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湯文亮:息魔由心生 息狼更可怕

1 : GS(14)@2016-11-21 04:55:58

【明報專訊】聯儲局主席耶倫在沉寂了一段時間之後,最近又公開露面,今次表明要加息,其實,在大選前就應該加息,但如果當時加息,美國人就會覺得,無論選希拉裡或者特朗普,美聯儲局都會加息,所以,耶倫在大選前的一次議息唔加息,令到美國人有錯覺以為投票畀希拉裡,美國就唔會加息,所以,不加息的決定是對希拉裡有利,不過,即使有耶倫幫手,希拉裡仍然未能奪得美總統寶座,只可以說,時也命也。

其實,在大選之後,無論希拉裡或者特朗普做總統,都一定會加息,現在猜測的應該是美聯儲局以什麼意識形態加息,意識就好似耶倫去年所說的步伐緩慢,抑或是一般人的錯覺,利息即使加,又可以加得幾多?

期貨顯示 未來9次全加息

我認為美聯儲局加息的意識是連續不斷,的確幾驚人,但我不是胡亂發表意見,根據美聯儲局最近發表的加息機率,今年最後一次,以及明年全部八次的加息機率,每一次都超過90%,我睇到之後都嚇了一跳,因為,這表示在未來9次議息都會加息,即使每次加0.25厘,全部合共就加了2.25厘,雖然還未過金管局的壓力測試底線,一般人都應該可以捱得住,但唔好忘記,在今年內買新樓的業主,很多都會採用地產商沒有壓力測試的高成數按揭,利息上升,他們就會感受到壓力,甚至無法應付,我希望我睇錯,如果利息連續不斷地上升,任何人都感覺到壓力。

至於形態,一般人都會以息魔來形容利息上升,其實,息魔並不可怕,因為魔由心生,很多時是自己嚇自己,或者被人嚇,好似在過去幾年,官員們經常提醒市民就□加息,嚇到很多人唔敢買樓。

連環加息 置業者將感受到壓力

我認為今次加息會以息狼形態出現,狼是群居動物,很少單獨獵食,所以,今次加息是會連續出現很多次,大家小心息狼。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7793&issue=20161121
湯文 文亮 息魔 魔由 由心 心生 息狼 狼更 可怕
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=316441

陸振球﹕息狼來了 小心「屋漏兼逢夜雨」

1 : GS(14)@2018-09-30 02:12:55

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1121&issue=20180929
【明報專訊】大家都聽過狼來了的故事,在香港時間周四凌晨美聯儲局宣布再加0.25厘後,香港的「息狼」也終於現身,本港銀行紛紛調高最優惠利率(P)及儲蓄存款利率,是12年半以來首次加息。匯豐銀行周四把最優惠利率上調0.125厘,其後逾10家銀行普遍跟隨此加幅,華僑永亨及富邦更加了0.25厘。

有趣的是,市場的最優惠利率(P)原本分為「大P」及「細P」,部分銀行由5厘加至5.125厘,部分則由5.25厘加至5.375厘,計及加0.25厘的華僑永亨及富邦,市場共出現了3個最優惠利率(即5.125厘、5.375厘和5.5厘)。

其實,聯儲局自2016年起已加了8次息,由於香港之前不加,在息差擴闊之下香港銀行結餘不斷減少,今次聯儲局加了0.25厘之後大部分本港銀行只加了0.125厘(圖1),香港加息落後的幅度仍在擴闊,往後香港的銀行結餘減少勢必持續,如銀行結餘減少至500億元以下,香港再加息的機會不小 。

倘港銀結餘不足500億 或再加息

周四最先宣布加息的匯豐銀行,該行亞太區顧問梁兆基在記招上否認受政府壓力而加息,並指香港是自由商業社會,加息純屬商業決定,不存在「不情願加息」的情况。值得注意的是,梁兆基指匯豐作出加息決定並不容易,因為有可能令香港「屋漏兼逢夜雨」,原因是香港經濟正受中美貿易戰影響,預期明年經濟增長會放緩至2%至3%,在經濟前景不明朗下,加息會影響許多企業,個人債務負擔亦會加重,但在衡量資金成本上漲及存款轉移的因素後,為顧及股東利益,同時要照顧廣大存戶的感受,所以決定加息。

其實香港現在最尷尬的是,在貿易戰下經濟極可能受影響,本應減息或不加息更有利應付貿易戰,但在聯繫匯率下港匯和港息走勢卻要跟隨美國走,美國暫時卻是經濟表現不俗和通脹升溫,仍有相當的加息空間,將來恐怕會出現香港經港轉差甚至有通縮壓力,卻被迫要跟美國加息,這樣對經濟和樓巿才是最致命的,應了梁兆基所謂的「屋漏兼逢夜雨」!

明年供樓負擔比率逾70%

其實,在香港提升P按利率以前,由於拆息早已上升,所以採用H按的業主,一早已要面對加息所造成的供款增加壓力。今回香港銀行調升最優利率,則連P按的業主也要加重負擔。當然,今次大部銀行的P按息率只加了0.125厘,若以30年期還款計算,每100萬元的按揭供款每月只多供了64元,看似影響不大,不過未必每個人的按揭多承做30年按揭,按揭轉介機構經絡便以500方呎單位,港人一般家庭收入和20年還款期計算,加了這0.125厘之後,香港平均的供樓負擔佔家庭收入比率便已升至65.7%,若之後美國再加息而香港跟隨,假設香港樓價和收入不變,按息再加0.75厘,供樓負擔比率便會升至70.4%,雖然仍遠低於1997年亞洲金融風暴前116.6%,卻已明顯高於2008年金融海嘯前的44.3%(圖2)。

RICS會員調查:未來3月樓價將跌

一些代理仍會說加息影響很小,但不少專業人士已開始看淡後巿,皇家特許測量師學會(RICS)最新發表的香港住宅市場調查報告指出,受訪的會員對本港住宅市場價格未來3個月的預期,是近兩年以來首次下跌(圖3)。該會指出,受訪者反映市場關注中美貿易的緊張關係,預期利率上升和過高的樓價將窒礙住宅價格上揚,買家需求更是自近兩年來首次下跌。

受訪者於報告指出,住宅升幅於8月有顯著減慢,數據反映投資和租賃買家諮詢按月下跌,逾五分之一受訪者反映新買家諮詢減少,以香港和九龍區尤其嚴重。18%的受訪者反映來自內地買家的咨詢同樣地減少。

報告同時指出,中美貿易戰、高樓價和預期高息環境,為買家置業增添壓力,10%受訪者指獲取信貸情况於8月更嚴謹,亦預期由於美聯儲將會繼續上調息口,此情况於未來3個月將會持續,雖然租金預期於未來3至12個月續升,惟升幅較之前預期放緩。

美聯物業發表報告指出,在不包括村屋及全幢物業等成交下,今年首8個月新盤售出約10,503伙(連同一約多伙計算),當中500方呎或以下細單位及逾1000方呎大單位銷售佔比均較去年同期上升;反之,中型單位501至1000方呎比率卻按年回落。數據反映今年新盤銷售的細單位及大單位比重按年增加,中型單位則下跌(圖4)。

中型單位供應減 反映巿場不健康

筆者看完該報告後,想起了知名學者及評論員大前研一提出的「M型社會」現象,即富者愈富,貧者愈貧,造成中產萎縮,香港的樓巿,樓價除富豪不受影響,中產也只能負擔愈來愈細的單位,於是發展商因應巿場的承受能力,只能推出較多的大單位和細銀碼的細單位,令到中型單位供應量減少,也反映巿場非常不健康。

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 息狼 狼來 來了 小心 屋漏 漏兼 兼逢 逢夜 夜雨
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