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喜讯:今天上午SOHO中国成功摘取虹桥“临空15号地块” 潘石屹的BLOG

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喜訊 今天 上午 SOHO 中國 成功 摘取 虹橋 臨空 15 地塊 潘石 石屹 屹的 BLOG
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潘石屹的救赎

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 10月9日晚上10點,伴著清涼的夜幕,潘石屹和他的團隊回到北京。30多個小時之前,他在香港略顯潮濕的天氣裡見證了SOHO中國有限公司(以下簡稱SOHO中國)成功登陸香港證交所,首日開盤價為10.1元,比招股價上漲21.69%。

在回到北京之後的幾天裡,潘石屹沒有再去關注SOHO中國的股價。「一上一下的,我的心臟可受不了那種刺激。」這位SOHO中國的董事長用一種幸福的語調告訴《當代經理人》,「壓力從未像今天這麼大!」

僅從他要應對的利益相關者來看,壓力確實不小。在上市之前,SOHO中國有大約5800個客戶需要維繫和服務,而上市之後,其股票認購者達到57萬之 眾,潘石屹坦言必須要對這57萬人負責。更重要的是,個人財富突然被放大了。以上市當日收市價9.55港元計算,潘石屹夫婦所持股份的市值達317.45 億港元,由此躋身中國各種富豪榜前列。

不可否認,這種個人與企業兩種身份的同時轉換讓潘石屹興奮不已,在接受《當代經理人》專訪的過程中,談興很濃的他甚至把親自去美國買來的最新款iPhone手機展示給記者看。顯然,他對面前的壓力充滿了樂觀。

對於此時的潘石屹來說,終於擺脫了五年前那次失敗的上市經歷的陰影。

2002年初,為準備海外上市,潘石屹在英屬開曼群島註冊成立了SOHO中國,將SOHO現代城、建外SOHO、博鰲藍色海岸、長城腳下的公社四個地 產項目一起打包放入了SOHO中國。當年10月12日,在為長城腳下的公社舉辦的開業典禮上,潘石屹首次向媒體披露,SOHO中國已順利通過香港聯合交易 所和紐約證券交易所的上市聆訊,上市在即。然而,不久即傳出SOHO中國被迫無限期推遲上市進程的消息,原因是中國內地和香港、美國等海外地區的財務制度 存在差異,使得SOHO中國當年盈利較預期出現巨大落差,承銷商無法成功說服基金經理和其他機構投資者。

這次成功上市有什麼不同?答案是沒有什麼不同,而且上市過程更像一部充滿曲折的好萊塢電影。最關鍵的一點是,2002年未能成功上市的敗因,恰恰成了2007年成功的動因:原本被海外投資者詬病的土地零儲備,在潘石屹看來,已經成了SOHO中國獨特商業模式的底線。

這正是整個故事的離奇之處:同一個公司,同一個團隊,同一種商業模式,為何五年之後所經歷的際遇會有天壤之別?這也正是潘石屹在贏得掌聲的同時遭受非 議的地方所在。如果說潘石屹已經成功地把SOHO中國的商業模式跟投資者解釋清楚了的話,那麼故事實際上才剛剛開始,一個顯而易見的常識是,SOHO中國 成功上市並不等於SOHO中國成功,一切都需要從零開始。

同樣,暴富之後能否承受因之而來的商業使命並將其變現,更是擺在「升級版」的潘石屹面前的一道終極命題。


「交代」問題

香港、新加坡、倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山,潘石屹團隊用9天時間走完了這8個城市,平均每天開10場會議,這就是SOHO中國路演 的時空隧道。在這個過程中,一對一的會議共有58場,分組會議有73個投資基金參加,午餐會議有291個投資基金參加。一對一的會議後,那些海外基金經理 們的下單率為94.8%。這是潘石屹最想看到的結果,因為5年前正是這些基金經理們向SOHO中國投下了不信任票。

「2002年之所以沒能上市成功,主要原因就是當時的投資機構和基金經理更看重PA(市淨率)。」瑞銀亞洲執行董事、中國股票資本市場部主管朱俊偉透 露說,「隨著這兩年房地產市場的日益火爆,投資機構轉而以PE(市盈率)來看待地產企業,更加注重企業的成長性,這才會有今天對SOHO中國的踴躍認 購。」因為路演反應熱烈,SOHO中國面向散戶公開發售的股票獲得169倍的超額認購,從而使散戶投資者與機構投資者共享15.49億股股票。

事實上,這對潘石屹來說多少有點意外,因為就在SOHO中國發佈招股書之日起,就有機構投資者認為其6.3至8.3港元的招股價偏高,而SOHO中國2006年的利潤只有3.4億元,與前幾年相比大為縮水,「招股書裡2007年將近16.24億的預期利潤從何談起」?

在之前半年籌備上市的過程中,潘石屹向投資者們解釋了無數遍的一個「疑點」:SOHO中國為何2006年利潤突然下滑?「很多人不瞭解的情況是,在 2005年年底,香港會計師工會出台了一個新的會計準則。」潘石屹再次向《當代經理人》解釋,「在這個新的會計準則之下,房地產企業的利潤核算體系發生重 大變化。之前是完成多大工程量,就記入多大的銷售收入;現在則是只有全部工程完工,才開始記入銷售收入。」這就造成SOHO中國2005年之前的公司利潤 所有財務數據都是直線上升,而到了2006年突然下滑的直接原因。

潘石屹需要向海外,特別是香港的投資者「交代」清楚的另一個關鍵問題就是SOHO中國的土地零儲備戰略。這是直接導致5年前上市折戟的原因所在。熟悉 香港房地產市場的人都知道,由於香港是一個土地極為稀缺的城市,所以大大小小的房地產公司、尤其是上市的房地產公司,都非常看重自身的土地儲備,把大量的 土地儲備視為企業生存的安全閥,這也就直接影響了包括散戶在內的各種投資者的投資口味。

而SOHO中國的土地戰略顯然成了香港投資者眼中的另類。在今年年初拿下北京三里屯47萬平方米的商業項目之前,SOHO中國已經經歷了3年的「地 荒」,對於一個即將在香港上市的大陸房地產企業來說,這是很讓人費解的一種「無為」。無論是已經功成名就的萬科,還是剛剛名聲大噪的碧桂園,這些大陸的 「明星地產企業」無一不是以大量的土地儲備為根基的。「SOHO憑什麼另類?」這是潘石屹受到的最大質疑。

潘石屹不得不為此展開平生以來最密集的遊說攻勢。「幾乎每次與投資者會談,我都要著重解釋這個問題。」潘石屹告訴《當代經理人》。事實上,這個問題的 答案簡單得已經不能再簡單。「SOHO中國首先是一個商用物業公司,其次SOHO中國是一個專注CBD項目的商用物業公司。」潘石屹進一步解釋道,「這就 決定了我們只能在黃金地段拿地,而要看到利潤,就必須快速完工、快速交易。所有拿到的地都蓋了房子,所以看起來似乎永遠是土地零儲備。」

有人曾經向潘石屹討教,為何不把SOHO中國在前門的土地存起來。潘石屹的回答道出了問題的關鍵:「現在前門大街已經封閉了,如果再等上兩年開發的 話,土地可能會有所升值,但政府會有耐心等嗎?」按照潘石屹的說法,一個房地產商可以把他在內蒙的土地存上十年八年都沒問題,但在北京,在CBD,「顯然 不可能」。這種獨特的市場環境決定了SOHO中國只能走「快速拿地,快速完工」的土地戰略。


上市:救贖之門?

儘管可以說服投資者們認可SOHO中國的土地戰略,但潘石屹無法改變的卻是宏觀環境,這讓他在SOHO中國路演過程中經歷了從地獄到天堂般的戲劇性輪迴。

如果把SOHO中國今年的上市歷程看作一部小說的話,那這部小說的時代背景就是一直纏繞在潘石屹耳邊的美國次級房貸市場危機。一旦這場危機演變成金融 危機,直接的受害者極有可能就是SOHO中國股票購買者的國際各大投資機構,對於SOHO中國來說,此時無疑身處一個隨時可能會崩裂的利益鏈條之上。

與此同時,SOHO中國的上市時機也極為敏感,因為9月中旬美國各大銀行的上一季度財報遲遲沒有出來,這些潛在投資者們顯然也不敢輕舉妄動。此時,不 僅SOHO中國5年前上市擱淺的一幕總是在潘石屹眼前浮現,他甚至還想到了當年中國電信、中海油海外上市功虧一簣的場景。「那真是可以讓人一夜長滿白髮 啊!」潘石屹感慨道。

9月16日,潘石屹率領團隊抵達此次路演的第一站香港,而這兩天從業內傳出的一條消息更讓潘石屹的神經緊繃起來:美聯儲為了應對次級房貸市場危機有可能近期再次調息。「究竟是升還是降?」一種不安的情緒開始在整個團隊之中蔓延。

在經歷了倍受煎熬三天之後,9月19日凌晨,潘石屹接到了負責此次路演的投行朋友打來的電話,他得到了一個意想不到的好消息:美聯儲降息50個基點, 這幾乎是平時降息幅度的2倍!這也就意味著,潘石屹確定無疑的可以在當天早上看到全球股市一片紅的景象了。隨後,美國各大銀行紛紛公佈了最新財報,從中幾 乎看不出次級房貸危機的影響。

「絕對可以用『時來運轉』來形容這次上市之旅!」事後回味起來,潘石屹依然興奮不已,「最終一共募集了129億港幣,再加上自有的幾十億,現在 SOHO中國帳上的可支配資金超過150億。」事實上,宏觀環境對潘石屹的眷顧並沒有就此停止,在從國際金融市場頻頻得到利好消息之後,國內新一輪地產調 控政策的出台再次為SOHO中國的上市之旅錦上添花。

9月27日中國人民銀行、銀監會共同發佈通知,要求嚴格商業用房購房貸款管理,商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%,期限不得超過10年。在 SOHO中國登陸香港證交所的轉天,即10月9日,國土資源部又發佈《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》,其中最讓開發商揪心的一條莫過於其首次 明確,受讓人必須付清全部土地出讓金後,方能領取土地使用權證書,未按合同繳清土地全部出讓金的,不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。簡而 言之,今後拿地必須一次性付全款。

「這一系列政策的出台,極有可能會對當前的地產市場形成一次重新洗牌,一些資金實力不夠雄厚的中小地產商將會倒下,而那些資金充沛的上市公司在拿地、 找項目方面將會更加遊刃有餘。」京郊一位不願透露姓名的地產商對《當代經理人》無奈地表示,像SOHO中國這樣在政策出台前的最後一刻「登陸上岸」,實在 是萬幸。

潘石屹顯然心知肚明其中的意味。「這一新政對上市地產企業是一利好消息,因為開發門檻的提高將使得一部分競爭對手自動出局。而對資金實力薄弱的地產企 業則是利空,這意味著如果沒有錢,就沒有可能再在地產市場游弋。」他告訴《當代經理人》,SOHO中國接下來將會把充沛的資金主要用於尋找新項目上。

毫無疑問,SOHO中國的此番上市不僅有自我蛻變的意義,更是充滿了自我救贖的元素。


底牌

如果沒有這些曲折多變並且最終利好的宏觀環境的眷顧,SOHO中國還能走多遠?潘石屹很坦誠地向《當代經理人》表示,宏觀環境的貢獻佔70%。在他看來,這種宏觀環境不僅包括上市過程中的一些好機會,從更長遠來看,這是整個中國經濟持續發展的自然結果。

潘石屹十年前第一次去新加坡時,那裡的CBD已然成型,這給他留下了十分深刻的印象,當時他就決心在北京打造一片同樣氣派的CBD。十年之後,當他率 領路演團隊再次來到新加坡時,發現這裡的CBD並沒有多大變化。「而再看看中國,再看看北京這十年發生的變化,原因很簡單,新加坡是一個成熟的市場,變化 空間已經不大,而我們這裡每天還都在變化,對於SOHO中國來說,這就是機會。」

當然,宏觀環境的利好不可能單方面解釋SOHO中國走到今天的原因。SOHO中國與其他商業地產公司的最大不同是什麼?這是SOHO中國在籌備上市過 程中投資者追問最多的一個問題。如果說土地儲備是一個房地產公司生存發展的支撐點的話,那當這個支撐點不夠堅硬的時候,以何種商業模式進行運作就成了維繫 其生存和發展的血脈了。讓潘石屹創業十二年來日益堅定的一個信念就是,SOHO中國找到了一條他自認為最獨特的商業模式,並且他一直在努力讓更多的人接受 這個信念。

「在核心地段蓋好房子,然後賣給投資者,最後我們負責出租管理,這就是SOHO中國的商業模式。」潘石屹相當精煉地解釋道,看得出來,這組句子對他來 說已經是輕車熟路。事實上,SOHO中國一直被業內人士所不屑的一點就是自己不持有物業,而是把它都直接賣給投資房客。這種被譏為「暴發戶才做的買賣」在 潘石屹看來自有它的生存道理。

「首先這塊市場確實存在巨大需求,有很多人並不想自己直接搭建商舖或者開公司,它們就是想通過投資商業地產從而進行第二輪價值開發,而且商業地產領域 從來沒有一條清規戒律說只能自己持有而不能進行產權交易。我為什麼要忽視這個本來就存在的巨大市場呢?」潘石屹說,從現代城到建外SOHO,不知有多少就 是抱著投資目的的山西和溫州炒房團進來了,而且還有不少回頭客。

原因何在?在潘石屹看來,SOHO中國的商業模式實際上是一條自上而下的價值鏈。在價值鏈上游,由SOHO中國進行搭建平台;在中端,由投資者進行資金「加油」;而到了末端,才是真正創造價值的力量:這就是千千萬萬有租用需求的商家和企業。

潘石屹的邏輯很簡單,儘管是在CBD,但不可能所有的商業地產都必須像國貿那樣,成為容納世界500強企業這種高端客戶和所謂金領、銀領等高端人群的 物業模式。「目前的中國是中小企業的天下,雖然大企業實力雄厚,但真正能夠把CBD充實起來的還是那些渴望盡快長大的中小企業。」他甚至自豪地說,每天幾 乎看不見穿的西裝革履的人士出入現代城或者建外SOHO辦公,「這就是我們的定位」。

而在CBD之外,潘石屹正在試圖尋找另外一種商業模式來為新項目解套。在今年年初拿下的「前門大街復興」項目中,他正在嘗試從設計風格到業態內容的徹 底革新。「這是一個非常中西結合的項目,從設計上來看,它是典型的中式建築,但招商對象卻會包括Apple這樣的時尚公司。」

「與以往相比,這是一個改變。」潘石屹告訴《當代經理人》。


從局點到賽點

在上市成功之後,潘石屹回到北京展開的第一項工作即為著手組建投資者關係管理部門,他希望這個部門能夠把SOHO中國的相關信息及時準確地傳遞給大小股東。可以預見,作為一家境外上市公司的一把手,他在博客中的聲音將會越來越謹慎。

這是一種身份的轉換。很難說清是SOHO中國在改變潘石屹,還是潘石屹在改變SOHO中國,或者同時發生?

「境外上市對於一家房地產企業來說,是國際化的一部分,也是國際化的開始。」潘石屹說。但是,他也承認,這對自己這一代企業家來說是一個挑戰。「
柳傳志王石
這一代人是我們這個商業時代的開路先鋒,但他們面對的是早期的市場化侷限,而我們現在面對的則是國際化侷限,」潘石屹認真地說,SOHO中國的產品也是一種中國製造,但我們要努力體現它的國際化色彩。

在SOHO中國每一個項目的設計上,實際上都融入了潘石屹的一種國際化理念。儘管SOHO中國自己擁有一個三十多人的設計團隊,但其實他們只是國外設計團隊的輔助力量,「所有的設計都外包」。

一個無法改變的事實是,SOHO中國所有項目的產地、原材料、施工隊以及最終客戶,無一不具有鮮明的中國特色。「這就是現實,在國際化面前,有些東西 是不可改變的。」但潘石屹並非逆來順受,他會主動去觸摸這些現實,比如在項目建設最高峰的時候,他會給將近7000名民工派發補助,在夏天供應西瓜。

即使如此,潘石屹依然承認自己是利潤和財富的狂熱信徒。「這並沒有什麼不對,作為一個企業家,其使命就是最大可能地去創造財富,然後才有機會回報社會。」潘石屹說,這可能是他與上一代企業家的不同之處,「他們那一代人更強調責任,天生就有一種家國情懷。」

所以當王石說20%以上的利潤萬科不做時,潘石屹會 幽默地接過話茬,說:「他不做,我來做。」

而這種商業價值觀,無疑也給潘石屹這樣的企業家招來了一些非議甚至罵名。如果說SOHO中國的成功上市已經為自己贏得了一個重要的局點的話,那接下來就是潘石屹一個人乃至一代人的賽點了。

 

對話潘石屹:搭便車與侷限性

            方浩

  《當代經理人》:與五年前的上市相比,你認為SOHO中國今年能夠成功登陸香港聯交所的最大利好條件是什麼?

潘石屹:中國經濟已經與五年前大不一樣了,這是一個快速發展、快速變化的五年,而隨著中國經濟的不斷繁榮,「中國概念」正在日益成為國 際市場樂於認可甚至追捧的元素。十年前,國貿CBD只是一片舊廠區,五年前多了幾個工地,而再到明年,國貿三期、中央電視台以及加上現在的SOHO、銀泰 等,已經具備相當規模。所以說從大的時代背景看,SOHO中國的發展乃至上市是一個「搭便車」的結果,這個便車就是急速變化中的中國經濟。

《當代經理人》:SOHO中國自身的實力在什麼地方?

潘石屹:如果說宏觀環境為SOHO中國的上市創造了70%的有利條件的話,那剩下的30%其實也是非常關鍵的。這30%對於歐美投資者 來說,就是我們的盈利能力和商業模式。眾所周知,歐美市場對一個即將上市公司的衡量標準最主要的就是看你有沒有一個獨特的商業模式,因為一種商業模式獨特 與否直接關係著你的盈利能力。隨著這幾年SOHO中國的盈利能力展現出了一種難得的穩定性、可持續性,因此讓歐美投資者接受起來還是比較容易的。困難的就 是這30%如何讓香港的投資者理解並接受。在香港,衡量一個上市地產公司前景的底線就是你有沒有大量的土地儲備,最明顯的例子就是新鴻基,這是它在香港成 功的關鍵因素。而SOHO中國作為一家內地的商業地產公司,土地儲備一直是個「薄弱環節」。所以SOHO中國對香港投資者做了大量解釋性工作,一個重要的 觀點就是SOHO中國的土地儲備戰略是基於我們自身的商業模式,即商業模式決定了我們不可能在CBD範圍內進行土地囤積,這既在政策上通不過,也在經營上 不划算。

《當代經理人》:夫妻聯手創業並推動一個公司的成長,而且還都是名副其實的管理者,在你看來是這種架構適應了SOHO中國,還是SOHO中國適應了這種架構?

潘石屹:張欣是香港人,而且我們一大家子除了我拿內地身份證之外,其餘全是香港戶口,這就造成了我們家「一國兩制」的結構。他們到香港 出入境時,只要拿著香港身份證,什麼東西都不要簽也不要排隊,我拿著大陸的港澳通行證排隊要排很長時間,她每次都等我半個小時。所以我們家的離岸制是「一 國兩制」造成的。但SOHO中國會得益於這種「一國兩制」的家庭結構,不僅因為張欣是香港人,來去自由,更重要的是她的成長經歷、工作背景很大程度上彌補 了我的不足。比如說籌備上市、與國外投資者溝通等等,這些事情她比我具備更多的經驗,畢竟她在香港長大,留學在英國,又在華爾街工作過,這些都是SOHO 中國的優勢,當然,也就轉化為我相對於其他一些內地企業家的優勢。

《當代經理人》:你覺得你這一代企業家與柳傳志、王石他們那一代企業家在財富觀上有何不同?

潘石屹:應該說他們那一代企業家是中國市場經濟的開路先鋒,幾乎就是在一張白紙上規劃和實踐他們的抱負。我想他們這一代人身上最大的特 質就是有一種責任感和使命感,個人對名利看得比較淡薄,在他們看來企業如何為社會、為國家創造價值可能是最重要的事情。而我們這一代創業的過程其實是與中 國市場經濟的發展同步的,因此一些理念、想法可能更市場化一些,比如強調個人對財富的支配權。同樣是回報社會,他們那一代可能是以一種企業行為來實現,而 我們可能是一種個人行為。如果說這兩代人面對的挑戰有什麼不同的話,那他們當時可能主要面對市場化的侷限性,而我們現在則面對國際化的侷限性。比如說如何 更得心應手地與國際投資者打交道、如何更智慧地參與國際資本市場的遊戲規則等等,無論是地產上市企業還是其他企業,這些都是今後必須面對的問題。

 

 

地產企業新一輪上市風潮背後的隱憂

            方浩

  在前不久剛剛出爐的兩個最具權威的中國富豪榜——《福布斯》富豪榜和胡潤百富榜的前十名當中,地產老闆分別達到7人和6人,「地產圈貢獻富豪」的說法可謂名至實歸。但這種說法成立的一個前提是,上市,上市!

是的,2007年,再沒有什麼比上市更能牽動中國房地產商們的慾望神經的了。碧桂園、復星、SOHO中國、遠洋地產……僅僅這四家在香港上市成功的地 產企業就已經募集到約為500億港幣,但這並不是其中的最大亮點:拋開遠洋地產這家國企不算,碧桂園、復星、SOHO中國三家民企造就的三個富豪的總身價 (按掛牌當日市值核算)約為1300億港幣,而且已經看到,這個總身價在上市之後「長勢喜人」。

但是,如果僅僅把地產企業的上市看作是關於「一夜暴富」神話的個人問題,那顯然忽略了問題的實質——如何維繫個人和公司暴富之後的可持續性?這正是「潘石屹們」要面對的問題。


融資悖論?

動輒上百億的融資額度,這實在是一個2007年才開始的上市神話。以萬科為例,1989年首次發行股票時,其上市前淨資產為1325萬元,首次募集資 金2800萬元。隨後,萬科在證券市場進行了多次再融資,截至2004年6月底,萬科在證券市場累計融資31億元,淨資產56.4億元。直到2004年9 月底,萬科再次以發行可轉債的方式融資19.9億元,公司規模才空前壯大。以2004年9月15日A、B股總流通市值計算,萬科雄踞第八。

不能說萬科沒有趕上好時候,只能說碧桂園、復星和SOHO中國正逢其時。不久前由《證券時報》發佈的《2007年房地產上市公司投資策略》表明,人民 幣持續穩步升值、居民收入增長及消費升級、城市化進程加快、開發投資增速高企、房地產結構性供需矛盾長期存在等因素成為支持2007年房地產市場持續走強 的最大動因。

大環境的持續走強令如今的上市地產企業受益頗豐。據統計,截至2007年8月29日,已公佈2007年半年報的房地產上市公司達73家。這些房地產公 司共計實現營業收入436.16億元,比去年同期增長42.29%;實現營業利潤97.73億元,同比增長77.46%;完成淨利潤67.74億元,同比 增長80.13%。行業總市值達到10827.79億元。公佈的73份半年報數據顯示,42家公司主營業務收入出現不同程度的增長,36家淨利潤同比增 長,其中增長幅度在50%以上的達到了21家。

而在遠洋、復星、SOHO中國之後,還有一長串名單正在厲兵秣馬的同時經受上市前的最後煎熬,它們包括:華遠、中遠、恆大、旅遊地產……在這些後來者 (無論是民企還是國有)看來,上市不僅是募集資金那麼簡單,考慮到宏觀調控政策越來越具有針對性,上市幾乎成了地產企業不被排除在遊戲之外的最後希望。

9月27日中國人民銀行、銀監會共同發佈的關於「商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%,期限不得超過10年」的通知以及10月9日國土資源部發 佈的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》兩項最新地產調控措施,被業內人士看作是「全國五萬多家房地產企業的釜底抽薪」,因為隨著上述兩項政策的 出台,「拿地赤裸裸地變成了考驗地產公司是不是大款的一種交易行為」。

以碧桂園為例,在上市融資之後的不到半年裡,其土地儲備已達4500萬平方米,若以目前全年銷售200萬平方米商品房的進度計算,足夠開發20多年。難以想像,如果沒有上市籌得巨額資金,拿地還會這般瀟灑。

問題就這麼簡單?當然不是。事實上,在業內人士看來,地產新政的出台只會對那些中小型地產企業產生直接影響,這些企業由於融資渠道等實力問題,已經不 可能對資金充沛的上市公司構成威脅了,但是,針對那些極具投資價值的地塊的競拍,依然是大公司之間的較量。「無論是住宅市場還是商業地產,新政的影響是普 遍性的,雖然會有一些中小企業在競爭中掉隊,但實力雄厚公司之間的較量遠沒有結束。」著名地產金融專家易憲容告訴《當代經理人》,「上市之後由於資金量更 加充裕,因而其競爭也就更加激烈。」

一個顯著的現象是,今年出現的圍繞「地王」的爭奪幾乎全被上市公司包攬,鮮有非上市公司的身影。今年7月,北京北辰實業聯合北京城開以92億元的天價 中標湖南長沙城北新河三角洲地塊,成為「中國地王」;8月份,黃浦區163#街坊地塊掛牌出讓成功。蘇寧環球旗下的南京蘇寧房地產開發有限公司,以 44.04億元人民幣的總成交價、66930元/平方米的樓板價,從層層包圍中拿下這一內地「單價地王」。而這兩起「地王」故事中的贏家,北京北辰實業股 份有限公司和蘇寧環球,都是根正苗紅的地產上市公司,它們挫敗的競爭對手中則包括了北京金融街、新鴻基地產、和記黃埔、華潤置地等老牌上市公司。

如果說上市之後資金比以前多了的話,還有一點就是競爭格局更大了,也更慘烈了。


形象工程

如果說中國社會存在一股仇富思潮的話,那麼,對地產富豪的不滿甚至憤恨可能就屬於矛盾中的矛盾了。事實上,這其中的一個視角需要澄清:那就是對地產商 的仇恨並不在於他們的財富,甚至都不在於他們的第一桶金來自何處,而恰恰在於他們日益膨脹的財富值與不斷攀升的房價之間的某種關係。

2006年8月以前,美國房地產市場經歷過近8年的繁榮,但美國房價8年累計漲幅也僅50%左右,每年房價上漲幅度不足5%。相比之下,深圳市用半年不到的時間,就走完了美國房市的8年繁榮歷程,而這背後的推動力,除了市場需求,大部分矛頭被指向了囤地捂盤的地產商。

從這個角度看,地產商在通過上市獲得財富增量之後,如何把自己的正面形象適時、準確地表現出來,就成了一個尤為迫切的問題。另外,與國內富豪榜形成鮮 明對比的是,在日前,《福布斯》雜誌公佈的2007年度美國400富豪排行榜上,前十名當中沒有一名地產商,而在今年的世界十大富豪中,同樣也找不出一個 房地產商的身影。

2007胡潤、《福布斯》中國富豪榜揭曉之後,面對由地產商佔據半壁江山的這兩個榜,輿論給出的直接評價就是「技術含量太低」。這其實引出了關於中國 地產富豪形象的另一個命題:在無法像IT、互聯網富豪那樣享受通過手中的技術創造財富的時候,能否通過管理創新來提升自己的形象。

潘石屹認為自己正走在這種道路上,而他的武器也就是他最為看重的SOHO中國獨特的商業模式。「商業模式最核心的方向就是別人都干的事情你別去幹。」在他看來,這就是一種創新,但他同時認為,一個企業家執著地追求財富是很正當的行為,「只要不違法」。

潘石 石屹 屹的 的救 救贖
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潘石屹的創業地產棋局

來源: http://newshtml.iheima.com/2015/0430/149752.html

黑馬說:“大眾創業、萬眾創新”顯系未來中國經濟新引擎。在滿大街都是各類創業者的今天,若想不被時代拋棄,要麽做風口,要麽做“豬”。潘石屹給出了第三套方案——為“豬”提供空間。2015年4月29日,地產大腕潘石屹與創業導師李開複宣布合作:創新工場工作室正式落地SOHO 3Q。潘石屹希望借此將SOHO創業地產戰略進一步引向縱深。問題來了,SOHO何以要由商業地產轉至創業地產,潘石屹在下一盤怎樣的棋?

\文 | 本刊記者 劉惜墨
編輯 | 齊介侖

 
參加潘石屹的對話,這並非第一次。總的感覺是,“潘談會”請到的嘉賓一次比一次有份量。在商業地產不那麽景氣的當下,潘石屹這次趕了個時髦,開始走上了一條創業地產之路。
 
做風口還是做豬?看起來,潘石屹想使個巧勁兒——和豬們在一起。當然,他也願意時不時地做一把將豬們吹起來的風。作為SOHO中國的地產項目新品之一,SOHO 3Q既是潘石屹的試驗田,也是他的殺手鐧。
 
在“互聯網+”未見苗頭之時,潘石屹已開始采用“互聯網+”思維做商業地產,進而有了打造創業地產的想法。不管是SOHO 3Q,還是如今紛紛崛起的其他各種創客空間,該創業地產模式無疑是傳統商業地產危機與時下創業大潮二者合力的產物。


\4月29日,李開複的創新工場工作室宣布落地SOHO 3Q
 
國內商業地產供大於求趨勢明顯。據《經濟參考報》援引物業機構萊坊的統計數據,至2015年底,全國主要城市商業綜合體存量面積將達到3.6億平方米,2016年以後更將突破4.3億平方米。與此同時,2014年國內主要城市綜合體個數達885個,較2013年增長24.47%;2015年國內主要城市的綜合體數量將突破1000個;至2018年,國內商業綜合體的年供應量將達到1200個。
 
不難發現,即使是商業地產的金字招牌萬達廣場也已出現負債率攀升、業績下滑等經營困局。萬達集團企業文化中心品牌總監廖奇在此前接受媒體采訪時承認,由於高速擴張、商鋪過剩,萬達將積極調整業態,關閉數家虧損的百貨店,並壓縮若幹經營不善的百貨樓層。
 
從1991年就已開始深耕商業地產的潘石屹,自然不會對此無視。早在幾年前,潘石屹就曾透露,傳統商業地產的確面臨危機:“網上購物的興起,馬雲搞的天貓一天的成交額是180億人民幣,而中國最大的商場,一年的成交額只有四五十億人民幣,這個趨勢還會繼續下去。北京、上海真正的商鋪可能以後的需求量不會非常大,而商鋪在設計的過程中更多的應該是餐館、體驗中心。”
 
2014年11月,潘石屹曾有過關於SOHO轉型的表述。當時他的想法僅僅是讓互聯網成為銷售渠道之一,即在網上賣房子。該想法不難理解,2014年可稱為O2O元年,各種傳統行業都在與互聯網相結合,房地產與互聯網的結合順理成章。
 
據潘石屹透露,他的創業地產思路來源於美國的創客空間。“我上次去美國,看到幾千個年輕人坐在一起,有的在設計自行車,有的在設計服裝,所有人都是自由的,沒有老板,沒有壓抑感。你可以隨時與旁邊的陌生人交流和分享,可以跟他做個遊戲、喝杯咖啡、做個運動,隨時能得到很多靈感。這不就是網絡時代的辦公環境嘛。”
 
一來有了靈感,二來望京SOHO大部分入駐者均為新興互聯網創業公司,潘石屹認為,推出SOHO 3Q已水到渠成。
 
經過半年多的籌備,自2015年2月1日起,北京望京SOHO和上海SOHO複興廣場兩家SOHO 3Q正式開門迎客,線上選座、預訂、下單、付款等功能一應俱全。用戶在這里可以只租一個星期,可以只租一張辦公桌或一間辦公室。這里提供免費WiFi、複印打印、會議室、咖啡等服務,用戶只需要帶著手機和電腦來工作。一個座位,一周1000元,SOHO 3Q為之免費提供咖啡和蘋果,創業者們可以在這里進行思想碰撞。按潘石屹的設想,SOHO 3Q將成為新興創業項目的“車庫”,它延伸了SOHO的品牌內涵。
 
為了進一步提升SOHO 3Q的知名度,吸引更多的創業團隊入駐,潘石屹開始了品牌營銷與推廣。和大肆做“硬廣”不同,潘石屹利用的是個人在商界的影響力和人脈關系,比如“潘談會”活動的開啟。此潘談會,基本上兩周一次,除現場反響熱烈外,媒體的關註、報道更是推波助瀾。據《創業家》記者了解,目前西少爺、美團、陌陌、捕魚達人等都已是望京SOHO的租客。
 
新興創業項目湧入,也為潘石屹的創業孵化構想打下了基礎——後續投資其中的優秀團隊。


大眾創業時代已然到來,國內大批創客空間紛紛開放。2015年對中國來說,可謂全民孵化之年。由此觀之,SOHO 3Q生逢其時。但《創業家》記者通過對多個相關創業團隊的走訪發現,SOHO 3Q在管理和模式上還存在不少問題。
 
首先,時間問題。眾所周知,對於創業團隊來說,時間尤為珍貴,加班到淩晨兩三點是常事。但以望京SOHO 3Q為例,這里晚上11點就閉樓了。這對創業公司的項目進度或有影響。
 
其次,空間問題。為了能夠容納更多的創業項目,SOHO3Q提供的大多是10平方米左右的小隔斷,雖然也有大一些的會議室,但很少。創業公司人員迅速增多是基本趨勢,而這里空間的大小是固定的,當創業團隊人數增多到一定程度,將不得不換地方。
 
無論如何,潘石屹已經成為國內創業地產的“吃螃蟹者”。在新一波的創業大潮下,SOHO 3Q能否成為一種可供借鑒的創業地產模式,相信還要由創業者說了算。


版權聲明:本文作者劉惜墨,編輯齊介侖,文章為原創,本刊版權所有,如需轉載請與zzyyanan聯系,未經授權,轉載必究。

 


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