7月下旬的一天傍晚，人流如織的北京西大望路，幾個身穿統一黑色T恤衫的人，手舉紅色易拉寶展板。「參加北京合作建房，房價下降40%」的宣傳語，吸引行人紛紛駐足圍觀。曾經涉足房地產行業多年的孫智群，在做街頭「路演」。
他展示了位於北京通州和大興兩幅擬拿地塊建成房屋的均價：每平方米分別僅為8900元和7624元，而周邊的現房價格目前大約1.5萬元和1.3萬元。
自2012年7月11日孫智群在中國大飯店舉行「北京合作建房」新聞發佈會後，他每週都要「路演」，目標是到2013年7月發動至少一萬名符合限購令下購房資質的「剛需」購房者，加入由他發起的合作建房項目。
此時，正值全國25個城市房價環比上漲，被看作可以死磕高房價的合作建房再度進入人們視野。孫智群之外，一位號稱在溫州已有成功經驗的商人趙智強，也聲稱要將合作建房移植到北京和杭州等大城市。
其實，數年來全國多個城市先後有人發起合作建房，但成功者寥寥，在省會級別以上的城市甚至還未有項目進入實質性建設階段。
自主物業追求
「我蓋的房子，一定要用弧形落地窗！」孫智群兩眼放光，對財新記者描述著他的夢想之城。他強調，公民通過互助組織建房，不但價格大大降低，更可以讓質量遠比開發商的商品房更好。
孫智群曾於2010年自創草根購房網，但發現在這個供不應求的市場，「剛需」們別無選擇，多數無緣獲得價廉的保障房，又不滿足於開發商們的價高質次，即便團購，也無法真正與強勢的開發商議價。網站黯然關閉後，孫智群蟄伏良久，最終選擇了合作建房。
事實上，早在2003年，身為聯想公司工程師的北京小夥於凌罡就率先提出普通人可通過合作建房擺脫現有制度束縛，建設自己的理想住房。他提出， 合作建房就是「聯合起來，一起當開發商」，不但可剔除大量開發商利潤，置業者更可以參與房屋拿地、設計、建設的全過程，對戶型結構、社區環境、物業管理等 問題都有發言權，因而真正實現了購房者的物業自主權。
在合作建房發起人看來，開發商的獲利大有可壓縮空間。於凌罡說，「配套收益權和整套項目的共有權」是合作建房者應得的權益，業主完全可以避免開 發商在出售房屋時「偷面積」帶來的損失；同時作為整套物業的共同所有人，業主們可以自主決定物業管理者，無障礙地參與小區治理，並成為小區車位、底層商舖 所有者，分享車位和底商的商業收益。
合作建房號稱可以降低房價40%。孫智群將未來合作建房的房屋單價分為七個部分，包括土地成本、勘探成本、設計成本、建安成本、市政配套、相關 稅費，以及佔總價2%的「不可預見費」。以前述的通州項目為例，孫智群估計該地塊的樓面地價約在5000多元，勘探成本水文地質勘探費折合每平方米30 元，包括總體規劃、建設工程、園林景觀和審圖在內的設計費每平方米不到40元，土建施工、工程監理、園林景觀和道路施工費用構成的建安成本每平方米不到 2500元，水電氣暖、有線電視、電話寬帶等市政配套費用約400元，加上各種稅費這一地塊的實際單價為8900元。由於省去了開發商利潤環節，加之總價 較低稅費成本也相應降低，所以孫智群擬建的樓盤可以比周邊其他商品房便宜許多。他表示，事成之後將只收取3%的管理費作為報酬。
不過，限於政策，以房地產開發公司的形式開展合作建房，是當下中國合作建房的主流模式之一。儘管目前土地招拍掛的出讓制度對各類型法人和自然人 均開放，個人合作建房獲得國有土地使用權並不存在制度性障礙，但各合作建房組織都在開發建設過程中建立法人組織，一般以開發企業形式存在或與開發商進行合 作，以規避「非法集資」的政策風險。
於凌罡等多個合作建房發起人都曾試圖在民政部門註冊合作建房的民間組織，但因沒有主管單位而遭到拒絕。政府從未對購房者自主聯合進行合作建房的 行動進行過明確反對，只是始終未允許合作建房者可以成立非營利組織。公民自主聯合興起的非營利公益組織，卻不得不以公司的組織形式運作，是當下合作建房者 面臨的尷尬。
一廂情願的代建
於凌罡告訴財新記者，合作建房和開放商建房的重要區別，在於合作建房者是用自有資金拍下土地並進行建設，無需申請開發貸款。合作建房發起人估計，開發商償還的利息可能在房價中佔到15%-20%。
於凌罡表示，讓房地產商幫合作建房參與者代建房屋，無須承擔資金和銷售的成本即可獲得純粹的服務收益，乃是雙贏之舉。
於凌罡在2005年發起了全國首個合作建房項目，當時於凌罡等人計劃與北京萬通地產股份有限公司（600246.SH）合作，擬共同建設掛牌價 1.92億元的北京新中街1號地項目。合作建房業主授權萬通地產在2.2億元以內拿下地塊，如果每戶業主出24萬元的保證金，一共可以湊9600萬元。由 於萬通地產和民生銀行有借款協議，以9600萬元的本金可以貸款1.44億元，這筆資金就用於支付地價款。在成功拿地之後，萬通地產還要負責在一年內去跑 下88個證明文件，從而取得開工證。
彼時，只要取得開工證，購房者便可申請住房按揭貸款，因此24萬元的後期款可以直接以貸款來支付。60平方米的小戶型，兩次付款只需要48萬元即可得房，僅合每平方米8000元。
整個項目將委託萬通代建，估價1.68億元的底層商舖將全部抵給萬通，而400個車位也由萬通和業主平分。根據這一方案，業主們從房價差價中得 到的收益約為2.1億元，而萬通的獲利空間為8000萬-9000萬元。由於拿地的9600萬元本金全部由購房者出資，萬通地產在整個建設過程中不需要出 資，以公司名義貸款的利息也將全部在底商和車位收益中賺回來，因而對萬通地產而言，也是一筆好買賣。
然而，這個貌似周密的開發計劃卻在最終拿地前功虧一簣。於凌罡最初計劃的芍藥居地塊，第一期付款只需要15萬元，而新中街1號地的首付增加到了 24萬元。有一部分業主說，自己只能拿出15萬元，拿不出24萬元來；還有的業主質疑於凌罡，憑什麼萬通要賺那麼多錢。於凌罡覺得萬通和業主三七分成已經 是很合理的，但仍有業主難以理解。因不少業主的退出，該項目遭遇夭折。
於凌罡的想法是，希望通過合作建房推動整個房地產開發建設模式的轉變，未來可以推動政府將土地使用權直銷給購房者，購房者的聯盟只需要找開發商 來代為建設。不過，代建房產的利潤空間被嚴格限制，開發商拿地建房可以獲得的利潤遠高於此。「開發商怎麼可能不掙大錢去掙小錢呢？」中國人民大學公共管理 學院教授黃燕芬指出，這種合作建房的模式恐怕只是一廂情願。
溫州模式流產
幾乎相同的挫敗，於凌罡重複了五次。他把失敗的原因歸於人心不齊。於凌罡認為，契約意識差，組織過於鬆散，是導致當時合作建房屢遭挫敗的主因。
孫智群則認為，於凌罡經歷的這一切其實是合作建房正常的市場風險，可以通過操作技巧的調整而規避。並不為多數人所知的是，於凌罡之後，各地陸續出現了數個近乎成功的合作建房案例，都走得更遠，但這些模式距離最初的設想多有所變形。
溫州商人趙智強成為首個通過招拍掛成功拿地的合作建房組織者。2011年下半年，趙智強合作建房開始進軍北京和杭州，表明其將把溫州經驗複製到 全國。2012年7月22日，趙智強表示北京的項目已經進入到實質性階段，他們已經相中了一幅南五環的地塊，正在加緊做拿地的準備。然而，許多同行卻對其 複製溫州模式並不看好。
2005年，趙智強依託自己擔任會長的溫州市市場營銷協會作為平台，招募參與合作建房的會員。2006年，溫州市市場營銷協會委託一家瑞安正元房地產開發有限公司（下稱正元公司），代會員從事拿地和開發。
2006年5月，趙智強看中了位於溫州龍灣區的上江路西片14號地塊，該幅地塊用地面積15650平方米。此前，該幅地塊曾經兩次拍賣但均告流 拍。2006年10月，該幅地塊以「掛牌出讓」形式再次出讓，因為地理位置偏僻且價格偏高，作為惟一的競買者，正元公司最終以1.0458億元，高出起拍 價1萬元的價格取得了這一地塊。
拿地之後趙智強又面臨新的障礙。溫州市政府在一開始並不能確定其建成房屋的性質。溫州市房管局時任局長胡立同2006年接受《今日早報》採訪時 稱，得知建房聯盟拿地後，房管局曾前往瞭解情況，但無法核實建房聯盟參與者是否符合現行法規的標準。由於溫州市政府無法判斷其究竟屬於保障房還是商品房， 因而溫州個人集資建房遲遲未能拿到開工證。
其間趙智強更曾面臨「非法集資」的指責，據說連溫州市政府都曾專門為此開會討論。溫州市政府最終一路向浙江省、國家住建部（原建設部）甚至國務 院請示，以判斷該項目是合法合規還是需要叫停。住建部到當地進行了三次調研，最終確認這一項目就是一個普通的房地產開發建設項目，與現行政策沒有衝突。趙 智強拿到了建設許可證。此時已是2009年，距離成功拿地已過去了將近三年。
此後，該項目籌建的理想佳苑小區，在銷售過程中也遭遇政策瓶頸。2007年，溫州市出台實施的《市區商品房網上銷售管理辦法》明確溫州市批准預 售的商品房項目，全部房源要在規定時間內一次性上網公開銷售。2010年溫州市政府在下發的《關於進一步加強住房保障工作促進房地產市場平穩健康發展的意 見》重申了這一原則。理想佳苑必須按照普通商品房一樣在網上公開上市交易，這意味著當初200多戶出資人可能無權得到住房。趙智強目前仍在積極與溫州市政 府協調，希望能夠允許理想佳苑定向銷售，而非向社會公開發售，但迄今溫州市還沒有明確理想佳苑的銷售模式。如果溫州市方面堅持網上銷售的話，當年集體出資 做開發商的許多業主將僅僅能分到自己所佔份額的銷售收入，而不能拿到房子。
於凌罡總結多年曲折，認為政府對合作建房的不支持，已成合作建房最大的政策風險。
政策困局難解
開發商的不友好態度，是合作建房拿地難的重要原因。河南許昌人楊金城開發的書香苑項目在2011年、2012年分兩期交付12棟多層住宅和4棟高層住宅，成為全國首個完成交房的合作建房項目。書香苑的開發過程同樣一波三折，拿地就是最大瓶頸。
多名合作建房發起人都表示，開發商為了阻擊合作建房者，常故意和合作建房者競拍土地，推高地價。趙智強第一次拿地之所以成功，在於當時其他開發 商並不知道正元公司是為合作建房而舉牌，此後他有幾次擬在溫州拿地，卻遭遇掛牌突然取消的情況，很大程度上也是政府忌憚合作建房者拿地所導致。
業內人士指出，開發商的資金實力遠強於合作建房者，這是合作建房者拿地屢屢失利的重要原因。在瑞典，政府為合作建房組織住房合作社提供資金支 持。住房合作社的經費三分之一靠會員集資，三分之一靠政府補助，還有三分之一依靠銀行低息貸款。中國土地學會副理事長黃小虎認為，要在中國推行合作建房， 政府首先應該嘗試為合作建房者免除土地出讓金，最起碼也應該以底價供地，不要再讓合作建房的參與者與開發商短兵相接。
楊金城於2008年成功拿地，實際上緣於開發商退地，最終楊得以直接和地方政府完成交易，沒有再經過土地招拍掛。2008年，楊金城的公司以 3300餘萬元自有資金支付了地價款。他在拿下地塊後再招募合作建房參與者，而非依靠參與者募資拿地，是「許昌模式」成功的最重要經驗，但在地價高昂的大 城市，這種模式恐難複製。
在國外，住房合作社是解決住房問題的一種重要途徑。在歐洲大陸一些國家，住房合作社建設的房屋達到了住房總供給的30%-40%。黃小虎介紹 說，國外合作建房都依託非營利的法人組織住宅合作社來建設。現在中國的合作建房，嚴格意義上來說並不符合國際上的合作建房規範，在操作模式上還存在許多值 得商榷的地方。
在黃小虎看來，作為解決住房問題的一種重要途徑，政府應該明確合作建房的法律地位，住房合作社應該註冊成非營利組織的法人，有自己的法人代表、 理事會、監事會。而合作建設的住房應該歸合作社所有，並非由個人持有。按照國際上的經驗，住宅合作經濟應該與住宅儲蓄相聯繫，向某一住宅合作社繳納的住房 儲蓄到了一定的量，一個人就有了租賃和分配住房的資格。這種模式是完全為自住服務的，一旦不住了就要退出，這才能完全杜絕住房成為炒作的對象。