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定向比亚迪 深圳限价房地块变异“单位自建房”


http://www.china-cbn.com/s/n/000004/20100122/000000146576.shtml


  深圳一幅限价房地块在去年12月流标后,于1月14日再度挂牌,且一次性“降价”2.3亿元。《第一财经日报》记者在查询地块相关资料时意外发现,这幅位于坪山新区聚龙山的地块,此次已是三度挂牌,最早一次挂牌在2008年,并于当年4月流标。

而早在去年11月该地块挂牌时,业界即有传言称,地块已内定给比亚迪公司。记者昨天致电深圳市科技工贸和信息化委员会时,接电话的工作人员确认,“该地块是给比亚迪的,为汽车基地配套”。

据他介绍,地块“降价”的一部分原因是扣除了迁移地块中一垃圾填埋场的迁移成本。该工作人员表示:“政府工程需要招标,时间就会比较慢一点,由于比亚迪这个项目开工比较急,比亚迪就自己完成了垃圾填埋场的搬迁,于是政府就酌情考虑降低出让底价。”

深圳市土地房产交易中心工作人员则向记者表示,参加该地块竞拍,必须先获得坪山新区管委会的资格审核函,且必须单独竞买,不接受联合竞买。虽然他并不了 解该地块“降价”的原因,但他透露,一般土地的起拍价格会由深圳市国土局估价中心进行评价,然后经过一个由各个部门组成的“招拍挂委员会”开会同意。

三次挂牌

根据深圳市国土局的地块挂牌公告,该地块此次挂牌起始价为6.65亿元,较去年11月的挂牌底价降低了2.3063亿元,且出让周期多了18天。地块总 占地面积20公顷,建筑面积达44万平方米,去年的挂牌起始价为8.9563亿元。一个月后,因无人参与报价,地块惨遭流标。

实际 上,该地块是去年深圳推出的首块限房价、限销售对象的“双限”用地。此次重新挂牌,竞买条件和2009年11月10日推出挂牌时几乎完全一样。公告规定了 严格的竞买人申请条件:申请人必须为注册地在深圳,从事汽车、电动汽车整车及零部件研发生产基地的企业法人,注册资本不低于人民币2亿元。

此外公告还规定,该块地为汽车产业扶持配套用地,所开发商品住房均采用限价销售的办法,最高销售价格为上述宗地开发竣工并取得销售许可时同片区、同类 型、同品质商品房评估市场价格的80%。同时,该地块所开发商品住房的销售、出租对象仅限于从事汽车、电动汽车整车及零部件研发生产基地的专业人才和高级 管理人员。

记者注意到,这块宗地编号为G14210-0182的土地其实已经是三年来第三次挂牌出让。2008年3月26日,这幅土 地即以5.5亿的底价挂牌出让,尽管起拍价楼面地价仅为1247元/平方米,但仍在当年4月11日遭遇流拍。而当时该地块出让时,还不是作为限价房地块出 让,也未对竞买人作严格的限定,只规定了90平方米以下户型须达到开发总面积的90%以上。

定向出让争议

事实上,该地块是深圳市2009年最后四个月推出的唯一一幅宅地,也是深圳2009年内推出的最大的居住用地。搜房网的数据显示,该地块周边的万科金域东郡一期今年10月推出尾盘,折后均价约10000元/平方米。

在出让住宅用地面积逐年减少的深圳,已经少有建筑面积40万平方米以上的土地上市。中原地产提供的数据显示,算上捆绑出让的情况,2001年~2009年,深圳成交土地中建筑面积超过40万平方米的土地仅有7宗。

对此,深圳市建银财富投资控股有限公司副总经理贺承军认为,制造业的员工往往难以承受深圳的高房价成本。此外,定向招拍挂土地也体现出深圳制造业的话语权。

中原地产研究中心高级研究员韦峰则向记者表示,在深圳,办公楼以及商业用地出现定向卖地已经是非常常见,而定向出让住宅用地的情况则比较少见。

其实,类似的将住宅用地定向出让情况并不是第一次出现。2006年11月,广州首次举行限户型、限房价土地出让,即将花都区风神大道一块建筑面积达38 万平方米的居住用地出让给风神汽车下属的广州风神汽车房地产开发有限公司,并规定东风日产乘用车公司员工有购买该地块所建房屋的优先权。

有媒体随即质疑,广州限价房变身单位自建房,成为特定群体的“福利房”。广州市国土局发言人则回应称广州是“在国家政策许可范围内参照适用限价房供地政策,优先解决符合条件的重点产业员工的居住问题”。

而在1月19日举行的广州市国土资源和房屋管理工作会议上,广州市副市长苏泽群透露,广州考虑由政府组织建设房源建政策房供单位团购。

定向 比亞 深圳 限價 房地 變異 單位 建房
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煙廠領導變身開發商 南京卷煙廠集資建房調查

http://www.21cbh.com/HTML/2012-3-17/wNMDcyXzQxMDMwNg.html

「南京卷煙廠領導向員工集資,在江寧建九島夢都城別墅群。除員工分得別墅外,其餘正在對外公開銷售」,南京一位知情人士3月10日向記者透露。

3月12日,記者來到該別墅區,六聯體、四聯體、兩聯體、獨棟的別墅林立。記者調查到,該別墅的開發商為金夢都房產開發公司,拿地、建設、銷售、分紅等,均由金夢都進行。

工商資料顯示,該公司股東為9個自然人。經與南京卷煙廠員工核實,9人均為該廠前任或現任主要領導。

這些別墅一旦上市,員工與領導將可獲利百萬以上。目前一期項目已全部售完,二期也開始動工建設。然而,這塊別墅用地的審批程序至今仍飽受質疑。

煙廠領導變身開發商

南京卷煙廠位於南京夢都路、九島夢都城區域,和金夢都淵源很深。

南京金夢都房地產開發有限責任公司成立於2005年9月27日,一般經營項目為房地產開發經營。物業管理、房屋租賃,企業信用等級A,經營期限截止日為2025年9月26日。

南 京金夢都工商資料揭示,該公司為有限責任公司(自然人控股),記者統計自然人股東總計為9人,張岩磊、馬明如、王軒庭、余慧強、徐大躍、李鳴、王振洲、王 寧、黃彪 。分別出資註冊資本1.3409億元的3524萬、2151萬、553萬、800萬、613萬、2047萬、1053萬、1610萬、1040萬元。該公 司開發收益最終歸屬自然人。

記者通過卷煙廠工作人員及公司網站,核實9位股東的身份發現,在南京金夢都公司成立時,9人均為南京卷煙廠核心領導。

其 中張岩磊彼時為南京卷煙廠廠長、現為江蘇中煙工業公司副總經理,馬明如彼時為南京卷煙廠副廠長,王軒庭現為江蘇中煙總會計師,余慧強現為江蘇省煙草公司財 務處處長,徐大躍現為江蘇省煙草局政工處處長,李鳴為現南京卷煙廠廠長,王振洲彼時為南京卷煙廠副廠長,王寧為南京卷煙廠副廠長,黃彪為南京卷煙廠副廠 長。

對於南京卷煙廠領導出資從何而來,以及未來金夢都房產開發公司實現收益的分配問題,記者3月13日到南京卷煙廠進行諮詢,南京卷煙廠行政處韓處長以煙廠不是法人單位,需要向江蘇中煙公司諮詢為由,婉拒了記者採訪。江蘇中煙公司也並未表態。

長期以來,煙草局和煙草公司實行「一套機構,二個牌子」的模式,煙草局是行政管理機構,而煙草公司是受煙草局管理的企業。

「就算卷煙廠屬於企業,其領導可以打擦邊球成立公司搞開發,但現在部分卷煙廠領導已經升任煙草局就職,應有措施規範此類行為。」上述知情人稱。

千畝別墅的程序問題

根據我國《商品房銷售管理辦法》,商品房開發、銷售需要具備五證,即《建築工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《土地證》、《商品房預售許可證》、《建設用地規劃許可證》。

3月13日,記者向金夢都公司要求查看九島夢都城相關證書,其辦公室當班員工對記者稱,集資蓋別墅的事情要找南京卷煙廠,並表示總經理不在,記者按其要求留下聯繫方式,但截至發稿,尚未收到該公司回覆。

此前當地網絡媒體曾關注建別墅事件,彼時金夢都開發公司總經理馬明如提供了四證。

但四證之一《建設工程規劃許可證》中並沒有金夢都別墅群之一永泰苑的批准項;《商品房預售許可證》至2010年12月已經過期,可如今該房屋仍然在對外公開發售。此外,尚缺少《建設用地規劃許可證》。

南 京市江寧規劃局卻認為該地塊的規劃沒有問題。江寧規劃局留存了一份編號Q-0710343的《南京市江寧區規劃局建設項目規劃設計方案審定通知書》 (2007年11月4日),當中稱:「你單位(南京金夢都房地產開發有限責任公司)申報的『南京卷煙廠職工自建住宅小區』設計方案,南京市江寧區規劃局原 則同意該規劃設計方案」。

另據記者3月13日獲取的國土資源局江寧分局《金夢都房地產有限責任公司用地情況說明(6宗)》:該公司在2006年至2008年,通過掛牌出讓方式共取得位於谷裡街道6宗經營性用地,用地總面積為1531.79畝,約為102萬平方米。

上述知情人認為,這當中存在的問題是,金夢都公司以職工建房名義做規劃,從而拿到低價地,但具體開發過程卻夾雜了商業開發。

在樓型設置上,也嚴重「超標」。事實是,國家最近幾年對別墅用地建設規模等,有嚴格限制。2006年5月30日,國土資源部下發「關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知」,要求從即日起,一律停止別墅類低密度住宅房地產項目供地和辦理相關用地手續,並對別墅進行全面清理。

但國土資源局江寧分局提供的消息顯示,金夢都公司「拿地」是在2006年至2008年間。其九島夢都城別墅項目如何成行,頗受非議。

此前當地媒體報導,南京江寧國土局曾回應稱,「局領導已經換了兩屆,不清楚具體情況」。

百萬差價

爭議聲中,第一期別墅的利益盛宴已被饕餮完畢。

據上述知情人士介紹,別墅從2006年開始動工,2010年陸續建成。

2006年前,南京卷煙廠以給職工建房改善住宅條件為由,向職工、廠級領導分別收取6萬、20萬左右的集資款。

「當時的說法是,今後房子蓋好後,員工分獲260平方以上不等住房,多餘住房賣出;按照初期出資額1:2的比例予以分紅。」即除了低價購房之外,員工6萬元出資,未來可獲12萬的利潤分紅。

一位正在出租該區別墅的南京卷煙廠員工還透露,「之後,我們又陸續繳納了幾期集資款,員工累計繳納72萬-90萬不等,合計3000-3400元每平方的內部銷售價。廠領導則按照比例多繳一些。」

如果按照初期集資款1:2比例分紅,記者計算得,工人最後實際付出60萬-78萬,僅相當於2300-2900元每平方的內部價。

在獲得初期集資款以後,當時的9個卷煙廠領導開始以自然人身份組建地產公司,2005年金夢都公司成立,並開始運作九島夢都城別墅區的建設。

地價則相當便宜:當地國土局提供的資料顯示,2006年至2008年該公司以出讓價款總計6.5億元拿下了地塊,僅合計約637元每平方米。

3 月12日,記者以購房者身份向金夢都銷售部人士諮詢九島夢都城別墅時,該人士稱,金夢都開發的一期別墅九島夢都城一期共200多棟、700餘戶;最低面積 超過260平方;其中一部分為南京卷煙廠員工和領導集資申購,一部分直接對外出售,目前已經全部售完,二期房則已經開始動工建設。

「我的九島夢都城房子為六連排別墅型268平方米,現在毛坯房大約8000多元每平米。」上述南京卷煙廠員工介紹,等九島夢都城二期和周邊設施建好後,別墅的單價不會低於1萬元,「只是租出去,還不想現在賣」。

根據安居客網站統計數據,九島夢都城的房價在去年12月房價維持在9000-10000元每平方米,目前房價有所回落,但也維持在8000-9000元。

也就是說,以一套260平米的聯體別墅、每平米單價8500元計算,內部價和市場價的差價就達到5100-5500元。若賣出別墅,每個卷煙廠員工至少獲利130萬。

卷煙廠領導獲利則更豐,該廠領導認購的多為500平方米獨棟別墅,售價高於聯體別墅。僅按照和聯體別墅同樣單價計算,領導至少可獲利250萬。

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合作建房行路難

http://magazine.caixin.com/2012-08-03/100419130_all.html

  7月下旬的一天傍晚,人流如織的北京西大望路,幾個身穿統一黑色T恤衫的人,手舉紅色易拉寶展板。「參加北京合作建房,房價下降40%」的宣傳語,吸引行人紛紛駐足圍觀。曾經涉足房地產行業多年的孫智群,在做街頭「路演」。

  他展示了位於北京通州和大興兩幅擬拿地塊建成房屋的均價:每平方米分別僅為8900元和7624元,而周邊的現房價格目前大約1.5萬元和1.3萬元。

  自2012年7月11日孫智群在中國大飯店舉行「北京合作建房」新聞發佈會後,他每週都要「路演」,目標是到2013年7月發動至少一萬名符合限購令下購房資質的「剛需」購房者,加入由他發起的合作建房項目。

  此時,正值全國25個城市房價環比上漲,被看作可以死磕高房價的合作建房再度進入人們視野。孫智群之外,一位號稱在溫州已有成功經驗的商人趙智強,也聲稱要將合作建房移植到北京和杭州等大城市。

  其實,數年來全國多個城市先後有人發起合作建房,但成功者寥寥,在省會級別以上的城市甚至還未有項目進入實質性建設階段。

自主物業追求

  「我蓋的房子,一定要用弧形落地窗!」孫智群兩眼放光,對財新記者描述著他的夢想之城。他強調,公民通過互助組織建房,不但價格大大降低,更可以讓質量遠比開發商的商品房更好。

  孫智群曾於2010年自創草根購房網,但發現在這個供不應求的市場,「剛需」們別無選擇,多數無緣獲得價廉的保障房,又不滿足於開發商們的價高質次,即便團購,也無法真正與強勢的開發商議價。網站黯然關閉後,孫智群蟄伏良久,最終選擇了合作建房。

  事實上,早在2003年,身為聯想公司工程師的北京小夥於凌罡就率先提出普通人可通過合作建房擺脫現有制度束縛,建設自己的理想住房。他提出, 合作建房就是「聯合起來,一起當開發商」,不但可剔除大量開發商利潤,置業者更可以參與房屋拿地、設計、建設的全過程,對戶型結構、社區環境、物業管理等 問題都有發言權,因而真正實現了購房者的物業自主權。

  在合作建房發起人看來,開發商的獲利大有可壓縮空間。於凌罡說,「配套收益權和整套項目的共有權」是合作建房者應得的權益,業主完全可以避免開 發商在出售房屋時「偷面積」帶來的損失;同時作為整套物業的共同所有人,業主們可以自主決定物業管理者,無障礙地參與小區治理,並成為小區車位、底層商舖 所有者,分享車位和底商的商業收益。

  合作建房號稱可以降低房價40%。孫智群將未來合作建房的房屋單價分為七個部分,包括土地成本、勘探成本、設計成本、建安成本、市政配套、相關 稅費,以及佔總價2%的「不可預見費」。以前述的通州項目為例,孫智群估計該地塊的樓面地價約在5000多元,勘探成本水文地質勘探費折合每平方米30 元,包括總體規劃、建設工程、園林景觀和審圖在內的設計費每平方米不到40元,土建施工、工程監理、園林景觀和道路施工費用構成的建安成本每平方米不到 2500元,水電氣暖、有線電視、電話寬帶等市政配套費用約400元,加上各種稅費這一地塊的實際單價為8900元。由於省去了開發商利潤環節,加之總價 較低稅費成本也相應降低,所以孫智群擬建的樓盤可以比周邊其他商品房便宜許多。他表示,事成之後將只收取3%的管理費作為報酬。

  不過,限於政策,以房地產開發公司的形式開展合作建房,是當下中國合作建房的主流模式之一。儘管目前土地招拍掛的出讓制度對各類型法人和自然人 均開放,個人合作建房獲得國有土地使用權並不存在制度性障礙,但各合作建房組織都在開發建設過程中建立法人組織,一般以開發企業形式存在或與開發商進行合 作,以規避「非法集資」的政策風險。

  於凌罡等多個合作建房發起人都曾試圖在民政部門註冊合作建房的民間組織,但因沒有主管單位而遭到拒絕。政府從未對購房者自主聯合進行合作建房的 行動進行過明確反對,只是始終未允許合作建房者可以成立非營利組織。公民自主聯合興起的非營利公益組織,卻不得不以公司的組織形式運作,是當下合作建房者 面臨的尷尬。

一廂情願的代建

  於凌罡告訴財新記者,合作建房和開放商建房的重要區別,在於合作建房者是用自有資金拍下土地並進行建設,無需申請開發貸款。合作建房發起人估計,開發商償還的利息可能在房價中佔到15%-20%。

  於凌罡表示,讓房地產商幫合作建房參與者代建房屋,無須承擔資金和銷售的成本即可獲得純粹的服務收益,乃是雙贏之舉。

  於凌罡在2005年發起了全國首個合作建房項目,當時於凌罡等人計劃與北京萬通地產股份有限公司(600246.SH)合作,擬共同建設掛牌價 1.92億元的北京新中街1號地項目。合作建房業主授權萬通地產在2.2億元以內拿下地塊,如果每戶業主出24萬元的保證金,一共可以湊9600萬元。由 於萬通地產和民生銀行有借款協議,以9600萬元的本金可以貸款1.44億元,這筆資金就用於支付地價款。在成功拿地之後,萬通地產還要負責在一年內去跑 下88個證明文件,從而取得開工證。

  彼時,只要取得開工證,購房者便可申請住房按揭貸款,因此24萬元的後期款可以直接以貸款來支付。60平方米的小戶型,兩次付款只需要48萬元即可得房,僅合每平方米8000元。

  整個項目將委託萬通代建,估價1.68億元的底層商舖將全部抵給萬通,而400個車位也由萬通和業主平分。根據這一方案,業主們從房價差價中得 到的收益約為2.1億元,而萬通的獲利空間為8000萬-9000萬元。由於拿地的9600萬元本金全部由購房者出資,萬通地產在整個建設過程中不需要出 資,以公司名義貸款的利息也將全部在底商和車位收益中賺回來,因而對萬通地產而言,也是一筆好買賣。

  然而,這個貌似周密的開發計劃卻在最終拿地前功虧一簣。於凌罡最初計劃的芍藥居地塊,第一期付款只需要15萬元,而新中街1號地的首付增加到了 24萬元。有一部分業主說,自己只能拿出15萬元,拿不出24萬元來;還有的業主質疑於凌罡,憑什麼萬通要賺那麼多錢。於凌罡覺得萬通和業主三七分成已經 是很合理的,但仍有業主難以理解。因不少業主的退出,該項目遭遇夭折。

  於凌罡的想法是,希望通過合作建房推動整個房地產開發建設模式的轉變,未來可以推動政府將土地使用權直銷給購房者,購房者的聯盟只需要找開發商 來代為建設。不過,代建房產的利潤空間被嚴格限制,開發商拿地建房可以獲得的利潤遠高於此。「開發商怎麼可能不掙大錢去掙小錢呢?」中國人民大學公共管理 學院教授黃燕芬指出,這種合作建房的模式恐怕只是一廂情願。

溫州模式流產

  幾乎相同的挫敗,於凌罡重複了五次。他把失敗的原因歸於人心不齊。於凌罡認為,契約意識差,組織過於鬆散,是導致當時合作建房屢遭挫敗的主因。

  孫智群則認為,於凌罡經歷的這一切其實是合作建房正常的市場風險,可以通過操作技巧的調整而規避。並不為多數人所知的是,於凌罡之後,各地陸續出現了數個近乎成功的合作建房案例,都走得更遠,但這些模式距離最初的設想多有所變形。

  溫州商人趙智強成為首個通過招拍掛成功拿地的合作建房組織者。2011年下半年,趙智強合作建房開始進軍北京和杭州,表明其將把溫州經驗複製到 全國。2012年7月22日,趙智強表示北京的項目已經進入到實質性階段,他們已經相中了一幅南五環的地塊,正在加緊做拿地的準備。然而,許多同行卻對其 複製溫州模式並不看好。

  2005年,趙智強依託自己擔任會長的溫州市市場營銷協會作為平台,招募參與合作建房的會員。2006年,溫州市市場營銷協會委託一家瑞安正元房地產開發有限公司(下稱正元公司),代會員從事拿地和開發。

  2006年5月,趙智強看中了位於溫州龍灣區的上江路西片14號地塊,該幅地塊用地面積15650平方米。此前,該幅地塊曾經兩次拍賣但均告流 拍。2006年10月,該幅地塊以「掛牌出讓」形式再次出讓,因為地理位置偏僻且價格偏高,作為惟一的競買者,正元公司最終以1.0458億元,高出起拍 價1萬元的價格取得了這一地塊。

  拿地之後趙智強又面臨新的障礙。溫州市政府在一開始並不能確定其建成房屋的性質。溫州市房管局時任局長胡立同2006年接受《今日早報》採訪時 稱,得知建房聯盟拿地後,房管局曾前往瞭解情況,但無法核實建房聯盟參與者是否符合現行法規的標準。由於溫州市政府無法判斷其究竟屬於保障房還是商品房, 因而溫州個人集資建房遲遲未能拿到開工證。

  其間趙智強更曾面臨「非法集資」的指責,據說連溫州市政府都曾專門為此開會討論。溫州市政府最終一路向浙江省、國家住建部(原建設部)甚至國務 院請示,以判斷該項目是合法合規還是需要叫停。住建部到當地進行了三次調研,最終確認這一項目就是一個普通的房地產開發建設項目,與現行政策沒有衝突。趙 智強拿到了建設許可證。此時已是2009年,距離成功拿地已過去了將近三年。

  此後,該項目籌建的理想佳苑小區,在銷售過程中也遭遇政策瓶頸。2007年,溫州市出台實施的《市區商品房網上銷售管理辦法》明確溫州市批准預 售的商品房項目,全部房源要在規定時間內一次性上網公開銷售。2010年溫州市政府在下發的《關於進一步加強住房保障工作促進房地產市場平穩健康發展的意 見》重申了這一原則。理想佳苑必須按照普通商品房一樣在網上公開上市交易,這意味著當初200多戶出資人可能無權得到住房。趙智強目前仍在積極與溫州市政 府協調,希望能夠允許理想佳苑定向銷售,而非向社會公開發售,但迄今溫州市還沒有明確理想佳苑的銷售模式。如果溫州市方面堅持網上銷售的話,當年集體出資 做開發商的許多業主將僅僅能分到自己所佔份額的銷售收入,而不能拿到房子。

  於凌罡總結多年曲折,認為政府對合作建房的不支持,已成合作建房最大的政策風險。

政策困局難解

  開發商的不友好態度,是合作建房拿地難的重要原因。河南許昌人楊金城開發的書香苑項目在2011年、2012年分兩期交付12棟多層住宅和4棟高層住宅,成為全國首個完成交房的合作建房項目。書香苑的開發過程同樣一波三折,拿地就是最大瓶頸。

  多名合作建房發起人都表示,開發商為了阻擊合作建房者,常故意和合作建房者競拍土地,推高地價。趙智強第一次拿地之所以成功,在於當時其他開發 商並不知道正元公司是為合作建房而舉牌,此後他有幾次擬在溫州拿地,卻遭遇掛牌突然取消的情況,很大程度上也是政府忌憚合作建房者拿地所導致。

  業內人士指出,開發商的資金實力遠強於合作建房者,這是合作建房者拿地屢屢失利的重要原因。在瑞典,政府為合作建房組織住房合作社提供資金支 持。住房合作社的經費三分之一靠會員集資,三分之一靠政府補助,還有三分之一依靠銀行低息貸款。中國土地學會副理事長黃小虎認為,要在中國推行合作建房, 政府首先應該嘗試為合作建房者免除土地出讓金,最起碼也應該以底價供地,不要再讓合作建房的參與者與開發商短兵相接。

  楊金城於2008年成功拿地,實際上緣於開發商退地,最終楊得以直接和地方政府完成交易,沒有再經過土地招拍掛。2008年,楊金城的公司以 3300餘萬元自有資金支付了地價款。他在拿下地塊後再招募合作建房參與者,而非依靠參與者募資拿地,是「許昌模式」成功的最重要經驗,但在地價高昂的大 城市,這種模式恐難複製。

  在國外,住房合作社是解決住房問題的一種重要途徑。在歐洲大陸一些國家,住房合作社建設的房屋達到了住房總供給的30%-40%。黃小虎介紹 說,國外合作建房都依託非營利的法人組織住宅合作社來建設。現在中國的合作建房,嚴格意義上來說並不符合國際上的合作建房規範,在操作模式上還存在許多值 得商榷的地方。

  在黃小虎看來,作為解決住房問題的一種重要途徑,政府應該明確合作建房的法律地位,住房合作社應該註冊成非營利組織的法人,有自己的法人代表、 理事會、監事會。而合作建設的住房應該歸合作社所有,並非由個人持有。按照國際上的經驗,住宅合作經濟應該與住宅儲蓄相聯繫,向某一住宅合作社繳納的住房 儲蓄到了一定的量,一個人就有了租賃和分配住房的資格。這種模式是完全為自住服務的,一旦不住了就要退出,這才能完全杜絕住房成為炒作的對象。


合作 建房 行路
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盛松成:建房地產長效機制建議首先改進土地拍賣制度

剛剛結束的中央經濟工作會議上提出,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。

12月18日,在上海財經大學舉辦的論壇上,中國人民銀行參事盛松成表示,長效機制需要聚焦土地供應、土地拍賣制度等。這些調控更加側重於中長期,有助於穩定公眾預期。

控需求也要控供給

盛松成表示,隨著經濟發展和收入增長,土地供應緊張、人口遷移等各方面因素,我國一、二線城市房價上漲是正常的,但是一些地方出現一定時期內快速上漲,與之前的調控多集中在需求端的短期調控有關。

為此,中央經濟工作會議提出了一系列促進房地產市場平穩健康發展的舉措,盛松成表示,已經體現了供給和需求相結合。

中央經濟工作會議提出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。同時,要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

另外,中央經濟工作會議提出,要落實人地掛鉤政策,根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。

目前,我國的房地產調控主要的策略包括限購、差別化信貸政策等。在今年因地制宜、因城施策的調控政策作用下,國家統計局新發布的數據顯示,15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫,房價走勢明顯趨穩。

盛松成表示,這些舉措往往會立竿見影,但仍需形成長效機制,否則難以有效穩定公眾預期。

土地有效供給仍需有機制配合

對於作為房價基礎的土地價格,盛松成稱,高地價與目前地方政府面臨的GDP考核指標有直接的聯系。因為工業每年都可以有GDP產出,所以地方政府更傾向於把土地用來發展工業而非住宅。

他表述,如果從全球城市對比來看就可以更明顯地發現,我國一線城市用於工業用地的面積要遠遠大於一些國際城市。

盛松成引用數據稱,以居住用地占城市建設用地面積比重這一指標來看,紐約是44%,東京是73%,遠高於北京(28%)、廣州(29%)、深圳(26%);而工業用地占城市建設用地面積比重這一指標,則呈現一個相反的格局。北京(22%)、廣州(32%)、深圳(36%)的比重,遠高於紐約(3.9%)、東京(5.1%)。與此同時,一線城市住宅用地價格的同比、環比增速都顯著高於其他用途地價。2016年三季度,我國一線城市住宅地價同比增長19.02%,環比增長4.70%,高於綜合、商業、和工業用地價格。

盛松成認為,不同用途的地價以及一線城市土地用途的構成,可以看出GDP考核在一定程度上促成了一線城市的高地價。

而此前房價上漲過快的16個熱點城市,盛松成認為,其住宅用地和新建住宅供應是不足的。

他表示,16個熱點城市中有8個城市住宅用地供應量少於去年同期。其中廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%。同時,16個熱點城市中有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。其中北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%。

構建長效機制首先要改革土地拍賣制度

中央經濟工作會議提出,要加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。

如何構建長效機制?盛松成建議說,首先要改進我國目前的土地拍賣制度。

“我國的土地拍賣是價高者得,建議參考上海車牌拍賣的方法,可以去掉最高價,去掉最低價,取中間價格。”盛松成說。

二是他也建議,改善地方政府的考核機制,提高土地利用效率,增加住宅用地供給。

盛松成說,在我國經濟發展的過程中土地財政發揮著重要的作用,並成為影響經濟發展的重要因素之一。不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%, 有的城市甚至占到了60%以上。在房價構成中,政府所得占房價的六成左右。

盛松成向第一財經提供了一個數據,據初步測算,2016年三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右,已接近2007年8.1%的高點,為歷史次高水平。

不過,城市發展的增量空間往往有限。盛松成建議,要盤活存量土地。比如城鄉建設用地範圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地,具有開發利用潛力的土地,應該被充分挖掘利用。

如果以上海為例,據中信建投此前測算,上海中心城區成片工業用地轉型空間為9000萬平方米,舊住區改造產生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市範圍內住宅的建面空間可達1.6億平方米。如果按照2015年全年上海市住宅銷售面積約2000萬平方米來計算,相當於可供應8年的成交量。

盛松成還建議,我國優質教育、醫療衛生資源較為集中,政府也需要發揮作用,改善資源配置。

“總的來說,就是供給調控與需求調控相結合、長期調控與短期調控相結合,處理好房地產與經濟發展的關系。”

對於明年的房地產投資,盛松成表示謹慎樂觀。

他認為,由於今年去庫存效果明顯,所以會催生房地產企業補庫存需求。而樓市調控並未大幅扭轉購房者的買入預期,也因此,明年房地產供給增加的可能性較大,房地產企業資金狀況趨好。

在經過了一系列調控後,我國房地產的去庫存效果明顯。商品房待售面積同比增速大幅下降。

數據顯示,2016年10月我國商品房待售面積同比僅增1.3%,較去年同期低16.5個百分點;其中住宅待售面積自2016年8月以來負增長。

但這其中也存在不同狀況。盛松成說,一線城市庫存去化程度大,短期內供應難以有效緩解;二線城市房地產銷售火爆引起庫存下降,部分城市新開工面積增速回升,後期庫存緊張態勢有望緩和;三線城市前期庫存較高,目前銷售平穩,去庫存效果不明顯。

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易地扶貧兩大關鍵點: 不該為建房犯愁,無需對後續發展擔憂

望著新建成的房子,湖南省通道侗族自治縣坪坦鄉中步村的易地扶貧安置戶楊和海卻為另一件事發愁:房子到底要不要再加蓋第二層甚至第三層。他的鄰居則還在考慮“房子建起來了,欠了一身的債,後面怎麽辦?”村民所有的考慮都與資金有關,他們的出路要麽是向親朋好友借錢,要麽是向銀行貸款。

而2015年6月,在雲南省迪慶藏族自治州德欽縣霞若鄉奪松村,被建檔立卡的精準扶貧戶阿茸定主一家也在為建房犯愁。他家的房子屬於危房,當地政府給其安排了一萬元的危房補助款,同時,又安排了5萬元的貸款。但這些錢並不足以蓋起新房。阿茸定主選擇進山伐木,卻沒想到,最終因濫伐林木罪被法院判刑。據第一財經1℃記者調查,與阿茸定主類似的情況,在全國已有多起。

如何才能真正讓貧困人群脫貧?精準扶貧中易地扶貧政策,是為了解決貧苦人群的居住環境和居住安全問題,但總不能一搬了之,更不能讓這些人群因搬遷建房而加大貧困度,甚至身陷囹圄。更核心的問題是,搬完之後呢?

“騙貸者”

通道縣被稱為“九山半水半分田”,這一點在中步村體現得尤為明顯。

中步村離縣城差不多30公里,四周被山包圍,一條兩車道的公路連接著村子與外面的世界。村子中心是一片樣式古老的侗寨,已經被納入中國世界文化遺產預備名單,由此往山深處約一公里的山坡上,是一處被稱為“中步新村”的集中安置點。

“中步新村”被周邊的村民稱為“新農村”,就是政府專門劃出一片地,允許部分村民在此按一定標準統一建房居住。一些從古侗寨景區里搬遷出來的村民此前已經落戶於此,新被安置者是19戶按照易地扶貧政策搬遷而來的村民。

楊和海原來居住地在中步村4組,他描述那里是“山里很深的地方”。他家里原來只有兩間破舊木屋,人均只有幾分地,每年種一季水稻,基本能保障自家口糧。

除了自然環境惡劣,自己和老伴長年生病是楊和海家致貧的一個重要原因,並且,他的新鄰居們里也有很多家是這種情況。中步村黨支部書記楊宗誼說,因病致貧、因病返貧是當地貧困戶中一個十分明顯的特點,“如果不是生病或者家里沒勞動力,隨便出去打點工都不會成貧困戶。”

盡管有一些村民提出這些被安置的對象並非全部是真正的貧困戶,但這些被安置戶都堅稱自家多年的貧困成色十分純正,他們還對之前從來沒有得到過任何救濟和扶助表示不解。按正常邏輯,這樣一個多年的貧困村,扶貧政策理應早已輻射到此。

楊宗誼認為可能貧困戶對過去扶貧求助的理解有偏差,也可能有些人“不記得了”。按他的描述,往年是由縣里幹部自掏腰包直接給貧困戶送現金。“從2014年以來,縣里要求每個幹部幫扶四戶(貧困戶),每個幹部從自己的工資中向每戶拿出300元進行幫扶。(除此之外)就沒有其他的資金來源。”

被安置至此的19戶家庭共90人,屬於按政策建檔立卡的貧困戶。目前他們每家都已經在“中步新村”建成了一棟約100平方米的磚體平房,不少人已經又按照侗族傳統以純木材在磚墻上另加蓋了一層或兩層。楊和海家一直還是一層平房,他也想加蓋,但沒有錢。

易地扶貧更多是讓貧困戶從惡劣的環境中搬遷出來。1℃記者在多地看到,普遍的搬遷原因都是“限制開發”、“深山”、“生存條件惡劣”、“地質災害”等。政府為符合安置條件的對象集中建房,並提供一定的優惠政策,但被安置家庭需要自籌大部分建房資金。

“中步新村”的扶貧安置戶都稱為建房已經負債累累。“我們本來就是貧困戶,哪來的錢建房子?”楊和海的鄰居說,各家為建新房借款幾萬到十余萬元不等,大多是找親戚朋友借的。

“為什麽不找銀行貸款?不是有扶貧的政策性貸款嗎?”1℃記者問他們。他們的解釋是,銀行對建房不提供貸款,但如果是搞種養業,會提供一些的低息貸款,不過如果之前有過貸款未還的,也貸不到款。

有人“鉆空子”搞到了銀行的貸款,就是謊稱搞種植業騙取銀行的低息貸款。“也不好搞,銀行要來拍照,我就帶著他們在山里到處轉,指給他們看,生怕被揭穿。”有人很神秘地跟記者說。

楊宗誼確認,“金融部門的確是不給建房貸款,要求必須有產業——要有產業,一般也就不會是貧困戶了。”但他解釋,政府還是對易地扶貧建房提供貼息支持,即先由村民自己向銀行申請貸款,並自己先支付利息,到年終,扶貧辦再將利息部分補發給村民。

但根據湖南省出臺的《金融精準扶貧規劃(2016-2020)》,對建檔立卡貧困戶需要實施易地搬遷的,其建設或購買安置房,可獲金融機構貸款支持,貸款期限最長為20年,且由中央財政給予90%的貸款貼息。

據《湖南日報》報道, 按照《湖南省“十三五”時期易地扶貧搬遷實施意見》,該省未來5年將對約80萬建檔立卡貧困人口實施易地扶貧搬遷。按照“保障基本”的原則,中央和省補助的建檔立卡貧困戶人均住房建設面積不超過25平方米、搬入地在縣城及縣城以下鄉鎮和農村的,每戶在人均25平方米的基礎上,可增加不超過25平方米的住房,增加面積部分按實際建設成本由農戶自行承擔費用。2016年年初,湖南省已確定建檔立卡貧困人口住房建設最低補助標準為800元/平方米。

但在1℃記者采訪時,已經到了2016年年末,上述政策依然似乎並未輻射到這里。

涉罪者

德欽縣的阿茸定主與中步村的村民一樣,都屬於沒錢蓋房卻需要安置的群體。但顯然,阿茸定主選擇了另外一條建房之路。

2015年6月15日,阿茸定主辦理了蓄積30.76立方米的林木采伐許可證。同年6月20日左右,阿茸定主攜帶油鋸、斧頭到山上砍伐了74株樹木,共造材219根,這些木材原本準備用於建房。2016年3月17日,德欽縣森林公安局民警到被告人家中對被告人進行了調查詢問,後將其逮捕。經鑒定,219根原木共計77.848立方米,材積超出近58立方米,活立木蓄積超出99立方米。

知情人表示,阿茸定主文化水平低,根本不會算采伐樹木的立方米數。他只知道辦理許可證,要砍樹砍到夠建房為止。

案件審理過程中,法院也認為,按照審批的采伐許可證上的指標數,遠不夠建蓋一幢新房子,阿茸定主的行為從情理上講是客觀的。最終,法院以濫伐林木判決阿茸定主緩刑。但他超采的林木被沒收,同時,除了罰金3000元需要交納之外,還要在濫伐區域補種高山松及冷杉共220株,並確保成活,管護三年。

在四川的會東縣,被判決書描述為“文盲”的村民安定祥,是精準扶貧戶,被確定扶貧建新房。為此,他在沒有辦理許可證的情況下,在自家附近山上盜伐原木材積6立方米左右。因此,安定祥被以濫伐林木罪判處緩刑。

在湖北省丹江口市,精準扶貧戶徐某和陳某,亦因建房所需盜伐林木而被判刑。在湖北省竹山縣,精準扶貧戶楊某,因發展養殖業蓋牛舍需要樹木,申請辦理了林木采伐許可證。但因許可證過期後采伐林木同樣被以濫伐林木罪判處緩刑。

“要扶就要扶到底”

不管是想辦法“騙”銀行貸款還是盜伐林木建房,絕大多數精準扶貧戶都是因為無法支付建房所需的自籌資金。但即使把房子建起來了、住進去了,就是脫貧了嗎?

“昨天,省里、市里、縣里的住建部門來驗收(易地扶貧安置房)了。”2016年12月16日,楊宗誼在電話里對1℃記者說。這意味著這個村這一輪的易地扶貧工作告一段落。

但“中步新村”里被安置戶們很多人都各有心事:有些人擔心年關被親戚朋友催債,有些人說新房的門窗等材料的款子還欠著,不知怎麽還,諸如此類,大多都與錢有關。其中有一個共同的擔憂,就是房子建成了,後面的發展沒著落。

“說是易地扶貧,現在地是易了,但後面貧怎麽扶,沒人跟我們說。”從中步村6組搬遷至此的一位年輕人說。這並非一個人的擔心,記者在通道縣坪坦鄉、獨坡鎮等鄉鎮的多個易地扶貧安置點都聽到了類似的聲音。

但楊宗誼告訴記者,對於貧困戶的後續發展問題,“村里和‘上面’都有安排”,其中的一個做法,就是由村民根據自己的實際情況上報,比如自己有什麽特長,有什麽困難,能做什麽不能做什麽,扶貧辦根據不同情況,安排這些人就業,或者通過一定的政策扶持,幫助其發展產業。比如,去年縣里引進了一家公司在村里種植中藥材金錢柳,將一部分貧困戶納入其中,這些人可以獲得分紅;另外,有幾戶養魚的貧困戶,獲得了政策性扶貧資金的扶持,“只要(種養殖)形成規模,扶貧辦來照相(核實)後就把錢發下來。”

對於楊宗誼說的這些,“中步新村”的安置戶表示並不知曉。楊宗誼說村民們可能對有些事“忘記了”。但他也承認目前的扶貧存在不足。

“要長久地解決貧困問題,還是應進行產業開發。”楊宗誼說。他還特別強調“一個地方一定要有一個特色產業”,但“一定要真正到地方上去看,要因地制宜,不能這里種柑橘,那里種獼猴桃,沒有規劃。”

楊宗誼描述,2010年,他剛剛擔任村支書不久,就向林業部門申請在中步村采用合作社的形式建立500畝連片的茶油基地。這一想法獲得了批準,20多戶貧困戶納入了這個項目中,相關部門當年向村民免費提供了樹苗,並補助了工錢。但補貼只發放了一年,就沒有再持續。結果是,500畝茶油基地現在大部分都荒廢了,因為補貼沒有持續發放,村民喪失了積極性,“我們這里的人都沒什麽錢,補貼沒有了,大家也不會繼續種下去。”

“500畝油茶林,你算算,(掛果後)每年就是幾十萬元(收入),但現在基本上廢了。”對這個項目,楊宗誼覺得十分可惜。

“我跟上面報告:不要這里補(貼)一下,那里補(貼)一下,那樣根本形成不了規模,錢也花掉了,完全沒效果,(貧困戶)也不知道到底該往哪個方向發展。要扶持,就要扶持到底。”他說。

“沒錢,想幹的事幹不了”

楊宗誼說他原來有很多想法,比如要往山的深處修一條路,方便運輸;還有就是建一個榨油廠,向進村的遊客賣油。但這些想法目前都沒實現,根本原因就是“沒錢”。

在當中步村黨支部書記前,楊宗誼在廣東打工多年,後來想回鄉創業,於2010年回到了中步村,被選為村支書。他說最初的想法就是一方面自己創業,同時成為村民致富的帶頭人,“扶貧就要扶持真正有能力有熱情的人,帶頭起來搞產業,要讓貧困戶看到明確的方向”。

他覺得中步村適合種植油茶林,於是提出500畝油茶林基地計劃,並將自家種植的80畝油茶林納入到了這個項目當中。但油茶林一般需要6年左右才能掛果,這個漫長的過程需要資金支持。

在政府補貼中止後,多數村民也任由已經種植的油茶林荒廢,但楊宗誼一直在堅持。“上面要求村幹部起帶頭作用,我總共投入了幾十萬——打工的一二十萬全部投進去了——現在家里還欠了一堆債。”

他認為,“最大的問題就是金融對很多方面不開放。”比如,農村的房屋不能貸款,用林權證貸款的話,最多就是貸1萬~2萬元,貸款要求當年就還,但根本不可能。

“貧困戶有很多是想發展產業的,但自己沒錢,又貸不到款。”楊宗誼說,他的80畝油茶林,也只能貸款5萬元,“像我這樣的(既是村幹部,又有種植產業)都很難貸到款,貧困戶就更難了。”

不過,1℃記者了解到,根據湖南省出臺的《金融精準扶貧規劃(2016-2020)》,金融精準扶貧對有勞動能力、有致富願望、講信譽的建檔立卡貧困戶,給予5萬元以內、無抵押、無擔保的扶貧小額貸款。積極支持貧困地區特色產業發展,對帶動貧困人口就業創業人數多、發展前景好的新型農業經營主體,提高貸款額度;林業、果業等回收周期長的種植業,貸款期限最長可放寬至15年。

易地 扶貧 兩大 關鍵點 關鍵 不該 建房 犯愁 無需 後續 發展 擔憂
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