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靠刷臉就可進小區大門 國內首個智能微信社區落地福州正榮

5月5日下午，位於福州正榮潤城的正榮物業宣布聯合微信支付落地首個微信定制社區。

“我們打造智能社區是社區物業進化的第一步，未來我們還將把這個社區向長三角複制，並不斷叠代升級。”正榮物業總經理林誌偉對第一財經記者如是說。在他看來，通過電子設備提高物業管理效率，是改善物業管理的第一步，未來還會進一步優化用戶體驗。

這個微信定制社區基於微信支付，通過“正榮幸福家”微信服務號，將小區智能化設備、項目管理與服務互聯互通，從而實現人臉識別、訪客二維碼通行、車輛燈光引導、滴滴報修等功能。

第一財經記者參觀這個社區時發現，在該社區門口就已經實現了人臉識別，每個業主只需要掃描人臉就可進入小區，以往保安站崗的場面已不複存在。

同時，在“正榮幸福家”微信服務號中還有8項功能，分別是“報事報修”、“物業賬單”、“訪客通行”、“生活繳費”、“城市服務”、“活動召集”、“正榮微店”、“業主格子鋪”，並且在排序上，做到在一個手機屏幕中，容納700戶家庭所需要的功能。

這其中非常有意思的是滴滴報修，業主只要現場拍照、掃一掃設備上的二維碼即可完成，維修人員通過物業內控系統，就可以準確地知道業主的報修地點。另外，這里還有一個好處：所有的反饋都會通過系統，使得物業的反應效率更加迅速。

記者在這個小區觀察到，不少地方都設有二維碼，根據正榮提供的數據，一共有346個二維碼標簽。這些二維碼將成為物業保潔清掃路徑的識別標記，也是物業判斷故障地點的定位標誌，同時還是安防人員網格化巡檢的路線點。通過這些二維碼，正榮物業便能以點連線、線連成面的方式，將整個智能小區鏈接起來。

其實，對於這個設想，林誌偉兩年前就已經有了，但是真正實現落地還是花費了2年的時間。作為第一個落地的微信定制社區，這些智能化選項也還顯得比較簡單，一部分的場景雖然實現了智能，但是真正去實現智能社區的互動目前還只是剛起步。

“智能化社區是物業升級的第一步，目前大部分物業還在盈虧平衡線附近徘徊，建立智能社區可以降低成本，並提高業務的滿意度。比如人臉識別功能的使用就可以降低門口保安的數量，同時可以讓業主進出更方便，還可以隔離外界人士。這樣一來，隨著保安數量的減少我們的人力成本也就低了，通過這樣的智能化社區改造，我們的人員數量大概將下降20%。”林誌偉告訴第一次財經記者。

林誌偉把正榮物業理解成為一個平臺，一方是業主，一方是第三方的資源，正榮物業更多是提供這個平臺來服務業主，他希望雙方進行良性互動，然後再去不斷地搶占這個市場，這才是物業未來的追求。

記者在采訪中了解到，基於微信支付平臺，正榮物業已與國美、樂購、永輝等商家達成合作協議，正榮旗下自營的生態食品資源也在引入該計劃中，如福州故鄉農園的生態蔬果、生態豬肉等，業主均可在“正榮微店”中通過微信支付購買。

物業市場究竟有多大?

中信建投的一份研究報告認為，中國房地產已經積累了海量的存量住戶，如何能夠在現有存量市場為住戶提供增量服務，未來將成為企業的主要盈利模式。如果將地產的整個70年生命周期看作一個整體，開發商所占據的項目規劃、建設施工以及新房銷售等只占這個周期5年的時間，而後期的房屋裝修、社區服務、二手房交易等則占據65年，市場空間巨大。而在這個市場空間里，物業公司所發揮的作用難以代替。

社區更是被認定將擁有萬億級的未來。根據戴德梁行提供的數據，到2020年，全國住宅物業面積將達到300億平方米，而社區服務消費將超萬億元。

“實現了智能社區以後，我們需要提供一個平臺，讓業主和第三方的資源互動，這樣我們才能去提供更好的服務，這樣才能搶占更多的市場。我們未來還將在上海、天津、蘇州、南昌、莆田等城市實現複制，並將在社區醫療、社區教育以及社區金融等領域繼續探索。”林誌偉提到。

在上海“歡樂頌”中檔小區買套房月還款2.5萬 總價750萬

日前熱播的電視劇《歡樂頌》講述了從外地來上海打拼的樊勝美、關雎爾、邱瑩瑩三個合租女生，與高智商海歸金領安迪及富家女曲筱綃同住在“歡樂頌”小區22樓的故事。故事中五個女人性格迥異，各自攜帶著來自工作、愛情和家庭的困難與不如意，成為鄰居而相識相知,從互相揣測對方到漸漸接納彼此並敞開心扉，並見證彼此在上海這座“魔都”的成長與蛻變。

那麽這類的中檔小區“歡樂頌”究竟在哪里呢?第一財經記者發現，該影片拍攝地為上海和江蘇南通，因此歡樂頌小區的實際拍攝地點並不在上海。不過，根據影片里面的描述，我們依然可以去尋找符合這類條件的“歡樂頌”小區。

在劇中，安迪和關雎爾的上班地點都在上海陸家嘴，安迪要求自己居住的小區開車上班不超過20分鐘，這些因素意味著符合條件的歡樂頌小區就以陸家嘴為圓心，以車程20分鐘為半徑進行尋找。

第一財經記者查閱後發現，由於陸家嘴位於上海核心地段，這些小區基本都在內環以內，電梯公寓大部分為高檔小區。

那麽，內環內還有中檔小區嗎?記者發現普陀區長壽路附近到陸家嘴最快20分鐘，符合區域條件，這里的房價大概多少錢呢?

按照電視劇劇情描述，樊勝美、關雎爾、邱瑩瑩3人雖然睡在3個房間，但是樊勝美的房間應該是客廳隔斷做出的一個臥室，因此物業才認為3人是群租而不是合租。此前，上海曾對這種“1+N”(臥室+客廳隔斷)的租房進行過整治，後來因上海房租太高而放寬了這樣的租房條件，並默認了“1+N”模式的存在。因此，上述3人合租的房屋實際是2室2廳。以位於江寧路地鐵站附近的“玉佛城”為例，其2室2廳的報價的掛牌價格為750萬，租金價格8800元。

從劇中看，劇情一開始房租價格為每個月8000元(後來房租價格上漲)，在地鐵附近而且交通比較便捷，因此上述樓盤符合劇中描述。那麽這種價格在750萬左右的房子在上海市場屬於什麽樣的標準呢?

一般情況下，兩個在上海打拼的普通外地年輕人，為了結婚而在上海買的第一套房價值200萬左右，在小孩讀幼兒園時將會考慮貸款置換一個價值500萬左右的住房。如按照750萬計算，首次置換其實非常困難，當然這里不考慮家庭支持的情況。

這也不難理解，為何劇中樊勝美在上海工作十年也買不起房子了。

只不過，很多白領的工資漲幅顯然沒有房價漲得快。比如劇中的樊勝美，她目前在外企做人力主管，這個級別的薪資一般2萬/月，如果她要購買一套“歡樂頌”小區的房屋需要花費750萬。房子首付若是250萬，加上貸款500萬並且30年還清，按照目前上海平均房貸利率計算，她每個月還款也超過2.5萬了，而且這首付的250萬能否拿得出來還是一個問題。

顯然，以樊勝美的工資漲幅，買不起房也是正常。到了今年1至4月，上海的房價漲幅更快，過去一年市區的漲幅也遠高於同期。

住在普陀區中環名品的王小姐告訴記者：“我們一套140平米房屋，2015年初的價格為500萬，到了今年初則超過了800萬。”

在房屋銷售價格和租賃價格都上漲的上海，過去一年人口出現了凈流出，但是為什麽上海的房子還是那麽多人買呢?

原因很簡單，有很多優秀的年輕人選擇了上海，他們的收入比大部分人都高。比如劇中關雎爾就職於某家券商，其行業收入就遠高於其他行業。

2015年畢業的劉怡(化名)在陸家嘴某金融機構工作，畢業第一年收入就超過20萬，因此其租賃的房屋在上海東昌路附近，離工作單位很近。“每個月房租3800元，這里房租很貴但是很方便，我們周圍的同事都在附近租房。”劉怡告訴記者。

上海另一個地段張江高科也聚集了大量的IT行業人才，由於這些人的工資也普遍比實業高，因此附近的房租也是水漲船高。

“一線城市教育、醫療等條件都更好，工作機會更多，因此一直有不錯的人口導入能力，而這些城市的核心地段因為上述資源集中，樓盤自然也水漲船高，因此很多之前價格為700萬的房屋都開始步入千萬級別。不少人為了留在一線城市，更是舉兩代人之力購房並加入銀行杠桿，這些人的需求進一步推高房價。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者。

武漢南湖最後的孤島：小區積水1米多深

雨過天晴三天之後，武漢南湖風華天城小區放眼望去仍舊一片“汪洋”。

9日中午，《第一財經日報》記者深入小區內看到，一些分類垃圾桶漂浮在漬水水面上，不少生活垃圾散落在水中，一陣陣腐臭味撲面而來。

大量生活垃圾漂浮在小區漬水之上，腐臭味陣陣。

喻先生自幼生活在南湖片區，他一邊向本報記者比劃著南湖風華天城小區齊腰深的積水，一邊說：“1998年時，這里還是一片農田和水塘，積水最深到我的脖子，後來填湖蓋了這個小區，每逢雨下大一點就會積水，今年是小區建成後積水最嚴重的一次，有1.3米~1.4米深。”

林先生2001年左右在南湖片區開發一個新小區，就在風華天城小區附近，他說風華天城小區所在地原來是個水塘，利用地勢低窪的特點，小區里建了很多水景，這次受災最重。

據風華天城小區居民反映，從本輪暴雨開始，小區就斷電了，最深的積水達到1.5米，居民出行不得不借助皮劃艇。本報記者現場看到，小區南、北兩個主要出入口，均有兩艘皮劃艇不斷接人出入。

大水圍城，舟橋旅的戰士用沖鋒舟運送被困居民。

有車業主更慘。小區地下車庫完全被浸泡在水中，車庫出入口處的水深甚至達到2米，大量汽車被淹沒。“被打撈出來的進水汽車基本報廢了。”風華天城小區旁一家汽車修理廠工作人員介紹，他們這兩天接收了不少進水車，最嚴重的一類車就是停在風華天城小區地下車庫的，積水漫到了方向盤的位置，“拖出來後，我們只能先晾曬幹，但不建議客戶繼續開了，天熱容易自燃”。

一家汽車修理店接收到不少進水車。老板說：拖出來我們只能先晾曬幹，修好也有自燃的可能性。

據洪山區政府公告，南湖地區的水全部消退至少需要6天。在此之前供電無法恢複，建議居民盡早投奔親戚或入住酒店。一些居民提出訴求：“入住酒店的費用由誰來出”，“農村地區受災，災民有生活補貼，我們的損失也慘重，動輒大幾十萬的裝修全廢了，十幾二十萬的汽車報廢了，誰來承擔我們的損失？”

一位自稱是誌願者的街道辦工作人員對《第一財經日報》記者表示，已經安置轉移風華天城小區內4戶居民共計16人，但她沒有向記者介紹哪些人員符合政府安置轉移的標準，亦未告訴記者準確的安置地點。當記者要求與其前往安置地點看看時，對方以“這塊工作不歸我負責，我不了解”為由而拒絕。

更令當地居民無法接受的是，9日上午，他們接到了物業中心的通知，稱“由於市政管網水位已滿，市政府下達命令不準再抽水，待市政管網水位下降以後再進行抽水，大概需要兩至三天”。上述街道辦人員稱，該通知可能不屬實。

但一位業主拿出前後對比的照片跟本報記者說，8日時，抽了一天的水，水位下降了約20厘米，“你看，今天又漲回去了”。

多位業主團團圍住街道辦工作人員，質問何時能退水、何時能回家，但對方無言以對。

武漢南湖風華天城小區內的積水最深到膝蓋以上，一位阿姨每天穿著泳衣蹚水進出小區。

在南湖片區其他小區陸續退水之際，風華天城小區成了南湖最後的孤島，近萬居民有家不能回，周邊酒店坐地起價，過去100元左右/天的酒店房間發“水難財”，一躍漲至260~280元。面對酒店的漲價行為，一些無親友可投靠的居民只能“認栽”，拖著行李箱，硬著頭皮入住。

林先生開發的小區本世紀初每平方米1500元左右還賣不出去，風華天城小區賣2000元出頭，如今房價都在一萬元以上。經此水災，南湖片區的房子會不會跌價？林先生說，人都是健忘的。

小區地下車庫出入口被積水封堵，一輛轎車斜停在車庫出入口仍難幸免。

湖北省委常委、武漢市委書記阮成發今年初曾表示，南湖的開發是個教訓，政府一定要提前規劃，不能被開發商牽著鼻子走。

阮成發稱，南湖的開發是很典型的先開發、後治理。開發商賺完錢就走了，留下教育、汙染、出行等一攤問題，需要政府去解決，這值得規劃部門好好總結反思。

（圖片由第一財經攝影記者吳軍所攝）

你家小區離“兒童友好型社區”有多遠？

針對居民小區普惠型的兒童公共服務缺乏的現狀，中國正在推進“兒童友好型社區促進計劃”。到底什麽樣的社區算是兒童友好型社區?請對照一下中國社區發展協會兒童友好社區專委會剛剛完成的兒童友好型社區標準，看你家的小區離“兒童友好型社區”還有多遠。

一個兒童友好型社區需要符合以下九個原則：

1，兒童安全(防走失、防侵害、防意外傷害)

2，兒童友好的空間與環境設計(自由玩耍的公共空間、戶外集體活動的場地)

3，社區與學校的聯動

4，社區與家庭的聯動

5，社區與提供兒童公共服務的社會性組織的聯動

6，駐區單位對社區兒童友好

7，駐區企業對員工及員工子女友好

8，兒童參與社區治理權利的體現(知情權、發言權、建議權)

9，相關兒童公益服務的專業化人員(比如媽媽社區服務員等)

如果你覺得上述標準有些複雜，華東師範大學學前教育系心理教研室主任周念麗提出了一個更加簡便的標準建議。她認為，一個兒童友好的社區理想狀態是具備“四室一館”：

1，托兒室，可以為有需要的家庭提供靈活的、安全的托兒服務;

2，早期啟蒙機構活動室，這個活動室可以幫助更早開發嬰幼兒的智力和體力發展;

3，特殊教育室：中國特殊兒童的數量巨大，包括各種遺傳類疾病、自閉癥等。設在社區里的特殊教育室可以幫助家長更早發現問題，及早介入，並為孩子提供相應的康複鍛煉。目前在中國，0-6歲殘疾兒童中有近35%沒有接受過任何形式的康複服務。

4，科學育兒咨詢室，給焦慮中的爸爸媽媽以及祖輩提供有針對性的咨詢服務。

5，兒童圖書館，給嬰幼兒提供一個快樂閱讀的空間。

對比下看，你家小區離兒童友好型社區還有多遠?如果還很遠，不必沮喪，由中國社區發展協會和中國兒童少年基金會藍河發起的“中國兒童友好社區促進計劃”已經啟動，不久的未來，中國將會有越來越多的兒童友好社區出現，為孩子們的健康成長提供一個更加安全、快樂的環境。

【讀者來信】偌大小區，容不下兩棵樹

我的老家位於縣城郊區。隨著新城區規模的擴大，村民們都被拆遷安置住進了商品房。可最讓大夥放心不下的，是村里兩棵70年樹齡的銀杏樹被連根拔起，“傷筋動骨”地從一個商住小區里移植到了沭河河堤上。銀杏樹是長壽樹，500年還能掛果，能活數千年。但這兩棵銀杏樹能否活下去？人們無不牽掛著它們的未來。

先有大樹，後有所謂“新城區”。城市管理者在規劃、開發、建設新城區時能否給大樹“生存”的權利？能否為民眾多留些值得回憶的鄉愁？

深圳一保障房小區空置過半，被“點名”後擴大申請對象

繼深圳坪洲新村776套保障房空置8年後，當地又一保障房被曝出現空置。

日前，國務院第十督查組在深圳督查期間，發現深圳悅龍華府小區1004套保障性住房中有527套空置，空置率超過50%。在寸土寸金和房價、租金雙雙高企的深圳，這格外引人註意。

上述保障房性質為公共租賃住房，位於深圳龍崗區寶龍工業區內，靠近深圳的最東邊坪山，遠離中心城區。第一財經記者近日走訪發現，該小區位於滿是廠房和宿舍樓的工業園區，小區內草坪已經鋪上，兒童遊樂設施齊全。但附近企業員工不缺住宿地方，對租賃該保障房興致缺乏。此外，小區附近生活配套匱乏。

龍崗區住建局表示，接下來保障房的申請對象將從重點企業的人才擴大到整個龍崗區的戶籍輪候家庭，最大限度降低空置率。

4次公告但申請人數仍不足

寶龍工業區規劃得錯落有致，幾條主幹道寬闊整潔，路邊綠樹成蔭，與當地其他的一些產業園的雜亂迥然不同。中午時分，工業區的主幹道之一寶龍大道頗為靜謐，行人寥寥無幾，偶見兩三個年輕人騎著自行車，一手還拎著買來的盒飯。

悅龍華府保障性住房項目，位於寶龍大道附近，外墻棕黃相間，遠遠看去分外顯眼。該項目於2011年開工建設，2014年竣工1004套，其中一房戶型752套，每套面積約50平方米，二房戶型252套，每套約85平方米。2015年度每月基準租金為13.3元/平方米。

上午十點左右，悅龍華府小區空蕩蕩的，鮮有人走動

記者到訪時，剛入住該小區不到一個月的張玲(化名)正帶著娃在兒童遊樂場蕩秋千。她介紹：“我們住的是50平方米左右的一室一廳，每個月的租金約是13元/平方米，算下來一個月的租金約650元，價格還可以。”她的丈夫是一名工程師，在附近一家大型的家用電器公司任職，幾個月前以公司名義申請到了這套公租房。她對空蕩蕩的小區有點失望，“最早入住的都1年多了，小區里的人還是不多。”

龍崗區住建局在回複第一財經記者的采訪函時表示，2014年以來，已通過龍崗區政府在線、區住房建設局門戶網站上公開發布了4次配租受理申請通告。目前，僅有一半的房子已經配租出去，其中還有一部分正在辦理手續，尚未入住。

周邊企業配套宿舍足

國務院第十督查組發現，與悅龍華府的冷清形成鮮明對比的是，一墻之隔的工廠宿舍家家戶戶掛滿晾曬的衣物，生活氣息濃厚。

那麽，在這樣一個住宿需求旺盛的地方，悅龍華府為何會有一半的房子空置？

龍崗區住建局一位負責保障房事宜的人士對第一財經記者解釋：“2008年開始國家大規模建設保障房，深圳也大力推動。龍崗區當時在原特區外，土地資源比原特區內要多，承擔的建設任務比較重。因為偏僻的地方空地多，開發起來快一些，所以就拿了這塊地。”

他說，該保障房最初不是面對普通的低收入家庭，而是龍崗區重點企業的員工，員工必須通過企業來申請。申請者必須滿足一定的學歷要求或者獲得相關職稱，即大專及以上或技能型人才才能申請。

讓他們始料未及的是，項目選址偏僻帶來的一個結果是房源優勢不足，周邊的企業對該保障房並不太“感冒”。

此前，他們去附近大企業調研時，被告知暫時不需要保障房配租。“他們有自己的宿舍樓，條件很不錯，並作為福利分給員工居住，有些甚至是免費的。有單身宿舍，也有夫妻房，能滿足不同的需求。”上述住建局的人士說。

記者進入該工業區後，發現宿舍樓遍地可見。就拿與悅龍華府只有一墻之隔的工廠宿舍來說，他們共有3棟宿舍樓，其中一棟甚至有十幾層高。在靠近馬路的一棟六七層的宿舍樓，每個房間的陽臺上都掛滿了晾曬的衣服。園區內也有不少企業的宿舍樓和廠房並不相鄰，反而相隔甚遠，對此，當地工廠保安對記者說，經常看到有企業的大巴接送員工上下班，出行方便。而悅龍華府小區距離最近的企業都有兩公里左右的路，相對而言，住戶上下班頗為不便。

綜合開發研究院(中國.深圳)旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，這個現象其實一直存在。但過去保障房數量少，問題就沒那麽突出。現在保障房的數量增加了，房子一旦沒有及時分配出去，就很容易被外界關註到。

他告訴第一財經記者：“‘十二五’期間，深圳保障房嚴重短缺，但是蓋房的土地很難拿得到。保障房部門好不容易在工業區拿到地後，就想先蓋了樓再說，有房總比沒房強。但是倉促之下，疏漏就在所難免。”

未來戶籍輪候家庭可申請

國務院第十督查組在發現悅龍華府小區出現部分空置現象時，當即與深圳市房管部門人員現場討論對策：“信息不對稱是個大問題，要加大宣傳力度，將房源推薦給有需要的企業” “新建保障房要精準對接企業需求。”

龍崗區住建局在給第一財經記者的回複函中稱，將盡快組織開展龍崗區戶籍在冊輪候家庭的基本保障房分配工作，並結合人才住房政策的實施，將面向全區企事業單位開展配租工作，以最大限度降低該項目空置率。

龍崗區住建局上述人士解釋，這意味著該保障房的申請對象將從重點企業的人才擴大到整個龍崗區的戶籍輪候家庭。

不過，該保障房遠離龍崗市區，有多少輪候家庭會申請還很難說。對於那些此前夠不上學歷或職稱要求的申請者來說，可能會比較在意生活成本，租金便宜一些的城中村也許是他們的首選。張玲目前居住的50平方米的一室一廳，每月租金在650元左右，與城中村同等大小的房子相比，要高一兩百元。

此外，若上班場所離悅龍華府小區較遠的話，交通也是個問題。記者發現，該小區距離最近的地鐵口龍崗線大運站有十五六個公交車站。

生活配套沒有跟上也是一大問題。悅龍華府小區另一位也租住在50平方米公租房的全職媽媽告訴記者，令她頭疼的是，方圓一兩里內幾乎沒有超市和便利店。“其實已經有超市進駐了，但是都未開業，可能是人太少了。買菜的話只能等娃他爸下班後開車去買。”

上述住建局的人士說：“如果小區還是住不滿的話，就作為儲備房源，增強這個片區的吸引力，畢竟未來新引進的企業幾乎很難再有大塊土地建宿舍樓了。”

專門機構精準對接保障房

不過，更多的尷尬可能還在後頭。根據深圳市的住房規劃，“十三五”期間，深圳市計劃新建和籌集保障性住房40萬套，幾乎相當於深圳特區成立30多年以來建設的政策性住房總和。此外，在計劃新建和籌集的40萬套保障房中，人才住房將不少於30萬套。

可以預見，未來幾年保障房和人才住房的數量將遠超以前，甚至超過新建商品房的數量。據記者了解，最近幾年，深圳每年推出的商品房也不過三五萬套。

那麽，如何避免陷入類似悅龍華府小區的境地？對此深圳市政府大手筆投資成立了一個專門負責人才住房保障的機構。今年10月9日，深圳市人才安居集團有限公司揭牌成立，旨在打造一個千億級的人才安居房投融資、建設和收購平臺。由深圳市政府出資的300億元已經到位，後續將再追加投入700億元。此前，深圳市委書記馬興瑞也表示，深圳成立這個1000億元資本金的人才安居集團後，爭取以市場承租價的一半為人才提供租房。

宋丁告訴第一財經記者：“成立這個人才集團後，相關方會仔細研究這個保障性住房市場。什麽類型的申請者需要保障房、申請者到底喜歡住在什麽樣的地方、如何在現有的土地資源和申請者的需求之間取得平衡，又會給政府帶來哪些收益等等，都會進行更細致的測算。”

他在小區里種菜得到了所有人的支持

劉悅來團隊營造的“百草園”里，家長和孩子正在堆土。在社區花園的理念中，市民參與是其重要特征。（劉悅來/圖）

（本文首發於2017年2月23日《南方周末》，原標題為《家門口的都市桃源夢 “占領”城市隙地》）

和郊區認領一塊田地不同，社區花園深入城市，觸手可及。也不同於城市里的屋頂綠化、陽臺種菜，社區花園由居民一起設計、營造和維護，物業、居委會乃至街道辦也會參與進來。

住在上海的劉悅來實現了一個讓人羨慕的“小目標”：他用500元在自家小區里弄了個“苔蘚花園”。

久在樊籠里，很多城市居民都希望在小區里種塊自己的花園或菜園，缺的不是錢，也不是精力，而是權利——自己的花園或菜園常常被取締。

劉悅來是同濟大學景觀設計專業的老師，也是“四葉草堂”自然教育機構的發起人，他想將城市里維護不好的綠化地、邊角料荒地、垃圾堆積點，都改造成社區花園（Community Garden）。

和郊區認領一塊田地不同，社區花園打著“食物森林”“家門口的都市桃源”的旗號，深入城市，觸手可及。也不同於城市里的屋頂綠化、陽臺種菜，社區花園由居民一起設計、營造和維護，物業、居委會乃至街道辦也會參與進來。

不算“苔蘚花園”這些小花園，劉悅來的團隊在上海修建的社區花園已有16個。在上海中心城區綠地接近零增長的存量時代，他們的大目標是改造出一萬個社區花園，讓每個社區都有一個，這相當於50個大公園的面積。

在北京和成都，不謀而合地，類似的概念也在萌芽。因為這些小花園不只是帶來芳香和收獲，還想通過自然教育和公眾參與改變人們的生活方式，打破冰冷的水泥隔閡。

同濟大學教師劉悅來，他與團隊的大目標是：改造一萬個社區花園。（孫睿/圖）

反思從“圃”到“園”

在城市小區里，改造前的“苔蘚花園”太常見了，它們被形象地稱為“隙地”。

60平米的邊角地，立著“愛護綠化”的牌子，物業也會象征性地撒點草籽，但一直沒長好，土地裸露。劉悅來和物業說過，物業也覺得這里是要整一下，但經費不足。

2016年10月開始，劉悅來和小區居民一起設計、勞作，在小花園里種上了常見的二月蘭、常春藤、虎耳草，還有不常見的蕨類和苔蘚。

“這個小花園光照很差，適合長苔蘚地衣等耐陰的植物。”劉悅來說。除了科學種植的考慮，他起名“苔蘚花園”還想提醒居民們，苔蘚也是一種花園植物，“應憐屐齒印蒼苔”正是人們對環境的細心感觸。

劉悅來今年45歲，在上海生活了二十多年。他成長於山東青島的海邊村莊，閉上眼睛，就會想起小時候雞鴨鵝成群、草地里昆蟲不計其數的景象。吃的菜都是自己種的，還把貝殼敲碎餵雞以補鈣。“這就是社區花園啊，比魯迅的百草園還要豐富。”

可當他在同濟大學任教時，卻意外地發現，在和自然非常密切的景觀設計學科中，學生們對自然非常陌生。劉悅來就拍攝了一百多種上海中心城區的野生植物，帶著學生認校園里的植物，開展自然教育。

不過，劉悅來感覺身邊高大上的綠化難以滿足學生觀察植物生長的需求，他決定從“可食地景”做起。

“可食地景”可以簡單理解為“科學而美觀地種菜、種花”。在1980年代的美國興起，上海世博會上，美國館還播放了案例。在景觀行業學習和工作20年，劉悅來的體會是：“最早的園林，都是和吃有關。”

“囿-圃-園”演替正反映了這個過程：從養動物的“囿”、種果蔬瓜果的“圃”變成了觀賞用的“園”。社區花園正是通過“可食地景”來增強互動，回歸人與自然的親密關系。

一開始就在小區里推“可食地景”，難度很大。2014年底，劉悅來在上海的世紀公園，以科普的名義幫助園方設計建造了上海城市公園中的第一處“可食地景”，種上了番茄、扁豆、玉米、南瓜……也包括景觀植物鼠尾草、洋甘菊和金盞花。

“可食地景”很受歡迎，在校園、商業園區、私人花園甚至地產項目里快速推進。在寶山區中成智谷園區附近，一塊鐵道與公路間堆放垃圾的城市廢棄地上，4000米狹長地塊被改造成了“火車菜園”，通過一期期的自然教育課程，由市民自己逐漸建成。

這些公園、園區里的花園是“可食地景”的試驗田。從碼頭運貨的火車經過火車菜園時，駕駛員都會放慢車速，多看幾眼。

四葉草堂上海食物森林地圖。（張平、梁淑怡/圖）

從城市隙地到小區公地

連堆肥桶都有企業願意贊助的“可食地景”不缺乏商業模式，但這些空間需要專人維護。劉悅來堅信城市景觀的管治，一定要有當地居民的參與。他想將社區花園引入真正的社區。

這個想法曾一度不被看好。早在2006年，劉悅來就多次給一個二線城市提過社區花園的設計方案，結果都被當地政府否定了。“他們覺得公園就是公家來弄。為什麽要百姓參與？老百姓會不會以為政府沒錢了？”

錢並不是問題，而是怕麻煩。父親當了20年村支書，處理農村的各種雜事，劉悅來從小耳濡目染，不怕麻煩。他漸漸悟出：“政府不反對就是最大的支持。”

這個願望在十年後終於實現了，其中最成熟的一個案例叫“百草園”，距離同濟大學不遠，位於楊浦區四平街道的鞍山四村。

這是上海很早的工人新村，最老的房子修建於1950年代，兩千多戶人家中，已有一半是外來租客，不寬的道路邊停滿了私家車。配合建設低碳社區的項目，小區中心一片被踩禿掉、散布著狗屎的200平米綠地被改造成了社區花園。

2016年6月，劉悅來的“四葉草堂”團隊和居民一起挖土、刷欄桿、堆肥、種菜……一共舉辦了二十多次活動。起初參與的人不多，主要是社區的花友會，以老年人為主。漸漸的，每次都有四五十人。

即使在冬季，百草園也比種了常青植物的花壇更繽紛。卷心菜樣的羽衣甘藍紫得妖艷，伏在地上的草莓，仔細扒拉扒拉，已經結出了果實。沒有植物的空地也沒有裸露，而是覆蓋了松樹皮以保持水分和養分。

孩子們為百草園輪流澆水，這里成為了他們的集結地，甚至小區房子已出租的業主，還讓孩子回來參加活動。在元宵節里，孩子們自己策劃了猜燈謎、交換零食的活動。

當地居委會衛生主任陳華的孩子也來猜燈謎。陳華觀察到，孩子們在猜燈謎，原本陌生的家長打起了羽毛球，這有點像小時候的上海石庫門弄堂。有了社區花園的基礎，陳華覺得自己的其他社區工作也會好做一些。“大家都很熟的話，就不會斤斤計較，招呼一聲就好。”

包括旁邊兒童遊樂沙地等，百草園持續營造的花費將近十萬元。這筆經費由街道辦創建低碳社區項目支持提供，四平路街道辦事處主任杜娟覺得“超值”。

杜娟記得，百草園所在小區是上海市低碳環保試點，為鼓勵居民少用空調，也曾安裝過噴霧降溫、電動遮陽簾等設備。“基本上都是政府包掉，市民參與的很少，獲得感不強。”杜娟說，“小花園請個施工隊三天就能弄好，但這大家一起做事情的景象，我們很久都沒有看到了。”

從上海到北京

“小區里還有其他花園，都是老人下棋用的，不好玩。百草園有我們小孩子玩的地方。”12歲的男孩海滔對南方周末記者說。

百草園中被說起最多的故事，就是“海滔和他的雞冠花”。海滔有些內向，在家里話很少。“百草園”號召大家“植物漂流”，交換家里的植物，他搬來了家里的雞冠花，一棵雞冠花很快長成了一叢。雞冠花枯萎後，海滔收集了種子，等來年再種。

媽媽發現海滔更開朗了。他每天整點起床觀察小花園，什麽花開了、什麽果實被摘了，回來都告訴家人。很多媽媽都記不住的植物名字，他都爛熟於心。果實被摘掉他也不難過，“本身就要分給大家，不過最好成熟後再分”。

“小孩子種得不好，甚至失敗了也沒關系，失敗也是種教育。”北京修實公益基金會新公益部部長李松睿說。

修實公益基金也計劃在北京推進社區教學花園。“郊區-公園-社區”，李松睿和劉悅來的推動路徑類似。2016年，在北京郊區建設過農場的李松睿組建了一個“抱樸永續”自然教育團隊，與中國園林博物館合作，建設了公民參與式的農園，開展了22次活動。

“每次都有兩三百家長報名，我們只能篩選出20個家庭。”李松睿說。他們意識到，要滿足自然教育的剛需，建設在園林博物館的“可食地景”還遠遠不夠。2017年初，李松睿和同事們聯系了北京的社區，初步達成了協議。

社區花園的概念在國際上早已盛行。比較有名的是二戰後，美國為了增加農產品產出，城市“勝利花園（Victory Garden）”在鼎盛時期，生產的蔬菜占全國總產量的40%。法國巴黎也在2016年頒布了法規，鼓勵市民成為“公共空間的園藝師”。

社區花園的理論支撐很類似，劉悅來和李松睿都在三年前接觸到這個概念：“樸門永續設計”。

樸門永續譯自英文permaculture，來自permanent（永恒）+agriculture（農業），在1970年代由澳大利亞的生態學專家提出，後傳入臺灣，其核心價值是“照顧人、照顧地球、分享多余”。

“樸門是種倫理和原則，教大家如何正確、聰明地生活。學習‘適切科技’：很多有意思的東西比如集水、小溫室、堆肥的小裝置都可以自己弄，不要什麽都去買。”李松睿說。他和劉悅來都希望通過孩子的自然教育帶動大人生活方式的改變。

從外部專家到“社區能人”

劉悅來被問到最多的，是如何維持下去。

作為一個景觀學老師，劉悅來卻勤於參加基層政權管理創新論壇。他接觸了不少市民自治辦公室、社區建設辦，感受到政府對於市民間缺少互動的焦慮。美麗社區、文明街道等創建活動層出不窮，政府也在努力推動。

“花園不在於現在好不好看，有了維護機制，花園才會越來越好看。挖掘到合適的社區能人，就成功了一半。”劉悅來說。

上海浦東新區浦興路街道銀橋社區居委會推動的“種愛心”的項目和社區花園理念非常接近。社工專業畢業的楊旭是浦東新區社區服務中心主任，她就在這個小區里觀察到了這種議事機制的形成。

這個社區包含一個動遷房小區和一個商品房小區，從改造居委會露臺到花草義賣，“種愛心”的活動擴展成了美化家門口的綠地。在有居民反對後，大家一起協商，還發掘了懂設計的能人。改造也不是一次性全部推進，西邊樓道居民同意改造，西邊的花園就開始動工了，而東邊的樓道則先觀望了一陣。

“這些都調動了公眾參與，社區的長效管理、其他的事務比如停車位的規劃，都可以參照這個模式。”楊旭說。

銀橋社區這種自下而上的改造獲得了街道辦的肯定，被納入浦興街道創建園林街道的重點點位，註入了資金。

劉悅來覺得自己不擅長組織居民開會，他希望得到楊旭這樣社區工作者的支持。楊旭也覺得在社區花園最開始設計的階段就應該融入多元化團隊。“居委會既要管低矮矬，也要管高大上，可不容易了。”楊旭說，“百草園的居委會已經發揮了很多作用，他們需要陪伴，哪怕是加個油，點個贊。”

劉悅來也覺得，因為有了類似陳華這樣的人，他們這些外來專家才可能在孵化出社區花園後進行托管。陳華在居委工作了一年多，非常熱心。

陳華也有自己的想法和苦惱。百草園是個平臺，他希望社區工作分工更明確，更加專業和高端。針對放學早的孩子只能進入晚托班的現象，他想在百草園開個公益項目，讓孩子們學點知識，一起交流。“這是我個人的想法，實現起來有點難。”

剛興起半年的社區花園還能有多少拓展，只有時間才能給出答案，就像三年級小朋友秦聞悉給社區花園稻草人作的詩：“凡事，看上去很小，但它卻在這個星球上，這個小小的園子里發生。”

周邊房價4萬，北京這個小區30棟樓竟閑置10年！

在中國北京，有28萬人生活在這個“神奇”的小區里，相當於歐洲一個小城市的人口體量；此小區還擁有74個地下停車場，1.4萬個地上停車位，僅僅停車服務費就占物業總收入的近3成；而小區物業一年竟能實現上億收入；除此之外，它還擁有自己的社區網站以及社區app...

▲圖片來源：appstore 截圖

不僅如此，它的神奇之處還體現在，周圍房價每平均價近4萬元，它卻有30棟樓空置了10年！這就是號稱亞洲“第一大社區”的北京天通苑。它背後究竟藏著一個怎樣的故事？又是為何會空置這麽多房子？

▲圖片來源：鏈家網截圖

亞洲“第一大社區”有30棟樓空置10年

天通苑居住區位於北京亞運村往北5公里，由天通苑、天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分組成。

▲圖片來源：百度地圖

據中國之聲消息，記者11月3日去到天通中苑二區，在清華長庚醫院東門對面，看到一大片嶄新的小區已經完工。通過圍擋可見，樓房布局規整，小區內落葉紛紛。從外觀來看，這片區域更像一個成熟的優質住宅區，但是圍擋上貼出的告示提醒著路人，“空房區域，閑人免進”。

記者：這個小區叫什麽名字？

老馮：這不是B區麽，空房，都沒賣。

記者：這里面有多少棟樓？

老馮：10棟。

記者：怎麽進去？

老馮：不讓進去。

老馮是負責守護小區的保安，他負責天通中苑二區B區的10棟和對面G區的11棟，他說這21棟樓，都是空置樓，因為手續不全，不能網簽，一直沒有賣。附近閑置的樓很多，除了B區、G區之外，還有K區和L區，這些樓房有低層也有高層。

▲2017年10月29日，北京天通苑地區的密集樓群（圖片來源：視覺中國 ）

老馮：空的多了，附近好多都是空樓，讓我們看著。我們就是空房隊，看空房，不叫人進去破壞。

天通苑一區北側區域，也有至少6棟建築物處於空置狀態。整個天通苑區域，保守估計有空置樓超過三十棟，這在人口聚集的天通苑里顯得有些格格不入。

為何天通苑有空置樓？

1999年，順天通房地產開發集團開建天通苑，這里曾是北京最大也是最早的經濟適用房社區之一，一共有6萬多套經濟適用房。

據中國之聲報道，附近的居民說，B區的空置樓，性質就是經適房。居民稱，他這個成本價也就是兩千多一平米，現在四萬一平米，20倍啊，它是經濟適用房啊，那時候拿地也便宜。

根據規定，經濟適用房的土地由政府依法以行政劃撥方式供應，免交土地出讓金；普通商品房的土地嚴格按“招拍掛”的有關規定，通過市場競爭的方式供應，須交納土地出讓金。

幾位村民說，那片土地現在已經空置了十年左右。有村民表示，太平莊的地就這村的地，早就蓋完了，三百畝地呢。經濟適用房征的地，他現在要賣商品房，按市價走，那就得補稅。

▲圖片來源：視覺中國

天通苑開發商曾接受華夏時報采訪時表示，天通苑出現大規模空置房並非開發商有意為之，由經濟適用房轉化為商品房過程中支出較為龐大，一方面需要補繳土地出讓金，如果一次性支出壓力較大；另一方面還需要建設相關公共配套，這部分支出更大。

而新京報從北京市規劃委昌平分局獲得了天通苑區域的部分規劃圖紙，顯示空置建築所在地大部分都標有“辦公、商業、社區服務”的字樣。也就是說，空置樓的性質已經不是經適房，而是商辦。順天通集團一位銷售也說，B區樓房的性質應該跟正在銷售的40號樓一樣，是商辦。

銷售：那邊手續沒下來呢，沒有手續賣不了。B區應該也是辦公。

閑置十年，經適房怎樣悄然變成商辦，手續又差在哪，目前並沒有權威說法。北京市規劃委工作人員對媒體表示，“目前多部門已經介入調查處理”。

天通苑物業上市被拒

雖然多達30棟樓閑置，但對天通苑的物業來說，這都不是什麽大事。

早在2016年，天通苑的物業管理公司——天通苑社區服務集團有限公司（以下簡稱“天通苑物業”）在香港發布招股書，謀求上市。此前，也有不少物業管理公司赴港上市，但這種僅管理單個社區的物業公司還比較罕見。

▲圖片來源：天通苑物業官網

管理如此大的一個社區，天通苑物業的業務量不小，但收入分類比較清晰，收益全部來自為天通苑社區提供物業管理相關服務，包括：綜合物業管理服務、停車管理服務及代收公用事業費服務。以2015年為例，物業管理費占總收入的68.3%，而停車管理服務占總收入的27.6%（約合4500萬元），代收公用事業費服務僅占4.1%。

那麽，天通苑物業賺錢嗎？2013年~2015年，天通苑物業的收入一直很穩定，公司收入從1.54億元增長至1.63億元，但同期毛利潤卻從4694萬元增長至6725萬元，年內溢利也從2035萬元增長至2648萬元。

物業管理公司一向被認為是“微利”行業，甚至有不少物業公司處在虧損邊緣。但從天通苑物業的情況來看，盡管收費標準被嚴格限制，公司2015年的毛利率仍然達到了28.2%，凈利率也有11.1%，總資產回報率為10.8%。

何以能達到這樣的水平？公司在招股文件中稱，公司的物業管理費繳費率較高，2012年~2014年，繳費率分別為96.9%、98.4%及98.5%，較中國百強物業服務企業的平均數高出3個百分點左右。

▲圖片來源：港交所

盡管如此，每經小編在港交所查詢資料時發現，天通苑物業的上市申請已被拒絕。

每經編輯 湯亞文

（每日經濟新聞綜合每經網、中國之聲（微信號：zgzs001）、華夏時報、新京報等）

北京小區物業服務不好可重選 業主評價占一半

圖片來源：視覺中國

從明年起，北京將每年組織一次居住小區物業服務綜合評價工作。近日，市住建委公布《關於開展居住小區物業服務綜合評價的通知（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。綜合評價中，業主評價分值占50%，評價結果將在市住建委官網向社會公布，並記入物業服務企業和項目負責人信用信息。

自明年起每年組織綜合評價一次

征求意見稿中明確，北京市居住小區物業服務綜合評價工作將自2018年起開展，每年組織一次，評價範圍為物業公司提供6個月以上服務的居住類物業項目，評價結果將記入物業企業和項目負責人信用信息。

征求意見稿規定，居住小區物業服務綜合評價內容包括業主評價、專業評價和屬地管理部門評價，其中業主評價分值占50%，其余分別占30%和20%。市住建委相關負責人表示，業主居住在小區里，對物業服務有著最直觀的感受，以往的專家評優和行政檢查，通常是站在專業管理和行業管理的角度，業主的參與度有限，這次綜合評價以業主評價為核心，既保障業主作為消費者對物業服務的知情權、監督權，也便於行政主管部門掌握業主對物業服務的需求和意見，更好地為群眾和行業服務。

服務水平連續下降可重選物業

征求意見稿提出，對服務水平連續下降或存在重大安全隱患未及時整改的項目，屬地街道（鄉鎮）可以建議業主委員會或組織業主共同決定重新選聘物業服務企業。市住建委相關負責人告訴記者，此條規定將一改當前業主在物業事務中處於弱勢地位的現狀，明確業主與物業服務企業是委托與被委托的合同關系，鼓勵業主行使監督權，督促物業服務企業不斷提升服務水平，保障物業區域的和諧與安全。

綜合評價以《北京市居住小區物業服務綜合評價指引》為基準，采取以區為主、市級抽查的方式，房屋行政主管部門可以聘請第三方機構、選取專家對物業項目進行評價。市住建委還將逐步建立物業服務綜合評價信息系統，指導各區有效開展此項工作，充分發揮政府的服務與監督職能，保障物業管理的良好發展態勢。

結果向社會公布並記入信用信息

征求意見稿規定，評價結果將在市住建委官網向社會公布，並記入物業服務企業和項目負責人信用信息。評價結果可以作為物業項目招投標和相關部門日常監督的參考依據。對服務水平顯著提高的項目，各區房屋行政主管部門可給予適當獎勵，區房屋行政主管部門負責督促物業企業及時整改並處罰企業的違法違規行為。

（來源：北京晨報 記者：王萍）

探索舊改新模式 15城市將開展老舊小區改造試點

我國將在１５個城市開展老舊小區改造試點，以探索城市老舊小區改造新模式，為推進全國老舊小區改造，提供可複制、可推廣的經驗。

住房和城鄉建設部１日在廈門召開老舊小區改造試點工作座談會。住建部部長王蒙徽在會上說，推進老舊小區改造，有利於改善居民的居住條件和生活品質，提高群眾獲得感、幸福感、安全感；有利於加強和創新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局。

他說，老舊小區改造試點要堅持以人民為中心，充分運用“共同締造”理念，激發居民群眾熱情，調動小區相關聯單位的積極性，共同參與老舊小區改造，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

在試點中，要堅持問題導向，順應群眾期盼，先民生後提升，明確近遠期老舊小區改造的重點和內容。並堅持因地制宜，精準施策，結合本地和小區實際，共同制定科學的改造方案。

據介紹，這１５個試點城市為廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花和寧波。

王蒙徽強調，老舊小區改造試點要著重探索四個方面的體制機制。一是探索政府統籌組織、社區具體實施、居民全程參與的工作機制。

二是探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照“誰受益、誰出資”原則，采取居民、原產權單位出資、政府補助的方式實施老舊小區改造。

三是探索因地制宜的項目建設管理機制。強化統籌，完善老舊小區改造有關標準規範，建立社區工程師、社區規劃師等制度，發揮專業人員作用。

四是探索健全一次改造、長期保持的管理機制。加強基層黨組織建設，指導業主委員會或業主自治管理組織，實現老舊小區長效管理。

（來源： 新華網 記者 王優玲 顏之宏）