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女首富杨惠妍全仓抵押 百亿股碧桂园已属高盛

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首富 楊惠 惠妍 妍全 全倉 抵押 百億 億股 股碧 碧桂 桂園 園已 已屬 高盛
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股票知識: 持倉和大股東抵押股票的規定


(按: 因為我也是一知半解,如果大家認為有不對的地方,請隨時指出:

今日,有位網友詢問小弟幾個問題:


1. 關於用股票行購買持倉的顯示的問題:


(1)通過證券行網上購買的股票,在中央結算系統中是登記在證券行名下,但在股份過戶處的股東名冊上,是只出現中央結算作為登記股東呢,還是會具體批露每一個投資者的詳細資料(如網上購股投資者的姓名、住址、股份數量)


(2)如果中央結算系統的股東名冊,只批露到證券行持股數,而股份過戶處的股東名冊,只批露註冊了的股東,那通過證券行網上購買的股票,不是誰也查不出來是誰在具體持有嗎?再比如,同一個人在不同證券行購買的同一支股票,在兩份股東名冊上是否能清楚的看出來?

2.關於大股東抵押股票披露的問題


(1) 大股東抵押股票,受押方視同擁有權益。那股權披露時,這些股權記在誰身上?

(2) 比如大股東A有60%股權,抵押20%給B,那年報中股權批露時怎麼記?
記成: A 40% B 20%
還是: A 60% B 20%


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回答如下:


1(1) 銀行網上購買的股票,當然就是存倉在證券行,所以中央結算只會顯示證券行的紀錄,股東名冊亦然,所以公司也不會知道你在持有股票,除非你把它直接登記在自己名下。

但如果你在股份登記處曾經登記(不一定是你現正重倉的股票),它會知道你是股東,並有你的地址,但礙於私隱問題,登記處不會知道你持有的股票數量,但是大銀行的私隱較高,不會給其他人知道,所以在大銀行持倉隱密性較高,但小證券行則不敢說,如果你認識那位經紀,他的嘴巴不小心涉露了,就會知道了。



1(2)如果同一人在不同證券行購買一支股票,在股東名冊也看不出道道,因為股東名冊只顯示代為持倉的機構的數量呢。


所以就有人建議,投資者如果持有大量某公司的股票,應該分散幾家銀行持有,因為大銀行對私隱要求高,一般莊家完全不會查到的。

2(1) 在解答問題,先參看上市條例對於大股東抵押股票的描述:


根據對10.07條,上市條例新上市後控股股東出售股份的限制稱:


「(2) 本條規則並不阻止控股股東將他們實益擁有的證券抵押(包括押記或質押)予認可機構(定義見《銀行業條例》)作受惠人,以取得真誠商業貸款。
(3) 新申請人的控股股東須向發行人及本交易所承諾,自新申請人在上市文件中披露控股股東持有股權當日起至其證券開始在本交易所買賣日起計滿12 個月之日期止期間:
(i) 如他╱他們按上述第10.07(2)條附註(2)規定,將名下實益擁有的證券質押或押記予認可機構作受惠人,其將立即通知發行人該項質押╱押記事宜以及所質押╱押記的證券數目;及
(ii) 如他╱他們接到承押人╱承押記人的指示(不論是口頭或書面),指任何該等用作質押╱押記的證券將被沽售,其將立即將該等指示內容通知發行人。
發行人從控股股東獲悉《上市規則》第10.07(2) 條附註3(i) 及(ii) 所指的事宜後,須立即通知本交易所,並盡快按照《上市規則》第2.07C條的規定刊登公告,披露該等事宜。」



根據上市條例13.17 條 : 控股股東質押股份稱:


「如發行人控股股東把其持有的發行人股份的權益加以質押,以作為發行人(按:即上市公司)債項的保證,或作為發行人取得擔保或其他責任上支持的保證,即產生一般披露責任。發行人須詳盡披露下列資料:
(1) 所質押股份的數量及類別;
(2) 經作質押的債項款額、擔保額或支持款額;及
(3) 認為對了解該等安排所需的任何其他詳情。」



即是說,在披露上,如果在上市一年內,抵押股東並是用作個人財務用途,或是在上市後任何時間,抵押股票用作公司營運用途,大股東和財務機構均有披露,大股東股會是持股數量,金融機構則是抵押股票之數。財務機構如果持有不超過5%的已發行股本,不會在披露上出現的。


 

如果上市一年後,大股東抵押股票挪作別用,且沒有簽押,那就不用披露了。

在技術上,大股東如果在上市12個月之後,如以口頭協議好,不簽押,並把某一批股票放入特定戶口,取得一定信貸,除了證券行行內的人,大股東不能處置這批股票,這就可以避過限制,另外,如果你知道他在披露期間抵押股票,它的財力也不一定充裕呢。

2(2)如果符合以上披露條件,股權披露(其實中報/年報和它一樣,但可能會較慢),則會是:


A 60%(如是金融機構有強制認沽權利,則會顯示淡倉20%) B 20%


延伸閱讀:


上市規則第10章:


http://www.hkex.com.hk/chi/rulesreg/listrules/mbrules/documents/chapter_10_tc.pdf


上市規則第13章:


http://www.hkex.com.hk/chi/rulesreg/listrules/mbrules/documents/chapter_13_tc.pdf


如大家有任何股票技術上的問題(不是問號碼),可以在此處詢問,謝謝!


http://realforum.zkiz.com/thread.php?page=3&tid=5864

股票 知識 持倉 和大 股東 抵押 規定
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中環在線:C朗、卡卡做咗抵押品 李華華


2011-8-1  AD




 

歐洲銀行業兩個禮拜前公佈新一輪壓力測試結果,肥佬嘅有一半都係西班牙銀行,過關嘅都被指危危乎,要撲水。西班牙其中一個儲蓄聯盟Bankia Group竟然諗到條絕橋。

原 來呢間銀行就係當年融資畀西甲班霸──皇家馬德里,去買C朗同埋卡卡嘅銀行。佢哋為咗向歐洲央行申請借貸,於是將呢兩大球壇靚仔包括埋喺抵押品入面。金融 業人士覺得呢種另類擔保理論上可行,仲話如果呢間銀行同皇馬一齊破產,歐央行分分鐘可以得到呢兩個靚仔嘅擁有權o忝。呢鋪真係信不信由你!

 


中環 在線 朗、 卡卡 做咗 抵押品 抵押 華華
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看壞後市? 求售華國飯店、大台北華城周邊等多筆土地台灣「現金王」葉國一房地產抵押設定一六二億

2012-02-13  TWM




手握兩百億元現金的「現金王」英 業達會長葉國一,近幾個月在市場求售不動產與物業,根據本刊調查,他投資的不動產,向銀行質押設定金額高達一六二億元,高額數字令人震驚。

撰文‧梁任瑋 研究員‧陳兆芬元月初,不動產仲介市場流傳一份待售物件名冊,記載不少台北市精華地段大樓與土地基本資料與售價,其中赫見台北市林森北路華國飯店、新北三 峽大板根森林溫泉度假村與新北新店大台北華城土地三筆知名標的,據了解,賣方就是近年由科技業轉戰房地產的英業達會長葉國一。

這幾年葉國一陸續投入約兩百億元,掌握土地面積逾五萬坪,儼然成為新地產大戶,前年葉國一曾說,「電子業是『茅山道士』(毛利率僅三%到四%),但土地放 在那卻會幫你『白天也賺錢,晚上也賺錢』,相較之下,房地產太好做了。」這句話言猶在耳,如今葉國一卻計畫大舉出脫房地產,引起外界側目。

除了在市場求售房地產外,手握兩百億元現金的葉國一,真正投入房地產的現金並不多,本刊調查,他投資的不動產向銀行抵押設定一六二.○五億元,實際貸款金 額約一三五億元,高額的數字令人咋舌。

進軍房地產

慣從複雜不良債權下手

攤開葉國一的房地產質押設定狀況,大致分為兩種類型,第一種是借錢給朋友幫忙度過難關的案子,例如,華國飯店與大板根,除了公司本身向銀行聯貸,葉國一本 身也是該公司的債權人,例如華國飯店就向葉國一的國協投資、銓誠資產管理借了二十一億元。

第二種是,葉國一直接買斷土地的案子,包括高雄「國硯」、新店大台北華城土地、松山火車站對面土地、三重太子汽車舊廠等,主要是用他個人名義、投資公司摩 天開發、華國總經理廖裕輝等向銀行借款九十八億餘元,僅「國硯」、「國玉」已進入推案開發階段,待完工後按銷售狀況回收資金。

事實上,葉國一大舉進軍房地產,是在二○○八年的房價高峰以後。打開他的房地產名冊,可以看出他喜歡從複雜的不良債權下手,例如高雄亞太財經廣場,原本是 宏總集團總部,他在法院拍賣過程中,以債權承接標的物,將債權順利轉換為物權,儘管過程冗長,但可以低價取得物美價廉物件。

除亞太財經廣場外,葉國一持有的台南開元段土地,手法如出一轍,先投入約六.三億元買下不良債權,再透過拍賣程序,以十.四四億元拍定價,成為該地所有權 人。此外,葉國一還持有新店五峰國中附近一筆大面積土地的債權,此塊基地打算推出大型別墅案,規模上看一五○億元,可望為他創造不錯的獲利。

葉國一像獵豹瞄準物件,耐心等候時機出手;但計畫趕不上變化,台灣房市景氣反轉,不少建商看壞後市,熟悉葉國一的朋友也說,「最近葉董心情不太好,除了英 業達的事要煩心,尤其去年政府打房後,讓走了好幾年多頭的房地產景氣停滯,也讓葉國一感受到房地產的不確定性增高,因此,只要有人出好價錢,不排除將手上 幾宗房地產案提前『獲利了結』出場。」其實,去年下半年奢侈稅上路後,從葉國一的投資動作即略見端倪,他曾公開表示,「今年只進了一筆土地」、「將放慢房 地產投資腳步」,但葉國一沒有說出口的是,如果有好價錢,不排除處分他名下的房地產。根據了解,葉國一最想處分的是華國飯店、大板根森林溫泉度假村與新店 大台北華城土地這三個物件。

奢侈稅上路

三物件列為處分目標

○八年,葉國一把英業達交棒專業經理人後,認為「有土斯有財」的他,就加碼布局房地產。

○三年,他在英業達股東會後,提到要在台北市士林官邸旁蓋祖厝,當時他斥資八億元陸續買進二千坪土地,重劃後分回六八六坪精華用地,換算每坪成本約一一六 萬元,以目前當地土地行情超過二百萬、周邊豪宅每坪單價也高達一三○至一五○萬元來看,雖然未處分,但葉國一的潛在獲利可觀。

○四年,葉國一砸下二十四億元,接手華國飯店,當時純粹為了幫好友── 華國飯店總經理廖裕輝解決財務危機,目前,華國飯店除了向國泰世華借十九.二億元,也欠葉國一名下的投資公司國協投資、銓誠資產管理二十一億元,這個數字 大約是葉國一買下華國債權的金額,惟葉國一本來就無實際經營華國飯店,因此想處分獲利了結。

「華國飯店的價格一路從三十五億元喊到五十三億元,每坪地價六八八萬元,但買方出價始終無法達到葉國一期望的金額。」一位房地產仲介透露,沒有出價五十億 元以上,應該不會成交。

葉國一另一個想處分的標的,是○九年插股的三峽大板根森林溫泉度假村旁邊的土地。當初大板根面臨法拍,葉國一先買下入口兩千坪土地,並出面向銀行擔保,才 讓大板根免於拍賣命運。

據了解,葉國一想賣大板根,主要是他與大板根董事長蔡春隆理念出現歧見有關。

雖然兩千坪土地就位於大板根門口,但使用分區為森林區,有很多開發限制,且必須與大板根共同開發才有價值,甚至要連大板根一起吃下,才能發揮最大效益,這 也是讓買家興趣缺缺的原因。

毛利勝電子

科技大亨轉當地產大戶

真正讓葉國一在房地產嘗到甜頭,應該是○八年,高雄漢來飯店對面的豪宅案「國硯」。當年,葉國一因幫忙亞力山大健身俱樂部解決資金缺口,亞力山大倒閉後, 葉國一也成為受害者,後來國揚集團創辦人侯西峰建議葉國一買高雄新田路土地,希望兩人可以藉「國硯」推案,把他們在亞力山大虧的錢賺回來。

國硯占地一五二○坪,是國揚○四年底自台肥手中取得,每坪單價僅四十二萬元,之前一直作為漢神百貨停車場;因取得時間早,○八年國揚賣給葉國一,處分利益 高達八.二億元,僅四年時間,光賣土地就獲利近一倍。

國揚為了實現獲利及取得營運資金賣地,與葉國一採「合建分售」方式推出豪宅,總銷金額一百億元,地主葉國一占三成,建方國揚占七成,葉國一可分回的金額至 少有三十億元。

房市走下坡

地產大戶大舉出脫物業

高力國際總經理劉學龍指出,今年住宅銷售率不樂觀、短期內投資客又不會回籠,市場會有不少物件拋售,尤其是兩、三年前買在房價高點的不動產,背負龐大利息 壓力,「再怎麼有錢,也禁不起景氣拖磨。」除了面臨房市下滑壓力,去年初,英業達搶進太陽能廠益通後,原本前景看好的太陽能產業,旋即因供需以及庫存因 素,景氣急轉直下;益通去年元月營收還有十七.六億元,去年十二月營收卻不到億元;益通股價更從每股二十二元,一度跌到九.一一元;太陽能產業不但未照亮 英業達,反而成為營運的不確定因素。這些恐怕都造成葉國一很大的壓力。

葉國一由科技業跨足房地產業的故事,過去幾年屢屢成為業界美談,但房地產業景氣的高度波動性,也著實讓這位科技業大老上了寶貴一課;尤其今年房地產景氣仍 多空未明,葉國一應該也亟欲對外證明,在這波房地產大浪中,仍能平穩掌握自己的船舵。

不動產抵押借款162億

標的物 取得

時間(年) 投資金額(億元) 設定義務人 擔保債權總額(億元) 債權人或銀行士林官邸旁祖厝預定地 2003 8 王富代

(葉國一妻)

葉力銓

(葉國一長子)

葉力誠

(葉國一次子) 無 無

華國飯店 2004 24 華國大飯店 19.2 國泰世華銀行*華國大飯店 8.4 國協投資

*華國大飯店

蔡紹華 12.6 銓誠資產管理高雄豪宅「國硯」土地 2008 16.7 葉國一 44.4 土地銀行太子汽車三重舊廠土地 2008 28.9 葉國一 27.6 合作金庫三峽大板根森林溫泉度假村及周邊土地 2009 15.6 大板根育樂葉國一 20.4 國泰世華銀行

大板根育樂

葉國一 6 元大銀行

*大板根育樂 15.6 葉國一高雄亞太財經大樓 2009 17.8 銓誠資產管理 18 合作金庫松山火車站旁土地 2010 15 廖裕輝 1.75 板信商銀摩天開發 9.18 板信商銀新店大台北華城土地 2011 70 摩天開發 8.97 兆豐銀行

4.8 兆豐資產管理

1.75 板信商銀

合計 196 162.05(註)備註:*表債權人為葉國一,扣除葉國一為債權人的金額36.6億元,擔保債權總額合計162.05億元葉國一房地產語錄!

2009/07 經過國硯當「白老鼠」實驗後,確定房地產是一門值得投資的生意。

2009/07 全世界名列前茅的富豪,多數靠房地產致富,一個房地產建案的毛利率,往往是電子代工業的10倍以上。

2010/06 對台灣房地產相當有信心,特別看好都市更新議題和大陸資金來台效應,台灣房市不會出現泡沫化。

2010/12 房地產可以讓人「白天也賺錢,晚上也賺錢」;相較起來,電子業是「茅山道士」(毛利率僅3%到4%),真的頗辛苦。

2011/03 政府祭出奢侈稅打炒房後,市場修正在所難免,但我從不炒作,對台灣房市仍有信心、長期看好,會持續評估、買進不動產。

華國飯店:

把買主找出來再說啦

針對葉國一處分華國飯店,華國飯店回應,「賣掉幹麼?幾年前就有人在傳要賣,都是亂傳的,我們沒有要賣。」華國飯店還對本刊記者說,葉國一不想澄清,因為 覺得「外界太低估他的現金實力了。」據了解,市場有不少傳聞說陸資、港資要買華國飯店,直到上個星期還有人透過關係,要介紹客戶買華國飯店,但華國飯店方 面都說,「把買主找出來再說啦。」也間接證實華國要賣的說法,並非空穴來風。

據了解,高雄國硯豪宅已經銷售70億元,大台北華城國玉六戶結案獲利,之後二期、三期看怎麼推。至於一年多前由廖裕輝掛名的摩天開發公司,買進的新北市新 店區秀岡段15000坪土地,也與寶徠建設簽好合建契約,1月18日才剛送件申請建照,該案將由寶徠主導。

 

 


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帝寶設定抵押一.三億 李珍妮積極理財?

2012-7-9  TWM




全台指標豪宅帝寶的住戶各個大有來頭,近日與聯電榮譽副董事長宣明智外遇生子而聲名大噪的李珍妮,也是住戶之一。她不但靠著帝寶豪宅增值,累積身家逾三億元,而且日前還再拿房子抵押貸出五千萬元,總計目前負債一.三億元。

李珍妮在二○○六年買下一戶一百一十二坪的帝寶,每坪單價約八十五萬元左右,與藝人小S公公許慶祥和老公許雅鈞購入時間差不多,這個時間點,同時也是她與宣明智的女兒出生之後。

隨著近六年台北市房價飆漲,帝寶房價也大幅增值,以目前帝寶在市場成交價每坪兩百八十萬元估算,登記在李珍妮名下的帝寶市值已跟著漲三倍,價值近三.一億 元。由於李珍妮近年從科技業跨足時尚圈,也引進國外服飾名牌在微風廣場設櫃,她也利用台灣銀行低利率的條件,過去幾年,總共靠帝寶貸出了一.三億元,包括 今年四月才貸的五千萬元,不知是因財務或其他投資需求。

李珍妮對房地產投資情有獨鍾,房市投資客圈也傳出,日前她曾經評估過台北市精華地段店面,想置產收租,只不過目前市場丟出來的物件少尚未成交,但即使如此,李珍妮光靠帝寶這幾年的增值,已為她賺進億元,穩居貴婦行列。

(梁任瑋)

 
帝寶 設定 抵押 三億 珍妮 積極 理財
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千諾酒店投資騙局調查:銷售+抵押 圈走3.6億

http://www.21cbh.com/HTML/2012-8-14/5MNDIwXzQ5Njc5MQ.html

昆明千諾酒店涉嫌巨資詐騙的真相姍姍來遲,但突然驚醒的數百名投資人發現:歷史總是驚人的相似。

數年前,國內曾發生了轟動一時的「淳安千島湖」、「西安英吉利酒店」等事件,一度將產權酒店的「高回報」假象暴露無遺,但在國內相關法律仍顯滯後的背景下,去年底引爆的上述巨資詐騙案,再次將產權酒店的高投資風險推向前台。

公 開信息顯示,涉案的昆明豪慶商務公司將舊房改裝成產權式千諾酒店後,在2010年12月至去年8月公開銷售,其中一部分產權先售後抵押,另一部分產權先抵 押後售,前者抵押時業主毫不知情,後者出售時業主仍不知產權已抵押,公司共套取合同現金約2.0956億元,抵押貸款1.522億元,但這筆巨資早被挪 用,致使出現爛尾樓。

昨日(8月13日)下午,《每日經濟新聞》從昆明市公安局盤龍分局經偵部門一內部人士瞭解到,目前警方已查封昆明豪 慶商務公司大樓,凍結該公司實際控制人吳小蘭6輛汽車、25套房產及在云南德宏地產與開遠市的兩處投資項目,其總估值遠超1億元,此案還涉及云南聚誠投資 幕後老闆楊衛和昆明市真元公證處等,預計9~10月將送法院提審。

合同巨額詐騙路徑

近日,昆明市的何先生向《每日經濟新聞》記者發來業主們所掌握的有關昆明千諾酒店涉嫌巨資詐騙的舉報材料,而何先生僅是捲入此案的400餘名受害者之一。

記 者查閱多方資料後得知,此案主要操作伎倆是:昆明豪慶商務公司先以低價購到一棟舊式酒樓,然後用廣告轟炸吸引投資者高價認購。隨後,控制方與投資者簽訂 5~10年租賃合同,許諾高額回報並等待返還現金在購房款中扣除,還承諾5年後以120%的價格進行回購。因此,上述高額回報的誘惑,並經昆明真元公證處 公證,吸引了一大批購房者,套利逾2億元。

之後,在所有投資人毫不知情的情況下,控制方又把購來的舊酒樓房產證找地方信貸機構及放高利貸者以高利息(月息3分)進行抵押貸款,再次「融資」超1.5億元。而在這一過程中,也就是僅一年時間,昆明豪慶商務公司兩次變更公司地址,更換5任法人代表,案發後已人去樓空。

全國工商聯房地產商會全經聯深圳分盟首席法律顧問顏宇丹律師向《每日經濟新聞》記者表示,涉案房產交易應屬非法,所簽買賣合同無效,原因在於合同項下房產尚未取得相關房產管理機關和土地規劃部門審批同意分割成獨立的空間和房屋進行銷售。

此外,昆明市房屋交易產權管理處登記科科長陳景平曾向媒體表示,對一棟二手房進行改造,需向規劃部門報批,按照設計圖嚴格進行,並由規劃部門對大產權進行分割,才能在銷售後為投資者辦理小產權證。

舉報材料稱,規劃局曾表示昆明豪慶商務有限公司只報批了外牆裝修,無內部改造和規劃內容。昆明市規劃局的這一說法,在業主提供給記者的一份錄音資料中得到了印證。

如此說來,昆明豪慶商務公司向規劃局報批時避重就輕,明知23個大產權無法分割成300~400個小產權卻又堅持對外公開銷售,涉嫌合同欺詐。

千諾酒店前世今生

產權式酒店,作為一種既擁有房產權,又能獲取可觀收益和一定期限居住權的投資產品,隨著近年來國內旅遊度假潮的火熱而興起。

涉案的昆明千諾酒店,其實原本就是一個名叫「清源賓館」的舊樓盤,後來為推進省級國資管理改革而作為首家單位於2010年4月份進行公開拍賣,最終由昆明豪慶商務公司以3600萬元競得,不久取得清源賓館的房產權。

此後,正是昆明豪慶商務公司對該地塊開發並推出了春城陽光項目,也將清源賓館更名為「千諾酒店」。這一改名及後來的一系列騙局,均是圍繞著千諾酒店而展開的。

當年12月份,千諾酒店開始對外出售,其合同賣方顯示是昆明豪慶商務公司,並對投資人承諾:不僅可獲得產權,還可享有以租償貸的「利好」,致使400餘名投資人入彀。

經產權售賣和民間抵押雙向運作之後,千諾酒店的騙局東窗事發。目前千諾酒店經營陷入混亂,由投資人組成的業主委員會擬將接管酒店經營權。

幕後「黑手」袖裡乾坤

舉 報資料稱,昆明豪慶商務公司的實際控制人是該公司原法人代表吳鳳香的女兒吳小蘭,其籍貫是浙江東陽人,挪用資金8500萬元,其中在2011年6月7日從 公司賬戶轉移4000萬元,另一部分資金是以抵押部分酒店產權而獲得的,而楊衛作為註冊成立於2009年的云南聚誠投資公司董事長,也是運作昆明豪慶商務 公司騙局的幕後「黑手」,轉移昆明豪慶商務公司資產逾2.6億元。

工商資料顯示,云南聚誠投資公司現法人代表是劉汪明,另據知情人士透露,此人乃是該公司董事長楊衛的司機,以借此掩蓋騙局,而昆明豪慶商務公司作為前者的下屬公司,其現任法人代表是崔世能,此人乃是劉汪明的「江湖兄弟」。

記者從舉報材料獲悉,目前楊衛已將大部分資產過戶或轉移給家人。隨後,記者撥打業主提供的楊衛電話,但已是空號。

舉 報材料還提及,據昆明豪慶商務有限公司現法人劉汪明提供的項目收支費用清單顯示,在收入方面,昆明豪慶商貿公司從春城陽光二期獲利20956萬元,3次抵 押獲取15220萬元,合計從春城陽光二期套現36170萬元;在支出方面,昆明豪慶商務公司支付給金橋房地產董曉秋7500萬元、佳新酒店項目2600 萬元、梁河項目880萬元、合夥人吳小蘭轉走4000萬元、普洱項目1000萬元、北京路項目576萬元及其他事項1800萬元等。

此 外,據業主所委託的相關律師從產權交易中心獲得資料顯示,昆明豪慶商務公司將持有的編號為201052814~201052820共7個房產證在2011 年3月17日抵押給劉黛林1000萬元,李慶峰、林愛娟1600萬元及五華楊融小貸公司900萬元。上述材料顯示,抵押總金額為15220萬元。

對 於上述數據,業主維權代表楊先生告訴記者,他們有金融方面的業主,通過各種渠道搞到了支出費用與抵押貸款情況,數據也基本上是準確的。另一業主楊女士表 示,在案發後,警方雖已控制了楊衛、劉汪明和崔世能3人,但吳小蘭已取保候審,她們通過查閱登機信息,仍能找到吳小蘭的名字,且其身份證號與護照都顯示與 之吻合。

監管被指存疏漏

「『春城陽光二期』兩次開盤,雖談不上家喻戶曉,但也夠大張旗鼓的。宣傳售樓一年的時間,沒有任何部門過問豪慶公司的行為,更不要說進行過監管。」業主提供的一封《關於請求昆明市政府加強案情監管的請求》的信件(以下簡稱「信件」)中提到。

另一封關於昆明市公安局回覆業主的信函談到,昆明豪慶商貿有限公司未辦理過房地產開發資質,不是房地產開發公司,不能從事房地產開發和經營,這個項目是對原酒店進行改造,未辦理過商品房銷售許可證,對外銷售是違規的。

「根據無效合同的處理原則,應當返還財產賠償損失,相關房地產權管理機關可以對違法銷售房予以查處。」顏宇丹律師認為,政府對一手商品房的監管要嚴格一些,而對二手房難以監管,購房者也有引起注意的義務。

此外,作為公證方的昆明市真元公證處也備受質疑。昆明市真元公證處一林姓副主任表示,盤龍分局經偵隊仍在偵查刑事案情,根據最後案情結果,他們將承擔應承擔的責任,目前不便於明確表態。

在業內人士看來,國內頻現的產權酒店投資風波,一方面說明投資者對這一模式需要加強風險意識,另一方面,監管空白也急需填補。


千諾 酒店 投資 騙局 調查 銷售 抵押 圈走 3.6
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華爾街的煉金術(上)——抵押品變形

http://wallstreetcn.com/node/22681

FT:幾百年前,當時的科學家和哲學家不斷嘗試把廉價的基礎金屬變成貴重的黃金和白銀,這就是所謂的煉金術。現在,華爾街的銀行家也在努力嘗試實現類似的「奇蹟」。

這就是所謂的「抵押品變形」,這項新業務現在已經成為了銀行業罕見的增長亮點。新的監管準則和不斷增加的競爭壓力不斷蠶食銀行業的利潤,這項新業務有望改善銀行的盈利能力。

所謂的「抵押品變形」,也就是把風險相對較高的資產轉變成表面上更安全的資產,這類業務已經受到了監管者的關注。

總的來說,面對專門為賬面總值超過640萬億美元衍生品市場設計的新監管規則帶來的挑戰,銀行已經找到了新的賺錢機會。新監管規則的原意是,為了降低處於金融危機核心地位的衍生品市場風險。一些金融專家認為,把次貸切片分層可怕的金融創新想法,鼓吹了金融泡沫並導致其最後爆破。他們現在開始擔心,「抵押品變形」這項新業務最終只是隱藏了風險,而並沒有真正轉換風險——這可能降低了監管新規的實際效果,更諷刺的是,新規可能促使了這種新業務的出現。

美聯儲官員Jeremy Stein上月表示,抵押品變形「就是監管新規製造的,可能快速發展的業務,因此我們必須特別謹慎地對待。」這是美聯儲第一次公開警告這項新業務的風險。

然而,在金融產業裡,抵押品變形只會簡單被看作是滿足監管新規要求的工具。變形的過程是這樣的,銀行會幫助基金以非流動性證券作為抵押,換取流動性更好的資產,然後基金就可以利用這些資產用於支持它們的衍生品交易。

世界上最大的資產管理公司貝萊德的電子交易和市場結構聯席主管Supurana VedBrat表示,預計貝萊德將需要大量的高質量抵押品滿足監管新規下的衍生品交易。她正在尋求幫助,滿足對不斷增加高質量抵押品的需求。

華爾街的金融機構,包括美國銀行、高盛和摩根大通已經準備好提供幫助。這些銀行計劃創造足夠多的衍生品,滿足客戶的抵押品交易需求。

紐約梅隆銀行全球抵押品服務副主席Ms Chakar表示,對沖基金、保險公司和資產管理公司對抵押品變形業務都充滿了熱情。

今年開始,很多國際監管者都開始要求這些保險公司和資產管理者通過所謂的中央清算方式完成衍生品交易。監管者認為,在交易雙方之間設立一個中央清算對手方,可以提供一定的損失緩衝空間,保證一方出現違約時衍生品交易的安全。

為了保證中央清算者不受市場動盪的衝擊,持有衍生品合約的客戶必須向中央清算者提供一定數量的抵押品。抵押品的形式一般是國債或現金,這樣的證券才足夠安全,降低中央清算者自身的風險。

衍生品市場究竟額外需要多少抵押品,已經成為一個熱門的爭論。市場的預計從5000億美元到10萬億美元不等。因為很多銀行和交易商一直在濫用抵押品,比如說用CDS來對賭其它金融機構的命運,數以千計的企業和基金一直依賴利率互換或貨幣互換這樣的衍生品。

巴黎銀行抵押品管理主管Hélène Virello表示:「我們認為新增的抵押品需求會有幾萬億美元,但實際上,沒人知道真實的數量,因為這是由很多因素同時決定的。」

這種金融煉金術的內涵甚是簡單,把不合格抵押品轉化成中央清算者接受的抵押品,只需要利用銀行的回購操作就能實現。回購操作通常是用證券換取現金。前高盛抵押品經理表示,這並不是什麼新東西,只是換了個「包裝」。

在一個普通的交易中,一家保險公司會拿著低信用等級資產(比如說垃圾債券)到一家銀行尋求幫助。這家銀行會在回購市場借出這些垃圾債券——對手方通常是另一家大銀行,換取政府債券或現金。那麼這家保險公司就能利用這些政府債券或現金支持它的衍生品交易。

提供變形業務的銀行會向客戶收取一定的費用,同時對客戶的資產附加一定的折讓。對風險較高的抵押品,比如說垃圾債,銀行會附加較大的折讓。抵押品變形業務中的折讓率可能跟中央清算所要求的折讓率不一樣,因為銀行會自己衡量該業務的風險。

關於抵押品變形業務能給銀行業提供多少額外的利潤,現在還沒有可靠的估計。但據摩根士丹利和顧問公司Oliver Wyman的報告,抵押品變形帶來的收入「很可能能抵消引入監管新規帶來的大部分損失」。

華爾街 華爾 煉金術 煉金 抵押品 抵押 變形
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美國計劃5年內解散兩房 另設聯邦抵押貸款保險公司

http://wallstreetcn.com/node/25425

一個由兩黨聯合的美國參議員集團正制定計劃清算房地美和房利美,另外設立一個由私人資本資助的政府抵押貸款證券再保險公司。

根據彭博獲得的法案草稿,這一提案可能將於本月頒佈,首先需要私人金融家提供足夠的資金來覆蓋價格暴跌產生的損失

這一法案由田納西州共和黨議員Bob Corker和弗吉尼亞州民主黨議員Mark Warner聯合其他一些議員撰寫,現在仍在起草中。作為第一個由兩黨一起努力塑造的一個新的房地產金融系統,隨著房地產市場的反彈,這將引起越來越大的討論。

根據這一草案,華盛頓的房利美和弗吉尼亞的房地美將在5年內解散,美國財政部將承擔兩房現有的抵押貸款擔保的責任。這兩家公司將抵押貸款打包成證券,並對這些抵押貸款的本息提供擔保,兩房自2008年來被美國政府接管。

在房地產危機將它們帶到破產的邊緣後,兩房從政府獲得了1875億美元的救助資金,這兩家政府監管的公司開始獲得創紀錄的利潤。受到公司命運改變的鼓舞,包括鮑爾森和Claren Road資產管理公司在內的對沖基金一直在購買兩房的初級優先股股票,並促使國會放棄廢除兩房的計劃。

據此前華爾街見聞報導,那些豪賭兩房私有化的對沖基金希望,最近房地產市場復甦已經導致房利美和房地美恢復盈利,將讓這兩家公司最終對優先股股東進行償付。

而討論中的法案草案中稱,任何對兩房的清算行動都將首先對美國政府這類高級優先股股東進行償付,然後才是次級優先股股東,最後是普通股股東。

新機構將被命名為聯邦抵押貸款保險公司,將繼續努力建設一個共同的證券化平台,並有能力幫助小型貸款機構發行證券。新機構還將繼續兩房現有的多戶住房擔保。

美國 計劃 年內 解散 兩房 另設 聯邦 抵押 貸款 保險 公司
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美國房地產市場的壞現象:抵押貸款再融資活動下滑

http://wallstreetcn.com/node/56431

美國抵押貸款再融資活動本週下滑20%,這是在過去的18周內第16次下滑。自5月初削減QE的言論傳出以來,美國抵押貸款活動已累計下滑70%

現在,美國總抵押貸款再融資活動下滑至2008年10月份來最低水平,當時正處於金融危機之中。

當然,下圖顯示美國抵押貸款活動下滑和利率走高過去並不影響房屋銷售:

ZH稱,造成上述情況的原因是因為行動具有滯後性除非美聯儲不削減QE,否則美國房地產市場的前景不是很好

因為大大小小的抵押貸款的服務商和提供商開始裁員,因此投資者不認為美國房地產市場復甦能夠持續下去。

另外,此前研究顯示,越來越多的人在美國用「全現金」的方式購買房屋,房地產專家認為這不是房地產市場健康發展的一個好現象。

美國 房地產 房地 市場 的壞 現象 抵押 貸款 融資 活動 下滑
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40億美元!摩根大通願花血本解決所有抵押債相關起訴

http://wallstreetcn.com/node/57906

2013年,摩根大通的名字與罰金走在一起,巨額的罰金。

最新消息顯示,摩根大通願意支付超過40億美元的罰款,破財消災。

所謂「災」,是指美國多個政府部門紛紛指控摩根大通,認為其在早前銷售抵押債證券上有非法操作行為。這些部門有紐約州檢察院、加州和賓夕法尼亞州的檢察院、美國司法部、美國住房金融管理局……不一而足。

根據以往案例,像摩根大通這樣「大到不能倒」的銀行往往會花錢了事,與政府部門和解。不過,這次價碼是不是高了一點——40億美元?

等一等,40億美元可能還不夠。

紐約時報報導,美國司法部和美國住房和城市發展局正在多面協商,看能否用提出一個大家都滿意的罰款數字。在摩根大通辦公室,有政府部門提出:200億美元罰款,全盤和解所有相關訴訟。

當然,摩根大通的談判人員驚呆了,他們原以為政府的胃口要小得多。

因為200億美元的數字,已經相當於摩根大通表現良好時,一年淨利潤的總和,更為重要的是,超過了摩根大通的呆賬準備金194億美元。這已經讓和解談判脫離了原有軌道。下面通過一幅圖瞭解下摩根大通呆賬準備金情況:

FT報導,美國住房和城市發展局Helen Kanovsky否認了上述200億的傳聞,稱上述報導完全不是事實。

知情人士告訴FT,就被指控在抵押貸款證券市場違規操作問題上,摩根大通正與美國政府部門協商,準備支付40多億美元罰金尋求與政府部門和解。

知情人士還表示,除了協商支付多少罰金之外,摩根大通還想就認罪範圍上,討回一些好處。因為,如果摩根大通承認其在抵押貸款證券問題上承擔責任,那麼可能會引發鋪天蓋地的來自私人當事人的訴訟。

此外,認罪與否,勢必還會影響到美國聯邦住房金融局對摩根大通的訴訟。聯邦住房金融局已經起訴了10幾家銀行,其中,摩根大通被要求支付超過60億美元的罰金。

截至目前,美國所有政府部門對摩根大通有關抵押債證券非法行為的指控中,摩根大通被要求支付罰金的總額超過100億美元。

上週,因為倫敦鯨事件,摩根大通剛剛向美國政府支付了9.2億美元的罰金。

華爾街見聞此前報導:9月19日,摩根大通與監管機構就「倫敦鯨」事件達成和解,同意支付9.2億美元的罰金,並承認了銀行的內部控制存在問題。

摩根大通9.2億美元的罰金分別賠償給了SEC(2億美元)、美國貨幣監理署(3億美元)、美聯儲(2億美元)和英國金融行為監管局(2.2億美元)。

監管機構的關注點在於,摩根大通的風險管理和財務報告系統出現了問題,並認為它沒有把風險管理系統的不足向其董事會和監管機構報告。

該銀行首席執行官Jamie Dimon承認了摩根大通的行為違背了美國的證券法。他在一份聲明中稱:

我們已經承擔了責任,並從開始就意識到了我們的錯誤。我們從中學到了教訓,並努力彌補錯誤。我們將繼續努力,希望不但我們的股東和客戶認為我們是各方面都最好的銀行,也希望我們的監管者有同樣的看法。既然損失已經發生,我們就得做出許多改變。這些改變將使我們變得更加強壯和明智,也會使我們成為一家更好的企業。


40 美元 摩根 大通 願花 血本 解決 所有 抵押 相關 起訴
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阿里巴巴聯手7大銀行 推無抵押信用貸款

http://www.infzm.com/content/102539

新華網消息,7月22日,阿里巴巴與中國銀行、招商銀行、建設銀行、平安銀行等7家銀行聯合推出「網商貸高級版」,為中小企業提供無抵押無擔保的信用貸款服務,最高授信額度可達1000萬元。這是銀行首次基於大數據和信用體系給中小企業提供無抵押信用貸款。

據瞭解,此次推出的「網商貸高級版」,為阿里小貸原有網商貸產品的升級。2011年推出的網商貸,旨在服務阿里巴巴B2B平台進出口行業小微企業,最高貸款額度為100萬元,截至目前,已服務超過13000多家小微企業,累計貸款超過43億元。

而升級版的網商貸則借助於阿里巴巴一達通平台,外貿企業從阿里巴巴一達通平台上每出口1美元即可獲得1元人民幣貸款,且在貸款額度最高可達1000萬。

據悉,一達通成立於2001年,主要為中小企業提供外貿綜合服務,包括通金融、通關、物流、退稅、外匯等所有外貿交易所需的進出口環節服務。截止到2012年底,一達通服務中客戶突破10000家,2012年進出口總額突破20億美元。

21世紀網消息,網商貸高級版的信用基礎來自於外貿企業最近6個月在一達通平台上沉澱的出口數據,6個月內合作3單、出口10萬美金及以上就可以獲得申請資格。與此同時,此前推出的每出口1美元補貼3分錢人民幣的補貼政策依然有效。

不在平台上的外貿企業(兩年以上的一般納稅人生產型企業)也可以申請,貸款額度相對較低,出口1美元可貸0.8元人民幣,阿里巴巴將通過海關物流等渠道調取企業近6個月可核實貿易出口數據,最終遞交給銀行實現貸款。

據前述新華網消息,阿里巴巴外貿綜合服務事業部總經理魏強介紹,網商貸高級版本在構思初期就獲得了中行、招行、平安銀行等銀行的大力支持,「因為銀行很難像一達通這樣去跟蹤外貿企業的各項數據,且一達通獲得的外貿出口數據是動態的,不僅可以用在貸款的申請,更可以作為貸後管理的有力依據。」

外貿企業解決資金問題,大部分靠自有資金,很難從銀行貸到款。而此次網商貸高級版利率浮動範圍在8%-14%,平均貸款利率在12%,還款方式靈活:隨借隨還,到期還本。利息方面可以按日記息或按月付息。不需要任何的抵押和質押。

魏強稱,阿里巴巴代收風險準備金,用來承擔壞賬。資金來源於企業的部分貸款成本,也就是高出銀行基準貸款利率的差額利息。根據公司規模、作業穩定性、回款保障和時效性等考核標準,阿里和七大行對申請貸款的企業進行評級,根據評級結果對應相應的貸款利率。此外阿里還將收取1%的平台管理費。

中證網消息,阿里巴巴集團B2B事業部總裁吳敏芝表示,外貿企業積累真實的交易數據,其產生的效益是正向遞增的。首先,獲得更多融資後可以有更多資金去接更多訂單,反過來,訂單越多可獲融資額度也越多;另一方面,信用體系的積累對於外貿電商尤其重要,海外買家的信任可以幫助企業得到更多訂單,信用積累和訂單增加之間又可以形成正循環。

吳敏芝同時表示,接下來,阿里巴巴一達通外貿服務平台還將推出更多舉措,來打造整個外貿生態圈的閉環,企業、金融行業、物流等外貿行業的鏈條會更完整。

阿里 巴巴 聯手 銀行 推無 抵押 信用 貸款
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為何銀行喜歡抵押物? 張永鵬88_hex

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_52f179b50102v11d.html

看看債權的清償順序,你就知道為何銀行喜歡抵押物了。

清償順序:
擔保債權——破產費用——共益債權——職工費用及保險——所欠稅金——普通破產債權——優先股——普通股。

註意擔保債權不屬於破產債權。如果擔保物變賣以後不足以清償債務的,未清償部分可以列入破產債權繼續要求清償。擔保債權後面的,從破產費用至普通破產債權,都屬於破產債權。

假設一家企業破產,我們看看模擬的過程:

1、首先是銀行對擔保物實行保全,也就是先把自己的豬肉占住。當然債權里面的有擔保的債券,以及擔保借款等也屬於這一類。各家都先占住自己的豬肉。

要註意了,如果擔保物滅失的,不好意思沒有優先受償權了,乖乖排隊到後面去。(變成清償次序最末的普通破產債權)。

所以你就能理解為何抵押貸款最喜歡不動產了。因為土地和房產,去國土及房產部門辦理抵押登記以後,就跑不掉了。企業想賣的話要先解抵押,也就是要先跟債權人一起去辦解抵押手續。貸款還清前,沒有哪家銀行會去先解抵押的。所以這在一定程度上保障了擔保物。

如果擔保物是機械設備、汽車船舶之類的,那就沒有那麽安全了。因為即將破產的企業,你懂的,很多東西莫名其妙就找不到了。

各家有擔保的債主們,開始轉賣自己的擔保物,收回債權。如果轉賣後除掉本息還有剩余的,要還給債務人。(主要也是用於還後面的債務)。如果變賣後不足以清償債務的,未清償部分變成末尾的普通破產債權。

誰也不想到後面去排隊,於是在當初貸款的時候,就要求擔保物的價值高於貸款額。所以你就能理解房產的“三成首付”了。

除了抵押物擔保,還有兩種擔保,一個是責任人擔保((一般是母公司擔保、擔保公司擔保,好基友的公司擔保,放在小微就是互保、聯保),一個是質押擔保。

質押與抵押的區別,質押的東西是在債權人手里的,而抵押則不是。比如說你拿汽車去典當行質押,那你的汽車是被典當行保管的。

至於互保聯保嘛,最大的風險就是一倒倒一片,多米諾骨牌。

2、接著破產費用——共益債權——職工費用及保險——所欠稅金——普通破產債權,進行依次清償。在滿足前一個優先級別的債權後,再滿足後一個債權。


比如,破產清算所得只能還破產費用的,那麽後面的都不用還了。如果不夠還破產費用的,則等比例還。

也就是說,先還完前一個級別,再進行下一個級別。再哪個級別開始不夠了,那麽這個級別就等比例還,下一個級別就沒戲了。

共益債權解釋一下,共益債務是指在破產程序中為了全體債權人的共同利益而發生的各種債務,包括履行雙務合同所產生的債務;債務人財產受無因管理所產生的債務;由債務人財產取得不當得利所產生的債務。

一家企業應付員工薪酬、遞延稅負債多的,後面的普通破產債權就危險。

末尾的普通破產債權,包括無擔保的銀行貸款、民間借款等債務,應付賬款等。

到這里你就可以看到,其實一家企業的應收賬款,對應的是最末的一個清償債權。實際上應收賬款的風險遠超銀行貸款。如果一家公司的應收賬款多,要小心下遊企業出現蕭條。

低風險的投資者們要註意,無擔保的債券,清償順序是歸在最後面的普通破產債權哦。

有擔保的債務未清償部分,劃到普通破產債權這里。如果豬肉還能分到這一步的話,大家按比例清償吧。

3、優先股、普通股。這倆貨還能分到豬肉嗎?

4、擔保物變賣的時候,債務人已經掛了。


這個應該是撿簍子了,不清楚怎麽處理。


某銀行曾經5億多的債務,收了些股票,幾年後賣出賺了幾十億,全部進自己腰包了。[笑~~~~]

所以嘛,下行的時候,抵押貸款和質押貸款比例高的銀行,讓人放心些。

信用貸款多半是貸給大企業的,或者有背景還款能力的。

其實最讓人不放心的是聯保貸款。(信托圈)

為何 銀行 喜歡 抵押物 抵押 張永 88 hex
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或涉房車抵押 熊貓煙花再度回應自炒股價傳聞

http://www.eeo.com.cn/2014/0912/266170.shtml

經濟觀察網 記者 仇子明 作為由煙花行業唯一的A股上市公司熊貓煙花(600599)斥資億元成立的銀湖網,自從7月1日正式上線以來,其成交額已突破億元,同時,熊貓煙花的股價累計漲幅已經超過100%。因此,市場開始質疑銀湖網成熊貓煙花炒作股價的噱頭。

面對炒作股價的質疑,銀湖網副總裁李俊超表示,熊貓煙花在金融領域的投入,如果包括融信通和對小貸公司的注資,已經接近兩億。以後可能還會加大,全部團隊加起來已經有數百人,單單為了炒作不會投入這麼大。李俊超透露,目前銀湖網已正式接入匯付天下的貨幣基金產品「生利寶」,且定位於供應鏈金融。未來將拓展應收賬款融資、房產、車產抵押等多類業務。

此前,熊貓煙花創始人趙偉平在煙花行業金融研討會上透露出銀湖網的註冊資本將提高至5億元人民幣的消息。受此影響,熊貓煙花股價一路高漲,其中8月22日、25日、27日連續三天漲停,8月28日早盤也以「一字」漲停持續至盤中。9月初,銀湖網的成交額突破1億元,在此消息的推動下,熊貓煙花股價再次漲停板。自7月1日銀湖網正式上線以來,熊貓煙花的股價累計漲幅已經超過100%。

但從熊貓煙花披露的半年報情況來看,業績狀況卻難言與股價漲幅相匹配。半年報顯示,公司的煙花爆竹業務仍是營業收入的主要來源,報告期內,這項業務貢獻了約1億元的營業收入,毛利率為32.46%,但是,同比下降了16.48%。營業收入和淨利潤也有所下降。上半年,公司營業收入同比下降17.25%,約為1.1億元,歸屬於上市公司股東的淨利潤同比下降9.27%,約為3045萬元;不過,扣除非經常性損益之後,歸屬於上市公司股東的淨利潤則剩下約538萬元。

「上市公司進入一個被資本熱捧的行業,自然會受到炒作概念的質疑。但是熊貓煙花在金融領域的投入,如果包括融信通和對小貸公司的注資,已經接近兩億。以後可能還會加大,全部團隊加起來已經有數百人,單單為了炒作不會投入這麼大。此外,熊貓煙花的大股東已經對銀湖網發佈的借款項目出具了無限連帶責任擔保函。這體現了熊貓煙花股東對於銀湖網的態度,如果為了炒作股價,恐怕也不會願意承擔這個連帶責任。」李俊超如是說。

熊貓煙花日前也發佈公告稱,由於「銀湖網」目前處於前期推廣階段,銀湖網絡科技有限公司目前尚未實現盈利,2014年6月-7月實現淨利潤-179.26萬元,可見游資對熊貓煙花的炒作並無實質性利好。同時,公告也稱公司投資設立熊貓資本管理有限公司及銀湖網絡科技有限公司是公司實現多元化發展的重要戰略步驟。公司仍將以煙花爆竹業務為主營業務,在發展煙花爆竹主業的同時,大力發展網絡金融等新興業務。

對於銀湖網的未來發展規劃,李俊超則表示,「銀湖網目前定位於供應鏈金融,利用熊貓煙花已有的供應鏈資源,快速拓展業務。但是由於煙花行業的融資規模並不大,且行業集中度過高,隨著銀湖網的快速發展,目前供應鏈融資需求也難以滿足銀湖網的發展速度。在不遠的將來,我們可能會拓展應收賬款融資、房產、車產抵押等多類業務。」

或涉 房車 抵押 熊貓 煙花 再度 回應 炒股 傳聞
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=113414

歐洲央行宣布已經開始購買抵押債券

來源: http://wallstreetcn.com/node/209618

歐洲央行發言人在電話中表示,歐洲央行今天已經開始購買抵押債券。彭博援引消息人士稱,首筆購買為法國抵押債券,隨後央行還購買了西班牙抵押債券。

彭博援引不願透露姓名的消息人士稱,歐洲央行自法國興業銀行和法國巴黎銀行購買了二級市場的短期債券。歐洲央行在資產購買計劃中,還購買了西班牙抵押債券。歐洲央行試圖通過購買抵押債和ABS為市場註入流動性,從而提振歐元區通脹水平並幫助經濟複蘇。

最新消息稱,歐洲央行購買了意大利擔保債券。

從下周開始,歐洲央行將在每周一下午公布具體的購買規模。

不過在歐洲央行宣布正式購債之後,歐元區邊緣國家的國債收益率卻再度走高。那些早於央行購買債券的“先知先覺者”利用目前的機會脫出頭寸,導致國債收益率上行。其中希臘5年期國債收益率再度大幅走高。

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希臘國債遭到拋售,5年期國債收益率大幅飆升。

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歐洲央行於10月2日召開的貨幣政策會議上宣布了兩項購債計劃,一項是將從10月中旬開始購買抵押債券;第二項是將從四季度開始購買資產支持證券(ABS),購買計劃將持續兩年。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

 

歐洲 央行 宣布 已經 開始 購買 抵押 債券
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=115800

歐央行暫停希臘債券作抵押品時享有的評級豁免權

來源: http://wallstreetcn.com/node/213981

周三,歐央行宣布,將暫停希臘債券作為抵押品時享有的信用評級豁免權,這表明希臘債券無法作為合格抵押品。當前希臘國債為垃圾級,依靠“評級豁免權”獲得歐央行廉價融資。

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歐央行在聲明中稱,歐央行管委會將暫時撤銷希臘債券的信用評級豁免權。當前不能認定希臘援助計劃會得出成功的評估結果。歐央行該決定符合現存歐元系統規則,不會對希臘金融機構作為“交易對手方(counterparty)”這種狀態有影響。該決定將從2月11日起實施。

歐央行宣布這項決定,正值希臘與債權人就債務問題展開激烈談判之際。歐央行此舉旨在給希臘政府更多壓力,以在救助計劃上達成一致。

當前,希臘國債的信用評級為垃圾級,低於歐央行設定的最低要求,希臘銀行業依靠“信用評級豁免權”,在無需信用評級的情況下,將希臘債券作為抵押品,以此來獲得歐央行廉價融資。

不過,希臘銀行業仍可通過歐央行緊急貸款計劃(emergency lending program)獲得資金。在該計劃下,貸款的信用風險存留在希臘央行財務報表上,該類融資的成本較此前要高。

消息出臺後,歐元下跌,黃金上漲,道指回落100余點。

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英國每日電訊報國際商務總編Pritchard表示,歐央行此舉相當於把希臘“丟進狼群”,這是種純粹政治性的做法,並非出於經濟考量,只有各國首腦才有權讓一個國家退出歐元區,歐洲央行搶在歐盟委員會之前行動犯了大錯,豁免權最終只是個幌子。

據CNBC報道,Lindsey Group首席市場分析師Peter Boockyar稱,該消息可能會嚇跑儲戶,導致希臘銀行業存款進一步流失。如果希臘政府能夠與“三駕馬車”達成協議,相信歐洲央行將會再次恢複這個豁免權。

TrendMacro公司首席投資官Donald Luskin表示,歐洲央行該措施實際影響不算太大,特別地,周三早些時候,歐洲央行已經授權希臘央行使用“緊急流動性救助”來給其銀行業提供所需資金。如果將周三的兩個消息合在一起看,那麽會發現是希臘政府而非歐元系統為抵押品負責。不過,希臘銀行業仍可能面臨存款嚴重流失的局面,屆時需要動用融資機制。

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央行 暫停 希臘 債券 抵押品 抵押 時享 有的 評級 豁免權 豁免
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台中七期大地主之子 為何抵押祖產舉債 摩鐵富二代紀安家 百億身家起底

2015-06-01  TWM


日前驚爆積欠巨額賭債的摩鐵大亨紀安家,出身台中紀氏汽車旅館集團第二代,《今周刊》調查,紀氏家族早年靠碾米廠發跡,更是坐擁百億元的台中七期大地主,他們能度過「富不過三代」的魔咒嗎?

撰文•林麗娟、梁任瑋

台中知名紀氏汽車旅館集團第二代紀安家,日前驚爆積欠賭債十億元,遭討債公司上門要錢,鬧上媒體版面。《今周刊》調查,紀家雖然靠碾米業起家,擁有百億元 身家,但為了還債,近年卻頻頻變賣七期精華地段土地換現金,資產也接連向銀行質押借了十三億元之多,不斷舉債,財務實力不若以往。

台中摩鐵發展蓬勃,最知名的當屬水雲端、紀氏、水舞、涵館、水月五大集團,有趣的是,這五大集團枱面上各自獨立經營,私底下又相互投資,例如紀氏、水雲端分別由紀竹林與紀炎福叔姪創立,是中部歷史最悠久的汽車旅館品牌。

紀氏旅館事業體是中部汽車旅館業者開山始祖,由紀竹林所創立,目前旗下有沐夏、蘭夏、沐夏墾丁會館、悅豪、竹林雅緻、蘭夏養生館等六家據點,全盛時期曾開設十多家汽車旅館,一度是台中規模最大的汽車旅館業者。

發跡:紀竹林開碾米廠

創包裝米品牌,北中南通吃紀竹林早年從台中龍井靠務農起家,後來創立稻米加工碾米廠源豐企業,就此累積龐大身家。如今年屆八十歲的紀竹林很早就交棒給三個兒子,長子紀水樹是與大房所生,元配過世後,他又續絃與二房生下紀安禧、紀安家兄弟。

紀水樹今年五十七歲,從小跟著父親學碾米,目前擔任源豐總經理。源豐長期接受政府委託,向美國、泰國、澳洲採購稻米,在台中龍井區、大安區及中國福州市經營三家碾米廠,占地共三甲多,為了儲放米糧,還買下十餘甲土地當倉庫,是中部大型稻米加工公司。

源豐以自創品牌「上品米」拓展小包裝米市場,在台北、台中、高雄都有營業所,曾被農委會評選為「台灣好米」廠商,主要營收來源為團膳便當的食品工廠訂單,其次才是零售通路量販店、超市。

養地:台中七期大地主

獵農地、殺價狠,資產暴增紀竹林生財有道,由於碾米廠獲利穩定,他秉著「有土斯有財」的觀念,年輕時就積極買地、養地,尤其農村青壯人口不願耕作,往都市 找工作,他就趁機收購不少便宜的田地、農地,在台中海線沙鹿、梧棲一帶和台中七期因此擁有不少土地,是七期重劃區大地主之一,保守估計擁地現值至少一百億 元。

紀家最經典的養地故事,是二○○七年將台中惠來路、市政北二路口原本經營「三越汽車旅館」的六五○坪角地,以每坪一八五萬元、總價超過十二億元,賣給寶輝建設,創下當時行情紀錄。

這塊土地在二十多年前以紀水樹的名義買下,因周邊都是農地,價錢很低,紀家看準該區確定會劃入七期範圍,一出手就以每坪四十萬元的價錢標下來,還被笑「憨仔、傻子,破壞行情」,沒想到二十年後,土地狂飆五倍。

再如,十多年前,紀家以一坪一九○萬元行情賣掉同樣位於七期的國家音樂廳預定地正對面,一塊八百坪的土地,也是賣在最高點。

「紀家人很精明,不論買地、投資,殺價毫不手軟。」曾與紀家接觸過的土地仲介透露,紀家人做生意,每次都把裝潢廠商的報價砍到沒有利潤,甚至還拿汽車旅館住宿券抵工程款。

此外,紀竹林也非常喜好向往來銀行、事業股東、仲介掮客等聊天聊地,一發現有值得獵取的土地就出手,而且志在必得。

紀家買在手的土地多,因面積夠大,很早就拿來蓋旅館飯店,還沒進軍汽車旅館業之前,在台中火車站右前方、國光客運總站正對面的「巧合大飯店」也是紀家產業,因有地利之便,生意始終不錯。

不過這幾年,紀竹林家族的旅館事業規模,已被姪子紀炎福所追上。早年在台中沙鹿鹿寮里經營服飾品牌「裝苑」的紀炎福,二十多年前開始跨足汽車旅館業,他學 習紀竹林邊經營汽車旅館邊養地、買賣房地產的手法而崛起,目前水雲端集團在台中七期、十一期重劃區、單元二等精華地段擁有水雲端、杜拜風情、羅馬假期、香 奈兒、雲河汽車旅館,專營中價位摩鐵市場。

風光:開啟豪華摩鐵風潮

一年就回本,同業也來取經紀竹林開設的第一家汽車旅館,其實是在沙鹿的「微風汽車旅館」,他的姪子紀炎福也有投資,提供海線一帶的藍領階級和出差客住宿,價位並不高。

但真正打響汽車旅館事業的,是小兒子紀安家開始主導的豪華版摩鐵。

二○○四年十二月,他與友人合資的「沐蘭」汽車旅館開幕,標榜南國Villa風情,最大房間達一七八坪的超高規格,一晚要價七千六百元,標準型房間更創下比起飯店有過之而無不及的奢華房價,一晚五千元起,不但賣休息時段,也賣住宿時段,甚至觀光、商務客通吃。

由於房間周轉率高,一家汽車旅館投資金額約一億至二億元,開業後,快則一年多就可回收成本,連台北、高雄等地都有同業專程前來取經,更吸引不少金主搶著要當紀家摩鐵系列的股東。

從碾米起家到頂級摩鐵王國的紀家,曾寫下風光的一頁,如今,卻因第二代沾染賭博惡習,龐大的資產賣的賣、抵押的抵押。根據本刊調查,紀家位於惠中路三段的「悅豪精品旅館」一千五百坪土地,去年已經以約十五億元處分,而後再由紀家依合約向新地主承租繼續經營。

此外,紀家位於大觀路的「竹林雅緻」汽車旅館,○七年向國泰世華抵押二.二八億元,一一年與一二年又分別再向銀行增貸二.四億元、一.二億元;位於台中七 期的「寶輝一品花園」一戶二一○坪的房子,也向銀行貸款一.二億元;而位於龍井的紀氏源豐企業碾米廠,在一四年六月也向台銀抵押六億元,合計目前紀家向銀 行貸款的金額近達十三.○八億元。

紀竹林打拚一輩子,累積財富驚人,然而近年來卻有「留不住」的跡象,如果子孫再若欠賭債,祖產再多,恐怕也有耗盡的一天。

紀氏集團家族事業,從碾米廠跨足旅館家族成員 紀竹林(父)、紀歐淑貞(母)紀水樹(長子)、紀安禧(次子)、紀安家(三子)

標的 產權 位置

碾米事業 紀氏源豐碾米廠 自有 台中市龍井區中央路 2014年6月向台灣銀行抵押6億元旅館事業 沐夏Boutique Motel 承租 台中市七期重劃區巧合大飯店 自有 台中市中區建國路蘭夏會館 承租 台中市南屯區大墩11街蘭夏養生館 承租 台中市南屯區公益路二段竹林雅緻Motel 自有 台中市南屯區大觀路 2007年向國泰世華抵押2.28億元 2011年增貸2.4億元 2012年增貸1.2億元悅豪精品旅館 承租 台中市南屯區惠中路 2014年處分 2014年處分沐夏墾丁會館 自有 屏東縣恆春鎮自宅 寶輝一品花園 自有 台中市七期重劃區 向兆豐銀行貸款1.2億元

整理:梁任瑋


臺中 中七 七期 大地 之子 為何 抵押 祖產 舉債 摩鐵 鐵富 二代 安家 百億 身家 起底
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7000元一個“抵押號”樓市急凍,深圳炒家火速抵押房產

來源: http://www.infzm.com/content/117035

 

2016年4月,深圳二手房成交量僅為4000多套,相對於2015年平均月成交量11000套來說,這一數字可謂“腰斬”。(東方IC/圖)

限購政策使得烈火烹油的深圳樓市,速凍為有價無市的“冰點市”。人們才發現,樓市大漲之後的另一波熱潮——“紅本”抵押套現,早已經悄然興起。

抵押熱的原因在於,如果將來房價繼續上漲,房產仍然在業主手中,可持有增值也可出租;如果房價下跌,以現在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款,也可以為業主固定收益。

比春節火車票還難搶的抵押號

房產抵押登記的“抵押號”在深圳“一號難求”,黃牛價格已炒至7000元一個號。

2016年5月6日,在深圳金湖文化中心的深圳市房地產權登記中心(以下簡稱登記中心)的三樓大廳四個抵押窗口前,來來往往的人們正在等待叫號,他們已經通過網上預約或求助於“黃牛”,拿到了房產抵押登記的“抵押號”。此號現在在深圳“一號難求”,“比搶春節火車票還難”。

在登記中心大廳等候時,不少人跟南方周末記者傳授自己網上預約成功的經驗:6點左右起床,6:50分坐在電腦前打開深圳房地產權登記中心的預約頁面,填好資料,7點放號的時候就馬上搶號。

“為了這個抵押號,我約了一個星期,好幾次送孩子上學都遲到了。”一位30歲左右的女子邊填資料邊說。

現場工作人員告訴南方周末記者,近期整個系統在升級,所以比較難約,加上有“黃牛”炒號,造成很多人都約不到號。

4月底,當地多家媒體報道“房產抵押登記‘一號難求’”後,登記中心就不定時多放一些號出來。

從事生物科技行業的王娟4月18日剛幫老板辦理了一套房產抵押貸款,她對南方周末記者說,“我聽一個朋友說,她花了7000塊錢跟黃牛買的抵押號。”

登記中心負責新聞宣傳的人士告訴南方周末記者,因為有人通過搶號軟件惡意搶號,還有黃牛炒號,所以造成一票難求。在現場辦理抵押業務的工作人員也稱,“現在一天放號1500個,能辦理的不到1000個,還有幾百個(黃牛手里的)號都作廢了。”

金湖文化中心網點因為承擔了羅湖、鹽田兩個區的業務而人數最多,在三樓大廳,有民生、中信、工商等十個銀行網點。在上述工作人員看來,“大家都集中到這邊來辦抵押,是因為有些銀行指定要求來這邊辦理,這樣銀行就不用在其他地方設點了,這邊的銀行是最多的”。

登記中心的保安告訴南方周末記者,去年登記中心還實行線下排隊約號,“有人淩晨兩三點就來排隊,大廳里里外外都是人”。

為了避免淩晨排隊的情況,從2015年下半年,登記中心將所有的號都通過網上預約的方式發放,因此,多數人只能跟搶春運火車票一樣“拼人品、拼網速”了。

房市暴漲後的套現潮

過戶遞件的窗口“瞬時很冷清”,抵押窗口不僅人多,而且“一號難求”,“市場已經很冷,抵押為什麽還這麽火呢?”

房產抵押的火爆,是伴隨著深圳樓市暴漲出現的。

2015年,深圳在中國房地產歷史上創造了一個奇跡。按國家統計局的數據,深圳房價同比漲了47.5%,領漲全國。而在現實中,大多數深圳房產持有者手中的財富,都在一年之內上翻了不止一倍。

直到今年3月份深圳“3·25新政”出臺,深圳樓市失控式的火爆戛然而止。“3·25新政”將原來的1年社保買房資格變成連續3年,兩年之內申請過房貸的首付從三成上升為四成。

“3·25新政”之外,導致深圳二手房成交量急劇下滑的另一個不為外界所註意的政策是,自4月1日起,房產交易評估價上調50%。

這次評估價上調距離2015年10月份上調50%不足半年時間,同時,深圳市為普通住宅和豪宅劃的線並沒有上調。這導致很多原來的普通住宅“被豪宅”。一旦被劃進豪宅,交易時就意味著要繳納更多的稅。

以南山區為例,總價490萬以上的房子算豪宅,但如今南山區均價已接近7萬元一平米,也就是說70平米的房子就算豪宅。豪宅的契稅是普通住宅的3倍,僅此一項就增加了2%的交易成本。

炒房客黃生對南方周末記者說,“按慣例是每年調一次評估價,2015年10月份剛調了一次,不到半年又上調50%,最近半年房價肯定沒有漲那麽多,可能政府還是希望通過這個方式打擊短炒。”

“房價沒有降下來,稅上去了,其實相當於又增加了一成首付。”一位房產中介人士告訴南方周末記者,深圳市豪宅的交易成本已經高到嚇人的地步,如知名豪宅小區“香蜜湖一號”,最便宜的一套房子交易要納稅一百多萬,最貴的要交稅七百多萬。

一個月內,新政立竿見影。據房產中介鏈家公司的數據,4月份,深圳二手房成交量僅為4000多套。相對於2015年平均月成交量11000套,過去十年月均成交8000套,這一數字可謂“腰斬”。

強力限購的政策使得烈火烹油的深圳樓市,速凍為有價無市的冰點市。人們才發現,樓市大漲之後的另一波熱潮——“紅本”(房產證)抵押套現,早已經悄然興起。

2015年10月份,多年研究深圳房地產市場的業內人士陳鳳去國土局調研,發現抵押窗口辦理業務的人比想象中的多,一個大廳滿滿的全是人,“因為當時旁邊過戶遞件的窗口也人山人海,所以沒有在意”。

2016年4月底,陳鳳再去國土局調研的時候,發現過戶遞件的窗口“瞬時很冷清”,相比之下,抵押窗口不僅人多,而且“一號難求”,“市場已經很冷,抵押為什麽還這麽火呢?”她此時才覺得“不對勁”。

於是,她向一位在國有銀行專做抵押消費貸的朋友詢問,對方告訴她,從2015年四季度開始,房產抵押貸款業務就已經“火”了。

南方周末記者從銀行、中介辦抵押業務的人口中了解到,抵押業務從2015年5月開始增多。“2016年第一季度我們消費貸加上住房按揭就已經完成全年任務的280%了。”一位光大銀行的信貸經理告訴南方周末記者,“很多人抵押套現出來,是去投資買房。”

“撿筍盤”,炒周邊

每一輪深圳漲到最後的結局都是資金流向東莞、惠州等地,只不過今年又多了一個中山。

深圳某銀行信貸經理告訴南方周末記者,“紅本”抵押的“資金用途”,可以是企業資金周轉、裝修、買家具家電、旅遊等,但實際上,套現出來的資金大都流向別的用途,比如買房、炒股、買理財產品等。

買房是一大資金流向,但令人好奇的是,深圳本地樓市已遭限購政策“速凍”,那麽抵押套現的錢流向了哪里的樓市呢?

答案是,深圳周邊。

業內人士把在新政之下,賣家因無力繼續按揭供房而低價拋售出的房子,叫“筍盤”。據陳鳳觀察,很多人抵押套現就是為了去“撿筍盤”,“4月以來,有一些人認為市場會有筍盤,他們對資金特別敏感,提前套現出來,一旦出現筍盤馬上出手”。

“筍盤”現象確實在近期上演過。5月7日,深圳南山區後海片區出現了一套“筍盤”房——市場價1100萬,業主說只要買家一次性付款,就900萬成交。結果出現了極其壯觀的一幕:三百多名中介、客戶排隊看房,隊伍從門口排到了小區外,“跟開盤似的”。

然後,業主突然失聯,房子至今也沒賣。

近兩個月,深圳房地產中介公司家家順,業績遙遙領先同行。家家順主做惠州、東莞等深圳周邊城市的市場。“3月份,他們有6億傭金收入。”陳鳳從朋友圈看到家家順員工曬出了這樣的業績表現。

一位家家順的人士告訴南方周末記者,這兩個月他們的傭金收入都是同行中最高的,他個人一個月高峰時有七八單紅本抵押業務,“惠州那邊買房非常多,因為深圳房價高,又調控,很多在深圳買不起房的就去周邊置業了”。

“之前你要買深圳之外的房產,是要被人笑話的,會被認為是腦子進水。”陳鳳說,“一般投資客會認為,在深圳本地買相當於是跟白富美戀愛。去東莞、惠州買,就好像是跟不起眼的村姑去戀愛。”

但經歷了2007年、2011年、2015年三次深圳房價暴漲的黃生,總結出一條規律,每一輪深圳漲到最後的結局都是資金流向東莞、惠州等地,“只不過今年又多了一個中山。”

“去東莞、惠州買房的人有兩種,一種是真的在深圳買不起,要自住去買房的;第二種是炒不起深圳的房子,但是看到別人炒房,也想跟風炒的人,他們就去惠州那邊炒了。”深圳中原地產總經理鄭叔倫對南方周末記者說。

房產抵押的火爆,帶動了另一個中介行業——從事“贖樓”的擔保公司等機構的生意。所謂“贖樓”,是指業主有銀行住房按揭貸款沒有還完,他便先向擔保公司等機構借款,將銀行尾款還完,拿到紅色房產證之後再將房產抵押給銀行,獲得抵押貸款。

專做“贖樓”生意的鄭鑫認為,現在深圳急用錢的業主,會選擇以稍低於市場價的價格賣掉房子;而一些資金鏈不緊張的業主,一般不會賣房,大部分會想辦法把房產抵押套現。

後一種選擇的好處在於,如果將來房價繼續上漲,房產仍然在業主手中,可持有增值也可出租;如果房價下跌,以現在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款,也可以為業主固定收益和轉嫁風險。

比如2012年之前在深圳買房的人,至今房價已經上漲了五倍以上,假設當初100萬買的房,現在已經漲到700多萬。按銀行評估價七成的抵押貸款標準,可貸出來約500萬貸款。即使房價下跌,大不了房子讓銀行收走,但業主抵押套現的錢,也大大超過當初的置業成本。

長期來看,幾乎無人看跌深圳房價。“唯一的差別是看漲多少,只有一種暴跌的可能性,那就是爆發系統性危機,比如經濟危機來了。”陳鳳說。

從2015年10月,王娟就幫著老板辦理房產抵押,用的就是贖樓再抵押的方式。“我們是先從A銀行挪到B銀行,假設我在A銀行按揭貸款200萬,每月還款後可能只剩100萬了,先贖樓之後,再抵押給B銀行,按照評估價的7成,還可以再貸200萬,這樣就多出來100萬。”

鄭鑫的一位客戶,2015年底從新疆專門飛來深圳贖樓,他十多年前在深圳花40多萬買的房子,如今價值500多萬,抵押後從銀行貸出來350萬。

“這種炒樓的只要有名額、有現金流,就從銀行貸款,一套變兩套、兩套變四套。急用錢的就賣掉,不急的就用抵押的方式把房子增值的部分套現出來。”鄭鑫說。

當然,贖樓中介公司收取的墊資利息並不低。多位業內人士透露,贖樓中介按天計息,一天的利息率在萬分之七至十二之間,有的價值過千萬的房子,贖樓者一天支付的利息就幾千塊。如此之高的利息壓力,也是眾多贖樓者急於從黃牛手中購買抵押預約號的原因。

2016年5月11日,深圳房地產交易中心。(張霞/圖)

樓市補貼實業

銀行收取的房產抵押貸款年利息為7.5%,這對於經營企業的人來說,也都在可承受範圍之內,“民間融資的話,至少都是10%以上”。

一邊是樓市烈火烹油般的瘋漲,一邊是實體經濟蕭條不振。於是,也有很多做企業的老板選擇把房產抵押套現後,解決自己生意上資金鏈緊張的燃眉之急。

5月6日,南方周末記者在登記中心遇到了承包建築工程的劉金全,近期他每天早上7點準時坐在100M帶寬的電腦旁“刷”預約抵押號,約了10個工作日了,還沒約到,“打開頁面就是約滿”。

於是他跑到登記中心問問到底怎麽回事。“現在抵押號約不到,公司資金緊張,如果要倒閉的話,工人就要鬧事的。”他在登記中心的咨詢臺急吼吼地說。

2015年經過深圳樓市的暴漲,劉金全多年前買的房子已經升值了三百多萬。如今“紅本”在手,他決定抵押房子,變現增值的部分來緩解公司的資金鏈緊張,先給工人發工資。

一套房子套現出來幾百萬,對於小企業來說,足夠周轉一陣子。“我身邊的朋友做房產抵押的人很多,現在企業的利潤都非常薄,都想著把規模做大一點,成本降低一點,做大了你跟別人談生意的時候,別人也會讓一點利,現在確實是困難。”劉金全對南方周末記者說。

通過房產抵押,銀行放貸的幾率更高,因為以房屋評估價七成貸款,銀行的風險不大。銀行收取的紅本抵押貸款年利息約為7.5%,這對於經營企業的人來說,也都在可承受範圍之內,“民間融資的話,至少都是10%以上。”劉金全說。

“找我們辦理抵押的有兩種,一種是先贖樓然後再抵押買房的,還有一種就做生意融資的。現在企業十個有八個企業都需要資金,所以就拿房產做抵押。”一位專門做抵押擔保的人對南方周末記者說。

王娟已經幫老板辦理了兩套房產抵押,一套交易。接下來,她還要再抵押三套房產。“我們公司是做冬蟲夏草的,現在生意不好,每月都虧。想著咬咬牙,紅本抵押給銀行,借個三四百萬出來,挺過這一關。”她說。

另一位做五金生意的王老板近期也準備做房產抵押貸款,他告訴南方周末記者,現在銀行貸款都不好貸,“銀行都‘抽貸’了,小企業融資難、融資貴大家都知道的。做了8年的生意,還沒有資金周轉不開的情況,但是今年經營壓力特別大。”

(應受訪者要求,黃生、陳鳳、王娟為化名)

7000 一個 抵押 樓市 急凍 深圳 炒家 火速 房產
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銀監會推農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點

來源: http://www.yicai.com/news/5023290.html

6月3日,銀監會消息稱,於近日聯合國土資源部印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》(下稱《辦法》),允許在國土資源部選取開展農村集體經營性建設用地入市的15個試點縣(市、區)地區,開展農村集體經營性建設用地僅抵押貸款。

《辦法》明確,農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中,土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地,規定以出讓、租賃、作價出資(入股)方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。其有效期至2017年12月31日,與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年3月,國土資源部在全國選取了15個市(縣),開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。

“《辦法》規定在堅持土地公有制性質不變,耕地紅線不突破,農民利益不受損的前提下,開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作,落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。”銀監會相關負責人在答記者問中表示,這是《辦法》的總體要求。

在這15個試點縣(市、區)地區中,究竟有哪些用地是可以用以抵押貸款的,同時這些用地如何進行價值評估?

銀監會表示,按照同權同價原則,參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定,《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資:

一是以出讓、租賃、作價出資(入股)方式取得的集體經營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件可以入市的農村集體經營性建設用地。

對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押,《辦法》也進行了範圍和前提界定。其中,一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記並持有權屬證書,符合規劃、環保等要求,具備開發利用的基本條件,所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押,試點縣(市、區)政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形;另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地,依法進行不動產登記並持有權屬證書,按相關規定辦理入市手續,簽訂土地使用合同,辦理變更登記手續的情形。

不過,對於權屬不清或存在爭議的、司法機關依法查封的、被依法納入拆遷征地範圍的、擅自改變用途的、其他不得辦理抵押的情形,銀監會也明令禁止這類農村集體經營性建設用地使用權進行抵押。

對於抵押的農村集體經營性建設用地使用權如何做價值評估,《辦法》銀行要建立價值評估制度。可以通過外部評估或內部評估的方式對用於抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

同時,《辦法》也考量了貸款保障機制的建立,從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系,為貸款試點工作的開展提供保障。

如果貸款到期之後,借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權,銀行可以可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行優先受償。

銀監 監會 會推 農村 集體 經營性 經營 建設 用地 使用權 使用 抵押 貸款 試點
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農村“兩權”抵押貸悄然推行

來源: http://www.yicai.com/news/5027372.html

十八屆三中全會決議所提出的“探索農村承包經營權、農民住房財產權可抵押”的改革方向,正在金融機構一線悄然推進。有些縣相關貸款發放余額已經超過5000萬元。這是《第一財經日報》記者近期在廣東、湖南、甘肅、重慶等多個貧困縣調研時發現的。

貸款規模尚小

去年以來,相關政策細則密集出臺。先是8月國務院下發的關於開展農村“兩權”(農村承包土地經營權抵押貸款和農民住房財產權)抵押貸款試點的指導意見,今年3月,人民銀行會同相關部門聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。

“兩個辦法”從貸款對象、貸款管理、風險補償、配套支持措施、試點監測評估等多方面,對金融機構、試點地區和相關部門推進落實“兩權”抵押貸款試點明確了政策要求。近期,銀監會與國土資源部又聯合印發《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》,對開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務進行了詳細的規定。

此前,國務院確定在北京大興區等232個試點縣(市、區)、天津市薊縣等59個試點縣(市、區)行政區域試點“兩權”抵押貸款。

目前在全國許多試點地區,金融機構對“兩權”抵押貸款已經展開探索。

此前有機構估算,目前中國農村估算可流轉的土地價值約100萬億元,其中耕地約40萬億元、林地20萬億元、宅基地40萬億元。在國家扶貧攻堅的大戰略背景下,用金融撬動部分土地資源做抵押貸款,既利於扶貧攻堅,也能為金融機構拓展巨大市場。

在國家扶貧改革試驗區廣東省清遠市,農業銀行清遠分行推動的“土地流轉貸”截至目前已向農戶發放了50萬元“土地流轉貸款”,並啟動向12戶專業大戶投放450萬“農地流轉”貸款的預案。在清遠市陽山縣,土地承包經營權流轉作為抵押擔保的貸款產品——“流轉易”貸款,截止2016年4月末已累計發放金額5285萬元。

除了土地承包使用權的抵押貸款外,金融機構還在積極結合當地特色試點房權抵押貸款。在旅遊業發達的重慶武隆縣,當地農業銀行推動的房權抵押貸款一共抵押33戶、余額218萬。此外,該行發放農村土地承包經營權抵押貸款459戶,貸款余額為2195萬。

在這些地區,前期土地確權頒證工作都比較深入。

土地的確權是金融化的前提,但相關工作並非易事。金融機構缺乏推動土地確權工作的意願和能動性,而地方政府在土地確權中也會遇到諸多難題。其中之一,便是零碎化土地整合與糾紛。

以清遠市陽山縣政府為例,該縣土地承包經營權流轉作為抵押擔保的貸款產品——“流轉易”貸款,截至2016年4月末已累計發放金額5285萬元。該縣副縣長唐存偉告訴本報記者,陽山作為廣東省的貧困縣,特點之一便是石灰巖土地零碎化問題嚴重。這其實在中國廣大農村偏遠貧困地區廣泛存在。

“1981年土地第一輪承包時,農戶土地曾按照好、中、差和遠、近等較為籠統的標準進行了分配。到1999年個人承包土地時,農戶零碎化的土地並沒有進行整合,每家每戶平均擁有十多塊細碎土地。這給縣政府土地確權工作帶來了極大困難,在整合與確權的過程中也引發了許多糾紛。”唐存偉說。

“目前金融機構試點‘兩權’抵押貸款較多的地區都是土地承包經營權確權登記情況較好的地區。而一些確權登記不完善的地區則使得金融機構試點‘兩權’抵押貸款無從下手。”農業銀行廣東省分行副行長黃騰江對本報記者表示。

不良處置各有探索

按照本次銀監會下發的暫行辦法中指出,抵押財產價值減少時,銀行業金融機構有權要求恢複抵押財產的價值,或者要求借款人提供與減少的價值相應的擔保。借款人不恢複財產的價值也不提供其他擔保的,銀行業金融機構有權要求借款人提前清償債務。

此外,借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權的情形,銀行業金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權,所得價款由銀行業金融機構優先受償。

同時,國家法律法規、城鄉建設規劃及土地市場供求等因素發生重大變化,對抵押財產價值穩定性產生不利影響或導致其流轉權能受限的,需上報地方銀監局。

一旦“兩權”抵押貸款事後真正出現風險,如何變現經營權?李亮說,這就需要一個“兩權”交易平臺。記者在采訪中有多家金融機構反映,由於“兩權”在抵押時缺乏完善的市場價格,前期銀行在貸款時不好定價,後期一旦貸款人違約,銀行手里的抵押物也無法按市場價處置,這就需要一個能夠為“兩權”變現的市場。

目前在清遠市,陽山縣土地經營權交易網站的電子化建設在全省最完善,使用率最高,金融機構可以在交易平臺上進行流轉。

在談到“兩權”抵押貸款價值如何評估時,李亮表示,該行目前采用農行內部內評的方式,按照實際的交易,采用成本法進行測算土地承包經營權的價值。

中國社科院農村發展所研究員杜曉山在接受本報記者采訪時指出,目前土地承包使用權流轉平臺普遍缺乏經驗,尚處於試驗階段。對於土地使用權是否能夠在縣域甚至更廣範圍內交易還沒有統一標準。如果擴大流轉範圍,會出現外來企業到試點縣內圈地的現象,其中一些企業可能會因為缺乏農業生產經驗而出現土地撂荒,甚至改變土地使用用途。

然而將土地承包使用權流轉範圍圈定在村內似乎也有問題。唐存偉對《第一財經日報》記者表示,在土地使用權實際交易過程中,如果債務人違約,土地承包經營權將被銀行收走,此時同村人會因為鄰里或親戚關系放不下面子,不好意思接手,而銀行似乎只能將土地使用權轉手給本村人。

農業銀行重慶市某農戶金融部負責人也贊同上述觀點。他說,在當地做宅基地流轉交易平臺並不靠譜。理由是同村之間,如果一戶的宅基地由於貸款還不上被銀行處置,同村的人很難抹開面子接手。

在重慶,中國農業銀行武隆支行試點“兩權”抵押貸款是在2011年7月重慶市農行出臺《中國農業銀行重慶分行農戶貸款“三權”抵押貸款管理辦法》之後,截至目前,該行不良貸款余額378萬,不良率占比為0.10%。該支行相關負責人向記者表示,試點“兩權”抵押貸款並沒有使得該行不良率有明顯上升。

此外,地方政府也在完善“兩權”抵押的風險分擔機制。以武隆縣為例,該縣政府建立500萬元風險補償金,農行將放大10倍提供5000萬農業信貸。如果這類貸款出現風險,農行和武隆縣的政府補償基金按照50%對50%進行分擔。

農行重慶巫溪支行副行長告訴記者,正是有了政府的風險補償基金,在農民住房抵押權真正出現不良的時候,銀行並不會強行處置農民的住房抵押權,而是試圖借助政府的力量收回貸款,必要的時候還會啟動風險補償基金。“截至目前,我們只發生過兩起不良。”

截止今年3月,全縣農村產權交易項目共有293宗從農村集體資產資源成功交易,總交易額為5817.54萬元。

農村 兩權 抵押 悄然 推行
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央行:9月對三家銀行凈增加抵押補充貸款共445億元

央行10月8日公布數據,9月份,央行對國家開發銀行、中國農業發展銀行、中國進出口銀行發放抵押補充貸款,主要用於支持三家銀行發放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣“走出去”項目貸款等。2016年9月,人民銀行對三家銀行凈增加抵押補充貸款共445億元,9月末抵押補充貸款余額為19245億元。

另外,9月對金融機構開展中期借貸便利(MLF)操作共2750億元。其中,期限6個月1940億元、1年期810億元,利率分別為2.85%、3.0%。同時收回到期中期借貸便利1232億元。9月末中期借貸便利余額為19063億元。

央行在提供中期借貸便利的同時,引導金融機構加大對小微企業和“三農”等國民經濟重點領域和薄弱環節的支持力度。

央行 月對 三家 銀行 增加 抵押 補充 貸款 445 億元
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