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“招掛複合”出讓8幅宅地 上海土地市場迎再洗牌

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-23/1120407.html

自5月26日以“招掛複合”方式出讓三幅宅地之後,上海土地市場再迎來微妙變化。

6月21日,上海市土地交易市場發布上海市國有建設用地使用權出讓公告,新推8幅住宅用地,全部采用“招掛複合”方式出讓。

這8幅宅地規劃總建築面積近77萬平方米,分別位於寶山工業區、青浦澱山湖大道、松江洞涇、嘉定安亭、奉賢南橋。

據統計,這8幅土地起拍樓板價均在2萬元/平方米以上。其中松江區洞涇鎮新農河三號-1地塊及松江區洞涇鎮新農河三號-2地塊,在發布僅1日之後,因出讓人要求被終止出讓。

在多名業內人士看來,2017年已經過半,大房企在上海土地市場略顯“英雄無用武之地”;同時,商品住宅交易量已經進入低谷期,類住宅調控似乎比去年年底更嚴格。此時推出多幅住宅用地,仿佛給市場打入一劑強心劑,大房企的機會又來了。

“招掛複合”加速洗牌

此前5月26日,上海首次采用“招掛複合”方式出讓三幅宅地,房企需提交大量投標材料,專家根據經濟實力、技術資質、項目經驗進行打分,每塊地篩選出不超過三家房企相互角逐。評標采用100分制,經濟實力30分,技術資質20分,項目經驗50分。

此次土拍,依舊采用“招掛複合”方式,不過評分標準略有調整。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出,一個重大改動的地方,就是上次經驗值占到50分,這次經驗值降低了些,但也超過了40分,仍占據重要部分。而多出來的分值劃到增加的一個“受讓管理”的項目中。該項內容可理解為,5月1日以後拿過土地的公司就拿不到高分。換言之,其他沒有拿過地的公司增加獲勝幾率。而5月1日後拿地的是保利、中海、中建,這幾個公司再次拿地的可能性或許就沒有其他房企高了。

盧文曦認為,這也是管理層經過權衡後的考量,以規避寡頭壟斷。

實際上,今年上半年上海樓市調控剛剛取得初步成效,且由於上海供地量有限,大部分房企在上海拿不到地。部分房企因此調整了策略:為了補充上海的貨源,品牌房企還是積極布局環上海區域,同時,加大對於長三角區域的核心城市的布局;一部分中西部起家的中小房企在上海、環上海、甚至長三角區域也很難拿到地,開始轉戰中西部核心城市;也有房企開始尋求其他手段布局上海,比如收並購二手項目,甚至正在銷售的被限價的新盤、存量物業更新也成為房企考慮的對象;還有部分房企不得不開始嘗試“小鎮”等模式拓展長三角區域非核心城市的項目開發。

有分析人士認為,今年上半年上海土地市場主要特征表現在兩方面:首先,至今為止2017年上海土地出讓計劃沒有公布,起碼筆者沒有看到。同時,截至6月19日,2017年上海市土地市場累計成交規劃建築面積370萬平方米,盡管比2016年同期上揚21%,但是比2015年同期下滑39%。而從成交金額來看,至今為止,上海土地出讓金只有471.25億元,比2016年下降12%,比2015年同期下滑26%。整個土地市場並沒有成交多少地塊(相當部分地塊成交是2016年供應,並且大部分位於郊區甚至遠郊),住宅類用地(純宅地、包括宅地的綜合用地)至今更是無新供應量(除配套動遷房),導致布局上海的房企們,包括大牌房企們“英雄無用武之地”。

其次,在土地供應量有限的情況下,上海出臺最有影響力的土地政策:“招掛複合”新政,導致大部分中小開發商更加拿不到地。姑且不說這個政策是否是長期政策,僅僅說這樣的政策延續2-3年,就會導致不少房企被動撤離上海。如此一來,由於土地政策的變化及拿地門檻的提升,會導致上海房地產市場加速洗牌。

盧文曦分析指出,土地出讓采取“招掛複合”方式出讓,三類房企機會概率將比其他房企高。首先是綜合實力強勁的國企央企;其次是近幾年上海擴張比較明顯的房企,因為經驗值占高比例,所以即便是中型房企運氣好的話不是沒有機會;最後就是大房企,綜合能力都比較強。

但盧文曦又強調,現在對土地自由資金要求比較嚴格,如果最近項目賣得一般,回款慢的話,依然有“翻車”的可能性。比如此前的5月底,上海曾推出三幅住宅用地,首次采取“招掛複合”的出讓方式,就有大型房企資金不夠中途出局了。

下半年供地或增加

一位房企人士指出,今年底明年初上海或許會出現一波成交量的上漲。原因是部分複合社保年限條件的家庭或會出手。但從今年下半年上海土地市場看來,是否有供應量,供應量多少成為今年下半年上海土地市場走勢的關鍵。

同策咨詢研究部數據顯示,上半年上海土地出讓僅僅有471.25億元,按照2011-2016年過去6年平均土地出讓金1526億元計算,今年上海土地出讓金還有1055億元億元差距。因此該機構預判,按照每年上海都會出讓一定土地獲得1526億左右土地出讓金的假設,下半年勢必會推出一些地塊,達到1526億左右的成交金額。

張宏偉則指出,連續的調控將導致市場進入深度調整階段,屆時,房企拿地會比較謹慎,盡管大部分房企仍然看好上海土地市場,但是,不至於像去年9月份之前那樣積極制造“地王”。更何況,上海有“招掛複合”的土地新政,限制了參與競拍房企的對象,只有TOP10甚至TOP5的房企才具備競拍資格。由此可見,下半年土地市場將處於平穩階段,不再受制於調控政策因素,上海有可能會積極推地,TOP10房企角逐加劇。

然而,上海此前提出,“十三五”期末建設用地總規模不突破3185平方公里。這也就意味著,“十三五”期間,上海建設用地增量只有40平方公里。而在當前上海“控人口”等措施指導之下,上海也很難短期內釋放大量土地供商業開發。

(來源:21世紀經濟報道 記者 唐韶葵

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