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置業信箱(48):加按買樓收租一定掂? 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=24208

問:兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍(付3成首期,供30年,H+1.3,Cap P-2.95)自己1個上左會。現在升到約500萬左右,能加按來買多層小樓收租呢?想法是新買的小樓自住,四小龍出租,新樓用老婆名上會。

答:若以正路的思維,將物業加按,500萬可以按七成借到350萬,以讀者提供的資料,供了兩年,欠本金應減到270萬左右,大約可以借到75萬(要扣大約5-6萬駛費)。

如果用物業申請二按又會不會借到更多呢?按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限,400萬以上物業已經不能借到九成:

物業價格最高按揭成數
400萬港元或以下90%
(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下80% - 90%
(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元80%
(貸款上限為480萬港元)

假定讀者沒有其他現金投入,75萬七成按,只可以買到230萬左右的物業;若果做二按的話,大約可以買到420萬的物業。

假定業主將現有物業賣給妻子,然後用妻子名義去借二按按揭,以500萬成交價計,無需要給佣金,印花稅6%是30萬,按揭保險上會,樓契連律師費5-6萬,以下就是供款計算:

出售物業得款500萬,扣除欠銀行270萬,差額是230萬,其中100萬支付二按的首期,30萬支付印花稅,樓契連律師費5-6萬,七除八扣之下,得款是94萬左右,每月供款將會增加4,000元左右。

可見搞一大輪手續,相差的只是19萬,而所得款項所買到的物業,又是否適合讀者用作自住?一定要買多一層樓,就要另作資金投入才見穩健,還要計及未來加息之後,供款會進一步增加。

筆者以為,買樓收租是一項投資賬,要計清楚所有的開支,並且要衡量或然的風險,是否足以彌補?若約以租金收入計算,只有3%的租金回報,連買藍籌股都不如,若果期望物業增值,又會否變成紙上富貴?

置業 信箱 48 加按 按買 買樓 樓收 收租 一定 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=105013

加按買收息股達15%增長 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/12/15.html

不少blog友都有發現止凡有把自住樓加按套現作股票投資的,所以對這樣的操作也感興趣,參與工作坊時也有類似提問,不妨看看這是否也是你關心的問題。



Sam:

現時環境可考慮加按買股嗎?
如果以收息股為基礎,如何可以做到每年10%-15%增長?


止凡回覆:

是否加按買股,這未必是環境與時機問題,更是個人財商的問題,我對於借貸及加按投資的分析考慮,不妨參考以下文章:
http://cpleung826.blogspot.hk/search/label/借貸經驗分享

就算以收息股為基礎,其理念都不一定只集中看股息的,blog內也有文章討論過,有時間不妨看看:
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/11/blog-post_19.html
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/12/blog-post.html


後記:

加按套現再投資,於我而言,在今時今日的環境之下,我當然覺得合理才會作出這樣的操作。即使昨晚美國聯儲局正式宣佈加息四分一厘,正式進入加息週期,個人認為美國始終沒有條作在短時間內很猛烈地大幅加息。然而,當其他人又對這操作深入發問時,我又會擔心誤人子弟,因為這始終涉及借貸操作,不同人有不同背景、財商、性格,同一個操作放到不同人身上,絕對會有不同效果的。

我不喜歡在文章中討論太仔細的投資操作,相信大家都知道這一點,因為已經重覆了很多次。當你不太清楚自己要什麼,又不知道該怎樣做,去問別人意見時,別人是否能給予你最好的建議呢?大家要訓練一個思維,就是沒有人比你更清楚你要什麼,與及沒有人比你更清楚什麼操作最適合你。

拿Sam的問題為例,為何以收息股為基礎?因為Sam本身對收息股的投資模式較有信心嗎?如果看看我給Sam的連結,不難發現可能Sam對收息股的理解與我的理解可能不一樣。為何要每年獲取10%-15%增長?這與Sam本身的投資計劃有怎樣的關係呢?這些都只有Sam本身最清楚。

然而,單單是這兩個準則,即「收息股」與「10%-15%增長」,就足夠提供投資建議嗎?還有不少東西需要考慮的,包括Sam本身的能力圈及性格、對股票的認知、在超買與超賣時的操作、日後檢視公司變質的能力等,這些因素都會決定投資回報的,而且每個人都不同,隨便說些股票號碼有意思嗎?

我們從大師身上學習時,主要是其思維,而並非抄襲他們的實際操作,如果發現有「專家」非常炫耀其投資成績,但其投資理念卻不太合理,我會避而遠之。話說回頭,我發現有不少朋友都把這個概念模糊起來了,總是著重結果往績,不想紙上談兵,但這實非我的理念。

我不反對在一些討論投資方法的地方也會有很好的交流,我也從一些「不太悶」的地方學到很多操作方法,當然主要透過了解分享者背後分析及理念。若大家能認真研究別人的投資方法,自然能管理風險與避免損失,而大前提是自己定必要對投資工具有所認識,下過苦功,自然能事半功倍。

加按 按買 收息 股達 15% 增長 止凡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=175853

加按買收息股達15%增長

不少blog友都有發現止凡有把自住樓加按套現作股票投資的,所以對這樣的操作也感興趣,參與工作坊時也有類似提問,不妨看看這是否也是你關心的問題。



Sam:

現時環境可考慮加按買股嗎?
如果以收息股為基礎,如何可以做到每年10%-15%增長?


止凡回覆:

是否加按買股,這未必是環境與時機問題,更是個人財商的問題,我對於借貸及加按投資的分析考慮,不妨參考以下文章:
http://cpleung826.blogspot.hk/search/label/借貸經驗分享

就算以收息股為基礎,其理念都不一定只集中看股息的,blog內也有文章討論過,有時間不妨看看:
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/11/blog-post_19.html
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/12/blog-post.html


後記:

加按套現再投資,於我而言,在今時今日的環境之下,我當然覺得合理才會作出這樣的操作。即使昨晚美國聯儲局正式宣佈加息四分一厘,正式進入加息週期,個人認為美國始終沒有條作在短時間內很猛烈地大幅加息。然而,當其他人又對這操作深入發問時,我又會擔心誤人子弟,因為這始終涉及借貸操作,不同人有不同背景、財商、性格,同一個操作放到不同人身上,絕對會有不同效果的。

我不喜歡在文章中討論太仔細的投資操作,相信大家都知道這一點,因為已經重覆了很多次。當你不太清楚自己要什麼,又不知道該怎樣做,去問別人意見時,別人是否能給予你最好的建議呢?大家要訓練一個思維,就是沒有人比你更清楚你要什麼,與及沒有人比你更清楚什麼操作最適合你。

拿Sam的問題為例,為何以收息股為基礎?因為Sam本身對收息股的投資模式較有信心嗎?如果看看我給Sam的連結,不難發現可能Sam對收息股的理解與我的理解可能不一樣。為何要每年獲取10%-15%增長?這與Sam本身的投資計劃有怎樣的關係呢?這些都只有Sam本身最清楚。

然而,單單是這兩個準則,即「收息股」與「10%-15%增長」,就足夠提供投資建議嗎?還有不少東西需要考慮的,包括Sam本身的能力圈及性格、對股票的認知、在超買與超賣時的操作、日後檢視公司變質的能力等,這些因素都會決定投資回報的,而且每個人都不同,隨便說些股票號碼有意思嗎?

我們從大師身上學習時,主要是其思維,而並非抄襲他們的實際操作,如果發現有「專家」非常炫耀其投資成績,但其投資理念卻不太合理,我會避而遠之。話說回頭,我發現有不少朋友都把這個概念模糊起來了,總是著重結果往績,不想紙上談兵,但這實非我的理念。

我不反對在一些討論投資方法的地方也會有很好的交流,我也從一些「不太悶」的地方學到很多操作方法,當然主要透過了解分享者背後分析及理念。若大家能認真研究別人的投資方法,自然能管理風險與避免損失,而大前提是自己定必要對投資工具有所認識,下過苦功,自然能事半功倍。

加按 按買 收息 股達 15% 增長
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176197

料快加息 加按買樓要小心

1 : GS(14)@2015-07-17 16:45:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150717/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】讀者Kenneth於2010年置業結婚,當年盛行HIBOR按揭,不經不覺5年內已供了超過兩成樓按,樓價卻已飛升一倍!夫婦倆(同是35歲)是專業人士,收入穩定,眼看每月盈餘佔收入逾四成,遂醞釀多買一層物業作收租用,讓資產「錢搵錢」,但現時流動資金作首期卻不足,遂興起加按套現這個念頭,但加按不能維持HIBOR,負擔亦增加不少;手頭上資金和每月盈餘又可怎樣增值,達致買樓收租目標?

圓收租夢 流動資產需280萬

Kenneth期望多買一個物業作收租,但有以下疑問:

1. 要多少資產用作首期及其他置業必需開支,才能起動?

2. 如不加按,以儲蓄支付首期,時機何時才成熟?

3. 如將現時物業加按套現,將承受什麼風險?

4. 如真的要套現,哪時才是最佳時機?

若不選擇加按 達標需5年

由於計劃買入的是第二個物業,按揭成數最多為五成,假設他買的物業價值400萬元,那他要支付200萬元的首期,另加4.5%雙倍印花稅(DSD)18萬元,物業代理佣金4萬元,連同其他雜項,總支出約230萬元,除此以外,他們還要預留9個月的生活費儲備(連同新置物業的供款)約50萬元,所以Kenneth需有280萬元流動資金才能啟動他的「收租公」大計。

既有穩定入息,Kenneth可以預留20萬元現金作儲備,其餘30萬元現金及每月盈餘3.4萬元可投入地區及已發展市場股票、國際債券等投資組合(目標平均年回報6%),連同現時之藍籌股票(為簡單說明起見,目標也是假設平均年回報6%),預計5年後就能累積至280萬元。

但若希望盡快落實,也可將現物業加按至樓價六成(即264萬元),即可套現129萬元,但要放棄HIBOR並增加每月供款額至約1.4萬(假設20年還款期,按息2.15厘),沿用以上思路(每月盈餘減至2.8萬元),預計2年後就能達到目標了。

加息期樓價跌 套現效力減

加按有什麼風險?相信現時仍在可接受的範圍內,套現後若能增值得宜,應可抵消多付的利息(跑息差),只是放棄了超低息可能覺得「蝕底」了!但筆者認為真正的風險在於:

1. 香港快進入加息周期(極大可能年底前開始),供樓支出將增加;

2. 同步供兩個物業時(每月供款近2.4萬元),若夫婦其中一人失業了,或經濟逆轉、銀行加息令租金收入不足以供樓,又或不幸遇上租霸,就真正考驗他們的財政抗逆能力了。所以買第2個物業前,那50萬元應急儲備必不可少。

至於何時是最好的加按時機?我看就是這一刻,要加按就要在未加息、樓價未跌前做好,且一進入加息周期,樓價跌的機會很大,那時套現的效力可能縮小。

鄺翠玲

美聯金融集團高級副總裁

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[鄺翠玲 理財信箱]
料快 加息 加按 按買 買樓 樓要 小心
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=291405

《HEA富學》作者郭釗:事業有成加按買樓 置富不二法門

1 : GS(14)@2017-01-19 07:57:40

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2028&issue=20170119

【明報專訊】2003年第二季以來本港住宅樓價大漲小回,累積升幅逾3倍,期內投資者若有膽識加按再買物業,財富可以高速增長。《HEA富學:一天只做2小時的創富方程式》作者郭釗便是好例子。2007年他靠建材生意賺到第一桶金後,至今每年購買一個本港物業,3年前更進軍海外樓市,目前在本港及海外分別擁有約10個物業,資產值達數千萬元;近年創富成功後,他日常一天只工作兩小時,每個月到海外旅遊,他在訪問中將其「HEA富」心得娓娓道來。

明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶

近日不少開售的新盤,均由父母付首期為剛成年的子女置業,在樓價高企的今日,似乎不靠父蔭的話,年輕人難以買樓。不過,郭釗於上世紀80年代初期從廣州移民來港時只有6歲,13歲時其父親中風無法養家,故郭釗1995年中七畢業便投身社會做sales(銷售)工作,「起跑線」明顯不太理想。

但郭釗憑着良好口才,於數年後已成為任職建材公司的「最佳銷售員」,2003年更自立門戶經營建材生意,2007年憑該生意賺到第一桶金後,至今每年購買一個本港物業,加上海外物業,目前持有20個物業,資產值達數千萬元,每年租金收入可觀,足以維持高水平的生活開支。

無家底低學歷 立志成行業尖子

是次訪問在郭釗於深井碧堤半島約1200方呎海景住宅進行,屋內設有兩個高櫃擺設數十個卡通人像公仔,其曾任職娛樂雜誌記者的太太則從旁打點,而他們兩口子上周剛從北海道滑雪回來,生活得像退休人士一樣優哉悠哉。雖然著書教人「HEA富」,惟郭釗強調自己「無家底、無學歷」,1995年中七畢業後出來工作,過去20多年克服無數困難才有今日的小小成就,「我當年搵工只有一個條件,就是賺多些錢,所以亦唯有做sales!我做過傳銷,賣過A4紙及健康產品,數年來轉過幾個行頭後,最後在建材行業找到發揮空間。我覺得目前年輕人投身社會工作亦是如此,最初要摸索尋找適合自己的行業,在行業內由搵唔到錢至搵到錢,最後是由幫公司搵錢到自己有錢落袋。」

郭釗上述「搵錢至上」的工作價值觀未必每個人同意,惟他積極向上的心態卻值得學習,「我覺得行行出狀元,在任何行業都好,只要你做到行業裏的頭10位,或者是在公司裏的頭3位,要買樓並不是一件難事」。據郭釗透露,他當時在建材公司任職時,是「最佳銷售員」,故2001年已斥資120萬元買入太子300多方呎住宅單位,而2003年更創業成立自己的建材公司做老闆。

堅持每年入市 「窮人買樓無得輸」

雖然郭釗是「最佳銷售員」,但自己開設建材公司後,他需要兼顧採購、行政及品牌管理等工作,曾因工作過勞及壓力過大而出現頸椎問題;與此同時,其在2001年低位買入的太子住宅亦錄得可觀升幅。因此,他於2007年決定改變策略,其建材公司由承接工程轉為賣產品,自己則花更多時間物色物業投資,過去10年每年買入1個本港物業,當中包括於2009年以600萬元買入自住的碧堤半島,連同其他住宅、商廈、工廈及車位等,目前持有10個本港物業,「我投資的第一法則是要有被動收入,第二法則是利用槓桿,買樓收租符合這兩大要求。像我們這些窮家仔,買樓是無得輸的,若樓價大跌被銀行收樓,最多便是走番出來打工,所以我堅持每年買一項物業。不論是將舊有物業加按也好,或靠做生意賺錢回來也好,總之每年都要買樓」。

一般人創業有成後,再擁有自住物業已心滿意足,郭釗卻有膽識不斷加按買樓、累積磚頭,這原來與他的「HEA富」人生哲學有很大關係,「近年香港人很流行『財務自由』這理念,希望『投資收入足以支付日常生活開支』,但這並不是我追求的。舉個極端例子,假若某人月入8000元,又獲分配入住公屋,一日三餐食公仔麵,生活雖然很刻苦,也算是『財務自由』!不過,做人做到咁又有何意思呢?你也見到我家中有很多玩具,每個月起碼去一次旅行,要及時行樂,試過即興飛去英國看英超,這樣的人生才有意思!我永遠不知道自己有幾多年命,但假設我郭釗下個月便去世,我至少享受過多年人生,沒有白活一趟。當然,也要從另一角度來看,假如我有90歲又如何呢?所以我要儲定磚頭,以確保我90歲時仍可維持現有的生活方式。」

人生無常 冀財務自由享人生

當然,要實現郭釗上述的「HEA富學」,睇通樓市周期在低位開始儲貨亦十分重要。郭釗表示,由於覺得本港住宅樓價已升至脫離港人購買力的水平,若內地經濟及政策轉向,他擔心樓市風險增加,故他去年開始已停買住宅,轉買寫字樓,去年中便鋤價以低於市價15%的640萬元買入銅鑼灣寫字樓單位。

至於年輕人目前如何可以踏上「HEA富之路」?他認為,若未有自住物業者仍可買樓,但買樓投資則恐怕暫不合時宜,「最重要還是先在自己的行業上成為尖子,提升賺錢能力後再買樓亦不遲」。
2 : GS(14)@2017-01-19 07:57:58

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3323&issue=20170119


【明報專訊】雖然2007年以來郭釗每年買入一套本港物業儲樓置富,但他此前投資港股成績不理想,故過去10年對港股耍手擰頭,「我覺得買賣股票需要研究很長時間,最終亦不一定賺錢,作為比較,買樓長線勝算極高」。事實上,2007年以來,反映二手樓價的中原城市領先指數至今勁升1.7倍,而恒生指數期內僅升15.7%,買港樓勝買港股是有往績支持。

買樓有槓桿效應 放大盈利

不過,郭釗卻有投資美股,例如他數年前買入迪士尼,持有至今賺五成,「我喜歡收藏卡通人像公仔,每個售價可達數千元,不少是迪士尼出品,所以我知道迪士尼是很賺錢的,希望做其股東分享利潤。但就算我非常看好迪士尼,一般也不會用100萬元買其股票;即使我真的買100萬元,亦不會額外借100萬元再買。作為比較,買樓卻一定會借按揭,所以在樓價上升時,槓桿效應是迫你發達的」。

[名人樓市論壇]
HEA 富學 作者 郭釗 事業 有成 加按 按買 買樓 置富 不二 法門
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=323109

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