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英法動盪 德樓市成避險天堂 投資者寧選低回報 交投量超前

1 : GS(14)@2017-02-11 18:29:51

【明報專訊】今年歐洲的地緣政治風險絲毫不亞於經歷英國脫歐公投的2015年，法國極右翼總統候選人馬林勒龐宣布一旦當選則發起脫歐公投，若法國步英國後塵，歐洲將面臨「Brexit」和「Frexit」雙倍的動盪局面。萊坊報告稱，德國成為地緣政治風險下的「避險天堂」，去年公投後，地產總成交量超過英國。2016年歐洲地產投資較2015年低20%，萊坊預期2017年投資將維持2016年水平，更差的機會不大。

明報記者 姚丁鈺

歐洲央行行長德拉吉上月宣布將維持低利率和買債計劃，主要再融資利率維持於「0」不變。這令歐洲金融資產回報增長乏力，繼而令投資者維持繼續投資歐洲房地產的意欲。

地緣政治風險下，並不缺乏投資機遇。萊坊總結了歐洲地產三大機遇：投資者對政治風險的恐懼或令價格調整過於誇大，產生估值吸引的投資機會；退歐後英鎊貶值反被海外投資者視為進入市場的良機，當然亦有投資者仍持觀望態度；人口結構和功能的改變，令現時養老型住宅和學生型住宅受到歡迎。市場廣泛將德國地產視為「避險天堂」，為降低風險暴露寧願犧牲少許回報，因此英國脫歐公投後，德國房產成交已力壓英國。

海外投資者比例顯著上升

根據仲量聯行2017年德國地產投資市場報告，投資德國住宅的海外投資者比例明顯上升，由去年15%升至25%。海外投資以中國資本為首，英國和以色列分列第二、第三位。去年中國資本在柏林的最大單筆成交金額高達近12億歐元，而英國和以色列總成交分別為4.3億歐元和4億歐元。由於德國城市人口繼續增長，移民增加，經濟增長，而主要城市的住宅供應仍然落後需求增長，仲量聯行料德國將繼續位於海外投資者目的地名單前列。

單從羅兵咸永道公布的2017年歐洲房地產趨勢看，投資者認為前景最好的城市首三位均為德國城市，分別為柏林、漢堡和法蘭克福。

前景最看好城市 首三位均在德國

因為很多大都市樓價已經較貴，現時較小城市和「二線城市」進入國際投資者視野。萊坊認為，現時投資競爭激烈，而主要城市樓價卻已基本充分反映。這就為現時柏林蟬聯德國地產投資最熱門城市提供了有力註解。仲量聯行報告指，五分之一的德國住宅成交發生於柏林，成交額達29億歐元，其中，四成資本來自海外。相比之下，同為熱門投資城市的法蘭克福成交額僅為7.9億歐元，並且國際資本相對較少。

雖然柏林去年住宅成交量較2015年錄得六成跌幅，但仍然穩居德國首位，樓價亦錄得良好增長。德銀看好柏林的租金和住宅價格前景，其報告稱，2016年，柏林聯排住宅價格上升4%，獨棟住宅價格升5.75%，雖然價格基數仍對比慕尼黑低，在柏林買3個住宅的價格在慕尼黑只能買1個，不過，自2005年來價格增速始終維持較快水平。因為柏林住宅完工量與住宅許可量有較大差距，供應一直短缺，尤其是平價住宅市場。低供應無法滿足日益增長的住宅需求：2016年，柏林的新工作崗位增長4%，自2009年已增長20%，經濟增長仍然強勁，而擁有物業比例，根據2011年數據，僅為15.6%，遠低於德國總體水平46%，甚至低於德國其他大城市的20%。租金方面，柏林去年同比錄得7%增長，顯著高於主要城市平均租金4%至5%增長。

德銀：柏林住宅供不應求

至於排第三位的法蘭克福，根據德銀報告，雖然還未見到倫敦金融機構遷離倫敦的明顯迹象，但市場對Brexit之後的猜想已經悄然左右了法蘭克福樓市。人們料倫敦富裕的銀行家們可能因為Brexit由倫敦遷往法蘭克福。這個市場猜想令法蘭克福公寓住宅同比上漲10%，家庭住宅價格去年同比上漲高達11.75%，對比其他主要城市僅有6%。德銀料未來幾年，法蘭克福的樓價和租金將繼續錄得快速增長。

美元重拾升勢 料歐元有下行壓力

瑞信、德銀料歐羅12個月後兌美元貶值至1。瑞信報告稱，美元在美國政策不確定性和宏觀經濟動態好轉之間展開拉鋸戰，日圓和英鎊趁此憂慮之際上漲，歐元估值不如日圓、英鎊吸引，因此當美國政府開始實施財政擴張和稅制改革後，美元或重拾升勢，屆時歐元兌美元將下跌。4月和5月即將進行的兩輪法國總統選舉對歐元亦有向下壓力。

[姚丁鈺 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8530&issue=20170210

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貝萊德：股市藏危機 增持債券 美股偏貴 寧選日本歐洲市場

1 : GS(14)@2017-09-25 04:12:26

【明報專訊】今年全球股市做好，由新興市場以至歐洲股市都累積一定升幅，不少分析都看好股票前景；但部分股市估值偏高，加上隨着地緣政治風險升溫，分散投資於不同市場更為重要。貝萊德環球配置團隊基金經理孔睿思（Russ Koesterich）認為全球市場潛藏危機，近期增持了現金和債券比例，並相對看好歐洲和日本市場，指後者估值在成熟市場中偏低。

孔睿思透露旗下基金近期稍為增持了現金，因為目前市場存在隱藏危機，市場估值偏高特別是美股，而目前增持最多的資產是債券，包括美國和新興市場債券。美國債息或因聯儲局縮表向上，他亦增持了國債，認為價值良好且能有效對冲風險，特別面對股市波動和回調時。他指目前環球市場最大風險不是來自經濟方面，因經濟表現理想，特別歐洲經濟改善；反而最大風險集中在美國政治問題，而且市場較擠擁，很多人都在尋求獲利機會。

環球經濟理想 風險集中政治

在基金十大持股中，蘋果等重磅科技股佔了5席，而這類股份在今年亦累升不少；孔睿思認為科技股估值偏高，但不存在泡沫問題，指估值相對千禧年科網股泡沫爆破時，仍較合理。他亦看好美國能源股，指油價仍處於介乎每桶45至50美元水平，而且大部分股息吸引和估值便宜，部分公司更被低估；並指歐洲必需消費品和日本工業股都具有投資潛力。他相對低配金融股，指這類公司已大幅獲利、未見加息有助銀行盈利的情况、而且料低息環境或會持續一段時間。

科技股估值雖高 非泡沫

放眼全球股市，美國標普500指數市盈率高達24倍，孔睿思認為高於平均水平，且企業難以擴大利潤和回購股份，再升空間或有限；不過，他預期美股不會步入熊市，而且料市盈率不會再進一步提升，相信資金將會在未來3至5年回歸 。他指歐洲股市只是處於復蘇的第一階段，而且估值較美股合理，因此高配這個市場。他又相信今年新興市場將會跑贏其他市場，主要受惠於美元弱勢、估值較合理、全球經濟增長等。

日本經濟自1990年泡沫爆破後一蹶不振，經濟增長疲弱，通脹低迷，市場對日本缺乏憧憬，但他仍看好日股前景，指其估值在發達市場中最低，而且料量化寬鬆（QE）將會較其他3個成熟市場持續一段長時間，加上企業管理改善、企業回購股份持續等。

趁復蘇起步 高配歐股

聯儲局將於今晚議息，預計會公布縮表時間及細節；但在通脹緩和下，全球央行的收水步伐存在疑問。天利投資全球股票收入基金經理Jonathan Crown指隨全球人口增長放緩、 人口老化、預期壽命延長 ，不利經濟增長，料通脹在一段時間都不會達到2%，踏入低息和低經濟增長的環境；即使加息周期將會開始，但速度會較緩慢。

此外，使用高息主導策略的Jonathan Crown指，所選擇的公司需有良好資產負債表和股息增長持續等 ，故較低配科技股，因為增長快但未有派息。他指今年科技股表現強勁，但估值開始昂貴，而且利好消息已反映在股價上。他採取由下而上選股策略，留意板塊多於地區；較看好必須性消費品、醫療和金融板塊，認為估值相對吸引，但低配工業股因估值較高。他指基金傳統會避免內銀股，質疑其資產負債表問題，並避開周期下跌的板塊。

王俊騏 明報記者

[王俊騏 基金特區]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3359&issue=20170920

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