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工業小陽春 hiking


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http://hk.myblog.yahoo.com/kl424/article?mid=3302


 

本周恆指平均成交上升13.7億,恆指升262.14點,收報15520.99點。

這星期新流感確診個案蔓延全球,同時在墨西哥以 外的美國出現了死亡個案,無論在疑似個案、確診個案、死亡個案、受影響地區都在上升。實質數字沒有多大意思,處理時可以理解為最低染病個案,結論是「正在 擴散中」,而嚴重性還未清楚。在這樣的情況下,股市大升,在長假前大升,似乎大家很明確認為未來三天疫情不會惡化,是否大戶掌握了第一手資料,還是另有原 因,無論如何,時間會將一切煙幕吹散。

在這樣的情況下,恆指結算後大升,對新流感視若 無睹,短期波幅的確難以預測,若果堅持股市最終會反映疫情對經濟不明朗的因素,也許可以用傳媒述語,解釋為大戶托高大市轉倉芸芸。大市造好的其中一個理由 是有跡象工商業複蘇,上周提及供應跌幅比需求跌得少,今次補充另一個原因,去年第四季,金融海嘯進入高峰期,令眾企業不再積壓倉存,一度令新訂單跌至谷 底,即企業一直在賣貨尾,到今年第一季尾聲,倉庫差不多已賣得九九十十,訂單開始回復,訂單數量當然比海嘯前少,但呢半年欠缺實力的生產商不少已倒閉,因 此,突如其來的訂單,令工業出現小陽春,呢批訂單的特點是訂貨期短,價格低,但對工業已有久逢甘露的感覺,在經濟轉好之前,預計都會以呢類訂單為主,而訂 單數量會跟隨經濟調節,如果經濟持續衰退,小陽春便會成為事實。

小投資者可以根據自已的分析,需要時以衍生工具鎖定一萬五千幾點的資產水平,又或者無視短期升跌,繼續長線投資,又或者勇往直前,我屬於第一類與第二類之間,當買保險,但無買全保。
原本以為中國會在五一前有新的金融措施,執筆時在網中查看仍然找不到,就此收筆。


工業 小陽春 小陽 hiking
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香港樓市再現小陽春 車位租金回報超越住宅

http://www.21cbh.com/HTML/2012-3-16/4MNDE2XzQwOTk4Mw.html

3月初的一個週末夜晚,路過家附近一個地產中介的店舖,驀然發現裡面燈火通明,幾個做地產中介的朋友居然還在加班。這種情況似乎有點久違了,儘管這 家地產公司在香港屬於一線品牌,其店舖也位居香港藍疇屋菀的集中地,但去年香港房地產二級市場持續低迷,放盤和看盤的人都少得可憐,這家地產中介公司常常 人浮於事,常常是傍晚便已經打烊。

推門跟地產中價朋友閒聊一番才知道,近期香港地產市場開始回暖,炒家開始再度光臨。不過受制於政府推出 的短炒印花稅(SSD),這一輪地產炒家投資目標仍顯謹慎。中介鄭太說,現在買大房的主要是「剛需」一族,而對於炒家來說,當前一個重要的轉變是從投資住 宅轉向商用物業和車位,或者就是乘低位時掃入較便宜的小面積住宅,以抵消SSD的成本。

車位租金回報急升

鄭太說,在港島傳統藍疇屋苑太古城一帶,由於車位少、投資總成本小、加上租金回報率高,已經成為近期的熱門之選,一些較好位置的車位價格已經是五年前的三倍,遠遠跑贏附近的私人住宅價格。

但即使如此,仍然有不少炒家入場。投資車位在香港過去屬於小投資項目,但近年來,卻成為一些資金雄厚的地產炒家的熱衷對象之一。

鄭 太介紹了港島區車位受歡迎的幾個主要原因:首先,車位買賣不受限於政府的SSD懲罰稅,稅務成本較低;另外,車位不用裝修,也不用擔心租客損壞,加上面積 較小,因此可以只交少量的地稅和差響費,令整個交易的成本大大縮小。特別是在港島區,土地產權年限為999年,一些車位也因此根本不用交地稅。

其 次,由於港島區可建樓土地基本已經開發殆盡,而政府部門又嚴格控制每個樓盤應有的車位數量,因此即便車位價格和租金猛漲,目前靠近寫字樓附近的車位仍然脫 銷,一些租客即使願意加租也找不到位置。從鄭太經手的交易來看,當地的車位租金也從幾年前的上千元(港元,下同),猛漲至近2600元。

第 三,銀行同樣也可以為車位交易提供槓桿,這對於大炒家來說,進一步減少了自有資金的佔用,他們用較少的本金便可以大量掃貨,製造壟斷效應。鄭太經手的一個 車位老炒家,一擲數百萬元,一口氣掃下了附近某豪宅區停車場的20個車位——此法足以左右該大廈乃至周邊的車位租金價格,同時也進一步製造車位供應緊缺的 情況。

香港人退休後政府部門並不發放退休金,所以很多人靠房養老。這位老炒家光每個月的車位租金,足以令他過得比寫字樓裡的白領要舒服得多,這從側面也反映出港人把房地產更多是當作投資的一種手段。

對於很多內地投資者來說,汽車和摩托車車位似乎並不是主流的地產物業投資對象,但是在香港,情況卻不同——如果有人告訴你,投資一個摩托車的車位能有近三成的年回報率,你可能會覺得這是天方夜譚。但在香港,這卻是不爭的事實。

據 近期香港媒體披露,富豪李澤楷開發的貝沙灣樓盤今年新放出一些摩托車車位,結果被哄搶一空。當地地產中介表示,每個車位市價約在1.8萬元,而1月份的摩 托車車位租金價格已經躥升至500~700元,粗算下來,租金回報率已經高達33%以上。一些相連的摩托車車位甚至出5萬元的高價也一位難求,在車位推出 一個月內,成交量便高達50宗,比當月的住宅交易量要火爆得多。

低息之魔製造小陽春

鄭太和她的同事都認為,車位的瘋狂和租金的狂升跟政府推出SSD後炒家轉至車位及商舖有關,但筆者認為,背後主要原因仍然是全球愈演愈烈的低息環境。

眾 所周知,香港自金融海嘯以來一直維持著低利率環境。受到聯繫匯率制的影響,香港只能緊跟美聯儲的低息政策,但和美國不同的是,美國的流動性目前並沒有大規 模流出銀行體系,而香港的銀行沒有毒債減值壓力,因此低息環境令銀行系統的流動性氾濫,銀行資金充裕,也希望符合條件的企業及個人增加貸款。

近期全球央行持續低息的政策,令香港投資者進一步強化了低息預期。

流動量氾濫的結果,是對於物業這樣的另類投資市場形成較大的價格泡沫推動力。在香港,近年來除了住宅物業、商舖、車位,其他如紅酒、藝術品、古幣及郵票等另類投資項目均出現價格泡沫化情況。

甚至連香港金管局也加入另類投資盛宴。該局副總裁今年1月接受媒體採訪時透露,香港外匯基金在2009年成立了首家附屬公司Eight Finance進行另類投資,到2010年又再增設三家全資投資附屬公司,專門投資新興市場的股票、債券,以及海外物業。

另類投資仍需謹慎

但正如目前有人擔心傳統市場可能再次調整一樣,像房地產及車位這樣的另類市場能否持續2011年的繁榮景象,仍然是投資者需要關注的話題。

筆 者認為,炒賣車位的好處是成本小但收入穩定,由於成本低,通常只有幾十萬元,因此即使銀行借貸利率升高,形勢仍然可以控制。但其主要缺點是流動性不如股 票。另外,香港人碰到有股災時,首先就是賣股票,然後是賣車,但既然把車賣了,也就沒有人租車位了,所以車位的租金和價格跟股市的影響有很大關係。

此外,車位投資受地段影響比較大,住宅及寫字樓的繁榮程度直接決定車位的租金回報是否足夠高。

從 銀行提供的住宅按揭利率趨勢來看,過去一年,大多數銀行已經不再提供優惠的「H加」利率(即由香港銀行業同業拆息率加一個浮動利率),而多用銀行的「P 減」利率(即5%~5.25%左右的優惠利率減去一個固定利率),這導致實際利率已經攀升了一倍,從原先的接近1%,急劇升至近期的2.5%左右,住宅的 利率壓力正悄然上升。

香港雖然號稱國際金融中心,其實主要是全球的流動性在此彙集,而從另一角度來說,當全球有風吹草動,首先撤離的也是 這些「國際流動性」。今年國際上有多項政經因素交叉影響市場,如美國大選、歐洲債務問題,以及中東問題等等,這些不明朗因素是否會衝擊到資本市場的流動 性?帶來相關產品的價格波動,也需要投資者密切關注。

(作者係本報駐香港特約撰稿人)

香港 樓市 再現 小陽春 小陽 車位 租金 回報 超越 住宅
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說好的“樓市小陽春”呢? 中國樓市2月重回跌勢

來源: http://wallstreetcn.com/node/214700

房價急轉

繼1月份百城房價環比微幅上漲後,2月份房價重回跌勢。

中國指數研究院近日發布報告稱,2015年2月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10539元/平方米,環比小幅下跌0.24%。其中,39個城市環比上漲,61個城市環比下跌。上漲城市數量比上月減少5個。

百城房價同比下跌3.84%,跌幅較上月擴大0.75個百分點。

去年5月首次出現房價下跌以來,這是除今年1月外,第9個月下跌。

中指院表示,整體來看,受春節假期影響,樓市進入傳統淡季,供需均表現平淡,百城住宅均價整體穩中略降,絕大多數城市價格變化在1%以內。中指院還表示,隨著流動性增加和政策利好,看好後續樓市:

展望未來,在經歷去年的調整期後,隨著各項利好政策疊加,市場各方預期企穩。伴隨著春天的到來,各種“微放松”政策組合效應將持續顯現,若房企抓住有利時機,采取積極的銷售策略,樓市“小陽春”或將如期而至。

對樓市利好的政策主要還是降息。中國央行日前宣布3月1日起再次降息,金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點。

經濟參考報援引據中原地產首席分析師張大偉測算,若購房者貸款100萬元,20年還清,那麽此次降息可使其合計減少3.46萬元的利息支出。連續兩次降息後,在上述情形下,利息支出實際上將降低約9萬元。

根據百城價格指數對北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調查數據顯示,2015年2月十大城市住宅均價為18957元/平方米,環比微跌0.17%。十大城市中4個城市環比上漲,較上月減少2個,依次為武漢、天津、深圳、上海。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對一財網表示,降息有利於去庫存、改善企業的資金狀況,目前一二線城市的庫存已經不足為懼,只有三四線城市庫存偏高。

另外,3月1日,江蘇省徐州市、四川省瀘州市同時頒發全國第一本不動產權證書,不動產統一登記制度正式在中國落地。去年不動產登記傳聞出現後,多地出現二手房“拋房潮”,但目前看來,中國主要城市並未出現大規模的恐慌性拋房大潮。

2月百城房價

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說好 樓市 小陽春 小陽 中國 重回 跌勢
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2月金融數據點評: 信貸融資不差錢,股市能會有小陽春

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1610

本帖最後由 jiaweny 於 2015-3-13 08:46 編輯

2月金融數據點評: 信貸融資不差錢,股市會有小陽春
作者:任澤平,張彩婷  

事件:2月份社會融資規模為1.35萬億元,比去年同期多4608億元。人民幣貸款增加1.02萬億元,同比多增3768億元。2月末,廣義貨幣(M2)余額125.74萬億元,同比增長12.5%,增增速比上月末高1.7個百分點,比去年同期低0.8個百分點。


點評:
①春節效應、降息刺激、基建備貨開工、表內替代表外促使短期和中長期貸款全線回升。2月人民幣貸款增加1.02萬億元,高於市場預期7700億元,同比多增3768億元。其中,春節期間消費上升,居民短期貸款增加255億元,同比多增1001億元;企業短期貸款增加3489億元,同比多增326億元,顯示企業活力有一定恢複。降息刺激地產銷量回升,居民中長期貸款增加1864億元,同比多增626億元;基建備貨開工,企業中長期貸款增加5036億元,同比多增2131億元。


②融資總量同比增速回升,人民幣信貸占比超80%,表內替代表外。融資總量1.35萬億元,比上月少7099億元,比去年同期多4608億元,同比增速13.7%,比上月高0.2個百分點。其中人民幣貸款同比多增5003億元;表外融資中委托貸款、承兌匯票同比多增,信托貸款收縮;直接融資中股票融資同比多增,而企業債券受利率回升影響同比少增346億元。


③M2增速超預期,考慮到該指標的領先性,維持二季度經濟小周期企穩、股市小陽春的判斷。M2同比增速12.5%,高於市場預期11.2%。住戶存款增加2.55萬億元,非銀行業金融機構存款增加400億元。人民幣貶值使外幣存款增加187億美元,財政性存款減少4705億元也助力M2回升。

④政策研判:1-2月生產和投資數據逼近政策底,gdp慣性下滑存破7%風險,預計3月份前後加碼基建、降準、人民幣小幅快速貶值5%(按概率排序)。


⑤大類資產研判:維持春節後股市小陽春的判斷,債市縮久期(《經濟的冬天,股市的春天》《兩會前瞻:政策穩增長,股市小陽春》)。12-2月對經濟基本面最悲觀的預期已經過去,剛公布的數據屬靴子落地,後面可以憧憬為了穩增長需要政策更加友好,以及二季度經濟企穩,信貸、pmi、建築業訂單等先行指標已回升。在這個時點上,對低估值大盤藍籌修複可以適當樂觀。考慮到地方債替換導致高等級債供給增加、貨幣政策對沖式寬松遲滯,近期維持債市縮久期判斷。


圖1 短期和中長期貸款全線回升  單位:億元

數據來源:國泰君安證券研究、人民銀行
圖2 人民幣信貸占比超80%,表內替代表外  單位:億元

數據來源:國泰君安證券研究、人民銀行
圖3 M2同比增速超出市場預期  單位:%

數據來源:國泰君安證券研究、人民銀行


來源:國泰君安宏觀
金融 數據 點評 信貸 融資 不差 股市 能會 會有 小陽春 小陽
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新股小陽春 林智遠 Nelson Lam



2015-10-01  NM

啄食順序或啄序(pecking order)源於動物學,意思是在群居動物中,不同階層擁有不同啄食先後次序。《維基百科》就解釋,動物從爭鬥中取得社群地位的階層,擁有優先啄食權;而不跟從此順序的動物,亦會被啄咬警告。

啄序被應用在財務學上,形成財務學的啄序理論,意思是企業在融資中,會因應信息不對稱,注重融資的信息效果(signaling effect),小心選擇融資方式的先後次序。企業會為了減少不當的信息效果,每每是以內部融資為先,外部融資為後,最後才會選擇股票集資。

近期股票市場陰晴不定,陰的比晴的較多,恒生指數也仍在今年以來的低位徘徊,港股卻迎來新股上市的小陽春,上週四同日三隻新股公開招股,今週亦有三隻新股以介紹及配售形式上市,公開招股的就包括維珍妮(2199)及IMAX中國(1970)。

啄序之選

集 資約16至19億港元的維珍妮,號稱全球領先的貼身內衣公司,為客戶創新、設計與製造貼身內衣和功能性運動類產品,故又自稱與傳統代工生產商(OEM或 ODM)有別,聲稱自己為IDM(創新設計製造商Innovative Design Manufacturer)。網上搜尋並沒有IDM的定義,有的亦與維珍妮有關,IDM名字或是自創的。有趣的是,不承認是代工生產商的維珍妮,卻有着代 工生產商的特性。首先是集中風險,維珍妮的單一大客戶佔銷售額超過三成,五大客戶佔銷售額超過三分二。其次,按2014年統計,維珍妮的產量佔市場份額僅 1%,份額低,議價力也低。再者,維珍妮過去三年毛利率都保持在21%至23%,但利潤率只有4%,僅上市前的2015年突颷升至8%。參考同是內衣商的 上市公司,黛麗斯(333)及安莉芳(1388)除設計、製造內衣外,亦擁有自己品牌,但利潤率僅3%及8%,維珍妮8%的利潤率可維持多久?安莉芳 2014年12月年度溢利1.9億港元,市值18億港元;維珍妮2015年3月年度溢利3.4億港元,不足安莉芳溢利的一倍,但以招股書計算,市值將是 63至75億港元,是安莉芳市值的2至3倍,股價不菲。維珍妮的集資目的,是用集資所得的70%提高生產能力,包括在越南興建新廠房,30%償還貸款及 10%用作一般營運資金。維珍妮物業、廠房及設備10億港元,非流動資產13億港元,但借款已達12億港元;資產總值31億港元,負債總額20億港元,負 債總額對權益是176%。但維珍妮的權益若扣除應收一名股東款項,負債總額對調整後權益已達317%。股票集資擴充業務及還債,或是維珍妮的啄序之選!

售股套現不是企業融資

在 影院和影片業務經營商IMAX中國(1970)的公開招股中,應用財務啄序理論或也有不周之處。IMAX中國挾IMAX的電影技術,在大中華擴充電影院及 佔有率之名,理應充滿概念和憧憬。可惜,名義上公開招股6,200萬股的IMAX中國,集資約18至21億港元,但當中僅28.75%股份是新股,其餘接 近四分三的股份是現有大股東們,包括IMAX Corporation,出售持有的股份。既然有概念,有憧憬,IMAX中國大股東們為何售股套現?為何IMAX中國集資款項僅約5至6億港元?怎足夠在 幅員廣闊的大中華擴充業務?不用解答,不用細看IMAX中國的財務報表,大股東們的信息,已昭然若揭。物競天擇,啄序因此出現,應用在財務學的啄序理論, 卻似乎沒有考慮股東售股套現,可能更排在股票集資之後。財務啄序理論不周的原因,或是售股套現根本不是企業融資方式之一!

林智遠 Nelson Lam執業資深會計師,會計專業發展基金主席,最愛與太太旅行,出名講talk及撰寫大學會計書,其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法,使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。ed_bn@nextmedia.com

 


新股 小陽春 小陽 林智 智遠 Nelson Lam
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暴風魔鏡CEO:寒冬即將終結,2017年VR將迎來小陽春

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0308/161753.shtml

暴風魔鏡CEO:寒冬即將終結,2017年VR將迎來小陽春
黃曉傑 黃曉傑

暴風魔鏡CEO:寒冬即將終結,2017年VR將迎來小陽春

正是因為難才需要我們去創造,美好的明天不會自動到來!

本文系暴風魔鏡CEO黃曉傑授權i黑馬發布。

VR的2016

回顧過去18個月,自己親眼見證了由一個小事件引發的一場行業狂歡。這個過程很像一款時尚品流行的過程,最開始是在一個小圈子里面流行,然後引發很多人的模仿,再被媒體放大,最終成為社會事件,連吃瓜群眾都有所了解和嘗試。

這個小事件就是2015年11月18日暴風魔鏡的發布會,馮鑫和我討論說把主題定為“引爆日”,因為在這之前大部人不知道也不看好VR,我們希望通過這場發布會去引爆中國的VR行業。

那是我人生中第一次做發布會,創業7年,從來沒做過發布會,前一天晚上我緊張的徹夜難眠,我和馮鑫說這個我實在做不了,要不你來講吧,他說你是CEO,這是你的事業,只能由你來講,只要不暈倒在臺上就行。馮鑫的這番話讓我徹底放松下來了,實現這個目標看起來不難,第二天站在臺上看著臺下黑壓壓的上千人時,我竟然基本不緊張了,比較順利的講完了PPT。看來人生需要不斷挑戰自我,以前覺得不可能的事情都是可以做到的。

因為2015年暴風的36個漲停板,讓暴風的一舉一動都會備受關註,所以發布會之後連續幾天,股市和VR相關一點點的股票全部漲停。接下來12月份,樂視緊急增加了一場VR發布會。然後,百度、騰訊、小米、阿里也紛紛宣布VR戰略。

這時媒體抓住了這個熱點,進一步在主流媒體上重點報道VR。再接下來各大導演紛紛宣布拍攝VR電影,很多上市公司競相投資和並購VR公司,各個行業都在積極尋找和VR結合的機會,各個商場都可以看到VR體驗座椅,無數個創業團隊開始投身VR,人們對VR充滿了各種幻想,感覺黑客帝國馬上就要來了。

在2016年,我們統計了阿里、京東、蘇寧易購等電商平臺所有的VR設備銷量,雖然沒有媒體報報道的那麽誇張,但的確是全年差不多在1000萬臺,是2015年的十倍。

但是下半年開始,人們對VR的熱情開始減退,因為我們對VR的期待值過高,而今天VR還達不到預期。

首先看設備,高端的三大頭顯基於PC強大的計算性能,的確體驗非常好,但是由於價格過於昂貴,加上沒有便攜性,阻擋了大部分用戶;而Cardboard類產品價格便宜,但使用體驗不佳,這就造成了這個市場上缺少既體驗良好又價格便宜的能夠大規模普及的設備。

再來看內容,2016年VR的遊戲和視頻也比2015年有十倍的增長,但是離大家想象的高品質內容還有很大差距,Facbook也砸了很多錢在內容上,但是數量還是不多,因為內容提供商還在觀望,他們在等待設備的大規模普及,只有這樣才能賺到錢。

而整個資本市場卻進一步轉冷,據傳美團、滴滴、58同城、樂視、中興等等都開始裁員,這是整個全球的經濟和資本周期決定的,和VR無關,但是卻嚴重影響了對VR行業的投資。暴風魔鏡也在10月份拆分和裁員,大批VR創業小團隊死亡,媒體開始大規模唱衰VR。

這場狂歡和殺戮讓我想起來2000年互聯網的高歌猛進和隨後的泡沫破裂,只是今年VR這個過程更短更猛烈,我個人覺得是技術革命的加速進化決定的,未來新的變革譬如AR/AI/無人駕駛等都會迎來更加短周期的泡沫和破裂,但是後面的指數增長也會更快更猛烈,因為泡沫都不會阻擋趨勢的來臨,就像2003年在互聯網一片哀鴻中,走出來了今天中國的BAT(百度、阿里、騰訊),美國的FAG(Facbook、Amazon、Google)。我相信如果站在5年後再回頭看2016年,大家會記住這一年,因為這輪泡沫加速了VR行業的發展,走出這輪泡沫的公司有機會成為下一代巨頭。

Cardboard的功與過

Cardboard是通過手機就可以體驗VR頭盔的,它是被谷歌發明,隨後被三星GearVR優化,暴風魔鏡的主要產品也是這個模型。

在2016年,暴風魔鏡飽受爭議,因為很多媒體朋友覺得移動VR體驗不好,而三大頭顯的PC模式才是真正的VR。我個人觀點是歷史不會倒退,人類從PC互聯網進化到移動互聯網,移動和便攜是未來所有智能設備的基本要素,人們不會願意被束縛在電腦前面。

但是當下移動VR的體驗確實不佳:

首先手機的CPU和GPU性能和PC相比差了一個數量級,所以運行全景3D內容很吃力;

其次手機屏幕參差不齊,大部分手機是1K屏,所以清晰度不高;

更重要的是手機沒有針對VR做過優化,所以系統延時很高,會造成眩暈。三星GearVR的體驗比較好,是因為它只針對特定幾款手機,所以可以從操作系統到屏幕做整體優化,而一般的手機做不到。

這對我也一度造成了困擾,雖然我堅信移動VR是未來,但是當前做到好的體驗太難了。而馮鑫告訴我說:“正是因為難才需要我們去創造,美好的明天不會自動到來!”是啊,所謂改變世界不就是當下的世界不完美,所以才需要創業者去改變嘛!我們要打造任何手機上都有良好體驗,而且價格足夠親民的VR產品!

感謝高通、谷歌和微軟

2016年高通推出的驍龍820芯片針對VR做了大量優化,支持ATW和FrontBuffer等技術大幅降低系統延時,從而減少眩暈;谷歌也發布了DayDream系統,在Android底層開始支持VR;微軟也發布了HoloGraphic,在Windows底層支持VR。同時他們對軟件、硬件,交互做了標準化的定義,並且開放給整個產業鏈。

這又像極了PC普及和智能手機普及的過程,只有標準統一了,整個產業鏈才能被調動起來,有人做芯片、有人做屏幕、有人做硬件產品、有人提升網絡帶寬、有人做軟件和內容,這個時候VR才能真正成為良性發展的行業。

前段時間拿到了谷歌的Pixel手機,體驗了里面的DayDream遊戲,好多款遊戲都是大作級的品質,讓我愛不釋手,操作系統果然對內容生態的推動力是巨大的。

感謝三大頭顯

以Oculus為代表的PC三大頭顯推動了這一輪的VR發展,而且每次看到Oculus的產品和內容發布,都能感受到紮克伯格身上的理想主義精神,他真的相信VR未來的巨大價值,他相信通過VR可以打造一個顛覆性體驗的社交網絡,而且在10月份發布了一個社交體驗原型。

回顧過去PC互聯網、移動互聯網的發展,我們看到每次跨時代產品的定義都是由美國人完成的,而隨著行業的成熟和發展,中國會利用龐大的市場和生產制造能力搶占全球市場。這背後可能跟美國人倡導的自由創新精神有關,美國人用想象力和高科技去創造未來,真心希望中國的公司未來也能用這種姿態站在全球的制高點上。

感謝媒體的鞭策

過去一年,媒體朋友對我們提出了很多批評和質疑,尤其是關於Cardboard產品體驗的。每次聽到這種聲音,自己會覺得有點難受,因為我堅信移動VR一定是未來,我們走的這條路是對的,當前體驗不佳是因為產業鏈不成熟,不是我們不努力。

但是換個角度想,是因為大家對VR行業充滿了期待,對暴風魔鏡充滿了期待,我們只有更努力,克服重重困難,真的做出了好產品才能對得起用戶和媒體的厚望。而且這次12月份的Matrix產品發布會之後,大部分媒體朋友還是給予了高度評價,因為我們這個產品解決了當前行業的用戶體驗痛點,“3K屏”讓視覺更清晰了、“230g的頭盔”重量可以讓用戶佩戴兩小時了、“小於20毫秒的延時”讓用戶不暈了,而且別人賣4599元,我們只賣2499元,這真的是良心價!

經歷過去一年,我也看到了媒體朋友們真心是在鞭策我們成長,我們做的不好的時候就批評;在我們拿出好產品的時候給予肯定,我在這里對大家表示衷心的感謝。

感謝用戶的支持

最應該感謝的是這些勇敢的用戶,你們嘗鮮體驗了我們的產品,忍耐了產品的很多不足,也提出了很多寶貴意見。很多發燒友真的很支持我們,有個大學生拿出自己一千多的零花錢,又借了別人幾百塊,在沒體驗過產品的時候,就訂購了Matrix。

我也相信Matrix不會讓你們失望,有著高清的屏幕和強大的芯片,看視頻和玩遊戲都會很爽。而且有了DayDream的支持,我們後續會推出符合DayDream標準的手機VR頭盔,讓普通手機也能擁有好的VR體驗。總之,請相信我們會更努力的推出好產品的!

2017年行業的變化

1. 交互升級:去年移動VR交互方式是通過搖桿的小手柄或觸摸板,今年將會全面升級到3DOF的手柄,最近三星給GearVR配置的新手柄幾乎就是DayDream手柄的翻版。

2. 1億部DayDream Ready的手機:驍龍820芯片預計全球出貨量在1億片,這也就是說全球至少有1億部手機只要配上一個暴風魔鏡Cardboard頭盔,加上DayDream標準的手柄,就能享受良好的VR體驗了!

3.100萬美金月流水的DayDream的遊戲:DayDream平臺已經有超過100款遊戲和APP,里面不乏高品質的大作,很多遊戲的體驗已經超出我的預期。我相信今年DayDream平臺一定會出現月流水超過100萬美金的遊戲!

4.100萬臺一體機的銷量:PC VR在向無線進化,移動VR在向高體驗進化,一體機將會是當前重要的產品形態。從低端幾百元到高端幾千元的產品會並存,當然如果想體驗更好體驗的內容,還是要選擇高通驍龍820以上平臺。

挺住!微笑著面對2017!

都說同行是冤家,但是今天VR處於起步階段,需要同行一起努力推動行業發展,而且只有良性競爭才能讓我們做出更好的產品。我認為2017年VR一定會快速發展,而且下半年資本市場會回暖,VR會迎來小陽春,希望大家都能挺住。也呼籲投資人趕快出手投資好的VR公司,因為現在真的是白菜價,只有在別人恐懼時貪婪才會是最大的贏家。

我知道還有很多困難和挫折等著我們,但是我們會微笑的面對2017,因為只有相信未來,我們才能創造未來!

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暴風 魔鏡 CEO 寒冬 即將 終結 2017 VR 迎來 小陽春 小陽
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中日關系迎來“小陽春”,日企加速“搶灘”進口博覽會

借著李克強總理訪日的東風,首屆中國國際進口博覽會日本企業參展也是捷報頻傳。來自進口博覽會招展部門的統計數據顯示,日本企業報名踴躍。日本經濟產業大臣世耕弘成,5月9日在與中國商務部部長鐘山會見時表示,目前日本企業反應十分熱烈,日方將繼續積極組織企業參加,使博覽會成為新時代日中經貿合作典範。世耕弘成此前預計日本企業參展覽面積將達10000平方米。

中國是日本第一大貿易夥伴,日本則是中國第二大貿易夥伴國。經濟數據是兩國關系的晴雨表。商務部數據顯示, 2018年1到3月中日貿易額為757.3億美元,同比增長10.1%,其中中國對日出口344.4億美元,增長7.1%,中國自日進口412.9億美元,增長了12.7%。日本企業加大了在高端制造、綠色環保、現代服務等領域的投資,特別是汽車、機器人等技術密集型、高附加值型企業對華投資活躍。

一向重視海外市場的日本企業對於進口博覽會的青睞,充分體現了中國市場和中國開發理念的吸引力。日本那智不二越公司與進口博覽局正式簽訂的2018首屆中國國際進口博覽會《參展合同》,是進口博覽會首份正式參展合同。

隨著中國經濟模式從投資主導型轉向消費主導型,以高品質、高科技產品和高質量服務而聞名的日本企業,借著兩國關系轉暖的春風,加大在中國的投入和拓展。

以汽車產業為例,隨著日本車企在中國業務的蓬勃發展,中國開始取代美國成為日本汽車公司最重要的市場。隨著汽車進口關稅的下降等進一步對外開放措施的實施,可以預見,日本汽車對華銷售將會得到進一步的增長。進口博覽會無疑為日本汽車企業搶灘中國市場提供了最佳機遇,目前包括豐田汽車與謳歌汽車在內的多家日企已報名參加首屆進口博覽會。

中國遊客在日本“買買買”的掃貨之旅,也讓日本企業看到了中國國內消費市場的巨大潛力,而以二次元文化為代表的日本遊戲和動漫在中國的流行指數,也為日本文化產業的輸出打了一針強心劑。日前,時隔9年後重啟的中日政府間文化交流協商會議機制在東京召開第14次會議。值得註意的是,進口博覽會在此次文化交流協商會議上被特別提及,日本文化產品將有望在進口博覽會上驚艷亮相。

中日兩國經貿聯系遠不止高科技、汽車與文化產品,可以說全面覆蓋各行各業。日本人口老齡化日益嚴重,因此日本零售企業也將開拓中國市場作為未來的發展戰略。上個月,日本大型合商社伊藤忠商事公司在東京成立漢語“千人俱樂部”,標誌著該公司已有千名員工可以用中文進行交流,助力企業進一步拓展中國市場。

進口博覽會不但將助力日本企業和產品進一步深度開發中國及國際市場,同時也借此引入日本的創新設計和先進管理模式,為“中國制造”的產業升級提供更多可借鑒的範例。

中日 關系 迎來 小陽春 小陽 日企 加速 搶灘 進口 博覽會 博覽
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內地「金九」車市 大促銷小陽春

1 : GS(14)@2010-09-20 22:31:15

http://www.hket.com/eti/search/a ... 0-202249&category=m
最近汽車股再度吸引投資者眼球,因為「金九銀十」的傳統車市旺季已在本月展開,引發市場對汽車銷量的憧憬。

深圳人流量於南中國名列前茅,其車市需求冷暖可算全國指標之一。本報記者上周六以顧客身份走訪深圳最大的4S汽車經銷展場-鵬程寶汽車展銷城,據觀察,經銷商均趁檔期大力促銷,優惠湧現且層出不窮,為當地車市重新帶來人車兩旺的繁忙景象。

優惠層出不窮 整體價仍高




展銷城位於僑城東區,經銷商雲集,印有「零息、零手續費十一提前放價」、「購車風暴」、「秒殺車型」等的宣傳彩帶掛滿城內,經代理的品牌逾十多款,也包攬本港上市車商生產的品牌。

值得留意的是,即使計及促銷優惠後,整體價格仍比6月淡季時略高。最新款式汽車無折扣,華晨(01114)寶馬更是全部車型均不減價,但庫存卻也比6、7月明顯減少。

購車優惠方面,有現金優惠,也有零息貸款。據本報走訪比亞迪(01211)、長汽(02333)、廣汽(02238)豐田和東風(00489)日產等4S 店,一般以上牌後價格提供現金優惠,10萬元(人民幣,下同)及15萬以下的車型,優惠約3,000至5,000元不等(見表);近20萬售價的車款,優惠約1萬元,最新車型除外。

有歐資分析員認為,上述減價優惠幅度,相對去年同期而言,沒有特別大。不過,現時券商已抹掉了年初過於悲觀的看法,全綫估計車市今年的銷量增幅能達20%以上,而不是年初的10%至15%。

廣汽豐田深圳經銷商的總店位於城內,銷售顧問施小姐指,「最新的凱美瑞皇家系列一律無優惠」。她指,部分促銷的車型如凱美瑞2.4升,則有免息、免手續費。「廠家也在抓貸款的名額,為促銷2.4升這車型,廠家將貸款1萬元的利息向客戶貼(補貼)了。」然後再送上價值上萬元防水膠、擋泥板精品,務求令客戶即時掏錢付款。

庫存減 熱門車型無貨

由於大部分經銷商已提前在8月展開促銷,庫存量有所減少,部分車型並無現貨,要等1個月才可交易。施小姐指,全綫漢蘭達(Highlander)車款並無現貨,「6、7月曾有貨,8月時本店已再入一批新貨,現已賣掉,可先預訂10月拿現貨」。

東風日產於僑城東的4S店,記者見有顧客即時「刷爆」兩張信用卡,務求「保住現貨」。銷售顧問楊先生指,部分車型有優惠,所以沒有現貨。

早前看得最淡的瑞信,曾在5月預期今年內地車市銷量有可能萎縮。不過,瑞信最近發表報告指,達3,000元的節能補貼將會非直接地刺激銷售,到第四季將更為明顯;此外,受惠於居民收入上升,認為市場長遠仍能「保持增長」。
撰文:蔡燁瑩
內地 金九 車市 促銷 小陽春 小陽
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租務小陽春 較買賣多兩倍

1 : GS(14)@2015-03-17 01:55:49





【本報訊】金管局出招收緊樓按,打亂不少市民置業步伐,部份繼而轉買為租,令傳統農曆新年過後樓市出現的買賣小陽春,變成租務小陽春。十大屋苑本月上半月有近二百宗租務成交,是買賣的近兩倍。綜合各代理行數據,全港十大主要屋苑在本月上半月僅六十九宗買賣,租務成交卻多達一百九十六宗。當中以鰂魚涌太古城情況最明顯,本月僅三宗買賣「慘過海嘯」,租務成交卻是買賣的十倍,多達三十三宗。新界兩大上車屋苑沙田第一城和天水圍嘉湖山莊,亦出現租旺過買賣情況。




太古城呎租創新高

中原地產趙鴻運表示,後市不明朗,包括最快今年加息,很多買家稱要「睇定啲」,「香港人係羊群心理,一窩蜂租樓」,估計太古城本月有一半租客是買轉租,並推高租金,屋苑本月平均呎租近四十三元,創歷史新高。早前聲稱為保障樓市穩定而收緊按揭,但未見其利先見其害,用家上車計劃被打亂。遷入太古城約六年的余小姐,現租住單位面積約九百平方呎,呎租約三十元,她批評「收緊按揭對真正想買樓嘅人有好嚴重嘅影響,冇緩衝期」,她被迫要繼續租樓住。■記者朱連峰





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150316/19078137
租務 小陽春 小陽 買賣 多兩 兩倍
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黑膠唱片現小陽春美銷量升52% 港HMVideal銷情回暖

1 : GS(14)@2015-04-07 23:59:48

【財經專題】「一個月費,無限任聽」的串流音樂受年輕人喜愛,亦令實體CD唱片銷量持續受挫。不過,更為古老兼屬「發燒級產品」的黑膠唱片銷量卻不跌反升,據調查機構尼爾遜音樂數據,美國2014年黑膠唱片銷量升52%至920萬隻,更有調查指三十五歲以下的樂迷成為黑膠銷售收入的主要貢獻來源;香港HMVideal負責人胡景邵透露,店內黑膠銷量有所上升。串流音樂受歡迎,但黑膠唱片卻能夠「逆市」復辟,有歌手認為,串流音樂可幫助用戶發掘音樂,而黑膠唱片則可享受更高音質,兩者相輔相成,或可同時成為音樂業界的「新金蛋」。記者:馮健鏗 胡仲邦


科技發達為人類帶來無限方便,但同時摧毀了不少傳統行業,唱片業便是其中一例,香港唱片業的收入由高峯期1989年的35億元,跌至現時的3億元,音樂的創意仿似被創新的科技扼殺,但仍有一群謹守崗位的音樂人默默耕耘,專注做好音樂,正如「香港搖滾之父」夏韶聲所言,「10個用download(網絡下載)聽歌嘅人,可能有6個長大後會追求更高質素嘅音樂」。




港唱片公司推新黑膠唱片

串流音樂的普及,加上盜版音樂肆虐,導致傳統唱片市場急劇萎縮,國際唱片業協會(IFPI)香港會總裁馮添枝表示,「而家十幾歲嘅年輕人從來未聽過買唱片呢樣嘢,呢個係現實,佢哋唔會pay(付費)」,串流音樂市場的確一直在增長,但回報卻未如理想,他表示,1989年本港的唱片銷售收入約25億元,另加出口到海外的版稅收入10億元,全年收入35億元,相對現時總體的收入只有3億元。馮添枝承認,唱片業第一日就與科技掛鈎,互聯網只是將個人複製行為廣泛化,代替了賣唱片而已,「呢個不能避免,習慣係用家決定」。長遠除了靠完善的版權法去杜絕非法下載,業界創作出色的音樂作品才是根本,音樂始終不是必需品,只要是好音樂總能覓得知音人,馮添枝表示,現時全球唱片收入仍有逾50%來自買唱片,反映消費者習慣仍然喜歡擁有唱片。據「尼爾遜音樂統計」(Nielsen SoundScan)顯示,美國去年黑膠銷量達920萬張,按年急升52%,並佔實體唱片銷售約6%,是公司自1991年開始統計以來銷量最高的一年。本地唱片公司亦開始推出新黑膠唱片吸引樂迷購買,令黑膠唱片市場出現「小陽春」。夏韶聲曾推出多隻發燒天碟,最近新推出的CD「諳5」亦會在數個月內推出黑膠版本。早前他於旺角一間影音店舉行簽名會,亦能吸引逾百名音樂發燒友到場購買唱片及簽名,甚至帶來夏韶聲多年前的黑膠唱片索取簽名。有發燒友更稱,為聽高質音樂,已花十數萬元購買音響設備及黑膠唱片。全球音樂市場面臨交叉點,但黑膠銷量突然回暖,夏韶聲認為是歸功於樂迷童年時認識音樂,對音質更有要求,「如果呢個細路聽吓聽吓(網上音樂),將來搵到錢,又想享受高級Hi-Fi時,佢就會跳去嗰度(黑膠)」。



夏韶聲:樂迷對音質有要求

夏韶聲表示,網上聽歌及下載方便,是大部份樂迷首次認識歌手及歌曲的渠道,認為網上聽歌與唱片之間的衝突不會太大,「10個用download(網絡下載)聽歌嘅人,可能有6個長大後會追求更高質素嘅音樂。我哋做緊高層次嘅嘢,等人上到嚟攞我哋嘅嘢去聽」。夏韶聲直言不介意樂迷由最低質素開始聽歌,因為各人的消費能力不同,「要循序漸進,冇可能叫一個小學生買過萬元嘅書包同筆,起碼要讀到大學先有機會買到靚嘅嘢」。但他強調,聽非法下載的網上音樂亦要適可而止,之後須付出購買正版音樂。



【樂迷擁逾千隻黑膠】


■羅先生


羅先生:「09年開始聽黑膠,喺日本買咗啲卡通片歌曲黑膠,當時諗住收藏,後來想聽入面啲歌,就買咗個黑膠盤。而家出街先會用電話聽歌,但喺屋企一定用黑膠,黑膠啲聲會柔啲,音樂感強。現有過千隻黑膠碟,最初鴨寮街搵碟,後來上網郵購爵士樂。」


■吳先生


吳先生:「七十年代開始聽黑膠,主要係個人喜好,睇住唱片封套會有滿足感,同埋好鍾意放唱針嘅感覺,而家連大連細都有兩千幾隻黑膠碟,但冇計到用咗幾錢,因為純係個人興趣。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150407/19103182
黑膠 唱片 小陽春 小陽 銷量 52% HMVideal 銷情 回暖
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內房銷售急升 分析:只屬小陽春

1 : GS(14)@2015-07-16 16:24:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150716/news/ec_eca2.htm
內房銷售急升 分析:只屬小陽春
2015年7月16日

【明報專訊】對於今年上半年中國經濟數據表現穩中向上,房地產市場回暖實在功不可沒,國家統計局數據顯示,今年上半年商品房銷售額按年升10%,至3.43萬億元(人民幣‧下同)。惟房地產開發投資增速,卻已經連續第12個月回落。分析認為,樓市復蘇只是小陽春,投資信心仍然低迷,後市或未能持續。

今年1至6月份,全國商品房銷售面積和銷售額分別較去年同期增長3.9%和10%,而1至5月份,則分別跌0.2和跌3.1%,說明單計6月份銷售市場回暖速度明顯。其中住宅銷售額更顯著增長12.9%,惟辦公樓和商業用房銷售則下降1.8%和1.2%。

瑞信:料下半年增長不及上半年

另一方面,房地產商開發投資速度卻持續放緩。今年1至6月,全國房地產開發投資4.4萬億元,按年增長4.6%,增速較1至5月回落0.5個百分點,是連續12個月增速減緩。

住宅新開工面積和竣工面積方面,均雙雙下降,降幅為17.3%和13.8%,而房地產企業購置土地面積,更按年大幅下降33.8%,降幅較首5月擴大2.8個百分點。

瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松表示,從房地產開發增速持續放緩可見,下半年銷售未必能夠持續上半年的增長速度。上半年強勁增長是因為去年同期基數較低,且去年下半年已經有復蘇跡象所致,另外他相信,近期內地股市的調整,亦會對樓市購買力造成一定壓力。
內房 銷售 急升 分析 只屬 小陽春 小陽
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新界細價樓乍現小陽春屯門半月50宗成交 3個月最旺

1 : GS(14)@2016-01-18 18:26:33

■有「80後」上車客半年前開始在大興花園睇樓,見近日劈價才入市。 黃耀興攝



【本報訊】近期新界區「二字頭」及「三字頭」放盤增加,劈價引到一班客出來搶貨,新界西北區成交突「爆升」。有地產代理形容屯門區乍現小陽春,周末成交量由「試過零」變逾15宗,屬逾3個月以來最旺。大興花園有單位放盤10天,80後上車客平兩成入貨。記者:朱連峰 陳東陽


統合各地產代理數據,過去周六及日兩天,屯門共錄得逾15宗成交。美聯梁浩文表示,樓價急跌,現時屯門樓價較去年高位跌約兩成即見支持,不少屋苑「三字頭」有交易,甚至劈落「二字頭」,買家出籠。截至昨天屯門半個月錄近50宗買賣,已超越上月全月約28宗,多近八成,屬逾3個月以來最旺。




大興花園放盤10日賣出

過去兩天,屯門已知其中9宗成交中,樓價400萬元內佔8宗,「二字頭」佔4宗。祥益袁思賢稱,部份在半年或一年前已睇樓的準買家,近日已開始出來搵貨,更忍不住入市。其中大興花園2期6座中層C室,實用464方呎,本月6日才放盤,開價380萬元,剛減至330萬元易手,呎價7,112元。買家是「80後」上車客,半年前睇樓,當時這類單位逾400萬元,遲半年入市,即慳最少70萬元。美聯統計的10大屋苑,過去周六及日錄12宗買賣,創逾半年新高,並由細價樓撐起。天水圍嘉湖山莊、沙田第一城及荃灣中心已佔10宗或83%,其餘7個屋苑食蛋。



第一城呎價反彈逾一成

沙田第一城樓價低位反彈逾一成。美聯黃錦瀚稱,1座高層E室三房戶,實用451方呎,剛售535萬元,與上周二賣出的21座中層F室同面積三房造價468萬元比較,短短5天相差14%,主要是劈價盤買少見少,之前亦不排除有業主「劈過龍」。天水圍嘉湖山莊被美聯物業三名地產代理「造低」後,近月市況亦乍現小陽春,本月錄41宗買賣,較上月全月約27宗多逾一半,創去年6月錄64宗後的7個月新高。屋苑險再穿「三球」,樂湖居7座中層F室兩房售300萬元。荃灣縉庭山樓王劈出血。美聯吳暉英稱,縉庭山錄首宗二手複式成交,為2座高層B室,實用1,165方呎,2014年4月已放盤,開價1,980萬元,剛減至1,630萬元售出。利嘉閣鮑允中稱,牛池灣峻弦1座極高層B室,去年11月放盤開價2,080萬元,劈至1,668萬元易手。九龍灣淘大花園J座高層6室淪為銀主盤,實用391方呎,下月3日拍賣,底價380萬元,較部份銀行估值平17%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160118/19456555
新界 細價 價樓 樓乍 乍現 小陽春 小陽 屯門 半月 50 成交 個月 月最 最旺
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未現小陽春 十大屋苑周末5成交

1 : GS(14)@2016-02-15 17:20:44

http://property.mpfinance.com/cf ... 0215/paa01/lab1.txt


【明報專訊】二手市場踏入新春後並沒出現小陽春,猴年首個周末(正月初六及初七日),綜合中原、美聯兩大龍頭代理統計,全港十大指標屋苑過去兩日僅錄5宗和4宗成交,續在單位數字的低位徘徊。至於港島藍籌屋苑太古城猴年首宗成交、屬一伙3房單位,原業主劈價217萬元或20%後,以883萬元售出單位。

太古城猴年第一擊 業主劈價兩成

據中原統計,十大屋苑過去兩日錄得5宗成交,較上周末3宗升約67%,惟零成交屋苑仍有7個。中原區域營業經理趙鴻運指,上述單位為寧安閣中層B室3房戶,實用703方呎、望街景附靚裝修;原業主去年11月放盤,叫價1100萬元,累減217萬元或20%後,以883萬元沽出,平均實呎1.25萬元,原業主2007年以438萬元購入,帳面獲利445萬元或逾1倍。

3房戶883萬沽 實呎1.25萬

中原亞太區住宅部總裁陳永傑指,部分新界細價樓業主的減價幅度可達15%至20%,令此類劈價單位可於短時間內獲承接,料新春後二手市况可復蘇。

美聯統計10大屋苑過去兩日成交量,突破上周同期(羊年年廿八及廿九日)的零成交狀態,錄4宗買賣,於低位窄幅反彈:沙田第一城、天水圍嘉湖山莊共錄2宗成交,將軍澳新都城錄2宗成交。

瓏門兩房租1.1萬 同類16月最低

另住宅租務市道淡季下,中原高級分行經理賴燕儀指,屯門瓏門2期第8座中層E室兩房戶、實用474方呎,業主本開價1.45萬元,減價3500元或24%後以1.1萬元租出單位,實呎租23.2元。業主2014年10月以466萬餘元買入上址,扣除管理費等開支前,回報2.8厘。她續稱,瓏門兩房戶月租至少需1.2萬元,意味上址租金低市價約8.3%,亦是兩房戶自2014年10月以後新低紀錄。

另代理消息指,嘉湖山莊麗湖居第10座極高層G室,屬實用547方呎3房戶,業主減價2500元或24%後,以8000元租出,實呎租金14.6元,租金重返2012年水平;業主1996年以196萬元購入單位,扣除管理費等開支前,回報率約4.9%。
未現 小陽春 小陽 十大 屋苑 苑周 周末 成交
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十大屋苑冰封 2月81宗新低紀錄 代理料跌勢放緩 3月現小陽春

1 : GS(14)@2016-03-01 18:07:17

http://property.mpfinance.com/cf ... 0301/paa01/laa1.txt


【明報專訊】受農曆新年氣氛影響,加上多個新盤接續登場,二手市况續被「打殘」。據中原統計,十大屋苑2月共錄81宗成交,較1月錄145宗急跌44%,並繼去年11月錄90宗後再成新低紀錄。一向市况較活躍的「上車樂園」天水圍嘉湖山莊2月成交量亦按月跌六成,並有連約複式戶做價較3個月前同類交吉戶跌約15%,但業界認為隨着2月最後一周成交量漸增,料3月有望出現樓市小陽春。

事實上,去年2月亦為農曆新年假期,惟當時十大屋苑亦錄153宗成交,可見今年2月成交量較去年同期下跌近五成。綜觀過往1年多十大屋苑的成交走勢,有8個月的按月成交量為150宗以上。不過,自去年10月起,二手市况開始冰封,連續3個月跌破百宗水平,1月雖回升至145宗,2月卻未能延續升勢。

較去年同期跌近五成

2月份有7個屋苑的成交量未能突破雙位數字,並以鴨脷洲海怡半島市况最淡靜,2月僅錄1宗成交,按月下跌八成。即使唯一兩個錄得升幅的屋苑,包括將軍澳新都城及東涌映灣園,亦分別只錄7宗及6宗成交,按月各升1.3倍及2倍。

嘉湖複式連約戶價3個月跌15%

多個屋苑價量齊跌,嘉湖山莊複式戶亦難逃跌勢。市場消息稱,嘉湖山莊麗湖居4座頂層連天台複式戶,實用1243方呎(建築1490方呎),2014年曾叫價1000萬元,近日連租約以760萬元成交,實呎6114元(建呎5101元)。原業主1996年以388萬元購入,帳面獲利372萬元或96%。值得注意的是,麗湖居3座頂層相同面積的交吉複式戶,去年年底以890萬元易手。

比墅洋房1900萬沽 9年實蝕420萬

另大埔比華利山別墅再錄二手蝕讓成交。市場消息稱,比華利山別墅湖景道雙號屋,實用1902方呎(建築3100方呎),以1900萬元易手,實呎9989元(建呎6129元)。資料顯示,原業主於2007年11月一手購入,當時成交價約2226萬元,現持貨逾8年多後售出,帳面仍要蝕約326萬元,若連同釐印費及佣金等使費,料實蝕超過420萬元。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,雖然2月成交量續處低位,惟過去數天交投氣氛轉趨活躍,料十大屋苑3月成交量有望突破百宗,按月上升兩成至三成,惟整體樓價已較高位回落約一成,料跌勢將放緩。

不過,資深地產分析員溫天納表示,由於樓市仍有加息等不明朗因素,料3月成交量將續處低位,難現小陽春。

明報記者 方可兒
十大 屋苑 冰封 81 新低 紀錄 代理 跌勢 放緩 月現 小陽春 小陽
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樓市小陽春 十大屋苑交投轉旺 周末12宗成交 創8個月新高

1 : GS(14)@2016-03-07 22:48:54

http://property.mpfinance.com/cf ... 0307/paa01/laa1.txt


【明報專訊】踏入3月,多個大型二手屋苑交投有回暖迹象。中原統計,十大屋苑過去周末錄約12宗成交,成交量創近8個月以來新高。此外,多個地區如西九四小龍、九龍站二手交投亦有轉旺。業界估計,由於過去數月二手成交量偏低,市場已累積不少購買力,加上部分業主願意大幅減價,故二手市場初現樓市小陽春。

據中原統計,十大屋苑已連續7個周末成交量徘徊10宗以下,惟剛過去周末終突破單位數,按周多4宗或50%至12宗,繼7月底錄15宗後,創約32周、即近8個月新高紀錄。其中天水圍嘉湖山莊錄4宗最多,其次為荔枝角美孚新邨及沙田第一城,各錄3宗及2宗。

代理指樓市跌勢稍為喘定

美聯統計十大屋苑則錄約16宗成交,亦為近8個月新高。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,由於樓市跌勢稍為喘定,使積存已久的購買力重投市場,形成樓市小陽春。而且部分中小型單位樓價已較去年高位下跌逾兩成,料未來兩個月二手市況將持續暢旺。

西九四小龍九龍站交投轉旺

除十大屋苑外,荔枝角西九四小龍本月亦暫錄約7宗成交,佔上月全月13宗近五成半。中原副區域營業董事歐陽振邦指,宇晴軒本月亦錄「開齋」成交,屋苑7座中高層B室,實用面積554方呎(建築面積755方呎),以775萬元易手,實呎13989元(建呎10265元),做價較去年高位回落約8%。原業主2012年658萬元買入,帳面獲利117萬元或18%。

另九龍站一帶多個屋苑過去一周亦錄約5宗成交,相等於上月全月一半成交。另東涌及將軍澳等區交投亦明顯轉旺,本月分別暫錄6宗及30宗成交,已佔上月全月成交量逾三成。

美孚兩房 實呎再跌穿1萬元

不過市場續錄低價成交,其中荔枝角美孚新邨有2房實呎再穿1萬元。香港置業分區董事谷學祖表示,屋苑1期百老匯街27號中層B室,實用面積602方呎(建築面積803方呎),以550萬元成交,實呎9136元(建呎6849元),做價較去年高位回落15%。原業主1983年以33.5萬元購入,帳面獲利516.5萬元或15倍。

良景邨未補價66萬沽

另公屋亦續錄低價成交,屯門良景邨有單位以66萬元沽出。祥益地產營業副董事胡志遠表示,良景邨良偉樓高層16室,實用264方呎,以66萬元(未補地價)成交,實呎2500元。由於此類開放式戶型為屋苑最細一款單位,上述做價為屋苑逾2年新低。原業主2013年14萬元購入,帳面獲利52萬元(未補地價)或3.7倍。

明報記者 方可兒
樓市 小陽春 小陽 十大 屋苑 交投 轉旺 周末 12 成交 個月 新高
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量升價未升 難言小陽春

1 : GS(14)@2016-03-08 16:07:36

【學者意見】二手成交增多,市場隨即憧憬樓市「小陽春」,不過,有學者認為,現時只是交投量增加,但價錢未見回升,難以定義當下氣氛就是小陽春。亦有業內人士認為現時不利因素主導,特別是難以短時間內解決到的政治爭拗。



料樓價再跌半成

中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,小陽春是需要價和量齊升才可叫小陽春,事實上,近期交投量的確有增加,但不算太「犀利」,而且價錢未見回升,故好難定義當下氣氛就是小陽春。他相信,樓市仍然未止跌,料可再有半成跌幅。但不會大幅度急跌,由始至終都只會拾級而下,至於今年整體成交量都不會比去年大幅增加。中原集團主席兼總裁施永青亦指,近期樓市都只是成交多了,但實際上價錢無升到,亦是有賴近期股市表現好轉,先叫做「多返啲」(成交),他認為今次成交增多,已經再無以往農曆年後的真正小陽春如此「振奮人心」。施永青又強調,現時市場上不利因素仍多於有利因素,特別是政治爭拗,更是短時間內解決,此乃對樓市的最主要不利因素。





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二手小陽春 旺量不旺價 浪澄灣兩賣兩蝕 比墅揸5年損逾千萬

1 : GS(14)@2016-03-09 17:22:13

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【明報專訊】雖然近日二手樓市交投氣氛略為轉旺,小陽春乍現,但不少二手單位做價卻持續處低位,部分屋苑甚至出現蝕讓個案。代理消息透露,奧運站浪澄灣繼上月錄得蝕讓個案後,踏入3月仍持續出現「流血」成交;該屋苑本月暫時錄得兩宗2房戶成交,成交量雖已佔上月全月的6宗逾三成,惟同樣屬明賺實蝕個案。至於大埔比華利山別墅,有內地業主估計要「流血」逾千萬元離場。有學者認為,現時二手「旺量不旺價」,料今年二手樓價將有15%下調空間。

明報記者 方可兒

市場消息稱,奧運站浪澄灣第3座中層D室,屬實用549方呎2房設計(建築747方呎),新近以700萬元成交,實呎1.27萬元(建呎9371元);原業主2013年2月以675萬元購入,扣除使費後料實蝕約13萬元或2%。

至於浪澄灣另一宗2房戶成交,為第8座中高層D室,實用546方呎(建築742方呎),以750萬元易手,實呎1.37萬元(建呎1.01萬元)。原業主2012年5月以717萬元購入,扣除使費後料實蝕約8萬元或1%。事實上,上述兩宗2房做價已重返逾1年半前、同類單位水平。

浪澄兩房返逾年半前水平

另大埔比華利山別墅,有洋房業主需蝕四成易手,為近期市場蝕幅最大二手成交。世紀21高級客戶經理陳偉釗表示,上述比華利山別墅萊茵道單號屋,實用1902方呎(建築3100方呎),屬5房1套間隔,以1753萬元沽出,實呎9217元(建呎5655元)。原業主相信為內地人,於2011年以2688萬購入,連使費估計實蝕1100萬元或四成。

此外,美聯助理區域經理謝建業表示,將軍澳天晉II期2B座高層C室,實用649方呎(建築832方呎),屬3房1套房間隔,剛以800萬元成交,實呎1.23萬元(建呎9615元),惟單位現時有租客居住,雖可交吉易手,但成交期較長。原業主是於2013年3月以784.9萬元購入,持貨3年連使費料實蝕約23萬元或近3%。

南豐3房600萬沽1年新低

港島東南豐新邨3月暫時錄得兩宗成交,成交量等同上月全月4宗的一半。中原區域營業經理袁廣達稱,屋苑第11座高層D室,實用516方呎(建築627方呎),屬3房間隔,剛以600萬元易手,實呎1.16萬元(建呎9569元),做價為屋苑同類3房戶型近1年新低,惟原業主早於1998年以225萬元買入,帳面仍賺375萬元或1.7倍。

學者料今年二手再挫15%

中文大學市場學系教授冼日明表示,由於樓價下調,吸引部分買家趁低入市,令近日二手成交增加,但隨着一手供應增加,二手樓價今年仍有約15%下調空間。
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小陽春料短暫 近二萬一千點可沽貨 黃國英

1 : GS(14)@2016-03-11 00:17:56

http://www.eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=51494


最近中港股市反彈回升,不過自己認為,這只會是一段短暫的小陽春。內地政府現時應對經濟下滑的方法,是推出有中國特色的量化寬鬆政策,由一眾內銀大力放水,令房地產市場熱炒,樓價上升;上市公司之間,則爭相買入其它公司的股份,反映出局面是完全失控。這種情況,十足十昔日日本二十年前的模式,照辦煮碗。但是這種對策,只會令投資者對於中國的長期前景,更加憂心忡忡,因為如果這些方法是有效用,一早已經做了,何必等到今時今日?明知是下策,仍然繼續執行,證明早前內地政府力推的「一帶一路」、「互聯網+」、「亞投行」等等,已經宣告失敗,唯有飲鴆止渴。

這次亂局後,長線更令投資者感到惡劣,是因為大家已經見識過香港、日本和歐洲的狀況。量化寬鬆政策並沒有能力,改善各地的根本問題,實施多年後,只是得個桔。雖然能夠勉強保持不死,實體經濟卻喪失活力。當中一大原因,是量化寬鬆大幅推升資產價格。以香港為例,量化寬鬆後房地產價格大幅飆升,樓價貴、舖租貴,令營商成本大為提高,削減競爭力,亦打擊一般人創業的能力和熱情。長遠而言,實體經濟難免大幅倒退。
港股上周重上二萬點水平,不過預計小陽春只是中央大力放水所致,中線股市表現仍然乏善足陳。

當然,短期之內,由於內地資金流動性充裕,再配合挾淡倉的動力,一時之間不會快速變回下跌。不過由於投資者已經體驗過太多次這樣的模式,所以氣氛上也不會太興奮。預期恒指最多上試21,000左右,而且如果有幸真的成事,反而是沽出中港持股的好機會。屆時建議下定決心,撤出中港股市,轉投外圍市場。

即使堅持投資香港市場,選股上也要非常揀擇,只能精選少數有前途、質素較好的公司來買。一些股票,例如內銀股,絕不建議沾手,一來日後市況很大機會回復弱勢,而且內銀股在中國式量化寬鬆的環境下,承受了所有的風險。

一如上文所講,在資金充裕的宏觀環境下,加上淡友被逼平倉,中港股市短期內應可回穩,不大可能剛剛回升,又突然出現一日急跌千點的慘況。而且要再次下跌,先決條件是積累一批防守力低、高槓桿操作的好倉。現時起碼要等新一批距離較接近的牛證面世,吸引一些造好的新血進場後,才有可能。

不過恒指後續的表現,相信也只會是乏善足陳,僅在19,500浮浮沉沉,應該有力守在該水平之上。而上述最後一浪的反彈,或許會出現,也可能不出現。無論如何,長線而言,內地的投資價值,都會是逐漸下降。
小陽春 小陽 短暫 近二 萬一 千點 點可 可沽 沽貨 國英
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二手量升 現小陽春? 樓市未見底 4指標測證

1 : GS(14)@2016-03-16 15:18:54

2016-03-12 iM  

踏入3月,沉寂多時的樓市交投突然暢旺,數百萬元的中小型新盤以至數億元的豪宅盤,銷情均不俗。發展商爭相加推單位應市,部分更提價試水溫。新盤市場回暖,冰封多時的二手市場更有溶雪迹象,過去一周,全港35個私樓屋苑錄66宗成交,成交量按周彈升74%,創去年7月後新高。

樓市久旱逢甘霖,究竟是小陽春乍現還是見底?本刊據四大指標作出分析,發現目前樓市僅成交量稍為反彈,樓價未見有上升勢頭,現時市況只屬小陽春,難言見底。不過,紀惠集團行政總裁湯文亮卻估計,金管局有望於4月放寬逆周期措施,屆時發展商將趁勢谷優惠推盤,有助激活整個樓市,下半年樓價有望回穩。全年整體樓價或將跌少於10%,寄語有足夠能力的準買家,可先物色心頭好,其中新盤市場更是不錯之選。

辣招未減 小陽春現

農曆年後,多個準買家屏息以待的一手樓盤恢復推售,紛紛以貼市價或大額優惠作招徠,令新盤市場回復熱鬧,部分樓盤的第二批單位開價甚至有所調高。隨着美國聯儲局本月加息陰霾減緩,而新年度財政預算案雖然沒有解除樓市辣招及金管局按揭成數限制,卻消除了市場對減辣憧憬,使買賣雙方議價回歸務實。

綜觀3月迄今,本港大型屋苑中,最具指標性的太古城、嘉湖山莊等成交回升,睇樓量拾級而上,都反映出樓市正受惠小陽春。問題是,上述因素是否足以支撑樓價見底反彈,抑或小陽春乍現後即無以為繼,樓市調整未見盡頭?

近期樓市氣氛改善,尤其一手市場再次掀起新盤推售潮。在過去周末,一手市場共錄得92伙成交,按周急升九成,屬去年12月初以來市況最暢旺的周末,上車盤及大碼豪宅皆受捧。新鴻基地產(00016)今年首個項目元朗映御,早前開售138伙,首周沽出九成,新地食髓知味,24小時內公布3份銷售安排加推,迄今累沽160伙,套現6.2億元,系內將軍澳海天晉、峻巒及明德山也趁勢「添食」,反映發展商刻意加促銷情。映御周五(11日)起出售新一批40伙,連折扣10.76%計,最新入場價維持300萬元內,對準買家仍具吸引力。

朗屏8號每呎1.16萬元

中大碼新盤同樣造好,主打3房、4房大單位的恒基地產(00012)馬鞍山迎海?御峰,首輪開售38伙,兩天內售出22伙,平均每伙涉資2,300萬元,個別大手客斥5,000萬元連購10伙;本周末將加推31個第9座單邊單位出售,普遍加價1%,部分加幅更達3%。中國海外(00688)環角徑二號洋房項目,又以約2.94億元售出5號屋,呎價高達69,971元;同區新地的50 Stanley Village Road亦售出獨立屋,價值1.358億元,一手市場不乏逾億成交。

同時間,不斷有新盤加入酣戰,嘉華國際(00173)及信和置業(00083)合作的朗屏8號,屬西鐵朗屏站沿綫項目,周四(10日)公布首批208伙售價,市值13.5億元,成為元朗區近12個月來第五個新盤。首批涵蓋1房至4房間隔,計及最高12%優惠後,折實單位售價介乎338.8萬元至1111.8萬元,平均呎價11,588元,較長實地產(01113)世宙去年底首批均價11,950元低約3%,但比映御首批高逾一成,最快下周開售。是次入門單位,為2座1樓C室的1房戶,實用面積337平方呎,折實售338.8萬元。

發展商順應趨勢,為買家提供八成一按計劃,最長還款期25年,首三年定息3厘、之後全期為P(現為5厘)。事實上,朗屏8號與映御位置鄰近,其賣點為設有天橋接駁朗屏站,但樓花期達22個月,兩盤定價直接對壘,上述1房入場售價,與映御同類單位售340萬元相若;估計即將推出的開放式單位,造價亦追貼映御同類售價280萬元水平。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指,朗屏8號以低市價半成推盤,若加推時定價仍保持克制,估計短期內便可沽出七成至八成單位。朗屏8號開價後,映御更即時加推55伙截擊,包括首度應市的兩房戶,並增加員工優惠至樓價八折,以搶佔購買力。

二手屋苑成交急升74%

二手市況亦回暖,藍籌屋苑交投表現理想。美聯物業統計,過去一周全港35個大型屋苑總共錄得66宗買賣,大幅急升73.7%之餘,也是連續第三周回升,創去年7月後的35周新高。該行首席分析師劉嘉輝指出,二手成交明顯攀升,主要受新界屋苑帶動,相信隨着發展商重新啟動推盤步伐,整體市況更為改善,3月首周的大型屋苑成交,已逼近2月全月數字的106宗,很大機會超越上月數字。

上月底財政預算案後,二手議幅陸續加大,成交呈「價跌量升」格局,多個上車屋苑兩房戶跌穿300萬元關口,例如荃灣錦豐園的339平方呎高層單位,減價12萬元或4%後,日前以288萬元易手,創屋苑近1年低位,另外嘉湖山莊過去一周成交量,亦回復至10宗以上的正常市況水平。

亦有投資者趁低吸納,荔枝角美孚新邨本月暫錄6宗成交,市場消息指,其中3宗由同一名在該區經營裝修工程的投資者購入作長綫收租,涉資1,860萬元,3伙造價均低市價逾1成,包括屋苑5期恒柏徑低層C室,面積509平方呎,以500萬元承接,呎價僅9,823元,按市值租金約1.5萬元,回報率達3.6厘。

中資獨攬今年3地皮

近期市場關注,是中資財團搶攻本港樓市,趨勢有愈來愈加快迹象。月初,何文田常盛街的一幅矚目豪宅地皮,就由主要業務位於內地的高銀金融(00530),出價63.81億元投取,每平方呎樓面地價10,889元。繼上月中海外投得大埔山塘路地皮、萬科置業(香港)投得深水埗福榮街地皮後,2016年迄今,政府推出的3幅住宅地皮,全由中資機構囊括。

法巴最新報告亦指,留意到中國發展商進取地收購本港地皮,從去年9月起政府共批出6幅地皮,中資財團投得當中5幅,包括大窩坪及常盛街都是價值60億元以上的地王,持續支持香港地價。法巴估計,中資搶地意欲增強,源於內地房地產陷入僵局,香港為一綫國際城市,屬開拓海外業務的起點。

高力國際資本市場及物業投資副常務董事胡孝直同意,中資積極來港買地,對樓市有承托作用,因地價是支持樓價的主要因素,且近期出手的中資公司中,民企比央企為多,估計內地房地產市況欠明朗,人民幣滙率疲勢,使香港物業愈來愈吸引內地資金避險,有利促進和本地發展商之間的良性競爭。

4大因素證樓市未見底

樓市轉旺,亦看似有見底迹象,但本刊據以下四大角度分析,目前樓市僅屬小陽春,樓價未來仍有下跌壓力,現階段樓市難言見底:

1.成交量增惟樓價未升

近日無論是新盤還是二手交投明顯增加,但值得留意,交投量只屬反彈,據美聯物業數據,上周末(3月5日至6日)10大藍籌屋苑錄得約16宗買賣成交,雖然較前一周的7宗急升約128.6%,重返雙位數水平,但於正常水平而言仍屬極低數字。同時,樓市見底的其中一個重要訊號是「價量齊升」,如今成交稍為增加,但樓價未見上升動力。

樓市看似回暖,相信是由於農曆新年以來積存已久的購買力再重投市場,但由於業主的持貨能力仍強,願意大幅減價的業主有限,當二手市場上的減價盤被吸納,相信成交將再處於膠着局面。另方面,一手市場看似銷情暢旺,但看清一點,以往旺市時新盤開售當天推出單位不難出現「一Q清袋」,但過去銷情較理想的新地映御,發展商於2月26日首輪推出138伙,至數天後仍未「清袋」,只售出約九成單位,銷情較旺市時稍為遜色。

2.新盤未有明顯加價空間

近日新盤群起而出,部分雖然首批是以低市價開售,但當加推第二輪銷售時,卻僅以為數不多的單位應市,優惠幅度亦不及首批單位,例如恒地迎海?御峰加推31伙,位於項目第9座的單邊單位,就作出平均提價1%,一些單位加幅更達3%,有分析認為這個情況,顯示發展商持有惜售態度,亦象徵樓價距離見底之日不遠,但高力國際香港副常務董事胡孝直並不同意。

他指出,發展商今年必定大手推盤,雖然新盤優惠在第二批加推時未必再有減價,甚至調轉頭出現加幅,但這情況是按個別樓盤而定,「市面各個新盤位處地區、素質不同,有些單位望海景,或屬於大型項目的最後僅餘貨尾,當然會賣貴一點,但不代表發展商對銷售上有保留或遲疑,畢竟,發展商眼見樓宇落成量踏入高峰,倘若今年不賣,明年面對競爭就更大,因此仍然是以盡快沽售套現,作為銷售目標。」

胡孝直估計,隨着新盤魚貫而出,競爭逐漸白熱化,多數都向買家設有大額樓價折扣或現金回贈作為招徠。

3.供應量超實際需求

2008年金融海嘯後,樓市大幅滑落但迅速在半年內收復失地,胡孝直指出今次情況不同過往,較難短時間內反彈,主因是供應量變得龐大。「目前樓市和2008年不同,當年只是銀行體系問題引發市況調整,但本港市民人均收入、整個社會經濟表現,都沒有損害。更重要是當時樓市供需關係也沒有改變,並不是說金融海嘯發生,大家對住屋的需求就降低,或者供應量急升,因為當年幾乎是停止賣地。」

「相反,現在樓市面對的結構性問題,就是供應量過多,在外圍經濟和本地GDP增長不明朗環境下,供應可能超過實際市場需求,因此會延長今次樓市調整周期,跌市料將持續多2至3年。近數個月,從官方住宅施工及落成數據慢慢證明,未來3至4年有8.7萬伙並不成問題,可以說供應量大幅上升情況已十分明確。」

4.政府未有意減辣

「3D」辣招一直是近年樓市隱憂,胡孝直認為短時間內,政府撤除單一辣招的機會很微。「政府要考慮辣招今時今日的效益,以及小心衡量一旦減辣對樓市產生的作用,上月宣讀財政預算案,無改動任何現有措施,其實已反映政府不知道可以怎樣調整,相信最少今年之內都很難真正撤招,財金當局不敢過早拿走抑制樓市的工具。」

湯文亮:昐4月放寬逆周期措施

樓市回暖,但住宅成交量仍處於低位,近月要求政府減辣的聲音增加,紀惠集團行政總裁湯文亮卻認為,政府的原意是希望首次置業人士有機會上車,但取消辣招只令有錢人受惠,對首次置業人士作用有限,反觀放寬按揭卻令多方受惠。多次準確預測樓市的他,這次大膽預測,金管局或於4月放寬逆周期措施,並估計成交量於下半年將回升,樓價亦會平穩下來。

湯文亮於去年2月提出「細價樓爆煲論」,在樓市處於極高峰時預言細價樓將於6個月後爆煲,最後樓市於去年9月轉勢向下,細價樓更出現明顯調整,僅較他的預測稍為推遲一個月而已。自此湯文亮被市場冠以「爆煲之父」的稱號,成業界大紅人。本刊翻查他過去的言論,發現他對樓市的預測準確度甚高,如去年初時,當時中原城市領先指數(CCL)處於136點水平,他曾估計若政府沒出手,樓價會再升10%至15%,隨後會回落;也預測當時入市、愈遲買的人會愈重傷。最後樓市走勢的確如他所料。

二手成交將達4.8萬宗

市場對今年住宅市場看法不樂觀,部分投行、地產代理界人士更預計未來樓價潛在跌幅達三成,甚為驚人。湯文亮卻唱反調,認為住宅樓價今年上半年將跌15%,至下半年成交量將回升,樓價也會平穩過來,轉捩點在於一手市場。他解釋:「過了復活節後,隨着更多新盤以低價推出,一些現在心大心細的買家最後也會按捺不住入市。」

他續稱,今年新盤供應甚多,估計新盤買家中,起碼有一半人本身已持有物業,「他們購入一手單位後,就會沽出本身的自住物業,這樣樓市成交就會增加,因此我相信上半年的樓市成交可能差少少,但全年來說,整體情況不是太差。」隨着下半年成交量增加,他估計今年全年二手成交量將會達至4.8萬宗,高於市場預測。

最近樓市稍為解凍,但住宅交投仍處極低點,據中原地產的數據,今年2月已登記二手私人住宅現樓按揭僅得2,300宗,創歷史新低,地產業界多次懇求政府為樓市減辣,惟湯文亮卻認為放寬逆周期措施較取消辣招更有效。他指出,政府推出辣招的原意就是樓價太高,人們上不到車,如果政府放寬辣招,對首次置業者其實是沒有影響,作用不大。

他說:「如政府取消辣招,買第二間樓的人不需要繳交雙倍印花稅,而利用有限公司,甚至海外公司名義買樓者,也不需要繳交買家印花稅,但取消辣招對初次買樓人士可謂『冇着數』、『冇作用』。」反觀放寬逆周期措施,如將可承造按揭金額由七成升至八成,就有更多人可以買到樓,地產商、銀行也可以做更多生意。

放寬措施樓價即穩

自2009年以來,金管局已先後推出7輪收緊按揭等逆周期措施,湯文亮估計,假如金管局開始放寬逆周期措施,大有可能回到「逆五」,甚至「逆四」(編按:第四輪逆周期措施於2011年6月推出,其中1,000萬元或以上物業按揭上限降至五成,700至1,000萬元物業按揭上限維持六成;700萬以下的物業按揭上限維持七成),他續稱,即使不放寬按揭成數,金管局在壓力測試方面也會做些功夫。

究竟樓價回落至甚麼水平,政府才有機會放寬逆周期措施?湯文亮指政府官員早於去年9月時已提出,如確認樓價下跌就會放寬,現在樓價已由高位累積跌約11%,部分屋苑樓價更跌約20%,他相信已近合適的放寬時間,估計最快是復活節後,即4月推行。「我相信最遲在6月前會放寬,如果真的在4月放寬,地產商也一定會做一輪推廣,刺激起整個樓市,樓價會立即平穩下來,樓價全年計最多只跌10%。」

湯文亮奉勸,市場不要期望政府會突然全面放寬辣招,「這要一步一步來,事實上,如政府放寬辣招,即代表市場的情況極度不好,沒有人買樓時,政府希望再吸引人入市才會這樣做。」他又舉例指,連同滙率下跌的因素,新加坡樓價已累積跌了四、五成,但當地政府仍未有放寬,或考慮放寬樓市調控措施。

消費仍強經濟不死

過去一年,本港訪港旅客人數下跌,零售經濟也步向弱勢,湯博士對今年樓價預測卻相對業界樂觀,他表示:「事實上經濟並沒有你們想像中那麼差,滙豐之前說過凍薪其後收回,但我覺得這只是她跟港府在放寬按揭上的角力,因為如果政府不放寬按揭,銀行就冇生意做,可能要凍薪,甚至裁員。」

值得留意的,是紀惠集團持有多項收租物業,租客遍布本港多個行業,湯文亮對各行業動態瞭如指掌,「現時零售及酒店業的生意只是不及以前般理想,但香港消費情況仍不錯,不是想像中那麼壞。」他引述新鴻基發展(中國)董事馮秀炎的說話,「她曾說過,做零售生意不能飯來張口,其實只是以前生意太容易做,以前客人走到一家藥房,可能一口氣購入大批藥物,現在的模式可能是客人走進來想找一種藥品,如店內沒有售賣這藥品,可能做不成生意。」

他表示,目前仍有很多內地人來香港消費,只是消費模式變得低調,並分享了個人經驗,「有次我到著名食肆『阿一』吃飯,當時有不少內地客在用膳,他們吃的是『六頭』鮑魚,每隻索價逾萬元,如計入其他餸菜,每人消費可能逾2萬元,10個人吃飯總數可數要20萬元。由此可見,香港經濟百分之一百『唔死得』,之前零售業只是過度發展,現在只是回調一下,大家不要以為幸福是必然。」

出書教授睇市心法

貴為市值超過300億的紀惠集團掌舵人,眾所周知湯文亮是位資深物業投資者,但他近年的另一個身份,就是網上人氣專欄作家,他在過去幾年撰寫的文章數量已逾3,000篇,其文章於網站的點擊率更逾億。近年他也密密出書,目前已撰寫達6本著作,去年更一口氣推出3本著作,包括《玫瑰玫瑰我愛你──細價樓爆煲論後的反思》、《細價樓爆煲論之始末因由》及《物業投資筆記2之逢三退一》。

他今年首本著作——由天窗出版的《細價樓爆煲論之危中有機》也剛於上月出爐,除解構香港樓市的根本問題外,也破解各種樓市怪現象,同時向讀者教授睇市心法,助業主、租客、物業投資者、準備上車的年輕人等於逆市中取勝。

入市待價量齊升

1.何時是入市時機?

據湯文亮的預測,樓價將於下半年回復平穩,換句話說,有意入市的準買家,其實可於上半年物色心水盤,他更指:「其實現在你遇到啱價的單位就可以買,你現在見到的劈價個案,全是已經成交的,而不是見到劈價盤也沒有人買入。其實很多劈價盤都是由財務公司放售,通常不會賣得貴,一定有買家承接。」

他又在新作《細價樓爆煲論之危中有機》中分享相對「穩陣」的入市時機,原來是待成交量回升時,他估計,當二手樓成交量回復至每月4,000宗或以上時就可以考慮買樓,但先決條件是樓價至少要保持平穩,最理想的情況,是待價量齊升時入市,勝算會較大。

值得留意的,是部分藍籌屋苑的樓價已較去年高峰期回落約20%,如沙田第一城、太古城等,有意於現階段入市的準買家可於跌幅較深的屋苑着手尋找心頭好。

2.首次置業人士如何部署?

湯文亮表示,對於未有足夠現金付首期的年輕人,現階段不要急於上車,他建議首次置業人士可趁金管局放寬逆周期措施,即放寬樓按後才考慮買樓。他指出:「如金管局放寬逆周期措施,同一筆首期,因為樓價下跌,同時銀行放寬按揭,他們可以買到的單位面積有機會比今天大四至五成。」

3.新盤樓價更吸引?

近年住宅供應源源不絕,今年將有多個新盤應市,市場普遍預期發展商開價必有驚喜,湯文亮也相信兩大發展商:新地及長實今年策略是傾將新盤平賣,他更估計上述兩大發展商旗下新盤出價將會低於二手市場,以刺激市場成交量。他指出:「市道差的時間最好買新盤,我覺得新樓是買得過的,現在最好買新樓,價錢也最優惠。」

4.租金大挫 租抵過供?

近月樓價有明顯回落,事實上住宅租金的跌勢更急,租金連跌4個月,截至1月底已累積跌幅共7.9%,重返一年半之前水平。認為樓價仍未跌至吸引水平的準買家,也可先租平盤,待1、2年後才入市。觀察多個藍籌屋苑的情況,多數屋苑目前已租平過供,如淘大花園實用面積約390平方呎的兩房單位,現時市價約420萬元水平,每月供款額約為11,305元,而現時同類型單位市值租金為約1.1萬元,目前租抵過供。
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紀惠行政總裁湯文亮:樓巿小陽春 最看好甲廈

1 : GS(14)@2016-08-18 05:42:03

【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮上周六出席明報出版社的投資講座時表示,受惠美國加息步伐放緩,香港經濟也不如預期般差,加上按揭保險公司向首次置業者開水喉,令本港樓價於第二季回升後,第三季成交量亦跟隨上升,出現價量齊升的「小陽春」。另外,他指隨着國家「一帶一路」戰略推進,內地企業將繼續以本港作平台融資及發展國際業務,故最看好甲級寫字樓後市。

明報記者 葉創成

在今年初不少專家均預測本港樓價下跌,個別更料樓價將下跌三成;中原樓價指數去年底收報135.83,假如按年跌三成,今年底將跌至95。湯文亮回憶說,他當時亦預測今年全年樓價睇跌,惟走勢料屬先跌後回穩,中原城市指數料不會跌至低至120。中原樓價指數最新報131.28,較去年底仍跌3.3%,惟湯文亮指樓市正在出現小陽春,全年或不跌反升。

美加息步伐放緩 最關鍵

他又表示,本港上半年一手及二手住宅成交量分別只有約4000宗及不足1.6萬宗,均屬近年低位,反映不少人均錯判形勢,未有在年初低位入市。湯文亮認為,大多數人於年初預測樓市下跌並不為過,因為當時影響樓價的幾個因素,例如需求、購買力、供應、經濟環境、辣招及利息均有逐漸轉壞迹象,當中利息更是樓市的「首號殺手」,「聯儲局於去年底逾7年來首次加息後,曾預測今年將再加息4次共1厘,由於本港實行聯繫匯率,港息理論上要跟隨美息,加息1厘即是每借500萬元1年要多付5萬元利息,這對一般人的消費力有負面影響」。

至於辣招,湯文亮指可分為兩部分,今年初要政府取消稅務辣招沒有可能,而收緊按揭等逆周期措施,亦沒有迹象放寬,「即是準買家最少要付出40%首期,對於初次置業的人是非常吃力,對樓價影響一定負面」。另外,本港經濟環境轉壞,在年初時已經被肯定,最終都會令到失業率上升,人均收入減少,打算買樓的人都會卻步,甚至有業主需要賣樓以應對惡劣的經濟環境。供應方面,隨着政府近年改以招標替代勾地之後,供應量增加,惟需求卻受到辣招壓抑,令成交量減少,故樓價是應該下跌的。

按揭保險公司借貸 釋放購買力

中原城市領先數指數於3月下旬報127.46,較去年底下跌6.2%,便是由上述負面因素所致。惟隨着聯儲局於3月將今年加息次數的預測由4次調低至2次,本港樓市的「首號殺手」消除,加上其他因素亦有改善,故湯文亮跟着發表了一篇題為《啱價就可以買樓》文章,「 今年初個別熱門屋苑的單位價格較最高峰下跌兩成,以一個500萬元單位為例,可以買平100萬元,即是少付40萬首期,每月供款亦由1.25萬元降至1萬元,少供2500元,我了解之後,認為市場開始釋放購買力」。

樓價下跌,供樓負擔的確減少,惟若準買家不夠錢付四成首期,有什麼辦法呢?湯文亮建議可以向按揭保險公司借錢,「事實上,有很多有能力供款但不夠錢付首期的年輕人真的是採用這個方法,按揭保險公司總裁李令翔5月曾表示,按揭保險的申請者每日平均逾90宗,比年初的時候上升一倍,這些申請者都具備相當實力,獲批准的機會很高,他們大多數是購買二手樓。當時我知道大局已定,於是急急忙忙再發文叫大家可以隨時啱價便買樓,尤其是那些去年已經打算買樓的人,因為由按保所釋放購買力非同小可,這亦是做成樓市出現小陽春另外一個原因」。

另外,湯文亮認為,隨國家「一帶一路」戰略的推進,內地企業紛紛在本港租用或購買甲級寫字樓,利用本港作為平台發展國際業務,故甲級寫字樓租金及售價近月屢創新高。他目前最看好甲級寫字樓的前景,亦相信本港經濟可隨着「一帶一路」國策的實施而有所改善,此舉亦有利住宅樓價表現。

料元朗旺上加旺 街舖潛力高

講座中有讀者問及東九龍商廈是否具投資潛力?湯文亮指雖目前最看好甲級寫字樓的前景,惟主要是供應有限的中區(上環、中環及金鐘),對於供應湧現的觀塘區甲級寫字樓卻有保留,「觀塘寫字樓未來好多新增供應,因為很多工廈均正轉型做寫字樓。何况觀塘的甲級寫字樓外貌及配套是甲級,但地點並非甲級,我覺得暫時不值得投資」。

此外,有讀者問元朗的商舖是否值得投資?湯文亮回應,「元朗是新界的中心,將來只會旺上加旺,所以我看好元朗的街舖」。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2502&issue=20160818
紀惠 行政 總裁 湯文 文亮 樓巿 小陽春 小陽 看好 甲廈
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=306298

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