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房地產信託想說愛你不容易之現金流預測 我為PE狂

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所有人都知道現金流是項目安全最重要的保障,項目盡職調查都會作現金流預測,可是大多數預測與真實的距離需要跨過銀河,這其中有預測時點的因素、有融資人信息不對稱因素、有市場變化的因素,當然也有預測者不切實際的原因,這裡我想一點反思。

1、預測時點

對於每個項目我們介入的時點不同(尚未開工、樁基工程、人為分期、主體完工、內裝乃至精裝),必然會導致對項目進程瞭解不同,引發對項目資金使用、銷售安排預測巨大的差異,同時也使得信託資金的匹配性存在問題,甚至導致融資人被動挪用。

2、信息不對稱

對於成熟開發商來說,一個項目在開始準備(至少是開工之時)的建設和銷售進度是由明確的時間節點的,同時對於資金的準備也會有相應的預案。但是通常情況,開發商是不會向金融機構真正敞開心扉,提供這張足以讓你對其未來進行掌控的武林秘籍,畢竟一旦你照「章」辦事,即使你具備靈活性,對於已經習慣用別人錢賺錢和項目間挪用的開發商來說將是痛苦萬分,也就是說你的幸福(安全)是建立在他的痛苦上。

如果我們真的想控制一個項目,就要知道基於建設流程、進度、施工單位及墊資等一系列考量上的資金使用進度表,精確到天有點過分,就到星期吧,靈活性不是沒有,不過要有充分理由。

3、市場變化

國家宏觀政策、貨幣政策、區域市場環境、按揭政策、消費季節性等都會帶來房產銷售的量價變化,一方面對於銷售資金回籠預測產生巨大影響,另一方面對資金的支出使用也會形成變化壓力(墊資變化等)。

這幾年,房地產市場火爆,房產價格上漲的趨勢不變,在對銷售預測中多數人採用銷售率100%,價格市價甚至未來上漲,收入等同現金流的預測方式,可事實未必如此。

首先,我們知道通常情況下,一個地產項目必然有尾盤,而且商服由於受到環境和價格等因素銷售緩慢。當然最可怕的是當調控政策密集出台之時,投資需求被打壓,剛性需求呈現觀望,市場陷入死寂的2011下半年;

其次,目前銀行開發貸偏緊,貸款到位時間明顯滯後;

第三,部分區域房產價格走勢出現滯漲,甚至在三四線城市出現較大幅度下降的區域;

第四,由於監管措施不到位,部分開發商利用高價捂盤、低價轉手自己或第三方、抵賬房等方式錯位現金流等等。

由於可變因素太多,對於銷售的預測難度的確很大,因此在基於大環境基礎上,保守預估銷售現金流入對自身是一種保護。

4、不切實際

目前在現金流預測中,對於銷售進度安排的預測是最不切實際的。最常見的就是三年銷售計劃4:4:2或者5:3:2,而且每季的銷售額呈現平均的局面。

我們都知道,銷售許可證的取得是與投資額、建設進度乃至各地預售政策相關的,同時多數本地開發商都會採用各種各樣的蓄客手段,一般來說一個樓盤在開盤當月內不能銷售推盤數量的50%就意味著失敗,未來銷售也將不容樂觀,可是我們預測中銷售進度呈現的是一個可笑的平滑現金流入。

同樣,在建安資金使用上我們看到也是如出一轍的扯旦,明明承包方的資金呈現節點(開工預付、正負零、年底、主體完工、竣工驗收)數量巨大,過程與進度相關的局面,可是該預測也是一如既往地平滑。

不考慮實際和時間價值的現金流預測表,實際已經成為一個現金流整體平衡測算表,對於具體到季、月的流入、流出失去指導意義,對於信託公司未來監控現金流和發現異常沒有太大作用。一個能夠保障信託資金安全的重要手段,就在大家的忽視中漸行漸遠,甚至成為更加盲目的壓力測試的工具。

真的希望所有人能夠重視起來,以客觀和務實的態度,依據項目的資金使用進度,合理的安排資金來源,保守預估銷售情況,讓現金流預測表能夠成為接近真實的規劃、監控的手段。

說句題外話,對於很多人青睞的壓力測試,真心的不敢冒,不管是單因素還是多因素,都是基於項目本身變化而不是環境變化。記得曾經和一個開發商聊過,為什麼資金緊張卻不降價,人家很中肯的說:

「第一我還要在這個圈子混,第二你以為就我會降價,第三降價損失的是我的真金白銀,和機構打官司還能拖個三年五載」,所以別說降價30%仍能保障我司信託本息這樣的無聊話,。
房地產 房地 信託 想說 愛你 不容 易之 現金流 現金 預測 我為 PE
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量化交易與股指期貨套利:想說愛你不容易 機器喵

http://xueqiu.com/1340904670/24992533
量化交易與股指期貨套利:想說愛你不容易

信達證券 陳嘉禾 谷永濤

本文原載於2013年8月28日《證券時報》

從資本投入的角度來說,商業模式可以分成兩個大類。一類需要企業持續不斷的投入,以生產出更新穎、更先進的產品滿足客戶的需求,否則就會被競爭對手淘汰。一類則不需要太多的投入與研發,只需要持續的生產出同類的產品就可以滿足市場。

很明顯,前一類行業要痛苦的多,汽車、電子產品、時裝等都屬於此類,後一類則輕鬆的多,包含了比如原材料、商業銀行、港口等行業。

商業模式如此,投資的手段也如此。而最近攪得市場驚擾不安的數量化交易,就屬於典型的需要持續投入的行業。在一個數量交易程式被研究出來以後,它的盈利能力往往會隨著使用者的增加、市場的成熟而減少,最後導致程序無效。這樣,依賴數量化交易的投資機構,就需要持續不斷的對研究進行投入。結果,就像製藥行業一樣,只有少數聚攏了行業內精英的公司才能在數量化交易這個行業裡持續領跑。

以股指期貨套利,這個在A股風靡了3年多的數量化交易手段為例。2010年,隨著股指期貨的上市,期現套利被認為是一種風險最小的數量化交易模式。但時過境遷,套利交易已經隨著市場的成熟而逐漸轉變。

股指期貨上市之初,投機盛行,期現價差波動較大,基差一度達到120點,其年化收益率則常常在30%以上。這種採用買多滬深300指數成分股、或者相對應基金,賣空股指期貨的套利方式,在當時遠遠跑贏了股票、債券、不動產等任何一種大類資產的內在回報。彼時,投資者在做套利的時候,可以不用任何計算機程序,只憑手動下單都完全可以勝任。

隨著股指期貨市場的成熟,投資者不但沒有發現他們的利潤變的豐厚,反而發現期現價差逐步縮小,套利的難度也逐漸加大。2012年,嘉實基金和華泰柏瑞基金分別推出滬深300ETF,使得期現套利更為便利。隨後,這兩支基金加入融券標的,也為反向套利提供了條件。但是隨著參與者的增加,投資者在更完善的市場條件下,利潤空間卻越來越小。從現在的市場來看,股指期貨期現套利的年化收益率能達到2%,已屬不錯,而跨期套利的年化收益率也只有4%上下。

解決成熟市場低收益的一個方法是放大槓桿。姑且不論內地市場的現貨端無法取得足夠的槓桿、亦或融資成本過高,而即使能夠取得高槓桿,風險也一定隨之擴大:尤其是在極端情況發生的時候。

舉例來說,2008年9月19日全市場所有產品漲停,但由於停牌、漲跌幅限制等影響,滬深300指數隻上漲了9.34%。問題是,股指期貨的漲跌幅則是10%。假設那時候股指期貨已經推出,則買多現貨、賣空期貨的投資者當天會虧損0.66%,合年化收益率240.9%。更有甚者,季月合約上市首日、股指期貨交割日的期貨漲跌幅都是20%。如果這時候9.19的行情重演,利用高槓桿的套利者,損失將不堪想像。

那麼,投資者可以提前遇見到這種極端狀況的發生,並且及時降低槓桿嗎?顯然很難:否則2008年9月18日滬深300指數就不會下跌1.75%,否則長期資產管理公司就不會倒閉。

所以,雖然數量化交易聽起來很高端,在內地資本市場的空間也仍然很巨大,但它真的不適合絕大多數的投資者。買入長期、穩定、增長、便宜的資產,才是適合更多人的投資選擇。
量化 交易 股指 期貨 套利 想說 愛你 容易 機器
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量化交易與股指期貨套利:想說愛你不容易 機器喵

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量化交易與股指期貨套利:想說愛你不容易

信達證券 陳嘉禾 谷永濤

本文原載於2013年8月28日《證券時報》

從資本投入的角度來說,商業模式可以分成兩個大類。一類需要企業持續不斷的投入,以生產出更新穎、更先進的產品滿足客戶的需求,否則就會被競爭對手淘汰。一類則不需要太多的投入與研發,只需要持續的生產出同類的產品就可以滿足市場。

很明顯,前一類行業要痛苦的多,汽車、電子產品、時裝等都屬於此類,後一類則輕鬆的多,包含了比如原材料、商業銀行、港口等行業。

商業模式如此,投資的手段也如此。而最近攪得市場驚擾不安的數量化交易,就屬於典型的需要持續投入的行業。在一個數量交易程式被研究出來以後,它的盈利能力往往會隨著使用者的增加、市場的成熟而減少,最後導致程序無效。這樣,依賴數量化交易的投資機構,就需要持續不斷的對研究進行投入。結果,就像製藥行業一樣,只有少數聚攏了行業內精英的公司才能在數量化交易這個行業裡持續領跑。

以股指期貨套利,這個在A股風靡了3年多的數量化交易手段為例。2010年,隨著股指期貨的上市,期現套利被認為是一種風險最小的數量化交易模式。但時過境遷,套利交易已經隨著市場的成熟而逐漸轉變。

股指期貨上市之初,投機盛行,期現價差波動較大,基差一度達到120點,其年化收益率則常常在30%以上。這種採用買多滬深300指數成分股、或者相對應基金,賣空股指期貨的套利方式,在當時遠遠跑贏了股票、債券、不動產等任何一種大類資產的內在回報。彼時,投資者在做套利的時候,可以不用任何計算機程序,只憑手動下單都完全可以勝任。

隨著股指期貨市場的成熟,投資者不但沒有發現他們的利潤變的豐厚,反而發現期現價差逐步縮小,套利的難度也逐漸加大。2012年,嘉實基金和華泰柏瑞基金分別推出滬深300ETF,使得期現套利更為便利。隨後,這兩支基金加入融券標的,也為反向套利提供了條件。但是隨著參與者的增加,投資者在更完善的市場條件下,利潤空間卻越來越小。從現在的市場來看,股指期貨期現套利的年化收益率能達到2%,已屬不錯,而跨期套利的年化收益率也只有4%上下。

解決成熟市場低收益的一個方法是放大槓桿。姑且不論內地市場的現貨端無法取得足夠的槓桿、亦或融資成本過高,而即使能夠取得高槓桿,風險也一定隨之擴大:尤其是在極端情況發生的時候。

舉例來說,2008年9月19日全市場所有產品漲停,但由於停牌、漲跌幅限制等影響,滬深300指數隻上漲了9.34%。問題是,股指期貨的漲跌幅則是10%。假設那時候股指期貨已經推出,則買多現貨、賣空期貨的投資者當天會虧損0.66%,合年化收益率240.9%。更有甚者,季月合約上市首日、股指期貨交割日的期貨漲跌幅都是20%。如果這時候9.19的行情重演,利用高槓桿的套利者,損失將不堪想像。

那麼,投資者可以提前遇見到這種極端狀況的發生,並且及時降低槓桿嗎?顯然很難:否則2008年9月18日滬深300指數就不會下跌1.75%,否則長期資產管理公司就不會倒閉。

所以,雖然數量化交易聽起來很高端,在內地資本市場的空間也仍然很巨大,但它真的不適合絕大多數的投資者。買入長期、穩定、增長、便宜的資產,才是適合更多人的投資選擇。
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價值投資—想說愛你不容易

來源: http://wallstreetcn.com/node/81892

投資和投機是兩個頗有爭議的概念,不少人認為兩者沒有明確的界限,另一些人則認為兩者截然不同,投資者只買入有真正有價值的資產,而投機者則不在乎買入的資產有沒有價值,只要這份資產能夠帶給自己滿意的收益。 然而,什麽樣的資產有價值?價值並不是像物質的重量一樣的物理變量,拿著天平就能準確無誤的測量出來,價值是人的看法,除了受人的理性因素的影響之外,還受感情和幻想等眾多非理性因素的影響。 歷史上眾多的金融市場泡沫的推手不乏那些認為自己是徹頭徹尾的價值投資者的人,甚至泡沫破裂以後,資產價格從天上掉到地下也沒能改變這些人的自我認知。 從金融史來看,價值投資有兩個鼻祖,一個是本傑明·格雷厄姆,他在其名垂青史的巨著《證券分析》詳細介紹了價值投資的意義和具體的操作方法。格雷厄姆既是一位偉大的投資家,也是一位大學教授(曾執教於哥倫比大學商學院),“股神”巴菲特就是他的得意門生之一,巴菲特曾表示,除了自己的父親,格雷厄姆是對自己人生影響最大的人。 格雷厄姆認為,投資者應該將持有的股票看作公司的一部分,通過仔細研究公司的內在價值來判斷自己的股票的價值。在具體的投資實務上,他提出了安全邊際的概念,如果投資者買入的股票價格在其固有價值之下,那麽這筆投資虧錢的可能性就非常小,也就是在安全邊際之內;如果投資者買入的股票價值高於其內在價值,那麽這筆投資虧錢的可能性就非常大,也就是不具有安全邊際。 另一種價值投資的理論來自於一位學院派金融思想家尤金·法瑪,他是有效市場假說的開創者,在去年依靠對金融研究的卓越貢獻而與其他兩位學者一起分享了2013年諾貝爾經濟學獎。他發現,長期來說,那些市凈率比較小的公司的股票的收益率會高於市凈率比較高的股票的收益率。也就是說,投資者買入多支市凈率比較低的股票,然後長期持有,就能夠獲得相對較高的收益率。 法瑪的研究被投資者成功的運用於實際的投資決策中,通過使用量化分析的方法,投資者從市場中選擇市凈率低於市場平均水平的股票,然後長期持有以獲得跑贏市場平均水平的收益率。David Booth是實踐這種投資方式最成功的投資者,為了表示他對法瑪的敬意,Booth向芝加哥大學捐了一大筆錢,芝加哥大學Booth商學院的名字也由來於此。 這種選股的方法不斷擴展,最後出現了“因子分析”投資法,選股的指標不再僅僅限於市凈率,後來擴展到一系列的指標,如股息率等。但基本的思想還是選擇那些相對“廉價”的股票來長期持有獲利。 這兩種價值投資法有相似之處,它們都是通過選擇具有相對較高的價值的股票來投資,不同的是格雷厄姆選股的方法追求的是股票的絕對價值,而法瑪的方法追求的是相對的價值。格雷厄姆的方法先是研究公司的內在價值,之後再與市場價值相比較,而法瑪的方法則是從市場中挑出高於平均水平的股票。 微軟的Tren Griffin是格雷厄姆型價值投資的專家,他用打籃球來形象的解釋了兩種投資方式的區別。他說,法瑪的方法就如同從一個鎮子上招募了100個身高最高的人,他們組隊打籃球肯定要勝過鎮子上其他的籃球隊,因為打籃球的勝率與身高之間存在正向的相關關系。而格雷厄姆的方法則是仔細評估選手的體質、技能和心里素質等來判斷選手的價值。 這兩種方法各有利弊,格雷厄姆選出的股票肯定會比法瑪方法選出的股票的收益率高的多,但如果市場處於估值偏高的大牛市中,格雷厄姆的方法可能無股可選,而法瑪的方法還能選出可以投資的股票。但這兩種投資方法都要求投資者要有鐵一般的紀律,堅定不移的執行自己的投資策略,而不能有絲毫的僥幸。  
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烏克蘭:炮火聲中一歲除 2015想說愛你不容易

來源: http://wallstreetcn.com/node/212672

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烏克蘭政府稱,迎新之夜,反政府武裝分子向政府軍開火23次,造成三名士兵受傷。

烏軍方發言人Andriy Lysenko周四在基輔表示,過去24小時中,沒有人在該國東部頓涅茨克和盧甘斯克地區犧牲。他說,當晚在雙方爭議區域發現了五架“敵方”無人機,烏克蘭特種部隊還解救了一名此前被“匪徒綁架的”士兵。

Lysenko還稱,反政府武裝進行了“多次嘗試欲激怒政府軍”,以便指責政府軍違反停火協議。反政府武裝持續從俄羅斯邊境獲得武器補給,他如是說。

據聯合國,烏克蘭指責俄羅斯給予反政府武裝的支持;自4月以來,烏克蘭內戰已經造成超過4700人死亡。自今年3月克里米亞並入俄羅斯後,俄羅斯與歐美產生出了冷戰結束以來最嚴峻的對抗關系,西方先後對俄羅斯的個人、企業乃至整個行業實施了多輪制裁。對於支持烏克蘭反政府武裝分子的指責,俄羅斯予以了否認。

俄新社援引自治的“頓涅茨克人民共和國”的軍方新聞中心消息稱,迎新夜烏克蘭政府軍在頓涅茨克地區向反政府武裝開火15次。

俄羅斯外交部網站的一份聲明顯示,周四,美國國務卿克里(John Kerry)和俄羅斯外長拉夫羅夫(Sergei Lavrov)在電話中探討了烏克蘭危機。但該聲明並未給出進一步的細節。彭博社援引的一位美國國務院官員證實,兩人確實討論過此事,以及中東問題。

烏克蘭總統網站顯示,總統波羅申科(Petro Poroshenko)在新年致辭中表示,因為一個“殘酷的敵人已經侵入我們的生活、領土、自由和獨立”,烏克蘭經歷了1945年二戰結束以來最艱難的一年,新的一年“也不會容易”。

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烏克蘭 烏克 炮火 聲中 中一 歲除 2015 想說 愛你 容易
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【圖解】紅色炸彈,想說愛你不容易

來源: http://www.infzm.com/content/109896

每年五六月真是讓人又愛又怕,愛的是小長假一個接一個,五一剛過,又有端午。怕的是,長假一多,婚禮也多!請帖一到手,知道我們避無可避的是什麽嗎?——份子錢!

八百年不曾聯系的同學突然加你微信,你滿懷著一顆期待重逢的心點了“通過驗證”,沒想到第一句話就是“老同學,我要結婚了!”

收拾好行李準備在長假里來一場說走就走的旅行,沒想到擋不住說來就來的婚禮請帖!人緣好真是傷不起!連過節費也貢獻出去了!

只能說,份子錢是會呼吸的痛。為什麽要給份子錢相信我們都心照不宣了,但是拿什麽拯救你——我的錢包?!

知道”(微信號:nz_zhidao)用大數據讓你了解份子錢這種神奇的東西。

(盧添添/圖)

請記住,我叫知道(微信號:nz_zhidao),南方周末每日網絡專稿。

要嚴肅,有知識;要八卦,有內幕。每天一篇,無需翻墻,盡享你想知道的和不知道的。我們只想,讓知道成為一種享受。

圖解 紅色 炸彈 想說 愛你 容易
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「誠哥我唔愛你喇!」

2016-03-24  NM

「誠哥,我以前好愛你,但而家唔愛喇!」講緊嘢嘅唔係周凱旋,而係前《新報》社長、資深傳媒人馮兆榮。馮兆榮過去一直當李嘉誠係偶像,直至一三年買咗誠哥嘅酒店雍澄軒。當年馮老以四百多萬元,買入其中一個單位,及後長實被證監會轟炸,結果取消交易兼退訂。

不過唔係個個業主咁順攤,好似馮老咁,keep住張退票死都唔入。「佢哋每半年就俾張支票我(因半年作廢),金額係我俾嘅九十幾萬訂金;近排都俾咗一張,但我唔會過數嘅!」對方勸話入咗數仍可以法律追討其他賠償,但馮老你精我都唔笨。「我入咗數,咪即係承認交易已經取消?我無咁蠢。況且係佢哋無check清楚條文就賣,點解係我入稟,我邊夠錢同佢鬥。」馮老話按買賣慣例,長實應賠雙倍訂,「我都買過長實樓,知買家撻訂後長實連差價都追。而家輸打贏要,誠哥,你係咪咁做生意呀!」黃台之瓜,何堪再摘,係咪可用番喺誠哥身上呢又?

曹貴子慈善網絡

表面係屋邨醫生嘅曹貴子,喺股壇好活躍,但拍檔友好就好神秘。睇吓佢前年成立嘅egive慈善基金會名單,「網絡」咪一目瞭然囉!嗱,曹貴子係創辦人暨董事會主席,朱太同蔡志明係首席贊助人,聯席創辦人係PR Asia凌冠華,仲有傳媒夥伴《都市日報》。而名譽會長,竟然係爆咗煲嘅恒發洋參(911)楊永仁。仲有咩股壇老友?大把,自己睇啦。一齊發財,梗係要一齊立品先啱數。

中環寸嘴:溫哥華搵李福兆御廚

工廈大王楊耀松長子,遊走高級酒店、銀行,及知名食肆,與各路人士打交道,透過美酒佳餚,察看人生百態,讓讀者「嗒」落有味。

呢排返加拿大巡視業務,第一時間去搵「棠叔」,如果溫哥華唐人冇去過棠叔間海棠酒家食順德菜,唔算識飲識食。棠叔以前喺遠東交易所做廚,係李福兆親自撬佢入去做,八十年代移民溫哥華開檔,以前未有地主會,啲華資大鱷嚟到,一路食,一路交換行情,齊齊搵到咪齊齊食囉。聽棠叔講,李福兆未死前,每年七月都嚟幫襯,不過四叔李兆基想嚟食,棠叔都拒絕,怕地方太細招呼唔到。梗係啦!四叔嚟食帶埋成棚保鑣坐滿晒,又點做到熟客生意?四叔食完一餐,就何日君再來?熟客聽到唔做四叔生意,條氣唔知幾「kur」。八十歲嘅棠叔仍親自下廚,仲坐低同我寒暄兩句,不過始終都係生意人,呢條順德佬臨尾講句:「吖,係呀楊生,今年七月到期,又要同你傾續租啦!」真係好鬼精!

李澤鉅講大話?

上星期四長和業績會,焦點梗係喺李嘉誠度。不過佢老人家好識做,問到電能派息同樓市問題,都會推俾大仔Victor(李澤鉅)回答。Victor每次答問題,眼神都會好集中,好果斷!但輪到老豆答時,佢就開始眨眼,仲愈眨愈頻密,愈眨愈用力。幾乎鏡頭一影到佢,佢都喺度眨緊眼。小宗計落成場眨咗幾百下以上,由開場眨到散場,中間仲來個傻笑添!究竟佢係因為鏡頭太多,搞到眼乾而眨眼,定係同大家示意,有人講緊大話呢?!

中銀無view睇

過去喺中銀總行四十三樓,有一個免費觀景台,只要你喺樓下登記個人資料,就可以上去飽覽港島以至九龍景。不過唔知幾時開始,呢層已經封咗,上週小宗想去鬆一鬆,保安先至告知,睇景已成絕唱!咁就無得趁飯後二十分鐘,走來真「釣魚」啦。

誠哥 哥我 我唔 愛你
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房地產VR,想說愛你不容易

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/0530/156148.shtml

房地產VR,想說愛你不容易
VR圈 VR圈

房地產VR,想說愛你不容易

當一個百億級的大市場剛剛興起時,VR看房的淘金者們如何角逐?這個市場,未來又將去向何方?

沒錯,VR看房火了,百億級的蛋糕早已端上了桌。

沒錯,VR看房最早實現了營收,而訂單還在源源不斷飛來。

沒錯,VR看房,恰逢瘋狂圈地、滿地掘金的好時候,好一顆冉冉升起的新星,讓無數人垂涎三尺。

然後,剝去它光鮮亮麗的外衣,當它從閃耀著鎂光燈的舞臺走到幕後,你才發現,原來,它的身後拖著那麽重的一條鐵鏈……

拖著鐵鏈快跑,這才是它真實的現狀。

精彩內容

《房地產VR為何突然火了》,VR圈細數了房地產火起來的真正原因。

《跑馬圈地,那些活躍在百億級VR樣板間的玩家們》,VR圈拋出了在百億級市場想要殺出來,房地產VR提供商到底需要比拼什麽?

今天, VR圈重磅推出《摸底泛房地產VR》之三《你所不知道的房地產VR的痛》,殺個回馬槍,將它的光鮮放到一邊,瞅瞅藏在它身後的無助與無奈,還有它不得不往自己肚子里咽的苦……

沒辦法!

打一出生,VR看房就脫不開這條鐵鏈。

誰讓它生就長在房地產市場!

它要面對的,是這個鏈條極長、流程極冗繁的傳統行業,還有,開發商強勢的話語權。

“開發商老是晃點我”

三個月前,林南加入一家VR看房技術提供商,擔任大區銷售總監。

聽說他幹的是時下最潮的“VR”,周圍的朋友紛紛趕著新鮮要來體驗,張羅著給他介紹活兒。

說來就來,眼下就有一單。朋友體驗完,有點直接簽單的意思。

“科技果然是第一生產力!”林南慶幸自己選對了風口,費不了吹灰之力,拿單分分鐘的事兒。

幾天後,朋友告訴林南,“你得拿著設備來項目組,領導得考察考察。”

“行。”林南爽快地應到。

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幾天過去,朋友說他們組做不了決策,得讓上面的項目部也體驗體驗。

“來,沒事。”林南神采奕奕,又接待了一波項目人員。

這之後,項目部又告訴林南,得讓集團領導看看。

“來。”林南覺得這事有戲,打著雞血給集團領導做演示。

而這之後的許多天,體驗仍沒完沒了,一輪一輪進行著。

一晃一個月過去了,所有集團領導基本看了一遍,該討論的也討論好了,集團的部分素材也給到了林南,房型面積也差不多測算好了。

“這單總算快拿下了。”心理想著,林南開始等著好消息。

消息遲遲不來,他的心慌起來。

消息總算下來了,不過只有一句話:這東西技術還有待改進。然後,這單不了了之了。

諸如此類的例子,林南在之後的工作中,遇到不少。

“開發商經常晃點我。”他說。

“晃點”是北方話,給人希望又放人鴿子的意思。

相比剛進入行業時滿滿的自信與興奮勁兒,在被“晃點”了好幾次後,他開始意識到,看似風光無限的VR,每一單來得都不容易。

“很多一線的營銷總監看懂了VR的優勢,報給集團,可集團流程多啊,一步步走,時間久了,變故可不就多了。”林南抱怨到,“再一個,集團領導往往年紀大,戴上VR容易暈,最後整個事也就黃了。”

林南並非個例。

這樣的現象,在當前的VR看房銷售中普遍存在。

“浪費了好幾周的時間,結果二十萬的單都簽不下來。”李峰在一個二線城市做著類似的BD(銷售)。

他每天從早忙到晚,不是在給人做體驗,就是在去給人做體驗的路上。

“VR這個東西,太新了,好多沒體驗過的開發商自以為是,認為這不就是3D模型嘛。我就汗了……真的得一個個體驗了,才知道什麽叫真正的VR。沒辦法,早期,可不就得教育市場嘛!”李峰告訴VR圈。

當一個全新的事物出現時,先驅者往往要承擔起教育市場的任務。而對於VR看房來說,就是背著設備,一次次現場安裝,一次次演示,一次次讓人體驗,讓人感知VR到底能幹啥。

除了上門“服務”,BD們往往會在各類展會設點體驗,業內俗稱“擺攤兒”,讓盡可能多的人前來體驗,以此圈住客戶。

這是個苦力活,費半天勁,往往“無功而返”。

新事物與市場認知間的落差,是VR看房面對的第一個挑戰。

除此,在與開發商打交道的全過程中,VR看房幾乎得一路趟著坑過來。這著實是條磨人的鐵鏈子。

評標,一頓瞎折騰

在李峰一次次上門展示後,開發商總算有意向了。高興之余,這也是他最煩的一個環節。

李峰告訴VR圈,單子金額若超過十萬,就得評標,由幾家VR看房提供商同時競標。

“投標一個月,各種讓你填表單,各種奇奇怪怪的要求,恨不得把你銀行流水都拿走。人都被搞瘋了。”李峰抱怨到,“開發商是最典型的甲方思維,永遠覺得自己是老大。”

他說,有一次,某知名開發商預算不高,卻硬要李峰提供保證金。

李峰團隊決定不投標了,可這家開發商卻發了狠話,

“你不投我,以後我們集團所有的招標,你都別想進!”

迫於開發商的市場體諒,李峰團隊最後也只得忍氣吞聲,硬著頭皮繼續投標。

活先幹,錢欠著

總算投完標,合同也簽了,對不起,付款可是有賬期的,先幹活。

李峰告訴VR圈,給預付款的開發商僅占50%。很多大牌的開發商都不給預付款,要等所有的東西做完了,才給付款。極個別開發商一分不給,只給票據,承兌匯票,六個月以後才能兌換。甚至還有開發商,什麽都不給,一直把壓款。

壓款是讓小初團隊最為痛苦的一件事。

張天是一家VR看房公司的創始人,在聊到其與開發商打交道的情形時,他無奈地搖搖頭,“企業最重要的就是現金流,開發商一拖款,小公司現金流就會很難,很可能把公司給拖死了。”

張天本是技術出生,如今涉足VR看房,他才真正見識到了什麽叫“霸王條款”,什麽叫“有苦說不出”。

“錢給得慢,活兒還很急,這是典型狀況。”他說,接觸過的不少開發商,臨開發布會了,才突然找到他做VR樣板間,團隊就得幾天幾夜熬著作戰。

催資料,一次性給齊是不可能的

沒有預付款,產品該做還得照做。

接下來,BD們就需要向開發商收集設計圖紙,而這一步也讓BD們“備受摧殘”。

一來,開發商給到的資料總是不全,還粗糙,甚至是錯誤的,BD們只能靠自己來核查。

核查好了,對於所缺資料,BD又得自己輾轉於開發商的各種部門,一個個去要。

“這事真夠折騰的。你看,跟我打交道的是營銷口,可營銷口又沒資料,讓我去找設計。我去找設計吧,設計又說還差那個什麽圖,你得找設計院去。設計院又扯到產品部門,真的很崩潰。”李峰說到。

交付,通宵的節奏

每次折騰完資料,李峰能稍微歇口氣,等著產品出來。到產品交付時,他又該睡不好覺了。

在采訪李峰之前,約了好幾次,每次都趕上他通宵交付。終於等他忙完,完成了采訪。

他告訴VR圈,交互是問題的多發區。

642

“很多時候,照著設計的圖紙做出來,設計師不認,覺得這不行那不行的。那我們做服務的,就得改啊。”李峰說到。

其實,他也不煩退回來修改,他煩的是開發商在產品交付後遲遲沒有回應,突然某天晚上發來消息,說要改哪哪哪,第二天一早要。

“那只能通宵啊,聯系產品部門加班加點改。”采訪時,李峰眼圈明顯浮腫,發青。

林南也有同樣的抱怨。

“我們將內容做好後,發給開發商,但開發商流程極慢,效率極低,又老是反反複複提一堆要求,嚴重耽誤了VR的制作工期。”林南說到。

不過,對此,他有自己的殺手鐧,“醜話說在前面”,這是他的慣用技巧,以此回應開發商無休止的無理要求。

催款,開發商是大爺

作品交付了,接下來,最難最難的一件事開始了——催款。

“催款,開發商就是大爺,你得搞好關系,還得會來事,要不他老是扣著尾款不給。這是行業潛規則。”李峰半年前的項目,現在還有沒回款的。

聊到催款,張天牢騷滿腹。面對強勢的開發商,他的小公司也只得啞巴吃黃連。

“不給了就是不給了,你去打官司嗎?有人理你?”張天頗多無奈,“開發商強勢的甲方思維,這是行業現今的一大痛。”

情況在好轉

當一個行業剛剛誕生時,總是伴隨著痛,VR看房也不例外。正如一個嬰兒,脫胎於母體,呱呱墜地,哇哇哭泣,但同時,它也開啟了自己的生命歷程。

時日越長,它就變得越強大,越有力量與身後的鐵鏈相抗衡。

而這條鐵鏈本身,也在慢慢消融。

在與新科技打交道的過程中,開發商也越來越多表現出理解和支持。

而在VR提供商如火如荼的體驗教育中,市場也開始慢慢進入自發酵的階段。

林南最近的一單,來得容易多了。

他沒有三番五次地提著設備上門安裝,帶人體驗;也沒有耗費精力去教育開發商VR的優勢。這是他原來服務過的開發商自主引薦的單子。

他說,以後這樣的單子會越來越多。

643

如今,他在這行已經做了三個月了,從最初的盲目興奮,到遇挫後的適應性調整,再到現在,慢慢走上正軌,他更能從容應對,心態好多了。

他告訴VR圈,每周都能拿下一單。

他把這幾個月與開發商打交道的體會,比喻成戀愛。

“前期嘛,追女孩子,我拋出我的意願,想跟她談戀愛,她不了解你,可能也不願了解你,也就不搭理你了。當然,遇到看對眼的,就搭上線了。追到了,開始談了,女朋友公主病,不好伺候啊,這不行那不行,那就一邊改,一邊也慢慢去影響她唄。”林南緊接著又補充到,“當然,有時候還得又當爸爸,又當媽媽,所有事情都要幫她去考慮到。這是新行業在發展的過程中必須要付出的。”

林南計劃下一步向更多三線城市進發。

他說,現在每天都能接到各種電話,寧夏的,西安的,蘭州的,烏魯木齊的,這些地方的代理非常迫切尋求合作。

當問到未來最期待的工作狀態時,他描繪了這麽一幅場景:

開發商對VR的概念清晰,也深知VR能解決的痛點;

在資料對接時,順暢而準確;

在探討需求時,及時又有效;

沒有來來回回的時間耗費,如期交付,按時安裝;

正如工廠的生產流程,簡單、直接,沒有繁瑣而巨大的溝通成本,也不用在反複無效的流程中惘然疲憊……

“等過了這場戀愛的磨合期,一切就更好了。”林南說到。

註:應被采訪者要求,文中林南、李峰、張天為化名。

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房地產 房地 VR 想說 愛你 容易
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用戶愛你,但你能持續牛逼下去嗎?

來源: http://www.iheima.com/top/2016/0815/158142.shtml

用戶愛你,但你能持續牛逼下去嗎?
高榕資本 高榕資本

用戶愛你,但你能持續牛逼下去嗎?

如果創始團隊無法從創業初期就意識到建立一個有效率、可複制、可持續產品管理體系的重要性,他無疑是給自己埋下了一枚炸彈。

文章授權轉載自高榕資本(ID: banyancapital)

太多有潛力的創業公司輸給了成長帶來的巨變。

隨著用戶的增長、團隊規模的擴張,產品本身所面對的內外部變量越來越多、複雜程度越來越高。

如果創始團隊無法從創業初期就意識到建立一個有效率、可複制、可持續產品管理體系的重要性,他無疑是給自己埋下了一枚炸彈。

本文由高榕團隊編譯自First Round Review對Reddit產品副總裁Alex Le 和 Kevin Stewart的深度專訪。

希望在構建產品開發體系這件事上幫到你。高榕團隊用心分享。

早期團隊的第一步往往是讓產品找到第一批種子用戶,讓自己的創業想法獲得第一輪的驗證。

當產品吸引了第一批用戶,獲得一定市場份額的時候,你的公司和產品就進入了“青春期”。

青春期意味著心理和生理的巨變,對於產品而言有以下兩點主要變化:1)你的客戶不再是你自己,你需要更多的數據在初期,你可能在為跟你非常相似的人,或者你很容易理解的人打造產品,但是一旦產品有了市場,你就要服務更多、更泛的人群,而你自己很可能並不能代表這些新客戶的需求和想法。2)用戶的增加讓你獲得產品的測試機會:你有了足夠的用戶來測試產品改進與用戶行為之間的相關性,有更多的數據可以來支持產品優化。

能帶你從0到1的,很可能無法帶你從1到10。

如果沒有認識到這兩點“青春期”變化,公司可能會在一片欣喜中走向失措和失敗。

所以必須有意識的對公司和產品的“青春期”做好應對,並提早對隨後的發展做好成體系的準備。

所謂“做成體系的準備”並不是說提前計算好一切,這是不可能的。

要做成體系的準備,公司需要習慣使用“假設驅動的產品管理(Hypothesis-Driven Product Management)”方法。

產品經理應該提出的問題應該是:“這個功能可能實現多大的產出?”,而不僅僅是“我覺得用戶需要這個功能”。

在Alex和Kevin看來,隨著公司的成熟,主要需要解決以下三個方面的產品開發問題:想法的產生、想法的執行和想法的叠代。 

1、想法的產生基於假設的頭腦風暴

創業公司在發展中的策略要更多的建立在理性分析與驗證上,而非經驗論的主觀猜測。

如果可以盡早建立起一套提出假設的體系,這將會是後期功能開發的基礎,即使公司變得再大,這套體系也能持續發揮作用。 

在產品開發中,可行的創意其實可以在非常有步驟的流程下產生。

首先,不考慮可行性,將任何能想到的點都寫下來;然後,在這個步驟結束後再進行嚴苛的分析。 可以嘗試按以下步驟進行頭腦風暴:

1)列出一個你想要達成的目標列表

2)猜測怎麽樣才會達到這些目標

3)把這些猜測都記錄下來,通過數據和研究篩選出一些靠譜的想法,如果還在早期沒有足夠的數據支撐,可以通過以下定性方法做出理性判斷:

a)通過用戶調查做些定量分析   

b)通過競品分析找出競爭者采取的有效手段,或者改進競品差點成功的手段   

c)采訪那些你心目中的目標用戶,他們目前還沒有開始用你的產品,此時可以研究他們喜歡試用的類似產品,從中歸納總結。

4)通過A/B測試,用定量方式來測試以上篩選出的假設是否成立 在有了假設清單之後,需要確定這些假設的優先級,此時需要問兩個問題:

1)這個假設可能實現的產出有多重要?

2)這個假設的成功概率有多高? 通過以上考慮,你會得到一個經過排序的行動列表。 如果團隊比較小,那麽可以大家一起討論這件事情。如果公司規模已經較大,每個職能團隊都應該可以自行執行這個步驟。

這就進入了下一個話題,“基於目標的賦權”。

2、想法的執行CEO要學會基於目標的賦權

當公司進入一個嶄新的階段時,如果你還不重新思考分工的問題,那就危險了

你不僅需要認真考慮如何分配責任,更需要學會賦權,讓每個團隊自主做事。 很多創業公司到了這個階段之後,還是CEO或產品總監在布置任務,這無法持久。

只有創始人或者CEO不再試圖事事親為,團隊成員才能更好的去解決問題。

我們提倡從產品所需達到的目標著眼來劃分團隊。

以下為幾個組織領域舉例:

1)核心產品:如何讓產品的核心功能更好?

2)註冊體驗:如何吸引更多用戶註冊我們的產品?

3)內容:我們應該向用戶展示什麽內容以及如何展示?

4)渠道:我們如何在產品以外的地方跟我們的客戶溝通?

5)商業化:如何進行商業化來讓我們的產品獲得持續發展? 

從按技術劃分轉變到按目標劃分是很難的,這通常要從上至下,而且需要CEO在很大程度上放權。

CEO應該告知大家任務的優先級,而不是具體的任務,讓團隊對他們各自的領域負責,發揮積極主動性。

同時,他需要關註組織結構,通過搭建組織架構讓一切運作起來。

在以下情況下,公司很可能就需要做出上述改變了:

1)CEO/創始人無法把所有事都考周全,已無法了解日常工作中的方方面面;

2)產品要拓展到其他區域/國家,需要花更多精力去了解客戶需求;

3)每個員工要負責的產品領域太多,工作跨度太大,生產力低下。

 分配職責和賦權時,可以參考以下方法:

1)每一個領域任命一個負責人。負責引導KPI,管理利益相關方(包括高層),溝通變更,一般這樣的角色是產品經理;

2)不同的團隊間盡量降低相互依賴。這樣真正需要的依賴關系可以顯性化、優先化。比如,Reddit在沖刺的時候就會這樣做,這樣大家就知道該怎麽跨團隊溝通和決策;

3)制定季度經營目標,與個人績效目標綁定。這樣創始人/高層就會對這一制度更有信心,員工更加有目標,績效軌跡更清晰;

4)讓創始人/高層制定少數公司級的目標來牽引團隊,並根據優先級配置資源;

5)持續評估體系內的瓶頸桎梏,第一時間解決問題。

3、想法的叠代你的產品需要一個協調員

所謂“想法的叠代”是從產品的整體層面來看的。

隨著公司的成長,會有越來越多的人開始做各種試驗,在公司內部如果沒有很好的溝通機制,那麽每個人都會只盯著自己的目標,而忽略整體產品的發展。 此時你需要一個協調員來統籌全局,這個協調員的職責類似交警。他的工作是追蹤公司上上下下所有正在進行的項目,並且分析項目有效性、項目之間是否有相關性,是否有重疊性,各項目結論是否有相互驗證等等。 具體而言,產品協調員應該著眼於兩件事情:

1)收集各個項目的測試結果並將結果傳達給相關方;

2)引導所有小組在符合公司整體目標的大框架下做功能開發及測試。

CEO可以短暫充當這個角色一段時間,也可以任命一個產品VP來負責。

4、總結構建產品管理體系的三件事

總而言之,在構建產品管理體系時,創始人需要做到三件事:

1)讓頭腦風暴變成有步驟的流程;

2)按照產品目標分解職責,清晰賦權;

3)在整體層面上找到產品協調員。

最後,祝大家都能找到適合自己的產品管理體系。

有效率、可複制、可持續,以及魔鬼在細節里。

用戶 構建產品開發
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用戶 愛你 但你 你能 持續 牛逼 下去
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酒在醉前:愛你變成害你

1 : GS(14)@2014-09-29 22:23:39




釀酒葡萄一年一造,由8月底開始,北半球產酒區,例如歐洲、美國,白酒葡萄率先成熟,率先掀起收成季節的序幕,然後輪到紅酒葡萄,一般9月份是最熱鬧的時候,亦有氣候較涼的地區採收葡萄的活動會一直延續至11月。



收成期是葡萄酒品質關鍵,太早採收,葡萄尚未完全成熟,釀成的葡萄酒會帶有青菜味道,紅酒的單寧亦會呈現青澀的苦味,令舌頭受罪;太遲採收,葡萄的天然酸度降低,會縮短葡萄酒的壽命。即使遇上葡萄豐收年,如果葡萄農未能掌握準確收成時間,釀製師也是無法釀造出絕世好酒的。葡萄成熟時,酒莊神經緊張,世界各地酒粉卻興奮雀躍,因為平時冷冷清清的葡萄園忽然充滿動感,能夠參與收成,一嚐樹上的葡萄,更是愛酒人士夢寐以求的遊戲。印象中,我獲得最多like的facebook照片,便是那張我在葡萄園拿起剛剪滿葡萄的箱子。愛酒人士越多,收成季節的葡萄酒旅遊越流行。不過,你又是否知道你的愛並不一定會被接受,甚至是犯法行為?先不說坊間未領有旅行社牌照號碼仍組織旅行團的個案,其實如果你打算要在葡萄園工作,必須取得工作簽證。當義工可以了吧?在美國加州也不行,剛剛Westover酒莊就被控聘用義工而罰款115,000美元,莊主Bill Smyth表示他每年賣酒的利潤約為11,000美元,惟有決定關門。明年加州的酒莊數目又少了一家。聽起來有點奇怪,但加州的最低工資法例推行得如火如荼,由今年7月1日開始,最低工資為每小時9美元,由2016年開始更增加至10美元,即使學徒也要收取85%薪酬。你要當義工?當地勢力龐大的工會不會放過你。唯一例外是家庭成員,要嘗試一下在葡萄園幹粗活,相信你要收購一家酒莊。葡萄收成在歐洲也引起了不少問題。法國是全球最大葡萄酒生產國,每年需要動用約50萬人採摘葡萄,其中三分之二是臨時工。這些臨時合約並不包括醫療及退休金,但法國國會建議由明年開始改例,僱主對臨時工也要作出全面保障。酒莊面對的,不但是成本增加,還有是勞動力資源問題。為了保障本土工人權益,法國只批准酒莊聘請法國居民,以往活躍於葡萄園的北非人已經絕迹。你要明白,葡萄收成期短,還由天定,酒莊既不能長期聘請工人,工人又不一定隨傳隨到。唯一的解決方法,相信是改用機械採收。
Château Margaux便大方承認已經作出局部改變,畢竟現在科技先進,機器也可以很溫柔。Domaine Vincent Girardin亦引入了激光挑選葡萄的儀器,目的也是為了減低收成季節工人問題的影響。幾十年後,或許人聲鼎沸的葡萄收成場面不會再出現,人的浪漫,將會完全被冰冷的機器取代。保障工人的法例可能令工人飯碗不保,愛酒的你,也請慎重考慮,採摘葡萄必須找對地方。



作者:劉偉民

現任大中華酒評人協會主席,自由撰稿,偶爾著書出碟教學釀酒。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20140929/18880573
酒在 在醉 醉前 愛你 變成 害你
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《我可能不會愛你》翻拍

1 : GS(14)@2014-12-24 02:05:38





韓國近年掀起一股翻拍熱,今年韓國方面已先後翻拍韓版《命中注定我愛你》及《敗犬女王》,昨日韓國電視劇製作人又宣佈將會翻拍韓版《我可能不會愛你》,由台灣藝人林依晨和陳柏霖主演的《我可能不會愛你》(圖)於大前年首播,大受觀眾歡迎,當中陳柏霖飾演的李大仁一角,更成為不少女性心目中好男人的指標,而韓版的演員仍未確定,預計明年上半年首播。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20141223/18978004
可能 不會 愛你 翻拍
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韓版《我可能不會愛你》難代依晨36歲河智苑被嫌太老

1 : GS(14)@2015-06-15 01:27:16

雖然近年韓劇盛行,除了原創作品外,亦不乏翻拍作品,而由台灣藝人32歲林依晨和陳柏霖主演的經典台劇《我可能不會愛你》,最近亦被SBS電視台翻拍成韓版的《愛你的時間》,擔正演韓版「程又青」及「李大仁」的就是河智苑及李鎮旭。雖然二人都是收視保證,不過網民就揚言無人能取代「程又青」及「李大仁」,又指36歲的河智苑年紀太大,只會當《愛》劇是另一套新劇來欣賞。



台劇《我可能不會愛你》於2011年播出時在中港台三地大受歡迎,故早前SBS落實翻拍韓版時,外界的反應都是擔心多於期待,由於林依晨的「程又青」形象太深入民心,即使由實力派的河智苑來演繹韓版,也怕難以取代或超前林依晨的版本,更有網民表示不會當《愛》劇是翻拍作品來看,其實對比台版及韓版,就是發現兩者在角色背景及定位上有些微差別,不盡相同。



【韓版】■河智苑在新預告中用口水點鼻來治腳痹,盡顯可愛一面。

【台版】■林依晨和陳柏霖於《我可能不會愛你》中的角色太深入民心,難以被取代。

■兩位男女主角河智苑和李鎮旭早前已率先進行劇本練習。



憂心拖慢劇情


雖然韓版的《愛》劇同樣講述男女主角相識多年,但一直處於朋友以上、戀人未滿的曖昧關係,不過韓版的角色設定跟台版就稍微不同。首先,河智苑飾演的吳河娜是34歲的鞋公司銷售組組長,又是家中長女,性格上偏向成熟,跟才剛踏入30歲、又是家中老么、性格偏向衝動的程又青不同。而李鎮旭飾演的崔元雖跟李大仁一樣從事航空業,不過崔元的身邊就只有一名堂姐,不像李大仁般家中有個性格驕傲又難搞的媽媽及妹妹。有網民指出,台版一共只得13集,相反韓版就預計會播出16集,擔心會拖慢劇情的進展,更有網民表示現年36歲的河智苑不算是「輕熟女」,故難以演繹女生在踏入30歲初時所有的徬徨感。


■近日河智苑和李鎮旭以學生造型在街頭趕拍戲份。

預告大展萌樣


雖然網民普遍不支持韓國翻拍《我可能不會愛你》,不過出於對兩位實力主演河智苑及李鎮旭的期待,都表示會當《愛》劇是一套全新的韓劇來看。由於新劇將於27日首播,故劇組近日亦不敢怠慢,連續公開主演的造型照、劇照及新預告片來造勢,昨日更公開兩張河智苑的新劇照,只見飾演銷售組組長的河智苑以一身黑白造型現身,一手拿着咖啡,一手拿着文件,化身精明幹練的女強人。而於另一張照片中,河智苑就穿上優雅的大衣,一面真摯的挑選鞋子。另外,在大前日公開的預告片中,穿上運動裝的河智苑用口水點鼻尖來治療腳痹,展現出可愛的另一面。撰文:梁雯迪





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20150613/19182195
韓版 可能 不會 愛你 難代 代依 依晨 36 河智苑 被嫌 嫌太 太老
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辣妹落妝變大嬸網民:愛你都要好勇敢

1 : GS(14)@2016-02-02 15:57:11

台灣16歲少女賴彥蓉,現就讀於新北市莊敬高職,她最近在facebook放上一段影片,以輕鬆的方式呈現自己妝前妝後的差異。沒想到她卸妝後臉色非常憔悴,出現嚴重的黑眼圈,宛如一個大媽。網民不禁高呼:「這色差也太大了!」在片段中,賴彥蓉先是畫上專屬的眉型,再加上底妝,整個人變得白皙、有神,最後塗上流行的鮮紅色唇膏,搖身一變恢復正妹樣,還輕咬下唇擺出幾個性感POSE。賴彥蓉讓網民見識過化妝術的神奇魔法後,表示:「真的很需要勇氣!」網民也神回覆:「愛你也需要勇氣。」
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辣妹 落妝 妝變 大嬸 網民 愛你 要好 勇敢
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學生稱「我媽很愛你」馬英九:你爸知嗎?

1 : GS(14)@2016-08-19 06:55:36

台灣前總統馬英九雖然已經卸任,但每日行程緊密滿檔。他昨日出席由大學舉辦的英文領導營,與近百名中學生暢談夢想,身無官職的馬笑容滿面。有學生向他說:「我媽媽很愛你」,馬幽默反問:「你爸爸知道這件事嗎?」現場哄堂大笑。馬英九展開花東單車之旅後,昨日參加由台北大學主辦的「哈佛台灣英文領導營」開幕儀式,他致詞時推薦外國朋友到台灣,一定要去故宮和台灣的夜市,隨後與學生們分享自身經驗,及直接對答互動,全程英語交流。


做好領袖要有夢想

他談到成為好領袖不但要有夢想,還要有行動力、策略、熱情、整合能力等特質。馬更展現幽默作風,妙語連珠讓台下學生笑得合不攏嘴。有學生向他說「我媽媽很愛你」,馬妙回:「你爸爸知道嗎?」逗得全場哄堂大笑。另外當學生要求握手時,馬還反問:「這是所有你想要的嗎?」至於被媒體問及,內政部長葉俊榮近日登太平島為南沙醫院掛牌,是否為總統蔡英文鋪路前往,及挽救新政府低迷的民望時,馬英九則微笑而不答。值得注意的是,當地傳媒報道,馬被學生問到「如何做好領導」時,指需要夢想和行動,而他在八年總統任期中辦到了。馬辦公室昨晚發聲明,指無人詢問「如何成為好領導」,媒體錯誤報道。台灣《蘋果日報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160819/19742103
學生 我媽 媽很 愛你 馬英 你爸 爸知 知嗎
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賀「霸道總裁」生日阿嬌:永遠愛你的我

1 : GS(14)@2016-11-23 07:53:23

蔡卓妍(Sa)自從同「的士陳」分手,身邊一直未見有伴侶,不過華麗單身嘅阿Sa一向係圈中嘅開心果,人緣極佳,前晚開34歲生日P,好友Yumiko(鄭希怡)、Niki(周麗淇)、鍾欣潼(阿嬌)及何超蓮等都有去,仲喪post合照上網。靚靚嘅阿Sa著上紅黑格仔衫,露出膊頭,大晒型格成熟美,阿嬌就喺Instagram貼出扮錫錫嘅相,留言:「生日快樂!生日快樂!生日快樂!重要嘅事情要講三遍,祝我的霸道總裁幸福快樂,心想事成,永遠愛你的我。」而好姊妹Niki亦有攬緊阿Sa嚟錫。至於,一直被外界覺得同阿嬌好似樣嘅超蓮,佢喺Ig寫道:「Sasa生日快樂!love you…」馬天佑就笑阿Sa一見蛋糕個樣,佢就留言:「睇吓邊個個樣咁含羞答答就知邊個生日啦!Happy Birthday!」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161123/19842559
霸道 總裁 生日 阿嬌 永遠 愛你 的我
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=316674

阿嬌36歲生日 阿Sa連講3次愛你

1 : GS(14)@2017-01-24 03:00:19

鍾欣潼(阿嬌)前日36歲生日,除咗同屋企人慶祝,當然唔少得多年好姊妹阿Sa蔡卓妍啦。前日阿Sa就喺微博留言話:「今天是小嬌嬌生日∼今天是小嬌嬌生日∼今天是小嬌嬌生日∼生日快樂,生日快樂,生日快樂、祝妳每天都幸福美麗∼每天都幸福美麗∼每天都幸福美麗∼最重要身體健康∼身體健康∼身體健康∼愛妳喔,愛妳喔、愛妳喔、重要的事情必須要講三次,我講完了。」到前晚,輪到成班朋友同阿嬌慶祝,相中阿嬌對住三個蛋糕許願,而好友阿Fi(薛凱琪)亦留言話:「 Want you to know how I love your lovely soul and kind heart,謝謝妳的可愛,祝妳一輩子的快樂,希望妳和妳愛的人都身體健康!」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170123/19906199
阿嬌 36 生日 Sa 連講 愛你
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【不要去妒忌】貓奴與罐罐 主子其實比想像更愛你

1 : GS(14)@2017-04-12 22:43:11

貓貓眼裏出罐罐,罐頭一直都是貓主人的敵人,有了罐頭,貓一般都不會理會主人,主人剩下的角色就只有鏟屎官一職。但根據近期一份刊載於學術期刊《Behavioural Processes》的研究顯示,貓比較鍾意與人互動,多於享受牠們的罐頭。研究由美國俄勒岡州大學(Oregon State University)聯合美國蒙莫斯大學(Monmouth University)進行,研究以23隻成年寵物貓和22隻來自動物庇護中心的成年貓作為研究對象,首先透過讓牠們在沒有食物、人類接觸及玩具的環境下逗留數個小時,然後再接受四種不同的刺激,包括與人互動、食物、玩具和香味,記錄牠們與每種刺激互動的時間,而在研究最後一部份,牠們會被放在一個十字形的中央,每一邊都放有一種刺激,觀察牠們會走向哪邊。結果發現,絕大部份的成年貓都會將「與人互動」放在第一位,其次才是食物。在38個有效結果中,19隻貓最喜歡與人互動,14隻貓最喜歡食物,4隻貓最喜歡玩具,而只有1隻貓最喜歡氣味。研究人員表示,過往一直有貓不能像狗被馴化的說法,但研究結果之數據並不支持這種說法,而且結果同時可適用於寵物貓和流浪貓。資料來源︰
Shreve, K. R. V., Mehrkam, L. R.,& Udell, M. A.(2017). Social interaction, food, scent or toys? A formal assessment of domestic pet and shelter cat(Felis silvestris catus) preferences. Behavioural Processes.記者︰盧逸文2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily




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