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日勝生出招 押美河市買主槓市府

2013-06-17  TCW  
 

 

全台最大住宅聯合開發案美河市,在去年十二月遭監察院糾正後,交屋進度陷入停擺。眼見距交屋期限只剩三個月,一紙糾正案文,賠上的不只是一千六百戶住戶的權益,還可能使日勝生成為第一個因聯開案與住戶對簿公堂的上市建商,最高賠上兩百億天價。

位小碧潭捷運站上方,基地綿延河岸一公里的美河市,因其案量龐大、總戶數達兩千兩百戶(包含北市府分回部分),向來是新店當地的指標建案。

自二○○七年預售以來,因捷運宅具交通優勢、相對抗跌保值,預售成交價從當年的每坪三十一萬,一路漲到四十六萬,面河景觀戶甚至有五十萬以上的行情;長銷三年後,於二○一○年宣布完銷。不過,直到去年為止,幾經轉手,市場甚至出現六、七十萬開價,較六年前狂漲一倍。

一坪現賺三十萬,不僅讓人眼紅,也因此引來監察院注意,導致今日危機。有建商因此直言:「以前賣不好的時候不查,現在監察院看日勝生賺大錢了才來糾正!」

違約金以日計算一旦遲交,兩百萬天天付

依據美河市的預售屋契約,今年九月十五日為最後交屋期限。若以業界一般交屋需三個月計算,最晚,日勝生須在六月十五日取得土地產權、進行交屋過戶,若遲至九月中仍未移交,則罰款以「天」計算,三個月後,住戶將可提出告訴。

契約寫明,每遲交一天,日勝生就須付出住戶已繳款項萬分之五的違約金;若以日勝生總計分回約兩百億、目前已收頭期款兩成計算,每天,日勝生要付兩百萬。

三個月後,若仍未交屋,住戶依法可提出解約,除退還款項,還可追加求償總價的一五%;也就是說,若全體住戶共同提出告訴,日勝生不但拿不回超過一百六十億的建造成本,還須賠償三十億,倒賠近兩百億。

因此,六月十五日起,只要一天無法交屋,日勝生離鉅額賠款的夢魘,就更近一步。只是,交屋期限未到,美河市的延宕,已經對日勝生財務開始產生負面影響。

二○一三年第一季,因美河市近兩百億的營收未能如期認列,日勝生每股稅後虧損○.三二元,每股淨值更從二十四.三四元降至九元。原本預計可為公司每股稅後純益貢獻十元的美河市,竟變成看得到、吃不到的金雞母,日勝生的心急可以想見。

擔保金要三十五億市府解方,引爆決裂危機

一名券商研究員分析,若交屋拖過九月中,日勝生還沒進入訴訟,現金流量便可能先出現緊張狀況。他分析,目前日勝生在手現金十九億六千四百萬,到了第三季將有一筆六億五千萬的現金股利支出,若再扣除估算約十億的營運資金需求,約僅剩三億可運用。

加上日勝生副總經理周惠玉明確指出,除美河市,今年沒有其他可完工認列的建案,可以推論,將今年營收孤注一擲、全賭在美河市上的日勝生,若九月中開始天天繳罰金,現金壓力將逐日攀高。

六月十五日,美河市的定時炸彈開始倒數,而將日勝生逼入財務險境的,就是台北市政府。

有鑒於美河市案進入調查階段,台北市政府不願將土地產權移交給日勝生,導致交屋時程已拖延半年,一千六百戶始終無法正式入住。五月十六日,台北市長郝龍斌在議會備詢時,提出解方:若日勝生提交該案公有地權值五○%、折合為三十五億三千萬的擔保金,即立刻移交土地。

郝龍斌口中的解方,卻是雙方決裂的導火線。同日,日勝生發出聲明,表示市府所提擔保金於法無據、金額過高,「我們簽的約都是白紙黑字、符合法規,怎麼可能現在又付三十五億,不合理!」周惠玉強調。

事實上,日勝生與政府關係向來密切,除美河市,手上還有永春E. A.T、信義18號、京站等聯開案,其他諸如合宜住宅、BOT、地上權案,也處處有日勝生的身影。也因此,其他建商評論,北市府此招相當「傷感情」,幾乎是逼日勝生上談判桌,「自己中箭、還拖人下水,」要對方一起承擔責任。

對三十五億三千萬的爭議,台北市捷運工程局表示不便對外回應。但是,面對這場不能輸、也輸不起的戰爭,日勝生已經做好準備。

號召一千六百住戶以戰逼和,成功重啟協商

五月十六日當週,美河市住戶皆收到一封署名日勝生董事長林榮顯的信件,信中將三十五億擔保金描述為蠻橫要脅,並強調近期會主動召開說明會,鼓勵住戶一起向市府爭取權益、要求盡速交屋。

商仲業者分析,日勝生深知「民氣可用」,因此極力聯合住戶、向政府施壓。而一千六百戶的可觀數字,也的確是目前最讓日勝生有恃無恐、十拿九穩的有利籌碼。

周惠玉不諱言:「一千六百戶,論人數就是文林苑的多少倍?如果抗爭,影響一定比文林苑大!」言下之意,暗示若北市府始終不放行,不排除美河市可能成為「文林苑第二」。

也許是「文林苑效應」發酵、雙子星弊案纏身,顏面盡失的北市府不願重蹈覆轍使然,據了解,雙方近日已私下重啟協商,日勝生甚至表示為加速交屋,已經備好三十五億的資金。

這三十五億,是開啟雙方談判的門票,卻不表示日勝生願意認輸,「『擔保金』的存在還是不合理,況且一次付出三十五億,對財務影響很大,我們會盡力協商。」周惠玉說。

房產專家Sway(鄭詩韋)批評,日勝生搞民粹,以戰逼和,確實對弊案連連、大失民心的北市府有威脅效果,但是,為自己的利益捲入無辜第三者、刻意造成政府與人民間的對立,也稱不上是有道德的做法。

看來,在美河市案件中,雙方各有盤算;而夾在其中的一千六百戶住戶,不只有家歸不得,更在不知情下成為談判桌上的籌碼,才是整起事件中最大的受害者。

【延伸閱讀】日勝生發信,籲住戶硬起來!

【延伸閱讀】監院提三大爭議 美河市陷圖利疑雲

一九九九年招標的新店機廠聯合開發案(住宅案名為美河市),自規畫第一天起便爭議不斷。去年十二月,監察院糾正此案,提三點質疑,認為市府有圖利建商之嫌:

建商報高建物成本,權益分配拿回七成,北市府真不知情?

一般合建案雙方權益分配多為五、五對分,但美河市竟依三(市府的土地貢獻成本)、七(日勝生的建物貢獻成本)分配。監察院指出,從日勝生提出的建物成本不難發現,同筆支出竟以「直接工程費」、「間接工程費」分別呈報,巧立名目,但市府卻採信、放棄自身權益。

低價徵收捷運用地,卻讓建商蓋出總銷二百八十億的住宅大案?

北市府以交通建設名義強制徵收土地,卻在原地主不知情的情況下,更改為聯合開發用地。不只如此,原九九.二四%的公有地,竟七成轉入日勝生名下、成私有地。監察院分析,徵收後將交通用地改為聯合開發用地,在法律上不被禁止、亦不被允許,但的確損害公平正義。

容積七倍大放送,地價卻比誰都便宜?

依一九九一年土地公告現值,美河市用地當年經土地鑑價,估算為二十七萬一坪。但監察院指出,若參考當年法令,該地容積率僅三四%,但本案實際開發後,容積率竟高達二四一%,約為七倍,地價、容積率明顯採計標準不一。(文●郭子苓)


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四張表單 管北市府7萬人

2015-02-02  TCW
 
 

 

每週五下班前,台北市政府各局處首長及其機要秘書的電子郵件信箱裡,都會出現一封來自市長室的「急急如律令」。

信裡是兩個列管追蹤表格,一個是市長交辦事項,另一個是市議員和里長們要求處理的事項。市長室秘書會在每週五,從Excel檔案裡的總表中,分別匯出每個局處該負責而尚未完成的項目,並提醒局處首長們「請來預約可以跟市長報告的時間」。

管事》市政重點全列管急迫、要事先辦,哪個局處打混都知道

如果某個局處打混,局處長收到的未完成追蹤表格就會越積越多;而柯文哲也可藉由檢視這些表格,了解各局處的工作重點與進度。

他要快速掌握市政,除了用先問結論、沒問題就決行的「結論式開會法」,還仰賴管理台大醫院外科加護病房近三百人時期,建立的三種電腦化管理表單,協助他管事、管人、管時間。

如前述追蹤表,每天早上七點半召開、由副市長和重要幕僚固定參與的市長室會議,以及每週二由所有局處首長參加的市政會議,就是市長交辦事項的主要來源。

截至一月二十六日,市長交辦的追蹤事項已經累計到三百零五項,而已經完成、結案的,只有三十五項。但其中「分數」越高的追蹤事項,完成度越高。

為大大小小的列管項目「打分數」,是柯文哲排定處理事情優先順序的方法。他與幕僚將重要性和急迫性各用四分來排序,最急迫、必須馬上處理的事情是四分,而重要程度基本上依據人命和金錢來判斷,造成死亡的事件如公安意外,涉及金額一億元以上的如大巨蛋BOT爭議,都是四分。

【圖表】第1張表》重要性評分表

人事的選任,例如世大運籌備正如火如荼的時候,卻發生體育局長出缺,因此重要性和急迫性也各是四分。

將重要性和急迫性的分數「相乘」,最高的就是十六分,亦即最優先處理。至於只得一分的事項,就有空再辦。

不過,凡事求快的他,對於追蹤事項並非草草結案。追蹤事項負責人向他報告解決方案後,大約有一半會被他打回票,得改進或重擬方案,到他滿意後才能結案。

除了柯文哲交辦的事,最近,市議員或里長要求各局處協助處理的事情,市長室也開始用類似的表格列管追蹤,實施兩天就列出二十六個追蹤事項。

【圖表】第2張表》事項追蹤表

管人》員工好壞讓數字說話同事互評,看出誰是人才或老鼠屎

喜歡數字管理,除了以「打分數」區分事情輕重,他也打算在市政府引進台大醫院時期的同仁相互評分系統,也就是他口中的「六七八制度」,做為年度考核員工表現的指標之一。

【圖表】第3張表》未來擬用台大醫院678制度表

柯文哲解釋,他發現會打別人低分的人比較多,因此在滿分為十分的情況下,取七為中位數,六分到八分代表中等評價。而低分的範圍大,造成負面效果較凸顯,也會使得領導人較注意負面評價。

互評方式是透過內部網路投票系統,若認為某個同事表現優秀到超過八分,或者差勁到低於六分,網路程式會自動跳入說明欄,要求打分數的人填寫理由,否則就無法完成評分。最後的評分結果,會讓被評者知道,但不會顯示誰對誰打幾分、誰填寫正負評。

台北市長辦公室主任蔡璧如解釋,網路投票快速、準確,又具隱密性,可提高同仁互評意願。她舉自己在台大醫院外科加護病房時期為例,護理師對醫師們的評分投票率就超過九成。此外,主治醫師和小護士沒有階級之分,都是一人一票,以避免官大學問大。

而且,不同的職務有不同的被評分項目,例如柯文哲認為主治醫師個人形象、管理能力、責任擔當、溝通協調這四項最重要,護理人員則是工作態度和工作能力。

要把這套員工互評系統引進組織龐大的市政府,最麻煩的倒不是網路程式設計,「我要先想好誰可以評誰,」柯文哲說。因為,必須要讓評分具有實際參考性,被評分人也要能接受其公平性,才能透過互評達到互相砥礪的效果。

根據台大經驗,這套互評機制下,分數高者,每年分數都高,反之亦然,主管很容易從中分辨誰是人才,誰有人望,誰是庸才與不合作者。

在挑選新進同仁時,他管理台大醫院團隊時採用的「○X△」投票法,也已在遴選局處首長時採用。做法是讓現有團隊成員都有投票權,對候選人打「○」代表一分,「X」是負一分,「△」是零分,最後統計投票結果。此方法會讓團隊選出最能被多數人接受的新成員,同時避免被討厭的人加入,目的在讓團隊能愉快共事。

【圖表】第4張表》新進人員評選表

不過,這種模式放大到專業領域更多元、人際關係更複雜的市政府,卻可能出現用人「小圈圈」、保守的結果。但他還是相信這套模式,最近的新任體育局長、廉政委員會開放六名自薦委員,也將用這方式由團隊評選。

管時間》公務排程統統上網未來想和市長有約,得通過效益評估

進入市府後,他前兩週最混亂的就是行程排定問題,因為每天湧進來的活動邀約、會面,數量是選舉時的五倍。於是,主掌市府第三天,他決定以後不跑紅白帖,接著訂出四個出席公務活動原則,包括:有助於市政推動、與行政業務有關、有利於行銷台北、能帶給市民正面能量;其餘邀約則不考慮,或歸為私人行程。

重視網路工具的他,除了要求首長行程全都用Google Calendar雲端分享,讓群組成員都能看到,目前也正在找人寫程式,要在市府網頁裡加入一個市長與一級首長參加活動的填表連結,包括府內人員安排首長行程,或民眾邀約首長參加活動,都須透過網路申請、管理,負責收案的人員還須填寫「活動效益評估」。

首長行程表e化,有利於公開透明,也便於查詢、內控,並進行資料統計,分析出哪些行程符合施政需要。

「柯式管理」進入市政府,各項數字管理,對內對外的透明計畫,正迅速展開。入夜後,市府辦公室的亮燈比例,也越來越高了。

四張 表單 管北 市府 萬人
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三分之二背房貸 北市府首長身價曝光

2015-06-22  TWM

監察院財產公報顯示,柯文哲等二十七位北市府首長,大約三分之二都是房貸一族。當輿論集中在柯文哲身價,包括存款二二六七萬元、以及基金部位六六八萬元等,其實除了資產,柯團隊不少首長也同時背負房貸。

如柯文哲向父親借貸一千萬元買房,副市長鄧家基有房貸五四○萬元。房貸超過一千萬元者,還包括地政局長李得全一一六九萬元、財政局長蘇建榮一四二三萬元, 衛生局長黃世傑一二六七萬元,公務人員訓練處長曲兆祥一五二○萬元,客委會主委鍾永豐一五○三萬元,研考會主委陳銘薰一八九五萬元。

整體而言,債務最多的是副市長林欽榮,房貸金額達到四八四○萬元;至於都發局長林洲民,名下有循環融資及房屋修繕等三筆貸款,總額達二六八二萬元;產業發展局長林崇傑的二四二○萬元負債中,房屋修繕貸款僅四百萬元,另申報二千萬元理財貸款。

市府團隊另一特色,是理財相對保守,各首長申報的股票、基金資產普遍不多;黃世傑申報的基金資產二○九五萬元,是基金規模最高的一位;而副市長周麗芳名下,有三一二二萬元的黃金存摺。

(周岐原)


三分 之二 二背 房貸 市府 首長 身價 曝光
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社子島開發 北市府在急什麼? 滯洪區、土壤液化 學者再提三質疑

2016-02-29  TWM

土壤高度液化的台北市社子島,即將投票決定開發方案。此處為淡水河口沙洲,又屬洪患區,學者皆認為不宜開發,台北市政府及居民真的要與天爭地?

「水總要有地方去, 台北市社子島開發,洪水要往哪裡去?關渡平原、大度路以南都會被淹沒。」 一名地方政府官員提醒,社子島開發可能付出的代價;這也凸顯出社子島的問題,不只是當地居民的問題,或許全體台北市民都必須共同面對。

二月二十七、二十八日,台北市政府舉辦社子島開發i-Voting(電子投票),推出「運河社子島」、「生態社子島」及「咱ㄟ社子島」三方案。投票前一周,台北市市長柯文哲親赴社子島催票,並宣布新增「維持現狀」方案,回應近來「拒投」的聲音。

然而,二月六日台南震災剛震出全台土壤液化大危機,社子島正是高度液化區域之一,現存屋舍尚且有居住安全問題,更遑論讓人口倍增的三項開發方案,台北市政府此時推i-Voting,是否操之過急?

難題!

如何開發 三屆市長都頭痛位處北市西北側的社子島,是基隆河與淡水河沖積出的沙洲,面積約三百公頃,居民一萬多人,住戶約三八○○多戶。礙於限建法令,生活機能與發展停滯,在地人渴望改變已久。禁錮這區域的限建令,起於一九六三年席捲北台灣的葛樂禮颱風,河水暴漲吞沒社子島,淹水深達三公尺;七○年,社子島在「台北地區防洪計畫」中列為滯洪區,僅作農業用地或綠地,停發建設許可,自此限建四十多年。

過去三任市長各自推出開發案。陳水扁將面積一八○公頃的開發案,送交台北市都市計畫委員會審議;競選連任時,再提案將開發面積擴大為二四○公頃,但在選戰失利後撤案。而馬英九提出「社子島輕軌路線規畫案」,卻無下文。

郝龍斌則提出「台北曼哈頓」計畫,打算在沙洲上填八公尺高土方,耗資七百億元,最快七年完成填土,才可做後續建設。柯文哲上任後,一再表示,此案可行性極低。

「社子島問題在我任內若無法解決,未來五十年大概也無法處理。」柯文哲在社子島專案座談會上這麼說,再次展現外科醫師的明快性格,上任一年多即將開發方案火速推向公民投票這一步。

隱憂!

市府三方案 學者不看好

柯市府推出三種開發方案,看在專家眼中,根本殊途同歸,與郝市府方案的不同之處,也只是填土填得比較少。淡江大學建築學系系主任黃瑞茂直言,三種方案都要做基盤、堤防,而堤防下都留有空間、不會填實,等於創造出很大的地下室,「從建築學來看,創造了很多危險地景,這一空間如果淹水,很難清理。」再者,區段徵收可按面積配回四成,社子島居民若現在擁有三十坪房屋,僅能分回十二坪。黃瑞茂舉例,若將來新建住宅約五十坪,居民還得拿幾千萬元出來買足三、四十坪,「等於蓋章之後,大部分的人都無法住回到社子島了。」最後,也是黃瑞茂認為,市府始終沒回應的問題,「市府規畫圍牆底下要做成公共空間,還得找經費來維護;若因住戶比例不高、公設乏人使用、 維護情況也不理想,難保不會變成都市中陰暗的角落。」假使不做大規模開發,能否針對現存困境,對症下藥就好?其實,築堤保護後,地主可以原地改建,接水、接電、設門牌、建築修繕等都已改善;「現存的問題在於,有人想藉此發財。」不願具名的官員說。查詢內政部實價登錄,或許是憑藉士林區的門牌,社子每坪還有四十萬元行情。

從過去不少區段徵收案看出,一旦徵收,地價翻漲,原居民無力承購,還是投資客獲利。部分人士昧於當地土壤液化事實,堅持開發方案的容積率 (基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比率) 不能僅有一六○%,恐怕也是此因。

出身社子的資深議員陳政忠說,補償條件太嚴苛、缺乏安置特別條例與容積率偏低,是當地民眾最關切的問題。市議員陳慈慧也說:「一九八八年八月一日以後的違建,不符現有法令的安置資格,卻占當地居民三分之一,是最怕無房可住的一群!」黃瑞茂認為,應有更多選項,且不見得都要開發方案,「假設多數居民無法住回去,我贊成採北市府顧問楊重信的主張,花三百億元、低密度開發,讓社子島變成一座公園。」「何時開發」是二十多年來北市府不變的思惟;然而面對越來越極端的天氣,讓社子島作為都市最關鍵的調節閥,或許也該成為選項之一。

撰文 / 陳柏樺

子島 開發 市府 在急 什麼 洪區 土壤 液化 學者 再提 提三 質疑
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深圳市府擬香港發債

1 : GS(14)@2011-06-18 10:53:10

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110617/News/ec_ecb1.htm
料9月有方案

深圳市政府日前於官網刊登最新一期《政府公報》,發布2011年度公共服務白皮書,其中由市金融辦負責的部份,提出今年工作目標是要「以人民幣國際化為契機,進一步推動深圳金融開放與創新發展」,包括「探索研究在港發行地方債,探索在港以人民幣投資深圳企業,9月底形成工作方案」,惟具體發債總額等細節則沒提及。
深圳 市府 香港 發債
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三藩市活化區公園空間不足市府花260萬美元添街燈解困

1 : GS(14)@2017-06-10 13:46:43

曾經是三藩市內工業重鎮的南市場街區(South of Market,簡稱SOMA)社區近年逐步活化,更多酒吧等消遣場所進駐,吸引不少青年才俊遷入,帶旺樓市。不過市議員指出,區內公園空間非常不足,或令有小孩子的家庭卻步。駐三藩市記者:唐芷瑩以已故菲裔前奧運跳水運動員命名的SOMA德雷弗斯公園(Victoria Manalo Draves Park),最近增設一個棒球擊球練習場。開幕儀式上,數十名區內居住、只有6歲至12歲的棒球界「明日之星」,從市長李孟賢(Ed Lee)和「49人隊」(49ers)吉祥物手上接過棒球後,轉身走入球場練習,表現興奮。
SOMA雖鄰近市中心,新落成的時尚「LOFT」公寓林立,但市議員金貞妍(Jane Kim)指,該區公園面積不足,她透過助理表示:「SOMA區是全市人口密度最高的地區,但每名居民平均只能分享到0.17頃的公園空間。」金貞妍提醒,家長們一窩蜂追捧新興社區時,別忘記考慮是否能給小孩一個理想的遊樂空間。繼爭取擊球練習場後,居民也即場向李孟賢反映,希望政府在區內興建公眾游泳池。三藩市康樂及公園局總經理金斯伯格(Phil Ginsburg)回應稱:「近年我們在全市公園的投資都有所增加,對於SOMA區,下一步我們會先擲260萬美元,在公園內加裝街燈。我們知道區內公園設施不足,所以希望市民不管在日間或晚上,都可享用到現有資源。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170610/20051346
三藩 活化 公園 空間 不足 市府 260 美元 街燈 解困
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=335203

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