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閃電賣溱岸 考驗彤孫

2012-6-7 NM

今年二月尾,新世界發展(017)創辦人鄭裕彤宣佈正式退休,大家焦點迅即落在兼任集團聯席總經理的長孫鄭志剛身上。事隔三個月,「彤孫」就要為集團今年的重頭新盤、車公廟站上蓋項目溱岸8號(簡稱溱8)揸大旗,接受第一個考驗。鄭志剛近年已將新世界賣樓團隊大換班,溱8亦一洗集團過往賣樓手法,既在會所放藝術品、又大賣外國風情廣告片、甚至搞4D效果,在售樓處「噴」出據稱媲美城門河清風的陣陣涼風。加上眼見政府打壓樓市在即,溱8變陣加速推售,配合每呎最低七千多元的售價,已搶盡市場目光。本刊找來在新世界售樓部已工作十三年的前新世界營業及市務副經理李冠亮,品評新一輩的功力。


溱8被視為彤孫鄭志剛及其賣樓新班底的頭炮,自然不容有失。為此鄭志剛樣樣都管,甚至是否在上週三開放荃灣愉景新城售樓處,亦要其首肯才能作實。上週三下午,記者向新世界聯席董事陳觀展查詢銷售策略,他連何時才開放示範單位予公眾亦未有答案,市場估計溱8要嘆慢板,但幾個鐘頭後,卻突然變速,更在上週五晚宣佈推售。有經紀指:「商場內連海報都未黐好,好明顯係未夠時間做嘢啦,啲海報上週五晚先趕起㗎;售樓處內亦唔夠樓書,好在發展商又諗到燒碟俾客人呢條計,咁就無違反賣樓指引。」事實上,溱8覷準了暫時未有大型新盤推出的時機,該經紀指:「上週房協的喜雅、九建(034)的景怡峰及英皇(163)的御•太子,加埋不足六百伙,已能燃起新盤市場氣氛,所以新世界不敢怠慢,嗱嗱聲趁無其他大盤時急推。」加上本週一曾俊華預示有可能再打壓樓市,變陣提早推盤,正合時機。其他如定價及推廣策略等,曾任職新世界但因專注投資而離職、現時為工廈炒家的李冠亮,亦提供了一點意見。

定價:首批單位大眾化
新世界推出的首批五十個單位,最平呎價低至七千三百七十七元起,與房協在深水埗的雙幢樓喜雅相若,而溱8還要在車公廟站上蓋,交通更方便,週末兩日已吸引萬六人湧到示範單位睇樓。已多年不沾手新盤的資深投資者陳清白認為:「溱8呢口價開得唔算係平,但起碼正常番囉!」他謂,近期政府高官頻頻唱衰樓市,市場氣氛唔好,「開呢啲價先吸到客!」居於愉景新城的睇樓客黃氏夫婦則笑言:「呢個價係近期唯一買得落手嘅新盤。」不過,發展商又來一招愈賣愈貴,至今已先後加推四批單位,連同首批計,合共推出一百八十六個單位,佔樓盤總共九百八十一個單位的不足一成九;平均呎價亦由首批的八千八百六十九元,加至一萬零九百六十五元!現時同樣坐享城門河景的文禮閣,呎價六千四,而樓齡二十一年的沙田新城市廣場,現時已達每呎九千多!溱8單位呎數由六百六十至一千八百多呎不等,主攻三及四房大單位,佔整體達七成半,入場費要七百零三萬元,即使即供可減半成樓價,最平亦要六百六十七萬多,門檻其實不低。

李冠亮評語
新地(016)屯門盤(瓏門)都話要一萬蚊呎啦,溱8首批平均呎價只係八千幾,係一個好大眾化的價錢,樓盤喺大圍仲要有火車配套,肯定受歡迎!打響頭炮無問題,散唔散得曬,就要睇佢一路加推時,呎價會唔會加到好誇,而家已加到一萬蚊呎,就有啲貴了!

用料:個個單位用名牌
鄭志剛較爺爺更捨得花錢,溱8的廚廁配套,大部分都用上名牌,廚具全用上德國名牌Gaggenau,另外還有乾衣機,洗碗碟機及焗爐等。給溱8整體八十分的睇樓客陸氏夫婦,對用料的印象最深,「啲用料好靚,尤其廚房內,用的都是名牌,不過我們就擔心交樓後與示範單位有差距。」而居於上水皇府山的毛小姐,為方便女兒上學,故特別留意沙田區樓盤。皇府山當年開售時,被新地包裝為「貴族」豪宅,而且新地用料向來較闊氣,毛小姐認為溱8用料與皇府山相若,故差不到哪裡。心水清的九龍客何小姐則謂:「溱8交樓標準只得木地板,而家好多發展商有得揀地台用地磚,就算唔係靚雲石磚都總叫有得揀嘛。」翻查溱8的樓書,原來新世界連用哪種木材亦沒寫明;而且隨樓附送的TGC熱水爐,亦漏了詳列在設備說明表內。

李冠亮評語
根據我經驗,以前Gaggenau呢啲貴嘢,新世界只會肯用喺相連、複式、又或獨立屋單位。今次連六百幾呎單位都用呢個級數,明顯係upgrade咗。這些牌子其他發展商用了好幾年,只是新世界以往用得較少,這次可說是趕番上近年新盤用料嘅潮流了!

推廣手法:4D效果賣樓
新世界推售溱8的策略,改變最大;發展商指位於愉景新城的售樓處,佔地兩萬呎,花費約半億打造,新世界發展營業及市務總經理鄭靜如笑言:「這個是新班底後的首個新盤,老闆(鄭志剛)都俾咗好多支持同指導我哋,佢話要有好多modern、高貴嘅元素,還有少少chic,有啲個性。」的確,甫入溱8的售樓處,便見有一張由黎巴嫩藝術家創作的白色混凝土椅子,兩邊則有兩組由韓國雕塑家分別以「回家去!」及「散步」為題的雕塑,這顯然與鄭志剛打骰的K11商場一脈相承。 一般的示範單位,會在書檯及茶几等放幾本雜誌裝飾,但溱8開放的三個示範單位,竟處處放有由鄭志剛做封面的《HONG KONG TATLER》雜誌!走到售樓處內一間漆黑房間睇足本廣告片,臨尾突如其來一陣強風!原來,發展商特別玩4D,讓睇樓客感受一下就在溱8旁的「城門河」河風。

李冠亮評語
宣傳廣告片以前新世界都有,但好似今次去到紐約、倫敦拍就無試過,以前唔會用咁多錢去包裝,今次手法可以話同新地、信和(083)等一線發展商睇齊,尤其設有電影院式的俗稱「洗腦區」播廣告片,肯定是新世界的新嘗試。玩埋4D就直頭係新穎,好似去咗迪士尼動感影院咁。另外,今次安排了幾位靚女客戶服務員,在場內講解樓盤資料,亦是值得一讚,一來賞心悅目啦,二來是公司職員,對樓盤的瞭解一定深入點。我之前去永泰(369)懿峰,他們亦請了兩位模特兒來講解,但我一問樓底係咪floor to floor,佢哋就唔識答,好明顯只係背稿啦。

谷客手段:闊綽俾傭
市場流傳,幾年前曾有經紀為新世界賣了逾億元的豪宅,最終卻只收到樓價不足百分之一為佣金。「而家同以前堅叔(新世界前執董兼總經理梁志堅)時好唔同,而家喺新世界賣樓嘅,係喺信和做咗廿年的楊文,佢深明經紀的重要,起碼唔會當我哋係乞兒。」 一名大行區頭坦言,新世界賣樓團隊換人後,手法比以前更正規,而且,棄用以往常用的佣金跳bar制(即累積賣去指定數量單位,佣金可由低跳至較高水平,例如由一點五跳至二),「起步點已是兩隻半傭(即樓價的百分之二點五),自然吸引各方餓盤已久的經紀。」事實上,該盤吸盡全港經紀,遠至香港仔鴨脷洲做慣二手的經紀亦來碰運氣,對去貨大有幫助。

李冠亮評語
大部分發展商的新盤,一般都有兩隻傭俾經紀,有時為促銷甚至會更高,但以前新世界較相信有麝自然香,比較少俾足兩隻傭,尤其是愈豪的新盤佣金仲愈低。但今次俾足兩隻半傭,又是大盤,所以間間行都駐重兵。

沙田市區 配套十足
綜合來說,李冠亮認為現時新班子大有進步,「我覺得新世界終於現代化了!」。溱8的位置,已是這樓盤的最大賣點;既坐擁馬鐵上蓋的交通之便,又享有城門河景。根據樓書顯示,由四座組成的溱8,可分為向河景的A至C室,及向車公廟站方向的D至F室,幸好站的上蓋為屋苑會所網球場及其他綠化園林,使最低住宅樓層、連平台的五樓,仍有景可睇,不像天賦海灣最低層要望牆。 屋苑附近配套十足,有多所區內著名中學,包括沙田官立中學、天主教郭得勝中學等,日常起居則可經行人隧道到對面的公屋秦石邨,舊式街市、超市、及快餐店等有齊,想行逛則可步行十五分鐘到沙田新城市廣場,內裡店舖及人流之多數一數二。物業雖為馬鐵上蓋,但仍設有二百四十九個住客車位;而位於一座地下的基座,則有一所約七千二百呎的幼稚園須交回政府營運。總結而言,區內供應有限,未來新供應要等剛招標的大圍站上蓋。現時大圍車廠上蓋的名城,呎價約七千六百元,溱岸部分望山景三十多樓單位,呎價約八千多元,相較更方便抵住。至於呎價約萬元的單位,則各區不乏選擇矣。

溱岸8號資料
地址:新界沙田車公廟路8號發展商:新世界發展呎價:$7,377-$11,236單位總數目:981伙單位呎數:660至1,847呎(另有最大3,029呎特色單位)會所設施:小型電影館、健身室、室外網球場、保齡球室、桌球室、室外游泳池、按摩池等管理費用:每呎$2.2(以建築面積計算)入夥日期:2013年4月30日 ####


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