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香港“辣招常有地王常新”，內地投資客直呼：太便宜了！

最近，居住在上海的王洋(化名)有了很大的中產焦慮感。

作為上海本地人，他的“原始積累”比起很多外地人都要來得早，在他大學時期，家里人已經為他添置了房子，而他自己也在同一小區買了一套房，眼看著兩套原價才100萬元(人民幣，下同)的房子都漲到了800萬元，他心里有些忐忑。

不過，最近他對香港房地產市場產生了濃厚的興趣，在聯系好香港的地產經紀人後，他開始了看房之旅。在香港走了一圈以後，王洋直呼“太便宜了”!例如，近日李嘉誠旗下的長實地產(01113.HK)推出新樓“海之戀”第三期，打完折後，每平方英尺價格為12474港元~18256港元(約為每平方米12萬~17.7萬元人民幣)。

在王洋看來，香港的新盤價格才每平方米12萬元，而自己已經有十年樓齡的房子也能賣到8萬元，中間的差別已經不遠。加上香港的樓盤租金幾乎可以完全支付貸款，無論怎麽計算，他都覺得相當劃算。這一次，他決定出手試一試運氣，哪怕要多支付30%的稅率。

像王洋一樣，對於香港房地產市場感興趣的人不在少數，還有不少人已經拿出“真金白銀”來支持香港房地產市場。根據香港特區政府稅務局數據，2016年至2017財年，共有2709宗需要非香港居民繳納買家印花稅的情況，同比上升了23.6%，而金額也同比增加了48.4%，至71.4億港元。

地王頻現的香港市場

2017年註定是香港地產界的“大時代”。在今年2月，龍光地產及合景泰富聯合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮，作價168億港元，折合每平方英尺樓面地價2.33萬港元，已是香港“地王”;而在5月16日，經歷一輪激烈競價，香港本地地產開發商恒基地產(00012.HK)以232.8億港元的價格投下位於中環的美利道商業用地，這塊香港特區史上最貴地皮，將鴨脷洲“地王”遠遠甩在身後。

該地皮原本是多層公眾停車場，在1973年落成啟用，今年5月1日終止運營，面積大約3.1萬平方英尺，最低及最高可建樓面面積分別為27.9萬及46.5萬平方英尺，折合每平方英尺地價約5萬港元，是香港最高的成交樓面價，預計可建40多層高的甲級商廈。

根據賣地條款，中標發展商需要負責興建公眾停車場，相關面積會納入項目總樓面內，還需要負責興建行人過路設施、拆卸現有建築物以及進行環境評估等，所以建築成本會比較高，而且項目落成後，禁止拆售。

恒基地產副主席李家誠稱，會把這一項目打造成繼香港中環國際金融中心後，又一標誌性的商廈，預計項目約2022年建成，總投資額超過260億港元。

地皮價值232.8億港元，加上260億港元的投資額——這意味著這一項目的總投資額已經達到492.8億港元。而早前盛傳的李嘉誠欲出售旗下同樣位於中環的甲級寫字樓“中環中心”，當時傳說中的銷售價格是357億港元，與新的地王相比，顯得非常“白菜價”。

不過，中環中心目前尚未出售，長實地產執行董事趙國雄稱，一直都有收到查詢及買家出價，如果到了心理價位，就會考慮賣出，不過暫時收到的價格還沒有反映出“地王”的因素。

香港金管局出招“限貸”

在新“地王”誕生後，香港特區的監管機構也沒有閑著。5月19日，香港金融管理局(下稱“金管局”)突然宣布了新的收緊按揭的措施抑制香港樓市，總共三招，引起市場一片嘩然。

根據金管局的文件，首先，銀行新批出的按揭貸款風險權重下限，從15%提高至25%，意味著收緊銀行批出新的按揭貸款的額度。第二，涉及多過一個按揭貸款的借款人，月供與收入比率的上限下調一成、按揭成數上限下調一成。如果已有一套房但尚未還清貸款的人，購入第二套物業的總價大於或等於1000萬港元時，首付必須六成。最後，則是限制主要收入來自香港以外地區的借款人，月供與收入比率上限下調一成。

金管局規定，以上三項逆周期措施即時生效。

而這已經是從2010年以來，金管局第8次收緊按揭政策。金管局總裁陳德霖明確表示，新措施主要是針對已經貸款又申請新貸款的人，以及不是香港本地人的貸款人。

陳德霖稱，新的逆周期監管措施是為了加強銀行按揭業務的風險管理，即便美國利率已經開始恢複正常化，由於香港銀行按揭貸款市場競爭激烈，香港的實際按揭利率不升反跌，還有銀行提供有吸引力的現金回贈，這些都增加了樓市過熱的風險，也會削弱銀行在周期逆轉時的抗震能力。

與此同時，香港房地產市場過熱的風險近期持續上升。特區政府差餉物業估價署的最新數據顯示，2017年3月私人住宅價格指數已經超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超過一倍至4月的大約7000宗。

美聯物業住宅部行政總裁布少明告訴第一財經記者，此次金管局頒布的新措施以針對風險較高的按揭貸款為主，將令個別實力稍遜的買家未能入市。但由於市場對物業需求殷切，加上本港充斥資金，新措施料對樓市影響較輕微。

萊坊董事兼中華研究部主管林浩文認為，金管局推出的新招只苦了中產，令房子轉手更少。目前香港的境外住宅買家以內地買家為主，針對涉及多項按揭以及主要收入來自外地的借款人的措施，對實力雄厚的投資者而言問題不大，只增加投資成本及減少回報率。

此外，多名香港業內人士認為，新措施推出將令二手住宅成交量下跌。香港置業(地產代理)有限公司行政總裁李誌成認為，二手市場的買家需要擔保人協助，短期內成交量有機會跌近一成。

萊坊董事兼大中華區研究及咨詢部主管紀言迅稱，二手市場的停滯，使得買家全部湧入一手市場，估計短期內樓價下調的壓力不大;另一方面，即便海外買家暫時卻步，但香港經濟的發展和股市的昌旺造就了一定的財富積累，所以購買力是很可觀的，香港特區政府也只能通過“加辣”來抑制樓價。

林浩文則預計，今年一手樓會持續熱賣，以現時樓市情況，估計今年樓市會上升5%至8%。

“限貸”無法解決根本問題

金管局短期內已屢次出手。就在5月12日，就地產發展商連番高價買地，並以高杠桿為地皮融資，金管局收緊本地銀行對發展商融資貸款比率的上限，並且要求銀行對提供高成數按揭發展商的信用風險承擔預留更多資本，以防地價不斷推高。

今年4月，香港特區政府制定了新規打擊“一約多夥”現象：任何買家以一份合約購買多於一個住宅物業單位，需繳納15%的印花稅。

實際上，在5月19日新規之前，金管局自2010年開始已有7次大動作，但收效卻並不是特別明顯。

以2013年為例，金管局引入銀行新批按揭貸款的風險權重下限。當時很多銀行的按揭風險權重普遍只有6%至7%，主要因為按揭貸款極少出現拖欠情況，是較為安全的業務。但在金管局出招後，確實讓香港的幾家大銀行因此加息0.25厘，但由於後來不少小型銀行都不願意加息，於是幾個月以後，按揭貸款利息又回到未加之前的水平。

2010年至今，香港的樓價更是只漲不跌。根據中原地產數據，中原城市領先指數在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已經飆升到了156.44。短短7年時間，很多房子幾近翻倍。

“在香港，不買房子就是傻子。”一名不願意透露姓名的業內人士告訴第一財經記者。

上述業內人士分析稱，香港特區政府希望可以控制樓價上漲，但卻不能在供應上有所作為，現在香港房地產市場最大的問題是，未來會面臨嚴重的供應短缺，所以樓價不會跌。另一方面，隨著北上廣深樓價步步逼近香港房價，很多內地“金主”發現，其實香港的房子比想象中便宜，即便有重稅的情況下，還是一個很有吸引力的市場。

像王洋這樣，只需要賣掉內地的一套房子，就可以全款在香港買一套不錯的公寓，每月租金絕對不低於2萬港元，這對於王洋來說，是一個很穩定很不錯的收益，因為在上海，一套總價800萬的房子月租金可能只有5000元。

王洋這樣的普通中產還算後知後覺。根據萊坊2017年推出的城市財富指數，富豪們喜愛的城市除了倫敦和紐約之外，香港排在第三。除了房價以外，香港還有各方面的便利和環境的吸引力，長遠來說，境外買家還是希望在香港投資置業的。

紀言迅表示，香港特區政府對政策的“加辣”，主要針對的都是需求方面，但對未來供應，尤其是四五年以後的供應仍然面臨諸多挑戰。如果供應問題無法解決，市場仍然對樓價升幅有所憧憬。

紀言迅認為，市場供應短缺如果長期不能解決，就無法讓行業走向健康，光靠香港特區政府的幹預，對市場來說，是一個不健康的舉動，因為如果依賴政策調控，很多市場因素不可預測，讓市場變得更加混亂。

(實習記者黃承婧對本文亦有貢獻)

C觀點 - 施永青 為何香港常有財政盈餘 (2012年02月08日)

1 : GS(14)@2012-02-08 22:34:18

http://www.am730.com.hk/article.php?article=91536

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樓市把脈：舊樓重建　好價不常有

1 : GS(14)@2012-10-13 16:16:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121013/18039065'
根據市場報道，近期收購舊樓來重建的個案不少，一方面反映市場對房地產及土地之需求，另一方面或許亦顯示政府賣地未能滿足這需求，加上強制售賣（強拍）條例近年生效，市區舊樓地段便成為發展商收購的目標。
市區舊樓地段的重建價值，分三個層面：
1）地段未「起」盡：例如某地段有八倍的住宅地積比率，但現在的舊樓，可能只用了四倍而已，那麼這地段便多出了有比現樓更高之重建價值了。
2）地段現時用途過氣：例如一些舊工廈，經改用途及重建後價值倍增。
3）地段舊樓不合潮流：例如將唐樓、戰前樓、五、六十年代樓拆掉重建成摩登項目。
此外，地段的大小（太細建築技術上已不能「起」盡），於前後左右的位置（尤其數個地段一併收購），以至地契（如有否很多約束條文，例如高度限制，以及是否要補地價等）也影響該地段之重建價值。
重建價值沒有定律
至於重建價值相比現樓價高出幾多，則沒有定律，要個別地段衡量，例如地積比率越用得少，又不合潮流，業權地契又不繁複，重建價值會比現樓價格高得多。
要注意一點，重建價值等於地價，而地價一般於好市淡市循環的波幅會大過樓價，例如樓價升或跌50%，該地段之地價可以是75%的上或落。
亦即是說，若果要拿到好的重建價值，就更加要趁勢了。
鍾維傑

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2 : mainfree(26769)@2012-10-20 14:54:38

例如某地段有八倍的住宅地積比率
點先搵到呢D資料

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紐約華人區半夜常有音樂派對住戶報警百次無人理

1 : GS(14)@2017-07-09 12:16:01

每逢踏入夏季，美國紐約市內便舉行大量音樂派對，有讀者向《蘋果》投訴受噪音滋擾，惟派對大多在社交平台上臨時發起，沒有固定場地及時間，令市政府及警察難以跟進。市議員顧雅明向本報透露，新任警察局局長奧尼爾近月發出內部指示，削弱警隊入屋調查權利，使前線警員更難執法。駐紐約記者：鄭柏齡居住在皇后區法拉盛（Flushing）豪華公寓Skyview的讀者盧先生向本報投訴，自今年5月起，幾乎每個周末晚上，屋苑西北邊便傳來隆隆喇叭聲響，他形容聲音之大「連玻璃窗都被振動」，包括他在內的大批住客，晚上難以入睡，「12點起一直開派對，直至3點才結束」。盧先生指，聲音主要來自附近俗稱「鐵三角」的Willets Point空地及廢棄貨倉；過去兩年多來每逢夏季，便有人在網上發起狂野音樂派對，噪音一直困擾居民。盧先生坦言，他跟住客曾致電市政府「311」投訴熱線「最少100次」，「一直打一直打，打了還是沒有效果」。他續指，狂野派對一般臨時發起，沒有固定場地及時間，負責跟進市內噪音問題的環保局，在沒有聲音來源的情況下難以處理；另一方面，「311」熱線只會在日間辦公時間，把問題轉介至警察局跟進，「到白天警方收到投訴時，派對早已完結，簡直比捉鬼還困難」。記者向所屬20選區市議員顧雅明查詢，他表示，知悉區內存在噪音問題，但新任紐約市警察局局長奧尼爾（James P. O'Neill）近月發出內部指引，限制警員收到噪音投訴時入屋搜查的權力，「局長認為開派對是居民的權利，所以下令警員，收到噪音投訴後，在門外勸告一下便離開」。顧雅明認為，新指引對大部份紐約居民不公，已聯同23名市議員向奧尼爾發出聯署信，要求收回指引。負責Willets Point地區的110警區警長Christopher Manson表示，會跟進有關問題，又指當局去年6月已拘捕一名涉嫌製造噪音疑犯，搜出一部裝有80台喇叭的貨車。顧雅明則表示，未收到奧尼爾回信，建議居民用最原始方法投訴，「一聽到噪音立即打『311』，起碼100個居民同時打過去，市政府才會重視」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170709/20083929

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蘇麗珊 人生不求常有魔法顧佑 2017-12-15

1 : GS(14)@2017-12-19 08:02:47

https://www.am730.com.hk/news/%E ... %a7%e4%bd%91-107964

魔法題材的電影，古今中外，無論是真人版或動畫，都是長拍長有，魔法往往為故事主角帶來希望與改變，是不少人夢寐以求的力量，25歲的蘇麗珊(Cecilia)卻說：「不能常常期望有魔法在身上發生，亦不能期盼好運常伴左右！」對出道3年的Cecilia而言，《哪一天我們會飛》恰如一次魔法顯現，讓她躋身新一代文青女神之列，帶她進入多姿多采的戲劇世界，接拍電影劇集之外，還有機會為日本動畫《瑪莉與魔女之花》配音，故事裡平凡女孩瑪莉藉魔法遊歷異想天開的世界，卻只有一夜的限期，聲演女主角瑪莉的Cecilia，從中有所體會，「很多事情都要親自經歷，才能克服。」在演藝路上，不常有方便捷徑，還是要踏實地一步步走來。

文：許惠敏 圖：鍾式明 髮型：Him Ng @ the attic 化妝：Will Wong @ WiLL makeup 服裝：ithk
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配音心得
自去年在《魔海奇緣》聲演慕安娜之後，Cecilia再為動畫配音，這次換上故事與畫風截然不同的《瑪莉與魔女之花》，改編自英國作家Mary Stewart於1971年發表的兒童小說《小掃帚》(The Little Broomstick)，故事講述紅髮的雀斑女孩瑪莉，無意中發現「魔法之花」，因而得到一晚的神奇魔法，小魔女被帶到魔法大學，展開奇幻歷險之旅，「上次角色性格較剛強，幾乎每句對白都要握緊拳頭，要非常用力，但今次的瑪莉溫柔又可愛，最大難度是扮一個11歲小女孩，起初不斷走音！」她直言，本以為要刻意高音，卻是愈扮愈欠自然，幸得配音導演提點，秘訣在於投入角色，「瑪莉靠小天(黑貓)帶路往魔法世界，主要是跟自己或小天說話，由於經常對著小動物，語氣特別溫柔。」從走音到漸入佳境，掌握角色的情緒變化，她形容是奇妙旅程，「後來，只要望著瑪莉配音，聲線便會自動調節。」Cecilia說得興起，更即場示範，瞬間變聲為純真活潑的小女孩。


會隱身的魔法廚神
動畫由師承宮崎駿的米林宏昌執導，是他離開吉卜力工作室後，自立門戶的首部作品，保留吉卜力的全手繪動畫風格，Cecilia驚嘆畫工精美細緻，瑪莉首次騎著掃帚飛進雲海的畫面，極具震撼力，魔法大學富想像力的校園設計，令她有立即入讀的衝動，她笑言，「沒想過魔法大學連健身都特別靚，原來做gym咁好玩，廚房又色彩繽紛，食物款式繁多，隔住個芒都聞到香味！」Cecilia眼裡盡是好奇與渴望，忽發奇想，若能升讀魔法大學，她會自選學習哪一種魔法？她猶豫一陣子，面露尷尬笑容，「我很喜歡吃東西，希望一施法便出現最喜歡的食物！」說罷，她欲言又止，要想多選一種魔法，「就是隨時隱形！別人見不到，可以偷偷去不同地方，聽很多秘密呢！」身為藝人，隱形是要躲避旁人目光或偷拍嗎？「可能有關吧，其實我不太介意被發現，刻意不去留意他人的眼光，吃飯行街都是見得光的事，公司常叫我小心點，可是每部手機都是鏡頭，反正避不到，不如做回自己。」現實沒有隱形魔法，始終被人注視或追拍，會感到不自然，惟有自己想計仔，Cecilia笑言，「人總想自由點，所以我喜歡去旅行，沒有人認識我，便可完全放鬆！」
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靠努力 不要魔法
魔法，讓瑪莉大開眼界，為索然無味的生活添姿采，然而法力有期限，「瑪莉後來沒有魔法，為了同伴仍勇敢去歷險，這點頗吸引我。」Cecilia認為，自己出道的經歷，跟意外得到魔法的瑪莉相似，《哪一天我們會飛》就如「魔女之花」，帶她進入像魔法大學的電影圈，她直言，「我得到第一次演戲機會，可看成是一種魔法或運氣，但總不能常常期望有魔法在身上發生，亦不能期望好運常伴左右。」魔法光環難保有消失的一天，偶爾到訪的幸運之神，不會長期眷顧，Cecilia深知，往後的演藝路要靠自己努力走，「我想多演不同的戲，便先要學好怎樣去演。」她形容瑪莉是性格樂觀又充滿好奇心的女孩，「她勇於嘗試不同事物的女仔，這方面跟我頗相似。」Cecilia憑清新形象出道，卻不甘於重複《哪》的學生版余鳳芝，她在《愛情奴隸獸》演爽朗男仔頭的二代阿寶，《狂獸》則以在中學未婚媽媽的形象示人，演戲之外，她還挑戰跑步比賽，又跟志願團體探訪柬埔寨，可見勇於突破自我，實是可塑性甚高的新生代演員。



女神惡鬥小強
在動畫裡，魔法大學的校長推崇魔法，幻想像著人人有魔法的美好世界，然而Cecilia卻更認同瑪莉對魔法的取態，「她雖然很論盡，生活也不太如意，但不會常常想用魔法行捷徑，去解決自己不能解決的問題；其實，很多事情都要自己經歷過，才懂如何克服，這是我從瑪莉身上所學的。」遇到困難，期望有救星降臨幫忙，是人之常情，長遠卻無助提升個人的解難能力，現實是不可能有24小時stand by的萬能俠。早前，Cecilia搬出來自住，發現要獨自處理很多無法預料的煩瑣事情，「就像瑪莉進入魔法世界，有很多未知之數，是一場冒險，自己有點驚，需要勇氣去克服，做家務是其次，最驚是曱甴……」原來最困擾女神的是家中小強，她記起某晚獨自迎戰小強的恐怖經歷，「當我見到有隻曱甴在房裡，站在房門懊悔了10分鐘，很想快快睡覺，但想到要與牠同睡，唯有硬著頭皮對付牠！」於是，一場世紀大戰即將展開，從拿出殺蟲水射向小強、親眼目睹牠掙扎到遺體處理，加上Cecilia豐富的幻想力，一步一驚心，「那是極度核突的情景，過程中，有很多心理關口要衝破，真的驚到個心卜卜跳，但最終能殺掉牠，非常開心！」此刻，她臉上掛著勝利的笑容。



從打曱甴到演戲的領悟
對於不怕曱甴的人，Cecilia的經歷是小兒科，甚或嗤之以鼻，不過，凡事也可有不同層次的解讀，小事也能參悟處世道理，曱甴或可視為恐懼的象徵物，每人都有自己的「曱甴」，最關鍵是學習如何克服恐懼，「其實，身邊的人幫不了很多，我那天也不斷問朋友，但很多事情必須要自己解決。」她笑言，要將箇中的心路歷程，代入演戲之中。事實上，敏感於日常的細微觀察，是演員重要的特質，即使在前期預備或揣摩角色時，有導演或前輩指點，臨場發揮，還得靠演員自己。話說回來，現實是努力與收穫不一定成正比，付出也沒保證能達到預期目標，「我會用激將法，跟自己說『你做不到，真的太差！』」其次，便要檢視自己的目標有否脫離現實，「其實，我是個實際的人，不會一開始把目標訂得太高，寧願每次逐步提升，今次達不到，便下次再努力，總有一天會有點成績。」所謂達標或成敗與否，更多是一場時間的競賽。

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