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800套限價房暗度陳倉

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房山區政府看中了「便宜」的長陽國際城,設法截留了800套。在土地出讓、開發和銷售等環節享受多種優惠的政策房,最終究竟保障了誰?
財新《新世紀》 記者 李慎 見習記者 朱以師

 

  北京首個「限房價、競地價」的中小套型普通商品房項目——房山區長陽國際城,於4月15日開售,1594套房源三天內即銷售一空。銷售均價為12500元/平方米,比周邊平均樓價約低5000元/平方米,以一套90平方米的兩居計算,相當於總價直降約45萬元。

4月15日, 限价房房山长阳国际城开售。该项目1594套房源三天内即销售一空,销售均价为12500元/平方米,比周边平均楼价约低5000元/平方米。但另外800套至今“悬空”。

4月15日, 限價房房山長陽國際城開售。該項目1594套房源三天內即銷售一空,銷售均價為12500元/平方米,比周邊平均樓價約低5000元/平方米。但另外800套至今「懸空」。


  誰享受到了這個優惠?

  長陽國際城項目標書顯示,該項目將優先銷售給擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型購房需求,具體銷售對象將按屆時政府出台的有關政策執行。

  就是這條「屆時政府出台的有關政策」,給房山區政府預留了「回購」樓盤的操作空間。據財新《新世紀》記者調查,此次發售的1594套房屬於項目 中的01和08地塊,而項目中同時開工的02地塊800套房卻並未同期銷售。這800套房並不是被開發商「捂盤」,而是被房山區政府看中,通過控制銷售許 可證將800套房悄悄掌控在自己手中。

  有業內人士指出,「限房價、競地價」的做法,相當於地方政府在土地收益上讓利,而房價環節又得不到補償,「因而就打房子的主意,在分配環節做文章」。

  在土地出讓、開發和銷售等環節享受多種優惠的政策房,最終究竟保障了誰?類似長陽國際城這種政府機關回購、團購房源事件,早已不是新聞。長陽國 際城雖非嚴格意義上的保障房,也在「准保障房」之列,如此分配是否公平引發爭議。在保障房將要大干快上之際,不盡快理清政府在保障房分配中的權限,很難保 證「政府之手」的干預不會讓保障房建設與初衷背道而馳。

  據財新《新世紀》記者瞭解,很多地方正紛紛將各種企業自建房納入保障房系列,各地以保障房資金用於為公務員購房的情況也屢見不鮮。

房山區政府的算盤

  房山長陽國際城是北京市首個「限房價、競地價」的限價房,其與普通意義上「限房價、限地價」兩限房的區別在於:在地塊出讓時,由社會中介機構和專家,對周邊商品房價格進行評估,確定商品房銷售限價,在此前提下,開發商競投地價,出價最高者得。這類似經濟適用房的操作。

  北京市國土部門首先發明了「限房價、競地價」這一土地出讓新招,並在北京房山區和昌平區試點。2010年一季度,北京土地市場接連拍出「地 王」。當年4月,國務院出台了「遏制房價過快上漲」的「新國十條」。在這樣的調控背景下,北京市開始探索土地出讓「招拍掛」制度改革。

  「限房價、競地價」的模式,很難在地方上大規模推廣。迄今為止,北京市只以這種模式出讓了兩塊。「雖然是競地價,但因為限制了房價,土地價格肯 定不會太高,地方政府在土地收益上確實是讓利了。」一位參與長陽國際城項目土地競拍的人士向財新《新世紀》記者表示。據他透露,當初房山區政府是被動接受 北京市政府的安排,拿出了長陽國際城這塊地做實驗。

  2010年5月,北京市首個「限房價、競地價」地塊——房山區長陽鎮起步區6號地正式推出,中國鐵建房地產集團有限公司(下稱中鐵建)以 14.6億元拿下該地塊,樓麵價6095元/平方米,其後命名為「長陽國際城」。掛牌文件規定,該項目銷售限價均價為12500元/平方米,戶型限定為中 小套型。

  一位接近房山區政府的人士向財新《新世紀》記者表示,「房山區政府認為這個房子賣得便宜,而且政府還要追加很多公共服務投入,如果面向全市賣的 話,它將一點利益都得不到。」於是,房山區政府一開始就有意回購長陽國際城三分之一的房源(800套房)留作己用,備「招商引資」之需。

  上述接近房山區政府的人士向財新《新世紀》記者透露,在北京郊縣中,房山區的經濟相對落後,招商引資的願望比較迫切。然而,談判落戶的企業,特 別是製造業、工業企業等,往往要求政府給一塊地來建職工住宅。「現在房山的地這麼好賣,政府不想把土地以便宜的價格給這些企業,但政府又不希望因此而影響 招商引資。」上述人士稱,因此,「便宜」的長陽國際城,就成了政府斡旋自身利益的工具。

  「以後哪家入駐企業提出建職工宿舍的要求,就放出一部分房子,算是統建,收購的價格還是12500元/平方米。」上述消息人士稱。

  在接受財新《新世紀》記者採訪時,房山區主管城建的副區長吳會傑表態含糊:「回購800套房的事還沒最後定,目前不清楚進展到什麼程度。」至於記者針對保障房分配對象的質疑,吳會傑沒有正面回答,他表示,「保障房還要建,分配要按政策來。」

800套房源為何沒有預售證

  在長陽國際城限價房的分配問題上,北京市建委遲遲不出台界定銷售對象的正式文件,並且以沒有銷售許可證為由,「摀住」了這800套房源。這客觀上配合了房山區政府「暗度陳倉」。

  2010年5月,長陽國際城項目土地出讓標書中規定,「具體銷售對象將按屆時政府出台的有關政策執行」。但截至目前,負責研究制定政策的北京市建委,仍未見出台任何針對「限房價、競地價」項目銷售對象的政策。

  最終,長陽國際城的預售對象是被寫在了項目的預售方案裡。預售方案和預售政策的區別有兩點:一是預售方案由開發商上報,政府審批,而預售政策則 由建委制定,開發商負責執行;二是預售方案是針對特定項目制定,只能管一個項目的一次開盤,下次開盤還要再申請。而預售政策一旦由政府頒佈,則對於所有項 目都適用,不能輕易改變。

  限價房的銷售對象,本應寫入政策條款並由建委頒佈,緣何變成了由地方政府審批的預售方案?這裡面直接關係到如何將那800套房子捂在政府的口袋中。

  一位接近北京市建委的人士向財新《新世紀》記者透露,「沒有界定銷售對象的紅頭文件,那麼下次這800套房預售的時候,就可以在預售方案裡規定諸如『優先滿足在房山區落戶企業的職工』等條款,但是如果建委出了界定銷售對象的紅頭文件,房山區政府就搞不定了。」

  在長陽國際城開盤當天,即有細心人士發現,本來應該同時開盤的01、02和08地塊共約2400套房,只開了約1600套,剩下的02地塊共800套房以沒有預售證為由沒有同時開盤。

  北京市所有樓盤的預售證均由北京市建委負責發放,北京市建委市場管理處官員向財新《新世紀》記者表示,如果企業申請了預售證,建委就會公示。言下之意,長陽國際城800套房沒有預售證的原因,是開發商沒有申請。

  但一位接近中鐵建的人士在接受財新《新世紀》記者採訪時稱,限價房由於限制了銷售價格,開發商捂盤沒有意義,「我們倒是希望能馬上全部賣掉,快速回籠資金。01、02和08地塊的建設進度幾乎同步,並不是我們沒有為02地塊申請預售證,至於為什麼02地塊沒有預售證,我們也不得而知。」

  上述人士向財新《新世紀》記者透露,長陽國際城是2010年5月拿的地,12月20日和2011年1月4日就拿到了全部33萬平方米的開工證。 如果是商品房,拿到四證之後就能申請預售開盤,正常應該在1月份就能開盤,但就是因為建委的銷售准入資格政策一直沒有明確,所以一直拖到4月份才開盤。

  與長陽國際城地塊幾乎同時出讓的另一塊「限房價、競地價」地塊,是位於昌平區的北七家鎮工業區的居住用地,該地塊要求配建3萬平方米中小套型商品房,其銷售限價為13500元/平方米。目前,這一項目尚未進入預售程序。它的命運將何去何從?

開發商的「冤枉賬」

  「限房價、競地價」雖然限制了房地產開發銷售的高利潤,但仍有利可圖,足以調動開發商的積極性,但「政府回購」的潛規則讓開發商心有顧慮。一位 開發商對此坦承,「一方面擔心被媒體曝光後成為替罪羊;而另一方面更擔心的是,政府雖承諾回購,但往往是開空頭支票,項目可能面臨被『懸空』的命運」。

  一位開發商也對財新《新世紀》記者無奈地說,「我們每天都在算賬,限價房本來利潤就不高,現在延遲了開盤時間,資金成本、管理成本都增加了。如果能夠按照正常的程序銷售,政策到位,這種項目我們還是願意繼續做,但怕的就是政府想從中間牟利,置開發商的利益於不顧。」

  據財新《新世紀》記者瞭解,由於售價已被限定,房山區政府回購長陽國際城的價格仍為12500元/平方米,但目前政府對如何支付回購款項還未有明確說法。顯而易見,長陽國際城這800套房源已經被「懸空」了。

  這對主要依靠資金快速周轉獲利的限價房開發商來說,打擊是巨大的。上述接近中鐵建的人士向財新《新世紀》記者透露,他們本來測算限價房沒有銷售 風險,一開盤就能賣光,如果拿了地之後半年就開工,半年內開盤一賣,首付款就能把地價款拿回來,還能掙到750元/平方米的利潤。半年資金回報率能達到 10%,年化的資金回報率就能達到20%。他表示,當初公司接下這個項目,就是因為雖然只有約5%的銷售利潤,但是依賴資金快速周轉,資金回報率也頗為可 觀。

  顯然,理想與現實差距巨大。延遲開盤和回購款項落實等問題,令中鐵建啞巴吃黃連,有苦說不出。

  此外,《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》於2010年12月1日起實施,規定商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,政 府對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用於工程建設。上述中鐵建人士稱,預售資金監管以後,開發商不能盡快拿回預售資金,這也意 味著6200元/平方米的地價成本還要長期沉澱,假若這部分成本沉澱一年後才能拿回,那麼上述測算的年化資金回報率就縮水一半。

  針對商品房的預售資金監管政策,在保障房建設上是否仍然適用?這些政策迄今並未明確,這讓承接保障房的開發商憂心忡忡,即便是具有較強資金實力的央企開發商,對此也頗為擔憂。

  一位2010年獲得海淀區某地塊的央企開發商向財新《新世紀》記者透露,由於該地塊配建了一定比例的公租房,海淀區相關政府官員經常詢問他是否要自己持有這部分公租房,如果不願意持有的話,就讓給海淀區政府回購,但它給出的回購價格只有地價成本的三分之一。

  「它根本不考慮你的成本,認為你旁邊的商品房已經把公租房的成本都給背了,特別是地段好的項目。我知道它已經惦記很久了!」他向財新《新世紀》記者表示。

  然而,更讓他擔憂的是分配環節的問題,「用政府的錢回購,很可能最後都變成了公務員宿舍。」

  但是,公租房盈利模式較之其他保障房更不清晰,加之後期投入較大,這家央企開發商正在猶豫:是否接受海淀區政府的條件,以成本的三分之一將這個地段極佳的公租房賣掉。

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