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短租流行,盈利尚艱

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美國短租巨頭的上市使得在線短租這一有別於傳統酒店預訂的新型電商模式在中國風生水起,並受到資本青睞,然而若想盡快盈利並非易事。

尋找「居家感覺」

「目前美國的在線酒店業務中,短租房的預訂量佔37%,已成為酒店的有益補充」,這便吸引了中國不少創業者投身度假短租模式。

2012年「十一」假期,吳力寬準備帶家人到海南度假,習慣在攜程網預訂酒店的他,這次嘗試了短租網。

母親、妻兒、岳父母以及弟弟一家三口、總共九個人的家庭旅行,吳希望可以多點家庭氛圍:能住在一起,唱唱卡拉OK、打打牌等,徹底放鬆。

顯然,一般酒店難以滿足吳先生的需求,在朋友的推薦下,他關注到度假短租網,從愛日租、途家(攜程為其戰略合作夥伴)、游天下(搜房網旗下)、螞蟻 短租(趕集網旗下)等幾個網站中選擇了途家網上的一套泰式風格別墅,每晚5938元,有六個房間。下單後,在線支付房費。如果填好航班號,還能享受免費接 機服務。

儘管對價格並不敏感,吳先生還是算了筆賬:旅遊旺季的三亞,五星級酒店的標間一天兩千塊,四間房一晚就要八千塊,關鍵是,如果一大家子分開住,少了幾份親近和樂趣。

途家等短租網是一種新型的電商:為旅行者及商旅人士提供在線短租公寓的搜索、查詢和交易服務,為業主提供閒置房產信息發佈及託管服務。

在旅遊市場日趨成熟,家庭游、休閒遊等旅遊方式日漸興起的背景下,這種度假短租模式幾年前就從歐美等國興起。號稱美國規模最大的度假租賃平台 HomeAway成立於2005年,主要模式是將大量專業酒店式公寓管理公司管理的成套公寓放在網站平台上租賃,成立不久就獲得4900萬美元的A輪融 資,2011年6月已在納斯達克上市,當年營收超過2.3億美元;另一家代表性網站Airbnb成立於2008年,其特色是鼓勵用戶自行上傳房源信息,目 前網站房屋租賃信息達到5萬條,用戶遍佈167個國家近8000個城市,已完成B輪1.12億美元的融資,被估值10億美元,《時代》週刊稱之為「住房中 的eBay」。

據途家網CEO羅軍向南方週末記者提供的數字,目前美國的在線酒店業務中,短租房的預訂量佔37%,已成為酒店的有益補充。這便吸引了中國不少創業者投身度假短租模式。2011年也被稱為「中國度假短租網市場元年」。

據易觀智庫研究員齊劍哲介紹,中國的度假在線短租網站主要分為兩類,一類是途家模式,在線平台公司介入房源前期管理,另外一種則是純粹的平台服務:好比「淘寶網」一樣,房主和租客自行在網上發佈和尋找房源、達成交易,游天下、愛日租等均是此種模式。

不同的網站,房源特色也各不相同。平台類型的短租網,因多為房主或經紀公司自行發佈房源,房價相對低廉,更適合驢友、背包客等對價格敏感的人群,而途家則瞄準高端度假需求,房源品相相對較好,價格自然也更高。

房主的考量

短租網為房主們提供了資產升值的另一種選擇。

在房源的獲取上,不同網站策略各異。

國內首家短租網「愛日租」對南方週末記者的採訪郵件回覆稱:愛日租主要是將物業託管公司的庫存房源進行網絡渠道的租賃銷售;而途家網目前的1萬套房 源中,1000套來自於個人,剩下的則是房屋管理公司的房源;依託搜房網會員用戶基礎的游天下,很大一部分房源來自「專業房東」——自己手裡有幾套房子, 甚至為別人打理房子的人,來自中介機構的房源並不多。

據易觀智庫的監測數據,中國在線短租房市場中,北京、上海、成都是房源量最為豐富的城市。

短租網的房源多為私人住宅,市場上大量的空置房為這種商業模式提供了可能性。如果出租率高,短租收益顯然遠高於長租收益,這也吸引了一些房屋管理公司將手裡的房源放到網站上。

「短租網對提升房地產,特別是旅遊房地產的資產價值很有幫助。」羅軍說,正是看到中國各地大量的閒置房存在的資源浪費,啟發了他創辦途家網。

不過,相比於平台型的短租網,途家網的房源數量太少,這成為制約其發展的一個重要因素。

游天下的數據則顯示,上線一年來,其短租網已覆蓋全國近300個城市,提供超過15萬間的住宅、公寓、度假別墅和四合院等房源。相比之下,途家1萬套的房源數量並不在規模上佔優。

為了源源不斷獲得有品質的個人房源,途家採取了和房地產商獨家合作的策略,業主交房時途家就在旁邊,提供房屋託管服務,有意願的業主直接簽約。龍湖 地產在煙台一個度假地產項目,於2012年5月宣佈和途家合作——購買龍湖度假產品的業主,每年交付途家每平方米每月兩元左右的管理費用,即可得到五星級 酒店標準維護以及面向家庭度假酒店的預訂、入住管理。

「未來將有10萬套和我們簽約的私人住宅放量到市場上。」羅軍說,在接觸的業主裡,70%到80%是願意合作的,他自信這些房源的質量將會遠遠超出「房主自行上傳的平台類短租網的房源質量」。

歐美模式之所以成功,一個重要原因是專業酒店公寓管理公司的成熟,使私人房源得以直接上市交易,租客不必擔心房屋質量的參差不齊。事實上,房源質量 和安全管理是目前中國度假短租網發展的重要制約因素。「大家出去玩兒,都希望住得乾淨舒服,服務好,但目前短租網的房源質量卻參差不齊,標準不統一,服務 不規範。」齊劍哲對南方週末記者說。

幾家接受南方週末記者採訪的短租網,都把提高用戶體驗當作了目前工作的難點和重心,並分別採取了不同的方式。用戶評價系統是各個網站均採用的質量監 控手段。愛日租創建了一個近百人的呼叫中心,對用戶從訂單開始就進行跟進式服務,在用戶預訂和入住過程中出現任何問題都由其客服協助解決。此外,為了確保 房源的真實性,愛日租在全國17家分公司設立了專區質檢團隊,勘驗房源,拍攝照片,「用戶看到的100%驗證房源都是由愛日租質量團隊實地考核的。」

途家選擇介入房屋的線下管理,從一家單純的電商網站,變為線上和線下的統一體。收到個人房源後即派出專業的酒店管理和服務人員給其「統一標識」,提供床上洗漱用品和接機服務,事實上已成為「房屋管理」公司。

「短期內不打算盈利」

而羅軍則謹慎地認為,旅遊短租是非標準化市場,偏小眾,不是一個快速成長且龐大的市場,需要長期培育。

在兩類短租網中,不介入房源前端管理的游天下等,本質上是運營在線交易的平台公司,成本和一般的此類公司類似,多出來的主要是核實房源信息的交易保障成本。

而介入線下房源管理的途家網,成本壓力明顯更大。在其1000名員工中,200多人專門從事線下房屋管理。而羅軍卻認為,即便如此,短租房的管理成 本也比傳統酒店的更可控,「酒店有一個人住,電、空調都要開著,而短租房入住才產生成本,我們兩百多個服務管理人員也是全國調配。」

作為促成房主和房客達成交易的在線平台,短租網站現階段的盈利模式主要靠賺取銷售佣金,比例在5%到10%不等。例如,愛日租向房東收取成交金額的 5%,同時在房東價格基礎上溢價12%,而游天下,為了積累用戶和房源量,甚至在2012年4月宣佈免收交易佣金,「短期內不打算盈利」。

途家網除交易佣金外還有另外一個盈利點:託管的個人房源房價由其專門的定價人員根據季節、地理位置、房屋情況等因素綜合確定,業主只需承擔物業費,其他一切管理成本由途家承擔,獲得收入雙方五五分成。

美國Homeaway是「廣告+交易佣金+增值服務」的多元化盈利模式:其營收的87%來自廣告收入,同時向房東收取交易佣金、向房產物業或房東提 供付費信息展示服務,以及根據遊客諮詢次數和在線預訂數量收費;與第三方合作,收取旅遊保險、房屋損壞保護等增值服務費也是其正在開發的新收費項目。 Airbnb則向房東收取成交金額的3%,向房客收取8%左右的服務費。

HomeAway上市首日即大漲40%,目前股價基本與發行價持平。愛日租一位負責人對南方週末記者稱,資本並不是其擔心的問題,有多家創投公司已 和其談過投資問題。而途家則在2012年5月已完成首輪融資,四家投資機構光速創投、鼎暉創投,以及攜程網和HomeAway均有注資。

攜程之所以投資和看好途家,也與其目前的發展策略有關。在資本大舉投資旅遊電商的背景下(騰訊投資藝龍,百度投資去哪兒),攜程將自己的突圍策略確定為打造線下豐富品類,整合線下資源支撐線上業務發展。和細分市場途家的合作,正是對攜程已有業務的最好補充。

據易觀智庫的《在線短租市場研究報告》,中國在線短租市場在經歷了2011年的起步後,目前已初具規模,受到中國在線旅遊市場快速發展的帶動因素影 響,預計2012年在線交易規模將達到4.899億元人民幣,2014年更將達到28.874億元人民幣。伴隨著在線短租模式逐漸被市場認可,用戶群將由 目前的遊客和商務人士為主向多元化發展。

就在分散、家庭、個性化的短租酒店模式日益發展時,傳統酒店也在營業模式上做出更靈活的應對,如實時預訂、當日酒店團購等模式的出現。

而羅軍則謹慎地認為,旅遊短租是非標準化市場,偏小眾,不是一個快速成長且龐大的市場,需要長期培育;愛日租網也將「用戶習慣的培育」看作目前發展 的主要挑戰。「就目前的市場情況看,大多數用戶的首選依舊是酒店,旺季酒店價格太貴了才去住公寓、家庭旅館。短租房只是作為酒店的補充。」

搜房網COO(首席運營官)、游天下網負責人劉堅認為,度假短租市場和酒店是兩種完全不同的模式,短租房日常的潛在需求更強勁,多樣的物業形態、溫馨人性化的居住環境,是其魅力所在,「短租房和酒店針對的需求不同,兩者並非絕對競爭關係。」

因受訪者要求,文中吳力寬為化名


短租 流行 盈利 尚艱
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