會加在房價上。
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我一個美國哥們是西雅圖過來的,西雅圖也算這樣一個二線城市。我問他你高中的那些西雅圖的同學都在幹嘛?他說,也就普通工作,讀了個大學(很多是社區大學),在星巴克做服務員,或者做個小學老師之類的。這個和我上面提到的堪薩斯和底特律的情況基本一樣。買房,購房,裝修論壇,房產論壇3 d @+ U- q5 _- [4 B

  不同的事,西雅圖有個有錢的大款——微軟。一個這樣的企業入駐某個城市,基本上可以改變這個城市。要不怎麼說美國是大企業主導的國家。微軟在西雅圖的 周邊的一個區,自從微軟幾十年前入駐這個區之後,這個區就迅速發展起來。首先是房價飆升,微軟有幾萬個人在西雅圖工作,幾萬人湧入這個城市,而且都是高消 費群體,自然能夠帶動當地的經濟發展。fj.bbs.house.sina.com.cn) p4 X/ V' J$ u
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  順便插一句,美國人給員工工資基本上還是一分錢一分貨的。什麼樣行業工資高?工資高的基本上多是有技術含量的行業,比如醫生、律師、金融、技術。當然律師和金融可以看作例外,因為美國就是這些人在領導的。總之,在美國,你有一門別人不會的手藝,收入總是相對會高點。微軟的工程師,最底層的,年薪基本上在10萬美刀左右。而白宮的秘書,放在中國,肯定是高級公務員,但是前段時間新聞說,也就3萬多一年,為什麼啊?技術含量不高。fj.bbs.house.sina.com.cn3 w- B3 L$ z
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  再回到西雅圖,微軟進來以後房價就飆升了。加上地理位置好——靠海,有炒作的價值,所以比一般的二線城市要高很多。但是本地人也沒什麼抱怨。因為自家 的房子都是在升值了,尤其在過去的今年。數據顯示,西雅圖房價的中間數從1989年的22.1萬飆到2006年的最高時候的44.7萬(17年才翻番,在 中國看來毛毛雨)。但是現在金融危機又給打回去了,中間數跌倒34萬。如果你是微軟的工程師,一年有10萬收入,稅和保險大概佔到1/3,到手6-7萬, 一年可以存4-5萬,那麼大概需要將近10年的時間買一個房子。當然這只是中國人思維,美國人可能存不下這麼多——美國人看來,房子一定要租好的,旅遊是 不能省的,DVD都是要買正版的。新浪樂居4 u2 J; r# l9 ]

當然不是人人都是能夠在微軟得到一份年薪10萬的工作。如果你是在新巴克做服務員,也就還是在3-5萬收入的範圍。那麼要買西雅圖的房子的話,壓力就大很多了。
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我那西雅圖的哥們,父母在西雅圖有2套房子。父親是修下水道的,在美國屬於高科技,高收入的。老媽什麼都不干,家庭主婦。照例說日子過得挺滋潤的。但是哥們不要呆在西雅圖,跑到洛杉磯去上學,畢業後留在洛杉磯工作。為什麼?洛杉磯花花世界呀!西雅圖比起來就差一個檔次了。+ r. K" `, s/ J) u6 P7 s- }
  
  那哥們讀是是洛杉磯的私立大學,四年本科學費加生活費大概要20萬美金,這不是一個小數目的啊。這哥們拿了點獎學金,但是杯水車薪,所以只好父母給。把他修下水道的父親的積蓄全摳出來了。
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  這裡順便說一下美國教育。相比房價,教育對美國人來說是一件更可怕的事情。大家都知道,美國最好的學校哈佛、耶魯、普林斯頓等8所常青藤大學,此外, 還有一些學校不是常青藤,但是完全是一個檔次的,比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。這些學校加起來總共20個,都是私立的。所以要評判美國學校檔 次,排名前20的算一個檔次,相當於我們的北大清華。但是我們13億人口才北大、清華兩所學校,美國4億人口就有20所好大學。所以進這些學校要比我們容 易好幾十倍。美國人稍微能讀點數的,稍微有點錢的,都是想擠進這20個學校。這20個學校四年下來基本上都要20萬美金,一般人都負擔不起。
 
  這20個學校之後是州立學校,每個州1-2所。構成了美國大學20-100名的學校。但是加州例外,加州有10所,而且每所排名都不錯。大家都熟悉加州伯 克利,在我們看來都是大牛校。但是在加州,只要稍微能讀書的,基本上都能考進去——這是一個伯克利的哥們跟我說的。其實想想也不奇怪,前面已經有20所大 學了。州立學校對本州的學生便宜點,像加州學生進加州系統的這10所大學,一年學費大概7000-8000。要更便宜的,是社區大學,一年只要幾百塊錢。 當然也是一分錢一分貨。新浪樂居 B! z) V1 Q6 ~: ~
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  回到那西雅圖的哥們身上。好歹家裡資助,不用去貸款讀書。四年大學畢業,找工作吧。難找,洛杉磯人多了啊。美國的大學生比中國還多。好歹找到一份工 作,在一個也是500強的企業裡做銷售,一年4-5萬。你看到這裡就會疑問。20萬私立名牌大學出來在洛杉磯才4-5萬,高中畢業在堪薩斯超市收銀也有 3-4萬。這讀大學幹嘛?但是事實就是如此,所以很多美國人(尤其是老黑老墨),都不上大學。17、18歲就去端盤子了。這點美國跟歐洲不同,美國人的大 學升學率其實比歐洲要低很多。這樣同時說明了一個問題,美國所謂的中產階級其實是龐大的群體,不管你是干什麼的,只要是中間80%的人群,收入都在這個範 圍內,不會因為職業和地區有太大的區別。
 
  那哥們好歹還是找到工作了。一個月到手也就3000。房租1000。吃飯美國到是挺便宜,一個月500快打發了。還有車,美國車雖說便宜,但是一輛看上去還是很新的二手車好歹也要一萬,新車至少兩萬。這點收入顯然是不夠對付的。

更別提房子了,美國第二大城市洛杉磯的房子中間價40萬。對剛畢業的大學生而言,也是一個大數目。房產論壇,裝修論壇,業主論壇0 |- }$ P! y0 t: |/ _$ c3 t

洛杉磯是美國第二大城市,很多人以為應該高樓林立。但是事實上,洛杉磯的高樓沒有幾幢,更大面積的地方是小樓。這裡有很多原因。有的說是洛杉磯處於地震帶,不宜建高樓;有的說美國人本來就不喜歡高樓,洛杉磯有的是地,自然都建小樓了。

  的確,洛杉磯是個巨大的城市,加上周邊的區縣。如果以每小時100公里速度開車的話,從東到西要一個小時,從北到南也要一個小時。估計有北京天津連起來那麼大一片。新浪樂居$ i3 p( _" X
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  和國內城市不同,國內城市基本上是環形結構,tian~an-door、人民廣場就是中心,以此為圓心畫圓,越靠近圓心地段越好,生活越方便,人氣越 足;越往外越鄉下。而洛杉磯更多的是塊狀結構。每個區定位不同,而且好區壞區交錯在一起。所以具體到房價,也不能一概而論。
 
  有一些好區,比如好萊塢,比如比佛利,比如靠海的santa monica,房價動不動就是上百萬,幾百萬幾千萬也不少見。這不在我們普通人考慮的範圍內。買房,購房,裝修論壇,房產論壇0 z* C% F$ a: b. ]/ z

  美國人買房通常要比中國人玩幾年,基本上等結婚有小孩後才買房。這並不是說美國人買不起房,而是他們的生活和消費方式跟中國人不一樣。而是很多美國人 喜歡有多少錢花多少錢,生活的質量是第一位的。我一個哥們,小年輕,在Google工作,在美國也算高薪了。前段時間忽然辭職不干了。問他什麼原因,說是 每天寫程序無聊,反正現在手頭有點積蓄了,想去歐洲玩玩,結果就這麼去歐洲玩了三個月。這在中國人看來,簡直是腦子進水了。

  回到洛杉磯的房價上,總體而言,在洛杉磯買房要比在美國的二線城市貴很多,但是選擇餘地同樣還是大很多。如果是個年輕人,您首先可以買公寓,美國人叫 condo,相當於中國的商品房。這裡是洛杉磯的市中心金融區為例,一個算比較新的公寓樓售價30-40萬美元,面積在70-150平米不等。對照美國人 均4-5萬的收入,這個價格其實算高了,但是對照中國的房價收入比,要便宜很多。
  
 但是美國人其實買condo的不多,這些房子大多是用來投資出租的。租戶一般都是在該區域工作的年輕人。如果要成家買房,美國人一般都是買house,也就是帶院子的獨立小樓。房產論壇,裝修論壇,業主論壇! `' G' l- Y7 [
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  上面說過,洛杉磯是個巨無霸,再加上有車,因此買房的選擇餘地會很大。這裡舉幾個日子。

  我剛到美國的時候,是在學校邊上租房子。我們的學校靠近市中心。市中心在洛杉磯算是地理位置的市中心,但是論檔次最多是中等區域。市中心白天有人在高 樓裡上班,晚上回家,大街上只剩X L浪漢睡覺。周邊的區域也是亞非拉人民多。因此除了交通便利,沒其他優勢。我租的是學校附近的一個樓,幾十年的房子了,外面破得很。因為靠近學校,房東專 門用來放租,因此把這個樓閣成獨立的12個房子,租給12個房客,每個人一個月收600美元。一個月7200美元,一年八九萬。這個樓在10年前大概60 萬美元,06年最高的時候漲到100萬美元。現在又回到60、70萬的樣子。就普通居民而言,很少會在這亞非拉人民聚居的區域買房,買了也是為了投資。但 是售租比在這裡還是有參考價值的。不過這個房東算會做生意的,一般同樣大小的房子,結構沒有像它這麼好,最多可能只租一般的價格。房產論壇,裝修論壇,業主論壇2 M+ F+ F7 v. F a7 ?
中國人住的比較多的幾個區房價可能稍微便宜一點,在40-50萬這樣。很多都是一層樓的房子(這個無所謂,反正足夠住了)。新浪樂居! S; r4 i, ~' y5 i
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  而稍微好一點的房子,比如pasadena就是白人聚居的區,很多有錢的中國人就住在那裡,環境要好很多,房價大概就接近了100萬。
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  前面說過的話hollywood, santa monica幾個區,也是有同樣100萬左右的房子,但是面積要小很多,院子也沒那麼大。沒辦法,地段好。
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  洛杉磯房子的均價現在是40萬左右,那麼40萬以下的房子都在哪裡?其實這些便宜房子都在洛杉磯很外延的地方。過去幾年,美國房地產業發展,也是造城 運動。但是美國不像中國,無法拆遷。因此只能在城市外沿造新城。所以洛杉磯外延烏壓壓一片全市房子。再往外可能就是牛場了。這些房子都很新,而且款式也差 不多。但是沒有人氣,賣不出去。現在價格跌到20萬,也沒人買。因為畢竟工作不方便,雖然房子是便宜,但是每天開車來回要兩個小時,實在不是什麼太好的選 擇。新浪樂居論壇) g! S( s, N6 I7 |

  所以有時候,有人就拿這些房子來忽悠國內的大款。希望他們去買,其實都是不好賣的。美國的房地產泡沫也主要來自於這些區域。像好萊塢一帶的房子,一直都是很堅挺的。

我在洛杉磯認識了至少一百號老美。但是在洛杉磯出生、在洛杉磯上學、在洛杉磯工作,從來沒有離開過洛杉磯的本地人不超過10個。可以想見,這個城市有多少 外來人口。當然這還有歷史原因,洛杉磯總共才100多年的歷史,任何一個人往上數幾代都是外地人,這點倒是和上海挺像的。
  
 有那麼多年輕人湧進這個城市,而且都是沒有家產的年輕人,他們需要買房,而房價又貴。這些年輕人到底在洛杉磯是怎麼樣生存的?最後能不能站穩腳跟?這個問題要分幾個層次來才能講清楚。
  
  首先,湧進這個城市的人五花八門。其中很大一部分人墨西哥人和其他亞非拉底層人民。以墨西哥為例,墨西哥是一個跟中國一個水平線的老大難。是個墨西哥人都 想來美國。好在墨西哥跟美國有著漫長的邊境下,因此挖地道也好,翻牆也好,能來的都來的,而且拖家帶口的來了。美國有500萬非法移民,絕大多數都是老 墨。而洛杉磯是離墨西哥最近的城市之一,因此很多老墨都在這裡安營紮寨了。墨西哥人吃苦耐勞,幾乎所有髒活累活全是他們包了。以前我們嘲笑中國的留學生, 在美國窮死了只好去餐館刷盤子。這個其實都是以前的事情了。現在不少中餐館的廚房裡是老墨在打雜,宮保雞丁做的很地道。而且還會用中文說你好,謝謝,發音 還很地道。
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總之,老墨對生活要求不高,只要有分工作就滿足了。到時候再翻牆爬地道回家蓋房子娶老婆去。因此除了少數混得好的,以老墨為代表的亞非拉人民很少在洛杉磯買房的能力。新浪樂居論壇# c( s5 o2 X s% l
  這裡插一句,美國go-vern-ment對這500萬非法移民也是睜一隻眼閉一隻眼。美國也不能沒有他們。把他們都趕走了,誰來幹髒活累活。更何況他們的工錢都很低,老闆們願意用他們,只是表面上裝傻。

  所以在洛杉磯,你去沃爾瑪,工作人員清一色的老墨老黑。只有在堪薩斯城,沃爾瑪才是白人當服務員。新浪樂居3 d e0 I7 E9 X' l

  那麼白人在洛杉磯幹啥?很簡單,不干髒活累活就當白領了,而且很多都是從事藝術相關的工作。畢竟這是洛杉磯,這是好萊塢。很多白人就是沖這這個跑到洛杉磯來了。

  我的不少白人朋友,都是干點跟藝術相關的工作。有寫小說的、有寫劇本的、也有當演員的、彈吉他的、唱歌的、搞攝影的。如果是個中國人,你20出點頭喜 歡這個還算正常,如果到了30歲,還在搞這些,而且沒搞出什麼名堂來,那就早點洗洗睡好了。畢竟不是每個人都是能成為阿湯哥的。但是美國人似乎比中國人更 執著。30多歲了,40多歲了,沒買房子,卻依然在搞這些的還是大有人在。這是一個群體,類似於我們的北漂一族,沒房。
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  另外一個群體則在美國有更大的代表性。他們都處於30歲左右的年紀,還沒有小孩。哪裡找到好工作就去哪。洛杉磯有工作就來洛杉磯,呆了幾年,在芝加哥有更好的工作了, 就去芝加哥。以前看過《時代》上的一篇文章,把這群人叫做Odyssey,就是希臘史詩中的《奧德賽》,到處晃蕩的意思。這個在美國有很大的普遍性,不屬於洛杉磯專用的現象。這些人也不一定會在洛杉磯買房子。
  
  這裡可以看出美國人在買房上和中國人一個很大的差別,就是他們覺得閱歷、生活比房子更重要。買房,購房,裝修論壇,房產論壇" Y* t. l" r$ K5 d

  當然也有一些人,30歲左右,結婚了,那就會考慮在洛杉磯穩定下來買房子。如果夫妻倆有10萬一年的收入,那麼買個50-100萬的房子,壓力還是 有,萬一失業了怎麼辦?美國公司說裁員就裁員。但是比起在北京上海同樣10萬人民幣的收入,現在基本上都是200萬以上的房子,壓力要小得很多。fj.bbs.house.sina.com.cn$ J' P, N1 o, P3 n! W
 
  洛杉磯另外一部分買房的新生力量就是亞非拉國家的大款。尤其以亞洲為代表,日本人、香港人、台灣人、韓國人,這幾年的中國人。在國去的100年裡,這些地 方的大款都有往美國跑的傳統(日本、韓國後來自己發達了,有回流的趨勢)。現在尤其是是中國人,國內賺了錢,可能賺得也是有風險。想想還是全家來美國比較 安全,因此就來這裡買房。而且都是現金一次性付清。美國人都覺得你是款爺。據說洛杉磯還有一個二奶村,就是中國大款和貪官的美國基地。不過只是據說而已, 我沒有實地考察驗證過。洛杉磯還有個最大的
華人超市,就是陳水扁的兒子開的。
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  說到這裡,你可以已經看出一個問題。美國白人其實處於一個尷尬的地位,論人口,黑人墨西哥人也不怎麼讀書,20歲左右都可以成家生小孩了,一生就是一大窩。論有錢,白人有不少有錢人,但是亞非拉同樣有,現在都來買他們的地了。而白人的中間力量,學歷相對都偏高,結婚也偏晚,小孩也生得少了。因此白人人口在美國的比重在急劇下降。據預測,到了2050年,墨西哥人將取代白人成為美國的第一大人群。

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我們的一些奸商會說:看,美國的年輕人照樣也是沒有房子。你一個中國的小年輕,畢業沒幾年就像結婚娶老婆,買個100平米的房子。你怎麼不學學美國人租房子結婚?房子是給富人造的。
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  這話其實邏輯錯誤。美國很多年輕人的確是沒有房子。但是他們沒有房子不是因為買不起房子,而是因為他們不想買房子。如果他們存心想買,按照我上面說的如果 夫妻倆有10萬一年的薪水,這個是平均水平,80%的美國人收入在這個範圍內,按照這個收入要在洛杉磯買個50-100萬的房子,是在可承受範圍之內。而 我們在北京上海,夫妻倆的收入也算10萬人民幣,現在基本上都是200萬以上了,壓力不是大一點點。

  洛杉磯的房價只是高,而北京上海的房價已經是離譜了。所以我說,中國的房價不僅僅是房價的問題,而是危機到整一代人和整個國家未來的問題。為什麼這樣說,房價高,高的離譜,讓人看不到希望,看不到希望自然會厭惡工作打發生活,哪裡會有進步?新浪樂居5 K4 z% H1 j8 ~
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  而對於美國人而言,房價和生活基本上體現了良性循環。你只要好好工作,即便在洛杉磯這樣的大城市,還是能夠買得起房子,生活是有未來的。另一方面,正 是因為房子的壓力在可承受範圍之內,所以每個人才會有心思去幹自己喜歡干的事情,幹好自己喜歡干的事情,這樣社會才會有進步。
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