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楼市“恐高症”


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“恐高”心理,正在悄悄袭向楼市的每一个参与者

《新世纪》周刊 记者 付涛 李慎
 

  房价还会上涨吗?那些一个月前还意志坚定的炒房客,如今会摸出一枚硬币猜正反。信心,犹如光中之球,过快地膨胀,球面终于投射上恐惧的阴影。北 京一位先后买卖过20多套房的炒家,一周前决定清仓出货。

  “现在也许不是最高点,但到了最高点就不一定卖得掉了。如果说现在还是刚性需求,也主要是投资的刚性需求了,那不如把房子当纯粹的投资品来 看。”这位炒家说,“在这么高的价格之下,把钱继续积压在楼市,风险已大过收益。”

  让部分炒家们感到恐惧的是“两会”之后再度飙升起来的房价。在《新世纪》周刊北京西大望路办公楼附近,二手房每平方米报价一周内暴涨了3000 至5000元。房产中介人员对记者称:“清明节前后,你做梦的时候房价都在涨。”

  3月,北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米,同比上涨59.5%,环比上涨16%。特别是3月的最后一周(3月22日至3月28日),国内大部分主要城市,楼市成交量出现井喷, 以北京、上海、青岛、南京、深圳、东莞、成都、杭州等城市成交量反弹的幅度最大。与此同时,北京“四环4万时代”将至的预言开始在坊间热传。

  楼市还要涨多久?长城证券地产分析师刘昆认为,房价可能再往上冲20%左右就“到头了”,回调的时点会出现在5月。更多的分析相信楼市或许还有 半年到一年左右的涨幅。

高位恐惧症蔓延

  恐惧心理并非特例。仿佛一夜之间,房价在高位上的继续狂飙让很多人心生恐惧。“最可怕的,是很多楼盘的疯涨,根本找不到理由。”一位地产业内资 深人士感叹说。戴德梁行的一位分析师则表示,现在业内人士普遍的判断是,房价涨得太疯了,失去理智了。

  现在,北京的房价已处于历史最高水平,甚至远高于2007年泡沫时期的40%以上。而3月底,国内主要城市住宅成交放量,在一些业内人士看来, 既证明2009年货币超放背景下国人被放大的投资保值需求,也表明不少投资者在恐慌心理下开始抛售。

  “(我们)盖好以后马上卖,不会等。”一位房地产开发公司销售人士对记者称,今年的情况是,开发商能赶到上半年推的,都不会推到下半年,开发商 对高房价的持续性也深感恐惧和担忧,很多公司已放弃在北京、上海等一线城市拿地,并估计下半年可能会出现局部的调整。

  华泰联合证券的报告显示,在大部分城市量价齐升的同时,武汉、重庆、苏州等城市已开始出现量升价跌的情形。被很多投行人士认为是中国楼市指向标 的深圳,3月新建商品房成交套数和面积环比分别大升178%和186%,但成交均价回落16%,降至20433元/平方米。

  去年底以来被爆炒的海南地产,疲态已显。3月,海口市住宅成交面积出现约37%的下跌,观望情绪浓郁。

  而对于仍在上涨通道里的很多城市,租售比(当前房价比当前月租)的差距正在进一步拉大。2009年10月至2010年3月,北京商品房住宅均价 普遍涨幅超过60%,部分楼盘甚至高达120%。本刊主编王烁今年3月在网上发起了一个超过900人参加的租售比调查。结果显示,92%的参加者称所住房 屋的月租售比超过300倍,45%参加者称月租售比超过500倍,21%在500倍到600倍之间,高于600倍的有24%之多。

  所谓“租售比”,是指月租金与房价之间的比值。国际上一般用租售比来衡量住房投资价值,正常范围应在1:100至1:230之间。即:如果将房 子按现在的租金出租,可以在9到20年内能收回购房款。前述超过500倍的租售比意味着,房主出租40年也不能收回投资。

  财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较,发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿,在22个城市中名列第一,直逼日本东京历 史上的最高位。

  Barrons的分析显示,1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比(相当于720倍的月租售比),在正态分布的几率中,年租售比超过 60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着,此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。

  Barrons称,如果北京完全重复东京的轨迹,那么房价还有一年左右的时间继续上涨,随后就会进入下跌通道,直至恢复到世界大城市平均水平的 1:20的年租售比。上述分析与正在广泛流传的“2011年中国楼市崩溃论”吻合,正是近来互联网上讨论的热门话题。

“最坚强泡沫”?

  但质疑者的问题是,中国会完全复制日本轨迹吗?据中金公司的研究,中国现在与上个世纪80年代日本房地产泡沫时期相比,虽存在诸多相似处,但仍 有四大不同,包括人口结构、农村发展水平、外资参与程度,以及政企银关系等。

  北京高通智库投资顾问公司总经理张宏就认为,楼市泡沫现在肯定有,而且很大,但泡沫的承受力很强,很难判断还能持续多长时间。

  实际住房需求的高增长、人民币尚未升值到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等,都是中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。大多数中国 地产商人愿意接受“未来20年房价仍有上涨压力”的观点,认为中国住房“刚需”依然猛烈,导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产董事长任志强即指出, 中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套,仅能满足不到一半新增家庭的需求。

  “房价不败”的信心,助长了购房者的投资需求。一线城市的高档住宅中,投资客占比高达70%以上。以房价一直在飙涨的杭州为例,浙商证券分析师 戴方直言,现在全部是有钱人在买,早已超出了杭州普通市民所能承受的范围。

  在文化心理上,如今的中国与当初的日本有极其相似之处:盲目地认为地价只会上涨不会下跌,这种心理导致房地产一直处于供不应求的状态。当然,中 国政府汲取了日本的教训。当初在日元对美元升值之时,日本仍降低银行利率,导致大量资金涌入房地产,加之未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构也在 泡沫末期进入房地产领域,埋下不良资产的祸根。

  纵观今年以来中国各监管部门出台的政策,不难发现政府对房地产泡沫可能带来的风险已传递出预警信号:央行定下紧缩房地产信贷的基调;银监会收紧 房地产信托,并禁止信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款;保监会重申将严控保险资金投资房地产上限比例;证监会迟迟未给房地产再融资开闸,并审慎推荐 房地产等8类公司创业板上市;国资委要求78家非地产主业央企15个工作日制订退出方案。

  但事实上,2009年底以来种种人们预期内的调控政策均没有收到成效,其原因是市场普遍认为“未动真格”。一位北京地产商人在全国“两会”期间 反问记者:“现在有房地产调控吗?”

  果然,全国“两会”结束之后,未遭实质性打压政策的国内楼市,迎来了早到的“阳春”。3月15日,随着北京三块住宅用地被高价拍走以及望京地区 每平方米2.8万元楼面价的曝出,楼市的观望情绪一扫而空。

  “挤泡沫”注定是一个痛苦的过程,对目前的中国政府更是如此。业界对政府“挤泡沫”的决心,已经颇有“狼来了”的心态。“房地产是支柱产业,地 方和中央财政都靠它,政府怎么会把房价打下去?”一位房产中介公司人士向记者分析,“今年政府只说要遏制部分城市房价过快上涨。”

“狼从哪里来”

  几番“狼来了”之后,迫使政府加强调控力度的因素确在进一步聚集。3月28日到4月2日,新华社连续刊发六篇评论直指高房价与土地腐败。尽管新 华社相关人士出面否认这些评论文章背后的政策暗示,但市场视之为未来加强调控力度的信号。随后,2月以来颇有起色的地产股股价,连日下挫。

  “资本市场反映房地产市场的变化,通常会提早三至六个月。”一位基金经理表示。

  华泰联合证券和齐鲁证券4月3日和7日发布的研究报告均认为,后期政策压力在加大。华泰联合证券的报告称,“投资性需求向较有潜力的二三线城市 转移已是事实。如果在一线城市楼市泡沫过大的同时,再将二三线城市泡沫吹大,极有可能招致更为严厉的调控政策。”报告认为,新华社社论可能是为新政策出台 进行铺垫,而较可能出现的新政策主要有物业税试点、提高首付和利率并严控房贷、改革招拍挂制度。

  4月初,国土部发布报告称,北京、上海等地房地产已经“明显偏离理性投资者的正常投资回报率”,中央还会有一系列调控政策进行整治。

  高通智库4月3日的一份研究报告宣告,投资中国一二线城市住宅的实际租金回报率为负值。具体来看,一线城市高档住宅目前的年化收益率在2.5% 左右,中低住宅在1.8%左右;二线城市高档住宅的年化收益率在3.2%,中低住宅在2.7%左右。一二线城市住宅年化收益率,均接近和低于一年存款利 息;在减去通胀之后的实际收益率,已为负值。

  这意味着,如果房价不再上升,资金存在银行里比买房更值钱。

  这篇报告认为,目前货币超放背景下的房产投资需求已不具有可持续性,伴随房地产资产价格泡沫的持续放大,当前房地产价格与投资价值的背离程度, 远高于2007年泡沫时期的水平,投资需求的预期颠覆,将使紧张的供应不足局面发生逆转,价格深调风险巨大。未来一至二年内住宅市场价格出现 20%-30%的深度调整并不为过。

  每个人都希望自己身手敏捷,成为泡沫破灭前把“郁金香”卖给下家的投机者,但市场顶部与底部的拐点总在人们不经意间降临。最后一根压在骆驼背上 的稻草在哪里?

  很多人把目光投向央行包括加息在内的紧缩性货币政策。4月8日,央行重启三年期央票发行,此举被认为是进一步收紧流动性的信号。而从1993年 以来的十余次加息历史来看,温和加息或收紧流动性对房地产市场价格的影响并不明显。大幅或多次连续加息,才会对楼市影响显著,如1993年与2007年。

  事实上,真要调控房价,加息无疑是最有效的工具,现在多空双方争论的核心是政府是否真有调控的决心。对政府来说,打压高昂的房价要比拯救处于深 渊的楼市容易得多。除货币信贷政策,现在政府的税收和土地政策等调控之牌均蓄势未发。

  一个值得注意的现象是,由于逃避一线城市房地产泡沫的开发商和资金纷纷涌入,部分二三线城市的房价正在疯狂上涨。

  4月初,被视为房地产价格洼地的长春“地王”频报。4月2日,龙创地产以7亿元拍下长春净月区樱花街附近13.5万平方米的土地,楼面单价达到 5500元每平方米,溢价率高达287%。

  “二三线城市房价这轮上涨,很可能成为中国房地产十年数来持续上涨的尾声。”一位长三角的地产开发商称。一线城市房地产价格飚升,对二三线城市 的影响已成为目前政府部门关注的重点。

  3月22日,国土部副部长贠小苏特别称,要防止地价波动向二三线城市扩展。国土部4月初发布的报告再次强调,由于一线城市用地成本已经大幅增 加,土地成本辐射效应已相对减弱,部分用地和开发需求必将转向二三线城市,必须防止二三线城市地价跟风过快上涨。可以想见,当二三线城市被卷入这场房地产 泡沫的漩涡时,政府在调控中的被动性和难度将成倍增加。

  无人知道,多少人将被最后一波狂潮吞没。
樓市 恐高 高癥
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順豐上市殼股大漲 分析師“恐高”研報做減持評級

A股市場評級為“減持”的券商研報並不多見,首次覆蓋的深度報告就建議“減持”更是鮮有。更為奇特的是,建議“減持”卻並非實際看空,研報做出的利潤預測還高於公司預期、市值預期亦高於同行預測;這一怪相即發生在國泰君安交運團隊的一則研報中。

針對順豐控股借殼鼎泰新材,國泰君安交運團隊近日發布了首次覆蓋的深度報告,對商務快遞行業發展空間、順豐的商業模式和行業地位給予肯定;但報告卻對該股做出“減持”評級,並直言若鼎泰新材股價下跌50%、順豐控股估值更具誘惑力。上述報告立即引發市場極大關註和爭議。

然而,這並非是首家對鼎泰新材做出謹慎評級的券商。在中原證券今年7月出具的個股報告中,亦對鼎泰新材給出“觀望”評級。綜合報告觀點來看,股價漲幅過快、估值過高,是影響個股評級判斷的重要因素。

首次覆蓋即建議減持

國泰君安交運團隊在8月5日發布了《當下可小憩,靜待王者歸》的個股報告,首次覆蓋鼎泰新材,並對擬借殼的順豐控股做深度分析。報告的導讀觀點極為鮮明,“如果股價下跌50%,順豐控股作為具備世界級快遞企業基因和潛力的企業,其估值將具備吸引力。”隨即,“國泰君安看空順豐、股價將繼續大跌50%”的消息在網絡上迅速傳播開來。

然而,從研報正文內容來看,上述研報並非不看好借殼鼎泰新材的順豐。相反的是,對於順豐所處的商務快遞行業前景和公司發展進程,報告更是毫不吝嗇溢美之詞。報告稱,順豐在股權變更、資本開支上的決策都踩在了恰當的時點,企業家的戰略思維可見一斑;認為順豐“已成為商務快遞領域的佼佼者”,還稱“順豐創始人王衛有著異於常人的冒險精神與勇毅”。

此外,報告還預計順豐控股2016至2018年凈利潤分別為26.5億元、33.7億元、40.7億元,同期EPS分別為0.54元、0.69元、0.83元,報告的預測均高於此次重組方案中公司的預測數值。

但與此同時,報告根據PE和PB兩種估值方法,給予鼎泰新材“減持”評級。看好卻不看多,究竟是噱頭還是另有原因?

在針對上述兩種估值的詳細分析中,上述研報稱,參考2016年物流行業可比公司30倍的平均PE, 考慮順豐控股行業中的龍頭地位和品牌溢價,給予公司40倍PE,對應市值為1068億。按照鼎泰新材重組前預計2016年EPS 0.12元計算,考慮重組預期,給予180倍PE,對應的股價是21.60元/股。

若參考2016年可比公司3.14倍的平均PB, 考慮順豐控股重資產的特征,給予順豐控股2.6倍PB,對應市值為1379億。按照鼎泰新材重組前2016年預計每股凈資產2.96 元計算,考慮重組預期,給予9.5倍PB,對應的股價則是28.12元/股。

考慮順豐的重資產特性,報告最終取PE估值法下的22.86元/股為目標價。然而,8月5日當天收盤價為39.53元/股;若以此推算,上述報告的目標價較市價的跌幅在42%。若以鼎泰新材複牌後的階段最高價51.15元/股計算,距離目標價的跌幅在55%。

那麽,國泰君安的這一測算是否合理呢?在順豐擬借殼鼎泰新材的方案公布後,截至目前已有多家券商發布過首次覆蓋報告。其中,民生證券研報在5月底時給出“強烈推薦”的評級,長江證券研報則給予“買入”評級和重組後1090億的市值預測。同期的安信證券報告認為,公司短期合理價值約為1000億,按定增後49億總股本計算出的股價為20.7元/股,首次覆蓋給予了買入-A評級。 至6月上旬,國金證券發布報告給予“買入”評級,並稱順豐上市後合理市值在1000億元以上。

然而,複牌後鼎泰新材的連續漲停,其股價不斷飆高,遠超賣方研報的預期值。伴隨這一落差的加大,券商分析師紛紛“恐高”,評級下調。今年7月,中原證券發布首次覆蓋報告,給予鼎泰新材“觀望”評級。對於此評級的原因,報告稱雖公司未來發展前景良好,但目前估值水平較高。

而國泰君安上述“減持”但不看空的研報,亦是如此。對比來看,國泰君安報告中的目標股價和市值預測,高於此前多份研報的預期。“我們選擇了保守但與我們當下能力相符合的估值”,研報末尾總結稱。

A股鮮見研報實際看空

有券商分析師表示,由於交易機制的差異,A股市場中看空個股的賣方報告極為少見;不看好的個股“最多是不推薦”,一般不會出具“減持”甚至“賣出”評級的報告。這與境外市場的賣方研究有很大不同。

查詢公開資料也可見,在過去一年內,評級為“賣出”的A股公司研報均不是出自內資券商之手,而主要由瑞銀證券等外資行發布。此外,評級為“減持”的個股研報也多由高華證券發布;中銀國際在今年內發布有多個“減持”評級的個股研報,主要涉及中海油服。

以中銀國際7月底發布的中海油服報告為例,報告稱,二季度公司主業凈虧損環比收窄,但盈利改善幅度低於預期;預計今年上半年公司虧損約84 億人民幣,下半年業績難有明顯複蘇。報告下調了該股的盈利預測,並對H 股和A 股重申了“賣出”評級。

順豐 上市 殼股 股大 大漲 分析師 分析 恐高 研報 報做 減持 評級
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