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悲觀之說 左丁山

2008-12-11  AppleDaily

股 市升吓跌吓，跌吓升吓，走勢十分飄忽，都唔知想點。內地頻頻出招，希望盡量保八（即8%增長），但溫總啲招數，按報紙報導，未免傾向「務虛」，例如加快調 整經濟結構、優化金融制度之類，至於何謂調整、如何優化，冇乜詳細講清楚噃，最實際嘅莫如大幅度減息一點○八厘，A股居然冇反應，可見內地股市虛怯程度。 港股要睇A股去向，睇美股去向，本身失去自主能力，顯得十分被動，我哋就即使有錢都唔敢買股。 呢日下午茶時間，見到四位不同行業人士，左丁 山趁機攞料，先問證券行老闆B：「喂，趁低撈底，買啲高息股，有冇着數？」老闆B搖頭話：「我勸你唔好嘞，我哋公司嘅生意日少，孖展客借錢比起九月初少咗 九成，雷曼破產後，股價冇晒常規，好難估。我哋啲散戶全部去槓桿化（deleveraging），意味投機資金失蹤，股市點會炒得起？況且美國失業率日 高，裁員不絕，我好擔心香港同內地出口在○九年會好疲弱，影響盈利，故此往績P/E（市盈率）絕不可信。你唔好撈底嘞，睇定啲，過咗年至算。」 財 務A搭嘴：「我同意B老闆所言o架。我間財務公司客戶嘅破產個案，喺十一月比九月高出六成，破產增長率之高，令我吃驚，我已督促夥計全力吼實客戶還款情 況。」破產增加，一啲專做債務重組嘅律師會偷笑，跟住問電器商前輩L：「家電、音響器材生意如何？」前輩L答：「好難做，大家鬥減價，生意多而利潤微薄， 想話加價就會失去市場佔有率，進退兩難。」   保險Y就話：「賣產品回歸基本步，最簡單嘅壽險最受歡迎，根本冇客仔再同我講投 資相連、基金等產品，只怕一旦遇上頑疾或意外，老婆仔女唔知點算好，以我經驗睇，呢啲係悲觀情緒當道嘅時候，客戶恐怕前途未卜，就會傾向買一份壽險。」四 人一人一句，充份顯示市道不景，聽完之後，搵唔到好理由，去說服自己入市撈底！

港人成世界最悲觀的一群？ 林夕

2009-01-02  AppleDaily

又 中了標題的計。原來只是一份市場機構訪問了一千多名港人，有67%預期今年狀況比往年差，便聲稱香港成為全球46個國家及地區中最「悲情」的城市。如果那 問卷的問題，對於明年狀況是用上「預期」二字，這份調查的結果只能證明港人實事求是，面對現實。連特首都為明年的境況做好「期望管理」，數據擺在面前，最 大的後遺症會像鬼片排期上演，在這形勢下被問到對明年的預期，談上悲觀或樂觀，旁觀一下都會得出比往年差的答案。08年豈一個差字了得。 有電台玩了個遊 戲，用一個漢字形容去年，這題目如果成為今年中文科目的作文題，你說有多好玩。08年集經濟政治道德天災人禍於一身，隨便挑一件事出來都可以作出不同的角 度大書特書， 更可以看出考生對甚麼課題最重視。08年甚麼都有，臨近尾聲還要來一場以巴戰爭，而年頭與年尾都以愛慾事件包辦，這如坐雲霄飛車的一年，倒符合了傳統寫文 章要有起承轉合的原則。 09年恐怕無以為繼，焦點集中在經濟層面，所以說，那調查反映了港人實際，六成人對「狀況」的即時反應是收入，對上班族來說自然是 比往年差；但把觀照的範圍擴大一下，只要從08事件簿中剔除地震與毒奶，09會比08差，都只因為經濟問題，要預期，大抵會是條平坦的路，平坦地往經濟下 滑的路上走。至於悲觀與否，會不會因為失業率高漲裁員成風而讓香港步台灣後塵變成一個悲情城市，就得看用甚麼心態來走這條路了，那不是任何機構能夠抽樣調 查得來的答案。逢星期五至日刊登

利字當頭：悲觀．後悔．高追 利世民

2010-03-10  AD

2003年：「有成十萬個負資產，市道咁差，我真係唔敢買。」 2004年：「個市啱啱好番小小，都係睇定啲。」 2005年：「話唔定係虛火呢？等！」 2006年：「早兩年都唔買，唔通o依家買咩？跌啲先買啦。」 2007年：「唉，沙士咁平都唔買，跌啲先買啦。」 2008年：「金融海嘯殺埋嚟喇！跌啲先買啦。」 2009年：「點解啲樓咁貴o架？」 2010年：「政府無能！」 悲 觀的人，看置業和其他投資都是一樣。價格平時，市道必然淡靜。靜極思動，又後悔沒有趁低吸納，主觀願望等下個低位。升勢已成，更加後悔。直到親眼見到身邊 有人袋袋平安，忽然間，這些悲觀的人，心底莫名其妙湧出一股力量，就這樣豁了出去，在其他人手中接過大市的最後一支火棒。 經歷過08海嘯， 銀行被三申五令，不可以在門市推銷金融投資產品。就算海嘯前，也有「價格可升可跌」的例牌對白，可是，當話題是香港人，不，應該說是絕大多數香港人，一生 最大的投資，任何人都可以享受完全放任的言論自由。遠一點，有前特首董先生叫香港人放心買樓，回歸13年過去了，大家又忘記了痛楚，上車很難舊調重彈，權 貴都忽然說要復建居屋。 是上層結構對和諧的了解吧！年輕人置業後便會安份守己，80後的忿忿不平也自然迎刃而解。想法的大前提，是他們在上 車後能夠有一份穩定的收入，否則，在晦明晦暗的衰退中，才發現居者未有其屋，補地價的一筆付不起，也沒有買家會付，殼，想賤賣也不成。每月按揭供不起， 家，最終歸銀主。怨氣，只會繼續。 唯一清醒的做法活化居屋 政府有責任，令窮苦大眾不致流離失所，這句話還有點根據。不過，政 府幫年輕人置業上車，已經超越了福利，變成social engineering了。下一步，難道是在不景氣時幫他們供樓嗎？居者有其屋，入場費的確低，可是離場的成本卻不低。曾俊華提出活化居屋二手市場，是當 下這紛亂的環境中，唯一清醒的做法。 利世民

〈獨家專訪末日博士〉從平凡的大學教授，到舉世聞名的經濟學大師 魯比尼：我不是悲觀我是講真話

2010-11-08 TWM

因成功預言次貸風暴而在全球聲名大譟的危機經濟學家魯比尼，在某些人的眼裡，或許像是不斷製造恐慌的悲觀主義者；但他認為，自己只是說出真實世界的漏洞與錯誤，他說：「我學經濟，就是為了要讓世界更美好。」 撰文‧莊　芳 貨幣戰爭戰火愈熱，知名經濟學家魯比尼（Nouriel Roubini）的行程也就愈緊湊，光是近半個月，他就跑遍了大半個地球。 巡迴世界有如搖滾巨星 末日博士自認不是死空頭 十月上旬，魯比尼還在韓國參加世界經濟論壇；下一周，先到英國倫敦，隨後遠赴烏克蘭、土耳其到亞美尼亞，接著回到紐約僅停留一天，再飛到阿根廷。飛往各國的頻繁程度，讓他自嘲像在進行「巡迴演出」，說自己的移動速度，簡直要比四處流竄的國際熱錢還快。 略微鬈曲的黑髮、始終如一的標準服飾——黑西裝、白襯衫，上衣領口永遠有幾顆扣子敞開，只有上節目才勉強打上歪斜的領帶；皺起眉頭、憂鬱萬分的一號表情，好像總暗示要有大事發生，這就是被《紐約時報》封為「末日博士」的魯比尼。 正 當全球人士期望永遠維持太平盛世之時，偏偏，就有人喜歡和其他人唱反調，非要做個不受大眾歡迎且又特別引人注目的「烏鴉」。今年六月，《富比世》選出「華 爾街十大空頭」，魯比尼毫不意外地成為榜首的不二人選。但在接受本刊專訪時，他特別解釋，「我才不是大家說的『空頭死硬派』，我只是說出當下看到的事實而 已！」 從笑柄到先知 預言次貸風暴讓他炙手可熱現在言論經常受到國際媒體關注的魯比尼，在次貸風暴發生以前，是一位在紐約大學 史登商學院任教的經濟學教授；他在二○○四年成立魯比尼全球經濟研究機構（Roubini Global Economics, LLC），但名聲遠遠不及當時懂得跟隨潮流的主流經濟學家。 他首次獲得大眾注目，應該是從○六年的一場演講開始。那年九月，他受ＩＭＦ（國際貨幣基金）之邀，在許多經濟學者、專家面前發表演說。當時的他憂心忡忡，表示美國在接下來幾年之內，將會面臨此生難得一見的大泡沫。 只 不過，如此驚悚的言論似乎完全沒嚇到在場的人。台下的聽眾不但露出懷疑的眼神，還有人忍不住偷笑起來。的確，在當時美國失業率維持約四．五％、通貨膨脹率 約二％左右水準，經濟向上成長勢不可當的情況下，異聲喊出美國房市泡沫破滅、油價震盪，甚至還唱衰房利美、房地美兩大「國家級」的金融機構，會成為眾矢之 的並不奇怪。那時的魯比尼受邀上節目談論「末日預言」，還得忍受主持人以及其他來賓對他的冷嘲熱諷。 但隨著美國次級房貸問題爆發，市場與經濟情勢急轉直下，他的預言一一應驗，魯比尼立即成為炙手可熱的當紅炸子雞。○七年他再度回到ＩＭＦ演講時，在場沒有人笑得出來。過去對他不屑一顧的人，態度一百八十度大轉變，全都屏息聆聽他說的話。 魯比尼喜歡和別人走不一樣的路，大概從年輕時就可看得出來。他出生於土耳其，小時候隨父母陸續搬到伊朗、以色列與義大利等地生活。他說自己好比「走遍世界的游牧民族」，無論走到哪裡都能感到安然自在。 「我想，或許是小時隨著家庭的遷移，讓我早就習慣接觸多重文化背景。」魯比尼精通波斯語、希伯來語、義大利語和英語，接受專訪時，也帶著混合各國語言、無法明確分辨出到底是哪一國家的口音。 身 為家中長子，魯比尼的父親原本期望他能夠接手家中經營的地毯生意。但他偏偏不甘認命、接受安排，「我好像家中的害群之馬，對經營生意就是提不起興趣。」一 九七○年代期間，義大利正經歷政治動亂，整個經濟體面臨極大考驗，這讓魯比尼激發了腦中的社會意識。「那時我發現，經濟是一個國家的重要命脈，而我很希望 成為那一名能改善國家經濟的人。」魯比尼認為，成為經濟學家，不只能了解世界經濟的運作，還可將自己的思想進一步傳達給執政者，讓一個國家經濟成長、蓬勃 發展。 他還補充說，就像近五、六十年來中國與台灣，也是靠著許多經濟政策的實施，兩邊目前都有優異的經濟表現。對魯比尼而言，鑽研經濟不僅是個人興趣，還帶著不少比重的「使命感」成分，「經濟學是能讓國家社會富裕、市場發展蓬勃，使民眾過得更好的一項重要工具。」 獨特的歷史分析法 從過往經驗推測未來情勢 曾 有人批評魯比尼的分析、預測缺乏數學模型的支撐，這也成為他的獨特之處。他所採用的研究方法，乃是透過歷史資料與跨國比較來發展出結論。在部分專業人士看 來，鮮少運用統計圖表的分析方式或許「不太科學」，但他卻靠著這套理論架構，成為英國《金融時報》筆下，預言金融危機的「先知」。 經過金融 海嘯發生的準確預言之後，就連各國執政者也盯著魯比尼的一舉一動，深怕錯失重要的訊息。認識魯比尼多年的哈佛大學教授肯尼斯．羅格夫（Kenneth Rogoff）曾表示，「假使去問歐洲央行的人接下來可能發生什麼危機？他們會回答，『那要看看魯比尼怎麼說吧！』」魯比尼說，「我絕不是悲觀主義者。只 是，曾經研究許多金融危機的演變過程，對於它們的發展模式較有感覺。」相反的，他努力不讓自己太過負面思考，盡可能維持中立態度。他認為，全球經濟不是只 有黑、白兩面這麼簡單，也會同時存在成長和衰退的市場。「就像是，我也看好亞洲和新興市場的未來發展啊！」魯比尼特別強調，自己也有不是那麼「末日」的一 面。 比起悲觀主義者，魯比尼或許比較像是現實主義者。「坦白說，我看到泡沫和危機正在醞釀，就將其可能的發展途徑闡述出來，這只不過是說出 事實而已。」他繼續補充，「我主要目的是希望藉由自己提出的見解，讓國家經濟改善、恢復成長，而不是讓情況愈來愈壞。」然而，在達到這項最終目標之前，往 往要修正先前錯誤的政策，才能擺脫悲觀看法，並且轉向樂觀態度。 就像魯比尼曾說的，「也許等待經濟真正觸底，我會是第一個跳出來喊進的人，到時末日博士就要改名為『旭日博士』了。」目前魯比尼在美國紐約、英國倫敦皆設有辦公室，公司旗下有五十位經濟分析師與研究員，每個人都有專責研究的區域市場與產業，定期發布市場經濟評論報告。 對於手下陣容堅強的精英研究團隊頗感自豪的魯比尼表示，當然希望每次預言都會實現，「但世界經濟變化每天都在持續，市場不可能永遠好或壞。」因此即使預言在短期內未成真，他並不會感到太大壓力。 每一次預言都誠實以對 深 入基層了解國家實際狀況「我只知道，每一次經濟預言，我都是誠實以對。」魯比尼清楚地表示，「只要做好深厚的研究基礎，何必擔心外界的評論？」除了瀏覽網 路觀察各國情勢，他也喜歡用實際體驗去感受每個國家的現況。每到一個國家，他會盡量深入探訪、詢問當地生活的人們，包括計程車司機、媒體記者或是政府公務 員等等，透過實際的生活交流，了解最貼近真實情況的「庶民經濟」。 自稱吸收各種資訊、文化成癮的魯比尼，認識的人都覺得他時時刻刻帶有一股陰鬱的氣質，在大學教的又是聽來頗為嚴肅的經濟學，但「呆板」、「無趣」的形容詞絕對不適合他。 他很懂得利用網路作為宣傳，頻繁地更新個人網誌動態。喜愛廣交朋友的魯比尼，有空就會在家中大辦派對。近幾年來，他早已是美國各大財經電視頻道的常客，ＣＮＢＣ在介紹魯比尼出場時，還會固定播出熱鬧的迪斯可音樂當作襯底。這對擁有「末日博士」稱號的他來說，反差實在頗大！ 到目前為止，雖然從魯比尼口中說出，全是對經濟、政策感到擔憂的評論，讓人一看到他開口就不禁感到害怕，但在他心裡，還是對美好社會有所期待。希望藉由每一次發表看似「烏鴉」的言論，改善、修補原有的經濟漏洞，推動世界往更好的方向前進。 魯比尼Nouriel Roubini 出生：1959年，生於土耳其現職：魯比尼全球經濟研究機構創辦人美國紐約大學史登商學院經濟學教授學歷：美國哈佛大學經濟學博士義大利博克尼大學經濟學學士經歷：美國白宮經濟諮詢委員會資深經濟學家 預言金融海嘯一戰成名 2008年2月，魯比尼將其預測金融危機的發展步驟詳細公布於部落格；回頭來看確實一一應驗！ 美國史上最嚴重的房市衰退，房價大幅走跌次級房貸虧損增加，影響銀行放貸能力無擔保消費貸款巨額虧損，消費信貸緊縮 債券保險公司評級下調 商業房地產市場崩盤 大型區域性或全國性銀行破產金融機構的槓桿貸款損失擴大，信貸市場凍結 企業將出現一波違約浪潮 影子金融體系（如對沖基金）垮台股價進一步下挫，全球經濟趨緩金融市場流動性枯竭，投資人信心下滑虧損、資本減少、信貸緊縮、被迫清算和以低於基本面價格廉價出售資產的惡性循環展開 整理：葉揚甲

为什么我总是偏于悲观，关于谭木匠的看法 value91

http://blog.sina.com.cn/s/blog_504dc8080100q8hw.html

悲觀情緒籠罩開發商

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100241031&time=2011-03-25&cl=115&page=all

 

　　前面是一個十字路口，你不清楚該選哪邊，只知道原地踏步和悶頭向前都是行不通的，無論向左還是向右，開發商們必須有所選擇了。

　　一些市場人士將這種危機和王石、任志強最近淡出前台相聯繫，這未免有些牽強。王、任二人的遊學、退休早有計劃，並非因當前的市場形勢而定。但結 論其實是「歪打正著」，房地產行業的黃金時代確實即將過去。

隨著限購和信貸的收緊，開發商「打著高爾夫賺錢」的好日子已然成為歷 史。圖為冷清的「2011武漢房地產春季第一展」。孫新明/東方IC

　　隨著限購和信貸的收緊，開發商「打著高爾夫賺錢」的好日子已然成為歷史。而隨著2011年1000萬套、今後五年3600萬套保障房的入市，先 不論其是否能真正轉化為有效供應，商品房的市場空間無疑將被大幅擠壓。

　　一些人質疑，保障房真能落地嗎？就算落地，相關的進入、退出機制尚待完善，或許將出現供應和需求的錯位，導致保障房空置率提高的狀況。但從中央 到地方，目前所有信息都顯示著保障房「大干快上」的局面，從2010年4月到現在，幻想逐漸破滅，沒有人再懷疑政府的決心，更沒有人敢賭這只是「一場虛 驚」。

失去「護身符」

　　與此前任何一次調控不同，此次以深化「限購令」為核心的「新國八條」，徹底撲滅了開發商之前僅有的一絲樂觀，悲觀和極度悲觀情緒在市場蔓延，即 便有人聲稱保持「謹慎樂觀」，但業務轉型的急迫性已難以掩飾。

　　新「國八條」後，限購被當作主要工具。政府完全瞭解限購副作用，仍將其全面推廣，凸顯出調控的強勢與決心；但在土地財政等體制問題尚未涉及的情 況下，地產調控的難度不言自明。

　　「限購令」的威力可以想見，且何時退出仍不得而知（參見本刊2011年第8期「限購龍捲風」）。龍湖集團董事長吳亞軍在該公司3月21日的業績 發佈會上表示，「我相信宏觀調控顯現出的效果會在未來一段時間內反覆，對行業、對開發商的品牌及操作能力、執行能力、財務安全是一個重大的考驗，可能會看 到行業發生比較大的變化。」

　　信貸也被政府牢牢壓住，除了提高二套房首付、三套房停貸以外，銀行對開發商的開發貸也呈趨緊之勢。國家開發銀行一位人士向財新《新世紀》記者透 露，部分銀行確已有計劃停止對開發商提供開發貸，「一家此前被四大行追逐的大型房企，最近貸款四處碰壁，最後在國開行得到幾個億的貸款，非常高興」。

　　政府部門也在多種場合暗示，開發商們需要「自尋出路」。一位民營上市房地產公司人士對財新《新世紀》記者表示，過去國家大搞城市化，需要開發商 給政府捧場，而實際上地方政府也在其中大撈好處；而現在，房價飆升、二三線城市房地產泡沫等等罪名歸咎於開發商頭上 ，「以前在桌子下面的交易，政府現在要把它擺到檯面上講，為了給政府正名，開發商必然成箭靶子。」

　　除了上述心理和實際層面的壓力，保障房計劃的公佈，一方面擠壓了商品房的市場空間；另一方面，撕下了房地產行業拉動內需、拉動產業鏈、拉動GDP的這一張張「護身符」。

　　一位接近決策層的智囊機構人士曾向財新《新世紀》記者表示，關於房地產有三個威脅論，即房地產是經濟引擎，打擊地產市場，經濟增速會放緩，銀行 會被套牢，老百姓變成負資產。

　　然而，現在銀行風險被認為是可以量化的，調控打擊的主要是最後進場的富裕人群。至於對經濟的拉動作用，則可以通過2011年1000萬套保障 房、今後五年3600萬套保障房，來彌補商品房市場開工量縮減的缺口。

　　上述種種信息，都傳達了相同方向的結論，房地產「只要能蓋出來就絕對不愁賣」的黃金時代即將終結，開發商也來到了戰略轉型的十字路口。

做不做保障房？

　　現在擺在開發商面前的一條路，是大規模參與保障房建設。但一些開發商坦言，做保障房項目是做公益，並不賺錢。想要市場化的開發商大規模介入保障 房，首先需要解決「賺錢」的問題。

　　此前，多數知名房地產公司都做過少量保障房項目，多數是配建，即政府在土地出讓時規定開發商必須配建一定比例保障房。但實際情況證明，配建路子 走不通，也不可能大規模推廣，因為保障房捆綁土地出讓，開發商是不得已而為之，房子的質量、戶型、結構能否過關都是問題。

　　龍湖集團曾在北京市通州區開發了一個保障房項目——大方居，吳亞軍表示，大方居這個項目不僅不賺錢，還是虧本的，2009年公司上市前只好把這 一塊放在了虧損撥備。

　　萬科和龍湖面臨相同的問題。萬科高管在業績推介會上表示，「萬科非常願意做保障性住房，而且賺1元錢就夠了——如果不賺錢的話對不起股東，而如 果賺錢的話就沒有了『道德的血液』。因此政府給我們地和錢，我們幫忙建，賺1元錢都行。」

　　萬科提到的「政府給地和錢」，實際上就是開發商不墊資的代建模式。萬科認為，這對於開發商是最好的方式，成本可控；但在實際操作層面，其實也有 其他不可控因素。「有個地方，領導視察後給業主名單晚了六個月，因此導致我們積壓了六個月的庫存。公租房更可怕，誰來收租金？物業誰來管？還有可能出現腐 敗的問題，因此萬科儘可能離得遠一些。」萬科高管表示。

　　這些問題凸顯了開發商介入保障房建設的困境。上述國開行內部人士認為，「開發商參與保障房，就是走代建路子，應給開發商留出一部分利潤。不應引 入社會資本和金融工具，因為它們都要追逐回報。對於保障房建設，切勿將政府責任與盈利相混淆。」他認為，保障房的建設、融資、分配應有一整套制度規範。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹也認為，保障房真正的難題不在建或資金，難在管理，「如何准入、退出、審核、管理、分配？能不能讓有限的公租房資 源真正落實在需要的人身上？相關制度建設很重要。在政府提供一定貼息、優惠、免稅等優惠條件下，央企、國企應大規模參與，分擔社會責任。」

　　對於市場化的開發商和民營企業來說，代建也是最易被接受的模式。綠城集團近日成立北方代建公司，希望大規模介入保障房，據綠城集團執行總經理、 代建公司總經理曹舟南透露，綠城此前在青島建設的一個保障房項目，不但沒虧損，反而賺了1億多元。

　　曹舟南並沒有詳細介紹青島項目的運營模式，但他透露，目前保障房的利潤總體非常低，只有建安成本的3%-5%，地方政府的做法也千差萬別。政府 雖下達了大量保障房任務，但相關制度的設計不夠完善，例如與開發商的合作模式、付款方式、投資主體等都有待明確和細化。

　　目前，中國的公用事業項目融資及其路徑選擇，有BOT、TOT、PPP三種基本模式，也有基於此演變出來的變異模式，地方政府在引入社會資本參 與保障房建設時，也脫不開這三種。

　　BOT，即「建造-運營-移交」（Build-Operate-Transfer），是指政府通過特許權協議，授權外商或私營商進行項目（主要 是基礎設施）的融資、設計、建造、經營和維護，在規定的特許期內向該項目使用者收取費用，由此回收項目的投資、經營和維護等成本，並獲得合理的回報，特許 期滿後將項目移交回政府。

　　TOT是在BOT基礎上發展而來的，即「移交-運營-移交」（Transfer-Operate-Transfer），是指政府部門或國有企業 將建設好的項目的一定期限的產權和經營權，有償轉讓給投資人，由其進行運營管理；投資人在一個約定時間內通過經營收回全部投資和得到合理回報，並在合約期 滿之後，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。

　　PPP（Public-Private-Partnerships）即公私協作的模式，指政府與民營資本合理分擔項目的各種風險，並通過合同等 工具對風險進行管理。

　　目前，上述幾種方式在保障房建設領域都有嘗試和運用，但地方政府的做法並不統一，甚至在同一個城市不同項目，對待不同開發商的方法也不相同，沒 有統一標準可循。因此，不少開發商提出，政府應該有明確的參加保障房建設的條件，並做好統一的制度設計。

尋找新大陸

　　與半年前對做商業地產「遮遮掩掩」、不願談「轉型」二字不同，現在開發商已經陸續公開宣佈介入商業地產，旅遊地產、養老地產等新鮮的業態也成為 轉型的方向。

　　SOHO中國董事長潘石屹稱，目前，確實有部分開發商考慮轉型到商業地產、旅遊地產方面的開發，但這種轉型是要時間的，一般需要三年以上，才能 從土地的購買、隊伍的建設等方面完成真正的轉型。

　　實際情況確實如此。財新《新世紀》記者在採訪中獲知，開發商如果現在才開始做商業地產，已經在戰略上落後了。在最近召開的2010年業績發佈會 上，招商地產、金地集團等正式宣佈做商業地產的傳統住宅開發商，實際上都已在至少兩年前開始調研、論證、試水。

　　3月18日，金地集團董事長凌克在投資者交流會上多次明確表示，商業地產是金地今後重點發展的方向。凌克稱，為了發展商業地產，金地在國內外聘 請了最優秀的人才進入金地，組成一個很好的管理團隊，「今後金地將會大力投資，爭取未來五年裡在全國投資20個綜合體，使商業資產總額達到600億元，再 創一個今天的金地集團。」

　　3月12日，招商地產宣佈將全資子公司深圳招商房地產有限公司分立為存續公司和新派生公司——深圳招商商置投資有限公司。招商地產董事長林少斌 3月21日向媒體表示，分拆商業地產業務，正是希望未來能加大商業地產的投資比重。但他也坦承，商業地產不好做，因為無論是對土地選址、資金投放、設計水 準要求都很高。

　　商業地產的操作難度遠遠大於住宅項目。中國商業地產聯盟秘書長王永平向財新《新世紀》記者表示，做商業地產最大的問題是資金和人，目前不少開發 商做商業地產投資、購買商舖，主要看好的是土地增值，而不是租金回報。

　　目前，商業地產的投資總額只佔整個房地產投資總額的很小一部分，有較大市場潛力。據王永平介紹，2009年商業地產投資額5500億元，佔房地 產總投資的15%，近年來增長較穩定。

　　此外，相對於住宅，旅遊和商業不但沒有受到調控，反而是國家鼓勵的產業。3月22日，世茂房地產董事長許榮茂在業績發佈會上表示，「十二五」規 劃寫得很清楚，重點發展服務業及先進製造業，傳統產業大部分要淘汰，一些類似來料加工的勞動力職業，或者回報很低、風險很大的企業，要改進。「所以，我們 的投資也會做相應調整。以往我們的銷售主要靠住宅，現在會多涉及商業、旅遊，這就是對服務業發展的最好體現。」許榮茂說。

　　世茂副主席兼執行董事許世壇稱，「現在住宅受到的衝擊比較大，但高科技產業、旅遊、商業不但沒受到影響，反而市場佔有率、銷售情況非常好。旅遊 地產的市場潛力很大，所以我們非常看好旅遊地產產業，也希望能將該產業獨立上市。」

　　而養老地產是更為新鮮的業態，險資已先於開發商大舉進入，但模式基本以「圈地」為主，相關研究配套進展寥寥。戴德梁行投資部助理董事曹建向財新 《新世紀》記者表示，日本和美國的養老社區，真正做到了以「養老」為主，而目前中國市場上投資的養老社區，基本上是以「地產」為主，根本達不到國外養老社 區的條件，並且選址距離城市很遠。

　　真正的養老地產由於前期投入大，資金回收慢等特點，使很多投資者望而卻步，平安集團新聞發言人盛瑞生向財新《新世紀》記者表示，「養老地產確實 不好做，模式還在探討中，目前險資可做的只有高端敬老院，還不知能否做養老社區。」

　　業界人士曾向財新《新世紀》記者分析稱，如果交易量持續保持低位，大型開發商自身的資金鏈能夠維持最多6—8個月，相較於積極開拓新市場的大型 開發商，中小開發商面臨的考驗將非常嚴峻。這也是各家在年度業績發佈會上傳遞出來的共同信號。

草根感悟，經濟不悲觀 金楓海客

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b6f4b4a0102dqj3.html

博客也寫得少了，原因是工作忙，對股市關注少了，沒什麼靈感，何況每次寫的內容都差不多的話自己也覺得沒勁。今天有空，就神聊幾句吧。

     隨著資金面的緊張，股市行情不好。但經濟面可能更差，因為我至少聽到不下五個做實業的朋友說生意嚴重下滑，甚至只剩下高峰時的三成。部分自有資金不足的企 業開始要通過民間高利貸來苦度難關。越來越差的經營是無法支付越來越高的利息的，這個趨勢發展下去，如果不發生很意外的事情，大量的企業倒閉將是必然的結 果。那些貸款出去的銀行、民間機構以及個人，現在在享受著高息的樂趣，但之後面臨的將是大量的壞賬。不過銀行是經營風險的機構，提了那麼多準備金，就是要 應付經濟下滑的衝擊的，壞賬也應該在他們的預計之內。政府這次對壞賬的衝擊提前很多就做了預警和控制，準備充分，只要經濟不是全面崩潰，銀行是可以應付 的。至於一些激進的銀行，放貸時疏於管理，壞賬率就會比較高，但整體而言估計應無大礙。市場對銀行最擔心的政府平台貸款，以中國政府的辦事能力，其風險最 起碼是可以控制的。平台貸款的安全性至少不會比那些中小企業的貸款差吧。

    企業倒閉，銀行困局都不是很恐怖的事，因為市場經濟本身就是要優勝劣汰，如果不經歷一下行業的寒冬，好企業怎麼脫穎而出，壞企業又如何淘汰呢？

    在經濟的一片低迷聲中，也不是全無亮色。一些做出口的朋友就說局面還基本平穩，有量，就是利潤越來越低了。在傳統產業低迷的時候，新興產業依然欣欣向榮。我上班經過的港口依然每天依然有長長的車龍。就此來看，局面還不是非常悲觀。

    CPI大漲，和豬肉關係比較大。但豬肉不會無休止地漲，他大概有一個三年週期，豬肉價格狂漲的背後一定會帶來後續供應的狂增。溫總理說豬肉價格最多幾個月後就會降下來，我認為他是對的，不但是跌，而且有可能是狂跌。到時候的CPI就是另外一個格局了。

    按道理豬肉基本屬於剛需品，無論價格高低，消耗量差別不會太大，但價格依然波動劇烈。關鍵在於沒有一些明顯的能主導行業的大型企業，政府的干預往往屬於事 後操作，例如豬肉價格大漲後，政府會出台政策鼓勵生豬養殖，但由於豬的生長有一定週期，政府的鼓勵無助於短期供求關係的改變和價格的控制，反而在一年後生 豬大量上市時會將豬肉價格推向另一個極端。

    對於中集集團，有一個潛在的利好。7月1日起，我國第一部專門針對公路保護進行規範的行政法規《公路安全保護條例》(簡稱「條例」)將正式實施，《條例》 對貨運超限超載的處罰將更加嚴格。新條例依據此前公佈的GB1589-2004《道路車輛外廓尺寸、軸荷及質量限值》標準規定，普通掛車總長不超過 16.5米，掛車長度最大13米，封閉廂式車總長限制為18.1米，高度4.2米等。相關數據顯示，目前全國4萬輛用於運輸汽車的車輛，車身最短的也在 20米以上。這意味著嚴格執行新條例，全國的貨運企業將面臨車輛整改的要求。「不僅車輛要改，集裝箱的長度也要改，現在都比規定的標準寬度寬20釐米，有 的甚至30釐米，一個集裝箱的造價要9萬元左右，耗費的成本可不小。」如果真有那麼多車輛和集裝箱要整改，那對中集來說將意味著什麼？

     今天就先寫這麼多吧。

投資者應該悲觀還是樂觀 枯荣

http://blog.sina.com.cn/s/blog_54e40a1e01010m8p.html

國內鋼市「悲觀氣氛」趨於濃重

http://www.21cbh.com/HTML/2012-5-7/wNNDE3XzQyODUwNw.html

泡沫撇清，真實顯露。目前國內現貨鋼市，矛盾總根子還是在於供太強、需太弱。據國內知名鋼鐵資訊機構「我的鋼鐵」提供的最新市場報告，目前國內鋼市「悲觀氣氛」又趨於濃重，需求終端的採購熱情再度下滑。

據 監測，在「五一」假期和節後的有限工作日內，國內鋼市依然有點穩不住。節日期間，國內多家主導鋼廠紛紛下調出廠價格，並且出台一些優惠政策，這給現貨市場 帶來較大的衝擊。節後雖然只有3個工作日，但市場即刻進入了弱勢狀態。隨著預期轉弱，需求終端的採購熱情再度下滑，市場實際成交寥寥無幾。不少商家無奈之 下，只得再度下調報價以求出貨，悲觀氣氛趨於濃重。

據分析，中厚板和熱軋產品的價格跌幅較為明顯。南京市場的信息採集員說，當地中厚板市 場面臨的問題依舊是供需失衡，由於前期鋼廠產量放量，讓市場的庫存壓力驟然上升，鋼貿商為了出貨，價格下跌是必然的。隨著主導資源價格的回落，當地鋼廠的 定價也在跟跌，目前市場已經形成連鎖反應，心態開始惡化。在杭州市場，熱軋價格下跌之後，市場成交依舊沒有改善，後期成交估計還會繼續處於弱勢。

建 築鋼市場也在下行，其中貴陽市場的跌幅較為明顯。由於節日期間眾多鋼廠紛紛下調建築鋼的出廠價格，現貨市場節後開市即刻陷入一片觀望氣氛之中。從當地市場 的表現來看，終端需求已經變得更加小心翼翼，成交平平，遠遠低於正常的出貨水平。此外，鋼材期貨價格也出現了連續的大跌，這對現貨商家的信心產生了較大的 打擊，市場難以得到提振。

對國內多個城市的鋼廠和鋼貿商的調查顯示，對後期鋼市大家普遍看弱，認為螺紋鋼和熱卷的價格將再度下跌的比例都 接近或超過一半。目前，國內鋼鐵產能的釋放量龐大，始終壓不下來，「金三銀四」的傳統鋼鐵需求旺季，需求實況尚且不盡如人意，5月份的需求更是不容樂觀， 國內鋼市繼續走弱的可能性極大，市場的悲觀看法一時難以改變。（新華社）

延益--散戶的立足點：未實現的不良已預期的悲觀 紅一方面軍

http://blog.sina.com.cn/s/blog_675565470102e324.html
接上兩篇的討論， 《尋找散戶的立足點》《散戶立足點：利潤跌下跌競爭力不跌》。在討論之前，先說一個概念：投資盈利。延益認為盈利可以分為兩類：1，交易獲利。2，超預期獲利。弄清楚這兩類盈利的性質，就能明白鴨子和池塘的關係了。在第一篇中提到「買股票是零和博弈」倒不是單純給大家搞腦子，我只是想把兩層盈利的性質給區分開來。

1，企業是不穩定的，所以存在「超預期盈利」和「超預期虧損」的情況，這是企業在經營過程中意外出現的極具競爭力的產品或者突發行業變故導致徹底改變原有的商業模式。這類超預期事件是不可估計的。例子很多，比如騰訊。騰訊在發展過程中，利潤的發動機一直在變動，新的盈利模式也在不斷的出現。這種情況下估值是困難的。馬化騰賣股票並不可惜，他也無法估計騰訊未來會騎上什麼類型的盈利引擎。（延益認為這類持續超預期企業雖然十分吸引眼球，但仍不是散戶的菜。除非你能清晰的定義出超預期因素並對這個超預期因素給出一個合理的溢價。）

2，企業穩定運行（假設3-5年內穩定）。兩個交易對手，決定誰能賺得更多，（或者在這筆交易裡，誰是贏家）取決於他們對企業的判斷，誰更符合企業的實際情況。比如當前的銀行股，我判斷值15元，市場判斷值10元。如果我是對的，那麼在這筆交易中，市場就是輸家。

回過來，如銀行因為地震或戰爭而批量倒閉，最終剩下5元。這種情況下不能說是市場是贏家，因為在交易發生那一刻，這種情況是沒有被計算在股票溢價裡邊的；同樣，如牛市再臨，銀行由於水漲船高到了20元。那麼5元是我從交易對手中賺的，5元則是超預期賺的，因為交易時，並沒有考慮宏觀經濟的變動（假設持有期間未進行重估）。若我把自己的能力定義在盈利10元的基礎上，而其實我只能看到5元。那麼下一次交易的時候，市場就得教訓我的自負了。

所以，綜合來看，盈利只取決於兩者：要麼交易時比別人更明智，要麼企業發「超預期」紅包。我想探討的是，在哪幾個點上，散戶較容易做得比市場更明智？上一篇，《散戶立足點：利潤下跌競爭力不跌》是可能的一個。這裡討論另一個可能：未實現的不良和已預期的悲觀。（「超預期」紅包不在討論範圍）

 

一個有趣的反問：「既然市場已經預期了企業所面臨的悲觀因素，既然市場已經在報價中包含了未來已確定的悲觀，那麼用現價買入，還有什麼可擔心的呢？」「即便悲觀的情況發生，只要不超預期，最壞也值目前的價格，不是麼？」

這兩個反問決定了擅長投資的人，都是喜歡熊市的。相比在熊市虧了多少錢，他們更在意在熊市裡做了多少划算的交易。反過來，要在牛市裡找划算的交易，可不那麼容易了。

舉例子：熔盛重工。觀察熔盛重工的重點並不是計算它值多少錢。在當下造船業的逆境面前，再去計算它值多少錢已經不是重點了。延益認為：計算企業值多少錢是基礎課，它不會告訴你什麼時候可能出現最划算的交易。一般從結果看，最划算的交易出現在未實現的不良和已預期的悲觀落差最大的時候。

回顧一下，熔盛重工為何會跌至1.7HKD。這兩個消息的打擊是關鍵：1，熔盛重工確認好望角型貨船買方毀約2012-04-12 2，淡水河谷拒收熔盛重工三條大船無人接收2012-04-18 。這兩個消息把已預期的悲觀在行業層面擴大到了個體企業，在短期內，這幾個消息差不多是悲觀最大化了，從而造成了1.7HKD的價格。

最近急跌的一個例子：雷士照明。吳長江離職已經造成了股價的暴跌，隔了幾天又傳出吳長江低價拋售持股。這很精彩，極容易造成贏面較高的交易。就如格雷厄姆說的：一筆好的投資必定是一筆好的投機。利用時機看起來是投機，若你瞭解企業的基礎，利用時機獲得更高的折扣，這有何妨呢？

年初的茅台也是一個例子，市場對於三公消費的擔憂也造成了股價一段時間的低迷。當前的銀行也是，只不過市場對它的悲觀發酵有點慢。若來一劑類似雷士照明的猛藥必定能出現更大的折扣。

總之，不管是個股，還是整體環境，壞消息總是容易導致更多的好交易。未實現的不良和已預期的悲觀，提醒延益的不僅僅是對投資時機的慎重選擇，更重要的是在壞消息不夠的年份留有足夠多的餘糧。

優勢甚少的散戶更應該好好利用這一點吧？