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盛松成:建房地產長效機制建議首先改進土地拍賣制度

剛剛結束的中央經濟工作會議上提出,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。

12月18日,在上海財經大學舉辦的論壇上,中國人民銀行參事盛松成表示,長效機制需要聚焦土地供應、土地拍賣制度等。這些調控更加側重於中長期,有助於穩定公眾預期。

控需求也要控供給

盛松成表示,隨著經濟發展和收入增長,土地供應緊張、人口遷移等各方面因素,我國一、二線城市房價上漲是正常的,但是一些地方出現一定時期內快速上漲,與之前的調控多集中在需求端的短期調控有關。

為此,中央經濟工作會議提出了一系列促進房地產市場平穩健康發展的舉措,盛松成表示,已經體現了供給和需求相結合。

中央經濟工作會議提出,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。同時,要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

另外,中央經濟工作會議提出,要落實人地掛鉤政策,根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。

目前,我國的房地產調控主要的策略包括限購、差別化信貸政策等。在今年因地制宜、因城施策的調控政策作用下,國家統計局新發布的數據顯示,15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫,房價走勢明顯趨穩。

盛松成表示,這些舉措往往會立竿見影,但仍需形成長效機制,否則難以有效穩定公眾預期。

土地有效供給仍需有機制配合

對於作為房價基礎的土地價格,盛松成稱,高地價與目前地方政府面臨的GDP考核指標有直接的聯系。因為工業每年都可以有GDP產出,所以地方政府更傾向於把土地用來發展工業而非住宅。

他表述,如果從全球城市對比來看就可以更明顯地發現,我國一線城市用於工業用地的面積要遠遠大於一些國際城市。

盛松成引用數據稱,以居住用地占城市建設用地面積比重這一指標來看,紐約是44%,東京是73%,遠高於北京(28%)、廣州(29%)、深圳(26%);而工業用地占城市建設用地面積比重這一指標,則呈現一個相反的格局。北京(22%)、廣州(32%)、深圳(36%)的比重,遠高於紐約(3.9%)、東京(5.1%)。與此同時,一線城市住宅用地價格的同比、環比增速都顯著高於其他用途地價。2016年三季度,我國一線城市住宅地價同比增長19.02%,環比增長4.70%,高於綜合、商業、和工業用地價格。

盛松成認為,不同用途的地價以及一線城市土地用途的構成,可以看出GDP考核在一定程度上促成了一線城市的高地價。

而此前房價上漲過快的16個熱點城市,盛松成認為,其住宅用地和新建住宅供應是不足的。

他表示,16個熱點城市中有8個城市住宅用地供應量少於去年同期。其中廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%。同時,16個熱點城市中有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。其中北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%。

構建長效機制首先要改革土地拍賣制度

中央經濟工作會議提出,要加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。

如何構建長效機制?盛松成建議說,首先要改進我國目前的土地拍賣制度。

“我國的土地拍賣是價高者得,建議參考上海車牌拍賣的方法,可以去掉最高價,去掉最低價,取中間價格。”盛松成說。

二是他也建議,改善地方政府的考核機制,提高土地利用效率,增加住宅用地供給。

盛松成說,在我國經濟發展的過程中土地財政發揮著重要的作用,並成為影響經濟發展的重要因素之一。不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%, 有的城市甚至占到了60%以上。在房價構成中,政府所得占房價的六成左右。

盛松成向第一財經提供了一個數據,據初步測算,2016年三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右,已接近2007年8.1%的高點,為歷史次高水平。

不過,城市發展的增量空間往往有限。盛松成建議,要盤活存量土地。比如城鄉建設用地範圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地,具有開發利用潛力的土地,應該被充分挖掘利用。

如果以上海為例,據中信建投此前測算,上海中心城區成片工業用地轉型空間為9000萬平方米,舊住區改造產生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市範圍內住宅的建面空間可達1.6億平方米。如果按照2015年全年上海市住宅銷售面積約2000萬平方米來計算,相當於可供應8年的成交量。

盛松成還建議,我國優質教育、醫療衛生資源較為集中,政府也需要發揮作用,改善資源配置。

“總的來說,就是供給調控與需求調控相結合、長期調控與短期調控相結合,處理好房地產與經濟發展的關系。”

對於明年的房地產投資,盛松成表示謹慎樂觀。

他認為,由於今年去庫存效果明顯,所以會催生房地產企業補庫存需求。而樓市調控並未大幅扭轉購房者的買入預期,也因此,明年房地產供給增加的可能性較大,房地產企業資金狀況趨好。

在經過了一系列調控後,我國房地產的去庫存效果明顯。商品房待售面積同比增速大幅下降。

數據顯示,2016年10月我國商品房待售面積同比僅增1.3%,較去年同期低16.5個百分點;其中住宅待售面積自2016年8月以來負增長。

但這其中也存在不同狀況。盛松成說,一線城市庫存去化程度大,短期內供應難以有效緩解;二線城市房地產銷售火爆引起庫存下降,部分城市新開工面積增速回升,後期庫存緊張態勢有望緩和;三線城市前期庫存較高,目前銷售平穩,去庫存效果不明顯。

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