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嘉里置业13亿抢得地王 香港豪宅尚有一成空间

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-3/2MMDAwMDE5NTY2MQ.html

嘉里置业最近大手笔不断。

8月31日,集团旗下位于香港的嘉里建设有限公司(0683.HK,简称“嘉里建设”)又以12.85亿港元总价竞得九龙塘义德道一块地皮,每平方尺楼面地价达到16587港元,一举刷新九龙地区豪宅用地最高楼面尺价的纪录,成为新地王。

相较同区仅仅两个月前获认的旧地王,九龙塘义德道地王每平方尺楼面价格升幅达32.27%。

招商证券香港投资银行业务董事总经理温天纳表示,“从这次九龙塘义德道地皮拍卖价格来看,长期而言反映了发展商对市区豪宅市场长期看好的举态,短期而言,市场气氛将因此被刺激。”

高出底价近一倍

当天拍卖会上热闹的场景,让人将港府正在轮番出台房市调控政策的现况抛之脑后。

当拍卖官以6.59亿港元的底价推出义德道地皮,并规定每口叫价2000万港币后,各大地产商便开始了举牌角逐。南丰、华懋、嘉里、新世界等市场玩家竞相承价,现场更是出现多家竞拍者抢拍的情形,五分钟内,承价已近10亿港元。

最终,嘉里建设后发制人,以高于起拍价94.99%的出价,拿下新地王冠冕。

美联测量师行董事林子彬(Alvin Lam)认为,该地块受青睐很重要的一点是它可合并毗邻九龙塘义德道3至5号地皮,故而发展潜力优厚。而由于发展项目设有高度限制,预料地皮将有机会发展为混合式洋房项目。

此 前,这一地区地王的纪录由何文田前山谷道村二期的每平方尺楼面价格12540港元所保持。据悉,这一总面积达17.4万平方尺(合1.6151万平方米) 的地块在6月8日竞标时,嘉里建设与李嘉诚旗下长江实业均有加入竞价战团,战局激烈,但该地块最终由新鸿基地产旗下宝仑有限公司以109亿港元竞得。

市场之前预计,九龙塘义德道1号住宅用地地皮成交价介乎9.2亿至11亿港元,相当于楼面地价每平方尺11876至14199港元,显然,最终的每平方尺约16587港元大超市场预期。

嘉里建设执行董事何述勤在竞拍成功后表示,集团将独资发展,预计总投资额17亿-18亿港元,该地段将发展为私人住宅项目,包括数十个豪宅单位。

香港置业行政总裁李志成对本报记者表示,卖地成绩理想,业主憧憬区内物业潜力看高一线,故有部分即时提价约一成,更有部分业主立刻封盘。

本 报记者从香港置业处得到资料显示,自九龙塘义德道地皮拍出消息传出后,区内业主憧憬理想卖地成绩纷纷反价,早前约有二成业主反价约5%至8%,叫价态度强 硬。自七月起多幅市区地皮高价成交,带动区内楼价拾级而上,而随着义德道地皮拍卖消息传出后,市场交投出现“价稳量升”。

后市豪宅预计涨10%-15%

由于2009年以来香港房价的快速上涨,港府数次出台政策稳定香港楼市。

就 在8月13日,香港特区政府、金管局、香港按揭证券公司等机构同日推出多项政策,主要包括:多渠道增加土地与住宅供应量,禁止炒卖一手楼花等投机交易,降 低住宅楼宇按揭上限(即提高首付比例),以及提升按揭供款对收入比率,进一步提升申请按揭难度,并要求银行针对按揭进行压力测试。

但除了其后几天港市地产板块股价的下跌,市场的镇定令人惊讶:政策颁布不过半月,人们又目睹了房价的上升。

中原测量师行董事总经理黎坚辉在接受媒体采访时也表示,这次拍地成绩对后市起积极支持作用,预料楼市未来数月会再起升浪,九龙豪宅楼价在今年年底时可望上升10%至15%。

温 天纳表示,“由于美国在近两年都不太可能加息,在联系汇率下,这种低息的环境会对港市的房价会有火上加油的影响,之后的房价肯定会稳中有升,除非政策有个 剧烈的调整。但就之前出台的政策来看,调控的成效不大,如果未来楼价持续上涨,不排除在此后的施政上会参照新加坡此前实行的房市调控手法。”

这次成交价超乎预期并不代表楼市调控措施无效,因为拍得地皮属长远投资项目,故不受短期政策影响。

嘉里发展执行董事朱叶培在记者会上则表示,认为政府推出的措施已足够,当前香港市场上高级住宅物业供应有限,市场对优质市区地段的物业需求殷切,是故现时楼市发展前景趋于向上。


置業 13 億搶 搶得 地王 香港 豪宅 尚有 一成 空間
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核數師曾指輝山乳業流動負債超流動資產 公司稱尚有近50億銀行授信未動用

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-03-26/1088480.html

每經記者 孫嘉夏 每經編輯 張海妮

在遭遇渾水做空前,輝山乳業(06863,HK)的財務問題已露出冰山一角。

《每日經濟新聞》記者梳理發現,在公司2016/2017中期報告(2016年4月1日~9月30日)中,核數師畢馬威曾指出,截至2016930日,輝山乳業及其附屬公司的流動負債超其流動資產18.71億元人民幣。

盡管如此,當期簡明合並中期財務報表仍按持續經營基準予以編制,原因在於輝山乳業董事認為,基於截至中期財務報告刊發日期,集團可無條件動用且未動用的銀行貸款授信額度達49.85億元,集團將有充足資金於報告期末起計至少12個月履行其到期負債。但半年後,輝山乳業財務危機爆發。

流動負債超流動資產

輝山乳業2016/2017中期報告顯示,債務方面,截至2016930日,包括一年內到期的長期借款在內的短期借款余額約110.875億元,短期借款利率最低為2.31%、最高為8.88%。截至2016930日,扣除一年內到期部分的長期借款余額約為49.536億元,長期借款利率最低為3.41%、最高為8.88%。其中,固定利率銀行借款金額約為46.518億元。

輝山乳業稱,現有財務資源足以應付現時營運、現時及日後擴展計劃所需,且集團能夠於需要時以利好條款取得額外融資。截至2016930日,用於提供擔保的預付租賃款、物業、廠房及設備與生物資產賬面金額約34.612億元。此外,部分長期借款由關聯方或獨立第三方提供保證擔保。公司同時稱,截至2016930日,集團流動比率為0.88,而截至2016331日是0.92;負債比率為40.7%,而截至2016331日則是55.9%

但公司核數師畢馬威指出,截至2016930日,輝山乳業及其附屬公司的流動負債超其流動資產18.71億元人民幣,集團的現金及現金等價物為81.57億元,短期銀行貸款及其他短期借款的流動部分為人民幣110.87億元。集團流動資金主要依靠其於經營中維持足夠營運現金流量、重續其短期銀行貸款及取得適合外部融資以支持其營運資金及於到期時履行其責任及承擔的能力。

不過,即使截至2016930日集團流動負債凈額超過流動資產凈額,但簡明合並中期財務報表仍按持續經營基準予以編制,因為公司董事認為,基於截至中期財務報告刊發日期,集團可無條件動用且未動用的銀行貸款授信額度達49.85億元,集團將有充足資金於報告期末起計至少12個月履行其到期負債。

《每日經濟新聞》記者註意到,銀行授信情況顯示,2014428日,公司與中國銀行澳門分行簽訂無抵押及無承諾的有期貸款額度函。據此,公司預期從中國銀行澳門分行借入5000萬美元,自簽訂日期起計為期3年;201516日,公司與香港上海匯豐銀行有限公司簽訂無抵押有期貸款額度函。據此,公司可從匯豐銀行借入最高達2000萬美元;20151026日,公司與匯豐銀行、中國中信銀行國際有限公司、恒生銀行有限公司、上海銀行(香港)有限公司、中國招商銀行香港分行及創興銀行有限公司訂約,最多可借入合共2億美元。

合並財務狀況表顯示,截至2016930日,公司非流動資產金額為201.00億元;非流動負債中,銀行貸款45.49億元,其他借款4.05億元等,總計52.99億元;流動資產計139.92億元,其中定期存款16.27億元,現金及現金等價物81.57億元;流動負債為158.63億元,其中銀行貸款為108.05億元。流動負債凈額為-18.70億元,資產總額減流動負債為182.296億元。

顯然,公司一方面有16.27億元現金放在銀行中,還手握81.57億元的現金及現金等價物,而兩者相加的數字為97.84億元,已和公司流動負債項中銀行貸款108.05億元的數字相近。

為了融資,輝山乳業亦付出了不菲的代價。

簡明合並現金流量表顯示,2016年4月1日~9月30日,公司經營活動所得現金凈額為30.61億元,投資活動現金凈額為3.36億元,融資活動所得現金凈額為25.69億元,其中新增銀行貸款及其他借款所得款項為78.30億元。

財務報告顯示,輝山乳業融資成本凈額由2015年同期的約3.510億元增長至報告期間的約4.023億元,主要是由於期間的銀行借款增加導致利息支出增加至約3.406億元,而2015年同期這一數字則是2.344億元。具體數字顯示,輝山乳業截至2016930日止6個月利息收入為-4898.8萬元,銀行貸款及其他借款利息為3.47億元,融資成本4.51億元。

另外,輝山乳業還有一部分收入是來自於政府補助,2016年4月1日~9月30日及上年同期,公司確認的政府補助分別為5367萬元和7962萬元。

高毛利因自種飼料?

讓輝山乳業董事對“基於於中期財務報告刊發日期的集團可無條件動用且未動用的銀行貸款授信額度49.85億元,集團將有充足資金於報告期末起計至少十二個月履行其到期負債”這一判斷信心十足的,或許是公司高於行業平均水平的毛利率。

輝山乳業是中國最大規模的100%以自營牧場生產的原奶滿足自有品牌液態奶生產及奶粉生產所需原奶的公司。

2016/2017中期報告顯示,公司實現收入25.16億元,較2015年同期增長17.7%,毛利率為22.6%,經營溢利10.45億元,歸屬於公司權益股東的期間溢利為6.18億元。

不過,在生物資產公平值調整前,公司毛利率達51.7%,而2015年同期則為53.6%,經營溢利下降至7.74億元,歸屬於公司權益股東的期間溢利下降至3.47億元,較2015年同期下降7.6%

輝山乳業解釋稱,作為中國領先及垂直整合度最高的乳品公司,區別於專註乳品產業鏈上單一領域的奶牛養殖或乳品加工企業,公司的業務模式覆蓋整個乳品產業鏈,包括苜蓿草、輔助飼料的種植及精飼料的加工,奶牛養殖及“輝山”品牌乳品的生產和銷售,該等“全產業鏈”業務模式在保證原料及產品安全的同時,由於將乳品產業鏈各個環節有效地整合為一體,最大限度地獲取了上下遊產業價值,使公司可以獲得領先於乳品行業的盈利水平。

總體來看,輝山乳業的經營業務主要包括三部分:一是以生產和銷售原料奶為主的奶牛養殖業務;二是以生產和銷售液態奶產品為主的液態奶業務;三是以生產和銷售奶粉產品和乳品原料為主的奶粉業務。

2016年4月1日~930日,公司奶牛養殖業務銷售收入為3.91億元,同比下降3.3%;液態奶業務銷售收入為17.39億元,同比增長29.1%;奶粉業務銷售收入為3.86億元,同比增長35.8%

分業務毛利率方面,在抵銷內部原料奶供應相關銷售成本前,奶牛養殖業務毛利率為51.8%、液態奶業務為28.2%、奶粉業務為-8.7%;抵銷後,奶牛養殖業務毛利率為47.1%、液態奶業務為56.4%、奶粉業務為35.4%

以毛利率較高的奶牛養殖業務為例,該項業務的銷售成本主要為飼料,占比69%

根據國際財務報告準則要求,按市場公平值初始計量已收貨的農產品,並按市場公平值同實際成本的差異確認損益。同時,將按市場公平值計量已消耗的農產品於損益內確認為銷售成本。輝山乳業表示,公司大面積租賃土地用於種植苜蓿、燕麥和玉米青檸與其他飼料作物,上述於收貨時按公平值減銷售成本初始確認農產品產生的收益可以理解為公司自產原料奶、自種苜蓿、燕麥、玉米青檸與其他飼料作物的市場公平價格同飼養及種植成本的差異,即公司自產原料奶、自種植苜蓿、燕麥和玉米青檸與其他飼料作物而非對外采購該等農產品所帶來的成本節約額。

截至2016930日,輝山乳業擁有的苜蓿草及其他飼料作物種植土地約39萬畝。

輝山乳業表示,公司於收貨時按公平值減銷售成本初始確認農產品的收益,2016年4月1日~9月30日約為9.374億元,較上年同期的10.892億元減少13.9%

另外,輝山乳業稱液態奶業務的毛利率相較於2015年同期增長,主要是由於公司調整產品結構,增加中高端液態奶產品占比所致。

核數師 核數 曾指 指輝 輝山 乳業 流動 負債 資產 公司 尚有 50 銀行 授信 動用
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周小川:綠色金融尚有標準體系不統一等諸多問題

“綠色金融產品和服務創新有待加強,綠色標準體系還不統一,環境信息披露以及第三方評估制度尚不健全,為了解決這些問題,我們還必須努力做出更多的努力。”博鰲亞洲論壇副理事長周小川9日在2018年可持續發展年會上表示。

所謂綠色金融,是指為支持環境改善、應對氣候變化和資源節約高效利用的經濟活動,即對環保、節能、清潔能源、綠色交通、綠色建築等領域的項目投融資、項目運營、風險管理等所提供的金融服務。

周小川認為,解決綠色金融發展過程中的問題,要充分發揮金融市場支持綠色融資的功能,夯實綠色金融基礎設施和制度建設,繼續加強綠色融資方面的國際合作。

具體來說,進一步發展綠色信貸、綠色債券,以及綠色信貸資產證券化,積極支持符合條件的綠色企業上市融資和再融資。完善環境權益交易市場,豐富融資工具,發展基於碳排放權、排汙權、用能權等各類環境權益的融資工具,拓寬企業綠色融資渠道,穩步發展碳遠期、碳基金等碳金融產品和衍生工具,探索開展碳排放權、排汙權、碳收益權等作為抵質押的綠色信貸融資機制。提高綠色金融發展的內生動力,加強綠色金融的風險防範。

此外,周小川提出,推動綠色金融標準體系統一,健全環境信息披露制度。出臺上市公司和發債企業環境信息披露制度,加強第三方評估,逐步建立銀行綠色評級制度,完善促進綠色金融發展的正向激勵機制。建立綠色產業基金,加大政府稅收優惠,風險及信用擔保等支持,加強投融資領域的立法,明確法人責任等。

實現綠色轉型綠色轉型和綠色發展所需要的資金鏈是巨大的。周小川認為,未來五年里,中國每年需要投入至少2—4萬億人民幣資金來應對環境和氣候變化問題。因此,必須構建綠色融資機制,充分調動各方面的資金。

我國的綠色融資體系建設已經取得了初步成效。“十三五”規劃提出,建立綠色金融體系;2016年8月,中國人民銀行等七部委聯合發布了《關於構建綠色金融體系的指導意見》,第一次系統性地提出了綠色金融的定義、激勵機制和綠色金融產品發展規劃,以及風險監控措施,成為中國綠色金融發展的綱領性文件;2017年,中國成為全球第二大大綠色債券發行國,綠色債券發行量達371億美元,同比增長4.5%,約占全球總規模的22%。

周小川 綠色 金融 尚有 標準 體系 統一 諸多 問題
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陳德霖﹕風暴重演說法不當 尚有8500億票據作港元後盾

1 : GS(14)@2016-01-24 01:45:57

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160123/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】過去一周港匯驚濤駭浪,市場擔憂1997年的金融風暴重演。包括金管局、銀行公會、財政司長昨天齊齊出聲力撐港匯穩定,安撫市場恐慌情緒。金管局總裁陳德霖更明言,將近日港匯走弱與1997年的風暴相比不恰當。金管局回應本報稱,除了銀行體系結餘的3700億元外,金管局還有8500億元票據可作緩衝。有分析稱,現時亞洲股市已大挫,國際大鱷不會在此時出手狙擊。

陳德霖昨天主動提及,過往已有超過1300億美元流入香港,令港元貨幣基礎增加1萬億元。故即使本港出現大量資金外流,港元利率亦不會上升太急。

對市場有指今次走資與97、98年亞洲金融風暴時,香港利息急升相同。陳德霖認為說法欠恰當,因為現時銀行體系結餘多達3000億元,與當時少於100億元不能相提並論,同時金管局有很多票據可作緩衝。

回購票據 可紓拆息抽升壓力

陳德霖又表示,樓市表現不能只看2至3個月,而是需要用較長時間來確認,並參考本港及國際等因素,內地對本港樓市的購買力及購買意欲更值得考慮。

金管局發言人昨日回應本報時稱,現時已發行的外匯基金票據約有8500億元,除了銀行體系結餘的3700億元以外,當市場有需要時,金管局亦可用這筆8500億元票據作緩衝,例如當這些票據到期時,不再續發新票據,又或者在市場上回購票據,兩者都能達到在市場釋放港元效果,有助減輕拆息抽升的壓力。

曾俊華﹕有能力有決心維持聯匯

另外財政司長曾俊華昨天於中總論壇午餐會上說,現時與美元掛鈎的聯匯機制對香港最有利,政府無意作出改變,有能力及有決心維持聯匯制度。他續稱,過去30多年來,香港歷經大小風雨,但港元在聯繫匯率機制下一直維持穩定。

昨日,港元兌美元由7.81回升至7.79水平,創下2010年以來單日最大升幅。署理銀行公會主席譚何錦文表示,隨着港元與美元之間的息差收窄,相信港資金外流的情况會回穩,港元匯價亦得到支持。她說﹕「資金未有大量流走,暫時亦未見港元受狙擊。」

羅家聰﹕金管局根本「未驚過」

交銀香港環球金融市場部首席經濟及策略師羅家聰表示,金管局根本「未驚過」。他形容97年金融風暴時,港匯幾乎一路死跟美元。

不過,過去兩周,港匯由7.76跌至最低位7.83,金管局都「由得它行」,不干預反映金管局有信心。

他認為,此時與1998年的相似之處是「美國單邊走強,香港本身則處於下行周期」。不過,1998年亞洲區的股價、匯價和樓價都處於高位。

「國際頂級炒家不會現在出手」

現在,亞洲各地貨幣已經跌過幾輪,股票大挫,「國際頂級炒家不會現在出手,他們會選資產最貴時出手,現在即使有炒家,也是些跟風的小炒家而已」。

明報記者 顧冷冰、溫婉婷、連綽瑤
陳德 風暴 重演 說法 不當 尚有 8500 票據 港元 後盾
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即場尚有2,488元票黃牛貴千元

1 : GS(14)@2016-02-18 23:15:31

【本報訊】國際巨星麥當娜首襲香港舉行兩場騷,VIP門票11,888元創下香港演唱會最貴紀錄,開賣時兩場門票被秒殺。惟昨日場館仍有少量頭場的2,488元門票發售(圖),有幾位歌迷便即場買飛,今晚尾場騷則全場爆滿,有傳現場有人炒黃牛,門票以原價加1,000元兜售。昨晚觀眾入場前都要接受安檢,讓工作人員檢查手袋,不可以帶外來飲品入場,但在場館內買啤酒,卻獲准帶入場。場館職員沒有花太多時間檢查門票,觀眾魚貫進內。雖然之前有歌迷疑在網上買了兩張1,488元門票,之後發現門票上的英文名稱「Rebel」串錯為「Reble」,疑為假飛,但報警未獲理會,惟昨晚開場時未見有假飛。■記者曹家誠





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160218/19495611
即場 尚有 488 元票 黃牛 貴千 千元
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財金冒險號:今年尚有四大驚奇

1 : GS(14)@2016-04-15 16:27:20

每年之始,金融界總要預言「十大驚奇」,小生中途加把口,估計今年尚有四大驚奇:1.聯儲局6月加息。根據利率期貨,美國6月加息的機會僅14%。單睇美國就業及通脹,早有條件溫和加息,遲遲未加,藉口係中國經濟不穩及油價低迷喎。好嘞,中國3月份經濟數據全面勝預期,油價創今年新高,美元又弱,現時唔加,唔通等11月總統大選前後至密集加兩次咩?2.歐洲再遭恐襲,英國脫歐。歐洲左膠政府當道,亂收假難民,真.恐怖分子混入,法國、比利時接連被襲,難保唔再出事。英國6月23日公投表決是否脫歐,萬一呢兩個月爆多一鑊,歐盟嘅難民政策肯定成眾矢之的,英國就脫硬!3.美國亦爆恐襲,特朗普當選總統。特朗普排外、反伊斯蘭,目前係共和黨初選大熱,出閘後贏唔贏到民主黨,就睇未來半年伊斯蘭恐怖分子動向,如果敢郁美國,就等於幫特朗普拉票。4.香港樓市年底減辣,反而加劇跌勢。香港樓市跌勢已成,地產界叫政府減辣。「3D辣招」自2010年底至2013年初先後推出,樓價升到2015年中至見頂,既然辣招無阻升勢,減辣又豈能止跌?只怕一撤SSD,近三年買樓者鬆綁,供應湧現,落井下石。咪住!點解四大驚奇無中國份?中國無奇不有,暴力救市、熔斷彈弓手、債轉股飲鴆止渴,層出不窮,仲有乜嘢講得上驚奇?笑笑生
mailto:sneeringman@gmail.com本欄逢周五刊出





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160415/19571573
財金 冒險 今年 尚有 四大 驚奇
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