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閃電賣溱岸 考驗彤孫

2012-6-7 NM

今年二月尾,新世界發展(017)創辦人鄭裕彤宣佈正式退休,大家焦點迅即落在兼任集團聯席總經理的長孫鄭志剛身上。事隔三個月,「彤孫」就要為集 團今年的重頭新盤、車公廟站上蓋項目溱岸8號(簡稱溱8)揸大旗,接受第一個考驗。 鄭志剛近年已將新世界賣樓團隊大換班,溱8亦一洗集團過往賣樓手法,既在會所放藝術品、又大賣外國風情廣告片、甚至搞4D效果,在售樓處「噴」出據稱媲美 城門河清風的陣陣涼風。加上眼見政府打壓樓市在即,溱8變陣加速推售,配合每呎最低七千多元的售價,已搶盡市場目光。本刊找來在新世界售樓部已工作十三年 的前新世界營業及市務副經理李冠亮,品評新一輩的功力。


溱8被視為彤孫鄭志剛及其賣樓新班底的頭炮,自然不容有 失。為此鄭志剛樣樣都管,甚至是否在上週三開放荃灣愉景新城售樓處,亦要其首肯才能作實。上週三下午,記者向新世界聯席董事陳觀展查詢銷售策略,他連何時 才開放示範單位予公眾亦未有答案,市場估計溱8要嘆慢板,但幾個鐘頭後,卻突然變速,更在上週五晚宣佈推售。有經紀指:「商場內連海報都未黐好,好明顯係 未夠時間做嘢啦,啲海報上週五晚先趕起㗎;售樓處內亦唔夠樓書,好在發展商又諗到燒碟俾客人呢條計,咁就無違反賣樓指引。」 事實上,溱8覷準了暫時未有大型新盤推出的時機,該經紀指:「上週房協的喜雅、九建(034)的景怡峰及英皇(163)的御•太子,加埋不足六百伙,已能 燃起新盤市場氣氛,所以新世界不敢怠慢,嗱嗱聲趁無其他大盤時急推。」加上本週一曾俊華預示有可能再打壓樓市,變陣提早推盤,正合時機。其他如定價及推廣 策略等,曾任職新世界但因專注投資而離職、現時為工廈炒家的李冠亮,亦提供了一點意見。

定價:首批單位大眾化
新世界 推出的首批五十個單位,最平呎價低至七千三百七十七元起,與房協在深水埗的雙幢樓喜雅相若,而溱8還要在車公廟站上蓋,交通更方便,週末兩日已吸引萬六人 湧到示範單位睇樓。已多年不沾手新盤的資深投資者陳清白認為:「溱8呢口價開得唔算係平,但起碼正常番囉!」他謂,近期政府高官頻頻唱衰樓市,市場氣氛唔 好,「開呢啲價先吸到客!」居於愉景新城的睇樓客黃氏夫婦則笑言:「呢個價係近期唯一買得落手嘅新盤。」 不過,發展商又來一招愈賣愈貴,至今已先後加推四批單位,連同首批計,合共推出一百八十六個單位,佔樓盤總共九百八十一個單位的不足一成九;平均呎價亦由 首批的八千八百六十九元,加至一萬零九百六十五元!現時同樣坐享城門河景的文禮閣,呎價六千四,而樓齡二十一年的沙田新城市廣場,現時已達每呎九千多!溱 8單位呎數由六百六十至一千八百多呎不等,主攻三及四房大單位,佔整體達七成半,入場費要七百零三萬元,即使即供可減半成樓價,最平亦要六百六十七萬多, 門檻其實不低。

李冠亮評語
新地(016)屯門盤(瓏門)都話要一萬蚊呎啦,溱8首批平均呎價只係八千幾,係一個好大眾化的價錢,樓盤喺大圍仲要有火車配套,肯定受歡迎!打響頭炮無問題,散唔散得曬,就要睇佢一路加推時,呎價會唔會加到好誇,而家已加到一萬蚊呎,就有啲貴了!

用料:個個單位用名牌
鄭 志剛較爺爺更捨得花錢,溱8的廚廁配套,大部分都用上名牌,廚具全用上德國名牌Gaggenau,另外還有乾衣機,洗碗碟機及焗爐等。給溱8整體八十分的 睇樓客陸氏夫婦,對用料的印象最深,「啲用料好靚,尤其廚房內,用的都是名牌,不過我們就擔心交樓後與示範單位有差距。」 而居於上水皇府山的毛小姐,為方便女兒上學,故特別留意沙田區樓盤。皇府山當年開售時,被新地包裝為「貴族」豪宅,而且新地用料向來較闊氣,毛小姐認為溱 8用料與皇府山相若,故差不到哪裡。心水清的九龍客何小姐則謂:「溱8交樓標準只得木地板,而家好多發展商有得揀地台用地磚,就算唔係靚雲石磚都總叫有得 揀嘛。」翻查溱8的樓書,原來新世界連用哪種木材亦沒寫明;而且隨樓附送的TGC熱水爐,亦漏了詳列在設備說明表內。

李冠亮評語
根據我經驗,以前Gaggenau呢啲貴嘢,新世界只會肯用喺相連、複式、又或獨立屋單位。今次連六百幾呎單位都用呢個級數,明顯係upgrade咗。這些牌子其他發展商用了好幾年,只是新世界以往用得較少,這次可說是趕番上近年新盤用料嘅潮流了!

推廣手法:4D效果賣樓
新 世界推售溱8的策略,改變最大;發展商指位於愉景新城的售樓處,佔地兩萬呎,花費約半億打造,新世界發展營業及市務總經理鄭靜如笑言:「這個是新班底後的 首個新盤,老闆(鄭志剛)都俾咗好多支持同指導我哋,佢話要有好多modern、高貴嘅元素,還有少少chic,有啲個性。」的確,甫入溱8的售樓處,便 見有一張由黎巴嫩藝術家創作的白色混凝土椅子,兩邊則有兩組由韓國雕塑家分別以「回家去!」及「散步」為題的雕塑,這顯然與鄭志剛打骰的K11商場一脈相 承。 一般的示範單位,會在書檯及茶几等放幾本雜誌裝飾,但溱8開放的三個示範單位,竟處處放有由鄭志剛做封面的《HONG KONG TATLER》雜誌!走到售樓處內一間漆黑房間睇足本廣告片,臨尾突如其來一陣強風!原來,發展商特別玩4D,讓睇樓客感受一下就在溱8旁的「城門河」河 風。

李冠亮評語
宣傳廣告片以前新世界都有,但好似今次去到紐約、倫敦拍就無試過,以前唔會用咁多錢去包裝,今次手法 可以話同新地、信和(083)等一線發展商睇齊,尤其設有電影院式的俗稱「洗腦區」播廣告片,肯定是新世界的新嘗試。玩埋4D就直頭係新穎,好似去咗迪士 尼動感影院咁。 另外,今次安排了幾位靚女客戶服務員,在場內講解樓盤資料,亦是值得一讚,一來賞心悅目啦,二來是公司職員,對樓盤的瞭解一定深入點。我之前去永泰 (369)懿峰,他們亦請了兩位模特兒來講解,但我一問樓底係咪floor to floor,佢哋就唔識答,好明顯只係背稿啦。

谷客手段:闊綽俾傭
市 場流傳,幾年前曾有經紀為新世界賣了逾億元的豪宅,最終卻只收到樓價不足百分之一為佣金。「而家同以前堅叔(新世界前執董兼總經理梁志堅)時好唔同,而家 喺新世界賣樓嘅,係喺信和做咗廿年的楊文,佢深明經紀的重要,起碼唔會當我哋係乞兒。」 一名大行區頭坦言,新世界賣樓團隊換人後,手法比以前更正規,而且,棄用以往常用的佣金跳bar制(即累積賣去指定數量單位,佣金可由低跳至較高水平,例 如由一點五跳至二),「起步點已是兩隻半傭(即樓價的百分之二點五),自然吸引各方餓盤已久的經紀。」事實上,該盤吸盡全港經紀,遠至香港仔鴨脷洲做慣二 手的經紀亦來碰運氣,對去貨大有幫助。

李冠亮評語
大部分發展商的新盤,一般都有兩隻傭俾經紀,有時為促銷甚至會更高,但以前新世界較相信有麝自然香,比較少俾足兩隻傭,尤其是愈豪的新盤佣金仲愈低。但今次俾足兩隻半傭,又是大盤,所以間間行都駐重兵。

沙田市區 配套十足
綜 合來說,李冠亮認為現時新班子大有進步,「我覺得新世界終於現代化了!」。溱8的位置,已是這樓盤的最大賣點;既坐擁馬鐵上蓋的交通之便,又享有城門河 景。根據樓書顯示,由四座組成的溱8,可分為向河景的A至C室,及向車公廟站方向的D至F室,幸好站的上蓋為屋苑會所網球場及其他綠化園林,使最低住宅樓 層、連平台的五樓,仍有景可睇,不像天賦海灣最低層要望牆。 屋苑附近配套十足,有多所區內著名中學,包括沙田官立中學、天主教郭得勝中學等,日常起居則可經行人隧道到對面的公屋秦石邨,舊式街市、超市、及快餐店等 有齊,想行逛則可步行十五分鐘到沙田新城市廣場,內裡店舖及人流之多數一數二。物業雖為馬鐵上蓋,但仍設有二百四十九個住客車位;而位於一座地下的基座, 則有一所約七千二百呎的幼稚園須交回政府營運。 總結而言,區內供應有限,未來新供應要等剛招標的大圍站上蓋。現時大圍車廠上蓋的名城,呎價約七千六百元,溱岸部分望山景三十多樓單位,呎價約八千多元, 相較更方便抵住。至於呎價約萬元的單位,則各區不乏選擇矣。

溱岸8號資料
地址:新界沙田車公廟路8號 發展商:新世界發展 呎價:$7,377-$11,236 單位總數目:981伙 單位呎數:660至1,847呎(另有最大3,029呎特色單位) 會所設施:小型電影館、健身室、室外網球場、保齡球室、桌球室、室外游泳池、按摩池等 管理費用:每呎$2.2(以建築面積計算) 入夥日期:2013年4月30日 ####


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