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超七成房企现金流为负 将引发新一轮再融资冲动


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http://finance.sina.com.cn/stock/t/20090316/02055978395.shtml


   “钱紧”——这已经成为2008年房地产企业经营状态的最真实体现。根据对已披露年报的31家房地产上市公司统计,超过七成的房企经营现金流为负数。“2008年房地产上市公司现金吃紧,将成为普遍现象。”西南证券(11.34,0.55,5.10%)研究员崔秀红对本报记者表示,“这一数字将远远高于房企业绩下滑的家数。”抓现金流、大力促销、加快存货周转等应对行业低迷的手段已被越来越多的房企在年报中频频提及。

  七成房地产上市公司

  经营现金流量为负

   因经济环境的变化,几年前曾经风光无限的房地产类上市公司纷纷“遇寒”,房地产行业的调整期已于去年来临。由全国房地产市场的萎缩以及销售低迷所引发的资金短缺已成为目前房地产公司面临的最重要的问题。

   截至昨日,已披露的31家房地产类上市公司年报显示,2008年度公司经营性现金流量净值共计-150.28亿元,较去年同期降幅明显。其中,超七成的房地产上市公司“兜里缺钱”。在已披露年报上市公司中,保利地产(20.84,0.74,3.68%)经营现金流量最不乐观,公司全年此数据高达-75.90亿元,位列所有房地产上市公司之首。此外,房地产龙头的万科A(7.89,0.18,2.33%)年报显示,公司全年经营现金流量为-3415.18万元。

   值得注意的是,尽管各家房企业绩较去年出现下滑,但这一现象要远没有其缺钱现象严重。统计显示,房地产上市公司业绩同比出现下滑的只有13家,占已公布年 报公司比例为41.94%。业绩勉强增长,经营现金流量不佳这一现象愈发明显。以保利地产为例,公司2008年业绩增长高达五成,但经营现金流“缺口”仍 达75.90亿元。

   对于2009年房地产企业的现金状况,众多机构均认为将会持续恶化,但西南证券研究员崔秀红则认为并不会有太大的变化。“今年年年初应该是房企资金最为紧 张的阶段,而由于近期国家出台的一系列优惠政策,房地产市场正迎来一个‘小阳春’,这将有效缓解资金紧张的状况。”崔秀红解释到。

  高负债率或引发融资冲动

   受低迷房地产市场的影响,众多房企在2008年业绩增长疲态尽显,尽管有一些企业逆势增长,但仍不能挽救业绩大面积下滑的态势。如万科A业绩显示,其2008年的净利润同比下跌16.74%;泛海建设(8.29,0.10,1.22%)业绩同比下降68.02%;广宇发展(4.76,0.41,9.43%)业绩下降178.55%。由于房企业绩结算的特殊性,往往真实的业绩还要延迟半年到一年的时间,因此2009年的业绩似乎仍不能乐观。

   与钢铁行业相类似,房地产一直处于高负债行业前列,而去年以来的销售低迷也将这一指标继续放大。从目前已发布的近30家房地产上市公司2008年年报来看,近一半房企资产负债水平高于50%。其中,万科A的资产负债率高达67.44%;保利地产、苏州高新(4.25,0.07,1.67%)、ST万杰等三家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。

   现金流吃紧及负债率居高不下的双重压力,使得房企频生融资冲动。就在上周,保利地产80亿元的再融资方案刚刚获得股东大会的通过。此笔通过定向发行募集的资金,将用于公司旗下在建的8个地产项目。这也是近期国内房地产行业公布的最大金额再融资计划。

   万科A也在其2008年年报中对外披露,公司2009年将进一步拓展融资渠道,在市场条件允许情况下,可能进行一次股权融资。
超七 成房 房企 現金流 現金 為負 引發 一輪 融資 沖動
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内地房企列队赴港上市 价格战难免


http://www.21cbh.com/HTML/2009-10-29/151646.html


搜房控股董事长、中国指数研究院院长莫天全用“起死回生”来形容再度赴港上市的恒大地产。

10月26日,恒大地产发布消息称,自22日开始在香港股市招股以来,恒大的国际配售部分已获得超过4倍的认购,成为近期香港股市新股焦点。英皇集团主席杨受成、澳门赛马会董事总经理李志强等均大手笔认购,就连久未沾新股的李嘉诚也斥资1亿美元认购恒大。

而一年前的11月,搜房网举办的香港地产周活动上,房企赴港融资信心几乎跌入了最低谷。“这样的局面是曾经意想不到的。”莫天全说。

从SOHO中国成功融资128亿港元到恒大地产首度上市失败,再到新的融资潮,一年多的时间里究竟发生了怎样的变化?而正在筹谋上市的企业又将面临怎样的新问题?

拥挤的上市通道

自 今年7月29日北京金隅赴港上市以来,已有恒盛地产(00845.HK)、宝龙集团(01238.HK)、华南城(01668.HK)等多家房企完成境外 上市。据统计,加上已通过聆讯和蓄势待发的企业,目前,排队赴境外上市的内地房企超过30家;实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。

几 家企业虽成功上市,但其发行价格相比于A股市场同类公司低了很多。今年9月底10月初陆续登陆香港联交所的华南城、恒盛地产接连遭遇了“破发”的尴尬。恒 盛地产,开盘仅3.59港元,上市当天最高报3.92港元,收报3.76港元,较招股价下限跌10%。而在之后的半个月内,恒盛地产更是大跌20%。宝龙 地产之前也不得已在降低发行价格的基础上,缩减融资规模。

这也导致近期准备赴港IPO的恒大地产、龙湖地产、禹洲地产、卓越集团、花样年等公司,在发行价格的确定上格外小心翼翼。恒大主席许家印表示,恒大集团的招股价定价区间并不高,有点贱卖的感觉,因此,公司发行的股票并不多,有些还要捂着。

曾经协助恒盛地产完成上市的德意志银行相关人士认为,这些房企的股价大多被低估了。而恒盛地产仅仅是被打了“半折”。

相 比于A股市场,香港市场面向的是全球投资者,对估值的参照标准更为国际化,可供选择的投资标的更为丰富,因此不大可能出现超溢价的股价。这可以从同时发行 有A股股份和H股股份的公司股价差异得到印证,除了少数公司是H股股价超过A股股价外,绝大多数公司都是A股更为昂贵。WIND的统计数据也显示,内地赴 港上市的房地产公司市盈率普遍为10倍左右,大大低于A股市场。

上述投行相关人士接受本报记者采访时分析,积压了两年的上市需求在2009 年底爆发,上市窗口显得有些拥挤。2007年就有一些企业筹备上市而未能如愿,2008年又遭遇全球性的金融危机,很多请求不得不被搁置。目前很多企业看 不清2010年的走势,加上对加息的担忧,纷纷在四季度排队上市。由于排队的地产企业过多,也使得短时间内房企融资额缩水成为必然的趋势。基金经理会更加 有选择地买入。

秦靖进一步补充说,来的企业多,投资者挑选的余地就越大,价格战是不可避免的。十几家企业几乎选择同一时间段上市,基金经理需要重新调整投资分配,卖掉老股,买新股。秦靖相信,如果上市后的业绩足够好,甚至超过上市前宣传的目标,股价一定会有所反弹,估值会恢复。

相 比SOHO成功上市时的环境,另一巨大的变化是投资者的认知。德意志银行相关人士举例说,SOHO中国是因为在一线城市的利润稳定而受到青睐;而恒大规模 很大,土地价格便宜。但成熟的投资者认为,企业并不是有了足够多的土地储备,就可以转化为利润。投资者会选择质量更好的企业。

对此,上述相 关人士也表示,投资者会很关注上市公司具体的地块的价值。他回忆说,2007年当时很多开发商认为一线城市已经基本上饱和,于是纷纷去二、三线城市拿地。 投资者可能会认同企业在二三线城市拥有大量的土地储备。但经历楼市调整后,投资者逐渐认识到,中国的住房商品化不过十余年的时间,一线城市远远没有饱和。 即使是城市化率非常高的香港,当地的开发商依旧可以很赚钱。投资者又开始关注拥有一线城市高质量土地储备的公司。

上述投行相关人士认为,两年多来唯一没变的是,投资者一直认同高质量、能赚钱的公司,而土地储备只是基础。

上市房企将更理性

搜 房指数研究院发布的最新报告显示,在恒盛身后,禹州地产、卓越置业、恒大地产、明发集团和花样年集团先后通过港交所的上市聆讯并开始路演。除此之外,尚有 龙湖地产、中骏置业、佳兆业等企业正准备聆讯;融创中国、星河湾、香江国际、方圆地产等企业也在筹备上市。四季度房地产市场保持环比上升态势,多数企业销 售业绩表现出色,资本市场对企业有较高的盈利预期,目前仍是房地产企业上市融资的好时机。

如此多的企业集中上市,将给内地房地产市场带来怎 样的变化?恒盛地产10月2日在香港联合交易所挂牌交易,13日就宣布将收购两幅位于天津的土地,交易总价约8.49亿元人民币。而深圳卓越的招股文件也 明确表示,将把集资所得的近50%用于收购土地。恒大地产表示,融资所得的资金将被用于现有项目的融资、增加土地储备等。

业界担心,多家房 企上市之后,是否会重演2007年的土地疯狂,上市公司拼命融资去买地,房地产上市公司进入“高地价→高股价→更高地价”的恶性循环。陈丹华分析说,企业 上市之后,肯定会投入一部分资金去买地,但买地的决策依据取决于当时的房地产市场,相比上一轮,企业应更加理性。“广渠路15号地最终被中化方兴拍下,但 拍卖过程中SOHO中国潘石屹也出到39亿,1亿的差价很多吗?”德意志银行相关人士反问。无论是民企还是国企,上市公司还是非上市公司,高价拿地是因为 对未来的房地产市场有较好的预期。

上述投行相关人士也表示,每年内地房地产企业在港净融资总数额不超过1000亿,1000亿的资金投入进去,不会给内地的房地产市场带来根本性的影响,甚 至比不上保险资金对楼市带来的影响。秦靖认为,更积极的变化在于降低企业融资成本,上市企业发行债券成本要远低于非上市公司。通过上市,让公司更加透明 化,提升管理水平。股东在公司策略、战术上的帮助,有助于管理层的决策。更完善的内控制度和财务制度,让企业变得更健康。每年度的审计,让公司更加规范 化。



內地 房企 列隊 赴港 上市 價格戰 價格 難免
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证监会酝酿严格审核房企借壳上市


http://www.china-cbn.com/s/n/000002/20100128/000000147261.shtml


CBN记者 石婵雪 陆媛

中国证监会正在考虑严格房地产企业借壳上市的审核标准,提高欲借壳上市的房产企业资产实力和合规性门槛。

“证监会最头疼房地产企业借壳融资,不规范之处多,并且非常容易受行业周期影响,鉴于此,证监会准备收紧房产企业借壳的审核。”一位参加证监会上市并购重组审核工作的人士昨日对《第一财经日报》表示。

北京一家券商投行人士也表示,听说了证监会将严格房地产企业借壳上市审核的消息。

2009年上半年,证监会上市部曾拟过房地产借壳上市审核备忘录供内部工作参考,但由于经济形势的骤变,文件没有得到严格执行。据了解,文件涉及产业政策导向、企业资本实力及财务等多个方面的内容。

“这次是希望能够强化备忘录的执行。”上述参加证监会上市并购重组审核工作的人士表示,“同时要提高地产企业借壳门槛,规模必须够大,要在行业内处于优势,公司要有一定历史,其次就是合规性考察会比较严格。”

“据我们了解,新的规章制度也仍在讨论中,证监会内部还没有成文,但是趋严的方向肯定是定了,这对房地产企业借壳上市将产生影响,我们也在焦急地等待正式文件出台。”一名券商保荐代表人昨日接受本报记者采访时说。

据看过上述备忘录的人士透露,原来的文件支持符合国家产业政策导向,两限房、经济适用房占比达标并且具有核心竞争力的大型龙头地产企业上市;限制以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的地产企业上市。


在行业地位上,支持全国性房地产企业或者地区性龙头企业;限制近三年有过重大项目开发失败记录的地产企业上市。

在企业规模上,支持资本和资产规模较大的企业,房地产业务历年来保持稳定增长或总体增长的收益水平的地产企业上市。

除万科、保利等地产企业是直接IPO上市,目前绝大多数房地产企业登陆资本市场都是靠借壳上市,包括金融街、招商地产这样的明星房地产企业。

一名房地产行业首席分析师昨日接受本报记者采访时表示,房地产企业绝大多数都是通过借壳的方式登陆资本市场,如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市,无疑会对该行业产生较大影响。

2009年底,我国对房地产的宏观调控再次趋紧,证监会人士曾表示,房地产再融资的相关土地手续文件须征求国土资源部意见。

“房地产企业现在每天让我们去打听新规的进展,同时督促我们赶项目进度,唯恐新规出台,使自己被关在了门外。”一名正在从事房地产企业借壳上市项目的券商人士表示。

證監會 證監 醞釀 嚴格 審核 房企 企借 借殼 上市
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房企举债扩张 利率再度刷新


http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-6/1NMDAwMDE3NTg1NA.html


在楼市调控政策加压“抽血”状况下,房企对资金的渴求日益强烈,举债扩张的利率成本再度高涨。

5月5日,在香港 上市的内地房企海外融资纪录被打破。花样年集团(1777.HK)宣布成功发行本金总额为1.2亿美元的担保优先票据,2015年5月到期,票面利率高达 14%,打破了4月22日佳兆业保持的13.5%的息率纪录。4月14日,恒大地产发行3.5亿美元及2.5亿美元额外优先票据,利率已达当时最高。

4月28日,花样年发出拟发行担保优先票据公告,随即开始向亚洲、欧洲及美国的机构投资者进行路演推介。不过,随后花样年对融资额度进行了调整,由 原计划的2亿美元调减到1.2亿美元。

“这是因为目前资本市场要求的利率较高,而花样年目前的资金充裕,遂将发行规模作了调整。”花样年高 管表示。

中国房地产指数研究院分析师杨奕认为,14%这一创纪录的利率在两个月前来看是偏高的,但就目前而言并不高,在当前内地银监会和证 监会等普遍收紧房企融资的情势下,现在的地产业融资成本已经达到这样的水平。在房地产信托市场和民间借贷市场,地产融资利率已分别高达18%和25%左 右。

与银行提供的房地产开发贷款相比,目前各房企更趋向于发债融资,因资金可不受项目控制,亦可用于买地。

花样年坦言,是次 集资所得将主要用于长三角和珠三角意向的优质土地收购。花样年目前在无锡、大理、桂林、苏州等地新增300多万平方米优质土地储备,旗下土地储备已经提升 到1300多万平方米。

记者初步统计,近期,包括恒大、佳兆业、雅居乐、恒盛(已推迟发债计划)、花样年等几大内地房地产企业,在海外发行 的高息债将高达26.2亿美元左右。

不过,利率屡次创出新高,风险亦在积聚。香港一名分析师表示,通常议价能力越低的公司发债息率越高,这 显示出市场对于公司偿债能力的担忧。



房企 舉債 擴張 利率 再度 刷新
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十大房企回应恒大降价多数称将随市场决定策略


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100507/499460.shtml


 每经记者 杨羚强 朱玲 张初亮发自上海、广州
2008年,万科曾在国内房地产市场带头掀起降价大潮。这次恒大的降价是否会引起各开发商的 争相跟进?未来价格大战如果爆发,哪些知名开发商最有可能率先应战?
5月6日,《每日经济新闻》记者对10家全国性的房地产开发企业进行了采 访。采访结果表明,大多数的全国性开发商目前对降价的口径十分谨慎,但从目前企业的资金情况和此次的表态来看,购房者热盼开发商们短期内出现类似2008 年集体跟风的愿望有可能会落空。
万科:我们按照购房者意愿定价
“我们不对同行的经营决定与选择进行评论。价格是由市场决定的,企业不 可能单方面‘决定’价格,而只能尝试去‘发现’价格。万科始终对市场保持敬畏之心,尊重市场的实际情况,按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”万科 方面对恒大地产降价一事作出如是回应。而在今年3月举行的万科2009年度业绩推介会上,公司总裁郁亮也曾明确表示,希望每个楼盘开盘当月销售率达到 60%;如果达不到,也会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。
中国指数研究院副院长陈晟认为,那些与经济适用房、保障房为邻的低端住宅, 在今年最有可能降价。而在万科目前丰富的产品线上,低端产品的数量较少,而类似上海万科晶源、上海万科翡翠别墅等高端产品,受调控影响较小,因此降价可能 性不大。
中海:将以股东价值最大化为考量
和万科的情况相似,中海地产也表态不会跟风恒大。在该公司回复给《每日经济新闻》记者的电子 邮件中称,每个公司根据自身的财务状况、产品策略、品牌、经营模式等特点的不同,会制定不同的销售策略。在任何情况下,中海将以股东价值最大化为优先考 量,并因应市场的变化,考虑制定自身的销售策略。
熟悉中海的地产分析人士认为,经历过两次金融危机的中海,财务控制一直很严格,现金流没有出 现大的波动,同时非常顾及自身品牌,不轻言降价。中原地产的数据显示,截至2009年底,中海拥有的现金达到209.3亿元,而一年内到期的短期借款只有 区区38亿元。同时中海还将土地储备从2008年底的2480万平方米扩增至3258万平方米,也没有需要大量套现买地的压力。
碧桂园:定价合理 无降价需要
碧桂园的产品由于多分布在三四线城市,又大多地处城郊,因此产品售价相对较低。一些业内人士认为,它与恒大地产有某些相似之处, 有可能会紧随恒大的步伐降价。不过,碧桂园相关负责人6日却回复记者称,公司不会步恒大之后尘,因为项目定价合理,没有降价的需要。该人士还称,碧桂园的 产品比恒大更有竞争力。
5月5日,碧桂园曾公布今年前4月的销售业绩,截至4月30日,实现销售认购金额约103亿元人民币(下同),其中已 签约合同销售金额约95亿元,待签约金额约8亿元。而截至去年底,该公司拥有的现金为46亿元,一年到期的短期借款只有33亿元,仅从财务状况看,似乎没 有降价的必要性。
不过,根据陈晟的观点,本轮降价将主要发生在经济适用房集中的区域附近,因此部分与经济适用房比邻的碧桂园项目有可能会受到 冲击而降价,但所开发的经济型别墅降价的可能性较低。
龙湖:产品线丰富足以应对市场波动
对于恒大地产的降价,龙湖主管媒体接待工作的 相关人士给出的回复是一句龙湖常用的开发战略口号——“区域聚焦多业态”。
此前,龙湖地产的相关人士曾给《每日经济新闻》记者详细解释过“区 域聚焦多业态”的概念,就是要在扎根一个城市的基础上,丰富龙湖地产的产品线,开发各种不同的产品,以应对市场的波动。龙湖方面认为,这一模式能够保证龙 湖拥有持续稳定的现金流。
中原地产的数据显示,截至去年底,龙湖拥有73亿元的现金,只有37亿元的短期借款,另外,公司还在4月份推出了总 额为118亿元的信托及债券融资计划,因此资金压力并不大。
华润:尚未接到降价通知
和龙湖、绿城等公司的情况相同,华润也是陈晟眼中 不太可能降价的开发商。此前,华润在上海、北京等地开发的房地产项目大部分是中高端产品,受经济适用房等保障住宅的影响很小。
而华润置地品牌 总监马隽6日在回应是否会跟随恒大地产降价一事时也向记者表示,没有接到来自集团的降价通知。
中原地产分析师许萌说,像中海、华润、保利这样 的央企现金流控制得都比较好,不会存在因为资金压力而必须降价的问题。
保利:将随市场情况决定产品价格
“任何定价都是市场行为,我们 会跟着市场而定。”保利地产副总经理余英向记者表示,公司从来不会刻意将项目的价格调高或调低,都是根据整体市场而定。他同时认为,恒大的促销是企业自己 的行为,保利方面不会对此进行评论,也不会实行统一的全国定价。
在新政的影响下,不少城市成交量出现下滑,买卖双方进入持续观望阶段。余英认 为,在这样的情况下,企业降价也是市场化的行为,但如果统一指标却是不太可能执行的,比如上海的市场和东北市场会有很大不同;一个区域的稀缺项目等因素也 会使统一定价难以实现。“应该将降价看成市场的常态,”余英认为,“目前有一些城市出现观望情绪,我们也会考虑根据当地情况进行定价。”
仲量 联行投资部刘裕通认为,保利成长性非常好。由于是国有企业,现金流情况不存在压力。根据年报显示,该公司去年底负债率为49%,已比上年的69%有所下 降。他表示,暂时还未看出该公司有调价的可能。
富力:暂时未调价 按正常推货
“我们的产品暂时没有调价,正按正常的速度推货。”富力 地产营销总监朱文婷向《每日经济新闻》表示,每家房地产公司都存在不同的运营情况,这次楼市新政比较猛烈,对楼市冲击较大,部分公司根据自身实际情况进行 相应的价格调整策略是可以理解的。
朱文婷认为,这次楼市新政的出台主要是为了打压楼市泡沫和过度投机,促进房地产市场健康发展,同时新政必然 会引起全国高企的房价有所回落。但房地产市场地域性强,比如广州中心城区,因为刚性需求的支撑和资源的稀缺性,预计地产价格将会相对稳定。
“尽管当前市场受新政波动大,但富力今年前几个月的销售业绩都在正常范围之内。”刘裕通认为,富力目前的现金流情况良好,但公司负债相比其他港股企业来说 偏高。他同时表示,在新政的调控下,预计公司海南项目业绩将不会很乐观,而较高的负债率也将增加公司调整产品价格的压力。
雅居乐:尚未作出调整 后市待观察
雅居乐相关人士向记者表示,目前集团方面还未就应对新政的策略进行部署,公司会关注市场动态,调整自己的市场策略。
该 人士表示,目前恒大的打折方式是其一贯的做法,但市场是否真正出现降价还有待观察,率先降价的房企可能是出于加快推货速度或者是加速资金运转的考虑。而楼 市今后的走向还需要看后续政策面上的影响而定。
6日,雅居乐公布将回购一笔2013年到期的利率为9%的债券。记者注意到,从4月23日到5 月4日期间,雅居乐曾先后斥资5亿港元、分8次回购股份。根据年报显示,撇除2008年出售收益,雅居乐2009年净利润为19亿元,上升40%。不过有 机构指出,由于海南项目波动,使得净利润增长不如预期。
辉立证券的分析师陈耕认为,像雅居乐、富力这样的港股大企业融资渠道好过在内地上市的 企业,他们的负债情况也都还没到必须靠降价来回流现金的地步。如果今后对产品降价,也是出于公司对未来市场的一个判断和预期。
绿城:跟住市场节奏 暂无打折计划
针对恒大地产降价的消息,绿城集团营销副总监祝军华6日在接受《每日经济新闻》采访时明确表示,绿城完全有自己的市场节奏,即 便为顺应市场促进销售,也不会选择打折销售。
对于绿城是否会降价的判断,杭州知名房产人士双赢机构总经理章惠芳向记者表示,“绿城房产降价的 可能性不大,即使在2008年降价潮中,资金紧张的绿城都没有选择降价,而今年该公司的资金面宽松许多,应该更不可能降价。”
然而有熟悉绿城 的业内人士认为,绿城降价的压力不是没有。该人士表示,绿城今年的销售指标是600亿元,而一季度的销售额是78亿元,依如今的市场情况,公司还是有比较 大的销售压力。尽管公司目前现金流比较充裕,可保证企业的运营,但2009年底一年内到期还款额为85亿元,短期仍面临不小的还款压力。
对此 章惠芳认为,绿城目前和其他企业合作开发比较多,因此销售压力并不大。“当然,当其他房产公司选择降价带动销售,并且影响了绿城的销售时,公司在此后新推 楼盘的价格上也一定会作出调整。”
远洋地产:暂不调价将依据市场随时反应
6日,远洋地产市场部一负责人向记者透露,尽管恒大地产降价 给当前房地产市场带来了较大的影响,但由于远洋地产前期销售情况不错,所以公司方面暂时没有调整价格的计划。
据远洋地产在港发布的2009年 全年业绩公告显示,截至2009年12月31日,远洋集团现金资源为185.16亿元(人民币,下同),集团净借贷比保持14%的较低水平,可供2010 年或之后年份入账的尚未入账的协议销售额为116.17亿元。有业内人士分析认为,2008年频繁的融资动作让远洋地产不缺钱,这也是公司能够不降价的资 本。
对此,上述远洋地产市场部负责人向记者表示,远洋地产各地项目不错的销售业绩至少可以保证公司在近期不会降价,但公司也会根据市场状况不 断进行分析,在必要的时候也会作出适当的调整。

十大 房企 回應 降價 多數 稱將 將隨 市場 決定 策略
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上市房企融资之困:盘子越大股价越低


http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-13/2NMDAwMDE3Njk2Ng.html


经过近一月的剧烈下跌后,5月10日,地产股略有反弹,但昙花一现,5月11日,地产股再次随大盘跳水,5月12日也是接续调 整。自去年8月以来,上证指数下跌22%,而房地产指数下跌43%,远超大盘。如今,地产股的股价普遍来到近一年的新低,动态市盈率关键指标则迅速回落, “招保万金”四大地产龙头的动态市盈率均低于25倍,金地集团当前已经低至5.83倍。

本报记者从多家上市公司的高管处获悉,市值大幅缩 水,开发商实际资产的市场价值和股市市值相比,严重倒挂,这已经成为高管最为头疼的事情。

世茂股份首席财务官陈汝侠近日在接受本报记者采访 时表示,目前世茂股份持有的土地、物业等资产的市场价值接近500亿元,但当前公司股市市值仅仅120亿元。

值得一提的是,尽管目前的调控 政策主要针对住宅市场,但倾巢之下,即使以商业地产为核心的如世茂股份,也难逃“牵连”。

对于目前继续筹措过冬资金的上市房企,股价的大幅 回落,客观上令增发等再融资计划变得事倍功半,非常“不划算”。

“对于稀释股权融资来说,伤害是巨大的,也必将极大影响企业的过冬能力。” 一位上市房企的高管坦言。

市值被低估,抑或泡沫挤出?

“五一”期间,已经跻身国内商业地产龙头的世茂股份再次推出重磅项目, 重金打造的绍兴世茂广场正式开业。记者从世茂股份方面获悉,该项目整体规模达到23万平方米,而今后,类似的大型商业物业将在世茂投资的众多城市陆续亮 相。

“世茂股份战略中心转移到商业地产领域的多元化开发经营,凭借上市公司的有利平台,整合资源、扩大规模、突出主业,形成了辐射全国的战 略发展布局。”世茂股份董事长许荣茂表示。

陈汝侠向本报透露,世茂股份在前两年完成重大资产注入重组后,总资产约从27亿元跃升至目前的约 174亿,净资产则从12亿元升至74亿元。“世茂股份目前拥有超过800万平方米建筑面积的土地储备,土地成本不超过2000元/平方米,而当前旗下全 国项目的销售均价已经超过1万元/平方米,世茂股份盈利能力较强。”陈汝侠告诉本报。

然而世茂市值远高于股价的市值。截至5月11日,世茂 股份股价10.25元,总市值仅仅119.99亿元,动态市盈率33.83倍。“公司的市值很明显被低估了。”陈汝侠坦陈。

世茂股份的遭遇 在当前的地产股中极具代表性,非住宅类房企股价被住宅股拖下水、股市市值和公司实际资产市值严重倒挂,这已经成为许多上市房企高管最头疼的事。其他上市公 司高管同样意识到,超低股价令公司的股权融资即使能够获批,也变得“很不划算”。

上市房企未雨绸缪

对 开发商而言,当务之急,除了在营销层面及时调整应对外,最重要的则是展开融资,储备过冬资金。

SOHO中国董事长潘石屹告诉本报,这次相继 出台的政策对房地产企业的现金流造成了很大影响。影响最大的政策就是对预售收入的监管,因为房地产开发商周转资金中超过一半来自于预售收入,预售收入的监 管对房地产开发商的现金流的影响是最大的。其次,是银监会出台政策限制银行给房地产开发商贷款,也会在很大程度上影响房地产开发商的现金流。

通 过对近期大型开发商融资动态的梳理,本报记者发现,国内上市企业在融资渠道和方式上,普遍较港资内房股更为被动。目前华润、雅居乐、龙湖、恒大、碧桂园等 港资内房股均有较大规模的融资计划推进中,融资类型则是清一色的债券融资。

中原地产研究中心最新报告指出,在内地上市的如万科、招商等一批 大型房企,目前受政策直接作用较大,由于对房地产开发商融资的限制,去年提交的增发再融资申请至今未批。日前,国土资源部终于通过了广宇集团、天保基建等 八家地产公司的再融资审批,但最终成功完成融资,依然尚需时日。

上市房企股价连续下跌普遍创下一年来的新低,即使能在一段时间后止跌回升, 但要回到企业高管股权再融资的心理价位,显然不是短期内能达到的。这对急需资金的开发商而言,寻求其他融资渠道已是燃眉之急。

就在上周,浙 江广厦旗下的独资企业浙江天都实业公司信托融资成本即高达12%,比一季度成立的房产信托产品平均收益率高出30%。问题就在于,2009年10月,浙江 广厦股东大会批准修订公司2009年非公开发行股票不超过1.8亿股,募集资金规模不超过12亿元,但直到如今该方案尚在中国证监会审核过程中。

嘉 凯城集团有关高层近日向记者透露,自完成资产重组以来,嘉凯城并不急于盲目扩张,而是采取保守经营,加强成本控制,将手头现金流入项目投资。嘉凯城去年已 获取的规划项目共18个,逐步向二、三线城市渗透,建筑面积均超过30万平方米。上述高层向记者表示,相对于一线城市政策的收紧,二、三线城市对于开发商 成为补充资金链的机遇。预计这些项目的陆续竣工结算将给嘉凯城的业绩稳健增长提供有力保障。



上市 房企 融資 之困 盤子 越大 股價 越低
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民营房企险招:一手艰难融资一手抢时拿地


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-24/xNMDAwMDE4MzUxNw.html


去年土地市场争夺激烈,在国企、央企等大型开发商的哄抢中,大部分中小型房企一地难求,有公司甚至寸土未得,如今,终于有他们拿地的机会了,问题 是,时机合适么?

据本报记者调查掌握的情况,以目前多家企业的举动来看,不管是不是最佳时机,这些中小型房企已经出手。不少此类开发商的高 层告诉本报,虽然市场调整在所难免,但长期的行业发展空间没有问题,因此,及时补充土地储备,合理配置中长期发展的存货结构,是第一位的。

“抄 底不是最主要的,抄底也不是谁都能做到的。现在能够拿到底价的土地,为何不拿?”一位刚刚在苏州拿下一幅土地的民营开发商高层向记者坦言。

旭 辉集团董事长总裁林中告诉本报记者,“抓住‘弯道超车’的机会,积极增加土地储备,为下一步超车提供可能。”

林中的想法在许多期待有所突破 的中小房企负责人中具有代表性,而眼前最大的困难可能就是融资压力。“例如最近拿地的新湖中宝、天地源等多家公司,都采取了边积极拿地边通过股权质押等渠 道融资的策略,动作频频。”一位房地产券商分析师指出。

央企打盹 民企“补地”

据公开信息统计,今年前4月万科新增土地建筑 面积达913万平方米,居各房企之首,5月份,万科在此基础之上又新增8个土地项目;前4个月,保利则在土地市场投入159亿元居首,5月份,保利又以 31亿元分别在上海、成都和沈阳共获取4宗地块,建筑面积为89万平方米。

与商品住宅市场成交量瞬间萎缩的情况不同,在新一轮调控中,不少 企业频频拿地。

去年大部分时间里,国企、央企占据土地市场主力位置,而中小房企尤其是民营房企,几乎没有机会拿到像样的土地,如今,除了少 数几家全国性大型房企还在拿地外,更多的土地被这些中小房企、民营房企拿下。

“2009年10月份至今年3月份,旭辉谨慎地面对市场,‘作 壁上观’。4月份调控以来,旭辉反倒积极参与了拿地,参加了十余场的土地招拍挂,还有几次离中标只是一步之遥。”林中向本报记者坦言,旭辉对于地块本身有 自己的评估和判断,比如上海江桥地块,8000块的楼板价公司认为是合理的,超过8000块就有些离谱了。

在具体的拿地方法环节,旭辉主要 采用市场化的手段去运作。2009年旭辉一共拿了8块地,其中有6块是通过公开的招拍挂来获得,有1块是通过联交所挂牌转让获得的,还有一块是二手收购 的。

林中强调,旭辉一直本着“积极参与、谨慎拿地”的态度去参与土地竞争,但真正到了拿与不拿的节点,旭辉会做出自己的评估,谨慎对待。 “对于房地产开发商来说,最大的公司决策莫过于投资决策,一招不慎,满盘皆输。不当的投资决策,有可能会成为企业的包袱,甚至事关企业的生存。”

眼 下,许多中小型房企正是采取类似旭辉的策略,积极进入土地市场。

6月21日,新湖中宝公告,公司与浙江中房置业股份有限公司以8.01亿元 联合竞拍获取嘉兴市一商住地块,土地面积18.63万平方米,各占项目公司51%和49%的股权。此前的5月初,该公司刚刚以21.62亿元获取浙江丽水 市三幅地块。

重庆金科地产、荣安地产、禹洲地产、江苏新城等公司,近期也在踊跃拿地。一位正忙于四处看地的浙江中型地产商负责人告诉本报, “近两年的土地市场,或许也只有当前的市场形势下,众多中小型房企才有较为充分的拿地机会。去年是很热,但没有我们的机会。”

换言之,调控 来袭让土地市场退烧的当口,恰恰成为许多开发商眼中补上去年未能实现的土储量目标的良机。

地市趋于理性

如 上述中小型房企得以顺利补充土地储备,除调控背景下许多企业选择观望的因素外,国企尤其是央企被从政策层面引导不过度参与地块争夺也是另一个关键因素,而 如万科、保利等依然在购地的大型房企,由于正逐步改变土地购入渠道,也令住宅土地的争夺不至于太过激烈。

例如,保利今年在北京、上海、广 州、天津等地所购的数宗地块,多幅为商住用地,有意加强了商业用地的力度。

此外,市场降温,为配合调控基调和保证出让成功率,地方政府主动 下调出让地块的底价,对这些房企的购地行为有明显鼓励作用。“对于土地出让方而言,眼下只有两种选择,一是推迟推地,另一种则是调低价格。”上海一位土地 一级开发企业的负责人告诉记者。

中原地产的最新统计显示,从成交价格来看,土地市场逐步趋于理性。5月土地市场渐趋平稳,特点是流标率较 低,拿地溢价率继续回落。5月全国12个被监测城市的土地成交面积为1323公顷,环比增长18%。居住用地的溢价率继续明显下滑,除上海多幅热点地块成 交,溢价率高达123%,其余城市均未超过40%。

与溢价率明显下调对应的,则是二三线城市的土地成交量比重明显增加,购地企业重点在这些市场新增土储。据测算,如新湖中宝所购嘉兴地块,楼面地价仅 约4300元/平方米;重庆金科所购苏州地块楼面地价6473元/平方米、底价成交。

“有价无市并不是真实的价格。”林中直言,如今的地价 水平存在低成本增加土储的较大机会,“这就是我们弯道超车的机会”。

一步险棋:资金链不能断

然而,风险也随之而来。“企业 自筹资金在加大,融资压力加大。”东兴证券分析师郑闵钢指出。

林中也坦言,目前政府对于土地的期待普遍偏高,在房价未动的情况下,地价也难 有所迅速反应。换言之,即使眼下是个增加土储的时机,也需要应对不小的风险,其中资金链的安全显然是最为关键的。

新湖中宝6月份公告,第一 大股东浙江新湖集团先后将公司股份质押给中国光大银行股份有限公司杭州分行和中国农业银行杭州古荡支行,截至目前,新湖集团持有的公司股份中用于质押的股 份占公司总股本高达59.69%。

统计显示,今年以来,江苏新城先后与国元信托、中诚信托、爱建信托合作,融资达12.7亿元。

6 月19日,天地源也公告称,同意对两家子公司向金融机构申请融资额度4.5亿元的项目开发贷款提供担保。至今,该公司累计对外担保总额为5.96 亿元。

中 银国际报告披露,房企资金来源分类指数已出现高位回落。2010年1-5月,房地产开发企业本年资金来源27288亿元,同比增长57.2%,较1-4月 回落2.7个百分点。

眼下拿地的企业,几乎均有不同方式的融资动作在同时进行。一手拿地一手融资,安全是第一位的。林中向记者透露,旭辉注 重货币资金与总资金的控制,现金流要保证占总资产的20%左右,同时也要控制轻资产规模。快速开发,快速销售,保障现金流的畅通,保障公司的滚动开发。

福 兮祸之所伏,这也是其他类似规模的房企眼下拿地险棋必须要遵循的重要原则。
民營 房企 企險 險招 一手 艱難 融資 搶時 時拿 拿地
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溢价2.5亿 五矿旗下房企转让两项目公司


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100630/997866.shtml


每经记者 吴文坤 发自北京
项目尚处在前期规划阶段,为何主要建设方却于6月份先后在产权交易所挂牌出让旗下两个项目公司?
《每 日经济新闻》记者发现,五矿集团房地产板块旗下的湖南嘉盛房地产开发有限责任公司 (以下简称嘉盛地产)连续整体挂牌出让两家子公司,挂牌价溢价2.5亿元。业内人士质疑,房地产新政压力之下,嘉盛地产下属公司光“卖地”或将套利2.5 亿元。
一个月内转让两项目公司
来自北京产权交易所的消息显示,湖南东润房地产开发有限责任公司(以下简称湖南东润)将其持有的湖南润 和房地产开发有限公司(以下简称湖南润和)100%的股权于6月25日公开挂牌,挂牌期满至2010年7月22日。与股权一同出让的,还有15638万元 债权。
记者了解到,湖南东润就是嘉盛地产为开发五矿地产·万里河山项目而成立的子公司。来自长沙工商局的信息显示,嘉盛地产与湖南东润的法定 代表人均为杨志威。
北京产权交易所的信息显示,6月11日,湖南东润还将其所持有的湖南润领房地产开发有限公司 (以下简称湖南润领)100%股权及22879万元债权予以挂牌公示,挂牌期满日为2010年7月9日。
对比两个挂牌公告,除了标的及相关金 额不一样外,其他大致相同。一个月内将下属两项目公司整体挂牌,这引起了行业的注意。
挂牌公告显示,湖南润和与湖南润领注册资金都为1000 万元,都成立于2009年12月10日,因成立时间较短,尚未开展经营活动。故无2009年度审计报告及2009年度财务数据。
“这两个项目 是一起的,只不过是针对不同的地块。”记者昨日以投资者身份致电北京产权交易所时,负责该项目的有关人士介绍。
通过转让信息记者也发现,在 “资产评估”一栏中,两者的核准(备案)机构为“中国五矿集团公司”,其核准(备案)日期均为2010年5月26日,评估基准日也同为2010年5月8 日。由此可见,针对两个项目的评估是同时进行的,只是挂牌时间有所不同。
根据两个项目挂牌的信息显示,两者均有不同程度的溢价。其中湖南润领 的总资产为23878.64万元,挂牌价为34855.2万元;湖南润和总资产16637.23万元,挂牌价为30784.02万元。两个项目共溢价高达 2.5亿元。
地产新政引发的策略调整?
记者发现在上述总资产中,除了两项目均近1000万元的净资产外,剩下的均为负债。
据了解,圭塘河周边的改造和建设是长沙市雨花区一个重点项目。湖南地产专家陈真诚向记者介绍,圭塘河受污染比较大,周边环境也不好,改造需要较长时间。 据媒体报道,这个原本在2007年动工、2010年竣工完成的项目一直鲜有动静。
记者昨日拨打了嘉盛地产官网给出的项目咨询电话,该电话已经 “申请停机”。随后记者致电项目营销处,被告知项目还没有开建。
转让方在挂牌资料中表示,有关地块的拆迁安置尚未完成,“受让方竞买成交后需 自行与当地人民政府协调实施并承担因政策变化导致的拆迁成本增加费用。”
虽然两个项目距离挂牌期满还有一段时间,但据产权交易所相关人士介 绍,两个项目的交易价格将不会低于挂牌价格。如此看来,从2009年12月10日项目公司成立至如今挂牌出让,按照以挂牌价成交来计算,湖南东润半年内就 将获利2.5亿元。
有关产权专家昨日对记者表示,一般情况下,挂牌价格应以资产评估价格作为基准来确定。然而,记者查阅转让资料显示,两个项 目的挂牌价格远远高于评估价格。
湖南润领、湖南润和的评估价值分别为28777.9万元、19706.98万元,溢价共不到1亿元。为何转让 价格高出评估价值1.5亿元?原因不得而知。
不过,上述产权交易所的有关人士对记者透露,已经有企业对此待售产权有兴趣,但出于保密原则,他 并未透露进一步的信息。
嘉盛地产总经理杨志威不久前接受媒体采访时表示,该公司2010年最大的重头戏是位于雨花区政府西面的圭塘河风光带, 总投资100亿元,开发量达165万平方米,占地2000亩。
如此大手笔为何尚未开建,就要出售一部分业务?
陈真诚分析可能是房 地产调控新政出台后,嘉盛地产对发展策略的调整。陈真诚认为,当前,寻求地块转让在业内较为普遍,新政压力下,房价有下降预期,开发商也面临融资难度加大 等问题,此举也是开发商减少成本、规避风险的手段。
据了解,湖南润领、湖南润和分别为商业地产和住宅地块。在湖南润领被挂牌时,万里河山前项 目负责人滕小西曾对媒体表示,此次五矿出让旗下地产公司属于正常的市场行为,转让地块只占到整个项目的很少一部分,而转让也是集团长期发展的需要。

溢價 2.5 五礦 旗下 房企 轉讓 項目 公司
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佳兆业一周拿地十幅 外资频投内地房企

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深圳房企佳兆业成为11月土地市场的一匹黑马。当月,佳兆业增加超过200万平方米的土地储备,更创下一周拿地十幅的纪录。

在宏观调控愈加深入的背景之下,佳兆业此举备受关注。

佳兆业大幅拿地并非个案。而房企大举扩张离不开资本的支持,近期国际资本市场热钱汹涌,纷纷投资中国房地产,11月外商投资房地产企业环比暴增157%。

业内人士称,由于通胀压力较大以及负利率的存在,外资看好中国内地房地产,寻求投资和合作的愿望迫切。

房企拿地凶猛

11月29日,佳兆业宣布公司通过竞拍方式,以人民币约8.19亿元,成功投得位于四川省南充市的一幅地块。


这是佳兆业在一个星期内投得的第十幅地块。

此前的11月25日,佳兆业公告称,以12.92亿元竞得9幅四川南充及辽宁营口住宅地块,总占地近74.86万平方米,预计总建筑面积约237.04万平方米。

“公司拿地主要集中于二、三线城市,目前调控政策对这些城市影响不大。”佳兆业总裁黄传奇表示,公司的业务重点在于这些地区的刚性需求,其中有一幅地已经深入到江苏的一个镇。

谈及近期大手笔拿地的原因,黄传奇对记者表示,佳兆业今年开工量比较大,到今年年底有400万平米,明年有700-800万平米的开工量,需要补充土地储备。

据其介绍,截至2010年3季度,佳兆业拥有总建筑面积1250万平方米的土地储备,加上最近新获约260万平方米的土地储备,佳兆业土地储备达到1500万平方米,足够应对未来三至五年的发展。

对于公司的财务状况,佳兆业首席财务官张鸿光表示不必担忧,截至10月底,佳兆业现金达38亿元,年底公司负债率可控制在60%以内。

外资依然看好内地房地产

频繁拿地,离不开大量资金的支持。

在公告拿地的同时,佳兆业还宣布,近期获得香港银行提供3900万美元无抵押贷款,黄传奇又透露,其正与新加坡淡马锡商谈合作事宜。

“目前国际资本市场依然非常看好内地房地产。”张鸿光对记者表示,近期有不少外资机构来找佳兆业,希望能进行一些投资合作,但佳兆业认为,其提出的融资条件成本太高。

佳兆业并非个例。央行数据显示,10月新增外汇占款激增,美国第二轮量化货币政策启动后,游资涌入明显提速,而楼市成为游资的主要聚集地之一。

商务部数据显示,11月份以来,全国完成备案的外商投资房地产企业已达108家,而整个10月份只有42家。

除 了发债、银团贷款外,一些私募基金也在进入房地产业。11月24日,福建房企明发集团公告称,公司向私募基金华平基金((WarburgPincus)发 行15.52亿港元的可转股债券以及3.88亿港元的认股权证,此次发行债转股的资金将主要用于公司购买土地、收购和日常经营。

此次明发选择策略不同的可转股债券,年利率仅为5%。香港资本市场人士分析,虽然年利率较低,但一旦可转股之后,给华平带来的收益也是显而易见的。按之前有些私募进行股权投资的惯例,也很可能附带其他条件,甚至包括“对赌”协议。

“并不是外资就是热钱。”摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄表示,热钱是快进快出的,而国外投资机构投资房地产一般呆三五年,这对中国房地产影响不大。


佳兆 業一 一周 周拿 拿地 地十 十幅 外資 頻投 內地 房企
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中海一线城市储地仅够开发3年? 部分龙头房企“储地荒”或加剧地王争夺

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
前两日,北京、广州等城市“地王”频现,A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大,但《每日经济新闻》记者调查发现,地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例,据中原地产研究院统计,目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来,‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说,2006年~2010年,上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米,开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日,国土部公布新政,对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县,要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备,这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中,土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元,30%归外地土地储备,北京土地储备均价只有4000元/平方米,而我们再细看一下它北京 的储备土地 (三里屯、方庄、望京、回龙观的土地)……买首开(股票)相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据,或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计,中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米,按照其今年前11个月77万平方米的销售速度,上述土地储备甚至只够用3年多。
此外,同为全国房地产企业前5强的绿城中国,在一线城市的土地储备建筑面积,只有146万平方米,这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量,只比华润置地多4万平方米,大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上,外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前,中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事,对《每日经济新闻》记者分析称,根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多,所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地,同样被认为是因为面临土地“危机”,不得已的举动。去年,中海、绿城和金地在上海天价拿地,也被认为是土地储备不足的反映。
不过,余大元告诉《每日经济新闻》记者,上述房企在上海高价拿地,丝毫不会解决“储地荒”。过几年,这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同,上述房企在上海并没有很深的根基,此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限,开发商必须在规定时间内开发和销售完项目,这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外,大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌,进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说,想在一线城市拿地的房企太多,高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化,因为只有高端项目才能承受高地价。

中海 一線 城市 儲地 地僅 僅夠 開發 部分 龍頭 房企 地荒 加劇 地王 爭奪
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綠城董事長回應破產傳聞 稱房企難過年關

http://www.yicai.com/news/2011/11/1175891.html

2日,綠城房地產集團在官方微博上針對破產傳聞予以回應,董事長宋衛平稱,傳聞子虛烏有,綠城一切尚好,離破產很有很遠的一段距離。他也指出,銷售不暢,加上信貸緊縮,房企可能難過年關。

進入九月份以來,各地房價開始鬆動。中國指數研究院發佈百城價格指數,顯示10月份百城住宅均價環比下降0.23%,繼9月份環比降0.03%後,已連續兩月呈現下跌。同時,北京等十大城市均價降至今年3月來最低水平。

9月22日,媒體報導銀監會下文通知調查所有與綠城有關信託融資詳細情況,並要求各家信託機構於本月底前將有關情況上報。 此消息傳出後,22日綠城中國股價跌16.23%,報收4.49港元。

針對市場恐慌,綠城中國22日上午通過其官方微博發佈聲明稱,公司沒有收到任何監管部門的調查通知,目前開展的信託業務均符合規定,資金財務狀況穩健。

但2011年中報顯示,綠城中國截至今年6月30日的淨資本負債比率達163%,較2010年12月31日上升31個百分點,居內地上市房企之首。

但這一恐慌並未就此過去,關於綠城資金鏈緊張、申請破產的傳聞漸漸傳開。昨夜子時,就有記者向宋衛平求證。對此,宋衛平稱:「按時髦一點的說法,這真是個冷幽默。我笑,也頗為無奈。」

宋衛平當晚夜書,稱:「在此調控深秋,綠城似乎成了一些人眼裡的風向標。綠城現狀如何,這大概是很多人心頭急不可耐要探知的一個題目,由此傳出了些 風言風語。我願意把這些傳言理解為大眾對綠城的關注和愛護。所以,深夜發文,意在感謝諸位,也向大家報導,綠城目前一切尚好。」

宋衛平表示,綠城在努力抓銷售,此外,還有騰挪的餘地,可以出讓一部分項目的股權解決資金上的問題。「綠城對危機並非沒有預案,到目前為止,一切都在我們可控範圍內。我們有足夠的信心,與行業一起,度過寒冬。」

宋衛平稱,綠城離破產還有很遠的一段距離。

但他也指出眼下房地產業的普遍情況是:量價齊跌,市場萎縮,各地庫存大量積壓,中小房地產商岌岌可危。照此境況,再持續一段時間,中國的很多房地產商恐怕就真的要面臨倒閉的狀態。「這句話是不是危言聳聽?業內人心中自有明鏡吧?」

宋衛平提醒,市場若一直處於如此蕭條狀態,停留於谷底,恐怕一些企業真就會走上絕路。「銷售不暢,加上信貸緊縮,一個最符合邏輯的推斷就是企業過不了年關。屆時,有的企業或許申請倒閉,有的則是開發商跑路,更有甚者,怕有更多的悲劇要發生。」

附 宋衛平回應全文

11月1日,子夜,有記者致電,問我:「綠城是申請破產了嗎」?按時髦一點的說法,這真是個冷幽默。我笑,也頗為無奈。

在此調控深秋,綠城似乎成了一些人眼裡的風向標。綠城現狀如何,這大概是很多人心頭急不可耐要探知的一個題目,由此傳出了些風言風語。我願意把這些傳言理解為大眾對綠城的關注和愛護。所以,深夜發文,意在感謝諸位,也向大家報導,綠城目前一切尚好。

對綠城而言,這些謠傳聽來雖令我們有些不適,但卻也令我們覺得,此刻有必要跳出自身視野,看看整個行業的生存境遇。秋日天涼,並非只籠罩一城一池,今日由於調控嚴厲遭遇生存困境的,是中國整個房地產行業。

大約一個月前,我在接受採訪的時候已經說過,其實綠城無需引起大家如此大的擔憂。一方面,綠城在努力抓銷售,另一方面,我們有騰挪的餘地,可以出讓 一部分項目的股權解決資金上的問題。綠城對危機並非沒有預案,到目前為止,一切都在我們可控範圍內。我們有足夠的信心,與行業一起,度過寒冬。綠城離破產 還有很遠的一段距離。此間,無論如何,我們決不放棄綠城所秉持的理念,走正道,盡人力,聽天命。

但顯然,並非所有的房地產商都能和綠城一樣幸運,有其騰挪的空間。眼下房地產業的普遍情況是:量價齊跌,市場萎縮,各地庫存大量積壓,中小房地產商 岌岌可危。照此境況,再持續一段時間,中國的很多房地產商恐怕就真的要面臨倒閉的狀態。這句話是不是危言聳聽?業內人心中自有明鏡吧?

企業左右不了市場,正如人力不能真正戰勝天命。對於企業來說,命運只有兩個字,生、死。無他。我們所能探討的,是在目前的市場條件下,如何找出一條活路,穿越寒冬。

今天我將這個問題提給自己、提給行業內人士,也提請有關部門審視,是想強調,市場若一直處於如此蕭條狀態,停留於谷底,恐怕一些企業真就會走上絕 路。銷售不暢,加上信貸緊縮,一個最符合邏輯的推斷就是企業過不了年關。屆時,有的企業或許申請倒閉,有的則是開發商跑路,更有甚者,怕有更多的悲劇要發 生。然而,我們卻又不能迴避,在房地產行業的河流裡,那些原本稚嫩而可愛的蝦米們,它們能經得起更長久的考驗嗎?

另外,我們上下游產業鏈上的那些兄弟,那些建材商,那些施工隊,那些等待工錢回家過年的農民工兄弟們,這是多大的人群?這個人群是否需要我們去認真 考慮他們的生計?此外,如果房地產行業真的像一些人猜測的那樣,全線萎頓,房價大幅下降,那麼,那些受益於改革開放而先富起來的人,他們的資產會縮水多 少?30%,還是40%?50%?如此縮水,他們可以接受嗎?前段時間,由於退房潮引發的業主鬧事,固然於法於理是不對的,但將心比心,我們是否應給予情 感上的理解呢?

今日今時,綠城的難處,是整個行業共同的難處。但綠城一直在奮力前行,也希望整個行業可以渡過難關。我們對中國的城市化進程抱有信心,對中國人民以 勤勞致富,用奮鬥改變生活的理念抱有信心,只要這兩點是事實,那麼我們就可以堅定地說:綠城仍然要堅持我們的理想,為城市創造美麗。我們依然要向客戶解 釋、說明、展示我們的產品的價值所在;我們依然懇請客戶們一如既往的支持我們;我們依然以綠城三萬員工為後盾,不論明天風景如何,都鼓足幹勁,做最有耐 心、最努力、最持續的堅持。

我們相信,政府可以把握大局,站在更高遠的立場上為整個房地產行業謀生路。一切,都有改善調整的過程,在此過程中,我們或許會經歷一些苦痛,但最終,我們相信所有的努力都應該得到回報。相信,天道酬勤,這,應該是這個社會的主旋律。


綠城 董事長 董事 回應 破產 傳聞 稱房 房企 難過 年關
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房企另覓財路:進軍金融、礦產

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史上最嚴厲的限購政策以及一輪又一輪的宏觀調控措施,已經令全國大部分城市的住宅地產市場幾近冬眠。銷售回款不暢、融資渠道收緊……種種不利因素使得傳統房地產企業的生存空間越發逼仄。

「在既定的政策目標和趨勢下,房地產行業必須要進行深刻的轉型,企業無論主動的還是被動的,都要進行轉型,不然這個行業就是不可持續的。」 北京市房地產業協會秘書長陳志指出。

轉型,顯然已經成為想要繼續生存下去的房地產企業不得不認真思考的重要問題。

縱向轉型

樓市調整以來,一線房企紛紛開始轉型以適應風雲多變的市場。港股上市公司首創置業(02868.HK)在開發商中為數不多地選擇了以產業鏈為基礎縱向邁進。

在 轉型選擇房地產產業鏈的上游還是下游的問題上,首創置業總裁唐軍分析表示:「如參與工程承包、物業管理等等,這有利於節省成本、加快工程進度和擴張速度, 但這不是我們的優勢;我們確定的是往上遊走,往資源整合方面去走,這才是我們的優勢。」而資源整合的思路,被首創置業具體化為「地產+產業」的模式。

其實,首創置業的轉型考慮,早在2008年就已經開始,彼時,國內的房企正經歷著國際金融海嘯和首輪房地產調控的洗禮。

「金融危機之後,我們開始反思,究竟向什麼方向發展。經過一次次討論,最終定位的發展方向是『地產+產業』。這個轉型具有很大的挑戰性,但我們正在不遺餘力地推進。」唐軍如是說。

「地產+產業」的模式,具體來說就是首創置業通過整合資源,攜手奧特萊斯商業品牌,從一線城市到二三線城市「攻城略地」,將住宅開發與奧特萊斯商業、教育、創意文化、養老等產業因素密切地結合起來。

唐軍表示,在二三線城市的拓展中,以「符合自身需求」為唯一選擇標準。做產業地產,不同於做住宅開發,住宅只是其中很少一部分,需要根據不同區域經濟的特點,把不同的產業引進來,從而帶動整個區域經濟的發展。

按 照計劃,繼廣東佛山、浙江湖州及北京奧特萊斯項目之後,未來三年內首創置業將在東北、華北、華中、華東和華南5個主要區域的重點城市建設5家奧特萊斯旗艦 中心。目前奧特萊斯產品線之北京芭蕾雨·悅都已成功開售,浙江湖州和海南萬寧奧特萊斯綜合體項目亦已動工,預計年內將推向市場。根據其規劃,未來10年, 奧特萊斯項目數量將增加至30家。

此外,首創置業去年開始打造青島「空港國際中心」,規劃為企業獨棟辦公樓、孵化辦公樓、企業會所、項目展示中心和獨立商業等在內的多業態複合式綜合體。

對整個首創置業來說,目前已先後進駐成都、瀋陽、天津、無錫、西安、重慶等14個城市,初步完成了針對環渤海、長三角、中西南、珠三角的區域戰略佈局,在建項目也從2008年的11個增至今年的27個。

為轉型產業地產所作的一系列調整已經給首創置業帶來業績的變化。自2009年首創置業跨入「百億俱樂部」後,據唐軍透露,在市場劇烈波動的今年,首創置業突破百億已無懸念。

多元化方向

種種跡象表明,正確的轉型方向不但可以使房企抵禦調控風險,甚至還有可能享受到政策帶來的利好。

11 月10日,北京市發改委發佈的《關於報送2012年北京市商品房投資計劃的通知》中提出,明年商品房上報計劃的鼓勵內容包括新城和薄弱地區的房地產開發, 保障性住房建設,危舊房、棚戶區改造,城鄉接合部及綠化隔離地區項目建設以及產業地產開發建設項目。其中,產業地產開發建設項目被首次納入鼓勵目錄。

實際上,在轉型過程中,開發商的選擇可謂多樣化。

萬科、保利、龍湖、遠洋等此前一直以住宅開發為主的開發商,最近一兩年以來就紛紛宣佈進軍商業地產、旅遊地產、養老地產等,並由此引領了一批開發商的轉型。

而「招保萬金」之一的金地集團則在去年明確了「以住宅業務為核心,以商業地產和金融業務為兩翼,協同發展,成為複合型地產開發商」的「一體兩翼」發展戰略。除商業地產之外,房地產金融也成為在傳統住宅產業之外被金地集團寄予厚望的新增長點。

有統計顯示,目前有多達近20家的房地產上市公司涉足礦業,佔全部房地產上市公司的六分之一,而這些房企在礦業上的投資總金額也超過了200億元。

「對於房地產企業來說,礦業的投資相對較小,一般只需要幾千萬,房地產發展至今通常都需要幾億至幾十億才能撬動一個項目。而如果礦業的選擇準確的話,其利潤十分可觀。」已進軍礦產資源開發的華業地產董秘趙雙燕曾對《第一財經日報》如此表示。

有券商認為,在市場低迷和政策調控之下,房地產企業尋找新的業績突破口是一種正常需求。與大型房企紛紛投資商業地產和旅遊地產不同,中小房企因相對靈活,更加偏愛在房地產外投資其他產業,尤其是對業績貢獻較大的資源類產業。

中航證券則表示,在未來3~5年,受經濟進入轉型期的影響,整個房地產行業極有可能進入洗牌階段。

 

 

房企 企另 另覓 財路 進軍 金融 礦產
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存貨大增、現金銳減 告別暴利年代 中國房企掙扎求生

2012-1-9  TWM

中國房地產業原本享有一段長期榮景,平均超過五成的毛利率帶來驚人暴利;不過隨著調控政策壓力加大,如今已 有房地產企業因負債比超過九成出現經營危機,本刊更發現上市房企普遍出現存貨大增、現金流入減少的情況,估 計未來一年,仍將是房地產業者經歷痛苦調整的轉型期。

撰文•周岐原

「我們最該反省之處,是……導致公司在面對房地產業嚴厲調控時十分被動。」「我們沒有預料到,調控的影響 是如此深遠。」二○一一年十二月三十日,歲末年終之際,這兩句語氣謙卑的反省,出現在中國知名上市房地產商 綠城集團的官方網站上。二年前綠城才意氣風發搶下多筆上海「地王」,揚言要挑戰老大萬科集團地位,如今卻被 打回原形,可說是中國近二百家上市房企的代表。

綠城圈地負債吃緊   

凸顯產業困境中國目前在香港、深圳與上海上市的房地產公司,總數將近二百家,可說是典 型的中國奇蹟!在中國房市紅火發展之時,甚至還有上百家礦產開採、海鮮養殖、食醋生產、熱力發電、化工原料
、白酒釀造行業的上市公司,涉足房地產開發這塊肥肉,房地產的暴利有多大,可見一斑。

但是如今風雲變色,中國官方堅持打壓房價,房地產業成為人人避之惟恐不及的行業。當中國政府使出一連串強 力調控措施壓抑房市,房地產業者紛紛承受嚴重打擊,即使綠城是中國十大知名房企品牌,也難逃受傷慘重的命運


從去年下半年開始,「綠城要出事了」、「綠城聲請破產」等不利流言,迅速在市場散播,即使董事長宋衛平一 再透過各種管道澄清,但效果仍然不彰,原因就在於綠城負債吃緊,已經是眾所皆知的事實。逼得宋衛平只能擺出 哀兵姿態,把「求生存」當作一二年集團的工作目標。

綠城負債有多高?攤開財報,實際數字令人怵目驚心。去年綠城公布的半年報中清楚顯示,公司的淨資本負債率 高達一六三.二%!即使計算負債比,也高達九一.七%!其實負債比率過高,早就是綠城的老問題。○七年底,綠城的淨資本負債率還只有八八%,隔年開始,綠城展開瘋狂擴張拿地,淨資本負債率自此處於超過一○○%的 高水準。

從逾五成毛利到政府強力打房顯而易見,如此驚人的負債水準,在面對景氣下滑時,自然容易發生動盪。而風雨 飄搖的綠城,只是中國房地產業一個具體縮影。它背後代表的意義是,中國房地產企業不僅面臨餘屋庫存銷售減緩 的挑戰,還得應付政府持續緊縮融資管道等雙重考驗。
暴利不見了!取而代之的是負債壓力和交易冷清,對房地產業者而言,這個冬天真的不好過。 透過檢視財報中的存貨和現金流量變動,通常能看出企業的經營條件變化。為了了解房企在這一輪宏觀調控中受
到何種程度影響,本刊針對在香港、深圳與上海三個交易所掛牌的房企,分析其財務數據變化。結果發現,上市房
地產股普遍出現「存貨大增、現金持續流出」的現象!

分析這些企業自○八年以來的財報資料,可看出無論房地產業者選擇在A股或港股掛牌,尚未銷售完成的帳上存 貨,都有逐年上升的趨勢。以A股一二三家房企為例,全體業者的餘屋存貨金額,就從○八年第一季共三六六○億 人民幣,一路攀升到一一年第三季的一.一一兆人民幣,三年之間,存貨增幅竟然超過二倍!

在港股上市的七十餘家內地房產股,狀況也相去不遠。○八年中整體房企的存貨金額為三五七二億港幣,但是到 了去年年中,這個數字已經成長至一.一六兆港幣,存貨增加也達到二二六%之多。

帳上存貨越積越多,如果有相應的現金水位支撐,或許還不至於對營運造成風險,只可惜,中國房地產業者目前 沒有這個條件。數據顯示,近二百家上市房企股的當期現金流量,目前都呈現淨流出;雖然在一○年時,相關業者 的現金流入不少,但從去年中開始,房地產商現金逐漸流失。其中以A股房企於去年二度出現現金淨流出,最能凸 顯資金逐漸枯竭的窘境。也難怪A股的房地產類股指數,已經領先大盤跌回到○八年時的低點。

在中國,房地產業享有暴利是不爭的事實。中國社科院公布的︽二○一一年住房綠皮書︾就曾披露,○九年時
,中國房地產業平均毛利率高達五五%!這是一項極為驚人的數字,對比之下,無論是晶圓代工龍頭台積電,或是國內知名營建品牌遠雄,兩者當年合併毛利率都僅有四三%,比中國房企差了一大截。在坐擁暴利情況下,房企怎麼會面臨現金減少的問題?答案是:政府限制。一家房地產企業的例子,最能說明這個現況。

進入「冬天模式」    房企股普遍現象一一年九月初,一家中國房產股天譽置業在香港發行債券,由於集資金額只 有二億港幣,最初沒有引起太多注意。後來市場人士意外發現,天譽置業儘管有董事長抵押股權作為擔保,但是債 券的利率仍然高達二○%!連一家小地產商發債,都得開出二成利率才能借到錢,可見中國房企「銷售難融資更難」的困境,情況有多艱鉅。


暴利不再,過去的榮景消失了,取而代之的是大量存貨以及債務。面對這個景氣寒冬,中國地產商紛紛急於應變。例如中國房地產龍頭萬科集團總裁郁亮,一一年就曾經坦率地指出,一二年將是萬科的「過冬年」,在「冬季模式」之下,萬科將會更積極地加快賣房速度,以創造營運現金流為優先任務,獲利多寡則暫時成為次要考量。「既然無法判斷這個冬天有多長,現在就是現金為王!」郁亮直言,「上一次,金融海嘯讓中央放鬆了調控手段,這一次地產業不會再有這樣好運了。」這一輪劇烈調整過後,中國房地產業將會成為何種面貌?一位要求匿名的建商,在採訪時說出了他心中的遠景:「從○三年到○八年,各地房價都是一條很陡的線,一直上去,○九年之後又重來一次,但是今後我估計不會了,大家(業者)會比較理性。(房價)漲的可能性還有,但是會比較緩,大家也不會那麼急。」


存貨 大增 現金 銳減 告別 暴利 年代 中國 房企 企掙 掙紮 求生
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多位房企老闆"跑路" 民間借貸或再起波瀾

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龍年伊始,長沙出現的部分房企老闆「跑路」現象,再度引起外界關注。

分析人士認為,在當前民間借貸表面「平靜」的背後,因房地產市場陷入調整而帶來的影響正在顯現,特別是近年過度擴張且風險意識淡薄的房地產企業,面臨的風險更大。如何未雨綢繆,防範可能出現的資金鏈斷裂等風險,已經成為部分房地產企業無法迴避的課題。

多位房企老闆「跑路」

「本來是去年12月31日交房的,結果到現在沒有一點音信,交房遙遙無期,開發商跑了。」長沙麓山裡佳園樓盤的一位「准業主」氣憤地說,去年10月她首付45萬元後,至今仍沒有拿到購房合同。而此時,售樓部早已人去樓空。

記者獲悉,2月6日中午,40名麓山裡業主已向長沙市公安局岳麓分局報案。

據長沙坪建房地產開發有限公司的官網顯示:麓山裡佳園由長沙坪建房地產開發有限公司與長沙學士房地產開發有限公司合作開發。朱雙文是長沙坪建房地產開發有限公司董事長兼總經理。

「開發商朱雙文拐走售房款外逃,實屬詐騙行為!」一位購房者在銷售中心貼出留言稱。在接到業主報案後,岳麓分局初步判定長沙學士房地產開發有限公司屬詐騙行為,將從多方途徑尋找法人代表劉忠建和委託代理人朱雙文。但截至記者發稿,朱雙文仍不知去向。

在長沙,房地產商「跑路」並非首例。去年7月,中遠公館石羅其「跑路」,債務超過8000萬元;同年8月「跑路」的東方航標石湘中,債務額度高達數億元。

去年9月24日,鄂爾多斯(600295)中富房地產公司大股東郝小軍失蹤,法人代表王福金自殺身亡,涉及373家個人和單位債權人、數額高達2.63億元的民間借貸,該事件一度引起外界對二線城市部分房地產企業資金鏈斷裂的高度關注。

在銀行收緊房地產貸款的情形下,民間借貸對房地產的貸款也日顯謹慎,房地產開發商資金鏈一直處於緊繃狀態,在此情形下,長沙、鄂爾多斯等國內二線城市房地產老闆「跑路」事件實屬意料之中。

禍起「資金鏈斷裂」?

外界普遍猜測,朱雙文、劉忠建二人在外大量舉債,特別是有不少民間「高利貸」,因資金鏈斷裂,而導致集體失蹤。

在當前民間借貸表面「平靜」的背後,因房地產調控政策而累積的影響正在顯現,特別是近年過度擴張且風險意識淡薄的房地產企業,面臨的風險更大。業內人士分析,目前房地產市場仍處於僵持期,房地產市場泡沫一旦破滅,那些高價拿地的房企將首當其衝。

「長沙現在有300多個樓盤積壓庫存房近10萬套,今年還將有100個新盤至少20萬套房推向市場,今年下半年長沙二手房必將大量拋向市場,屆時『跑路』的現象或將更多。」一位熟悉長沙房地產市場的業內人士斷言。

「房地產老闆『跑路』並不意外,歸根結底都是因為缺錢。」湖南當地一位金融人士表示,目前長沙不少銀行已經完全收緊對房地產項目的所有貸款發放,甚至連首套房按揭都很難獲批。

值得注意的是,在房企無法從銀行等主流金融機構獲得貸款的同時,另一扇大門——民間借貸也開始關閉對房地產企業的貸款通道。

「考慮到房地產市場的不確定性,明年公司將減少與房地產有關的貸款,並加大在實體經濟方面的投放。」鄂爾多斯一家小額貸款公司負責人表示。

如何處理債務清償等難題

在因民間借貸纏身的房企老闆「跑路事件」中,如何制定清償計劃,並妥善安撫債權人,成為當事房企和相關部門必須面對的難題。在這方面,鄂爾多斯中富清償經驗可資借鑑。

去年鄂爾多斯中富危機出現後,為安撫債權人,中富推出兩套償債方案。一是對於願意等待、領取現金的債權人,公司將在十個月後支付1分5的利息直到還款,抵債資產為上述項目的商業房、攤位、公寓等資產;二是在六個月後歸還借款本息,同時用抵押債務後的剩餘資產進行擔保。

「中富資產估值約5億元,負債約2億元,因此對債權人的還款並不是問題。」中富事件後,鄂爾多斯市政府部門有關負責人對外表示,這不僅消除了債權人的疑慮,也為此後解決類似案例留下寶貴經驗。

顯然,在債權人盈門之際,房產企業老闆「跑路」並非明智之舉。如何妥善解決欠下的各項債務,正考驗著房企的經營智慧和危機公關能力。

業內人士建言,在國家房地產持續調控政策下,房地產企業應當主動響應國家政策,順勢降價,消化房產項目庫存,以房款或房產償還原債權人本息,這才是一家負責任房產企業的明智之舉,也是房企持續穩健經營的關鍵。

溫州立人集團非法融資案處置工作又有新的進展。昨日,溫州立人教育集團處置工作領導小組辦公室發佈公告稱,債權登記工作將從2月15日起正式開始。

張貼於泰順賓館前面廣場的這份公告稱,經初步核查,立人集團此前公告所公佈的22個項目情況基本屬實,現已對22個項目採取了掌控措施。

此 前,立人集團曾公告稱,立人集團下屬企業及關聯項目22個,其中全資11個、控股4個、承包生產1個、合作辦學2個、參股4個。按經營範圍分為房地產類 10個、煤礦類6個、學校類3個、農業類2個、旅遊類1個,項目分佈在江蘇、內蒙古等九個省(市),目前正常生產經營的項目有13個。

昨日發佈的公告詳細地列明了當前各個項目的開始時間、項目基本規模以及現狀等信息。由於會計師事務所對所列資產的評估工作尚未結束,其價值到底幾何尚無法得知。

記者詳細分析公告所列各項資產與項目,董順生對地產項目以及煤炭項目的熱衷非常明顯。在當前經濟形勢下,這些項目能給債權人帶來多少收益還是個未知數。

值得注意的是,項目列表中所列的內蒙古哈拉溝露天煤礦的資產對於泰順的債權人來說或許只能是「水中月」了。這是因為,該煤礦自2011年11月28日停產後,在12月5日被內蒙古當地債權人代表強行接管,12月28日,所有財務會計資料被移交給債權人代表。

資料顯示,該煤礦為立人集團在2009年10月收購,礦區面積為0.6平方公里,核定開採量為60萬噸/年,2010年產量為140萬噸。

此外,立人集團全資擁有的內蒙古牛五堯露天煤礦開採年限所剩無幾。該煤礦開採年限自2011年1月10日至2012年4月17日,核定開採量為60萬噸,目前由於處於冰凍期停產,預計3月中下旬才能復產。

立人集團在2011年3月收購內蒙古敖包梁點石溝煤礦23%的股權之時,其與滿世集團洽談股權受讓事宜,需出資6.7億元,已支付3.9億元,餘下2.8億元未按協議支付,股權轉讓手續還未辦理。在此種情形之下,立人集團最終能獲得的多少權益值得關注。

昨日發佈的公告還稱,已依法委託溫州中源會計師事務所和浙江光正大律師事務所立即啟動債權登記的各項準備工作、債權登記工作從2012年2月15日開始。

據記者瞭解,溫州中源會計師事務所去年曾經參與了處理信泰集團資金鏈斷裂案件中的資產評估與處置工作。「這種事情對他們來說,應該是很有經驗的。」一位官員對記者表示。

對 於即將進行的債權登記工作,債權人反應不一。有債權人表示:「我肯定會去進行債權登記的,畢竟這又增加了希望。不過,我們最終還是要看解決方案是怎樣 的。」而部分債權人的代理人北京京哲律師事務所律師張仁對記者表示,其所代理的債權人不會去泰順縣成立的處置辦進行債權登記,因為這不符合法律程序。

「由於該案已經進入司法程序,其集資的數額也是將來認定被告犯罪的證據,因而應該去公安機關進行登記。」張仁說。

目前,該案所涉債權人的具體數目及金額尚無獲得準確數據。有關人士表示,該案涉及人數或在數千人。而此前簽署解決方案的涉及資金約18.4億元。

從長沙部分房產老闆「跑路」到溫州立人集團董事長被刑拘,龍年伊始的幾起案例再次引起公眾對民間借貸的關注。

圍繞民間借貸的「是」與「非」和相關政策的「堵」與「疏」,過去一年來,各方一直爭論不休。但民間借貸是「正規金融的有效補充」這一認識,則基本成為共識。

不可否認,擔保公司、典當行等民間借貸機構,在解決中小企業融資等方面均起著舉足輕重的意義,但由於其准入門檻低,部分機構風險控制和法律意識淡薄,也時常給市場和債權人帶來種種風險。


多位 位房 房企 老闆 跑路 民間 借貸 再起 波瀾
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房企「標準化」革命

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  2008年之前,「窗框漏水」排在萬科所有項目業主投訴第一名,投訴率接近50%。

 

  但在此後萬科用「產業化」模式建設的樓盤中,這個數字降到了零。

  同樣的「漏水」問題,龍湖有另一套處理辦法。2011年,龍湖上馬了一套客戶投訴及工程質量追蹤系統。這套系統的原理是,通過物業這個神經末 端,把所有的客戶投訴收集歸類,分為150多種。然後,將這些信息追溯至土建工程師,並與人力資源系統打通,納入績效考核系統——投訴與相關人員未來陞 遷、獎金掛鉤。

  同時,這150多種投訴還將最終追溯到承建標段的乙方——總包和專業分工方,再與成本系統打通,進入龍湖的戰略分工方體系,直接影響「金牌戰略分工方」的評選。那些投訴超標的乙方有可能因此被剔除出龍湖的合作名單。

  龍湖的這套「跨職能協作IT平台」管理體系,和以萬科為代表的「住宅產業化」,成為房地產開發商標準化探索的兩大流派。此外,SOHO中國、萬 達等多家大型開發商,也已投身這場「標準化」大潮。近年來房地產業逐漸成為一個「被週期性宏觀調控」的行業,過去基本拿到地就能賺錢,而現在卻日益成為一 個高風險行業,一些危機意識較濃的大開發商開始了精細化、標準化作業的努力。到了2012年,「精耕細作」更成為房企佔領生存制高點的大問題。

  所謂標準化,按照定義,是指「在一定範圍內獲得最佳秩序,對實際的或潛在的問題制定共同的和重複使用的規則的活動」。現在,房地產開發商們為「標準化」延伸了更多的內涵。

擋不住的潮流

  「房地產行業的發展其實很幼稚,供應鏈割裂,管理粗放。但這已經難以為繼。現在大家都在想怎麼把這個行業做得更標準化。」龍湖地產執行董事兼首席市場官秦力洪向財新記者表示。

  就在這輪房地產調控之前,房地產還基本上是個「只要能造出來就不怕賣不出去」的市場;隨著調控步步深入,部分開發商開始意識到「過去一去不返,行業政策已徹底轉向」,一場從傳統的粗放式管理向精細化轉變的行業大戲,正拉開序幕。

  「我們現在進入了『下半場』,遊戲規則發生了變化,開發商要有不同的『踢法』。」萬科總裁郁亮2011年底曾向媒體表示。他認為,競爭將轉移到「軟」實力方面,包括建築質量、 運營管控,以及更靈敏的市場神經和更高效的IT支持等等。

  多數大開發商已經感受到了這股擋不住的潮流。「這是絕對要發生的行業變革。」龍湖地產信息中心總監萬國鋒向財新記者表示,「大家一定得從手工畫制升級到CAD(計算機輔助設計),從二維的平面圖升級到3D虛擬搭建。」

  未來政策變幻莫測,市場環境日益「挑剔」,人工成本節節走高,這些都加速了產業標準化的革命進程。

  人力成本甚至是比行業調控更直接的壓力。秦力洪向財新記者表示,「現在最大問題還不是錢,是找不到人。在龍湖,做建築基礎工作的工人平均年齡達 45歲左右,基本沒有小夥子。隨著服務業的發展,新一代農民工都不願意上工地了。人工成本比三年前至少增長了一倍,人口紅利已近尾聲,我們感受非常明 顯。」

  建築行業對勞動人口結構的潛變十分敏感。據統計局今年1月發佈的2011年人口總量及結構變化情況顯示,中國15歲-64歲勞動年齡人口比重自 2002年以來首次出現下降。2011年,中國勞動年齡人口比重為74.4%,比上年微降0.10個百分點。國家統計局稱,儘管未來幾年該比例會有小幅波 動,「但對勞動力供給問題需要給予更多關注」。

  人口學家、清華-布魯金斯公共政策研究中心主任王豐對財新記者表示,勞動年齡人口比重下降、城鎮人口比例過半,意味著中國人口結構出現根本性變化,中國已告別農業社會,進入工業化社會,中國過去高度依賴城鄉分治、享受人口紅利的發展路徑將不可持續。

  這種變化也促使萬科加速「產業化」實踐。萬科建研中心負責人向財新記者表示,「日本產業化的經驗是,在同樣質量標準的前提下,產業化項目的工人 數量比傳統項目減少超過一半。隨著人工成本上升,工人平均年齡逐漸提高,中國的工人也會往這條路上走。所以我們希望儘早啟動產業化。」

萬科實驗

  在位於東莞的萬科建研中心,財新記者看到,機器把一根長條鋼材連續三次彎曲90度,形成一個規整的正方形。整個過程都由機器完成,而在傳統的建築工地上,這種工作一般都由工人手工操作完成。

  萬科建研中心負責人向財新記者表示,「產業化主要解決保證建築質量和降低人工成本兩個問題。現場澆注等工作還難以避免傳統手工操作,但相當部分裝配式操作,是能夠在工廠裡通過機器統一生產的,可以最大限度地保證產品質量,保證零誤差。」

  產業化住宅,又稱裝配式住宅,指把蓋房子需要的構件,如PC樓板、牆板、鋼筋等在構件廠做好,再運到現場來組裝,整個過程與汽車生產流程類似。 上述建研中心負責人介紹,萬科承建的深圳龍華008地塊就是產業化住宅,項目質量好、效率高,而且工地用工最少。工人剛開始做時覺得難,但蓋了幾層房子操 作熟練後,就會覺得標準化裝配又快又好。

  萬科的產業化已不再是「概念」,而是將住宅變成了可複製的產品。從1999年最早的「住宅研發中心」開始,到2011年,萬科已開工產業化住宅面積273萬平方米,分佈在北京、上海、深圳和成都四大區域的14個城市。

  不過,要實現向工地大規模推廣,萬科還需解決兩個基本問題,即運輸問題和總體建安成本的控制。華南是萬科的重鎮,尚可依賴珠江水系走水運,但要把工廠化的構件運到北方,運輸成本就要大大提高了。

  為此,萬科在北京、上海、深圳三大區域發展了大型構件廠,通過位於東莞的建研基地研發技術,制定標準,然後把技術輸出給這些區域構件廠,給予配套的指導培訓,讓他們按照萬科的要求提供產品,再就近運到工地。

  「工業化一定要就近運輸,遠的話就失去意義了。」上述建研中心負責人透露,萬科北京長陽半島項目和回龍觀金域華府項目,都是使用北京構件廠產品建設的產業化住宅。

  但是,由於目前國家尚未出台產業化的規範標準,萬科仍面臨著資源整合和技術應用的問題。「我們需要篩選培訓下游產業鏈的構件廠,尋找具備施工能 力的總包單位,尋求長期的戰略合作。在技術研發應用方面,因為國內前無古人,而國外經驗也不能照搬,很多東西還需要我們自己摸索。」建研中心負責人向財新 記者表示。

  萬科在產業化摸索中,可稱初見成效的是對總體建安成本的控制,「產業化的成本比傳統模式大概每平方米多二三百元,但若結合政策補貼和規模效應, 能做到和傳統模式打平,甚至更省錢。」上述建研中心負責人透露,北京長陽半島項目加上政府補貼,成本基本上和傳統模式打平。不過,產業化的作用不在於成本 節約,而是提高效率。據他介紹,萬科的產業化項目能夠比傳統項目的完成速度快30%-50%。

  「我認為產業化的春天快到了」,郁亮向媒體表示。據他介紹,深圳、上海、北京、瀋陽等城市都出台了相關的補貼政策。例如北京,對產業化住宅,政策規定在原規劃的基礎上獎勵不超過總建築面積3%的建築面積。

  不過,產業化產品難免形態單一。所以萬科目前多在承建的政府保障房或中檔樓盤中推廣產業化,並不打算在高檔住房、別墅中採用。

龍湖IT圖景

  定位於中高端產品,尤其別墅產品的龍湖,走的是與萬科截然不同的路數。「萬科是實體工廠化,這可能適合萬科,但不適合我們。龍湖擅長的托斯塔納風格,需要集成工藝和方法,但最後還是要靠農民工一磚一瓦地在現場組裝實現。」秦力洪向財新記者表示。

  龍湖的策略是運用IT平台管理體系,來實施對工藝和方法的集成、監督與管控。IT管理體系的末端在物業,龍湖將業主投訴集中分析,歸到相應的工 程師和工程分包方,並與人力資源系統打通,與相關人員陞遷、績效掛鉤。在工程質量追蹤系統裡,排名後三分之一的工程分包方年度績效考核不能得A,而「金牌 戰略分工方」則可以在龍湖未來的招標裡比別人享受一定的優惠。

  「如果分包方的質量持續排名靠末,我們就可能取消分包資格。對他們來說,要想得到未來潛在的千萬元利潤,就應該在現在多花兩百萬元把事情做好。」秦力洪向財新記者表示。

  經過十年的探索,龍湖已經完成了收益預測測算系統、成本系統、CRM系統等多套系統的建設,目前龍湖的IT系統已更新至第四代。

  「在組織規模擴大的過程中,僅僅靠人是不夠的,必須要有一套低成本的工具,使企業管理層的思路、企業制度得以固化,防止公司管理在擴張中變形,並在操作效率上得到保障。這是龍湖建設IT系統最大的訴求。」龍湖地產信息中心總監萬國鋒向財新記者表示。

  2011年10月中旬,龍湖啟動了代號為「搶收華東」的促銷行動,該輪促銷在上海和杭州兩地三個項目(上海酈城、上海好望山和杭州香醍溪岸)同 時展開,以限時團購策略推出近1000套房源,五天內共收回認購金額近20億元。但華東的另外兩個城市——無錫和常州並未加入此次「搶收」行動。

  「為這種價格調整策略提供決策支持的,是背後一套成熟的價格測算、價格規劃審批和收益測算系統。」萬國鋒稱,龍湖的定價有七步法,運營系統自動分析價格調整對關鍵指標的影響,指標包括:內部收益率、淨利潤率、毛利率、貨值去化率等。

  從項目負責人到地區公司負責人再到集團,所有人服務的不是一個單品或階段性的消費行為,而是這個項目總體投資的指標。「我們是一個集成公司,如果內部沒有一個很強的、惟一的控制指標,前端的反應就會遲鈍,無法打像『搶收華東』這樣的仗。」萬國鋒說。

  在龍湖,每天上班第一件事就是打開OA系統,大到開盤價格審批,小到領一個本、一支筆,所有工作都通過這套OA系統完成,一個項目的開盤價格從測算到一路審批,一兩個小時即可完成。

  明源軟件副總裁、明源地產研究院院長姚武向財新記者表示,以前開發商利潤主要來源於土地增值收益,但在持續調控、競爭激烈、利潤攤薄的市場環境 下,通過運營管理增加的收益在利潤中的佔比將越來越大。據明源地產研究院測算,過去土地開發溢價佔到收益的三分之二,而運營效益只佔三分之一。而現在,運 營及成本管控越發重要,「省錢即掙錢」、「好鋼用在刀刃上」以及成本價值工程是當前房企成本管理的三大策略。

  龍湖的IT系統不僅提升了運營管理效率,還降低了成本。像北京大興龍湖時代天街項目的樓麵價約7500元/平方米,開盤價是11800元/平方米,很多人認為該項目根本做不出利潤。

  但據萬國鋒介紹,龍湖通過IT系統控制成本,最後仍保持了一定空間的價格調整餘地,仍能保證微利。「IT就像人的神經網絡,當大腦發出指令時,我能夠保證最末端的操作是準確、精確的。」萬國鋒表示。

  不過,在調控政策複雜多變的市場形勢中,龍湖的收益測算系統仍面臨著巨大考驗。「基於當前的假設,它的精確度是可以保證的,但它不能保證明年。明年調控形勢如何?當假設變化時,各部門就需要不斷更新條件,這對我們來說是很困難的。」秦力洪坦承。

  下一步,萬國鋒希望建設一個開放的「跨職能協作IT平台」,把各個系統打通,那時公司運營的效率會有更大提高,這個計劃已經排到了2015年。

對沖市場風險

  明源軟件是一些房地產公司的IT系統設計商。姚武對財新記者分析稱,房企IT化過程跟其他行業基本一致。第一階段是部門級運用,通過電算化提升 計算、統計、查詢和資料整理等工作的效率;第二階段進入跨部門協同的管理,比如常見的ERP,這個階段注重管理的標準化,以及跨專業線的協同合作;第三階 段則是站在企業集團層面的經營視角,需要以測算經營風險和收益為核心的IT系統的支持。

  「現在大部分開發商在第二階段,而像萬科、龍湖這些開發商已經向第三階段邁進。有的開發商,是先把自己的管理和體系做強了,再去擴張,比較穩健;有的是先做大了,但並不強,反過來再補課。」 姚武說。

  SOHO中國也進行了IT化的嘗試。潘石屹撰文稱,銀河SOHO項目首次應用了「BIM系統(建築信息模型)」。BIM原是製造波音飛機的技 術,以前施工圖紙發現不了的錯誤,只要放在BIM系統上,不合理的地方會很快顯示出來。實施BIM系統對於公司的管理、工作流程都是一場革命,在提高了整 個工程質量的同時,BIM每年還能節約幾千萬元的洽商成本,即修改設計圖紙等成本。

  IT化管理的好處還在於,可以先把房子在網上模擬建出來,所有的材料使用量、成本、管線交叉都通過系統顯示出來,系統自動提示怎麼安排施工、交叉施工、誰先進場誰後進場。

  「這都是未來要解決和廣泛應用的。」萬國鋒向記者表示。「過去用的方法是手工疊圖,把各種圖放在一起,讓有經驗的人來讀圖,但大項目讀圖很難保證精準度。」因此就會發生類似於種樹種到了水管上這樣的低級錯誤。

  在萬達,標準化改革體現在「模塊化管理系統」的廣泛應用。萬達是國內惟一實現商業地產項目快速可複製的企業,2011年萬達新發展項目20個。為了保證所有項目質量、品質的統一性,萬達出台了一系列標準化制度。

  萬達董事長王健林在2011年內部工作總結上表示,「標準出來後,各地公司不用自己去創新,按標準做就可以。如果放任各地公司自己去做,由於管理水平、成本控制能力等不一樣,會導致產品千差萬別。」

  據王健林介紹,2011年萬達的豪宅項目正式推出B版標準,同時完成C版、D版精裝住宅標準的試點工作,今年將全面推行。商管公司推出租金標準 化管理,管理模塊同步上線運行。招商品牌庫的標準化體現在,以前只要是品牌庫的品牌,所有廣場都可以引進,不分檔次,結果導致廣場品牌參差不齊,同時也給 員工留下「犯錯機會」,商家關係好就什麼廣場都能進。

  去年招商部門把品牌庫裡的1000多個品牌分成A、B、C、D四個等級,明確規定,A級店只能選A、B級品牌,B級店只能選A、B、C級品牌,只有C級店才可以引入D級品牌,使招商管理更加規範。

  王健林所指的「犯錯機會」,其實代表了房地產領域的諸多「尋租空間」,而內部透明的管理系統,則能夠有效地防範貪腐「觸礁」。以龍湖時代天街的 收益自動測算系統為例,某套房子的價格從105萬元調到100萬元,系統就會自動算出全項目收益的變化,包括董事長吳亞軍在內,誰對這套房子的價格調整做 了審批,系統都一目瞭然。

  在此輪房地產調控中,房地產開發商的銷售成績已拉開明顯差距,一些企業表現出良好的「轉彎」能力,而一些企業則略顯笨拙。「在中國,可以預測的東西是很有限的,只能說在趨勢比較明顯的時候,你能否盡快調整過來,這是地產公司必須具備的能力。」姚武向財新記者表示。

  他認為,大型開發商在對政策的預測上都差不多,但據政策和市場環境變化進行應對、調整的速度卻快慢有別,這正反映了他們在運營能力上的差距。 「比如萬科,集團只關注去化率指標,其他的都基本放權給地區公司了,這樣一來,其項目價格調整非常靈活、迅捷。但其他很多公司任何調整都需要層層上報,反 應遲鈍,這就是原來的基礎性工作沒有做好。」

  據財新記者瞭解,萬科在集團層面只要求地方公司完成「去化率60%」這一目標,其他的所有決策都由地方公司自行研究決定。

  在姚武看來,隨著房企跨區域、多業態、多項目發展,「過去看單個項目的建設能力,現在要看多項目能否整體協調。不少百億軍團的開發商跟我們說,以他們現在的運營能力,三個月就能調整到位。」

  本輪房地產調控已推行近兩年,多數大型開發商認為,政策短期內不容樂觀,2012年將會非常難熬(詳見本刊2012年第2期「 房地產大考」)。為對沖政策風險,目前開發商都奉守「現金流為上」的策略 。姚武介紹,為開源節流,現在很多房地產公司總裁常親赴銷售現場打氣,同時也開始親自掌控成本和採購管理。

  調控大棒下,房地產企業的問題將被逐步且充分地暴露在業績層面,那些產品結構不對,調整速度慢,運營效率低下的企業,無疑是危險的。

房企 標準化 標準 革命
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房企扎堆香港上市 星河集團擬赴港上市

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招商地產和萬科在香港借殼拉開了深圳開發商的新一波上市熱潮,星河集團、卓越集團、光耀地產等深圳二線房企的上市計劃如箭在弦。

一直低調神秘的民營開發商星河集團開始走向前台,與其他房企紛紛收縮過冬恰恰相反,星河集團卻逆勢進行商業地產二次佈局。

5月17日,星河集團總裁姚惠瓊在接受記者採訪時證實,該集團正在調整內部業務架構和戰略佈局為上市作準備。

不為外界所知的是,雖然在全國的知名度表現欠佳,但星河集團在商業地產領域的實力已經可以匹敵中海地產、招商地產、龍湖地產等行業巨頭。

而在內地房地產企業因遭遇調控陷入看空境況下,商業地產二次佈局或將成為星河集團衝刺資本市場的核心概念和成敗關鍵。

隱形商業地產巨頭

姚惠瓊透露,被深圳市政府列為重點項目之一的星河雅寶綜合體項目,計劃總投資將超過130億元,這個巨無霸項目是該集團商業地產二次佈局的重要依託。

公開資料顯示,星河雅寶綜合體項目總佔地面積63萬平方米,總建築面積超過150萬平方米,如此大體量的項目在土地資源稀缺的深圳頗為罕見。

有行業分析認為,萬科在北京、上海、深圳、西安等地對於城市綜合體等商業項目的投資共計約200億元,中海地產力推的環宇城項目單個投資約40億元,星河雅寶綜合體項目投資超過130億,可見星河集團打造商業地產的決心。

姚惠瓊表示,投資近10億元的龍崗COCOPark將在年內開業,而COCOPark商業地產模式將會向江蘇常州、廣東惠州等地複製。

由於「COCO」系列的成熟運營為開發商業地產提供了範例,目前哈爾濱、瀋陽、武漢、長沙等地都希望將「COCOPark」模式複製到當地,集團近年加速商業地產擴張是必然,主要方式是自建、購買其他項目、輸出商業品牌管理模式等等。

星 河集團在商業地產方面的發展起源於2004年,當時星河收購了位於深圳市中心區的原「泰華購物公園」商業用地,並將之註冊為「星河蘇活購物公園」的商業項 目,後改名COCOPark。總建築面積8.5萬平方米的COCOPark自2006年開業至今,在深圳已經成為和華潤萬象城齊名的大型購物中心,更是深 圳CBD板塊商業的代表。

目前,COCOPark每年租金收益超過2億元,按照該地段是商舖價值,該項目估值已經超過100億元。

在星河現有的商業地產版圖中,還包括在深圳最核心的中心區的星河第三空間、星河麗思卡爾頓酒店、星河發展中心等項目。此外,龍崗COCOPark、福田星河中心的商業部分、龍華COCOCity暫未開業。

讓同行最羨慕的是,在深圳CBD核心的福田中心區,星河集團竟佔其四分之一,成為唯一在深圳中心區中產品線覆蓋住宅、商業、酒店、寫字樓等多種形態的專業地產開發商,且產權全部是星河集團持有。

姚惠瓊表示,目前星河集團在運營的商業地產總面積超過60萬平方米。

比較可以發現,星河集團的商業地產經營面積已經超過了同城的金地集團、佳兆業、花樣年、萊蒙國際等上市房企,與招商地產、中海地產、龍湖地產等全國性房企巨頭體量相當。

涉足金融

按照計劃,商業地產在星河集團的收入比重將從目前的20%上升至30%,2011年星河集團的住宅產品銷售接近70億元,該銷售規模超過很多上市房企。

僅在2011年,星河集團就連續在天津、北京、廣州、江蘇常州、廣東惠州等多個城市大規模拿地,區域範圍涵蓋長三角、珠三角和環渤海,土地儲備超過500萬平方米,並計劃進入武漢、重慶、成都等二三線城市,實現全國佈局。

姚惠瓊表示,星河集團早在兩三年前就具備了上市條件,只是因房地產和資本市場宏觀環境欠佳而未急於上市,目前星河集團計劃在香港資本市場進行整體上市,而該上市進程會在2015年前完成。

由於目前的國際大環境造成股市震盪,同時內地房地產企業也面臨著國家的宏觀調控而暫時陷入低潮,開發商在內地上市道路遇阻,在香港上市之路也越發艱難。自2009年底花樣年、融創中國、萊蒙國際等開發商港股成功上市後,至今國內幾乎沒有房企再登陸資本市場。

但有分析認為,帶有商業地產概念的房企在香港資本市場會相對受到青睞,萊蒙國際上市成功就與其商業地產概念密切相關。

從 目前開發商的路逕取向來看,借助商業地產概念登陸香港資本市場正在成為一種新的趨勢。2012年5月,招商地產宣佈收購一家香港消費電子類上市公司,意在 將旗下商業地產進行分拆上市。不久前的2月份,原本以包裝印刷為主業的華僑城亞洲(03366.HK)也提出發展成為商業綜合開發運營商,意味著華僑城亞 洲有望被打造成華僑城集團商業地產的重要資本載體。

金地集團也曾在去年7月擬通過收購華人置業旗下至祥置業,從而實現其商業地產在香港借殼上市融資的籌劃,但卻意外夭折。

在很多業內人士看來,星河集團上市成敗與否將取決於商業地產給其帶來的未來「想像力」。不過,目前眾多開發商紛紛進軍商業地產,國內排名前20名的房企無一例外地均已進入了商業地產領域,並帶來商業地產投資的一哄而起和模式趨同。

但姚惠瓊認為,星河集團的核心優勢在於金融業務與商業地產的相互支撐,橫跨住宅、商業和金融投資的三元產業架構,將為星河衝擊資本市場提供更大的騰挪空間。

4 月18日,大眾公用(600635.SH)公佈的2011年年報不僅曝光了國內最大創投機構深創投資集團有限公司的盈利狀況,也讓眾多參股公司浮出水面, 其中最引人注目的是頗為神秘的深圳地產開發商星河集團,其以17.391%的持股比例位列第二大股東,從而獲得了高達1.45億元的年度分紅。

在金融領域,除了以第二大股東的身份參股深創投外,目前星河集團還是陽光保險集團第五大股東,同時還是深圳福田銀座村鎮銀行的創始人和第二大股東。截至2011年6月底,陽光保險集團當年保費收入超過160億元,行業排名第八位。

與 這些金融資產產生的巨大溢價相比,星河集團更看重參與金融市場帶來的業務互動效應。姚惠瓊表示,目前金融業務在集團還相對獨立,但集團將考慮在未來實現產 業和金融互動,以金融優勢為房地產尤其是商業地產開發運營提供更多支持,比如打造更多的金融平台,或者成立房地產基金等,這是其他開發商所無法具備的優 勢。

姚惠瓊說,星河集團在住宅開發將繼續堅持走豪宅等高端路線,商業地產更注重資產配置功能而非到處跑馬圈地,而金融則為住宅和商業不斷輸血。


房企 企紮 紮堆 香港 上市 星河 集團 擬赴 赴港
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資金鏈斷裂壓力明顯 部分房企加快海外融資步伐

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在樓市資金回流速度降低、銀行房地產信貸收緊、二級市場再融資閥門緊閉等因素影響下,今年開發商資金鏈所面臨的壓力異常明顯。業內人士認為,今年以來一些房企海外融資動作頻頻,部分上市房企正在多渠道獲取資金,相對於當前國內融資環境而言,海外融資更有獨特優勢。

房企加快海外融資

今年以來,由於國內融資閥門仍然緊閉,部分房企的海外融資進程已然加快。

今年以來,上市公司取道海外融資的情況並不少見。僅4月份,中海、華潤兩家房企就分別獲得62億元和8億元的海外銀團貸款。據統計,今年前四月,這兩家房企在海外市場上分別融資約127億元和54億元,主要採用銀團貸款以及發行債券的形式。

搭 建海外融資平台也是意味深長的舉措。近日萬科公告稱,全資子公司萬科置業(香港)有限公司與永泰地產有限公司達成協議,在南聯地產控股有限公司進行重組 後,萬科置業將通過其全資子公司Wkland Investments Company Limited以約10.79億港幣向永泰地產收購重組後的南聯地產1.92億股股份,佔重組後的南聯地產已發行股份總數的約73.91%。

不久前,招商地產控股子公司瑞嘉投資實業有限公司所屬的全資子公司成惠投資有限公司分別與華能有限公司以及Greatest Mark Limited達成買賣協議,購買其分別持有的東力實業控股有限公司66.18%以及4%的股份。

業內人士指出,通過控股南聯地產和東力實業,萬科和招商地產將獲得海外上市公司融資平台,有助於拓寬融資渠道,並吸取海外地產開發經驗。

北京中原地產研究總監張大偉指出,房企的資金缺口較大,且國內融資成本較高,房企開拓海外融資渠道有利於緩解資金壓力。

股權融資閥門緊閉

持續的地產調控政策加大了房企在二級市場上股權融資的難度。不過隨著存款準備金率下調、剛需入市,樓市資金緊張的狀況似乎有所緩解。

Wind 數據顯示,2011年至今,滬深兩市僅有5家房地產行業上市公司成功獲得股權融資。其中金科股份通過增發融資47.06億元,銀億股份、鐵嶺新城分別融得 33.16億元和25.78億元。業內人士表示,目前監管層並未重開房企二級市場股權融資大門,這些公司大多因其增發、重組方案之前已經獲批等特殊原因而 成行。

保利地產的再融資之路可謂坎坷。早在2010年4月,公司便拋出非公開發行A股的方案,但直到2011年4月,再融資仍未成行。此後,公司又將方案有效期延長12個月。2011年11月,公司結合資本市場融資環境及募投項目進展情況,決定撤回非公開發行A股股票的申請。

從上市房企的現金流情況來看,儘管一季度現金流較去年同期有所好轉,但仍然處於「淨流出」的局面。數據顯示,今年一季度146家上市房企經營活動現金流量淨值共計-171.99億元,而去年同期為-444.91億元。

值 得注意的是,近期樓市成交量有所回升,一定程度上緩解了開發商的資金壓力。北京中原地產市場研究部數據顯示,全國54個城市5月中上旬商品住宅總成交量達 到14.14萬套,較4月同期上漲22.8%。張大偉指出,一些符合購房資格的購房者入市,在一定程度上緩解了開發商的資金壓力。


資金 斷裂 壓力 明顯 部分 房企 加快 海外 融資 步伐
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進入9月,沉寂多時的土地市場明顯活躍起來。各地政府的供地力度大增,大型房企的拿地積 極性也不斷提高。9月5日至11日,萬科先後在廣州、青島、合肥、順德拿下四幅土地,拿地金額達68.84億元。鏈家地產市場研究部對十家龍頭房企的監測 顯示,9月上旬有三家龍頭房企出手拿地,合計金額達82.4億元,超過8月份十家房企拿地總金額的一半以上。

  全國土地市場的整體成交情況在逐漸好轉。儘管整體成交量仍明顯低於往年同期水平,但同比降幅在逐步收窄。土地出讓金也連續五個月環比上升。

  萬科公司總裁郁亮說,上半年地方政府幾乎沒怎麼放地,下半年才開始陸續加大土地供應量,所以萬科在下半年加大拿地力度,與是否看好後市沒有直接關係。「不管市場好不好,我們都要買地,不然餓死了怎麼辦?」

  第四季度將至,在財政收入、供地計劃的雙重壓力下,地方政府的供地力度正明顯加大。接下來,問題的關鍵在於,大型房企頻繁拿地能否持續,繼而帶動土地市場的整體回暖?

  對此,中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為,需求端仍存在較大不確定性,土地市場難言全面回暖。「現在只有部分大型企業在拿地,其他大部分房企仍在觀望。」他預計,由於樓市仍在波動,未來土地市場會有小部分熱點,但大部分仍將冷清。

誰在拿地

  從8月開始,多個城市出現較為集中的土地成交現象。據鏈家市場研究部的統計顯示,8月份,北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋 陽、武漢全國十個主要城市的土地市場成交規模達2858萬平方米,環比上漲30%;土地出讓金為409億元,環比上漲14.4%。

  陳嘯天總結說,最近兩個月集中拿地的房企主要分三類,一是有資源傾斜、不差錢的央企;二是走高周轉模式、快速銷售後補倉的龍頭房企;三是一些正在樹立品牌或強化品牌的中型房企,但這一類企業拿地規模不大。

  保利、中海、華潤、招商等地產央企屬第一類,憑藉雄厚的資金實力及信貸支持,它們一直都在積極拿地。華潤置地在8月下旬到9月初的20餘天內, 連續在深圳、武漢、西安、溫州、成都等城市拿下九塊地,耗資70多億元;保利地產今年前七個月斥資近100億元在全國拿下13幅土地;中海地產今年拿地的 資金也接近80億元。

  「央企的邏輯是,房地產行業未來一定是規模之爭,現在就要利用調控週期超車,迅速做到一定規模以上。」一家央企的內部人士對財新記者稱,保利地 產表現最為顯著,放棄短期的利潤率,提高周轉,迅速衝擊規模。今年1月-8月,保利地產實現銷售額678.69億元,同比增長34.29%。在銷售規模 上,保利地產已經超過恆大,直追萬科。陳嘯天認為,隨著房地產行業集中度的提高,未來年銷售額達不到100億元的房企,可能會面臨極大挑戰。而追求銷售額 的必要前提,就是需要足夠的土地儲備。保利地產也在2012半年報中稱,優質土地不足制約了公司發展,未來要通過多種途徑努力補充優質土地資源。

  萬科、龍湖等龍頭房企則屬第二類,高周轉模式下,在銷售好轉、持續出貨之後,需要及時補倉。高周轉的規模化房企消耗土地的速度更快。據財新記者 不完全統計,最近一個半月萬科拿地超過100億元,新增12個土地儲備項目。在給財新記者的書面回覆中,萬科方面表示,公司拿地是出於持續發展的需要,不 代表對市場判斷髮生了變化,房地產行業調控的方向並沒有變化。

  截至6月30日,萬科的土地儲備為3400萬平方米。而萬科今年計劃新開工面積為1328萬平方米,土地儲備僅能維持未來兩年到三年的開發。過 去幾年,萬科的土地儲備一直維持在4000萬平方米左右。從拿地佔銷售金額的比例看,萬科今年的拿地進程尚未過半,今年最後四個月將是其拿地高峰。

  今年前八個月,萬科實現銷售額842.8億元,同期拿地金額為105.2億元,佔比為12.5%。「即使考慮到8月以來新增的項目,公司今年以 來的拿地金額佔比仍處於近年來比較低的位置。」萬科在書面回覆中稱,目前萬科資金比較充裕,可以靈活把握土地市場的機會,但在具體項目決策上仍會堅持嚴格 的投資標準。未來拿地數量一方面取決於公司業務發展的實際需要,另一方面也取決於土地市場的機會。

  龍湖地產的補倉行動則基本完成。「我們在5月-6月開始拿地,8月進入尾聲,相中的地塊基本落袋。」龍湖地產內部人士表示,這一階段拿下的土地 儲備超過600萬平方米,地價款約170億元。目前,龍湖地產的土地儲備權益面積約3500萬平方米,能夠維持未來三年的開發量。恆大依然保持著極高的土 地儲備,並繼續在三四線城市低價吸納土地,但增速已遠不及以往。截至2012年中,恆大土地儲備總量約1.42億平方米,增幅為4%,增長幅度遠低於 2011年同期的41%和2010年同期的31.7%。

  金科、朗詩等中型房企則屬第三類,實力不俗,正處於強化品牌階段。今年5月之後,金科已在重慶、四川、江蘇等地拿下12宗地塊,耗資32.25 億元;朗詩也在長三角區域多次拿地。「土地價格有所下降,市場競爭不激烈,對中型房企是個拿地好時機。」陳嘯天稱,這些主要是一些面積較小的優質地塊。



觸底反彈

  與房企拿地節奏一致,主要房地產行業指標也在8月全面觸底反彈。據國家統計局數據,1月-8月份,全國房地產開發投資43688億元,同比名義 增長15.6%,增速比前七個月提高了0.2個百分點,出現止跌反彈;房屋新開工面積12.294億平方米,同比下降6.8%,降幅比前七 個月縮小3個百分點;全國房企土地購置面積2.3624億平方米,同比下降16.2%,降幅比前七個月縮小8.1個百分點;8月份,全國房地產開發景氣指 數為95.64,比上月提高0.07點。這是該指數在連續下降14個月之後,首次回升。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,這些指標表明樓市向上的拐 點已基本確立,房企經營狀況最差的時期已經過去。

  據國家統計局數據,1月-8月,房企本年到位資金5.9714萬億元,同比增長9.1%,增速比1-7月份提高了2.9個百分點。這說明,在銷售回暖和信貸鬆綁之後,房地產企業的資金面正在好轉。

  多家上市房企的2012年中報顯示,房企謹慎拿地和以價換量的策略取得了明顯效果,銷售額及回款都在增加,使上市公司持有現金增速明顯。萬科稱,到今年中期,公司持有的貨幣資金為470億元,淨負債率只有22.8%,現金對一年內到期借款的覆蓋率超過2.3倍。

  一度掙扎於生死邊緣的綠城中國,通過配股增資、項目轉讓等方式「自救」之後,中期的淨資產負債率已經降至93.5%,年底有望降至60%左右。 根據2012年中報顯示,包括萬科、龍湖、招商等在內的12家典型房企的平均短期借款覆蓋率(現金/短期借款)約為160%,總體流動性狀況良好。其中, 萬科、中海、招商、龍湖等更是顯著高於平均水平,短期內資金壓力很小。此外,房企也在抓緊機會融資。僅9月11日和12日,佳兆業、路勁基建、金隅股份、 中航地產、榮盛發展五家房企發佈融資公告,涉及資金總計超過77億元。

  綠城中國總裁壽柏年對財新記者稱,從目前看,大部分中小房企仍在觀望,「資金鏈比年初要好,但買地仍需要很小心。」陳嘯天也表示,買地還是需要小心,「徹底不買地是等死,但買地不小心就是找死。」

  事實也大抵如此。截至9月中旬,新增土地儲備超過500萬平方米的企業僅有萬科、恆大、保利、綠地、碧桂園和龍湖。而包括中海、華潤、恆大、世 茂、雅居樂等在內的諸多房企,今年投資面積不足去年四成,仍以去庫存為主。現金最為充裕的萬科也表示,公司項目資源保持在三年的開發水平,「不拿地王」是 嚴格堅持的投資標準。

地方推地潮

  地方政府的推地潮也在9月同步開始,多個城市開始密集供地。根據北京市土地整理儲備中心的信息,9月北京入市交易的土地將有27宗,其中住宅用 地14宗,相當於前八個月成交的住宅用地數量總和。上海也在9月推出了26幅經營性用地,其中包括6幅純住宅用地,2幅商住綜合用地,15幅商業、商辦用 地,以及3幅動遷房用地,土地的起始價總計達101.04億元。合肥市在9月14日-20日出讓12宗土地,共計1377.62畝。溫州在8月底一次性推 出了52宗土地,面積合計3220畝。此外,杭州、武漢、石家莊等地也都在9月份有大規模的土地掛牌。

  陳嘯天對財新記者說,地方政府對土地市場的預期開始好轉。今年上半年,地方政府面臨著財政和供地計劃的巨大壓力。因土地市場冷清,很多地方土地出讓收益大幅下降。以北京為例,今年前八個月北京僅成交土地95宗,土地總價款244.6億元,同比下降63.5%。

  但是,地方政府的大規模推地後,是否能夠供需兩旺,繼而推動土地市場整體回暖,仍需觀察。「很多房企對後市並無十足把握,那些可買可不買的地,基本就不買了。」上述龍湖地產內部人士說,除去亟需補倉的大型房企,大部分企業都在等形勢明朗後再出手。■


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房企赴港上市:春天來了嗎?

http://www.yicai.com/news/2012/11/2227097.html
日,證監會負責人表示,證監會積極支持符合香港上市條件的內地企業赴港上市,讓更多的中小企業能夠到香港上市。

一時間,內地房地產企業塵封已久的資本市場融資大門似乎透進了一縷誘人的芬芳,赴港上市再次成為媒體和房企關注的焦點。有媒體據此推測房企上市的門檻存在下降的可能,認為政策放鬆給具有境外上市融資需求的房企帶來了曙光,甚至以此推斷可能迎來內地房企赴港上市熱潮。

內地房企赴港上市的春天真的來了嗎?

即使證監會此次政策放鬆惠及房地產行業,對於內地大量渴求資金和融資渠道的房地產企業而言,也並無多大實質性利好。因為政策主要針對通過H股方式赴港上市的企業,而H股上市方式對內資房企而言本無吸引力,此前內地房企在香港上市基本上是通過紅籌股上市或買殼上市。

2011年,復地成為內地首家在港交所退市的房企,低估值只是一方面,更重要的是因為H股身份導致它在境外發債融資或者進行股票發行融資,都需要中國證監會、外管局等部門的批准,程序複雜且受行業政策調控,從而基本喪失了融資功能。

拋棄轉勢幻想

近期在歐美主要國家的貨幣寬鬆政策和人民幣短期升值預期的帶動下,熱錢湧入香港資本市場,正出現一個難得的融資窗口。根據市場流傳的信息,目前已有旭輝地產、江蘇新城、南京金輪、當代集團等多家內地房企已過或即將接受聆訊,等候11月中旬港市可能出現的IPO「窗口期」。

但個人認為,在內地持續調控房地產和金融風暴余寒尚存的大背景下,以機構投資者為主體的香港資本市場依然謹慎,投行想必也會抓住企業焦急的心理,壓低上市價格。因此,從融資規模和可能的發行價格來看,都不大可能重演2009年內資房企在港上市的熱潮。因為從基本面上看,無論是國際資本從中國等新興經濟體回流的趨勢,還是國內房地產調控政策的取向,都不可能快速逆轉。

此刻,如果內資房企寄望於香港資本市場大勢反轉,鋌而走險步入先擴張再圈錢的賭局,必會陷入萬劫不復;如果因為資金鏈扛不住,把融資當作救命稻草,或者面對千載難逢的優質稀缺地塊,當下確實是稍縱即逝的機遇,但必須心甘情願地接受煎熬,做好低於3~5倍市盈率發行、破淨破發乃至簽署對賭條款的心理準備;如果有條件,不妨學習當年卓越置業「臨門一腳」主動放棄,回頭看倒也未必是壞事。

冷靜權衡利弊

紅籌上市或者香港買殼上市最大的好處,正是在內地資本市場大門因政策和程序幾乎關閉的背景下,打開通向境外資本市場多元融資的大門。融資的效率和成本對於房企這樣的類金融企業至關重要,香港融資渠道比較多元化,發股、發債以及其他金融產品程序也很簡單,銀行貸款利率也較低。

2012年,面對發債發股無望、銀行信貸緊縮、信託規模縮水的內地資本市場,內地房企幾乎只剩下了降價賣房、賣地賣股權這些極端生存方式,而那些在境外上市的房企則相對從容,拿地也相對積極。尤其最近在美國第三輪量化寬鬆貨幣政策推出之後,部分企業更是搶抓機遇加快步伐融資。

據媒體報導,10月19日方興地產發行的5年期美元債年息僅4.7%。11月1日,SOHO中國宣佈發行的5年期美元債年息也不過5.75%。

「有得必有失」。紅籌上市或者買殼也有各自的不利之處。紅籌IPO赴港上市目前面臨的問題在於耗時長、費用高、定價低;而買殼上市最大的問題在於短期內難以滿足融資需求,因為根據香港相關的法律,在兩年以內,對新收購的公司所做的操作對其五項核心指標的影響不能超過100%,這意味著殼公司兩年之內只能做大一倍。

冷靜權衡利弊,不難得出結論:目前並非赴港上市的春天。但是,對於那些未雨綢繆、志在推開境外融資大門的房企,確實是短期難得的機遇。

(作者係正略鈞策管理諮詢合夥人副總裁)


房企 企赴 赴港 上市 春天 來了 了嗎
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房企赴港借殼潮湧

2013-06-10 NCW
 
 

 

新城鎮化第一股繞道香港上市,內地融資渠道不暢,但後門上市更是技術活兒◎ 本刊特派香港記者 王端 戴甜 記者 于寧 文“我們還在商談,目前還只是備忘錄階段,預

計6月中旬將有進一步

的消息。”中國新城鎮發展有限公司(01278.HK,下稱中國新城鎮)企業融資部總經理潘伯豪6月2日在接受財新記者採訪時說。

這個此前外界甚少關注的香港上市公司,前不久因為與國家開發銀行海外投資平台——國開國際控股簽訂入股備忘錄,而變得引人關注。

國開國際控股計劃斥資約14億港元,入股中國新城鎮約51% 的股份。如果上述交易完成,則意味著國開行旗下的地產項目可“取道”香港上市。據接近交易人士透露,國開行計劃將內地多個省市的20多個城鎮項目整合,適時注入中國新城鎮。

國開行的交易並非個案,自從內地房地產調控以來,從去年至今已有不少內地發展商在香港借殼上市(又稱後門上市,Backdoor Listing) ,這其中不乏“國家隊” ,也有民營企業,它們包括招商地產(000024.SZ) 、萬達商業地產、綠地等。

“個中邏輯很簡單,內地融資渠道不暢,來香港借殼,可以繞過內地的監管部門,性質就是‘逼良為娼’嘛。 ”一名外資房地產基金人士毫不諱言。另一名外資投行高管向財新記者指出,香港的融資平台更靈活且成本相對較低,“這正所謂東方不亮西方亮。 ”

新城鎮化概念股登場遇冷

中國新城鎮5月17日公佈了與國開國際控股就可能認購新股訂立的補充諒解備忘錄。

國開國際控股有意認購中國新城鎮53.48億股,相當于後者擴大後股本的51%。此次訂立的修補備忘錄,相較今年3月的備忘錄,國開行將認購股份數目由原先30億股,增至53.48億股,股份占比由此前的40%“加碼”到51%;認購價格則由每股0.246港元提高至0.27港元,較公告時收報0.67港元折讓59.7%。交易完成後,中國新城鎮最大股東上置控股(01207.HK)持股量將由目前的32.64%攤薄至14%。

目前,中國新城鎮與國開國際控股並未簽訂正式的入股協議。據接近交易人士指出,大約是在去年四季度,中國新城鎮主席施建的好友、私募股權基金華平北亞地區負責人、董事總經理孫強牽線,促成了該宗交易。

此後,國開國際控股與中國新城鎮於今年3月18日簽署備忘錄。簽署後有60天的排他性商討期(Exclusive Period) ,如果進展順利,在今年6月中旬預料會公佈正式協議。

“原先入股40%只是一個附屬公司,而51% 是子公司的關係,看得出國開行對中國新城鎮支持的決心。 ”潘伯豪說。

而曾任解放軍上校的中國新城鎮主席施建則形容公司如“換下游擊隊的服裝,穿上國軍的服裝” 。

國開國際控股于2011年12月在港成立,是國開行及旗下國開金融的海外投資平台,國開金融全資擁有。中國新城鎮去年曾與國開金融簽署合作協議,共同參與北京周邊小城鎮的開發。資料顯示,國開金融于2009年開始從事土地開發,是國家開發銀行的全資子公司,目前已有20多個項目,涉及北京、上海、成都、湖南等地。

國開金融的借殼用意明顯,國開金融一位高管早前告訴財新記者,將把中國新城鎮作為國開金融推動新型城鎮化的平台。

該人士表示,對於新城鎮建設,國開金融未來不僅是投融資,而且要進入運營層面,要收購一些國內做得腳踏實地的城鎮開發公司,即使其公司實力弱一些,也要把其團隊接過來,使其深入地推動城鎮化建設,後續國開金融可能還會收購一些做新農村建設和實體商業公司,形成聯合體。

國開金融審計年報顯示,截至2011 年12月31日,國開金融的總資產為 393.55億元,淨資產為378.11億元,年度實現淨利潤7.91億元。

“中國新城鎮打造新型城鎮的能力,是國開金融看中它的地方。 ”國開金融前述人士稱。中國新城鎮早前專注于內地一級土地開發,目前已開發了三個小城鎮建設項目,分別是上海羅店新鎮、無錫鴻山新鎮和沈陽李相新鎮,占地總面積約為36平方公里。

潘伯豪指出,若交易完成後,未來將以“國開城鎮”的品牌發展業務。

國開金融借殼發展房地產業務的戰略部署, 也是近期不少內地房地產企業的選擇。

上述投行人士指出,萬科(000002.SZ)和金地(600383.SH)借殼的成功案例起到了示範效應。

赴港借殼尤以大型房地產企業為主,因為他們的借殼成本相對較低,且融資需求巨大。

根據公開資料統計,除了萬科,招商地產、中糧香港、萬達商業地產、綠地集團等先後選擇在港借殼。

招商地產董秘劉寧表示,同行企業在香港借殼上市都是看中香港融資成本低且效率高,國內房地產市場未來還有很大容量,在發展過程中一定要培養自己的競爭優勢。

融資成本比拼

在龍湖地產(00960.HK)執行董事兼首席市場官秦力洪看來,房地產企業的競爭從長遠來說就是融資成本的競爭。

他指出,現在國內房地產的毛利率趨於理性,以在香港市場的內地房地產上市公司為例,它們在債券市場的融資成本最低約3%,最高可達15%,如果一個公司和另一個公司融資成本差12%,幾個周期下來競爭力會大打折扣。

香港資本市場的融資渠道靈活且成本低,無疑是這些內地房地產企業考量的重要因素。

中國房地產協會、中國房地產測評 中心聯合發表的 《2013中國房地產上市公司測評研究報告》指出,2012年,一方面 A 股上市房企融資渠道依然不暢,大量到期短債需償還,債務結構亟待優化以緩解資金壓力;另一方面下半年土地市場供應放量,企業拿地意願增強,迫切需要募資補充土地儲備。

報告說,上述因素都促使企業加快融資步伐,積極尋求多元化融資渠道。

隨著2012年9月美聯儲開啓第三輪量化寬鬆,大量熱錢湧入香港資本市場,內地房企掀起了境外融資高潮,通過IPO、增發配股、銀行貸款、票據、債券、信托和基金等方式進行的融資活動都較為頻繁。

不過,從2012年典型融資案例來看,企業間融資成本分化也較為明顯。

中國海外(00688.HK)2012年2月所發行的5年期7.5億美元債券和11月發行的10年期、20年期兩筆共計10億美元擔保票據的票面利率均維持在5% 左右,龍湖和金地等企業所發行的債券票面利率也控制在8%以下,而合景泰富(01813.

HK)發行的5年期4億美元優先票據年利率則達13.25%。

中信證券國際地產分析師顏偉洪在接受財新記者採訪時指出,內地房地產市場瞬息萬變,沒有搭建好海外融資平台的公司都很著急。過去幾個月,香港上市的內房企都陸續發行了大量債券,它們未來幾年的融資不會有大問題。

顏偉洪說,內地房地產行業從毛利、融資、政府調控等方面都比較困難,未來十年肯定會有一輪大淘汰,內地房企都在儘快加強自身實力,做好融資平台,否則只能被對手越拋越遠。

然而IPO 整體市場的不景氣,以及較低估值水平,令一些內地房企 “望洋興嘆” 。畢馬威中國資本市場組合伙人劉國賢在接受財新記者採訪時說,首次公開招股(IPO)審批期一般比後門上市長,IPO 定價亦受制于公司上市時的市況所影響。近年市況波動,特別新股市場的承銷壓力較以往大,企業在進行IPO 時較難掌握融資時間表、公司的估值及定價。

“這不是有些房企聲稱的戰略問題,而是政策問題。 ”一名外資投行高管指出,由於一些企業成為內地政府調控對象,內地相關部門不鼓勵海外融資,發行 H 股沒有通道。因此他們轉而以借殼方式來香港融資。 “正所謂東方不亮,西方亮,這是有中國特色的現象。 ”例如萬達集團,其歷史上曾多次尋求以 IPO 方式上市。萬達一內部人士坦言,萬達商業地產的 A 股上市申請很早就遞交了,但國家對地產調控嚴格,所以也不抱希望。萬達商業地產最終於今年4月在香港選擇借殼恒力商業地產(00169.HK)的方式,建立了融資平台。

根據財新記者的統計,2012年,只有三家內地發展商以 IPO 方式在香港交易所主板上市,分別是開世中國(01281.HK) 、新城發展(01030.HK) ,以及旭輝控股(00884.HK) 。而2012年至今,最少有七只殼股公佈獲得大型內地房企入主。

七只殼股從公佈借殼日起計算,截至6月5日,升幅區間達1.31倍至12.17 倍。中國新城鎮是惟一一家股價下跌的殼股,跌17.72%。潘伯豪解釋說,惟有中國新城鎮股價表現乏力,可能是因為投資人的擔憂,畢竟公司尚未公佈正式的協議。

“後門” 不易走

不過,房企以借殼應對未來融資需求,也並不容易。國際律所高偉紳(Clifford Chance)香港辦事處企業及證券部合伙人李婉雯向財新記者指出,一般後門上市的交易設計主要有兩個步驟,一是拿控制權,二是注入資產。在2008年、2009年之前,如果兩個步驟之間相隔兩年以上,香港交易所對這些案子比較寬 松,基本上會認可。從2010年開始,聯交所提升了對後門上市的監管。

劉國賢進一步指出,試圖在香港借殼上市的企業應注意的是,其資產注入收購目標的時間、規模及業務性質會否被聯交所視作新上市處理。

根據香港 《上市規則》 ,若交易或一連串交易所涉及的資產需構成非常重大的收購事項(即高于被收購公司的收益、市值、資產、盈利及股本五個測試 指標中任何一條的100%) ,而且收購進 行的同時,上市發行人的控制權出現變動;或有關收購將導致被收購公司的控制權有所改變;或在被收購公司的控制權轉手後的24個月進行收購,該等交易將被視作新上市處理。

李婉雯也指出,如果注入資產非常大,比如相當于原公司資產的20倍、30 倍,而且被注入的上市公司主營業務發生重大更改,這種情況下即使中間隔了兩年,香港交易所也保留認定是反向收購的權力。 “現在這種監管肯定有收緊的趨勢。 ”李婉雯說,如果被認定為反向收購,注入資產的一方還是要走申請上市的程序,如果真的到這一步,其實跟傳統的IPO 從程序上來說沒太大區別,只是少了一個公開發售的步驟。

劉國賢也說,一旦被視作新上市處理,企業將需要面對與 IPO 相等的審批過程,而上市後亦需面對股份禁售期等限制及需準備招股章程並作出充分的披露,從而引致更高的上市成本,並令企業失去控制融資規模及時間的自由度。

招商地產的借殼上市即被認定為反向收購。去年6月,招商地產完成收購東力實業(00978.HK)70.18%的股權,但等不及兩年的注資 “安全期” ,今年4月即宣佈向殼公司注入八個國內地產項 目,將東力實業打造為公司首個海外上市平台。

招商地產在公告中指出,有關收購構成非常重大收購,而且涉及控股股東在取得公司控制權後24個月內收購資 產,因此構成對東力實業的反向收購,東力實業將被視為新上市申請人,收購也須待香港交易所上市委員會批准新上市申請,以及股東特別大會上批准才可作實。其于2013年5月3日遞交了新上市申請。

招商地產董秘劉寧向財新記者表示,公司的注資計劃是按部就班,談不上對資金多麼迫切。A股融資相對困難,同業的大型公司都在打造海外融資平台,招商地產希望可以打造一個健康的殼公司,走IPO 程序也許對很多公司來說是挑戰,但也是給投資者一個放心,給股東們吃定心丸。

一名承銷商人士則坦言,招商地產在注資上有些急躁,去年溝通時還沒有相關計劃。但他指出,等下去對於內地房企確實很浪費時間。

李婉雯指出,有一個誤區就是認為 後門上市比 IPO 簡單,其實有時後門上市更為複雜,有時也會涉及國內的審批, “要看具體交易是不是規避了國內審批” 。劉國賢則指出,在整個程序中,包括從境內把資產注入海外上市公司等事情都牽涉複雜的稅務及法律等問題,這些都需要企業留意。

“後門上市是頗具挑戰性的。 ”李婉雯說。

本刊記者李雪娜、鄭斐對此文亦有貢獻

 

房企 企赴 赴港 港借 借殼 潮湧
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