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本人知識淺薄,所以看見大家討論的專用語都很不明白,但也希望得到諗SIR回應。現在父親有30年舊樓單位3個,其中2個已於3年前供完,而且是20年前購入,隨地鐵概念已回本升值2倍多。20萬裝修後,半年前由自主轉租,各1.3萬。

3年前買入同層同呎吋單位現值已翻一倍,連本及息月供5000,因座向差放租1萬。另前年買入相連單位一家6口自住,因為不懂不敢投資,(只懂襯人民幣低時儲人民幣及做定期),用Mortgage One買入,即不用隨銀行利息增加而增加負擔,代價是要把一筆與樓價相若的錢放入銀行,只是若需使用款項時,可提取及按月繳付利息。(因為本人及妹妹收入均很低,主要是家父有足夠存款才能買現住的相連單位。但家父已退休,此相連戶(=兩單位)均分別要與我們聯名,銀行才肯做此Mortgage One。)

因為3個舊樓單位近年才放租,他才發現要付頗多稅款,覺得失了預算, 想知道是不是若把已供完的樓再按出來以現金再買一市區心宜單位,是不是可以息抵銷稅項?另此法做會不會是不是合時宜? 他的3個舊樓單位,一直都有人問盤,只是他覺得很難找到那麼實用又便利的地方了,他日我們兄妹結婚自住放租也很好。

可是他亦擔心舊樓不能估計的高昂維修費用,也有意補錢換入鄰近比較新的樓盤。他應該是追求有穩健收入及不能承受突然的開支類。而家中子女收入低,沒有很大的支援。謝謝。 

ANSWER:

講真香港稅率真係幾低,雖然本人討厭交稅,尤其知道稅項有份資助一些同該職位「九唔搭八」既副局。近排有朋友由歐洲來港,談及意大利利得稅已達65%,直接影響生意人。朋友有不少生意夥伴均將「生意」揩埋,因賺埋都要比稅,更要冒蝕本風險,倒不如唔好做。結業令大量人民失業,最尾又係要政府救助,增大社會開支。香港現時可續低稅率有賴政府早年既盈餘,官員務必小心使用,更應用於開源如基建、拓展新地標,靠勞動將錢分派比社會有需要一群,而唔係就咁派比佢地。 

讀者家父應該好日唔租樓,見到又要比稅又要花錢裝修,難免肉痛。但財唔出係唔會有財入,知道讀者及家父必定是踏實辛勤之輩,對利用財技及數口去幫自己滾大條數,必定有所不慣。踏實是有回報的,相信家父「已有此報」,一個人係香港搵到幾間樓確實唔係人人做到。 

首先買樓係唔可以抵銷稅項,仲要比幾萬到十幾萬印花稅。業主最常claim到既免稅額係供樓利息開支減免。現時冇記錯既係: 一個人,係一世人面,不限於同一物業,可以有任何十年將支出的利息總數扣減免稅額。條件係該物業要自住。有朋友問過係咪可慳成十幾萬? 當然唔會,用17% flat rate計,如果你爭銀行三百期都係慳到5千幾蚊(HKD)。 

如果諗樣係你,有時間不如去學下裝修,更可以埋電牌,既幫事業更可慳減保養樓房之支出。舊樓需要換新,現時保守策略為先套現金,做定存,幾年後再趁低入市。樓宇買樓係一個漫長既學習過程,唔想買錯唯有等「沙士咁既景況」你就多數冇買錯。避免維修費用,確實係正確方向。 

套左舊錢做首期買入新樓,每月供款由租客支付,時間一樓咁過但係過多十到廿年你可以多一到兩間樓係手。時間係金錢買唔到,更可以令金錢更易買到添! 相信老人家好難會將樓宇換入換出,唯有先套舊錢,放於仔女聯名戶口,再等時機吧!

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講真香港稅率真係幾低,雖然本人討厭交稅,尤其知道稅項有份資助一些同該職位「九唔搭八」既副局。近排有朋友由歐洲來港,談及意大利利得稅已達65%,直接影響生意人。朋友有不少生意夥伴均將「生意」揩埋,因賺埋都要比稅,更要冒蝕本風險,倒不如唔好做。結業令大量人民失業,最尾又係要政府救助,增大社會開支。香港現時可續低稅率有賴政府早年既盈餘,官員務必小心使用,更應用於開源如基建、拓展新地標,靠勞動將錢分派比社會有需要一群,而唔係就咁派比佢地。 

 

讀者家父應該好日唔租樓,見到又要比稅又要花錢裝修,難免肉痛。但財唔出係唔會有財入,知道讀者及家父必定是踏實辛勤之輩,對利用財技及數口去幫自己滾大條數,必定有所不慣。踏實是有回報的,相信家父「已有此報」,一個人係香港搵到幾間樓確實唔係人人做到。 

 

首先買樓係唔可以抵銷稅項,仲要比幾萬到十幾萬印花稅。業主最常claim到既免稅額係供樓利息開支減免。現時冇記錯既係: 一個人,係一世人面,不限於同一物業,可以有任何十年將支出的利息總數扣減免稅額。條件係該物業要自住。有朋友問過係咪可慳成十幾萬? 當然唔會,用17% flat rate計,如果你爭銀行三百期都係慳到5千幾蚊(HKD)。 

 

如果諗樣係你,有時間不如去學下裝修,更可以埋電牌,既幫事業更可慳減保養樓房之支出。舊樓需要換新,現時保守策略為先套現金,做定存,幾年後再趁低入市。樓宇買樓係一個漫長既學習過程,唔想買錯唯有等「沙士咁既景況」你就多數冇買錯。避免維修費用,確實係正確方向。 

 

套左舊錢做首期買入新樓,每月供款由租客支付,時間一樓咁過但係過多十到廿年你可以多一到兩間樓係手。時間係金錢買唔到,更可以令金錢更易買到添! 相信老人家好難會將樓宇換入換出,唯有先套舊錢,放於仔女聯名戶口,再等時機吧!

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黃山旅遊:總裁助理涉嫌違法 被執行指定居所監視居住

黃山旅遊晚間發布公告稱,總裁助理洪海平因涉嫌違法正被有關部門執行指定居所監視居住。目前公司生產經營運行正常。

黃山 旅遊 總裁 助理 涉嫌 違法 執行 指定 居所 監視 居住
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利字當頭:免費居所

1 : GS(14)@2010-08-15 19:49:22

2010-8-13 AD

今年五月,曾蔭權提出就資助置業進行公開諮詢,不經不覺,時間已過了一半。接近政府消息人士透露,有些收集回來的意見,確實教人大開眼界。據說有意見認為居住權是人權,所以政府有責任為他們提供免費居所。

這次,輪到世民無言以對。過了幾秒, 一定神,我即時反問:「講真定講假?唔好將惡搞當真好喎!」消息人士:「堅o架!佢哋話唔要做樓奴。反地產霸權嘛,你未聽過咩?」世民:「香港有人好想交重稅咩?世界上除咗香港,有邊度可以有教育、醫療、公屋等福利,不過又同時可以維持低稅制?無賣地收入補貼,錢從何來?」消息人士:「交稅?香港有幾多人交稅?你覺得佢哋有資格交稅咩?如果係佢哋就唔會咁天真啦!」

復建居屋亦難減怨氣

公道點說,香港地就算是有交稅的中產,近來也會有點火氣。過去十年來不滿的情緒一直在膨脹,實在沒有理由單單針對九十後。說到底,當社會上越來越多人認為機會不是屬於自己,自我失落的感覺也會慢慢變質,轉為對世俗的不滿。可是,機會真的越來越少嗎?

對不起,機會是要自己發掘,既要勞力,更要勞心。那些排隊報讀毅進都要父母陪的人,會懂得去發掘機會嗎?就算工資立法、工時立法、強制罷工法、競爭法、全民退休金,甚至全民免費交通和全民免費居所等逐一成為事實,飯來張口的人,依舊不會有內心的滿足,因為他們永遠都要找理由解釋:為甚麼別人有創造能力,他們沒有?為甚麼他們要單方面依附在別人的成果?

政府搞甚麼,其實都是多餘。世民夠膽斷言,就算復建居屋,怨氣一樣不會減少。我只有一個請求:居屋也好,免費居所也好,這些天天嚷着反地產霸權的人,自己去起他們的烏托邦,好不好?

利世民

http://hkliberty.wordpress.com
2 : passport(1491)@2010-08-15 20:28:20

其實每樣野都要自己去爭取去試去搏先有機會成功
假記有1千蚊係你面前
如果你連伸手去羅你都唔羅
又憑咩去話人?
根本上就係你自己都有問題
要話人唔該先林下自己有無問題先
唔好下下將問題推去別人度
路係自己行出黎
3 : 龍生(798)@2010-08-16 00:21:24

呢班人應該統稱地產霸權症侯群....
利字 當頭 免費 居所
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270317

增居所選擇 解決本港樓市問題 施慧雅

1 : GS(14)@2012-09-27 23:08:20

http://www.mpfinance.com/htm/Fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】近日談起樓市,有朋友問及香港是否真的很缺乏土地。據了解,香港目前是尚有不少土地資源能夠被運用,現時全港已開發的土地,應不超過全港總面積的15%,嚴格來說,香港並不算真的佷缺乏土地。
不過,香港樓市現時的問題,是選擇少,不少人都住在比較細和舊的單位。
長遠而言,最健康的發展,是多一些單位類型可供選擇,讓買家各適其適,若是要住在市區,面積可能甚小,同樣的價錢,可在新界住2倍,甚至3倍的面積。到時各買家和業主會跟據現實情和巿場自行調節,這可能便是最合適的發展。
各取所需 讓市場自行調節
大部分城巿發展的規律,是市中心主要為富人和外來工作人士居住,而本地人就住在遠一點,但環境好一點,地方大一點。有人認為1小時的上班時間,不算是什麼,可在火車上看看報紙,這才算是生活。
其實,這也未嘗不是一個好發展。政府施政重點,令中下價樓的供應多,令其價錢不會與一般港人的購買力太脫節,慧雅認為這發展也未必是壞事,假以時日,這些單位的價錢最後也會升。就建築成本而言,近年已上升不少,因成本增加,最後應會反映在樓價。
另一方面,不少港人買樓,不是因為沒有地方住,而是見到樓價升,不想執輸,所以還富於民以及善加利用新界的土地,是解決本港房產問題的重要關鍵。
居所 選擇 解決 本港 樓市 問題 慧雅
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281605

四叔捐地一炮三響奮青居所平新居屋三成

1 : GS(14)@2015-01-19 01:05:30





■李兆基昨與保良局主席梁安琪視察青年宿舍模型。羅君豪攝


【本報訊】去年中「放風」擬捐出石硤尾大坑西邨重建的恒地主席李兆基,昨宣佈構思重建成「勤奮青年創業居所」,涉及五千伙,單位建築面積約三百方呎,售價約百餘萬元,供在職業青年申請,隨時比最平新居屋大圍美柏苑的一百八十七萬元,平超過三成,而最關鍵的邨民安置問題,他表示會「盡力資助」。政府消息強調不會協助調遷或安置。人稱四叔的李兆基昨日除公佈擬重建大坑西邨外,更落實向由賭王何鴻燊四太梁安琪任主席的保良局,捐出元朗馬田壆一幅約六萬三千平方呎農地興建青年宿舍,料可提供約一千二百五十個單位,單位按市值租金的一半,租予十八至三十歲青年人,若獲城規會批准改變土地用途,料最快二○一八年完成。該農地曾到城規會闖關,欲改變土地用途建豪宅不果。李兆基又擬與內地房企碧桂園創辦人兼董事局主席楊國強,在鄰近香港的內地地方興建一萬個約三百方呎,只售十萬多元的廉價長者屋。上述三項捐地建議,被市場形容為一炮三響。




擬重建大坑西邨


大坑西邨由平民屋宇有限公司持有,身為董事的李兆基昨稱,構思重建大坑西邨供在職業青年申請,更免繳首期。若以十年定息分期,三厘利息計,每月供款九千六百餘元;供廿年則月供五千五百多元,供滿後「層樓係自己」。以新居屋大圍美柏苑的最平單位一百八十七萬元為例,若以十年定息分期,做九成按揭,三厘利息計,每月供款逾一萬六千元;供二十年都月供逾九千三百元,即是供二十年的居屋,在重建的大坑西邨「奮青」居所,供十年就供滿。李兆基續指,重建計劃「已得到授權,構思以類似房協建居屋方式進行」,惟關鍵是如何安置一千三百伙邨民,他說會盡力資助,如賠償約二十萬元予住戶「自己搞掂」,或「在內地送一層樓」,又或「先暫住居屋或公屋,等起好之後賣番一層平樓畀佢(住戶)」,不過,恒地副主席林高演即時補充,目前未深入探討安置問題,包括賠償額在內。至於「奮青」居所的購買資格如年齡、入息上限等,昨沒有詳情,林只稱會參考房協做法。另一名香港平民屋宇有限公司董事,東亞銀行主席李國寶向本報表示,上述構思已商討數年,重建計劃將由現時董事局成員負責,不會考慮尋找其他合作夥伴。「奮青」居所計劃何時落實難料,政府消息人士指,由於大坑西邨屬私營出租屋邨,逾半居民入息限額超出公屋輪候資格,加上公屋輪候冊已經突破二十六萬大關,政府需先讓輪候冊人士上樓,暫不考慮另覓土地或公屋單位安置大坑西邨居民,也不會讓居民優先申請新居屋。大坑西邨為全港唯一私營廉租屋屋邨,政府在六十年代以特惠地價批出地皮,交予當時年僅二十五歲的李兆基,以及李國寶等人興建。現時月租最平由五百元起。邨內八幢樓宇全以「民」字開頭,提供約一千六百個單位。消息續稱,若重建大坑西邨,平民屋宇有限公司需先安置現有租戶,唯一辦法是重建後,原址預留部份單位安置,但要先解決重建期間居民調遷問題,「係咪真係畀筆錢佢哋自己租樓住?重建之後返嚟,政府唔會幫佢哋諗埋」。大坑西新邨各座互助委員會代表及區議員昨晚召開居民大會,聯署提出六點訴求,包括原邨原區安置、優先購買居屋權、特別補償金及搬遷津貼等,並提出原址除了興建李兆基建議的「奮青」單位外,亦應建公屋及居屋單位。



周邊呎價達萬七


恒地在大坑西邨周邊不乏貴價新樓推售,位於大埔道的曉尚及界限街的曉珀,呎價高達一萬四千至一萬七千元;此外,集團於石硤尾區一直有增加土儲,當中剛於去年底申請強拍巴域街二十一至二十七號及耀東街三至六號,住宅部份實用呎價估值逾五千元,連同其他收購中或已收購的舊樓,估計南昌街、巴域街及耀東街交界的一系列舊樓將盡歸恒地旗下。政府發言人指,平民屋宇有限公司正與政府探討重建大坑西邨的可行性,並就更改地契條款及規劃要求等交換意見,現階段未有細節可公佈。■記者黃嘉銘、吳永強、陳家雄、鍾雅宜





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150116/19004616
四叔 叔捐 捐地 地一 一炮 炮三 三響 響奮 奮青 居所 新居 三成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=287324

何濼生﹕緣何自置居所比率大跌

1 : GS(14)@2018-01-07 13:52:29

【明報專訊】1982年香港的自置居所比率為28.7%;1997年底已升至48%。短短15年間自置居所比率,上升了近20個百分點。然而,好景不常,回歸20年,統計處最近公布的自置居所比率(2017年8至10月)竟然只有49.4%。原來2004年首季曾見54.4%的自置居所比率,其後便不斷回落。箇中原因很值得思考。

當天董建華提出每年供應不少於85000個住宅單位,希望10年內全港七成的家庭可以自置居所,並建議賤價把公屋賣給原來的租客,認為可一舉數得。一來直接提高自置居所比率,二來可減輕政府在管理公屋上的長期負擔,三來又可為原來的租客帶來財富上的增值分享經濟成果,四來又可讓潛在價值充分發揮出來,提高經濟效益。

經濟改善比率反跌不正常

事實證明這個如意算盤打不響。凡事皆有其客觀規律,欲速反而不達。當天大增供應,又賤賣公屋,客觀效果是推低樓市,原先由公屋住戶轉為居屋或私樓業主的人士,紛紛卻步等買平價公屋。換樓鏈斷,樓價大瀉,經濟下滑,不少物業淪為負資產。不少業主在供不起樓和經濟壓力下變身為租客;當然不少公屋租戶也變身為業主;也有少數人士趁樓價大跌入市成為業主。

2002年11月房屋及規劃地政局長孫明揚公布「孫九招」,當中包括暫停賣地和停建居屋,更包括終止出售公屋即租者置其屋計劃。房屋政策由海量供應突然改為停止供應,帶來的問題當然巨大,但終止租置計劃絕對有助於樓市復蘇。

樓市於復蘇並於2013年破了1997年的高位。很多曾目賭樓市崩圍的的業主深恐樓價會大瀉,把自己的居所「趁高價」售出,結果當然賠了夫人又折兵。樓價不斷創新高,售出的已買不回來,租金也去如流水,還不停上升,只好望樓興嘆。

官員不懂政策副作用 弄巧成拙

回顧歷史,香港素來都有指樓價過高的評論。本人讀大學時(1969至1972)報章社論不時都有這論述。但隨着經濟發展,市民生活改善,自置居所比率自然攀升。1997年前,樓價上升,自置居所比率每年卻都同樣上升。近年自置居所比率下降,可說十分不正常,近年房屋政策新招層出不窮,但官員對政策的副作用不理解,結果往往弄巧成拙。

珠海學院商學院院長

[何濼生 濼觀天下]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6032&issue=20180102
何濼 濼生 緣何 自置 居所 比率 大跌
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345965

不適切居所住戶增9% 達11.5萬

1 : GS(14)@2018-01-08 00:46:05

【本報訊】公屋輪候冊申請突破28萬宗,平均輪候上樓長達4.6年。最新長遠房屋策略周年進度報告披露,全港目前多達11.5萬個住戶居於劏房、天台屋及板間房等不適切居所,較去年大幅增加9%。運輸及房屋局局長陳帆承認,居住於不適切居所的人數確有增加,但他解釋,有關數字的統計方法不同,未必能反映情況是否惡化。

■粉嶺皇后山1號地盤因發現歷史建築物,需額外時間評估。夏家朗攝

皇后山萬伙公屋起7年


最新長遠房屋策略周年報告披露,全港居於不適切居所的住戶數目為115,100個,當中20,400萬個居住於臨時構築物、5,600個居於非住宅大廈、5,800個居於與其他住戶共用單位,及8.33萬個居於劏房。此外,最新一份長策周年報告提到,未來10年仍欠4.3萬個公營房屋單位,但政府已用畢所有可興建公營房屋的熟地(即毋須收地、清拆、平整地盤等前期工序的地皮)。



報告指,在缺乏熟地情況下,房委會一般需時7年或以上才能完成建屋,較在熟地建屋的5年時間長。房委會指,過往7年諮詢區議會的公營房屋項目中,約有八成用地都並非熟地,當中房委會以粉嶺皇后山1號地盤作例,指因缺乏基礎設施,加上在土地上發現歷史建築物,需要額外時間進行技術評估,即使加快發展流程,第1期地盤涉及的1.2萬伙公屋單位仍需待2020/21年度才落成,所需發展時間長達7年。■記者譚靜雯



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171221/20251211
不適 居所 住戶 9% 11.5
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