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大家傾吓：政府急推地的惡果

1 : GS(14)@2016-02-11 10:09:31

今次我想講下特區政府賣地的一些有趣現象。眾所周知，香港消費者的權益由買一瓶飲料到買一層樓宇，都受到法例保護，比方說，罐頭要列明來源地、製造年份、到期日、食物成份，而發展商售樓說明書亦要詳細列明所有間隔尺寸、裝置、裝修物料及設備、物業面積、物業四周環境（包括交通及社會設施）、鳥瞰照片、政府批地文件和公契的摘要等等。大量資訊的繁複程度令一般人難以明瞭。雖說香港的售樓說明書是全世界最複雜，但政府原意亦是希望能保護到小市民。既然小市民消費權益受到嚴密保護，作為發展商向政府買地，是不是也應該有一定程度的保護呢？答案是：否！



土地評估多　拖延發展步伐

以前政府賣地，所有地皮都是熟地，即是那塊地是可以立刻發展，並無任何隱藏問題（除了地質可能影響地基設計，政府一向是不保證），但是這幾年賣地，情況已大大不同，大部份地皮拍賣都有附帶條件，最常見的是：1）要發展商作出多樣評估：評估包括噪音評估，交通評估，環境撞擊評估，污水系統及雨水系統容量評估等等。發展商買了地之後，要向不同部門遞交不同評估，而不同部門會列出不同條件，要地產商遵守，最甚者就是部門之間的條件有時互相矛盾，即順得甲部門，則乙部門不能接受，以致地產商無所適從。若不能令所有部門滿意，地產商根據批地條例是不能開工建設，令到發展時間大大拖長，令致利息支出及資金何時回籠均無法估計。2）要發展商代政府擴建道路或斜坡維修：最近政府有一塊地流標的原因之一，是斜坡維修及保護的面積是地皮面積的十倍，令發展商卻步。既然小市民買一罐罐頭也受到保護，為何地產商動輒用幾十億元發展項目，卻不能受到一定程度的保護呢？



地皮急推出　對發展商不公

政府四周搵地，增加土地供應，以壓抑樓價，本是好事，但突然要大量增加土地供應，以致一些地皮在未有充足條件下，也要急就章推出，要發展商承擔所有不明朗因素的責任實有不公！發展商為了增加土地儲備，頂硬上也要投地，出價時就會將所有不明朗因素而有可能衍生出的額外費用，皆計算在出價內，令地價因而上升。其實若政府在賣地前，將所有評估作內部協調及解決問題後才推出土地，所需要的時間及費用定必比地產商少，而地產商出價就不會含不明朗因素的費用，成本平了，將來賣出的樓價亦可以相應減低，最終得益的是小市民。范統
mailto:[email protected]





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160211/19486605

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政府推地見效 新樓盤陸續到位 陳茂波：供不應求局面將扭轉

1 : GS(14)@2016-03-31 13:13:28

http://property.mpfinance.com/cf ... 0331/paa01/lam1.txt



【明報專訊】雖然樓價自去年9月至今已下跌了約13％，坊間仍多認為香港私人住宅供應依然不足夠，樓價難再大跌。不過，發展局局長陳茂波最近出席香港扶輪社首個扶輪論壇作演講嘉賓時卻指出，經過現屆政府大力推地，住宅新供應將陸續到位，可扭轉市民認為樓市難以改變的供不應求預期，不會再「恐慌」入市。

明報記者 陸振球、葉創成

陳茂波在演講提供統計數字，指香港的私人住宅落成量，以5年計，2006至2010年每年平均只有11,280個單位，2011至2015年每年平均大約10,900個左右，即是之前5年，以及同再之前的5年差不多，都是每年約1.1萬個。「這是可以理解的，因我哋上任後招標的土地，到現在所興建單位都未落成，現在落成都是之前的土地。不過，差餉物業估價署剛公布今年估計私宅落成量1.85萬個單位，明年都大概是此水平，之前來幾年都係相對高水平……因為至今年3月底的連續幾個財政年度，我地賣咗好多地，去年賣地可建20,080個單位，前年1.6萬多個，這些供應未來幾年出來。」

陳指出，私人住宅開工數字2006至2010年平均每年1.9萬伙，而2011至15平均每年1.5萬伙，「未來3年一手樓供應，估價署估計係8.7萬個單位（見圖），我上任時的2012年，只是6萬幾個單位。所以大家見到未來幾年供應會增加，以掌握的資料，至2月底發展商手上取得樓花紙可以賣而未賣的都有2萬個，未來供應實在多。」

10年擬建28萬伙公屋 確認九成土地

陳茂波進一步補充，「2006至2010年土地供應可以起幾多單位呢？那是5.9萬個，同期一手樓銷售了7萬個，故該5年土地供應不能夠滿足一手樓吸納量。2011至2015又如何呢？土地供應可建8.94萬個單位，一手樓成交量係6.45萬個。我想表達的信息是，後期的5年供應是超出一手樓購買，故2006至2010年土地供應低於吸納量已扭轉。」

陳茂波指未來土地供應每年達標，「市民大眾就有信心，不需要panic（恐慌性）買樓。10年計劃建興公營房屋28萬個單位，我哋已搵到25萬幾單位的土地，即已確認近九成。其實差不遠，另外1.7萬個單位的土地正在做地區諮詢。」

3措施確保土地持續供應充足

雖然近期公布數據顯示，香港未來數年私人住宅的供應明顯回升，但足夠的土地供應可否持續？「土地供應之前因為各種原因而不足，但我上任後政府已盡全力追落後，希望確保房屋供不應求的情况可扭轉。看一看2030年前的土地供應，短中期主要透過3項措施，第一是改劃用地，有的地皮劃了做社會某些用途，而這些用途現在不是社會最迫切的，或者未能夠落實的，便或者用第二幅代替。並改作住宅用途。我給人批評得最多就是綠化用地，我可以跟大家說，短中期我們找綠化用地找了70幅，可以規劃到興建8萬幾個單位，而這些絕非郊野公園用地，而且我們找的地都鄰近交通基建。」

「第二是提高發展密度，九龍東啟德便是一個例子，回歸前的計劃只是住幾萬人，後來大家知道回歸後遇上亞洲金融風暴，科網泡沫爆破再加上SARS，曾經樓價跌六七成。當時政府回應社會的訴求，將發展密度壓低，當時計劃啟德發展區住9萬餘，我上任後打了20%上去，那就多了好幾千個單位。」

「第三個手段是除了改劃外，看看用途有沒有轉變空間。2014年施政報告我們目標是找150幅土地改劃，5年時間提供21萬個單位，其中七成做公營房屋。去到今日我們開始了65幅改劃，牽涉單位8.05萬個，其中52幅做完，涉及單位6.5萬個，今年我們會改劃45幅土地，涉及單位8.4萬個，當中有九成是公營房屋。」

說到公營房屋，陳茂波說，「有朋友跟我說，即使樓價高位回落，現水平仍非普羅百姓所能負擔。所以政府除在資助房屋，也多增加房屋出租以方便年輕人居住。現在土地供應公營及私營各佔60%及40%，公營比例可否增加呢？我覺得不合適，若今年80%做公營20%建私宅，大家會預期私人住宅供應少，樓價便會升。」

「也有人說要幫年輕人置業，問政府可否給予資助？我認為現時不適合，因為這樣會令樓價升。先租後買呢？目前供應仍短缺，有土地都係做公屋先，有20幾萬人排隊。」

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2016-03-31 13:13:39

http://property.mpfinance.com/cf ... 0331/paa01/lam2.txt
長遠研維港以外填海   文章日期：2016年3月31日
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【明報專訊】對於香港中長期土地供應，陳茂波說大家都耳熟能詳，古洞北、新界東北、洪水橋、東涌新市鎮擴建等，加起來有19萬個單位。

「說到工作進展，2014年6月前立法會取得前期撥款研究新界東北項目，土地勘探及規劃工作已進行，最近在立法會取得撥款，做安老院及搬遷的設計工作。」

拓新界西北大嶼山 連接內地

「至於東涌新市鎮規劃，正排隊上財委會，若前期工作順利進行，估計2017及18年就可以開始填海。東涌是個好特別的例子，當時規劃住20幾萬人，但是煞停而現在住9萬幾人，過去幾年我們有新的地盤，未來可去到11萬幾。但要整個地區有規模效益，真的要住20幾萬至可提供足夠的公共設施。東涌西已聆聽環保人士意見，有限度發展，東涌東填海不影響海豚。」

提及填海，陳茂波指「我們希望不在維港而在其他地方，可以重新填海，土地供應會大增，在1985至2000年的15年間，香港總共填海3000公頃，相比維園只是10至20公頃，你可以知道填海影響幾大。2000至2014年只填500幾公頃，跌了八成有多，所以長遠在合適的地方填海是應該的。」

另外，有說香港的發展也要與內地融合。「我們把土地供應工作聚焦香港，考慮新界西北及大嶼山發展，港珠澳大橋落成後，大嶼山便不是西部盡頭，去珠三角西面便方好多。將來人工島會發展，東涌亦會拓展，希望把握發展機會。」

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下年度推地可建3.2萬伙 6年新高 本年度賣地收入1178億破紀錄

1 : GS(14)@2017-02-23 10:31:22

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8335&issue=20170223
【明報專訊】本財政年度賣地收入（包括售出官地及補地價）估算由原來670億元上調76%至1177.57億元（見圖），創歷史紀錄。發展局今日將公布來年度賣地計劃，將推出28幅住宅官地，可建約1.9萬個單位，連同鐵路及市建項目等，預計新財年私人房屋土地潛在供應量可建約3.2萬伙，除較本年度大升近六成外，更創近6個財年新高。

明報記者 劉詠怡

中資群起搶地，多幅官地錄高價成交。政府最新修訂賣地收入破千億元，當中單計海航實業（0521）或有關人士以近200億元鯨吞三地，和五礦地產（0230）以逾40億元投得油塘地皮，4幅地的地價已達本財年兩成賣地收入。地價收入破千億，打破2011至2012年度共846億元賣地收入紀錄。

料下年度賣地收入續破千億

財政司長陳茂波昨日公布預算案時透露，今日公布的新一年度賣地計劃，28幅住宅官地中，其中20幅為新增用地，計及鐵路物業發展、市區重建局、私人重建和發展項目，預計新財年私人房屋土地潛在供應量可供興建約3.2萬個單位。資料顯示，來年度潛在供應量較本年度的20,130伙大升近六成，更為2011至2012年度提供3.54萬伙後的6年新高。陳又預告，來年政府擬推出數幅「貴重」的市區用地，因此賣地收入預計亦破千億，估算達1010億元。

新財年商業樓面大減逾六成

除住宅用地外，新一年度賣地表中亦將包括3幅商業／商貿用地和一幅酒店用地，分別提供約185萬方呎樓面及約550個酒店房間，較2016至2017年度賣地計劃中推出8幅商業／商貿用地和3幅酒店用地、分別提供約576萬方呎商業樓面和約2100個房間，大幅減少68%及74%。

未來數年多幅商業靚地涉1184萬呎

不過陳茂波亦預告，未來數年將有逾千萬方呎商用樓面推出，其中包括金鐘廊用地、廣深港高速鐵路（香港段）總站上蓋、中環新海濱第3號用地、銅鑼灣加路連山道用地、洗衣街用地和多幅啟德用地，合共可提供約1184萬方呎樓面面積（見表）。另外重置觀塘和九龍灣兩個行動區內的現有政府設施，亦將釋放約602.7萬方呎商業／寫字樓樓面。

梁志堅：去年加辣「完全多餘」

對財政預算案未有太着墨於樓市，亦未提及加辣或減辣，身兼地產建設商會執行委員會主席的會德豐（0020）副主席梁志堅表示，現屆政府任期只餘數個月，不會再有太多大動作，料要留待新一屆政府處理辣招等問題。而辣招阻不了樓市升溫，梁指去年11月加辣措施「完全多餘」。

[土地 2017/18 - 財政預算案]

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下年度推地涉1.5萬伙 77%未完成改劃 9幅地來自啟德 總伙數8年最少

1 : GS(14)@2018-03-02 12:27:33

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2782&issue=20180302
【明報專訊】發展局昨日公布來年度（2018/19）賣地計劃，將推出27幅住宅官地，涉及15,250伙，有關數字是2010年中政府主動推地以來最少的一年，當中更有77%單位供應至今仍未完成改劃，其中大部分均來自啟德（部分見表），惟發展局長黃偉綸稱，有信心該批啟德地皮可以於今年中完成改劃。

黃偉綸﹕啟德地料年中完成改劃

來年度政府推出的27幅住宅官地，包括15幅滾存地皮及12幅新增地皮。該27幅皮中，只有11幅是毋須改劃或已完成改劃程序，可提供3540伙，以單位數目計僅佔整體官地供應23%；餘下16幅迄今仍未完成改劃，涉及多達11,710伙，佔整體官地供應量77%。不過，黃偉綸稱，該16幅未完成修訂大綱圖程序的住宅地中，有9幅位於啟德發展區，目前已完成申述及聽取意見，現已達閉門商議程序，預期可在年中完成規劃，並於較後時間推出市場。

山頂地皮或創最貴樓面地價

來年度除了啟德地皮成為城中焦點外，亦罕有地新增一幅位於山頂文輝道的傳統豪宅地。美聯測量師行董事林子彬表示，項目佔地約189,446方呎，可作低密度發展，估計可建樓面約9.4萬方呎，由於山頂有規模的豪宅地極為罕有，加上可發展洋房，料將成為發展商必爭之地。綜合各大代理及測量師，項目每方呎樓面地價估值約5萬至8萬元，或會創全港最貴樓面地價的住宅官地，地皮估值約47.36億至75.8億元。

除了上述官地外，今年亦會有4個鐵路項目推出，包括油塘通風大樓、黃竹坑站、何文田站及將軍澳日出康城，共涉約4250伙；市建局亦有4個項目推出，包括深水埗通州街/桂林街項目、青山道/元州街項目、觀塘恒安街及大角嘴槐樹街項目，涉及約680伙，連同私人發展重建項目可提供的5330伙，料2018/19年度將提供約25,510伙的土地供應。有關數字較2017/18年度的31,620伙減少約兩成，並為過去8年來最少。

其中，政府將於來年度首季，推出1幅位於油塘高超道地皮（約500伙），港鐵則會推出油塘通風大樓及黃竹坑站三期（約1700伙），市建局將推出通州街/桂林街項目（約210伙），連同私人重建項目，料季內可提供約2420個單位的土地供應。黃偉綸指雖然下年度首季推出單位不多，但預期第二至四季供應會相對增加。

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下年度推地涉1.5萬伙 77%未完成改劃 9幅地來自啟德 總伙數8年最少

1 : GS(14)@2018-03-06 02:43:33

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2782&issue=20180302


【明報專訊】發展局昨日公布來年度（2018/19）賣地計劃，將推出27幅住宅官地，涉及15,250伙，有關數字是2010年中政府主動推地以來最少的一年，當中更有77%單位供應至今仍未完成改劃，其中大部分均來自啟德（部分見表），惟發展局長黃偉綸稱，有信心該批啟德地皮可以於今年中完成改劃。

黃偉綸﹕啟德地料年中完成改劃

來年度政府推出的27幅住宅官地，包括15幅滾存地皮及12幅新增地皮。該27幅皮中，只有11幅是毋須改劃或已完成改劃程序，可提供3540伙，以單位數目計僅佔整體官地供應23%；餘下16幅迄今仍未完成改劃，涉及多達11,710伙，佔整體官地供應量77%。不過，黃偉綸稱，該16幅未完成修訂大綱圖程序的住宅地中，有9幅位於啟德發展區，目前已完成申述及聽取意見，現已達閉門商議程序，預期可在年中完成規劃，並於較後時間推出市場。

山頂地皮或創最貴樓面地價

來年度除了啟德地皮成為城中焦點外，亦罕有地新增一幅位於山頂文輝道的傳統豪宅地。美聯測量師行董事林子彬表示，項目佔地約189,446方呎，可作低密度發展，估計可建樓面約9.4萬方呎，由於山頂有規模的豪宅地極為罕有，加上可發展洋房，料將成為發展商必爭之地。綜合各大代理及測量師，項目每方呎樓面地價估值約5萬至8萬元，或會創全港最貴樓面地價的住宅官地，地皮估值約47.36億至75.8億元。

除了上述官地外，今年亦會有4個鐵路項目推出，包括油塘通風大樓、黃竹坑站、何文田站及將軍澳日出康城，共涉約4250伙；市建局亦有4個項目推出，包括深水埗通州街/桂林街項目、青山道/元州街項目、觀塘恒安街及大角嘴槐樹街項目，涉及約680伙，連同私人發展重建項目可提供的5330伙，料2018/19年度將提供約25,510伙的土地供應。有關數字較2017/18年度的31,620伙減少約兩成，並為過去8年來最少。

其中，政府將於來年度首季，推出1幅位於油塘高超道地皮（約500伙），港鐵則會推出油塘通風大樓及黃竹坑站三期（約1700伙），市建局將推出通州街/桂林街項目（約210伙），連同私人重建項目，料季內可提供約2420個單位的土地供應。黃偉綸指雖然下年度首季推出單位不多，但預期第二至四季供應會相對增加。

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2 : GS(14)@2018-03-06 02:44:02

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5714&issue=20180302
【明報專訊】政府2018/19年度推出之官地數目見2010年主動賣地後新低，雖然有學者認同政府難覓地，但亦有業界人士認為，估計在未來供應有保證下，政府預留「彈藥」，直至土地小組有實質建議及社會有共識才多推地皮。

對於推地數字見多年新低，中大經濟學系副教授莊太量說，過去數年政府已覓得多幅土地，現時找地已變得很困難，加上政府手頭上的地皮中，很多都是規模較細，而且較「鬆散」，很難發展；亦有些土地位於綠化地帶，要改劃都要經一段時間，又或受到社會反對，故不能推出。他亦認為，若以來年度官地可提供約1.5萬伙單位計，實際不算太少，與現時每年一手成交量相若，若再提出更多土地供應，市場亦未必完全消化到。

不過，亦有市場人士認為政府此舉只是保留「彈藥」，萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文稱，賣地是政府主導，但賣樓由發展商主導，發展商會因應市况推盤，除非政府修改現時銷售條例，但改例不太可行，故即使現時再多推地皮，對樓價高企的現况並沒有幫助，估計在未來供應有保證下，政府預留「彈藥」，直至土地供應專責小組有實質建議及社會有共識才多推地皮。戴德梁行高層趙錦權說，由於一般改劃需時，由1年至5年不等，並需視乎個別用地的情况和涉及的程序而定，期望整年供應能夠達標，並期望政府加快修改新界農地用途，從而提供足夠的住宅單位，以解決房屋短缺問題。

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下年度推地涉1.5萬伙 77%未完成改劃 9幅地來自啟德 總伙數8年最少

1 : GS(14)@2018-03-06 03:44:47

【明報專訊】發展局昨日公布來年度（2018/19）賣地計劃，將推出27幅住宅官地，涉及15,250伙，有關數字是2010年中政府主動推地以來最少的一年，當中更有77%單位供應至今仍未完成改劃，其中大部分均來自啟德（部分見表），惟發展局長黃偉綸稱，有信心該批啟德地皮可以於今年中完成改劃。

黃偉綸﹕啟德地料年中完成改劃

來年度政府推出的27幅住宅官地，包括15幅滾存地皮及12幅新增地皮。該27幅皮中，只有11幅是毋須改劃或已完成改劃程序，可提供3540伙，以單位數目計僅佔整體官地供應23%；餘下16幅迄今仍未完成改劃，涉及多達11,710伙，佔整體官地供應量77%。不過，黃偉綸稱，該16幅未完成修訂大綱圖程序的住宅地中，有9幅位於啟德發展區，目前已完成申述及聽取意見，現已達閉門商議程序，預期可在年中完成規劃，並於較後時間推出市場。

山頂地皮或創最貴樓面地價

來年度除了啟德地皮成為城中焦點外，亦罕有地新增一幅位於山頂文輝道的傳統豪宅地。美聯測量師行董事林子彬表示，項目佔地約189,446方呎，可作低密度發展，估計可建樓面約9.4萬方呎，由於山頂有規模的豪宅地極為罕有，加上可發展洋房，料將成為發展商必爭之地。綜合各大代理及測量師，項目每方呎樓面地價估值約5萬至8萬元，或會創全港最貴樓面地價的住宅官地，地皮估值約47.36億至75.8億元。

除了上述官地外，今年亦會有4個鐵路項目推出，包括油塘通風大樓、黃竹坑站、何文田站及將軍澳日出康城，共涉約4250伙；市建局亦有4個項目推出，包括深水埗通州街/桂林街項目、青山道/元州街項目、觀塘恒安街及大角嘴槐樹街項目，涉及約680伙，連同私人發展重建項目可提供的5330伙，料2018/19年度將提供約25,510伙的土地供應。有關數字較2017/18年度的31,620伙減少約兩成，並為過去8年來最少。

其中，政府將於來年度首季，推出1幅位於油塘高超道地皮（約500伙），港鐵則會推出油塘通風大樓及黃竹坑站三期（約1700伙），市建局將推出通州街/桂林街項目（約210伙），連同私人重建項目，料季內可提供約2420個單位的土地供應。黃偉綸指雖然下年度首季推出單位不多，但預期第二至四季供應會相對增加。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3598&issue=20180302

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