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萬達急做大

2013-05-20  NCW  
 

 

是為了“大而不倒”,還是在造就一個具有競爭優勢的“實業帝國”◎ 本刊記者 劉冉 文liuran.blog.caixin.com 在多數市場研究人士看來,萬達集團是近年中國民營企業中成長最快的企業之一。收購投資大動作頻頻,國內外市場多線推進,資產和投資規模急速擴張。

萬達集團董事長王健林近日在接受財新記者採訪時,袒露了內心的諸多 “大格局”——首先是布局全球電影院線領域。目標是在最重要的美國、歐洲、中國三大市場占據20% 以上的份額,搭建電影院線帝國,博取行業話語 權,進而獲得更有利的盈利模式。萬達為此積極地“走出去” 。繼去年收購美國AMC 公司並扭虧為盈後,有知情人士透露,萬達目前又在歐洲市場展開談 判,目標包括兩家歐洲的領先院線。此外,王健林還想將萬達城模式通過並購重組方式快速輸出海外,成為像迪士尼一樣在全球有重大影響力的文化品牌。

其次在國內, “一年建近20個城市綜合體,開近20家百貨店” ,萬達以這樣的速度在商業地產、高級酒店、文化旅遊、連鎖百貨四大產業迅速布局。截至2012年底,萬達集團資產達到3000億元,淨利潤約100億元,但2015年這兩個數據的目標分別是4000億和200億元。

67座萬達廣場,38家五星級酒店,6000 塊電影屏幕,57家百貨店,63家量販KTV,持有物業1290萬平方米——這一連串數字構成了現在的萬達。

王健林的願景當然遠不及此。從和銀泰百貨(01833.HK)的收購談判即可見其在百貨業有更大的 “野心” 。一旦如傳聞所言成功收購銀泰百貨現控股股東沈國軍的全部股權,萬達將瞬即擁有超過100家百貨門店,一躍成為行業老大。但虧損店多,盈利店少,單店低效的百貨板塊,從一個角度體現了短期過快擴張之弊——連內部人士都直稱“違背商業規律” 。類似情形也存在於商業地產領域,在地方政府的熱情推助下,衆多萬達廣場或萬達城,亦可能存在脫離市場實際需求的風險。

萬達到底有多少業務是 “違背商業規律”地成長?是為了“大而不倒” ,還是在造就一個具有競爭優勢的 “實業帝國”?萬達內部人士稱, “老闆(指王健林)開購物中心,是需要在這個地方通過這個商業體再做些其他事情,而不僅僅為了這個商場。 ”多元投資目標注定有多元的風險,萬達的實力和前景終究如何,還要以效益評高下。

各地追捧文化旅遊項目

萬達國內首個文化旅遊城項目——總投資200億元的哈爾濱萬達文化旅遊城(下稱哈爾濱萬達城)4月28日開始動工,掀開了萬達文化旅遊板塊的“大藍圖” 。

哈爾濱萬達城是東北地區最大的文化旅遊項目,規劃有文化、旅遊、商業、酒店四大內容,以室內項目為主。項目位於哈爾濱松北新區,占地80公頃,總建築面積90萬平方米,預計年接待遊客2000萬人次,年收入60億元,計劃于2017年開業。官方預計200億元總投資可在六到七年後收回成本。

王健林表示,萬達城不會像萬達廣場一樣在全國大規模複制,在中國最多做七至八個,每個萬達城的輻射半徑至少是周邊幾個省。據財新記者不完全統計,萬達目前披露了十個文化旅遊概念商業項目,其中包括三個旅遊度假區(長白山、武漢、西雙版納)和六個萬達文化旅遊城(哈爾濱、北京通州、南昌、無錫、廣州、合肥) ,另外還有一個影視產業園(大連金石文化區) 。投資規模最小的60億元,最大的500億元,總投資規模近2500億元。他透露,接下來還會在西北、西南各尋找一個萬達城。

早就進入規劃期的北京通州萬達城未能最先動工。王健林解釋稱,目前與通州區的合同已經簽訂, “關於土地的面積、價格、容積率、建築內容等方面都溝通差不多了,正等待市領導層面對該方案的討論和認可。通州區的拆遷進展非常快,樂觀估計年內開工。 ”長白山項目是萬達目前惟一開業的旅遊度假區,運營情況頗受關注。王健林透露,長白山項目去年7月28日開業時,夏季旅遊時間只剩下一個半月,但酒店入住率已近60%,超過預先設定的35% 入住率目標。冬季旅遊預期是5萬人次,50% 的入住率,但去年冬季酒店實際入住率近85%,接近10萬人次。去年長白山的機場航線只有北京、上海、長春三條,今年隨著天津、武漢、成都、西安、哈爾濱等六條航線開通,預計入住率至少還會增加。 “所以萬達正加快在長白山的投資,今年還會有五個酒店開業。同時將增加大量休閒類產品,將服裝類產品換成酒吧、餐廳等。 ”王健林沒有透露長白山度假區目前的收益情況,但他表示,這類大型項目的成本回收期至少是八到十年, “沒有足夠的心理準備和資金實力肯定是不行的” 。

之前長白山項目的拿地過程頗受外界爭議,當地政府以基礎建設投資名義返還了萬達的拿地款項,萬達幾乎不承擔土地成本。王健林表示,哈爾濱土地性質是商業出讓,政府確實給了一定優惠, “但是我們沒有要稅收返還” 。

一位萬達集團內部人士坦言,萬達確實有拿地的優勢。 “地方政府非常歡迎我們,因為萬達最誠信的一點是能保證開業時間,從拿地到開業最長18個月,地方政府領導很看重這點,希望在任期內見到提高就業、稅收、商業級次的成效。因此很多城市拍賣土地時,政府會設計競拍門檻,大家一看就知道是定制給萬達的。 ”哈爾濱萬達城能率先動工,就與當地政府的招商熱情密不可分。據王健林透露,今年1月初,時任黑龍江省長(現任省委書記)王憲魁要求萬達抓緊一切時間儘快落地、儘快開工,哈爾濱政府亦積極配合,短短四個月時間就完成了拆遷、供地。

王健林對哈爾濱萬達城的規劃是年均2000萬人次、60億元收入,相當于人均消費300元,但這和哈爾濱目前的旅遊消費水平有相當差距。2012年哈爾濱全年接待遊客5076.4萬人次,總收入554.3億元,人均消費不足110元。其中的重頭戲“中俄旅遊年”與哈爾濱冰雪節有國家旅遊局向全世界助推,但人均消費亦不足100元。

萬達與地方政府有著巨大的共同利益,但風險之一是容易脫離市場的實際需求,盲目做大規模。王健林坦言, “其實我們在長白山配了一個,又叫我們落在哈爾濱,這還真是挺為難的,長白山主打冰雪,那哈爾濱怎麼打呢?我們最後將哈爾濱定為室內冰雪,和長白山的室外冰雪相區別,再加點新內容,做電影樂園、秀場、室外主題公園等。 ”而地產商與地方政府的勾兌並非沒有政策風險。萬達長白山項目就曾因別墅和高爾夫球場的違規建設受到國土資源部等部門的調查。 “調查組沒有認定是違規,只是說打了個擦邊球。 ” (參見本刊2012年第25期“萬達長白山造城始末” )一位萬達內部人士向財新記者證實,長白山高爾夫球場確定將在2013 年開業。

萬達百貨欲借殼

4月17日,有媒體報道萬達欲以82億港元收購銀泰百貨全國31家門店以及12個正在籌備的項目。4月19日,萬達、銀泰雙雙公告否認。王健林在4月28日亦否認進行了談判。

但萬達集團內部人士告訴財新記者,“萬達與銀泰的談判已經進行很長時間,但目前還沒談攏,最近會出結果。 ”一位前任銀泰百貨高管對財新記者透露,持有銀泰百貨約33% 股份的控股股東沈國軍意欲悉數賣掉所持6.6億股。

按照82億港元總價,即每股約12.4港元,較目前9港元 / 股溢價40%,估值頗高。他證實,一方面萬達百貨等大型商場高速擴張,另一方面遭受電商行業衝擊,腹背受敵的現狀使沈國軍確實想全身而退。同時沈旗下其他項目,如參與阿里巴巴牽頭的物流項目,以及銀泰置地旗下多宗地產項目都亟需補充資金。

上述萬達內部人士透露,雙方估值上的分歧並非主要障礙,主要是萬達認為銀泰百貨在內部組織上有一些較為 明顯問題,所以遲遲下不了決心。王健林則表示,國內上市政策不允許將虧損 店、盈利店拆分上市,但境外可以,所以萬達百貨確有境外上市考慮,但目前還沒最後決定。

銀泰百貨2012年底總資產達212.9 億元,全國有31家門店,在浙江有絕對 性優勢,有19家門店。2012年營業額達39億元,淨利潤9.7億元。而截至2012 年底,萬達百貨擁有門店57家,2013年底將增至76家;營業收入為111.8億元,預計2013年將達201億元,是中國規模最大的百貨連鎖企業。一旦萬達控股收購銀泰百貨,總門店數量將突破100家。

上述萬達內部人士告訴財新記者,銀泰百貨的招商資源最為萬達看重,因為這是萬達弱項,尤其國際一線品牌進駐較少。今年即將開業的武漢中央文化區的購物中心希望引進 Prada、Gucci 等國際大品牌,但萬達缺乏與這些國際一線品牌溝通的經驗。 “銀泰是相對強勢的甲方,招商資源較為豐富,並購後我們可以直接拿過來用。另外,並購也可以讓我們減少一個競爭者。 ”王健林坦承,萬達百貨確實虧損店多,盈利店少,主要因為擴張速度太快。他認為,百貨商場基本上是開業頭兩年虧損,第三年或第四年開始盈利,萬達基本可做到第三年盈利。2012 年新開17家店,2013年計劃新開19家,2014年計劃新開27家,這些新開店基本都會虧損。隨著開店步伐放緩,預計在2015年可以實現合併報表後的淨盈利。

但在一些業內人士看來,萬達對百貨業的盈利前景仍太過樂觀,畢竟現在電商對百貨業的衝擊日益加大。

“我們為什麼做自己的百貨?就是因為沒有一個企業能跟得上萬達的速度。 ”上述萬達內部人士稱。其實萬達之前和大洋、百盛、新世界都合作過,但萬達一年近20個城市綜合體, “哪個企業一年能開近20家百貨店?不可能” 。

公開資料顯示,百盛與新世界百貨從1994年起進駐中國,19年來分別開了60家和40家商場,而萬達百貨自2007 年成立到現在已有60家。上述萬達人士坦言, “行業有行業的規律,他們這麼多年才開幾十家店是有原因的,而萬達短時間內開這麼多肯定違背商業規律。 ”他舉例,百貨擴張過快給招商、人員招聘都帶來很大壓力,萬達通過信息化管理系統將壓力分攤到各環節負責人身上,到時間點沒完成任務就要受處分。

急速成長帶來的不僅是管理上的壓力,也拉低了經營業績。2012年萬達百貨平均單店收入僅為1.96億元,排名第一的萬達北京銀河店收入只有5.5億元。

可資對比的是,王府井百貨(600859.SH)旗下的成都王府井購物中心(成都二店)在首個完整年度銷售額即突破10 億元。廣百股份(002187.SZ)旗下的廣百新一城(江南西)店亦在開業首年便實現盈利,2011年營業收入和淨利潤分別為3.97億元和3150萬元。

財新記者獲得的工商資料顯示,截至2011年底萬達總資產達2030億元,其中淨資產205億元,資債率達89.9%。但王健林2012年10月曾對外透露,萬達的資產負債率大概在80% 左右。一位萬達內部人士向財新記者分析,雖然萬達很容易從銀行獲得貸款,但近年來擴張步伐加快,資金需求量太大,仍須通過其他途徑再獲融資。

上述萬達內部人士表示,萬達還是希望將各業務板塊分別上市。商業地產借殼恒力商業地產(00169.HK)的交易預計在三到六個月內完成;萬達百貨也可能借殼上市;電影院線有國家文化產業政策支持,A 股 IPO 較有希望;酒店在報表上看超過預期,上市有望;只有旅遊度假板塊尚需時日培育。

海外無邊際擴張

4月初歐洲市場傳出消息,萬達集團準備收購兩家歐洲大型影院公司: Odeon & UCI Cinemas Holdings Ltd(下 稱 Odeon & UCI)和Vue Entertainment Ltd(下稱Vue) ,各方正在磋商。

Odeon & UCI是目前全歐洲最大的電影院線運營商,也是歐洲惟一一個在多個國家處於領先地位的院線,在歐洲地區的絕對市場份額接近10%。Odeon & UCI 在歐洲七個國家236個影院擁有2179張屏幕,也是歐洲最大的3D 和IMAX的運營商。

分析人士稱,Odeon & UCI包含債務的估值在15億 -16億美元,但其資產 質量不佳。近年來,Odeon & UCI的市場佔有率一路下滑,去年營業額7.24億英鎊,同比增長僅4%; 其EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)為9080萬英鎊,較2011年的1.03億英鎊下跌3%,是近10年的最低;流動負債為1.86億英鎊,1年期以上非流動負債高達6.6億英鎊,淨資產為-1400萬英鎊,已經資不抵債。

英 國 泰 豐 資 本 私 募 股 權 公 司(TerraFirmaCapitalPartnersLtd.,下稱泰豐資本)于2004年出資10億英鎊(約合13億美元)收購了 Odeon 和 UCI,將二者合二為一。2011年泰豐資本試圖 出售 Odeon & UCI未成。

“Odeon & UCI 2012年利潤的下滑成為泰豐資本與萬達談判的重要難點。 ”一位歐洲業內的知情人士對財新記者透露,去年整個歐洲院線的業績都不好,較2011年大幅下滑,這種現象未來還會持續多久目前無法預測。 “泰豐資本在考量企業的估值時會根據未來的成長性有所溢價,但萬達則擔心未來業績會持續下滑。 ”上述知情人士指出,導致 Odeon & UCI 2012年業績下滑的原因有三:一是去年舉辦了倫敦奧運會和歐洲杯足球賽,兩項四年一度的體育賽事嚴重影響了歐洲地區院線暑期檔的業績,但這種一次性的客觀因素在未來肯定會有所好轉。二是意大利和西班牙的業績出現較 大幅度下滑,但目前難以判斷西班牙的經濟危機是否已充分體現到電影院業績上,因為西班牙政府在去年年中給電影票加了20% 左右的增值稅,變相提升了電影票價,這對業績的影響是暫時的還是持久的,需萬達自己判斷。三是3D 技術對歐洲電影觀衆的吸引力已大不如前,前幾年歐洲3D 電影票房都呈現兩位數以上的增長,而2012年該增長率降到了個位數。換言之,需要用3D 技術的電影其實並沒有那麼多。

同去年被萬達收入囊中的美國院線AMC一樣,高負債成為 Odeon & UCI 這種被基金控制好企業的最大特點,貸款多、杠杆大,每年財務成本高企。但上述知情人士稱,這並不代表公司運營得不好,基金公司為爭取更多資金才給公司加了很多杠杆,如果實業集團接手降低貸款水平,會立刻扭虧為盈。

AMC 已經顯示出這一效果,公司2012 年共創收26.5億美元,實現盈利約5800 萬美元,告別了2011年虧損2.42億美元的不利局面。

萬達在接觸的另一家歐洲院線VUE 由私募股權DoughtyHanson&CO控股,2012年12月被後者收購,目前擁有120 家影院的1150張屏幕,業務覆蓋五個歐洲國家和中國台灣地區。一位行業資深人士向財新記者分析,VUE 被出售的可能性很小, “因為是去年才剛剛換的買家” 。VUE的影院主要是以英國為主,目前新股東正在努力幫助 VUE 拓展新市場。曾有市場分析師認為,VUE 的整體估值在11億-12億美元。

從2013年一季度全球票房市場統計情況看,Odeon & UCI所在的英國、愛爾蘭、德國和奧地利均實現了兩位數的強勁增長,這意味著 Odeon & UCI 所在市場仍有較大成長潛力。但泰豐資本的募集資金已經用盡,並不具備繼續擴 張的能力,所以泰豐資本急於沽售。同時泰豐資本的策略是完全控股,不與其他機構合作,也不會出讓部分股份。但VUE 可能更願意考慮出讓部分股權的模式。

“上述價格只是市場給出的估值,但電影院是一種獨特的資產,目前雙方還只在談判初級階段,最終價格要看雙方的談判過程。 ”上述知情人士表示。

仍有不少市場人士並不看好萬達“走出去”收購海外電影院線。深創投華北區總經理劉綱認為,萬達收購歐美等成熟地區影院不如拓展中國三四線城市影院。 “電影業在歐美是夕陽產業,增長空間有限;而中國無疑是最具有潛力的地區,這是任何人都能看明白的。 ”王健林也坦言, “如果單一看海外電影院線的收購,利潤增長有限,賺不了大錢。 ”但他認為,如果能在世界上三個重要的電影市場——美國、歐洲、中國分別有20% 以上的市場份額,就搭建起了一個電影院線帝國,話語權將完全不同,盈利點也會隨著規模的擴大產生新的邊際效應,盈利模式都會發生改變。比如電影廣告收入會成倍增長,相關衍生產品也會隨之而來。

王健林表示, “很多人都說歐美院線是不是發展到頂了,我覺得不是,管理也會創造效益。 ”他以AMC 為例稱,2013年 AMC 比去年還會好很多。 “其實很重要的一點,歐美很多企業已經是沒有主人的企業,基金公司作為股東關心的是怎樣儘快賣出去套現,而不是這個企業運營得怎樣。 ”比如 AMC 總裁在八年時間內見了100多個潛在買家,每個星期都跟別人說重複的話, “這個團隊還會有心思放在經營上麼?”而萬達則會依靠激勵制度和信息化監控系統,讓 AMC很快就扭虧為盈。

2012年12月,萬達集團與印度信實集團達成了一項長期合作協議,將在印度和美國市場建立商業不動產和電影院。王健林在多種場合表示,未來幾年要把萬達模式建到海外去。 “我們在俄羅斯談的項目就是想輸出萬達城,使之成為像迪士尼一樣在全球有重大影響力的文化品牌。 ”王健林透露,萬達的海外發展策略是“並購為主,兼顧投資” ,在海外的發展不會是一個酒店、一個廣場重新投資開業,第一速度太慢,第二對文化不熟悉。萬達最近在倫敦和紐約收購了兩個地產項目,要做五星級的高端酒店。

一位萬達集團內部人士向財新記者透露,目前萬達還準備在印度孟買建設萬達城。 “孟買項目在我們內部已經有建築規劃了,但沒有對外公佈。 ”他表示,按照萬達的速度,列到計劃內的項目,兩年到三年內一般會實施。同時,萬達在土耳其也將進行一些投資。

“萬達現在的這種拓展,我們內部人都沒有辦法揣測,這是一個沒有邊際的拓展。因為萬達涉及衆多領域,每個領域的觸角都可以拓展,橫向、縱向都可能。 ”上述人士舉例稱,比如影視方面,萬達和好萊塢派拉蒙、迪士尼等幾個大制片商已完成談判,好萊塢每年將會到中國拍十部以上的大片,萬達大連金石影視文化區將成為重要拍攝基地,同時美國電影學會也將到大連金石做一個有影響力的國際電影節。

他還透露,萬達準備在華盛頓買一個港口附近的舊物業,計劃改造成商業體。而外方之所以願意和萬達合作,就是看重萬達在中國有衆多商業渠道,瞬間可以在中國鋪開。

本刊記者于寧對此文亦有貢獻


萬達 急做 做大
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