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黑松家族兄弟鬩牆內幕錢進黑松 微風廖偉志打什麼算盤?

2010-05-17  今周刊





八十五年老黑松,連日來因家族內部鬥爭,搶盡新聞版面,前任總經理張道榕槓上現任董事長張道宏,猶如鄉土劇一般的兄弟鬩牆,但真正穩占最佳戰略位置的,是 進入黑松多年的微風老董廖偉志。

撰文‧林月然、黃筱雯

湖面上平靜無波,湖面下暗潮洶湧,此時若有人丟下一顆巨石,肯定掀起滔天巨浪。

這次老牌飲料商黑松爆發的經營權大戰,就是如此。家族內訌宛如水底暗潮,而打破表面張力的巨石,正是微風廣場老董廖偉志。

當初由黑松提供土地、一手建造的微風廣場,如今成為台北市定位成功、經營了得的購物商場,在百貨業的殺戮戰場中殺出重圍,證明廖偉志確實有兩把刷子。

十五年前,廖偉志和黑松張家幾乎是兩條平行線,但十五年後搖身一變,廖偉志名下除了擁有微風廣場這隻賺錢金雞母的經營權外︵估計微風廣場每年穩定為廖偉志 帶進二到三億元的獲利︶,有人評論,廖還輕鬆拿著從微風賺的錢,再轉進市場持有黑松將近三成股權。若以外界預估的十五元左右持股成本,以及目前黑松股價高 達二十七元(五月十一日收盤價)計算,廖偉志的潛在獲利驚人。

廖偉志穩贏不輸的算盤

對廖偉志而言,三成黑松的股權在手,進可攻退可守,即使這一次難以撼動黑松經營權,只要這個由張家十位堂兄弟共組成的黑松董事會再有分化,三年後,誰敢預 料會演變成何等光景?就算不成,至少握有股權,未來在微風租金的談判上,就有高八度的發聲,再不成,股價也讓他賺足了荷包。

總之,這場廖偉志與黑松張家的大戰,未開打,廖偉志的算盤幾乎已經確定,穩贏不輸。

黑松是台灣老字號的飲料公司,早期﹁黑松汽水﹂更是家喻戶曉的飲料,在台灣市場風光走過八十五個年頭,目前第三代家族成員已有不少人進入董事會。

但也因為家族龐大、人數眾多,目前光是第三代成員就高達五、六十人,更遑論彼此間的恩怨糾結,外界更是難以理解。在部分業界人士的觀感中,正是因為大家族 成員之間總難避免的恩怨心結,才讓這次廖偉志有機會與目前黑松的董事長、也是上一代三房三子所生的長子張道宏緊密結盟,連帶引發了這場外界所謂的﹁家族內 訌﹂大戰。

客觀的看,如果把廖偉志與黑松張家的往來視為高手過招,那麼,廖偉志幾乎可說是一路以來穩扎穩打,占盡上風。十五年前,黑松決定要重新運用位於台北市復興 北路與市民大道上的中崙舊廠房,因此對外徵求有意願的合作對象,位於精華地段,格局方正的四千五百坪土地,引起外界高度興趣,當時向黑松表達合作意願的除 了太平洋建設、中國信託,廖偉志也是其中之一。

據指出,為順利得到土地使用權,廖偉志當時私底下一直想盡辦法與張家聯繫,希望能率先打進張家人脈,獲得對方信任,取得優勢。

廖偉志與張道宏交情匪淺

而提到黑松與廖偉志的這一紙合約,市場上許多外人都覺得不可思議。一九九五年,黑松與廖偉志共同合組三僑實業(如今已改由微風廣場實業股份有限公司經 營),其中廖偉志持有七五%股份,黑松僅持有二五%,而黑松提供土地,甚至出資興建微風廣場,而廖只負責建物設計,幾乎等於零出資,怎樣看,廖偉志都占盡 便宜。

但那是因為在當時,黑松張家抱持著:主要負責人仍是廖偉志,因此對於股權的分配沒有意見,而且那時他們眼中的廖偉志,是可信任的合作對象。

台面上,廖偉志與張家交情始於微風,但台面下,廖偉志與張道宏似乎往來許久。張道宏原先是婦產科醫生,在日本一待二十多年,對公司內部毫無了解,直到十幾 年前回國,才開始對黑松公司事務有所接觸,根據董事之一的張斌堂的說法,「在○七年董監改選前,張道宏積極向親友表態,甚至提出自己一套頗具新意的營運規 畫。」原本對公司營運毫無經驗的張道宏,為何突然勇於毛遂自薦參選董事長?

有黑松內部人士揣測,廖偉志或許就是看到張道宏過去學醫的背景,與當時已在家族內打滾許久的其他張家人不同,如同白紙的張道宏,於是成為廖偉志眼中的目 標。

內部人士描述:廖偉志對張道宏,就如同老鷹看上目標,他積極與張道宏接觸,與張道宏始終保持良好關係,好到張道宏一有空就往微風跑,黑松的人要找他找不 到,更不知道他們倆到底在做什麼。

該人士指出,甚至到現在,張家的人已公開反對張道宏,說重話指出廖偉志對黑松圖謀不軌,張道宏仍力挺廖偉志,反指張家人才是卑鄙小人,廖偉志與張道宏的交 情可見一斑。

大量買進黑松股票有所圖?

也許是巧合,微風廣場雖然營運良好,但這幾年黑松卻曾經兩度調降微風的租金。第一次發生在二○○三年底,黑松決定把○四年到二一年的長約中,原本應該每年 調高五%的租金漲幅降為三%;另一則是去年一月,黑松減少微風停車場租金近一百二十萬元,讓外界對廖偉志的租金談判能力,深感佩服。

除了緊緊貼近張道宏,同一時間,廖偉志也不斷大量買進黑松股票。從公開資訊觀測站發現,○七年六月,廖偉志所代表的長僑投資開發有限公司首度成為黑松董 事,當時長僑只握有三一四九張黑松股票,但廖在○九年四月大幅加碼至一○九一一張,或許受到大量買單帶動,黑松股價同時間也從九元一路漲到十二元,但當時 多數張家成員還不知不覺。

如今,在黑松的董監事名單中,廖偉志個人加上長僑所持有的股數,是所有董監事中最多的,這還不包括私底下,以其他名義所購進的部分股票。

張道榕以四六%的股權迎戰五月十日的記者會上,黑松前總經理張道榕方面宣稱,他們九位董事與三位監察人手中握有四六%的股權,要迎戰廖偉志與張道宏兩人的 三○%股權,勝負將在六月三日的股東臨時會上揭曉,因為只要張道榕再往前跨一小步,能夠跨過五成股權門檻,開得成股東會,幾乎就可確定可以表決過關﹁解任 董事長﹂的議程,而張道宏就必須交出董事長印鑑。

但即使如此,對捲入這次風波的廖偉志而言,仍然立於不敗之地,因為只要繼續擦亮微風這塊招牌,同時緊抱持股,不管這次他是否有意介入黑松經營權,未來仍然 有無限的可能。

黑松紛爭,微風廖偉志為何成為箭靶?

黑松鬧家變的疑問一籮筐

早在一個月前,市場就傳出廖偉志有意取得黑松經營權的耳語,當時,本刊向廖偉志求證時,他說「加碼是看好黑松以及現有經營團隊的表現」,還大笑地說,「股 價漲這麼高,我也都沒賣掉賺差價」。當時廖偉志就表示,無意於經營權,若張家願意多給一席董事,他很高興;沒有,也無妨。豈料,張道榕一派的看法,顯然並 非如此。

5月5日,張道榕因黑松股東會紀念品而鬧上警察局,當天,張道宏就悄悄走了一趟微風,跟廖偉志密會討論,企圖掌握情勢;接著,5月10日雙方隔空各開各的 記者會;隔天,廖偉志照既定行程去做體檢,他透過幕僚表示,「無論黑松張家的董監改選結果如何,他都坦然接受,希望雙方合作是可長可久」。

往來之間,一邊拉高氣焰,一邊則相對低調,情勢不對等,外界則是有看沒有懂,問題一堆。首先,張道宏接手三年來,黑松經營績效算是向上走,70多歲的老人 家張道榕何以這時出手,把張道宏打成「黑五類」?是張道宏的公司治理糟到家族董監事看不下去,或是外傳黑松土地資產的龐大開發利益,引發這場紛爭?

張道榕宣稱可控制的股權超過46%,可說穩居贏面,為何需要大動作鬧到警察局,繼而又開記者會,甚至打算祭出撤簽財報這種動輒影響上市以及股價的大動作, 造成股價、公司形象、家族和諧三傷的結果?種種疑問,其中是否另有隱情?仍待釐清。

(許小晶)



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克里斯汀生、廖偉志、曹啟泰、姚仁祿、張安平的生命體悟如何衡量 自己的人生?

2012-8-13  TWM




終有一天,你會這樣問自己:我這一生的成績,究竟應該如何評斷?

事業成功、有財富、有健康,就是圓滿一生?

一路安穩、無風無浪,就算是一趟成功的生命旅程?

請別等到生命走向盡頭才急切思考這些問題,每個人、每一天,都該問問自己:應該如何衡量我的人生。

撰文‧楊紹華、孫蓉萍 研究員‧辛曉昀位於新北市三芝區的雙連安養中心,占地萬坪,除了新穎的大樓與停車空間,園區內幾已種滿各式各樣的花草樹木;園區門外,面對的是北海岸風景區,一年四季,各有不同風華的絕佳景致。

對於銀髮長者來說,這裡該是最理想的住處之一。

中心的收費並不算低,一位老人每個月的基本安養費用至少二萬六千元,因此,住在這裡的老人家們經濟能力多半不差。「不少人在退休之前是醫生、律師、大學教授等專業人士。」一位在雙連服務的社工人員說。

拚搏一生,累積了足夠的財富,在最後階段有個理想的落腳處,這樣的人生,想來已臻完美。

但,人生的成績單,真的這樣就夠嗎?

滿足世俗的成功標準

不等於人生圓滿

七月下旬,《今周刊》與雙連、兆如等國內知名大型安養中心合作,針對居住其中的長者進行問卷調查;調查發現,認為「此生無憾」者的比率,不到兩成。

從客觀、世俗的標準來說,這份問卷的受訪者堪稱位居人生勝組,他們有足夠的經濟能力、健康狀況大致良好,能夠獲得完整的照顧、晚年生活無虞;然而,在這份「人生勝組的期末自評報告」中卻能發現,滿足了世俗的成功標準,並不等於填滿人生。

「回顧過去人生,你最感到後悔或遺憾的是什麼?」問卷中的一題是這麼問的。在部分的「無效問卷」裡,我們看到了社工人員的註記:「受訪者情緒太過激動,無 法執行。」「受訪者回憶過往太過悲傷,無法答題。」原來,一個圓滿的人生句點,真的不足以彌平生命過程中的種種失落。

社工的註記多半字跡工整,但有這麼一份問卷,寫於紙上的字體顯得相對潦草,筆觸有些顫抖:「我這輩子只有一個老闆,就是中華民國政府,我只做過一種工作, 就是公務員。」這是一位受訪者利用問卷的空白處,寫下了他對自己人生的註腳:「一生平順安穩,朋友都很羨慕我,似乎也沒有什麼應該感到後悔的事;唯一的遺 憾是,我一直想要創業,想憑自己的能力打下一番事業,但是到了現在,年紀太大,來不及了。」在問卷的另外一題,這位受訪者總評自己的一生:「過得不夠快 樂」。

問自己三個問題

答案決定你如何衡量一生

根據調查結果,在受訪者填寫的各種「生命憾事」答案中,「沒有勇敢追求夢想」的比率達二六%,僅次於「忽視健康」,成為高齡者在對自我生命評分時的第二大扣分項目。

至於人生的第三大憾事,則是對於家庭的愧疚。回答「忙於工作、忽視家庭」的受訪者,比率達二一%。

「原本,我對自己的成就感到非常驕傲,」社工轉述一位受訪者的說法。她已年逾七旬,退休前是女軍官。

「在部隊裡,我一向都是威風凜凜,每個人都說我是女強人,大半輩子,我的時間幾乎都耗在部隊,我把生命奉獻給工作。」社工回憶,婆婆盯著問卷上的問題,情 緒一度有些激動,過了好一會兒,她才能緩緩地說出答案:「我對自己的家庭很抱歉,我幾乎沒有好好陪伴過我的孩子和丈夫。」「印象中,我甚至沒有為我的女兒 做過一頓飯。」她喃喃地這麼說,明明是在回答問卷,但更像是在對天懺悔。

有沒有追逐夢想的勇氣?有沒有對家庭付出足夠的心力?調查結果顯示,當你走到了生命的最後階段,這些問題的答案,將是決定你如何衡量一生成敗輸贏的關鍵。

這樣的調查結果,與國外的報告幾乎一致。今年二月,一位專責照料臨終病患的澳洲護士整理了病人們的最後遺願,排名前三者,分別就是「沒有勇氣追求夢想」、「為了工作錯過孩子的成長」、「沒有勇氣表達內心的情感」。

此外,日本臨終醫療專家大津秀一在和一千位病患訪談後,於二○○九年寫成了《死前會後悔的二十五件事》一書,在心理篇的部分,最容易讓人生感到遺憾的就是「沒有去做自己想做的事」、「沒有實現夢想」。

在美國,有「企業創新大師」之稱的克里斯汀生︵Clayton Christensen︶並沒有機會接觸臨終病患,但他以自己在短短三年之內三度重病、三度「臨終」的人生體悟,搭配窮盡一生心力鑽研的企業理論,寫成了 這本新書──《你要如何衡量你的人生︵How will you measure your life︶》。今年五月在美國出版之後,迅速成為暢銷書,也在短時間內獲得《彭博商業周刊》、《富比世》雜誌、《New Yorker》雜誌及英國《金融時報》等媒體的大篇幅報導。

與死神擦身而過

讓企業創新大師人生轉念

克里斯汀生曾被專業媒體喻為「商業界五十年來最具影響力人物之一」,九七年以《創新者的兩難》一書提出「破壞式創新」概念,顛覆全球企業思惟;他曾在三十歲時擔任白宮學者,對美國前總統雷根提供決策意見;他的身高有二○二公分,一雙手掌大得誇張……。

但在○九年,當克里斯汀生被醫生宣布罹患淋巴癌,這位在哈佛商學院與管理大師麥克.波特︵Michel Porter︶齊名的重量級學者,在那一瞬間,也不由得亂了方寸。

「在醫院裡,我就這麼跪了下來,試著和上帝說話。我告訴祂,如果希望我換個角色,為這世界做些新的貢獻,我願意;要不,我也可以繼續鑽研商業理論。總之, 我就是不能離開我的妻兒。」沒過多久,他實現了自己對上帝的承諾。一○年六月,經過化療的克里斯汀生重返自己任教的哈佛商學院,受邀對當年度的畢業生演 講,演講題目就是「你要如何衡量你的人生」,用他過去所熟悉的商業理論,套用於人生問題,得到新的探索和解答。

這是一場極具影響力的演講,不到一個月的時間,演講內容就已成為哈佛商學院網站裡點閱率最高的文章。但在此時,克里斯汀生卻又遭遇了另一次的人生劫難。

一○年七月十八日清晨,他中風了。他的大腦壞死了四分之一,語言能力幾乎完全喪失,一度,他能夠說出的字彙,比他不到八歲的小孫女還少。

「三年之內,我經歷了心臟病、癌症、中風,幾度走過死亡邊緣,回頭來看,這其實是很棒的經驗,因為它們逼得我重新思考人生。」一一年初,語言復健已有進展的克里斯汀生接受媒體專訪,他的講話速度還是有些緩慢,偶爾,某些單字到了嘴邊卻說不出口。

「我忽然想到,如果我終於必須在天堂的入口和上帝『面試』,祂會問我什麼?絕不會是我的薪水有多高、頭銜有多漂亮……,」「祂應該會質問,上天給了你這麼多天賦,那麼,又有多少人因為你的天賦而過得更好?」

三個大哉問

讓自己不再有遺憾

這是克里斯汀生決定動手寫書的起點,「我希望更多人重視這個問題,而不只是哈佛商學院的畢業生。」他說。

在書中,克里斯汀生歸納出衡量人生的三個大哉問,這三個問題,巧妙吻合著台灣及世界其他地方的調查結果,它們分別是「如何找到工作熱情?」「如何維持家庭 圓滿?」「如何堅守原則正直一生?」克里斯汀生首先對「如何找到工作熱情」提出解答。克里斯汀生認為,多數人會從薪水高低來評估是否接受一份工作,「沒 錯,好的薪水會讓你『不討厭』這份工作,但商業理論已經證明,即使員工『不討厭』,也不代表他們就會『愛上』這份工作。」「人的一生,多數時間都在工作, 如果是做不喜歡的事,終會漸漸失去自我;而失去自我的人,遑論幸福?」他強調,降低「薪水高低」對你選擇工作時的影響力,相反的,盡可能從「個人興趣」來 思考事業方向,才不會在面對「人生期末自評報告」時,為了「不曾勇於追夢」而造成人生遺憾。

對於家庭的經營,克里斯汀生搬出了企業經營當中的資源分配理論,「經營者往往會把資源放在短期能夠看見成果的地方。偏偏,經營家庭不會短期見效,你通常要 到二十年之後,才會看到自己對孩子教育的成果。」他的大兒子馬修在接受採訪時,則說明了克里斯汀生是如何將更多的時間資源分配給家庭:「成功的人,大概都 是早出晚歸,我爸爸不是,他是『非常非常的早出』,所以可以早點回家。」馬修回憶,成長過程中,爸爸總會趕在太陽下山之前就回到家,帶著孩子打籃球。如 今,馬修已是一家避險基金的負責人。

在克里斯汀生所提出的「人生三問」裡,最後一項,最為特別:「如何正直一生」,這個問題為何重要?

在一○年的哈佛商學院畢業生演講中,克里斯汀生特別舉了他的幾位同學為例:「哈佛商學院的同學史基林︵Jeffrey Skilling︶,人好、聰明、努力,成為能源大廠安隆︵Enron︶的執行長,但最後卻因詐欺入獄;我在牛津大學的同學,有人涉及內線交易,有人與未 成年少女發生性關係而入獄。」

面對誘惑能否斷然拒絕

對人生有重大影響

人生憾事裡,最嚴重而無法彌補的就是失去自由,「人會走上這條路,其實和鼎盛的企業走向衰敗有些類似,都是從一些看似微不足道的小事開始。」克里斯汀生解 釋,人生和企業的經營,都是一連串綿密的「決策」所構成,也因為選擇的機會很多,面對誘惑時,「人們會想,只是破例一次,應該無傷大雅,下不為例就好 了。」但他強調,「只要破例一次,你就成了沒有原則的人,慢慢的,你會變成另外一個人。」工作是不是快樂?家庭是不是圓滿?品德是不是正直?這是克里斯汀 生過去衡量自己人生的尺標,而現在,他有了新的尺標:「我影響了多少人的人生?」在一一年接受媒體採訪時,他用遲緩的速度說出了他著手寫書的目的:「我希 望,人們不要到了生命的盡頭,才開始衡量自己的人生……。」「我們為何而來?我們在這世界的角色是什麼?問題的答案其實就是人生之路最重要的指引。每個 人,每一天,都該問問自己這些問題。」他說。

《 今周刊 》銀髮族調查忽視健康、放棄夢想、忽略家庭

讓人一生遺憾

《今周刊》與雙連、兆如等安養中心調查結果發現,最讓高齡長者感到遺憾的事,除了年輕時忽視健康之外, 最重要的就是放棄追逐夢想以及忽略家庭。

衡量人生的三把尺

美國創新大師克里斯汀生﹙Clayton Christensen﹚經過三次重病後,將其生命體悟寫成《你要如何衡量你的人生》一書,書中提出「人生三問」,並且提出他的解答。

工作 如何找到工作熱情?

● 你醒著的時候大部分時間都在工作,如果是做你不喜歡的事,難道不覺得這樣的妥協使你漸漸失去自我?

● 對工作「不滿意」的反面不是對工作「滿意」,只是「不厭惡」。

● 做一件事若是發自內心想要去做,這就是動機;而動機才是工作的熱情之火。

● 如果你找到喜愛的工作,你將沒有一天覺得自己在工作。

家庭 如何維持家庭圓滿?

● 在家庭生活投資時間和精力所得到的回饋,當然不如職場的成就那麼顯而易見;但,只有家庭生活能帶給你長久的快樂。

● 要擁有融洽的伴侶關係並非找到可以讓你快樂的人,而是你願意努力讓你愛的人高興。

● 我父母給我最好的禮物,並非他們為我做了什麼,而是他們沒為我做的。

人生 如何堅守原則正直一生?

● 「下不為例」的想法像黑洞,會把你吸引進去,讓你看不到最後要付出的代價有多大。

● 抗拒「就這麼一次,下不為例」的誘惑,其實是我一生最大的決定。

●你應該要能回答:我真的想要變成那樣的人嗎?

斯汀 生、 廖偉 誌、 、曹 曹啟 啟泰 泰、 、姚 姚仁 仁祿 祿、 、張 安平 生命 體悟 如何 衡量 自己 人生
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小開電影夢 華聯國際董事長廖偉銘


2014-11-06  TNM
 
 

 

在戲院裡長大的廖偉銘,原立志從醫,卻被父親喚回接班。22歲的美國康乃爾大學高材生,從售票、洗廁所的小弟做起。

當勁敵威秀擊垮一堆本土戲院之際,廖偉銘領軍,讓家族傳統戲院轉型為影城,打出「秀泰」品牌,如今已晉升台灣第三大,年營收破12億元;他不但跨足商場,還聯手國賓與大魯閣謝家籌組華聯,往上游進擊,切入電影製片、發行與經紀。

35歲的他,宛如偶像劇男主角,多金、俊俏、事業有成,談起戀愛卻一路坎坷,還曾引爆父子大戰。仍單身的他吐露,已有穩定的圈外女友。

十月二十二日傍晚,台北秀泰影城內,入圍本屆金馬獎多個獎項的《寒蟬效應》首映會,主角戴立忍、郭采潔等逾四十位名人站台,星光熠熠;台下,催生這部國片、身為主人的製作發行公司華聯國際董事長廖偉銘,卻低調地站在人群後。

影城三哥 攻上游

廖偉銘也是秀泰影城總經理,全台七家影城的秀泰規模坐三望二,僅次於威秀與國賓,年營收十二億元,還不含花蓮蝴蝶谷度假村與去年開幕的台東秀泰廣場。被冠上「影城小開」的廖偉銘,去年成立「華聯」,切入電影上游產業,發行《別相信任何人》等片,票房成績不差。首映會隔週,天未亮,記者隨他趕到台中,參加新影城的動土典禮。此案緊鄰台中火車站,占地四千二百坪,將打造成結合影城、百貨及餐飲的商場。近二十億元的BOT案,南山人壽是房東,由「房客」秀泰經營。這是雙方繼新北樹林秀泰廣場後,再次合作。當地居民小李興奮說:「以後看電影不用再塞車去七期了。」業界估算:「年商機至少十五億元。」秀泰影城從基隆、高雄、花蓮到台東,遍及全台共七座,獨缺中台灣,這次揮軍台中,廖偉銘的父母、秀泰董事長廖治德夫婦特別重視。一旁員工透露:「董事長八點就到了,他堅持要第一個到。」記者趨前採訪,廖治德說:「阮攏交給後生,問伊就好。」對於兒子操刀的華聯,他說:「年輕人要給他機會去闖。」

幼窩戲院 想從醫

廖治德早年畫過電影看板,後經營二輪戲院起家,廖偉銘從小在電影院裡長大。「放學書包一丟,就鑽到戲院裡。喜劇、武打、愛情,我什麼都看。媽媽生氣時,我也會躲在裡面。」從小功課極佳的廖偉銘,十三歲被父母送去加拿大。「我高二就修完大一的課程,還當學長姊的家教。」華人小留學生常被霸凌,但他善用「天賦」當護身符,「籃球隊長尿遁把考卷帶出來,我五分鐘幫他寫完。學校沒人敢欺負我。」廖偉銘原立志當醫生,大學讀的是神經生物系,沒想到一畢業,被父親召回。「那一年,爸媽剛接手欣欣晶華(欣欣秀泰前身),首次跨足台北市,投資好幾億元,壓力很大,爸媽每天都吵,一個要砸錢、一個要省錢。我打電話回台時,老員工要我按耐一下我爸媽。」他自嘲是「專業垃圾桶」,從小就是父母間的潤滑劑,「我爸說,該花就要花,這是男人的面子問題,但我勸他,讓媽媽看帳,可省很多;我也跟媽媽說,爸爸談生意,不要當面吐他,要給他面子。」

父親召回 洗廁所

廖偉銘在欣欣開幕前二週趕回來,「簡直忙翻,邊洗地毯邊送審,開幕首映會,請來明星造勢,執照流程卻沒跑完,我站在門口一一向觀眾鞠躬道歉,每人賠四張電影票。那一晚,我起碼說了二萬次對不起。」父子倆不敢回家,整夜守在現場,隔天正式開幕,眼見票口人龍越來越長,時間分分秒秒過去,執照還在等蓋章,廖偉銘緊張得直冒汗,最後一刻總算有驚無險。沒想到,隔年爆發SARS,業績驟跌,「客人根本不敢上門,一千萬剩二百萬(月營收)。」廖偉銘自己賣票、洗廁所,每天忙到午夜散場才回家。

緋聞上報 遭痛罵

所幸半年後,欣欣業績回穩,年輕、未婚的廖偉銘也開始嶄露頭角,被冠上「影城小開」,成了媒體寵兒,三天兩頭上影劇版。雖替自家影城免費宣傳,但與女星們的緋聞,卻讓父親氣壞了。「有陣子,我爸火氣很大,看什麼都不順眼,主管會議上當著大家的面罵我,一罵二小時。」廖偉銘被罵到躲起來哭,不敢面對下屬,「我媽替我抱不平,我爸說:『自己的兒子罵不走,不罵他罵誰!』」廖偉銘坦承:「說實話,我想過不要幹了。但長輩勸我,如果連這個都無法忍耐,那出去創業也不會成功。」後來他想通了:「有句話叫『鞏固領導中心』,關起門來吵沒關係,但對外爸爸就是領導中心,我不能跟他起衝突。」父子衝突才歇,隨即又面臨強敵威秀逼近。一九九八年,威秀前身華納威秀影城挾美、澳資源進軍台灣後,擊垮一堆本土戲院,不少業者找廖家接手,像內湖哈啦、板橋林園等,其中,又以台北市的欣欣最費心。沒想到,二○○七年,威秀進駐京站,兵臨城下。廖偉銘趁勢建議父親,乾脆整合自家旗下戲院,「自創品牌『秀泰』,英文showtime,就是『好戲開場』!」同時,也砸錢改裝,由廖偉銘操刀,從數位播放系統、椅子、地毯、壁紙,他事必躬親。

結合商場 立戰功

他領著記者走進欣欣秀泰密道,直搗機房核心,「光這套設備要上千萬元,每個廳都要。」而他最得意的就是座椅,「座位等於營收,砍座位是犯大忌。我算過,前面三排,一年只有三週會坐滿,其餘時間都空著,我犧牲二成五座位數,客人坐得更舒服。」業績反而成長近二成,秀泰也從二線戲院,躋身影城三哥,廖偉銘立下戰功。沒多久,台東縣政府找上秀泰,因為當地唯一的戲院燒毀後,招標五次都流標,沒有影城願進駐。國外影城結合百貨早已是主流,廖偉銘分析,「網路崛起,線上看電影很方便,要讓客人願意進戲院,勢必得結合餐飲與商場。」廖家在偏鄉台東打造秀泰廣場,去年開幕首年營收破三億元,跌破業界與自家人眼鏡。除了通路與商場,廖偉銘更關切電影產業,「鄰近的韓國、中國早已複製好萊塢,整合上下游,但台灣還在原地踏步。」業界分析,台灣電影圈封閉,多由導演主導,理想性高,不計成本,風險高,產業不健全。「國片沉寂好幾年,好不容易《海角七號》大賣才鹹魚翻身,加上華人市場崛起,大陸光票房每年至少千億元。」廖偉銘越講越激動,「但台灣導演還得抵押房子借錢拍片,一堆人才被對岸高薪挖角,台灣影視業正站在十字路口,優勢剩沒幾年了。」廖家經營影城數十年,廖偉銘說:「我們最瞭解顧客喜好,知道什麼片好賣、會賣。」因此他號召國賓與大魯閣,去年成立華聯,往上游切入製片與發行。

高富帥男 愛單純

對近十年來的緋聞,集俊俏、多金、高學歷、事業有成,仿如偶像劇男主角的他,則全盤否認。直到訪問末了,他才鬆口,「已有穩定交往的對象,是圈外人,很乖、很單純,我累了,加上事業越來越忙,需要可以配合我的對象。」那個從小在戲院第一排座椅長大的小男生,心中最愛仍是電影,他正一塊塊拚湊自己的電影王國。

小檔案

出生:一九七九年婚姻:未婚。學歷:美國康乃爾大學神經生物系現職:秀泰影城總經理、華聯董事長最喜歡:看電影、喝咖啡最討厭:時間不夠用、做事不用心、自私經營哲學:誠正信實、將心比心、以身作則

華聯國際小檔案

經紀:旗下藝人有白歆惠、傅雷、王娟、邵翔、張家瑜等。發行:《字畫情緣》、《別相信任何人》、《寒蟬效應》等,《別》片票房業績破5千萬元。製作:《我的少女時代》等片,預計年底開拍。

秀泰事業版圖

影城:7家,年營收約12億元。商場:目前僅台東1座,嘉義與台中的秀泰廣場,預計明、後年陸續開幕。

小開 電影 華聯 國際 董事長 董事 廖偉
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「商廈摸王」紀惠集團廖偉麟:優質甲級商廈可長揸

1 : GS(14)@2011-01-15 18:35:53

2011-1-8 iM  

2010年的樓市可謂「冰火兩重天」,低息環境持續刺激樓市交投熾熱,這時政府卻推出狠招壓炒風,住宅市場交投遭受重創,未能交出圓滿成績。另邊廂,商廈市場卻愈戰愈勇,不少投資者也將資金「轉戰」至商廈市場。

資深商廈投資者、紀惠集團副主席廖偉麟,是本港最活躍的商廈投資者之一,過去一年涉足商廈的金額高達10億元,對商廈市場素有研究的他,認為今年商廈呎價仍有15%上升空間,更教授投資商廈的秘訣。

政府在去年底推出一系列打擊炒樓措施,雖然住宅樓價未見大幅回落,但短綫投資者火速撤離住宅巿場,多個新盤押後推出,市場氣氛仍甚為冷清。商廈市場投資氣氛未有冷卻下來,據土地註冊處資料,截至去年12月24日,商廈註冊量達3,253宗,涉及金額373.5億元,兩者均超逾2009年全年,其中註冊金額更創1997年後新高,更打破2007年水平。

出招後資金流入炒商廈

事實上,近來不少住宅投資者轉投商廈市場,如有「美孚包租公」之稱的張大朋,去年多次吸納金鐘海富中心作投資用途,他剛在去年底以8,867萬元購入海富中心13樓03室,呎價約1.4萬元。資深豪宅投資者鄭躬洪去年12月初以5,330萬元購入金鐘美國銀行中心中層10及11室,呎價高達2.05萬元。美聯商業董事黃漢成表示,自政府出招徵收額外印花稅,陸續有住宅炒賣資金流入商廈市場迹象,他指新措施公布近一個多月,該公司已錄約30宗來自住宅炒家的查詢,較出招前多兩倍。

「現在住宅摸貨賺錢的機會少了,投資商廈及舖位才能夠生存,而投資商廈不牽涉民生,我們純粹買賣,不會對社會影響太多,同時商廈的供應量少,保守估計今年商廈呎價仍有15%至20%升幅。」廖偉麟信心十足地說。今年只有33歲的他,是紀惠集團創辦人兼主席廖湯慧靄的兒子,也是廖創興銀行創辦人廖寶珊的孫兒,單看他的背景已大有來頭。

這位名門後代,其實也是投資商廈的「長勝將軍」,最近數個月他頻頻出擊,如剛去年12月底以7,384萬元「摸出」(成交前已轉讓)上環信德中心低層單位,物業於個多月內升值10%,獲利接近650萬元。2010年全年,他在商廈買賣涉及的金額高達10億元,現時他私人持有的商廈物業市值,保守估計高達 6億至7億元。

打從2006年涉足商廈市場的廖偉麟,過去數年成功「摸貨」獲利無數。提及自己最成功的買賣,他說︰「我在2009年底以1.63億元購入金鐘力寶中心 17樓全層,呎價約1.3萬元,並全層分拆成8個單位,最後摸出了6個單位,成功在一年內賺了3,000多萬元。」他另一個得意之作,就是在2007年以當時高位呎價近1.3萬元購入遠東金融中心單位,持貨不足3年,最後單位去年以呎價2.3萬元出售,帳面賺幅達77%。

甲級商廈放盤少潛力大

翻查廖偉麟的「戰績」,上環、中環及金鐘一帶的甲級寫字樓都是他的心頭好。事實上,市場有關上環信德中心、金鐘力寶中心及海富中心的出貨入貨個案中,也經常找尋到他的蹤影,為何他偏愛甲級商廈?「我看好甲級商廈的原因,是放盤量很少,目前市場上確定出售的放盤可能只有2、3個,其他全都不是確定出售的。現時有不少上市公司、內地公司來到香港設立辦公室,當中很多中資公司一定要採用中環的寫字樓,如信德、皇九(皇后大道中9號)、力寶等,全是有代表性的商廈,對他們的名聲來說較好。」

廖偉麟解釋,自己去年底的動作較多,是以「換貨」為主。「當我見商廈樓價升至合理水平後,就會沽出單位,購入較優質,或較平的商廈物業。」他也透露自己的商廈投資策略,「我會作兩手準備,買入的商廈物業不會全數摸出,只會摸出20%至30%單位,其餘會作長綫收租用;同時我自己也會預備足夠金額作上會用途。」

他也公開個人投資商廈的原則,「當市場暢旺、有合理利潤時,我就會沽出單位,如有10%至15%利潤是不錯的,你要緊記的就是『好的物業不怕留,有租金收入的物業也不怕留』,我選擇的物業中,如優質的單位,如較高層、租金收入較高,可持有長些時間,質素次一等的單位,如低層單位,遇到好價就要沽出。」

買實用面積高物業為佳

不過,投資商廈對絕大部分市民來說並不是易事,對於有意投身商廈市場的「新手」,廖偉麟作出了以下建議。「入門的投資者可考慮港島區乙級商廈,因為入場費較低,如本錢較『雄厚』的投資者,始終購入甲級商廈是最好的,因為這類物業的承接力較強,他們可先考慮買入面積較小的商廈單位。」

他強調,商廈的買賣流通量是否夠大,出租情況也是十分重要的,同時最好投資較「出名」、實用面積較高的商廈。他也特地提醒,「當你買入寫字樓時,最重要看清楚當中條款,因為可能很Tricky的,如租約有多長、上一手買家是誰等,這並不是簡單的事。買入商廈看似十分簡單,但當遇上經濟不景的時間,要租出單位是十分困難的。」

為家業由低做起紮根基

廖偉麟的父親廖烈正,是廖創興銀行創辦人廖寶珊的第八子,作為廖創興家族的一員,為何廖偉麟未有投身銀行界,反而選擇在物業投資市場闖出一片天?原來是為了「承擔」兩字。

廖偉麟說,自己也曾在銀行當過暑期工,不過自大學畢業後,他就加入了紀惠集團。「我的父母創立了紀惠集團,投資物業市場已有30年,我的父親過身,作為一個男人,我覺得要有承擔,因此我加入集團幫忙打理公司業務。」他憶述當年投入家族業務,很多事情都令他印象難忘,「當初入行時,我要由低做起,最初做營業代表,管理車位租務,要打理近千個車位;我也要了解租客需要、找尋租客,就連業主立案法團開會我也要在場,即是甚麼事情也要做。當時公司的人手較少,只有 10多個員工,有很多事情要『一腳踢』,不過這經歷卻讓我對市場更了解。」

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新手可考慮乙級商廈

對有意投資商廈的「新手」來說,要跟隨資深投資者投資甲級商廈並不是易事,事實上,他們也可考慮投資乙級商廈,部分北角區商廈的入場費約500萬至600萬元,涉及金額與住宅相若。

美聯商業助理營業董事周永亨表示,現時投資者多傾向投資甲級及乙級商廈,目前甲級商廈的呎價由萬餘元起,「現時最hot的甲級商廈是信德中心及力寶中心,這兩座大廈的交投量較多,是投資者的天堂,其中信德中心的入場費約1,300萬元起(呎價約1.3萬元,面積約1,000平方呎),至於力寶中心的入場費較高,呎價約1.4萬元,以最細面積約600多平方呎計算,入場費約840萬元左右。」

按揭成數低需較多資金

他表示,現時甲級商廈價格已有一定累積升幅,價錢上升空間不大,反觀乙級寫字樓更具上升空間,「目前乙級商廈的呎價介乎4,000餘至9,000餘元,事實上,上述呎價與一般住宅的呎價相若,舉個例子,目前康怡花園的呎價約7,000元,這價錢已足夠投資乙級商廈。一般來說,你在西環、北角,甚至上環區也能夠找到呎價較平的乙級商廈。」

周永亨提醒投資商廈的「新手」,交投量少的商廈,銀行較難估價,須留意銀行可能出現估價不足,加上目前銀行最多只能為商廈承造五成按揭,因此投資者宜預留較鬆動資金。「同時你亦要留意租客的背景,公司做甚麼生意、前景如何、交租是否準時等也要留意。」
商廈 摸王 紀惠 集團 廖偉 優質 甲級 可長
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廖偉麟加價逾5% 拆售匯八坊舖

1 : GS(14)@2014-06-25 10:49:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140625/news/ec_ecc1.htm

【明報專訊】紀惠集團廖偉麟去年底斥逾3.5億元購入的彩虹匯八坊商場,繼早前沽出逾半舖位後,持續拆售餘下約12個舖位,廖偉麟昨表示,項目剛於本月中完成交易,短期內將公布價單,加價約5%至7%,是次大部分舖位集中在地庫、閣樓及1樓,面積約數十至8000多方呎,呎價約1萬餘至4萬餘元。


印度船王逾1億沽觀塘商廈

廖指出,商場不少舖位租約於今明兩年到期,加租約1至2成,下半年會留意市區大樓面舖位及全幢酒店等物業。其中匯八坊地下3號舖,叫價1760萬元,美聯旺舖營業董事李錦強指出,該舖面積約100方呎,現由匯豐銀行以月租約4.4萬元租用,租金回報約3厘。

印度船王家族繼購入元朗一籃子舖位後持續換貨,消息稱,該家族持有的觀塘俊匯中心高層全層,剛以逾1.068億元沽出,面積約11,875方呎,呎價約9000元,屬市價。另市場指出,灣仔會展廣場16樓01室,面積約2794方呎,以約6985萬元易手,呎價約2.5萬元。

此外,利嘉閣商舖部助理分區董事陳維敏表示,預計上半年商舖登記約1122宗及168.09億元,較去年下半年再減8%及1%,下半年料約1200宗買賣。上半年的拆售活動吸納不少資金,預期投資者再「拆場」的意欲下降,加上焦點聚焦一手市場,間接影響舖市交投,估計下半年整體舖租將下跌5%至10%。萊坊則認為,商租已見頂並有下調壓力,預計今年內跌最多5%。
廖偉 加價 拆售 售匯 匯八 八坊 坊舖
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利嘉閣廖偉強:下半年樓市價量齊升

1 : GS(14)@2014-07-11 15:41:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140710/news/ec_lam1.htm

【明報專訊】利嘉閣地產今日慶祝成立33周年,該公司總裁廖偉強加入地產代理行業也已有27年,並剛推出著作《戰勝順逆樓》,道盡多年來在代理業的經歷、以及對樓市看法。廖偉強認為,近一年多樓市調整已完成,下半年將會價量齊升,又指香港樓市每3至5年便有明顯波動起落,投資地產要能賺大錢,除了要有眼光和一點運氣,最重要是有膽識,並且量力而為,只要捱過風浪,便可更上一層樓。


廖偉強說,今年初不少代理預測樓價會跌一至兩成,他當時認為不會,而近年一手和二手樓交投回升,個別屋苑成交更創出新高,他估計樓市調整已完成,下半年二手交投可回升至約3萬宗的較正常水平,樓價也可輕微攀升。他指出:「影響樓市的從來都是4個因素,一是息口,預計未來兩年都難大升,供樓仍抵;二是供應,看看政府搵地多困難;三是經濟,香港背靠大陸,而內地經濟不太差,香港更有通脹;最後則是政策,政府只是不想樓價升,而非想打樓市。」




DSD退稅期放寬 釋放購買力

廖又表示,政府推出「辣招加強版」時,曾暗示樓價應要回落至2012年水平,即是向下調整15%至20%,而過去兩年樓價並沒有輕微下跌,如計入通脹因素,樓價其實變相調整了約10%,市場也累積了購買力,並藉早前放寬雙倍印花稅(DSD)換樓退稅期限的消息而釋放出來,樓市便已撻,「若政府稍後真的再放寬遏抑措施,樓市肯定會『聲』的大升。」

他表示,「我在1987年入行,未幾便出現股災,之後89年六四事件,然後波斯灣戰爭,之後又有美國狂加息,再有97亞洲金融風暴、SARS、禽流感、金融海嘯,樓市每隔數年便有明顯上落,最重要看通形勢和把握時機,以及不要炒賣和過度借貸,不論做代理也好,投資物業也好,都不會被淘汰,只會愈做愈強!」

03年低潮入市 造就新一代炒家

廖在新書提及投資物業之道,在訪問中也表示,他看到成功的大物業投資者,固然眼光要準,也要有點運氣,亦要有膽識。「不少在97年前活躍的物業投資者,已消失了蹤影,而現在不少大名鼎鼎的物業投資者,如湯文亮、黎永滔、大鴻輝的梁紹輝、物流張張順宜,以至黎永滔,都是在2003年人人看淡樓市時夠膽大手掃貨,人棄我取,才有今日的成就。可見投資物業要賺大錢,一定要有膽識,當然也要能夠在低潮時調配資金,以及不過度炒賣,便能渡過風浪。」

他又補充,一般人未必能在樓市低潮夠膽大手出擊,除了是心態外,也因可能要顧及家庭需要、要留錢給子女升學,又或工作不穩定等,「我自己在1997年沽清除了自住的太古城,到2003年時雖有數千萬現金,雖然看準樓市會見底,也不敢大手掃貨,同樣在2008年認為金融海嘯不會持久,敢建議公司積極擴張,卻不敢買入十間八間住宅。」

勸年輕人莫強求「Dream House」

廖又認為,平時做好財務管理,儲夠資金,這樣機會出現時才可一顯身手。「其實一般人買樓要儲首期,都要節約消費,努力工作,年輕人更勿輕言要獨立生活,隨便說搬出去住。一般大學畢業生起薪只是萬餘元,在外頭租單位隨時每月要交租數千至萬元,那如何儲首期。」

他還說,「年輕人更不應有買Dream House的觀念,我自己第一層樓只是500呎,之後換1000呎,然後2000呎,從來只有換樓的觀念,按能力一步步的來,而不會非Dream House不要,最後只落得上不了車的下場。」

明報記者 陸振球
2 : GS(14)@2014-07-11 15:42:47

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140710/news/ec_lam2.htm



02年空降利嘉閣 炒三分一員工


2014年7月10日





【明報專訊】利嘉閣敵不過97年後樓市大跌而要賣盤,最終於2011年「911」事件當晚簽署合約,接受中原地產收購。廖偉強原是中原港島東區的「阿頭」,管理10多家分行,下屬100多人,於2002年10月被調至利嘉閣「救亡」。


廖偉強說,「中原購入利嘉閣第一年,仍要虧蝕,於是調我空降到利嘉閣。到任後看到盤數,一年內再蝕數千萬元,嚇了一跳,發覺利嘉閣舊架構和人事頗多陋習,竟有多達13部公司車供高層免費使用,不論前線和後勤都有改善空間,遂決定大刀闊斧,將1000多人炒至只剩700人,60多間分行削至40多間,重組架構和擺平內部衝突,利嘉閣終重新走上軌道,上月更錄得破紀錄1.6億元的佣金收入。」




他說,「我當時向公司同事表示,炒掉公司三分之一員工,其實是挽救其餘三分之二員工的工作,公司如果蝕下去,其他員工也不會有好下場。」

旺市兩成代理照沒單開

廖偉強認為,代理從來是汰弱留強的行業,就算利嘉閣上月「爆數」,也有約兩成前線代理沒單開,「這行業的特色,往往是三成員工『轉來轉去』,四至五成表現一般,只餘下兩成表現突出,絕對是『八二定律』起作用。在這行工作,一定要面對被淘汰的壓力,每次地產低潮,會淘汰掉弱者,餘下的是強者愈強,才能搵大錢。」

他又表示,一些代理升職做了主管,往往「三點不露」,以為將工作全交由下屬辦便可以「『印印』腳收錢」,但這樣很快便會與市場脫節,「以我自己為例,雖做了公司總裁,還是每天都比公司其他員工早一小時上班,9點鐘前一定會返到公司,除了可更早處理工作,也能樹立榜樣。」

他還說,「做代理另一要警惕自己的地方,是生意好時,可以買車買樓獎勵自己,也可威風一下以作為工作動力,但切忌變得驕傲,以為搵錢容易而不再努力,又或變得與客戶和同事疏離,如此便較易由高處掉下來。」
利嘉 廖偉強 廖偉 下半年 樓市 價量 量齊 齊升
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佔中後沽2.5億貨 廖偉麟料舖價升幅收窄

1 : GS(14)@2014-12-03 12:12:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141203/news/ec_lab1.htm

【明報專訊】佔中已超過2個月,部分投資者減持手上物業,廖創興家族成員、紀惠集團副主席廖偉麟接受本報訪問時指,今年第四季積極出貨,尤其佔中發生後,上月先後沽出上環信德中心商廈樓面,以及拆售牛池灣匯八坊商場舖位,共涉逾2.5億元。他預期舖市將首當其衝,舖價升幅由原來預期15%,收縮至僅5至8%。


全年出貨套8億 勝去年

一直活躍商業物業市場的廖偉麟,今年轉為低調,本年至今未見大手入市。他接受本報訪問時表示,今年以出貨為主,當中包括牛池灣匯八坊商場舖位,以及上環泰達大廈,截至10月套現達5.3億元。而第四季廖氏亦繼續發力出貨,當中包括匯八坊商場2個大型地庫舖位,以及早年購入的信德中心東翼商廈樓面,套現逾2.6億,連同上環泰達大廈等,累計本年至今沽貨涉及金額約8億元,跑贏去年全年6億元進帳。

指佔中影響 商廈成交比意向低5%

廖偉麟近年投資商業物業均有斬獲,其中最為人津津樂道為拆售尖沙嘴H8銀座式商廈,他以6.8億元購入,僅花一周便全數拆售套現,獲利約2億元。廖氏笑稱:「2012年有H8,2014年就有I8(匯八坊),匯八坊去年尾以3.5億元購入,拆售至今已套現6.2億,預料全數售清後套現將達6.5億元,帳面獲利將達3億元。」

據悉匯八坊商場目前僅餘2個舖位未售出,叫價共約2696萬元;此外廖氏指今年9月份以約1.3億元購入的上環乙級商廈泰達大廈8層,目前亦已沽出近半數樓面,套現約1億元,最高呎價貼近9900元,帳面升幅達25%。惟受佔中影響,市場交投量轉慢,故此該批單位成交價已較意向減5至6%。

持貨25億 目標吸納商場舖乙廈

廖氏又稱,目前持貨都已上會,總資產高逾25億元;在今年「收成期」後,則計劃斥10至12億元吸納商場舖及乙廈市場。

明報記者 劉詠怡
佔中 中後 後沽 2.5 億貨 廖偉 麟料 料舖 舖價 升幅 收窄
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廖偉麟黎永滔 競投領展商場

1 : GS(14)@2015-10-22 01:55:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151021/news/ea_ead1.htm



【明報專訊】領展(0823)推出招標的5個商場將於明天(周四)截標;市場消息指,項目共收逾30宗查詢,其中去年曾參與競投領展商場的「向隅客」,包括資深投資者廖偉麟及黎永滔,均表示會入標競投。廖偉麟回應查詢指,對可拆售停車場的項目感興趣,將「全投」2個商場;黎永滔則稱瞄準發展潛力較大的粉嶺嘉福商場及藍田廣田商場,並擬作長線投資。

5商場招標 估值近13億

領展繼去年先後推售9個商場後,今年9月、即零售市道回軟下,第3度推出5個商場招標,市場估值合共12.69億元。

雖然5個商場中,只有柴灣峰華鸷、屯門兆安苑商場的車位部分可供拆售(共涉434個),惟亦有多名投資者感興趣,其中廖偉麟表示會入標競投可拆售停車場的商場項目,亦即上述峰華鸷商場及兆安苑商場,但考慮到項目成交期僅1.5個月,加上市場現時有不少停車場項目放售,故稱出價會較審慎。

至於去年連番投得6個商場的資深投資者林子峰,據悉或會入標兩個可拆售車場的峰華鸷及兆安苑項目。據悉項目亦吸引停車場營運商及老人院經營機構的興趣。科達地產主席湯君明亦有機會入標競投。
廖偉 麟黎 黎永 永滔 競投 領展 商場
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廖偉強:樓價大跌未必是好事

1 : GS(14)@2016-06-20 05:26:11

【明報專訊】樓價從上年9月的高位,回落至今,已經大約有13%的跌幅,但在這兩個多月,樓價橫向徘徊,沒有多大的變化,成交量依然偏低。

筆者在上一篇文章都有建議政府,可以考慮放寬雙倍印花稅(DSD),業主在1年內,無論有多少物業,只要是用一換一的方式去置業,就不用繳付DSD,這樣就可以增加物業的流通量,同時亦不會額外增加需求。

每當有人建議政府在現時放寬打擊樓市的措施,政府的態度都會強烈反對,認為目前的樓價仍然高企,直至回落到某一個水平(一般的估計是2012年特首梁振英剛上任時的樓價),市民可以負擔得起,才考慮減辣!

筆者完全明白政府協助小市民上車的意向,但是,如果樓價真的下跌三成或以上,首先,是否真的有很多市民可以受惠而願意入市,甚或有能力入市呢?相反,假如樓價真的下跌三成或以上,已經入市的市民,是否活該要面對負資產;他們是真金白銀,慢慢積蓄努力得來的成果,而這批市民,政府完全沒有幫助,兼且要令他們去面對未來的困苦!

政府應集中精神在公屋

對於未上到車的市民,政府當然可以考慮用不同的方法,去資助這批市民(私樓從來都是靠自己努力的),住屋方面,政府可以集中精神在公營房屋,沒有必要在自由物業市場花時間、費心神!

當然,如果樓價急劇上升,並存在風險的話,筆者亦贊成遏止樓價升勢,藉以穩定樓市。但是政府無必要這樣的有為,一定要令樓價跌到去某一個水平!這樣會導致已經入市的市民,承受人為的風險,令金錢損失慘重,需知道這批市民不靠政府幫助入市,亦沒道理要他們承受政策所帶來的損失!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9705&issue=20160620
廖偉強 廖偉 樓價 大跌 未必 好事
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廖偉強:預期發展商加快推盤

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:37

【明報專訊】上半年已經完結,又到半年總結、檢討業績,以及預測下半年樓市的時間,利嘉閣地產的上半年佣金收入約6億元,與去年的成績相若。至於下半年,筆者預期佣金收入有機會增長,估計全年可達14億至15億元。

樓市持續受3D辣招抑壓,為何對下半年的業績增長如此有信心?

原因很簡單,去年第3季以後,樓市積弱,累積的購買力存在,只要沒有不利因素,購買力可望爆發。其次是英國脫歐後,相信部分資金會流向香港,加上美國加息的可能性減低,有機會帶動本港物業市場。預期發展商在下半年推盤步伐加快,成交量自然會有所增加。

機會盡在市場上,地產代理又該如何把握呢?作為一個地產代理從業員,勤力可謂必須的,正確而言,勤力是身處任何行業都必須的基本功,因此,地產代理要邁向成功,除了勤力以外,首先要具備的便是「誠信」。誠信是代理行業最重要的元素,正如內地目前最大的代理公司——鏈家,着重的就是「真」盤源,它們要告訴客戶,公司沒有「假盤」,是老老實實去做生意的,公司要求員工也是「誠信」,這就是公司的品牌。作為一個良好的地產代理,在現今資訊科技發達,兼透明度極高的環境下,虛假的容易被揭露,總會無所遁形。緊記「一次不忠,百次不用」!

「專業」是地產代理的必要條件,身處日益進步的社會,客人的質素和要求同步上升,以提供服務為本的從業員絕不可能得過且過。况且,客人交託我們的買賣,動輒成千上萬,沒有「專業」的地產代理,容易被市場汰淘,汰弱留強理想當然。

俗語有云:「好事不出門,醜事傳千里」,對成功的地產代理而言,口碑是相當重要的,事實上,人脈等於錢脈,「人和」也就是你的人際關係及人際網絡。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4380&issue=20160711
廖偉強 廖偉 預期 發展商 發展 加快 推盤
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廖偉強:樓巿積壓購買力釋放

1 : GS(14)@2016-07-26 07:45:37

【明報專訊】筆者年初估計,2016年樓價有機會下跌超過一成,皆因各方面的數據均顯示,樓市走勢並不樂觀,當中包括政府打擊市場的決心,加上充斥不利因素,因此作出這樣的估計。

樓價由年初至今大約錄得4%跌幅,可見如下半年樓市加劇惡化,全年跌幅超過一成的預期理應兌現。然而,經過6月23日的英國公投脫歐後,香港人對英國脫歐的反應並不悲觀,相反,大部分人皆傾向相信,資金流向香港的機會勢將增加,英國脫歐彷彿已成一項突如其來的利好因素。除此以外,美國加息的條件大幅減低,以致香港在未來的一段時間內,都不會加息,在持續低息的環境下,買樓的吸引力自然再次提升。

從經濟學上看,供求向來是影響產品價格的重要因素,過去幾年,本港物業落成量不足,政府在實施3D辣招的同時,並未有解決需求的問題,只是用辣招抑壓買家的購買力,以及業主放售物業的欲望。事實上,購買力不斷被積壓,這幾年已經積存了一定數量的購買力,再加上落成量的不足,已滾存的需求實在非常龐大。

政府辣招抑壓大量購買力

當樓市不景氣時,大家普遍會選擇按兵不動,靜待時機,只要有些少利好消息出現,儘管是不確定的因素,整個市場都會借題發揮,自我燃燒。羊群心理會促使成交量增加,樓價亦會因而重拾上升軌道。

對於下半年的樓市氣氛,筆者相信會傾向理想,「磚頭」的價值眾所周知,在全球量化寬鬆下,物業更為保值,低息環境為樓市帶來正面影響,再加上歐洲的資金有機會流向本港,發展商自然會借勢加速推盤。上述種種因素均會令整體樓市再度活躍,因此,下半年的樓價可以看高一線,有機會掉頭上升,從而對冲上半年的部分跌幅,以致全年樓價錄得零跌幅。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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廖偉強:成功須「腦」力

1 : GS(14)@2016-08-09 06:43:03

【明報專訊】上世紀五、六十年代成長的一群,要出人頭地闖出一片天,需要靠勤力。當時絕大部分人都相信「沒有難、只有懶」,只要勤勤力力,便不會被任何事情難倒。今天廣為人知的富豪,有許多便是那時候白手興家,努力工作成就而來的。

踏入21世紀,互聯網日益普及,科技日新月異,發展一日千里,資訊科技融入社會,融入各行各業,甚或顛覆傳統行業。在不知不覺間,大家已經進入一個講求速度的年代,不難想像,在如此資訊發達的年代,如果在行業中沒有配合適當的資訊科技,隨時會瞬間沒落!這亦是今時今日,各行各業均在積極擴大生意空間。

地產為本港極其重要產業之一,自然需要與時並進,無論各大發展商所發布的新盤項目資訊、網站、網上樓書、價單等均能做到快而準。身處業界的地產代理當然亦會充分活用有關信息,從而達到有效銷售的目標,包括收集最快、最新的市場資訊易。

地產代理是以人為本的行業,只要能夠做好服務,使客人感覺良好,人脈網路不斷增加,口碑載道,生意自然可以有增無減,在此所強調的,亦正正是我們公司之前的口號「專業服務、與時並進」。

「難」只適用沒有能力的人

那麼,該如何「與時並進」?這便是今天重要的課題,近期Pokémon GO風靡全球,這是新時代,新科技的威力,假設未來有地產代理公司早着先機,推出風靡全球的買賣樓宇模式,那麼,舊有的一群地產代理,將會全面被淘汰!這個世界是現實的,是殘酷的,新的會取代舊有的,這是大時代的定律,「難」字只是適用於沒有能力的人,就算是年長的一輩,亦要改變,否則,根本不能與市場接軌。以往,我們以勞力取得成功,今天的世界,必須要用「腦」力,才可以有機會進入成功之路!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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廖偉強:自律是堅持 自發是動力

1 : GS(14)@2016-08-15 05:26:21

【明報專訊】地產代理是以人為本的行業,能夠管好人事,生意自然理想。說來諷刺,很多人會問,地產代理是多勞多得的行業,猶如是自己的生意,應該不用嚴謹管理員工,他們理應會自動自覺去做生意,否則,他們只會是白做;因為代理是低底薪、高佣金的行業,沒有理由不去搏殺!

這個世界就是如此諷刺,明明是自己的事業,理應不用管理,應該人人懂得自動埋位工作,個個都會力爭上游。

道理雖然如此,其實正是相反,這個行業因為比較自由,亦是以業績為重,行內形成的風氣是有數大過天,造成行內很多陋習及謬誤!

好的代理,在行業中只佔部分,相反差的代理則佔大部分,他們的陋習及謬誤,成為大部分人的模仿對象,造成行業的謬誤。一家公司,如果沒有制度,慢慢就會鬆散,因為大部分人都是不會自律,久而久之,骨牌效應,隨時倒閉!

近月樓市氣氛逐漸回暖,無論一手或二手市場均轉趨熱鬧。新盤陸續登場,代理可謂商機處處,但重點仍是要努力去把握、去找客,否則肥肉當前亦無福消受。

把握時機 努力找生意

成功的人,有一種特質,就是堅持,自律的人就是會堅持,所以他們能夠在堅持中勝利;成功的人,亦會自發,他們自動自覺做好工作,永遠都是精力充沛!

地產代理是專業的行業,今非昔比,我們已經不是幾十年前樓梯底的經營,再加上今天資訊科技發達,希望業界能夠不斷改善及進步。就是因為傳統的行業,很容易被資訊科技所取代,我們更加應該自強不息,與時並進,保留行業的特色,免被市場淘汰!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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廖偉強:今年樓價為何不跌?

1 : GS(14)@2016-09-06 04:29:40

【明報專訊】上年9月樓價開始下跌,在短短的4個月內,樓價下跌約8%左右。踏進2016年,大家都對今年的樓市預測顯得悲觀,大部分專家都估計今年的樓價會續跌,幅度由10%至20%不等。但事實告訴我們,許多人都估錯了。

估計下跌的因素,主要是有關未來的息口將會上升、中港矛盾加劇令香港的經濟轉弱、失業率料會上升、土地及房屋趨增從而令樓價受壓下跌、政治爭拗不斷,以及政府政策會不斷打擊樓市等因素。

綜觀上述的因素,好像沒有多大的改變,那麼樓價為何會反彈得這樣快呢?可能大家忘記了,在樓市身經百戰的業主,大部分都經過1997年及2008年的亞洲金融風暴及金融海嘯,每次的樓價都能夠反彈,尤其是在2003年SARS期間入市的業主,在今天的樓價已累積驚人的升幅,他們確實有能力及實力,不會懼怕樓市的短暫變化,大部分的業主選擇持貨,沒有恐荒性的拋售,自然很難令樓價大跌。

消化壞消息 釋放購買力

至於地價方面,麵粉平,麵包才會平,首先目前的土地供應仍然不足,再加上不斷有內地 的發展商來香港投地,他們資金充裕,實力雄厚,爭奪土地,地價很難會平。

除了供應不足外,需求亦正在不斷增加。內地的資金不斷湧入,國內買家入市豪宅及商業項目已不用多說;另一需求的因素,主要是新世代的風氣改變,造就了很多分支家庭的出現;子女長大後,喜歡單獨居住的生活,父母都願意資助子女置業;况且擁有房產是中國人傳統的觀念,磚頭是最佳的保值。此外,離婚或分居的個案亦不斷的增加,也是市場上實際住屋需求的另一來源。

所以,當市場消化完壞消息後,再加上積聚的購買力,在羊群效應的心態下,樓價的反彈力自然理想。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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廖偉強:費心勞力 代理佣金來之不易

1 : GS(14)@2016-09-13 00:07:50

【明報專訊】上月一手市場表現非常暢旺,成交多達2500宗,是近年少有的盛况;踏入9月份,新盤市場火乘風勢,首個周末即創出單日近1100宗的成交。地產代理久旱逢甘露,一眾營業員紛紛摩拳擦掌,誓要在大旺市中分杯羹,代理行更大幅增加兵力,務求不要錯失這次難得的機會!

涉及大量人力物力時間

行家們為了把握這次黃金機會,均各出奇謀去搶盡市場份額。為了激勵下屬及增加前線的動力,獎金及佣金一再提高。

筆者從事地產代理30年,一直廣結人緣,已累積了一定數量的客人,隨着近期新盤表現火熱,自然有很多新知舊雨探門問路、了解市况。朋友之間,講錢失感情(有些朋友會要求減佣),所以筆者一般都會轉交下屬,等他們自由戀愛(自己議價)。

早前筆者也有一篇文章講述地產代理的工作,並非如一般人想像中容易就可收取豐厚的佣金。代理物業的過程中,其實需要很多工序,牽涉很多的成本,包括人力、物力及時間等,全部都需要投入大量資源,所以有句說話叫做「佣金收之無愧」。

最近,有名朋友看中了一個新盤,找筆者介紹一位同事給他;筆者當然不會怠慢,除了因朋友關係外,更要顯示我們服務的專業,於是筆者慎重吩咐下屬,不容有失。經過同事詳盡的資料介紹,花了大量時間參觀示範單位,最重要是提供了專業的講解及分析,最後那名朋友亦決定入票抽籤,然後向筆者的下屬要求回贈90%的佣金!之後,下屬向筆者匯報過程,筆者的回答是:「友情是我與他之間,生意在你與他之間,不會對我有任何影響,重點是你的看法,是否認為佣金收之無愧」!最後筆者的下屬選擇了放棄這次交易,商場交易是你情我願,這也就是自由市場的競爭及可貴之處。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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廖偉強:代理除堅持 還要謙虛

1 : GS(14)@2016-09-27 07:03:04

【明報專訊】很多成功人士在接受訪問期間,談到他們成功的秘訣時,都會不約而同說出「堅持」這個特質。堅持就是勝利,這句說話人皆懂之,但又有幾多人可以真正做到,那就另當別論了!

堅持才能捱過重重難關

地產市場在過去30年來經歷過大大小小無數次的市場變化,遠至1987年全球股災,近至目前的3D辣招等,少一份堅持也會十分難過。在這30年裏,筆者見證過無數的地產代理,在每一浪的低潮變化中,因經不起考驗而放棄、甚或被淘汰!這批遭時代洪流擠走的人當中,不乏有能力及有經驗的從業員,但他們都存在一個共通缺點,就是沒有「堅持」的耐性。當中有一些資深的從業員,雖然沒有被市場淘汰,但亦未能夠更上一層樓。有些人只眷戀旺市時順勢豐收,他們並不意識到危機感,不知道要不斷充實及提昇自己,並秉持「謙虛」的態度,是故他們的成功往往只會停留在某一階段,最終也只能做到平平無奇而已!

投資者與代理 唇齒相依

同樣道理, 物業投資者亦要有「堅持」。投資者的「謙虛」亦很重要,很多人的通病是初入市時因要靠代理指路,那刻會對代理很友善;惟一旦成功後,往往「打完齋唔要和尚」,甚或剝削代理的利益。部分投資者忽略了他們與代理之間的長期關係是唇齒相依的,藉代理提供第一手資訊,投資者往往能捕捉入市先機;如果雙方關係不好,則投資者便會被代理所遺棄,最終令投資成果每況愈下!因此,無論地產代理或物業投資者均應要時刻秉持「堅持」及「謙虛」,才能達致成就!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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廖偉強:豪宅上升 已成保證

1 : GS(14)@2016-10-11 07:51:31

【明報專訊】過去一段日子,政府努力尋找合適位置,藉以增加土地及房屋供應,未來的一兩年算是勉強可以達標,惟長遠仍是供不應求。如果大家有留意市場形勢,便會發現發展商不斷將單位的面積拆細,去迎合市場的需求,以這樣的方式去「增加」供應,變相要市民要接受住細屋的現實!因為細單位的樓價(這裏指的是單位的總價)較低,才能令更多市民可以入市。

上述形式的增加細單位供應,在短期內,勉強符合市場的需求;但是,長久而言,效果不會理想。過去數年,發展商少了興建大型單位,令近年大型單位的供應更加買少見少,恐怕無法滿足換樓客/用家及投資者的需求。過去一段時間,很大部分的一手買賣均以中小型單位佔多,當中更有不少屬「蚊型」類別的單位,反而大單位、甚至豪宅類別的物業似乎被市場所忽略。

不過,被忽略,不代市場沒有需求。大家看看,世界各地的量化寬鬆印銀紙,令到市場資金氾濫,加上內地資金的流入,再結合目前的低息環境,市場對豪宅的潛在需求其實十分龐大,惟發展商近年在豪宅的供應上卻相對有限,豪宅單位的價格又焉能不升呢?

踏入第四季,開始陸續會有豪宅新盤出籠,相信不少準買家已久候多時,今季豪宅理應很有機會做到「量價齊升」的佳績。

今天的地產代理,優勢比以往更多,因為除了本地的客源外,內地市場的買家,就是我們今天生意的生力軍。只要大家發掘更多的人際網絡,建立更多的人脈關係,再配合今季有較多豪宅推售的市況,相信生意就有機會源源不絕。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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廖偉強:叫人買樓永遠是對的

1 : GS(14)@2016-10-17 08:00:33

【明報專訊】上星期和朋友晚飯,在席間大家討論的內容是減肥;當然,筆者沒有太多發言權,因為筆者從小到大都沒有肥過!最終我們的結論是,能夠減肥的最佳方法只有兩種(不包括食藥),一是運動,二是節食;當中以運動達到減肥的效果只有約30%,其餘的一定要靠節食。

很多人減肥不成功,是因為太忙,難以每天抽出幾個小時做運動,其實真正的原因是不夠「堅持」。每一次樓市上升時,都有很多朋友問筆者,現在是否入市的好時機?當我回覆,叫他們應該入市時,他們很多時又會心大心細,把持不定:「目前是否虛火」、「看還有機會跌」、「再睇定□」等。但是,當樓價下跌時,筆者建議他們應該趁低吸納,他們大部分的反應又會是「目前正處跌市,沒理由入市」、「我看還未跌夠」、「仲有排跌」等等……似乎大家對是否入市的準則既無「堅持」,亦不「自律」。

持物業時間愈長 風險愈低

有很多人會說,你們作為代理,永遠都是叫人買樓,錢不是你的,升跌你們都有佣金收!但是,他們不明白,地產代理除了做生意可以賺取佣金的職業身份外,還應該有其專業知識及身份的。

「叫人買樓是對的」,這句說話筆者很認同,只要是入市的買家在能力的基本條件下,絕對不怕買錯。以用家的角度而言,自住理想的居所,已經賺到了家的感覺;以投資者的角度,只要計算到合理的回報率,投資物業的安全度,比任何產品為佳。再者,無論是用家或投資者,持有物業的時間愈長,風險會愈低,畢竟物業很少會變得一文不值,起碼在香港的物業市場不會發生!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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廖偉強:第4季樓市如何走?

1 : GS(14)@2016-10-24 05:54:51

【明報專訊】樓價由去年度9月的高位,回落至今年3月尾,之後開始反彈回升,大約還有3%的差距,就會衝破歷史的高位!

無可否認,此輪升浪由中小型物業主導市場,最近這一個月,陸續蔓延至豪宅市場。開始有些專家分析市場熾熱的原因,不少將之歸咎於內地買家湧現。他們分析指內地的買家數量明顯增加,但是,如果細心分析,內地買家佔總體的成交比例,仍然是低於幾個百分點。

年初至今,樓價由第一季的持續回落,至次季開始反彈,到今天已經累積上升了約5%;樓價是否有力能在第四季繼續上升呢?筆者的答案是可以的,支持樓價上升的因素如下:

一.6月英國公投後,決定脫歐,資金流入亞洲增加,香港是理想選擇之一;

二.由上年中樓市開始放緩,樓價開始回落,至今已經累積一定的購買力;

三.全球的QE令銀紙貶值,買樓保值成為資金避難所;

四.美國在加息一事上不斷出口術,就算美國真的加息,香港跟隨的機率仍然很低,低息環境仍然存在;

五.人民幣納SDR後相信會繼續貶值,內地買家將資金分散風險,香港是首選;

六.住宅供應仍然缺乏,難以在短期內達標,供求失衡是樓價上升的關鍵;

七.通脹不斷上升,樓價跟隨上升是正常的,何况買樓有槓桿,可以在銀行借貸,不用付全數,通脹上升一成,按比例樓價可以上升兩成。

上述只是筆者的體會及分析,純屬個人意見;買樓是人生大事,自住要講能力,投資要講眼光。但是,從長遠角度而言,香港地少人多,楂長線的大多數都是贏家,最重要是買得稱心、住得開心!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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廖偉強:不停有基建 樓市必興旺

1 : GS(14)@2016-11-08 05:35:43

【明報專訊】香港地少人多,樓價高昂已經是必然的現象,所以,在過去的幾十年,大部分時間的樓價都是有升無跌。

樓價在去年9月份開始回落,直到今年的3月份已經止跌回升,到今天樓價已逼近去年的高位,只欠2%左右就可以升穿歷史的新高。對於這次樓價的上升,開始有人擔心何時會再次回落;對於這個看法,筆者認為有些杞人憂天!

剛需下 需求有增無減

為何香港地少人多,樓宇可以這樣受歡迎呢?筆者有幾點看法,首先,一定是有剛性的需求;有能力而未能夠上車的市民,數量絕對不少;何況近年的風氣是分支家庭不斷增加,父母亦樂意協助下一代上車;再者就是離婚率增加及人口老化問題,均令物業需求有增無減。

如果大家有留意,香港的大型基建從未間斷,近在眼前的有各區的鐵路延線、屯門至機場的隧道、港珠澳大橋、機場第三跑道、如火如荼的高鐵等,多不勝數。這麼多的大型基建出現,香港的經濟差極有限,經濟好對樓市有一定的幫助。

內地客吸貴重物業

最近,傳媒都有報道,內地的買家明顯增加,當中可能與人民幣貶值有關。但是,筆者相信香港的樓宇絕對有一定的吸引力,因為香港的稅制簡單、樓宇質素高、環境衛生、管理完善、法制及治安都好,而且買賣手續容易兼有保障,當然,地產代理亦功不可沒。基於有內地買家因素外,再加上全球多國實行量化寬鬆,未來,將會是貴重物業主導樓市。筆者相信,這趟樓市的升勢只是剛剛開始!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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