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中國寬客戰熊市

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股指期貨與滬深300指數的期現套利基差收窄,參與者收益率大幅縮減,賬戶的實名問題開始受到監管當局關注
財新《新世紀》 記者 范軍利

 

  股指期貨催生出中國寬客(Quants,金融工程師)的萌芽,這些蹣跚起步的初學者們在近期跌跌不休的股市中獲益豐厚。

  在股票型公募基金上半年整體收益率為-8.03%的背景下,上海某私募基金產品以36.91%的收益摘取2011上半年「最掙錢」基金之冠。

  在近期理財產品發行慘淡背景下,上海一券商一月連發五隻小集合,且每隻發售期不過三日,即告罄。如此業績、如此搶購風潮,均發生在以期現套利、另類投資策略為主的中國對沖基金群體,令新生的寬客們為之振奮。

  他們開始互相打聽、私下學習,於是,越來越多的散戶、機構投資者開始湧入對沖基金行列。這樣導致兩個結果,一方面股指期貨與滬深300指數的期現套利基差收窄,參與者收益率大幅縮減。另一方面,對敲、操縱賬戶進而影響股指等不規範行為開始萌芽。

  9月2日,證監會宣佈,期貨市場賬戶規範工作正式啟動。實名制後的期貨市場,可成為公平競技之地。

機構蜂擁

  2011年,被業內視為中國對沖基金元年。9月8日,國泰君安證券資產管理公司市場部人士告訴財新《新世紀》記者,公司自7月中旬起發行的三隻 對沖基金均售罄,「我們這幾隻產品都是規模在2.5億以上的小集合,由於有200人上限的約束,所以受到資金在100萬以上投資者的追捧。」他稱,該公司 今年3月曾創下首隻對沖基金一日售罄之先例。根據統計,自成立之日至8月12日,在上證綜指跌幅達15.7%的背景下,該產品收益率超越大盤18.4%。

  股指期貨的期現套利交易成功的關鍵是確保期貨標的和現貨變動的一致性、實現跟蹤誤差(現貨組合和股指收益率的差異)的最小化。

  理論上,若能在現貨市場上精確複製股票指數,則跟蹤誤差為零,無風險地捕捉到基差收益。但實際操作中不可能做到無差異複製,現貨複製的越接近股指,跟蹤誤差越小。對滬深300指數的高精度複製需要複雜的金融工程模型和程序化交易系統。

  自2010年4月16日,滬深300股指期貨誕生後,擁有對沖和槓桿屬性的對沖基金開始施展拳腳。對於前述能夠對抗市場漲跌的投資盈利模式,內地高淨值投資者青睞有加。目前已有多家機構紛紛跟進申報了類似對沖產品。

  國金證券研究員張劍輝指出,量化投資之所以會有超額收益,與市場不成熟、非理性因素較多有關,也與市場中量化方法使用的多少有關,目前中國市場量化投資的應用相對較少,給機構參與提供了空間。

  上海一位券商分析師表示,當前宏觀環境的複雜性,決定了A股市場很難重現2007年大牛市和2008年大熊市,在無法單邊做多或做空的結構化市場中,對沖基金將越來越受高端客戶和大額資金青睞,在中國的發展空間也很廣闊。

套利升級

  隨著諸多機構的湧入,期現套利市場收益率大幅下降。套利者的策略開始升級。

  博弘數君股權投資基金管理有限公司(下稱博弘投資)CEO劉宏告訴財新《新世紀》記者,現在參與股指期貨套利的人太多,以至於部分資金已經離開 套利市場,追逐新的「藍海」。「比如我們去年股指期貨套利的年化收益率是20%,今年已經低到年化收益率5%-8%了。」劉宏認為,這是由於中國股指期貨 市場發展較快,效率較高,「半年走完了別人幾十年的路」。

  博弘投資原本以套利基金為主要產品,但自今年以來,該公司套利基金的規模從2010年的30億元縮減至現在的2億-3億元。「佔我們基金總規模的10%。」劉宏表示,公司從去年底,便開始陸續轉型。

  國泰君安前述市場部人士表示,期貨現貨的基差收益的確在收斂,以前的期貨升水常態,現在經常會出現縮水情況,導致僅盯基差收益的投資者無法操 作。國泰君安表示,去年年底開始,公司意識到期現套利的侷限,因此今年年初起,發行的對沖產品均從早期的期現套利轉向更高層次的阿爾法套利。

  與股指期貨有關的套利方式主要有四種,分別是期現套利、跨期套利、結算日套利和阿爾法套利。其中,阿爾法套利是套利中典型的高收益、高風險套利 方式。業內專家表示,這種套利僅適合有能力挑選出具有穩定阿爾法證券產品的投資者。同時,在做阿爾法套利的時候應與市場驅動因子監測體系結合起來分析。當 預期通脹因子存在超預期的可能性時,由於通脹無牛市,投資者可買入通脹受益股,賣出股指期貨,享受通脹受益股帶來的阿爾法收益。阿爾法套利因其高風險、高 收益特性,有可能在股指期貨市場回歸均衡,低風險套利機會減少的時候成為主流套利方式。

  「我們今年的產品不完全複製指數,而是選擇一批強於指數的股票,做阿爾法套利。」國泰君安人士表示,公司目前阿爾法套利產品佔比達20%。

  中投證券張曉東認為,目前股指期貨機構入市比例仍然較低,套利機會尚未被充分挖掘。預計今年的期現套利機會依然十分豐富。不過,他表示他所帶領的衍生品團隊正在考慮做一些有風險的阿爾法套利,通過主動承擔風險獲取更高的收益率。

尋找新機會

  博弘投資劉宏表示,公司之前關停的套利基金,現在90%轉為定向增髮指數基金,「這部分資金有23億元。」

  據私募排排網提供的統計數據顯示,今年上半年905只非結構化私募證券產品的年內平均收益率為-6.24%,而同期股票型公募基金的收益率為 -8.03%。其中,博弘投資劉宏管理的「博弘定向增髮指數型基金4期」以36.91%的收益成為上半年最掙錢的私募。這次統計中,博弘投資旗下的3只產 品均在收益榜上排行居前,均是投資於定向增發股票的類指數化產品。自去年11月第一隻該系列基金成立以來,博弘投資目前已累計成立了22只基金,參與定增 項目19個,總規模超過23億元。

  「由於定增系列基金的表現優異,市場對該產品頗為認可。」海通證券研究員羅震表示,定向增發由於資金上的高門檻(通常幾千萬甚至上億),使得其過去只能成為機構涉足的領域。而通過金融創新,普通的高淨值投資者也能通過購買信託產品的形式參與其中。

  國泰君安資產管理公司表示,關注到博弘投資的定增基金受追捧的情況,公司也正在研究,準備推出定增系列的基金。「做量化策略這塊,是有一定的有效期,你必須不斷根據市場情況隨時調整、優化自己的策略。」國泰君安人士說。

  羅震也表示,一方面,博弘投資開發的定增系列基金本質上技術門檻並不高,容易被後來者模仿;另一方面,定向增發項目數量有限,因此,隨著覬覦這塊蛋糕的機構越來越多,其中的收益可能最終將被攤薄至市場平均水平。

  「投資市場,沒有一種交易策略是長期使用的,參與者必須不斷尋找新機會。」劉宏說。

實名制啟動

  由於參與資金量集中湧入股指期貨市場,其對現貨指數的影響逐步凸顯。「到期日效應」開始萌芽。「現在還比較輕微,也就半小時的波動,但這個趨勢已經引起關注。」接近監管層的人士表示。

  所謂「到期日效應」,是指股指期貨合約臨近到期時,由於交易中買賣失衡而導致標的指數及其成分股的成交量和波動性顯著增大的現象。

  申銀萬國分析師檀向球表示,影響股指期貨「到期日效應」的因素主要包括:最後結算價格的確定,投資者結構與行為,現貨市場交易機制及深度,是否存在多種衍生品同時結算等等,其根本原因是現金交割制度。

  接近監管層人士表示,證監會正在對期現貨在跨市場套利中可能產生的違規和風險行為進行調查。監管層已經關注到,由於參與跨市場套利者的增加,如對敲等違規行為開始萌芽。

  前述人士表示,證監會正在起草關聯賬戶的認定標準,未來可能會合併計算,落實實名制,同時統一開戶,規範歷史賬戶。

  9月2日,證監會公告稱,開始正式啟動期貨市場賬戶規範工作。根據要求,各期貨公司年底前須完成期貨休眠賬戶處理,逾期未通過規範檢查的賬戶,證監會將凍結其開新倉權限。這是9月2日晚,證監會在發佈《關於開展期貨市場賬戶規範工作的決定》中的主要內容。

  證監會表示,期貨市場賬戶規範工作包括休眠賬戶處理和歷史賬戶規範兩部分工作。這項工作是繼全面實施統一開戶制度後,期貨市場在完善賬戶管理方面的又一項基礎工作。

  浙江財經學院、上海中大經濟研究院聯合課題組在《股指期貨跨市場監管——基於投資者跨市場交易行為的理論及實證研究》(下稱報告)中表示,目 前,國內進行跨市場監管方面已經逐步完善,但是在市場操作的過程中,卻依然存在著極大的漏洞與不足。該報告表示,目前對跨市場操縱主體方面的監管很薄弱。 對於能夠進行跨市場操作的主體,比如基金經理,他們雖然不能進行股票市場的投資,但是卻能夠進行股指期貨的投資。

  「在股指期貨保證金交易的機制下,他們會遇到暴利的誘惑。他們可以通過自己開戶或者利益相關人員開戶的途徑,進入到股指期貨的交易當中,做空股指期貨,並且拋掉手中持有的大盤權重股,進而達到自身利益的最大化。」報告稱。

  證監會9月2日表示,賬戶規範工作從賬戶管理這一基礎環節入手,將較徹底地解決期貨市場20年發展過程中積累的賬戶管理遺留問題,使期貨市場實名制和統一開戶等基礎制度最終得到全面和徹底的落實,有力打擊分倉、市場操縱等違法違規行為。

中國 寬客 客戰 熊市
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凡客戰庫存

2013-02-18  NCW
 
 

 

在處理庫存的過程中, 凡客發現了品牌服裝電商相對傳統服裝業者的優勢◎ 本刊記者 王姍姍 文2013年1月21日,凡客誠品數據中心向 CEO 陳年報告:按過去三天銷售數據推算,凡客全國六大庫房秋冬季商品庫存只剩下16天。

這意味著,再過16天,凡客所有秋冬季商品將銷售一空。積聚在這家電子商務公司身上長達18個月的巨大庫存壓力,終於被徹底消解。

每一個聽到這個消息的電商同業第一反應都是吃驚: “哦?那可真不容易!

去年這會兒大家都在猜,今年第一個要

死掉的肯定是凡客……”

凡客沒有死,反而花了整整一年的時間無聲無息地打了一場硬戰。人員從12000人縮減到了不到5000人;兩個事業部變成了 “六大六小”12個事業部、共19條產品線; 28個倉儲中心布局被砍到只剩下6個; SKU(品類)數目從19

萬個收縮至不足6萬……

然後,就是從2012年最後一個季度集中開始了以“歲末促銷”為主題的全面清理庫存行動,部分商品打出1元、9元、19元、29元、49元的低價。

清理行動比預想的更成功,凡客現在手握1億多美元現金,騰出了倉庫空間,用凡客創始人兼 CEO 陳年的話說,“完成了一次自我造血,現在感覺非常安全” 。負責凡客鞋品事業部的助理總裁周強則以 “如釋重負”形容其感受。

相比很多線下品牌服裝企業動輒300天甚至600天的庫存周轉天數,凡客有理由感到安全。相比現金,可能更讓陳年安心的是,通過一年的盤整,凡客找回了自己,也找到了作為一家品牌服裝電商生存和發展下去的信心與方法。

解決庫存問題正是一個突破口。 “傳統服裝企業2012年幾乎都被庫存壓垮了。這對它們是一個災難,但對凡客是一個機會。 ”陳年說。

“爆倉”之外的收穫

庫存來得非常快。

2011年一季度,凡客從上到下還處在眩暈的狀態中。在連續推出明星代言人韓寒和黃曉明之後,凡客體走紅網絡,廣告效應爆發和2010年底新品羽絨服的熱銷帶來了2011年頭三個月業績暴增。凡客借勢提出2011年銷售100億元的目標。 “當時沒人懷疑這個目標。凡客開始的頭幾年,我們對明星產品和大環境預測不准,老是缺貨。當時覺得我們什麼都能賣,什麼都能賣好。沒想到到夏天庫存就起來了。 ”凡客第六事業部(襯衫)的負責人姚婷回憶說。

等到2011年底的時候,春夏庫存還在,秋冬的庫存又起來了。凡客陷入前所未有的恐慌。陳年自己,描述過當時 的窘境: “最難的時候是什麼,是庫房里堆滿了存貨的時候怎麼做決定。一方面問題擺在那,庫房要砍下去;另一方面,存貨往哪放?上新貨都沒有地方。 ”凡客不說,但很多業內人士都在猜測凡客在2011年前後因快速擴張所形成的庫存積壓到底有多大。 “10億元” “20 億元”一類的數字,都曾見諸報端。

而在2012年之初,一方面是迫于外界密集質疑其庫存高企可能導致巨大的資金鏈風險,為了維穩,凡客在清理庫存的行動上起初相當克制。另一方面,凡客第一事業部的負責人周強也坦承,凡客並不敢輕易嘗試大力度打折促銷,因為不知道降價降到一定程度是不是真的能賣出去,從來沒有人試過,公司也擔心價格打得太低,毛利率等數據會特別難看,所以 “還是希望慢慢賣,慢慢消化,通過一些正常的促銷去賣” 。

2012年前三季度,慢慢賣的方法只消化了三分之一的庫存。一些庫存產品積壓已久,再不賣出去品質就要 “壞”了,而淘寶 “雙十一”促銷的200億元銷售額給了凡客啟發。在這種情況下,在電商行業集體發動大促的掩護之下,凡客順勢推出了自己的年終搶購活動。

行動開始很低調,幾乎沒有做對外宣傳,但打折的力度前所未有。 “1元絲襪、 9元的襯衫及手衣、 19元雪地靴……”超低的價格果然成功激發了用戶對限時搶購的參與熱情。無論是反季節的涼拖還是全品類時期並不怎麼好銷的榨汁機,上線半小時就被一搶而光。

12月以後,凡客僅存的六個倉儲中心“爆倉” 。人手不夠,北京總部每天都不得不抽調幾百人停掉手里的工作,趕去支援庫房,陳年本人也去庫房撿了一周的貨。如此大規模的臨時性支援,公司內部被稱為 “倉儲總動員” ,持續數周至今仍未真正結束,而凡客全體員工都成了倉儲中心各工種的熟練工。

被庫存壓了一年多的凡客開始享受這久違的“爆倉”的快感:“這是觸底反彈,有一點好消息對整個公司就是最好的事,我們這段時間都在庫房,整個冬天就消停了一周,但大家士氣高漲——公司這麼多定單!”看到效果後,凡客開始在微博上加大了宣傳力度,從陳年到凡客粉絲團,都開始大力推廣凡客悄然啓動的這次大力度促銷。一些意外的收穫接踵而至。

訂單猛增讓各大寫字樓里堆滿凡客標誌性的牛皮紙盒子,這變成了效果很好的免費宣傳廣告。也有用戶在網上曬單。根據凡客內部的監測,進入搶購促銷季後,公司每天新增用戶15%左右。

和其它電商網站一樣,凡客在促銷的過程中進行了嚴格的監測,控制每天推出的打折商品的數量,一旦銷售超過一定上限(約為該款型庫存總量的10%- 20%)左右,就將商品下架。

也在促銷過程中,凡客發現電商消費者行為並不理性,甚至連公司內部人都扛不住打折的誘惑,下單搶購。陳年舉例說,公司的一位副總買了四箱衣服。 “我說你穿嗎?沒有,都堆在家里。

但他認為自己很瞭解情況,天天買。 ”更重要的是,打折帶來了人氣,也帶動了網站整體銷售。 “可能整個銷售只釋放了十雙1元的襪子,原來賣29元的襪子昨天只賣五雙,今天在1元襪子的帶動下多賣了幾十雙。 ”陳年經過觀 察,發現網購用戶面對大力度的促銷活動,常常“亂買一氣”——“用戶在這個過程里不會分得很清楚,不會只買打折商品,不打折不買,因為在網上瀏覽 商品的遷移成本很低,全都是順手買。 ”凡客自己監測的用戶購買行為數據也證明瞭這一點,每單均價較之促銷前提升了,這顯示正價商品的銷量並沒有因為用戶大量下單購買低價打折商品而減弱,而是同時增長。

2013年1月21日,數據中心向陳年提交的最新快報顯示,全公司冬季產品的庫存只剩下16天。

這次試水為凡客贏得的不只是現金和甩掉包袱重新上陣的輕鬆,還有信心。在重新將凡客回歸品牌服裝電商的定位後,陳年曾密集拜會多家傳統服裝企業,所有企業幾乎都深陷庫存之擾。

過去幾年服裝行業的快速發展使得包括李寧在內的衆多品牌都在盲目擴張 渠道,到了2012年,大量庫存積壓在渠道環節,但品牌企業管理粗放,與代理商關係鬆散,以至於很多企業只有庫存總量,對於具體到每款產品分別有多少庫存,庫存分散在哪些渠道都不掌握,而僅僅完成這些統計就可能就需耗時半年甚至更長時間,更遑論統一行動和價格來清理庫存,甚至控制庫存處理的進度了。傳統的做法通常是交給專門的庫存清理公司,並限定其銷售範圍,以儘量減少對於新貨和相關品牌的影響。

恰恰在庫存問題上,凡客找到了身為電商的優勢。凡客沒有渠道,自己就是銷售終端,可以將處理庫存的主動權和進度牢牢掌握在自己手里,互聯網用戶 “順手買”的購買特點也使得打折商品對於非打折商品的衝擊比傳統渠道要小。 “2012年和2013年都是服裝企業的庫存年,大家都很苦惱,有的處理處理就死了。這是一次品牌的洗牌,這個洗牌過程跑得比較快的是凡客。 ”陳年認為, “服裝的毛利率本來就比其它品類比如電子產品要高,如果能控制好庫存的話,凡客盈利不是問題。 ”

“誰手里有一把爛牌”

看清楚具體庫存對於傳統服裝企業很難,對凡客也並非易事。

庫存是什麼?總的數字只在財務上有意義。凡客到底有多少件法蘭絨襯 衣,多少件圓領 T 恤,多少條時尚休閒卡其褲?這些問題在2012年初的凡客也沒有答案,那時凡客只有兩個事業部,基礎事業部和新產品事業部。每個事業部負責與產品相關的所有事情,從設計、規劃到生產、銷售。凡客先是將事業部和生產中心拆分,由生產中心來聯繫供應商,負責按質按量按時生產並控制生產成本。之後,進一步按產品線拆分事業部,幾經調整,凡客在2012年夏天形成了現在“六大六小”12個事業部、共19條產品線的基本格局,這些事業部加上新組建的數據中心,以及生產中心、行政及營銷部門等共25個分支,向總裁辦匯報。

總裁辦由陳年和四個高級副總裁組成。

這是一個更扁平化的結構。

拆分的目的是看清楚自己。 “數據在那裡,但兩個事業部的時候這些數字沒有細化到每條產品線上。事業部規模很大,可以拆東牆補西牆,所以數據出來不會太難看,但很多問題被藏起來了,很可能有一款已經爛得不行了,你看不著。 ”陳年說, “拆成12條線的時候,誰手里拿著一堆爛牌,就一清二楚了。 ”與事業部拆分同時進行的,是數據中心的組建。數據中心以銷售收入、庫存周轉、毛利率、新用戶增長、重複購買率以及售罄率等指標為核心,建立了一套監測模型,評估每條產品線的運營健康狀況。根據產品的不同設定了警戒線,一旦有些數據超出警戒線,就被數據中心標紅,提醒事業部注意風控。

負責第六事業部的姚婷在2012年帶領團隊賣出了總計近500萬件襯衫和108 萬件法蘭絨格子襯衫。2012年,姚婷每天的工作之一就是看數據。 “基本上每天都能收到數據中心和財務部門發來的數據,他們負責提示每個單品在其運營過 程中,有誰脫離了公司要求的指標。他們控制著我們採購庫存的情況。 ”姚婷告訴記者,假設一件產品的庫存周轉被預設為60天,一旦高于60天,系統就自動發庫存預警,阻止事業部繼續進貨。

“事業部一度以為數據中心是管他們的,老請數據中心的人吃飯請教。現在這個流程已經理順了,數據中心只負責數據的呈現和提醒。如何解決問題還 需要事業部自己去想。 ”陳年告訴財新記者。在姚婷看來,數據中心可以幫助每個事業部評估每個環節的健康程度,“我們希望我們部門掙錢,在這個目標下,每個環節要精細化。用什麼來控制住呢?就是數據說話。 ”而負責鞋類產品的第一事業部負責 人周強認為,事業部拆分後,最大的變化是事業部的權責清楚了,員工變得專注了。在拆分之前, “整個團隊的精力和專注性非常差,既要管前面的規劃、設計還要管銷售,還要跑工廠,跟供應商建立聯繫,一會撲這個,一會撲那個,結果發現每個事情都做不好。 ”凡客擁有一條對服裝企業來說最長的鏈條,傳統品牌依托渠道來銷售。凡客直接面對終端消費者,還要做客服。

服裝一季一季開發,連軸轉,不停出,壓力很大,每個環節都非常重要,但一個團隊根本無法兼顧。隨著事業部的拆分,凡客建立了產品經理的責任制。在數據中心的幫助下,每個產品經理對於自己的庫存、毛利率非常清楚,能做什麼,怎麼做也看得很清楚。

事業部之間還形成了競爭。事業部的調整仍在進行之中,按照現在的機制,三個月一考核,如果指標很差,事業部就面臨被裁減或合併的命運。

陳年首先解放了自己。 “以前我的主要工作是談心。這一年來非常大的管理方式轉變是我不用談心了,不用跟任何人談心了。 ”陳年說, “我的工作主要看這些數據。在數據面前,都透明瞭。 ”以前各部門都在搶資源,搶投入,現在陳年說給哪個部門1000萬元,負責 人不一定敢接,他要考慮是否能生產和銷售出足夠多的產品。

“我們現在壓力很大。 ”這是事業部負責人周強和姚婷共同的感受。

回歸 “凡客”

凡客在2011年上半年的失控並不特殊。

那是整個電商圈都在發燒的時候,即使凡客的投資人對即將到來的危機也沒有覺察。2011年7月前,凡客完成了 F 輪2.3億美元融資,估值升至30億美元。

公司準備將這些錢主要用于繼續擴大廣告投放以及倉儲中心的擴建。

這場大躍進持續了數月,直到2011 年下半年才急剎車。除了讓每個人都喘不過氣來的庫存壓力,失控是全方位的,按陳年的說法, “一是人員膨脹,處處可見人浮於事,幾乎沒有一個部門可以說清楚自己到底需要多少人;其次是產品失控,沒有庫存周轉的意識,隨意下單;再次是運營基礎設施冗余” 。

反思之後,他承認包括他在內的管理層低估了管理一家數十億規模的品牌公司的難度。陳年要讓凡客回歸服裝主線。他去廈門找安踏 CEO 丁世忠拜師取經,甚至還跑到丁的家鄉、跑到安踏在國內規模最大的一家門店去調查。

但首要的任務是恢複運營健康,砍掉服裝之外的品類,一場異常艱苦的減法革命從2011年冬天悄然展開。

“每一步都特別難受,沒人告訴你裁5000人合適還是6000人合適。處理庫房時,先關五個,不行,再關五個……”陳年坦言,痛苦的原因是沒人知道 “到底減到多少才合適” 。

截至目前,與2011年中期前公司在“全品類”思路下達時的 SKU歷史峰值相比,凡客的 SKU 數目已減掉了四分之三,僅保留了5萬至6萬個,分屬於總計12個事業部旗下的19條產品線,與此同時,供應商的數量也收縮了一半。

截至2012年末,大約有十條產品線實現盈利。未來,對那些確定沒有能力運營好的品類,凡客還會再砍掉一些。

大連、哈爾濱、山西運城這些二三線城市已經從凡客全國性倉儲中心的大名單中劃去。現在,凡客在全國範圍內 僅保留了北京、 上海、 廣州、 武漢、 成都、西安——六個大庫。

與此同時,一場規模龐大卻悄無聲息的裁員行動也在2012年完成。目前,凡客在全國各地的員工總數只剩下不足5000人,其中如風達團隊僅剩餘1000 多人。與此同時,根據凡客的統計,2012年凡客的運營效率比前一年提高了200%,整體庫存周轉天數從三個月以上降到了不足30天,四季度首次實現了單季盈利,全年銷售額接近50億元。

不過,隨著2012年冬季促銷活動的帶動,凡客最近又增加了2000人。陳年給凡客定的2013年新任務是: 全年盈利,銷售額增長50%,毛利率保持在40% 左右,整體庫存周轉時間控制在30天以內。這讓剛剛處理完庫存如釋重負的事業部感到了新的壓力。經過考驗以後的凡客回歸了常識,用陳年的話說是 “知道輕重了” , “我們如果想把凡客變成一個長久的品牌,要經過多少驚濤駭浪,接下來遇到的事情肯定還是很多” 。

回歸常識的直接體現之一,就是不再盲目追求明星款,除了一些穩定下來的基本款,在時尚類服裝上改走 “多款少量”打法,這也正是全球著名的快時尚品牌ZARA的典型商業模式。過去在凡客,每個部門都恨不得明天就推出一款能銷售上百萬的明星產品,現在,陳年告訴財新記者, “幾十件就可以” 。

而在基本款方面,凡客的對手是優衣庫。優衣庫是在全球範圍內都很有影響力的日本休閒服飾連鎖品牌,其產品的最大特色就是主打基本款。基於淘寶平台,近年來優衣庫官方旗艦店在網購領域的影響力也在不斷擴大。

凡客的多款明星產品諸如法蘭絨襯 衫、衛衣、搖粒絨上裝以及輕薄羽絨服,在對於一線城市用戶的搶奪上,無一不與優衣庫形成直接正面的PK。

姚婷表示,凡客並不怕與優衣庫“貼著打” ,她的信心也來自于凡客作為電商的優勢。據她觀察,優衣庫的法蘭絨襯衫款式最多只有三十幾種,因為店里可呈現的實際空間有限,但凡客可以在這個產品上做出200多個款型,可以玩更多的個性圖案,不受展示空間的限制,這是互聯網的優勢。

姚婷認為,2012年以來,至少在中國市場,凡客在包括法蘭絨襯衫在內的很多產品,給優衣庫形成了一定壓力,因為優衣庫2012年在中國市場降價比過去狠。 “我今年主打法蘭絨,明年做什麼產品能再一次推動襯衫上一個高峰,這是我目前最主要要想清楚的問題。 ”姚婷坦言,50%的銷售增長是很大挑戰。

但更困擾她的一個問題是:如何能更科學的訂貨,邏輯是什麼?

多款少量的打法,將對凡客與供應商的合作提出更多的挑戰。 “供應商這一塊我們跑的特別勤,我們希望跟供應商能建立更好的合作,更透明的合作,讓他們盈利,灌輸給他們一個想法:你們一定要關注銷售。 ”姚婷表示。

凡客的機會和成為凡客的機會“好長時間沒想過上市這個問題了。現在我們不是靠再融資而是靠自身造血找到了凡客的發展之道。 ”陳年告訴財新記者,凡客隨時準備著,但不急著上市。

最麻煩的問題是要讓凡客投資人獲得一個可以接受的回報。經過數輪擊鼓傳花,凡客最後一輪融資的估值已被炒至30億美元,但這是在整個電商高燒的2011年,在目前市場行情上,要回歸這個估值很難。 “你還得在這個基礎上,怎麼都得有百分之四五十的回報。 ”凡客能做的,只有實現盈利,然後等待。

雖然擁有五年的品牌鞋服供應鏈經驗,雖然已經消除了歷史庫存帶來的巨大壓力,回歸常識後的凡客,已不再拿互聯網企業的成長速度來自我要求。

凡客截至2012年底的銷售收入初步統計大概在50億元,基於這樣的收入基數,再保持互聯網企業早期創業階段的翻倍增長,已不太現實。此外,從一個品牌服裝企業的發展維度來觀察凡客,其面臨的挑戰仍不少。

“如果真的作為一家服裝企業,這個團隊真的要做五年十年團隊才可以成熟。 ”第一事業部的周強為記者做了這樣一輪分析——現在他分管的事業部跟生產中心加起來,團隊規模不超過100人,卻覆蓋了當下主流的鞋品。

“我們開玩笑說我們做好多公司的東西——帆布鞋、女鞋、運動鞋……這些在傳統企業,都是一個很大的公司在專注做一個很具體的品類,做帆布鞋的工廠跟做運動鞋的工廠完全是兩回事。 ”對周強來說,100多個人的團隊面對的業務運營流程,幾乎等於一個李寧加一個匡威加一個 UGG、然後還要再加一個時尚女鞋品牌企業。與供應鏈的磨合,顯然不會是一件容易事。

而在外界看來,未來有可能導致凡客 “無功而返”的潛伏危機,恰存在於這樣一種運營現狀之中。

“同樣是做標準款,優衣庫服裝的高品質可以做到始終恒定如一。凡客可以做到嗎?”一位不願透露姓名的品牌B2C 企業負責人對財新記者分析指出,現在優衣庫、ZARA、H&M 這樣的國際快時尚連鎖品牌一方面加速了對中國市場一二線城市的布局,同時還在網購環境也迅速補位,一線城市白領女性用戶的購買品味被迅速拉升。

過去五年,凡客所獲取的用戶資源,大多基本停留在平均年齡只有20歲 左右的學生用戶或三四線市場用戶。這樣的品牌印象,對於凡客在一線城市獲得更多的白領用戶將成為障礙。

在另一方面,多款少量的打法還在摸索之中,這對於凡客與供應商的磨合將形成巨大的考驗,對於物流也會形成考驗。多款少量的同時,凡客能否保住甚至提升毛利率?凡客在2012年歲末推出的大力度清理庫存行動,在未來對其品牌有多大影響力,以及在2012年四季度由清倉而來的火爆局面能夠延續多久?所有這些問題,都還是未知數。

而陳年的信心,除了在盤整中收穫的心得和底氣,還在於他認定, “成為凡客的機會再也沒了,再沒有資本來做這件事。品牌型的電商,就凡客到了這個規模,其他離得都很遠” 。

凡客 客戰 庫存
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“天下第一街”5年未搬動 漢正街漢口北再爆搶客戰

來源: http://www.yicai.com/news/5019057.html

因擁堵、火災等問題日漸凸顯,武漢市於2011年正式提出“用三五年時間對漢正街小商品市場進行整體搬遷改造”,政府部門則積極引導漢正街批發市場整體有序地搬遷至黃陂漢口北及三環以外其他區域。

然而,五年大限將至,《第一財經日報》記者近日走訪漢正街批發市場和漢口北批發市場集群發現,與國內其他城市批發市場“說搬就搬”不同,仍有一批商戶堅守在漢正街,漢口北的基礎設施建設亦未達預期,而漢正街、漢口北管理方、經營主體分別祭出殺手鐧爭搶商戶客源,雙方拉鋸戰近乎白熱化。

商業專家指出,漢正街整體搬遷改造工作推進艱難,與缺乏統一、持續的政府引導不無關系,導致市場勢能耗散、商貿資源流失,令人痛心,如此推進效率要想重新擦亮“天下第一街”的金字招牌可謂任重道遠。

漢正街:離高端新定位有點遠

早在2011年,武漢市政府便對外宣布,作為武漢市最大的舊城區,漢正街地區人口密度達每平方公里近10萬人,業態落後、人口稠密、商居混雜、交通擁堵、市容臟亂、火災頻發,漢正街市場整體搬遷改造勢在必行,“用三五年時間對漢正街小商品市場進行整體搬遷改造”。

硚口區隨即拋出改造方案:計劃投入400億元對漢正街進行整體搬遷改造工程。到2014年底之前完成19宗地塊的拆遷,同時興建20萬平方米的商業和公共建築,將漢正街改造成集商貿、商業、金融、旅遊等多種商業形態於一體的高端商業中心。

如今5年過去了,漢正街改造確實取得了部分突破性進展。武漢市漢正街管委會最新統計顯示:自2011年啟動整體搬遷改造以來,在漢正街1.67平方公里的核心區,經營面積從200萬平方米萎縮至110萬平方米。原先的2.7萬商戶一大半遷往漢口北和漢川等地。目前,仍有1.2萬商戶留守漢正街,其中八成從事服裝及相關行業。

隨著大批傳統市場關閉搬遷,武漢市三環線以內全面“禁貨”,全國電子商務風起雲湧,漢正街的經營空間、物流手段、交易渠道等面臨重重沖擊,傳統的“三現”(現場、現貨、現錢)交易模式已經走到盡頭。

2016年1月8日,綠地集團以25億元總價拿下P(2015)149號商服地塊,擬建綠地沿江一號二期。按照規劃,該項目總建築面積約40萬平方米,由2棟甲級辦公樓、4層商業、準甲辦公樓組成。這無疑是漢正街打造高端商務功能的一個重要起步。

近日,本報記者來到綠地項目實地看到,該地塊緊鄰白馬商城和沿江一號一期,目前已全線打圍,地塊上仍有部分舊房尚未拆除。場地內有幾臺挖掘機在作業,但整體工程沒有明顯的動工跡象,大部分區域成了臨時停車場。

然而,綠地項目周邊地區很難看到打造高端商務的氛圍,周邊商城仍以經營中低端服飾產品為主,而東面原本定位中高端的新興商業體沿江一號卻落寞已久,客流量、提袋率均不理想,漢正街距離5年前提出的高端定位仍有很長一段路要走。

漢口北:配套設施建設有點慢

2011年至2012年間,武漢市主要領導多次表示,要舉全市之力支持漢正街搬遷改造。按照武漢市有關規劃,用三五年時間,積極引導漢正街批發市場整體有序地搬遷至黃陂漢口北及三環以外其他區域。

2011年8月,武漢市黃陂區有關負責人在接受媒體采訪時就介紹,漢口北批發市場集群已經對接了漢正街的三個市場。其一是小商品批發市場,現已有2532戶簽訂了入住協議。按照預計,實際搬遷需要的面積為18多萬平方米,現已建成的有二、三十萬平方米,完全可以滿足一期,以及後面幾期小商品鋪搬遷的需要;其二是漢正街副食品市場,主要搬遷至四季美農貿市場,目前已簽約了千余戶。預計搬遷需要的場地是11萬平方米,實際已建成了68萬平方米,完全能滿足漢正街副食品商鋪的需求;其三是建材、燈具市場,目前已有500多戶商戶在五洲建材城簽約,已準備的面積為14萬平方米,足以滿足需求。

然而,本報記者近日在漢口北批發市場集群實地走訪發現,雖然整體商的簽約商戶、已售商鋪眾多,但各主題批發城現場交易情況卻冷熱不均。漢口北酒店用品城、小商品城內,前來進貨的客商絡繹不絕,但四季美農貿市場內卻門可羅雀。

多名鋪主認為,漢口北的市場熱度未達預期,很大程度上是因為周邊的配套設施建設進度緩慢。“按照規劃,到2013年,要基本完成漢口北市場及配套建設,其中漢口北長途客運站、公交換乘中心要在2013年10月前建成,堤角至漢口北地方鐵路工程也要在2013年完工,停車位、酒店、醫院、學校等配套亦同期完工。”鋪主劉先生介紹說,但由卓爾集團、省客集團和公交集團三方共建的漢口北交通樞紐站至今沒有投入使用。

兩街打響服裝大戶爭奪戰

漢正街與漢口北,一新一舊兩個市場,一承一接之間,看似平靜的微妙關系,最近突然被打破了。

去年10月底至今年2月底,武漢漢派服裝業主聯合會在漢正街服裝商戶最為密集的街區挨家挨戶走訪,調查搬遷意願,共有500余家商戶表示“願意一起搬走”。這些商戶中,大多數都是漢正街的租戶,承擔著漢正街高昂的門面租金。而在漢正街擁有自己門面的服裝商戶們,則不願搬遷。

隨著“630家漢正街服裝商戶敲定於今年6月正式啟動搬遷”,漢正街最後的留守者也將搬遷至漢口北。而自從動了漢正街服裝商戶這一“根基”後,漢正街方面就再也坐不住了。

4月5日,由部分服裝商戶自發組織的漢正街北遷誓師大會在武漢國際會議中心舉行,黃陂區隨即拋出橄欖枝,給予入駐企業稅收返還獎勵,並設立5000萬漢派服飾振興專項發展基金,承諾漢口北交通樞紐站將於6月份正式運營。

4月7日,漢正街的業主們也不甘示弱,在晴川飯店舉行了緊急應對會議,承諾兩年不漲租金,上一年租金在30萬元以上的,最少降幅30%以上。

不僅如此,漢口北主要經營方卓爾集團去年底推出全國首個面向批發市場的在線交易及綜合服務平臺“卓爾雲市”後,漢正街也隨即推出“漢正街電子商務平臺”。前者稱上線首月成交即突破20億元,不到半年交易額便突破百億元大關;後者則稱已有2500家漢正街商戶簽約入駐,部分商戶的網上營業額已占到總營業額的八成以上。

一邊是誠意相邀,一邊是誠心挽留,漢正街商戶們該何去何從?有20年漢正街服裝批發生意經驗的魏紅喜告訴記者,漢正街的商鋪租金10年翻了近8倍,加上高昂的物業管理費,每年光租鋪開支就高達100萬元,分攤到單件商品上的成本增加了4倍多,“同款服裝,客商在漢正街進貨要20元/件,但在鄭州、株洲等地進貨才12元,大量外地客商放棄了漢正街,就連湖北本省也有一半的生意被‘別人’吃掉了”。

因此,“漢正街業主們為挽留商戶主動降低租金,確實可以暫時緩解一下經營壓力”,魏紅喜坦言,但我們都明白,“降租金留人只是暫時的”,從長遠來看,批發市場從鬧市區外遷出去是城市發展的大趨勢,“早點布局未來好過臨時抱佛腳”。

魏紅喜算了筆賬,按照黃陂區和漢口北給予商戶的各種優惠政策的疊加計算,每件衣服可以比鄭州、株洲等地便宜10~15元,“非常有利於客商的回流”。

但魏紅喜當前最擔心的是,前幾年鬧得轟轟烈烈的漢正街搬遷事宜,最近一年來“沒什麽動靜了”,“我們不知道是不是政府的政策變了”,“政府缺乏統一持續的部署,令我們這些商戶摸頭不是腦”。

對此,商業專家指出,漢正街整體搬遷改造工作推進艱難,令商戶左右為難,確實與缺乏統一、持續地政府引導有關,最終結果可能是市場勢能耗散、商貿資源流失,進而將“天下第一街”的金字招牌拱手讓人。

天下 一街 年未 搬動 漢正街 漢口 北再 再爆 爆搶 搶客 客戰
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何文田站新盤搶客戰天鑄開售前 何文田山畔突劈價12%

1 : GS(14)@2015-06-15 01:22:26

■何文田山畔去年11月開售,至今僅賣8伙。



【本報訊】兩個鄰近港鐵何文田站豪宅新盤,埋身內搏。永泰(369)與南豐的紅磡何文田山畔去年底高價開售嚇走買家,開售大半年僅售8伙。永泰趁新地(016)何文田天鑄出擊,上月更封盤坐收漁人之利,借天鑄撻着豪宅大市,昨天突劈價最多近12%重售。記者:朱連峰


何文田山畔挾鄰近港鐵何文田站,去年11月開售,首批單位折實平均呎價達2.28萬元,較市建局上月開售的土瓜灣喜點貴逾六成,最細一房戶僅300餘方呎,折實價近800萬元,夠買兩個喜點,開價之大膽,曾被網民形容為「紅磡水魚價」。樓盤開售至今大半年,僅賣出8伙,佔單位總數173伙不足5%。試價失敗,惟有劈價促銷。發展商昨將其中15伙定價調低,減幅1.2%至6.7%,折扣優惠亦由之前最高逾19%增至逾24%,即變相減價最多近12%。



何文田山畔呎價2.1萬

永泰執行董事兼營業及市務總監陳玉成表示,今次推出的15伙價單,調整部份售價及優惠,全為三及四房大單位,實用面積735至1,255方呎,以定價計算,減價後呎價由26,414元至30,332元,平均呎價約28,565元。發展商提供最多逾24%折扣優惠後,這批單位折實價由約1,520萬至約2,882萬元,呎價20,020元至22,990元,平均呎價約21,651元。以2座23樓A室為例,定價由4,050.3萬減至3,778.6萬元,折實價約2,872萬元。對於今次減價是否截擊天鑄,陳玉成表示,現時何文田站附近開售的新盤只有兩個,希望客人有選擇,加上何文田站快通車,豪宅市道亦升溫,故調整售價回應市場需求,並形容為「心動價」重推,又揚言之後加推會加價。至於天鑄1期推出的首批52伙,據知收票逾200張,超額近3倍,最快今日公佈銷售安排,下周發售。



■天鑄1期(箭嘴示)最快今日公佈銷售安排。

■何文田山畔重新佈置示範單位配合重售。 何柏佳攝





天匯複式傳3.9億易手

九龍豪宅爆搶客激戰。永義國際(1218)的何文田雋瓏昨推出最後9伙,其中17樓C室呎價31,947元,較對上一張價單18樓C室呎價30,726元貴近4%,低層貴過高層。該盤昨再錄成交,為16樓A室,成交價5,225萬元及呎價28,899元均創項目新高。恒地(012)西半山天匯45樓B室複式傳以約3.9億元易手,呎價逾8.3萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150613/19182659
何文 田站 站新 新盤 盤搶 搶客 客戰 戰天 天鑄 鑄開 開售 售前 田山 畔突 突劈 劈價 12%
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豪宅新盤掀搶客戰 西半山 大嶼山兩盤快推售

1 : GS(14)@2015-09-23 01:46:56

【本報訊】聯儲局暫緩加息,發展商再次啟動推盤大計,意圖盡早套現,避開加息影響。其中,信置(083)短期內開賣西半山豪宅Cluny Park,昨開放實用面積達2,369方呎大宅示範單位,一屋多達六個廁所,最大面積逾百呎。另一邊廂,太古地產(1972)大嶼山豪宅Whitesands亦準備展開銷售部署,蓄勢加入豪宅新盤戰團。記者:陳東陽



加息陰霾暫時消除,多個豪宅新盤隨即湧現。早前由The Fairmont易名為Cluny Park的干德道53號項目,樓高13層,設22伙標準戶及5伙特色戶,早前已取得入伙紙,近期開放12樓A、B室現樓單位預約參觀,過去三日累錄逾300組客參觀。當中12樓A室連裝修現樓單位,實用面積2,369方呎,私人電梯大堂納入銷售面積內。記者現場度呎,客飯廳面積約620方呎,樓底高10呎,外接98方呎露台。對比近期市場熱話的劏房新盤,例如黃大仙鑽嶺及紅磡環海.東岸,「劏」出不足200方呎的開放式單位,Cluny Park示位大廳面積等同上述新盤3個單位。



同區天匯隨時變陣反擊

示範單位屬四房四套佈局,由一條逾26呎長走廊串連房間,主人房長近18呎、闊約13呎半,面積逾240方呎,連雙邊衣帽間。每間房的套廁都有浴缸或淋浴間,不過其中兩個屬無窗黑廁設計。整個單位多達6個廁所,當中面積最大的主人套廁,面積超過100方呎。面對近期樓市疲弱,兼有大量專家唱淡樓市,信置營業部聯席董事田兆源指,干德道良久未有全新項目開售,相信市場累積一定需求。Cluny Park有機會月內開售,未定銷售方法。恒地(012)位於同一條街的天匯,則尚有餘貨可售,市場相信,視乎信置項目定價是否具競爭力,隨時掀一輪銷售戰。而華懋集團等的大潭紅山半島,本周五發售4期3伙單位。



Whitesands開放單位參觀

同區南豐放售的羅便臣道80號物業,樓齡14年,月初公佈首張價單53伙折實平均呎價約3.3萬元,至今沽出5伙,尚有40伙隨時可以公佈銷售安排發售。太古地產(1972)大嶼山長沙洋房項目Whitesands今日將開放2幢連裝修洋房單位予傳媒參觀,嘉里(683)等發展的沙田九肚玖瓏山亦會開放一個全新三房現樓單位。另外,華懋等大潭紅山半島修改價單,將6伙貨尾加價約2%。另市傳君臨天下2座71樓E室以招標形式售出,惟一切以成交紀錄冊作準。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150922/19304706
豪宅 新盤 盤掀 掀搶 搶客 客戰 半山 大嶼山 兩盤 盤快 快推 推售
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手機支付春節爆搶客戰 拍住賞派50元利市 TNG推交易回贈

1 : GS(14)@2016-02-03 13:28:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160203/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】農曆新年前夕,騰訊控股(0700)旗下WeChat錢包正式宣布殺入香港,本地多個支付系統推出各項優惠應戰,其中以香港電訊(6823)旗下「拍住賞」最豪氣,昨日宣布但凡本月內首次登記做用戶,手機錢包餘額即可獲50元作利市,更不設派錢及用戶上限;另一支付系統TNG較早前亦一次過連推3項農曆年優惠,豪言準備了3800萬元派給用戶,為本地支付市場掀起「紅包」熱潮。

明報記者 鄭智文

在內地帶起派紅包熱潮的騰訊,日前正式宣布全港WeChat啟用手機錢包功能,加上臨近農曆年,令市場猜測是否為了在香港大派紅包鋪路。香港電訊終於不甘示弱,昨日宣布猴年優惠,凡本月內首次登記及啟動拍住賞,戶口內即可獲取50元「利市」。香港電訊更豪言,今次派利市不設金額及用戶人數上限。

TNG﹕優惠推出後 用戶登記急增

TNG較早前連推3項農曆年優惠(見圖),包括本周五(年廿七)首次登記TNG,戶口內即獲18元餘額作利市獎勵,惟涉及用戶只限首100萬名,即最多豪派1800萬元,手筆卻顯得不及電盈(0008)旗下的香港電訊。此外,當日用戶若向其他用戶轉帳至少100元金額,即可獲2元利市,每名用戶最多向10名用戶轉帳1次來獲取利市,即每人最多獲取20元,受惠用戶亦只限首100萬名,即此活動最多派2000萬元。

TNG行政總裁江慶恩坦言,各項優惠自1月底推出以來,TNG登記用戶數目增幅較過往加快5至6倍,現時合共有約20萬名用戶,並透露本周五會進一步藉用戶推廣活動,務求藉「利市」來搶攻市佔率。江慶恩亦表態歡迎其他支付系統參戰,相信可帶起香港支付市場氣氛,令市民覺得電子支付很方便,進而改變香港人不願試新事物的習慣。

數碼通﹕重新審視KISS業務模式

另一電訊商數碼通(0315)去年亦曾聲勢浩大地介紹支付系統KISS,但至今卻只聞樓梯響。數碼通暫代總裁鄒金根昨日在業績發布會上重申,集團目前仍在重新審視KISS的業務模式,暫時未有時間表。

至於過江龍阿里巴巴關連公司螞蟻金服的支付寶,則未有正式在香港推廣利市活動,發言人更稱目前支付寶農曆年活動仍是以內地為主。不過,螞蟻金服今年會與央視春晚合作舉辦搶紅包活動,香港支付寶用戶只要在本周六前新增10名或以上好友,便可收集3張福卡,福卡可與好友交換,若集齊5張不同款式的福卡,央視春晚當日即可與內地用戶一同接收紅包。
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元朗四新盤爆搶客戰映御料周內開價 娉廷推二按吸客

1 : GS(14)@2016-02-18 23:31:04

【本報訊】新盤供應重災區元朗,猴年伊始即風起雲湧,至少4個新盤近1,500伙昨日均有新部署,其中新地(016)映御料周內開價,而長實(1113)娉廷昨推最高三成的二按吸客。一手供應湧現下,同區二手市道冰封,指標性屋苑本月迄今僅錄1宗成交。記者:黃嘉銘 陳東陽


踏入推盤進度最後直路的元朗映御,今日將開放示範單位予傳媒率先參觀,僅設一個交樓標準示範單位。新地代理業務部總經理張卓秀敏指,如無意外周內將公佈首張價單,料周末開放示範單位予公眾參觀。管理費約每呎3.9元,昨介紹首兩年有專車免費接載住客至朗屏站,只需120秒。另一邊廂,長實同區洋房項目娉廷昨公佈新一張銷售安排,加推15號洋房,下周一以招標形式推售,同日截標,令已推出招標洋房數目增至7幢。發展商公佈為買家提供最高樓價三成的二按,一按連二按最高樓價八成,二按年期最長20年,全期利率為P-1%,現時P為5.25%。同時增設代繳印花稅優惠,買家可選全數從價印花稅或80%買家印花稅。



朗屏8號盼本月推售

至於同區另一個大型項目朗屏8號,嘉華(173)總經理(香港地產)溫偉明表示,申請預售樓花同意書的所有文件經已繳交,冀月內能夠推售項目,定價將參考世宙在內的同區新盤。富豪(078)及百利保(617)執行董事范統指,旗下洪水橋項目洋房部份富豪.悅庭隨時可以開售,涉及36間洋房,面積介乎2,100至4,458方呎,設三間示範屋,預計下周開放予傳媒參觀。恒地(012)系內馬鞍山迎海.星灣御貨尾逆市加價兼削優惠,有單位實際加幅最多近26%,項目33伙貨尾周日以先到先得形式發售。



區內二手成交近冰封

新盤陸續有來,元朗區二手則雪上加霜。綜合區內代理消息指,元朗市中心指標屋苑Yoho Town及Yoho Midtown,涉及近4,100伙,本月共只有1宗成交,前者本月尚未「開齋」。同區的尚悅本月亦只有1宗成交,比上月更淡靜,業主即使提供3%至5%議價空間都難找承接,整體呎價回調至近一萬元水平,按月回調約8%。





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元朗 四新 盤爆 爆搶 搶客 客戰 戰映 映禦 禦料 料周 周內 開價 娉廷 廷推 推二 二按 按吸 吸客
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天鑄2期ONE HOMANTIN齊開價 九龍豪宅爆搶客戰 3日推3新盤

1 : GS(14)@2016-03-19 21:34:21

【明報專訊】新盤最新戰線聚焦何文田。繼長實地產(1113)與郭炳湘合作的亞皆老街君柏,周三公布首批50伙的價單後,新地(0016)何文田6個月樓花天鑄2期,昨突擊以折實平均呎價2.74萬元首推55伙,以整體呎價而言,比去年6月天鑄首推折實均價逾3.2萬元低約14%。會德豐(0020)同區26個月樓花ONE HOMANTIN,昨同日亦以折實平均呎價1.86萬元首推118伙,並以1房戶折實入場費652萬元作招徠,意味過去3日已有3個九龍豪宅登場、3盤涉及已開價單位共223伙,以定價計市值約63億元。



明報記者 連綽瑤、林可為

天鑄2期首推55伙全屬標準分層單位,實用1221至1738方呎;定價由2266.43萬至逾1.11億元、呎價1.84萬至5.51萬元,但新地會提供最高11.5%折扣,即整批單位折實呎價由1.63萬至4.88萬元,平均呎價27,394元。

天鑄2期首批市值25.8億

可留意的是,天鑄2期有6伙折實呎價均在1.6萬餘元的偏低水平。據樓書顯示,相關單位主要位處5、6樓低層,景觀以內園景或面向屋苑的洋房,個別單位亦有機會望電力分站,料相關呎價反映樓層及景觀因素。

天鑄2期首批最平單位為3座5樓C室(實用1221方呎),定價2266.43萬元,88.5折後的折實2005.8萬元起。此外,買家的直繫親屬若去年曾購買天鑄,可另獲現金回贈2.5%至5.5%。

雷霆強調原價推 反映景觀樓層

雖然天鑄2期今次開價,較去年6月天鑄1期的3.2萬元低,但新地副董事總經理雷霆強調,2期與1期相比屬原價加推,價錢有別主要受間隔、樓層及景觀等因素影響。雷續稱,不少發展商過去兩年均主力推出中小型單位,而礙於辣招及按揭等措施,豪宅交投偏低,相信現已累積不少購買力。雷透露,首批55伙定價計市值25.8億元。

另同區會德豐ONE HOMANTIN,昨亦公布首張價單,平均呎價2.28萬;是次首批涉118伙,包括114伙1至3房標準戶(實用372至752方呎)、及4伙連平台或天台特色戶。會德豐提供的折扣分兩款,定價1000萬以下或以上單位,分別獲最高17.5%或18.5%折扣,整批折實平均實呎1.86萬元(最低呎1.65萬元起),以整體呎價水平而言較天鑄2期低逾三成。

ONE HOMANTIN 652萬入場

會德豐地產主席梁志堅指出,集團絕非睇淡後市,ONE HOMANTIN是以市價開盤,不覺得集團「賣平了」。會德豐地產常務董事黃光耀補充,項目是以「啟動價」開盤,希望吸引市場注意。雖然天鑄2期同期推出,但黃表示ONE HOMANTIN主打2、3房單位,客源與前者不同,而項目首批118伙以定價計值15億元;另單位管理費會約每呎4.8元。

連同首推50伙市值約22億元的君柏,上述3個九龍豪宅盤合共223伙已開價,定價計總市值約63億元。

另信置(0083)干德道Cluny Park,新加推8、11樓C室(實用皆為1223方呎),定價4152萬及4371萬元(實呎3.39萬及3.57萬元);昨新增8.5%稅項津貼回贈,及120日內成交2%回贈、即合共最高10.5%回贈新優惠,兩伙安排本月22日發售。



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160319/news/ea_eaa1.htm
天鑄 ONE HOMANTIN 開價 九龍 豪宅 爆搶 搶客 客戰 日推 新盤
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5日三盤開價 新盤1年最旺 尚都逸瓏海匯Sicilia 爆搶客戰

1 : GS(14)@2016-07-12 08:10:14

【明報專訊】踏入7月,多個新盤出閘以搶佔客源。新地(0016)元朗錦田PARK YOHO Sicilia ,突擊以折實平均呎價1.08萬元首推50伙,以整體呎價計較上月開售的同系PARK YOHO Venezia 首推折實均價1.02萬元高約5%,單位折實入場費313萬元。事實上,Sicilia是繼百利保(0617)長沙灣尚都、信置(0083)西貢逸瓏海匯上周開價後,過去5日來第三個開價的新盤,為近一年來罕見熾熱現象。

明報記者 林可為、謝穎怡、劉詠怡

Venezia 6月底至今累沽約330伙、套現20億元後,同系Sicilia昨突擊首推50伙、實用由324至531方呎,以定價計呎價1.08萬元至1.3萬元,整批平均呎價1.21萬元。

Sicilia折實呎價1.08萬

Sicilia提供的最高直減折扣與Venezia同為11%,整批折實均價約1.08萬元,較Venezia首推100伙折實平均呎價1.02萬餘元高約5%。售價及呎價最低單位,為1A座2樓實用326方呎D室,開放式戶,扣除11%折扣後,折實價313萬餘元(折實呎價9623元);售價最貴為1B座16樓實用531方呎C室,折實價615萬餘元(折實呎價1.15萬元);新地早前透過同系財務公司提供最高樓價120%按揭的「至高無上King 's Key120」,今次Sicilia亦會沿用。

最快下周初與Venezia同步推售

另Venezia亦加推52伙實用497至641方呎的單位,扣除最高11%直減折扣,折實價522萬至669萬元,預計日內上載銷售安排,Sicilia及Venezia有機會在下周初同步發售。新地副董事總經理雷霆表示,集團推盤步伐「無話快定慢」,強調只要獲發預售便推售新盤。雷霆認為樓市回暖,下半年樓市會更熱鬧。

另信置西貢逸瓏海匯料最快本周開售。信置營業部聯席董事田兆源表示,預計逸瓏海滙入票人士中將有多於三成為投資客,而昨日最新開放的交樓標準示範單位為第一座3樓實用425方呎B室,屬1房連儲物室間隔,首批60伙中約12伙為上述單位。

尚都累收700票 昨加推50伙

至於長沙灣尚都,百利保執行董事兼首席營運官范統表示,尚都最新加推的50伙,定價406.9萬至694.4萬元,扣除最高12%折扣後、折實呎價1.29萬至1.46萬元(折實平均實呎1.4萬元),較首張價單折實均價1.38萬元略高,預計周日開售。市場消息稱,尚都過去5日收約700張入票,以已開價100伙計、超額約6倍。

(樓市回暖系列之二)


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日三 三盤 開價 新盤 年最 最旺 尚都 都逸 逸瓏 瓏海 海匯 Sicilia 爆搶 搶客 客戰
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新盤爆搶客戰 海翩滙超購16倍 啟德1號收逾萬票

1 : GS(14)@2016-09-02 05:32:15

■啟德1號8日累收逾萬登記,即平均33人爭購1伙。 何頴賢攝



【本報訊】「港人港樓」限制無礙市民搶購啟德1號,消息指至昨晚累收逾1萬登記,平均33人爭購1伙,也是今年繼元朗Grand Yoho後第二個收票逾萬票全新盤;而同日開售的另一個全新盤將軍澳海翩滙亦錄逾9,200登記,超額認購逾16倍,兩盤合計凍資約20億元。市場料本月一手成交有機會達3,000宗,屆時將為2013年一手例後最旺月份。記者:程俊華 陳東陽

由中海外(688)發展、唯一一個「港人港地」私人住宅項目啟德1號自上月25日公佈首張價單後展開為期8日的收票,消息指,該盤至昨晚累收超過1萬登記,繼新地(016)元朗Grand Yoho之後,成為今年第二個新盤收票數字突破1萬票關口。啟德1號將於明日發售300伙,佔單位總數55%,超額認購逾32倍。據代理透露,投資者佔登記數目三成到四成,主要認為樓盤未來會受惠地鐵通車及看好未來區內發展,而租約年期最長5年對投資者放租單位影響不大,因為現時一般住宅租約年期普遍介乎2到3年,至於其於六成用家主要來自九龍區。


Grand Yoho收1.3萬票

至於華懋洗底之作、周六將會與啟德1號正面交鋒的將軍澳海翩滙連日亦傳錄逾9,200票,較明日首輪推售535伙超額認購逾16倍,購買2伙以上的大手客不足半成,大部份登記人士屬於只購買一伙的用家,並創華懋集團成立逾50年以來單一樓盤新紀錄。面對兩個全新樓盤來勢洶洶,97後新盤票王元朗Grand Yoho會如常進行第二輪銷售,推出228伙,包括有望創元朗區分層住宅呎價新紀錄的1座頂層特色單位。市傳大量首輪向隅客入票滾存至第二輪銷售(即復活票),連同約千票新登記,令到Grand Yoho累積登記仍然有約1.3萬票。


本月新盤料3年最旺

中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,上月一手成交宗數近2,460宗,屬16個月按月新高,集團同期佣金收入3.3億元,為集團近5年來首次連續兩個月佣金收入逾3億元。陳永傑預期,本月新盤旺勢將延續,例如本周末新盤逾千伙同步開售,料全月有望錄3,000宗一手住宅成交。翻查資料,一手例2013年生效後,新盤交投最旺盛的月份是2015年4月,主要受惠將軍澳緻藍天極速沽清1,648伙,帶動全月交投近2,600宗。美聯住宅部行政總裁布少明預計,新盤定價會繼續克制,搶走二手客源,料本月二手成交量會回落一成,至不足4,000宗。


【睇樓客意見】

■林小姐

林小姐:「後生仔喺咩年代買樓都困難,冇咁快儲到首期,努力啲或者得嘅,點都好過我哋以前後生嗰陣捱得咁勁,話晒你哋份糧都高好多啦。」



■鄧先生

鄧先生:「噚日特登嚟入飛,覺得啟德區有排發展,第時會同奧運站差唔多,想買啟德1號700萬內單位做投資。香港地少人多,所以樓價長遠會升。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160902/19757324
新盤 盤爆 爆搶 搶客 客戰 海翩 超購 16 啟德 號收 收逾 逾萬 萬票
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一手明年供應料3萬伙 荃灣 啟德成焦點 勢爆搶客戰

1 : GS(14)@2016-12-28 08:10:44

■2017年新盤潛在供應量超過3.2萬伙,當中柏傲灣料提供983伙。 資料圖片



【本報訊】年內藍籌屋苑破頂、天價成交不斷。市場料今年一手住宅註冊金額將創21年來新高,平均每伙新盤單位成交價逾1,100萬元。不過來年發展商推盤意欲強勁,據本報統計,2017年新盤潛在供應量超過3.2萬伙,勢對樓價構成壓力,當中荃灣、啟德及沙田九肚將踏入供應高峯期。記者:陳東陽



加辣後發展商煞停推盤,中原研究部高級聯席董事黃良昇指,截至12月21日,12月一手住宅登記僅錄299宗,涉資額71.8億元,兩項數據各按月急瀉逾82%及74%。



今年一手成交額或破頂

不過,年尾頹勢對全年新盤成交量影響不大。黃良昇預期2016一手住宅成交量將達迫近16,520宗,涉資總額1,855億元,各按年增0.5%及11%,後者將創21年歷史新高。至於明年樓市能否承接價高量多的形勢則有待觀察,投行、學者、發展商及地產代理之間觀點分歧甚大,有投行看跌一成半,亦有個別看漲一成,當中經常被提及的樓市隱憂是住宅供應量。據本報統計,明年一手住宅潛在供應量多達3.2萬伙,單計本地六大華資地產商已經手握超過2萬伙一手住宅有望推售。新地(016)明年有力衛冕賣樓王寶座,旗下九個全新盤涉及超過7,000伙。當中西北樓王元朗Grand Yoho二期聖誕前已上載售樓說明書,涉及826伙,標準戶提供一房到四房單位,有望搶閘成為2017年首個開售的樓盤。系內另一個備受關注的逾千伙大盤,南昌站項目匯璽亦有望明年上半年推出。啟德發展區新盤戰同樣一觸即發,全數樓盤已經入紙申請預售樓花同意書,合共提供3,924伙住宅單位,其中嘉華(173)嘉匯及中海外(688)啟德1號第二期去年底更已經獲批預售,前者預計會在農曆年後推售。另外,荃灣西站海之戀、柏傲灣及華懋城畔項目明年勢將碰頭,共涉及4,342伙,當中近期已有大批地產代理張貼疑似柏傲灣平面圖,涉嫌偷步為項目推銷。


保利將推售啟德項目

不得不提的尚有沙田九肚山第56A區,自2011年起推售的八幅地皮,至今只有玖瓏山及九肚山峰已推售,餘下雲端、尚珩、永泰(369)牽頭的麗坪路68號及83號項目已入紙申請預售,連同百利保(617)及富豪(078)合作發展項目,五盤涉及逾500伙豪宅。明年尚有多間中資將推出在港首個住宅項目,例如保利(119)啟德項目、央企中冶荃灣青龍頭項目逸璟.龍灣;數間久未露面的發展商亦會重出江湖,例如老牌建築商俊和發展的屯門菁雋推出全港最細128方呎新盤單位、中信泰富(267)何文田Kadooria等。




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一手 明年 供應 萬夥 荃灣 啟德 焦點 勢爆 爆搶 搶客 客戰
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3,500伙新盤 短期料爆搶客戰

1 : GS(14)@2017-01-06 02:05:39

【本報訊】新盤大戰一觸即發,兩大西鐵上蓋項目新世界(017)荃灣西站柏傲灣,以及新地(016)南昌站匯璽,均傳出已獲批預售,連同新地同系元朗Grand Yoho2期及今日開價中海外(688)的啟德1號2期,四盤共近3,500伙短期內爆搶客戰。


柏傲灣獲批預售

市場消息指,新世界及萬科合作發展的荃灣西站柏傲灣已獲批預售,料短期內開售。項目設有2座共983伙,單位間隔由開放式至四房單位,主打一房至三房單位,當中約520伙屬實用面積少於538呎的中小型單位,預計關鍵日期為2018年8月31日。至於新地的南昌站匯璽,集團副董事總經理雷霆未有正面回應是否已獲批預售,只是指尚有文件待鐵路公司批核,部署農曆年後開售。項目提供1,050伙,預計關鍵日期同樣為2018年8月31日。連同同系元朗Grand Yoho2期及今日開價的中海外(688)啟德1號2期,四盤共近3,500伙短期內爆搶客戰。而日前高價開盤的Grand Yoho2期,市傳首兩日收票已獲足額認購。該盤首批發售166伙。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19886842
500 夥新 新盤 短期 料爆 爆搶 搶客 客戰
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巴丙頓山Grand Oasis Kai Tak開價農曆年前市區新盤掀搶客戰

1 : GS(14)@2018-01-22 05:41:56

【本報訊】送雞迎狗,農曆年前一手戰轉移市區,新盤爭相開價。新地(016)西半山新盤巴丙頓山,昨公佈首批30伙,折實均價3.2萬元,緊貼同區二手價,料下周開售;會德豐(020)啟德Grand Oasis Kai Tak昨公佈1及2座84伙定價,折實均價2.26萬元,較去年9月首批平均呎價約2萬元高12%。計及多個新盤,料農曆年前有近400伙供應。記者:陳寶恩 黃朗鈞


西半山巴丙頓山為今年首個港島新盤,首批30伙,一律兩房戶,價單顯示,最平單位為6樓E室,實用面積500方呎,定價1,866.5萬元,呎價37,330元;若扣除樓價12.5%折扣優惠,折實1,633.18萬元,折實呎價32,663元。最貴單位7樓A室,實用面積742方呎,定價2,823.7萬元,呎價38,055元,折實售2,470.7萬元,折實呎價33,298元。

各盤出籠 共涉400伙

集團副董事總經理雷霆表示,因應項目伙數不多,以及區內新供應較少,將採惜售策略。是次定價方面,雷指集團向來以市價、位置及質素等因素釐定價錢,亦認為豪宅市場特別港島區供應有限,加上近期股市向好,料今年豪宅市場仍十分暢旺。集團代理總經理陳漢麟指,由於項目樓花期較短,是次只提供一種付款方式,最高折扣12.5%,登記認購為每票50萬元,每人最多兩票。同屬西半山的豪宅敦皓,平均呎價3.21萬元,與是次巴丙頓山接近,相比太古地產(1972)同區瀚然平均呎價3.97萬元,巴丙頓山則平近20%;而西摩道蔚然平均呎價3萬元,相較下,巴丙頓山貴7%。另一邊廂,會德豐(020)發展啟德Grand Oasis Kai Tak昨公佈4號價單,涉及84伙,折實均價22,665元,較項目去年9月首批平均呎價20,225元高12%,入場費760萬元。價單顯示,單位實用面積360至752方呎,以兩房戶佔最多。售價最平為1座5樓E室,實用面積360方呎的一房戶,定價910.3萬元,呎價25,286元,折實售760萬元,折實呎價21,113元。與首張價單最平3座3樓C室折實價518萬元相比,是次入場價貴逾242萬元或48%。折扣優惠方面,發展商將最高折扣率由19.5%減至16.5%。農曆年前,一手供應增加,除上述兩盤,新地馬鞍山雲海上周六次輪推售108伙,市場消息指雲海今日截收1,027票,以次輪開售的108伙計,錄超額認購8.5倍。而恒地北角君譽峰亦料今日開價,各盤合共提供約400伙供應。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180119/20279356
巴丙 丙頓 頓山 Grand Oasis Kai Tak 開價 農曆 年前 市區 新盤 盤掀 掀搶 搶客 客戰
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掃管笏3盤百幢現樓洋房掀搶客戰

1 : GS(14)@2018-07-13 07:32:27

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4373&issue=20180713
【明報專訊】雖然新盤市場聚焦明日新地(0016)大埔白石角雲滙2期、遠展(0035)大圍珀玥正面對撼之際,屯門掃管笏3個已屆現樓的新盤(見表),亦掀起一場洋房搶客戰,3盤共涉逾百幢洋房;其中會德豐(0020)GRAND NAPA,最新推出兩幢洋房,於下周一截標,發展商並以提供最長840日逾兩年長成交期作招徠。另外,英皇(0163)同區珀居,繼早前1號屋以實呎3.26萬元售出、創屯門洋房呎價新高紀錄後,預計短期亦將對外開放示範洋房。

會德豐地產常務董事黃光耀(圓圖)表示,GRAND NAPA最新推出的兩幢洋房,分別為實用2040方呎的C29號屋及實用1787方呎的D15號屋,本月16日(下周一)截標。對於港府推出空置稅,黃光耀指集團是次推售GRAND NAPA,並非因空置稅而清貨,而是跟準買家傾向先參觀現樓才考慮購買有關,現階段主力推售洋房。

至於是次亮點,是會德豐提供840日特長成交期;買家繳付10%訂金後,再於簽署臨時合約後30天內、60天內、90天內及120天內,分別再付5%樓價,即合共20%;之後450天內、及650天內,再分別付10%,即合共20%;餘款50%於840天內上會,提前完成交易可獲最多2%回贈。NAPA提供400個分層住宅單位、60幢洋房;項目2016年底至今累售約370伙分層戶及8幢洋房,套現逾27億元;當中8座已售洋房,成交實呎1.65萬至2.04萬元(平均實呎17,880元)。

NAPA推兩伙招標 逾兩年成交期

近期提供最長成交期的一手盤洋房,為長實(1113)紅磡現樓維港‧星岸,最長成交期為39個月即逾3年。至於掃管笏另外兩個洋房項目,提供14幢洋房的英皇珀居,早前已售出兩幢,其中實用4132方呎的1號屋,以1.35億元售出、實呎3.26萬元,成屯門洋房呎價之冠。嘉里(0683)滿名山現時尚餘約40幢洋房待售,發展商已推出當中3幢實用同為1785方呎的洋房,並於8月31日截標。
掃管 管笏 盤百 百幢 幢現 現樓 洋房 掀搶 搶客 客戰
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