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神祕店面炒家 劉媽媽家族揭密

2010-9-2 TNM




住宅市場近期降溫,商業不動產市場炒作熱度卻有增無減。近期知名店面投資客,除了20億元身價的江醫師、減肥名醫林政誠,及印尼紡織商人宋良浩外,房仲界口中最大咖的神祕大戶,是「劉媽媽家族」。

本刊調查,開鞋店起家的劉媽媽家族,擁有30戶台北市東、西區精華店面,保守估計身價60億元,今年起,還南下搶進台中逢甲商圈。

劉媽媽家族小檔案

接班人:余公子(35歲、未婚)

身價:估計60億元。

房地產經驗:80年代開始投資商圈店面。8年前交棒長子,以北市東、西區為主,今年轉戰台中,共持有30間以上店面。

成功案例:西門町no no服飾店面以6千萬元買入,1億2千萬元賣出,大賺1倍。

失敗案例:台中火車站前商圈,5年前因商圈轉移,慘賠3千多萬元出場。

房地產市場近期呈現二樣情,住宅冷、店面熱。九二八檔期建商的預售屋推案量僅一千億元,創下五年來新低紀錄;相反的,台北市店面價格仍持續創新高,永慶房屋八月二十七日統計,今年八個月來的店面成交量,已大漲四成,平均價格也漲了超過一成。

劉媽媽 事業傳兒子

精華地段店面動輒以億元計,投資門檻高,但租金收益穩定,始終一屋難求。永慶協理黃增福說:「店面買家不少,而且價格一路往上漲,短期還有租金可收,市場上買得最凶狠,除了集資型的江醫師集團、減肥名醫林政誠外,還有做投資超過二十年的劉媽媽家族。」

這 個神祕的劉媽媽家族,以五十多歲的「劉小姐」為核心,本名劉月釵,夫家姓余,房仲暱稱為劉媽媽,從未在媒體出現過。「她買店面用搶的,只要是精華地段,有 物件就買,屋主開多少就一口氣買下,四年前忠孝東路上的一間店面(現為雄獅旅行社),以一億八千萬元買下,每坪四百六十一萬元成為店面王,震驚投資界。」 黃增福說。

本刊調查,劉媽媽家族手上至少持有三十間最精華地段店面,加計帝寶、勤美璞真等四戶豪宅,身價約六十億元,為免身分曝光,打交道的房仲不超過十個,但他們買店面的手筆之大,已成為房仲間的神話。目前劉媽媽家族事業已交棒給第二代、八年前回國的兒子。

過去,劉媽媽家族買房全部都在台北市的東區與西門町,今年初開始加碼台中逢甲商圈。知情人士說:「逢甲商圈今年成交七件,有五件就是劉媽媽兒子『余公子』獨資購買的。」

余公子 逛商圈蒐資

上 週二(八月二十四日),本刊記者在台中逢甲大學商圈門口,直擊這位有驚人身價、潮男裝扮的余公子,貼身白色T恤一件三百九十元,全身上下最貴的行頭,就是 腳底的PRADA皮鞋。只見他眼珠子不斷溜轉,估算人潮與流向,一看就是一小時,抓在手上的iPhone手機,大約十分鐘就接一通電話;不講時就拍下有興 趣的店面,再打電話給房仲問行情。

接著,他隨機進入一家服飾店佯裝購物,心裡則算著客人提袋率;然後又轉到商圈旁的麥當勞喝冰飲,進一步觀 察逢甲大學開學前後商圈的變化。堅持不透露本名的余公子,指著對面說:「逢甲的人潮不會過馬路,所以對街的店面我就不碰,像台北市東區商圈也是,過了復興 南路之後就沒人了。」逢甲商圈內有一條便當街,余公子也不碰這條街的店面。「做學生的店面租金不高,買了房價也不見得會漲。」

盯時事 記取舊教訓

八月二十四日這天,余公子是來與承租戶換租約。他五月以六千六百萬元買下台中市文華路一間店面,每個月租金從十八萬拉至二十四萬元,投資報酬率從三%拉高至四%。房仲說:「最近就有人開價一億元,希望劉媽媽讓售,但被拒絕。」

事實上,投資出手前,余公子花了一年實地勘查,勤跑商圈,此外,還天天看報章雜誌、畫線註記,找尋投資靈感。余公子笑說:「我家就只有電腦跟一堆書,一定要每天盯時事,要不然趨勢改得很快,不可以重蹈台中火車站商圈移轉的賠錢事。」

這是劉媽媽家族的私房故事。五年前,劉媽媽在台中火車站旁買店面開鞋店,但商圈轉移至七期跟逢甲,冷卻得太快,結果慘賠三千多萬元出場。不過,這個慘痛代價,換來劉媽媽家族立於不敗的投資心法,「只做有支撐性的商圈店面」。

劉媽媽嫁入余家後,育有一子一女,夫婿從事製鞋業,因此在北市中山北路開了一家傳統鞋店「哈囉皮鞋」,當初的店面是租來的。後來賣鞋稍有獲利,劉媽媽便把鞋店買下來。余公子說:「小時候住在鞋店後面,環境很差,有時蟑螂滿地爬。」

八○年代,台北房價起漲,負責家計的劉媽媽發現,原來店面收租比賣鞋還好賺,便開始買店面收租金,鞋店搬到熱鬧的西門町後,進一步發現唯有熱鬧商圈的店面,才能投資獲利。

母子倆 聯買店面王

劉 媽媽投資店面致富,兒子在加拿大念書時,給的生活費卻有限。余公子說:「在加拿大時,有天在街頭看到婦人為了買一把便宜的青菜考慮再三,竟然有人連不起眼 的青菜都要計算每日開銷;後來去大陸觀光,看到商圈內的每個垃圾桶旁都站著乞丐,等著觀光客丟不要的食物。我認為,一定要自己親手賺大錢,否則就會坐吃山 空等死。」

八年前,大學念心理系的余公子回國後,選擇家裡擅長的房地產投資事業,還跑去仲介公司工作半年,在母親引進下,開始接班。七年 前,劉媽媽家族以六千萬元買入西門町no no服飾店面,三年前一億二千萬元賣掉,大賺一倍;二個月前,這間店再以一億六千萬元天價成交,獲利三成,遜色了些。

四年前,母子倆聯手以一億八千萬元,買下忠孝東路四段雄獅旅行社的店面王,一戰成名,另以三億五千萬元,買下東區頂好名店城的服飾店,前面就是公車站牌,租金投資報酬高達六.八%。有房仲表示,最近有人出價四億元要買店面王,余公子不肯賣。

重保值 觀時機脫手

負 責操盤的余公子說:「我操作店面,看準就買,賣的少,西門町那戶店面是仲介帶著客人開價,算一算獲利已超過一半,應該可以脫手。忠孝東路那戶買方開價四億 元,算是很高價格,不過東區就這間三角窗店面最好,旁邊有SOGO,現在有建商搞大型都更案,商圈只有更大,還沒到賣的時機。」

「以前大家 都會覺得,火車站最好,但是台北跟台中火車站商圈,都是過渡型的流動人口,沒有觀光客,店面不保值;要保值只能找消費者最愛消費的地方,目前只有台北市東 區、西區跟逢甲這三地。而且,大陸來台人數一年成長四五%,人潮就是錢潮,為了賺大陸客的錢,店面不管是租金還是房價,都還有成長的空間。因此我看好逢甲 商圈會熱到開放大陸客自由行。」余公子說。

獲利差 不投資豪宅

至於房價不斷拉高的豪宅市場,劉媽媽家族完全不碰。余公子說: 「台灣真正豪宅少,買家都是貴婦團,有點亂買亂賣不專業,況且買下來也租不掉,店面除了房價漲之外,還有高收益的租金,所以我不投資獲利差的住宅,只做店 面。」他也不碰股票,「股票都是人為操作,不是內線根本賺不到錢。」

不過自住用的豪宅,余公子卻精明的買在低點。四年前,劉媽媽全家搬進豪宅「帝寶」,入手價每坪八十五萬元,與現在行情一坪二百萬元相較,賺很大。眼見兒子接手事業,劉媽媽轉而熱中教會活動。熟識人士說:「教會有活動,劉媽媽都會參加,但是很低調,大家都不知道她很有錢。」

在住宅市場價高死撐不跌的情況下,店面等商用不動產成為投資新寵,今年二月,減肥名醫林政誠,相約江醫師集團與余公子考察逢甲商圈後,隨即買下「逢甲廣場」店面,內部切割為三十間店面出租。

不只台灣人搶買,連台商也回國掃貨。今年八月剛以五億二千萬元買下永康街「高記」店面的「印尼紡織大王」宋良浩,四月也以四億元買下南京東路的「燦坤3C」店面,去年更以十五億元,買下重慶北路原住民委員會承租的整棟大樓。此波店面炒風,欲小不易。

劉媽媽家族鍾愛商圈店面行情走勢

資料來源:永慶房屋

 


神祕 店面 炒家 媽媽 家族 揭密
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帝寶法拍黑影幢幢 詐諞女王暗算劉媽媽

2011-1-20  TNM




豪宅帝寶2度法拍,炒房大戶劉媽 媽再以2.7億元的天價標下。本刊調查,帝寶拍賣不僅引發地方角頭覬覦,驚動警方,還牽扯出詐騙女王暗算劉媽媽的大內幕。原屋主林富慧曾是國際刑警追捕的 詐騙女王,目前正在服刑中,她知道房屋會被法拍,竟然事先租給女兒,讓女兒住房不搬,導致劉媽媽兒子第一次標下後,因無法入住而棄標!

一 月十一日,帝寶豪宅二度法拍,神祕炒房大戶劉媽媽,再度以二億七千一百多萬元得標;上個月底,豪宅首度拍賣時,她就用兒子名義以二˙八億元的高價得標,創 下法拍屋的傳奇,但沒多久就傳出該屋有黑道介入,讓她棄標。這次劉媽媽態度轉為強硬,她私下對外透露,不管哪路人馬要來「分杯羹」,全部以法律途徑解決。

外界很納悶,為何劉媽媽要二度標下帝寶?據本刊調查,劉媽媽第一次得標後,黑道開出四千萬元的「搬家費」,讓她打了退堂鼓,經過一個多月的「斡旋」,障礙已經排除,加上若別人標下,她必須付更大代價,因此決定還是自己標下。

屋租女兒 逼棄標

讓劉媽媽二度投標的帝寶前屋主,正是目前因詐騙案服刑的前國際山霖董事長林富慧。

林女今年五十歲,風韻猶存,黑白關係密切,因涉及多項詐欺案,還曾假造匯票騙取澳洲賭場約新台幣一千五百萬元,被國際刑警追捕,被害人稱其為「詐騙女王」。

知情人士透露說:「林富慧早就知道自己帝寶房子要被法拍,就先把房子租給自己女兒,等到劉媽媽兒子標下後,讓女兒住在裡面不搬,逼他們棄標。劉媽媽根本是被這個詐騙女王給暗算了。」

林富慧的這個手法,在法拍屋其實很常見。根據民法規定,房屋買賣時,如果屋主事先已先把屋子租出去,雖然可以賣屋,但新屋主不得取消租約。很多人就是利用此點,知道房子日後會被法拍,就先出租。

更令劉媽媽想不到的是,標下帝寶,不僅無法進住,還招來黑道覬覦。

黑道出聲 警動員

知情人士說:「當劉媽媽兒子得標時,中永和角頭『紅豆』就放話,要他拿出四千萬元,賠給承租人吳小姐搬遷費與裝潢損失,順便擺平其他債權人。劉媽媽細查後才發現,吳小姐就是林富慧的女兒。」

知 情人士透露:「劉媽媽也住在帝寶,觀察許久沒見該屋有人居住,第一次得標後以為撿到好貨,因為該屋市值三億多元,價差高達一億多元;沒想到房子裡突然冒出 住戶,劉媽媽嚇死了,當然不敢要啊!買房子都還沒賺到,就先要付四千萬元,加上中央銀行盯炒房盯得緊,要所有銀行不能貸款給她,最後她才棄標。」

中和地方人士說:「紅豆仔是中和小咖角頭,屬天道盟系統,以前跟過天道盟顧問也是前國代的陳治男(已故),和林富慧家族原本就認識。」

一名林女的債權人說:「這戶的裝潢大概是全帝寶裡面最爛的,開口要四千萬元根本就是擺明恐嚇,不過,我知道四千萬元劉媽媽不是給不起,只是不能給。劉媽媽也很清楚,這一次如果態度不夠堅定,以後她的法拍屋事業,將難擺脫這些莫名奇妙的黑道人士來當宿主。」

這件事亦驚動了刑事警察局。刑事局派員接觸劉媽媽兒子,希望了解細節。

一位幹員說:「劉媽媽兒子雖然沒有正面承認被黑道恐嚇,但強調目前仍在可容忍範圍,如果有太過分的事情,一定會與警方配合。」

本刊調查,帝寶會被法拍,就是因為陳治男和林富慧虧空國際山霖公司,而該戶帝寶是目前國際山霖名下唯一值錢的資產。林富慧靠著假本票、匯票,之前曾詐騙了近三十億元,被害人至今卻求償無門。

而這些債權人在帝寶拍賣後,還是一毛錢也拿不到,因為當初林富慧買帝寶,帳面上其實只拿出了一千萬元現金,其餘皆以國際山霖持股及未收帳款等名目,向銀行成功貸款,因此這間豪宅的抵押債權,前二順位分別為貸款銀行台灣企銀一˙二億元,土地銀行一千八百萬元。

第三、第四債權順位分別為林富慧的妹妹林秀育三千萬元、妹婿冀宗澤四千七百萬元。劉媽媽以二˙七億元買帝寶,林富慧家族還可分到七千七百萬元現金,其他債權人根本分不到。

拿不到錢的債權人說:「照林富慧的作法,這一千萬元大概也不是她拿出來的,所以天道盟的兄弟,就藉口這一筆錢是已故老大陳治男向大家募集拿出來的,趁機想要敲劉媽媽一筆。」

膽敢討債 剁手指

多名被害人向本刊投訴說:「林富慧當年施行詐術的陣容堪稱『黃金組合』,裡面有黑道、退役將軍、警界人士,還有部分民代勢力也涉入其中,跟她討債簡直是自己討罪受。」

服刑中的林富慧,即將符合假釋規定,她也透過律師提出聲請,可能今年三月就會重獲自由,再引起被害人極度不滿。

消 息人士說:「最早向林女討債的是做LED的佰鴻工業,當年林富慧利用國際山霖汽車公司,承包大有巴士車輛LED顯示燈工程,佰鴻按合約完工了,大有巴士也 開上路了,款項國際山霖收了,卻不付給佰鴻,讓佰鴻白白被坑了。當時債權人到國際山霖要工程款,拿不到錢還不打緊,債權人竟在寒流來襲時被陳治男『請去』 海邊吹風。欠錢的陳治男坐在車上喝酒,要錢的反被要求脫掉外套,站在車外凍了一個多小時。」

瞭解內情的人士也說:「吹寒風還算好,陳治男還曾找人把要債者載到山上,叫人挖二個洞,強調如果要錢,就自己選一個跳下去。這招叫『上山看風景,挖山洞』。」

另外,債權人要債,陳治男也曾當著債權人的面,讓小弟把律師架出去,當場剁掉律師手指。血腥畫面嚇得債權人個個臉色鐵青,有的還痛哭失聲,根本不敢再去要債。

操弄男人 壯財富

受害廠商有苦難言,大家因畏懼黑道勢力,都悶在心裡;直到林富慧前年入獄,陳治男去年因病過世,大家才敢串聯起來,去要這筆陳年舊帳。

除了黑道勢力外,林富慧白道關係也很好,廠商形容:「林富慧能言善道、手腕高明,雖然年紀有一把,卻深懂老男人的心理。把一些公務人員耍得團團轉。」

在林富慧涉及的苗栗縣一起土地變更案中,起訴書裡明白寫道,「她與苗栗縣政府工商發展局人事室主任林茂景是男女朋友關係,藉由這個關係,達成土地變更,圖利自己。」後來公務人員都因涉案被判刑入獄,林富慧卻被判無罪。

不只是縣府人員淪陷,連高階將領也成人頭。根據法院判決書,一位團管區司令林姓少將,開立一張十二億元的偽造本票,給林富慧管理的公司,被依偽造文書判刑八個月,緩刑三年。

受害廠商說:「林姓少將後來供出,林富慧也有參與其中,目前檢方正在調查其中詳情。」

本刊調查,南投出身的林富慧,早期家裡開設製鞋廠,原本擔任會計的她,因為做鞋業國際貿易的關係,熟悉支票、本票、股票等票券交易之間的時間差,還知道一些國外票券交易的盲點,因此擅長用假匯票詐欺。

票券時差 A董座

所謂「票券時間差」,就是,「利用支票兌現前的一段時間,用帳面上的假金額,去騙買各種有價證券或房產等。等這些財物過戶完成後,支票跳票或本票不兌現就詐騙成功。」

除了擁有金融詐欺的專業知識外,林富慧也和黑道大哥走得很近,但她比其他女人更聰明,讓大哥們成為她的貴人,自己一步步成為商場名人。

林富慧剛開始進入政商圈時,是某黑道背景影視大亨的女友,等到天道盟大哥陳治男選上國民大會代表,她又跟陳治男走得很近。

被害人說:「林女最擅長的是『白手起家』,靠著空頭支票,竟然可以撈到個大有巴士負責人的稱號。坐上董座之位,又利用支票交易兌換的時間差,去變更股票印鑑,賴帳不付錢,再靠黑道撐腰,白白取得十多億元的大有巴士股票。」

上梁不正 出歹子

但夜路走多,終於踢到鐵板,林富慧除了自己入獄外,就連兒子陳建偉也被牽扯。

本刊調查,陳建偉今年二十五歲,因涉嫌盜刷女友的信用卡被判刑六個月,還對姨丈下手,盜用姨丈的空白支票償還他自己的百萬元債務,遭判一年八個月。

林富慧被判三年,目前還在服刑中,但她仍有多件案件正在審理,從帝寶法拍過程,不難看出她不但沒有還債的誠意,且是善於利用金融知識的智慧型罪犯,對於她所提出的假釋申請,法務部當審慎思考!

詐騙女王 林富慧

年齡:約50歲  

家庭:離婚,育有3名子女

事業:曾開設銓安、日盈機械、國際山霖汽車等公司,組成「台灣巴士通集團」,一度入主大有巴士,並介入大都會客運巴士採購及股權。

官非:

2010年 因積欠佰鴻工業逾1億元債務,她的帝寶豪宅因而遭到法拍。

2009年 入獄服刑,起因為2001年在澳洲賭場持假匯票詐騙,遭判刑3年定讞。

2007年 國際山霖汽車苗栗擴廠,涉嫌官商勾結,將農牧用地變更成建地,台中高分檢上訴中。

2005年 入主大有巴士涉詐欺、偽造文書及背信案,北檢偵辦中。

2005年 民進黨立委指控她招待大都會董事長惠肇洪出國旅遊,官商勾結取得9億元新車採購案。

一標成名 劉媽媽

本名:劉月釵  

年齡:約55歲

家庭:先生俞其瑞1970、80年代在北市林森北路開設哈囉皮鞋店,後來轉到西門町開店,開始跨足店面買賣收租。育有1子1女,兒子俞昌哲接手她的房市投資事業。

身價:持有台北市東區、西門町、台中逢甲商圈等地逾30間店面,並擁有帝寶、勤美璞真等5戶豪宅,身家至少60億元。

豪宅指標 宏盛帝寶

帝 寶所在地原為中廣公司總部,由三重幫林堉璘的宏盛建設興建,2005年底落成。基地面積廣達5,642坪,6棟大樓共168戶,自百坪起跳,是台灣首屈一 指的集合式豪宅社區,去年還被評為亞洲十大豪宅之一。知名住戶包括連戰、頂新魏家、藝人小S夫婦、名媛何麗玲、主播廖筱君等。

此次法拍的單位在C棟5樓,面對仁愛路中庭,含4個車位總建坪約165坪,原登記在林富慧的「國際山霖汽車公司」名下。劉媽媽第二次得標價為2億7,120萬元,若扣除4個車位(每車位市價約400萬元)的坪數計算,每坪單價約197萬元,創下住宅法拍史上最高紀錄。

買法拍屋 三思而行

因 欠債被法拍的房屋,通常可用低於市價取得,但風險也較高。購買法拍屋須自備2成保證金,得標7天內繳清另8成,所以需要相當財力或貸款管道。法拍屋又分點 交與不點交2種,不點交通常是物件有租賃關係或有人占用(俗稱海蟑螂),得標人常得花錢消災,有時甚至發生房屋遭人惡意破壞的情況。

前屋主積欠的水電費,得標人可選擇不繳納,但需向台電和自來水公司重新申裝管線和水電表。積欠的管理費,得標人依法也無需繳納,若管委會無理催收,可以訴諸法律。


寶法 黑影 幢幢 詐諞 女王 暗算 媽媽
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梅媽媽抽水中環 左丁山

2011-10-20  AD

美國有人「佔領華爾街」,全球有好多城市人響應,香港亦不例外。左丁山星期一早上經過滙豐總行,地下有人搭帳篷在內瞓覺啩?中午到 FCC吃過午飯,行一個大圈去到花園道落番嚟,特登經過滙豐總行地下睇一睇,有婦人向左丁山遞傳單,仲以為係示威人士反地產、反金融霸權㖭,點知唔係,乃 係為一位梅媽媽大伸寃,梅媽媽是何許人也,大家心照,大概係趁住有人在滙豐樓下紮營,傳媒嚴陣以待,準備隨時直播之時,給予梅媽媽支持者最佳機會嚟發洩情 緒,控訴甚麼不公。唉,梅艷芳一代歌后,何其命苦命薄也。
「佔領中環」之人席地而坐,梅媽媽之人在周邊派傳單,相映成趣,示威者究竟反對乜?左丁 山睇到最大一張鋪在地上嘅橫額寫住「廢除強積金」,強積金為何與示威者有深仇大恨,左丁山諗唔通,大概係如果廢除強積金,就可以推行全民退休保障啩?呢樣 怕好難咯,曾特首在最後一份施政報告已對全民退休保障說不,唔通唐英年或梁振英明年會 say yes?佢地真係夠膽廢除強積金,推行退休保障?下注博一鋪都制唔過,社工/社會學教授不懂經濟學,根本不懂得錢從何來,頂多話加稅、加稅、向富人抽多啲 稅;實行一場 21世紀之「階級戰爭」,即是「佔領華爾街」之宣傳口號, 99%vs1%,要求分產,富人嘔番多啲出嚟!
美國之百萬富翁至億萬富 翁( millionaires and billionaires)佔人口之極少數,現在成為眾矢之的,要佢地交多啲稅。根據 2009年數字,呢批人繳交咗美國聯邦入息稅( income tax)之 20.4%,有 46%美國人不用交聯邦入息稅(即七千六百萬個家庭),故此要講「公平分額」( fair share)喎,實在難以界定何謂公平。
香港納稅人超 過一百萬,但全港勞動人口超過三百六十四萬,粗略言之,近二百五十萬人唔駛交稅,納稅人之中,頭十萬人交嘅稅佔全年薪俸稅絕大部份,呢十萬人就係香港嘅 1%,香港示威人士講佔領中環,打出「打倒資本主義」口號,抬出馬克思肖像,實在左得交關,用馬克思主義搞經濟,大家好平均呀,人人食粥水,用糧票排隊買 麪包吖嗎!

媽媽 抽水 中環 左丁 丁山
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徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗心法 不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺

2012-1-9  TWM

近十年,台灣人前仆後繼赴上海投資房地產,初估有二十餘萬人在當地置產,其中,二○○五年之前進場者,基本 上都賺到了「三差」:匯差、利差與房差。
如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊,現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎? 撰文•梁任瑋 乍見台商張英宗,一身黑色防風外套,搭配牛仔褲與休閒鞋,這位低調的中年男子,在上海一口氣租下五十間以
上精華地段店面當二房東,地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區,一條街年租金收入一百萬人民幣,堪稱上海最大台籍店面投資客。

房市急凍,台灣人成為房市限購令下的首要目標之一,台灣投資客「窮則變、變則通」,轉向店面二房東及超高 檔老洋房,靜待這波房市風暴過境。

在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗,近幾年服裝公司業績上軌道,他已將投資重心轉向房地產業,「原 來只是為了自用,後來乾脆整條街包租下來,其餘店面轉租給其他房客,因緣際會當起二房東。」場景回到一九九 三年,剛從美國到上海的張英宗,開車在上海大街小巷逛,發現到處都是捷運工程吊桿,「數都數不完,至少兩百 座以上。」讓他想起到日本出差時,都搭地鐵前往目的地,與客戶約在地鐵站口見面。因此,當時他就相信,未來 上海房地產絕對是跟著地鐵發展。

百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面

「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面,不用花腦筋嘛!」張英宗專挑一點都不起眼,甚至閒置許久 的店面,但他堅持沿著地鐵布局,並先將服飾店開在裡面帶動人氣,再陸續對外招商。

因港澳台個人不能買上海店面,上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中,店面租金飛漲,一般人吃不到這 塊肥肉。五年前,張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大,租金還有上漲空間,開始切入向房東包租再轉租的二房 東生意。為了創造規模經濟,他包下整排店面,一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟,也增加他 談判空間,要求房東跟他簽十年租約,藉此壓低租金,也增加獲利空間。

一開始,為了找到店面的房東,張英宗耗盡心思查資料、找管道,他甚至為了建立政商人脈,還投資數十萬人民 幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」,同學裡有大陸上市公司董事長、總經理,甚至還有證交所主管,讓他可以掌握第一手的投資風向。

今年六十一歲的張英宗,用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資,他認為,沒有商圈當腹地延伸 的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站,往往比末端站佳;地鐵站最好是兩線交會以上,要不繁榮也難。例如幾年 前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面,如今租金都起漲一倍。

「我看得到商圈的前景發展,包租時間一定十年以上、店面數量一定要多,後面利潤才會大。」張英宗坦言,包 租店面的前三年並不如想像的那麼好做,要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例,三 年前還是一片工廠,如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後,目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜 貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後,他相信人潮會逐漸增加。

除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外,也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」 稱號的鄒媽媽,就是專買有土地所有權的私有老花園洋房,再出租給高級法國料理餐廳,十年來賺足租金與土地增 值財的台灣人。

上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房 二○○三年,鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前,集資上億新台幣,收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶,地點都在市中心熱鬧商業區,每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上(每坪約二七○萬新台幣),不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。

一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽,經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮,住家與店面她全都「玩過」,而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走,從兩側一路看下去,住宅大樓是越蓋越多,但點燈率卻非常低,只有三分之一戶的室內電燈是亮的,讓她當下決定把手頭所有住家 拋售一空,把資金轉進老花園洋房。

鄒媽媽說,上海的房價還是會漲,但漲幅一定比不上早年,而且接手人會越來越少,尤其上海的房子多數都只有 七十年使用權,但只有老花園洋房沒有房屋使用年限,更顯奇貨可居。

在當年投資客瘋炒老花園洋房的年代,鄒媽媽也意識到,租金要衝得高,一定要租給餐飲業。於是她只買可經營 商業活動、已申請「居改非」(從住宅區改為商業區)的老花園洋房,且專挑可用明火快炒的「大餐飲」使用類別。

「老花園洋房就像是古董,房屋雖然會老,但土地不會壞掉,放越久越值錢,沒有辦法用價錢估算。」目前上海 老花園洋房市場行情一戶至少一億人民幣起跳。因為上海市政府對老花園洋房的管理與法令非常嚴格,鄒媽媽也用 收藏藝術品的方法維護這些房子,「要維修絕對不能動到房屋結構,更不能拆除重建,否則房屋就會被沒收。」購 買這些老花園洋房完全沒有貸款的鄒媽媽,每月收到的租金都是實際進入口袋的現金,她再用這些租金在上海租豪 宅,也讓接近退休的她,開始收成縱橫上海房市二十年來的果實。

犀利廣告人 不貸款、新裝潢鎖定外籍人士同樣鍾情老花園洋房的還有達一廣告董事長徐一鳴,早在○二年就在上海置產,他認為這一年多來中國大陸宏觀調控政策打壓,「如果說中國房市生病,那上海只算感冒了。」他說,感冒讓人不好過,但「來得急、去得快」,只要客觀環境改變,上海房市很快就可復原。

這位見解犀利的廣告人認為,目前上海房市跟台北市精華地區十分類似,都是「量縮價不跌」,中國政府已經用 盡狠招,在上海卻也只能阻止房價飆漲,並不能讓房價大跌,反而限購政策使房租大漲,平均一年收個八%、一○%投報率很正常,因此打房效果並不顯著。

近期銀行資金已開始鬆綁,徐一鳴表示,一旦年底中共政權平穩交接、政策鬆綁,上海房市將率先重振雄風,「 絕對是一尾活龍!」「在上海買房子,別想買在最低點了,買到相對低點就行。」徐一鳴是典型長線型投資人,買 房子只進不出。近十年來,投資標的包括住宅大廈、別墅、老洋房,目前全部出租。最近一次進場,是○九年金融 海嘯後買在號稱「小台北」的古北新區,「虹橋機場全面翻新,附近身價當然不一樣。」他說。

他認為,上海具備所有國際都會的基本條件,外來人口激增、市區土地稀有、租賃需求強勁等,都使上海房價易 漲難跌。加上中國通膨陰影始終揮之不去、股市又持續不振,都讓上海人備感「守土有責」,房價在這波嚴打下才 能屹立不搖。

徐一鳴投資方法簡單,卻不易學,第一他不貸款,完全規避信用擴張風險;其次專挑外籍人士聚集地段的房子
,再以他過人的美學眼光把房子裝潢好,這一來,不但出租容易,租金也比較高。因為房子買在相對低點,加上人民幣持續升值,十年下來,他成本幾乎完全回收,「打房」再嚴也處之泰然,開開心心做他喜歡的廣告。

目前定居在上海的台資企業華敏置業人資總經理程寶慧,是典型的自住客,因為她已在上海結婚生子。○四年就 買在生活環境與台北天母很類似的古北新區黃金城道旁,加上距離虹橋機場近,也縮短回台灣舟車往返時間,每平 米一萬七千多人民幣(每坪約二十五萬新台幣),如今已增值兩倍以上。

看著不到兩歲的兒子快樂地在寬闊的中庭玩耍,她認為,到上海購屋前要想清楚目的,是要自住還是收租,而且 一定要親自做功課,了解區域環境,才能戰勝中國房市隨政策起伏產生的風險。

張英宗 出生:1950年 現職:上海富邦服飾公司總經理 經歷:服飾業、零售業
學歷:上海交通大學私募證券投資總裁研修班鎖定產品:地鐵站附近店面 程寶慧
出生:1970年

現職:華敏置業人力資源總經理學歷:上海交通大學EMBA 經歷:104人力銀行事業處總經理、陽光衛視董事長特 助

鎖定產品:住宅

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爸爸媽媽真偉大 首富也要家族推一把 巴菲特、比爾蓋茲致富的不傳祕密


2012-02-13  TWM




古今中外的傳奇都如是說:富豪都是從無到有白手起家,大學輟學在車庫創業,經歷過慘澹的日子,憑藉他們高瞻遠矚的願景,以及百折不撓的勇氣,終於賺得財富 與名聲,但事實真的是如此嗎?

撰文. 乾隆來

滿坑滿谷的富豪傳記都會告訴我們,富豪們出身多麼卑微,從無到有白手起家,百折不撓的勇氣,終於打造出今天的企業帝國。事實真的是如此嗎?

就以大家都熟悉的兩位世界首富為例,比爾蓋茲大學輟學,打造微軟公司寫下人類科技史的新頁;而巴菲特憑藉無人可及的長期投資眼光,將價值投資發揮到極致成 為投資之神。

的確,他們的創業精神與經營能力值得我們學習;但蓋茲與巴菲特傳記沒告訴我們的是,巴菲特與比爾蓋茲都不是白手起家,他們都來自顯赫的家庭,沒有他們爸媽 的臨門一腳,蓋茲不會是蓋茲,巴菲特也不會是投資之神。

比爾蓋茲的媽媽在一九九四年六月十四日過世,隔天︽紐約時報︾刊登了瑪莉蓋茲夫人(Mary Maxwell Gates)的簡短訃聞,第一段就說:「瑪莉蓋茲昨天因為乳癌過世,她是一位顯赫的西雅圖商場女將,協助了她的兒子比爾蓋茲得到IBM的合約,讓新創的微 軟公司獲得利潤豐厚的關係。」蓋茲的媽媽絕非等閒之輩。

比爾蓋茲的成就

來自母親強而有力的推動

許多人知道比爾蓋茲的父親在西雅圖是著名的律師,曾經擔任華盛頓州律師協會的總裁,其實他的媽媽更厲害。瑪莉蓋茲是全美國「聯合勸募協會」(United Way of America)第一位女性主席,早在三十五歲的時候就出任華盛頓州最主要銀行第一州際銀行(First Interstate Bank)的董事,後來還擔任過太平洋西北貝爾電話的董事,以及西雅圖KIRO廣播電視台的董事。蓋茲媽媽的事業,以社會公益為核心,橫跨了金融、通訊、 傳媒等領域。

蓋茲的媽媽也不是白手起家,蓋茲的外祖父是太平洋國家銀行的副總裁,當年已經是顯赫的金融家,後來太平洋國家銀行與第一州際銀行合併,蓋茲媽媽可以說是克 紹箕裘,延續且發揚光大了父親的金融家業。

在美國國家檔案局內,比爾蓋茲的族譜可以往前推算到一三一七年,十幾代的祖先都是有名號的人物。蓋茲的父母親與州長、西雅圖市長等頂尖政治領袖都是至親好 友,在微軟成功之前,就已經是西雅圖著名的世家了。

蓋茲的媽媽是美國精英的典範,出身優越,受過良好的教育,一生衣食無虞,而且極為熱情地將無窮的精力與財富貢獻給社會。瑪莉蓋茲以驚人的活力參加了華盛頓 州的許多公益組織,從醫院、婦幼、藝術、交響樂團、商會,到處都有她活躍的身影。而她在華盛頓大學更有舉足輕重的地位,從畢業後就長期參與大學的重要發展 活動長達四十年。

蓋茲媽媽在一九七四年參加西雅圖的聯合勸募協會,八○年就成為全國聯合勸募總部執行委員會的成員,當時IBM的董事長歐普(John Opel)也是委員,蓋茲媽媽找了歐普,推薦她兒子寫的系統程式。幾個禮拜之後,歐普交代IBM PC部門主管,研究蓋茲的DOS作業系統,IBM以全世界最強大的科技公司市場地位,與當時名不見經傳的比爾蓋茲簽約,隨著IBM個人電腦的成功,造就了 微軟成為全世界最大的軟體公司。

沒有蓋茲媽媽在聯合勸募協會與IBM董事長的關係,比爾蓋茲的DOS就算再優秀,也不容易獲得IBM的青睞。後來PC銷售成功,比爾蓋茲賺到大錢,與創業 夥伴鮑爾艾倫不斷提升DOS的功能,隨著IBM採取開放系統的策略,讓全世界的個人電腦廠商都採用DOS作為標準作業系統,小蓋茲不但沒有被藍色巨人 (IBM當時的稱號)吃掉,反而在電腦市場超越IBM。蓋茲媽媽不只生了世界首富,還催生了微軟公司。

巴菲特的投資概念

承襲祖父及父親的觀念啟蒙巴菲特生在內布拉斯加州奧馬哈的家庭,不如西雅圖的蓋茲家庭那樣顯赫,他的曾祖父在一八六九年創立了巴菲特父子公司 (Buffett & Sons)的雜貨店,交給祖父(Earnest Buffett)經營,祖父再傳給巴菲特的叔叔經營。

巴菲特從祖父身上學到不少投資理財的啟蒙觀念,例如祖父在一九三九年寫過一封家書,說即使時局再壞,家裡的現金盒子裡也要「保有一千美元的現金準備」,一 九三九年的一千美元,購買力相當於現在的一萬五千美元,可以買一輛入門汽車。

祖父強調,在必要的時刻手中有應急的現金,可以把握住許多難得的機會。巴菲特堅持祖父現金為王的觀念,至今遵守不渝。

不過,如果以為巴菲特成長在「雜貨商」家庭,那就大錯特錯了!巴菲特出生的時候,祖父的事業已經有六十年的歷史,而他的父親則將家族事業發揚光大,一腳跨 進金融與政商領域。

巴菲特的父親霍華.巴菲特(Howard Homan Buffett)是內布拉斯加州選出的聯邦眾議員,而且本身就是成功的投資家。巴菲特的父親在大崩盤後的一九三一年創設自己的證券公司(Buffett- Falk & Co.),在大蕭條的氣氛中操作金融獲利,從一九四三年到四九年、五一年到五三年總共做了八年、四任聯邦眾議員。巴菲特十二歲就跟著當選聯邦眾議員的父親 搬到美國首都華盛頓,在那裡念了名門貴族齊聚的高中,家裡往來都是名門人士,絕對是政治與金融領域融會貫通的上流家庭。

奇才要出頭 背後推手為關鍵坊間流傳一個故事,在大學時已經嶄露投資長才的巴菲特,曾經參觀了紐約證券交易所,而且是由高盛證券董事長親自帶他去參觀(一說協助安 排),工作繁忙的高盛董事長會特別照顧小巴菲特,就是看在老巴菲特眾議員的面子。

巴菲特在一九五一年從哥倫比亞大學取得碩士學位後,第一個工作就是回到父親創設的證券公司任職。此外,巴菲特在一九五二年娶了蘇珊湯普森,蘇珊也是名門世 家之後,她的父親是奧馬哈大學文學院與科學院的院長,是當地一言九鼎的名流。

中國人常說「富不過三代」,這是華人社會的經驗談,用在西方社會卻不作數。西方社會傳了十幾代的家族企業比比皆是,蓋茲與巴菲特雖然本身就是不世出的天 才,卻都受益於家族幾代經營打造出的財富與人脈。現今華人社會充滿第一代致富的創業家,如何將財富與經驗傳承給後代,打破富不過三代的魔咒,啟發出青出於 藍的後代子孫,應該是大家都感興趣的課題。

特別值得一提的是,巴菲特的父親在世的時候,是個「非主流的極端自由主義者」,對政商勾結、帝國主義式的經濟侵略深惡痛絕,不斷在國會嚴格監督,甚至制止 美國在中東鋪設油管、主導韓戰等行為。蓋茲的媽媽一生積極奉獻給公益團體,全心全意扶持社會弱勢、提升教育資源,他們都捍衛社會公平,堅持作為一個好公民 的基本價值,為他們贏得後人真誠的尊敬。

如何做到有權、有錢、有勢、最終贏得尊敬,還能栽培出比爾蓋茲、巴菲特這樣的天才,這才是蓋茲與巴菲特家族不傳的祕訣!

(本文作者為紐約大學金融碩士、曾任金控公司副總經理)

 


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三十四歲黃坤鍵 敢碰豪宅法拍、冷門都更案 劉媽媽、文林苑王家 唯一信任的律師

2012-5-7  TWM



外號「劉媽媽」的知名投資客劉月釵住帝寶,也靠投資帝寶賺進上億元。在她的幕僚團中,有一位幫她處理法律事務的律師黃坤鍵,不但去年幫她打贏帝寶法拍官 司,也在投資客圈中打響名號。連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑,案主王家也找上他排解。

撰文‧梁任瑋

去年投資客「劉媽媽」標下帝寶法拍屋,以每坪一九八萬元成交,創下台灣法拍屋單價最高紀錄,一度還成為官方打房標的;後來前屋主霸占該屋,讓帝寶法拍案占 據各大媒體版面,也使得向來神祕的劉媽媽瞬間成了媒體焦點。

在帝寶案風波中,行事低調的劉媽媽原本拒不露面,但後來竟大方現身媒體面前,這其中轉折,全繫於一位關鍵人物︱︱劉媽媽的委任律師,華亞協和法律事務所律 師黃坤鍵。

台大生 三十四歲身經百戰「前屋主一口氣告劉媽媽三件刑事官司,劉媽媽怕媒體拍照不想出庭,我對她說,『不出庭,官司會愈拖愈久』,最後她終於被我說服。」黃坤鍵 回想去年陪劉媽媽開庭的那個早上,彷彿是一場高潮迭起的心理戰。

穿著一襲黑色西裝,在白淨斯文的外表下,今年僅三十四歲的黃坤鍵已身經百戰,在房地產業闖出名號。不但深獲劉媽媽信任,就連最近鬧得沸沸揚揚的文林苑案, 案主王家也找上他。

台大法律系畢業的黃坤鍵,以榜首之姿考進台大法研所。九年前初出茅廬,一邊執業,一邊擔任房仲公司不動產營業員訓練講師,因緣際會踏入不動產業。

擔任講師時期,他為避免被刁鑽的房仲學生考倒,花很多時間充實房屋交易實務案例,例如「三角簽」糾紛、凶宅認定,「為了找答案,假日我假裝成客戶,去房仲 公司問業務員,可以算是真正的實務派。」黃坤鍵充滿自信地說。

令他印象最深刻的是,十年前房仲認定「凶宅」一詞,是請賣方勾選是或不是,但何謂凶宅並無具體定義,常因每個人主觀認知不同而有差異,進而產生買賣糾紛。

早期模糊的寫法造成許多糾紛,後期也有房仲將凶宅定義改為:「是否曾在持有期間內,於專有部分發生自殺或他殺身故之事件。」但加上持有期間的敘述,會導致 道德風險。屋主持有期間若不幸發生以上事故,為了規避,可將房子移轉給配偶等親友,再由親友名下出售。

實務上,黃坤鍵就遇過這種房子還是法院承認的、會減損價格的凶宅。所以某些仲介公司自己加上「持有期間內」這個限制,其實是沒有用的,反而會造成屋主的錯 誤認知。

斡旋都更案 遭兄弟亮槍懷著對不動產法務的熱忱,黃坤鍵執業以來,幾乎都集中在不動產領域,處理過各式各樣的房地產個案,就連沒有律師想碰的冷門都更案,他都經驗十 足。

他第一件接觸的都更案,是坐落台北市忠孝東路四段,不少律師敬而遠之的「正義大樓」。當時一樓住戶尚未與建商簽約,雖曾找過知名律師事務所幫忙與建商談 判,但徒勞無功,於是轉而求助黃坤鍵。

「我看一樓店面屋主都是老實人,怎會一拖十幾年毫無進度?」黃坤鍵實際了解發現,屋主直接與建商談判,雙方易陷入僵局,有他居中斡旋,進度果然加快完成。

黃坤鍵的律師生涯也遇過黑道兄弟亮槍恐嚇,「你做這個可以拿多少錢?你有錢也沒命花!」回想當時處境,「我才二十六歲,說不會害怕是騙人的。」黃坤鍵懷疑 被跟蹤,壓力大到一度萌生退意,想推掉所有都更案;但最終他並沒有「落跑」,反而把自己鍛鍊得更堅強。

黃坤鍵說,參與都更最終是責任感支撐,晚上代替住戶開協調會是家常便飯,有時住戶對法令不了解,一遇到問題就打電話給他,幾乎二十四小時待命。

由於都更涉及權利分配條件,住戶往往一開始不敢說出心裡真正的期待,這時黃坤鍵會直截了當地問當事人的需求與底線,甚至會擺明地說:「你們要把我當自己 人,才能打贏這場仗。」最近連「文林苑」王家也主動找上黃坤鍵,希望讓全案有轉圜餘地。

勤耕房地產 變身明星律師都更冷灶燒熱後,黃坤鍵逐漸做出口碑,建立在房地產業的人脈。靠著客戶介紹,六年前,他開始幫台北市東區店面投資大戶劉媽媽處理房地產合約, 最經典一役是二○一○年幫劉媽媽投標「帝寶」首宗法拍案。

第一次法拍時,劉媽媽的兒子俞昌哲以二‧八億元得標帝寶,最後卻棄標收場,劉媽媽除了面對輿論壓力,還被沒收高達四七一八萬元的保證金。

由於劉媽媽有意第二次投標出手,為降低外界繪聲繪影的傳聞,黃坤鍵當時建議她,第一,不要逃避媒體,主動說清楚、講明白,購買帝寶是自住;第二,對外統一 發言窗口。也因此,黃坤鍵在投標日不但代劉媽媽到場投標,甚至主動回答媒體問題,他穩健的台風與專業的應答,加深劉媽媽對他的信任。

黃坤鍵腦筋靈活、反應快,最重要的是口風很緊,贏得客戶信任,透過劉媽媽介紹,他的客戶不乏知名房地產投資人。

任誰都未料到,昔年一塊不起眼的田,憑著一股傻勁默默耕耘,竟意外成就黃坤鍵成為東區投資客最信任的律師,也讓他從一位都更局外人,變身稱霸台北市都更界 的明星律師。

黃坤鍵

出生:1978年

現職:華亞協和法律事務所合夥律師經歷:至遠法律事務所訴訟部律師學歷:台大法律系、台大法律研究所

家庭:未婚

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【生活的邏輯(五)】為什麼年輕媽媽挑洗髮露時只認泡泡多的

http://www.infzm.com/content/76409

泡沫劑對清洗頭髮沒任何作用,真正起作用的化學劑不產泡泡。那些對洗髮無用的泡沫劑是一種浪費,但問題是,為什麼媽媽們只認泡泡的多少,而不是對洗頭髮真正有用的化學劑呢?

泡泡的作用

強生公司成立於1886年,在全球各地生產銷售洗髮露、化妝品、止痛藥等多種日用品和醫藥品,其市值超過1700億美元。早在1985年,這家美國最大的醫藥日用品公司就進入中國,成立合資公司並生產銷售適合中國市場偏好的產品。

不久前,強生公司的高管在耶魯講過這樣的故事:1990年代,他們在中國做了大規模市場調查,問年輕的媽媽:在給寶寶挑洗髮露時最看重什麼?根據什 麼判斷哪家洗髮露好?結果,年輕媽媽們都以洗髮露產生的泡泡來判斷:泡泡多的洗髮露就是好的。看到中國市場跟其他市場的這個差別後,他們就在銷往中國的洗 髮露裡多加泡沫劑。此後,銷售當然大增。

其實,泡沫劑對清洗頭髮沒任何作用,真正起作用的化學劑不產泡泡。所以,從社會角度看,那些對洗髮無用的泡沫劑是一種浪費,因為它不起作用、只浪費資源。但問題是,為什麼媽媽們只認泡泡的多少,而不是對洗頭髮真正有用的化學劑呢?

關鍵在於真正清洗頭髮的化學劑是一般人看不到的,在洗髮過程中也不產生看得見、摸得著的東西。也就是說,只有洗髮露公司的化學工程師知道什麼對清洗 頭髮最重要,知道他們的洗髮露產品中是否有管用的東西,但媽媽們不知道,給寶寶洗頭髮時媽媽看不見發揮作用的化學劑,她們喜歡依賴看得見摸得著的東西來判 斷產品的好壞。按照經濟學的術語講,在工程師和媽媽們之間存在嚴重的信息不對稱。為了減少這種信息不對稱給市場交易帶來的障礙、避免信息不對稱妨礙銷售, 廠商工程師與產品設計師們必須找到調和手段,找到替代的東西或方式,使得交易雙方儘可能有溝通的基礎。

因此,泡沫劑就成了洗髮露的重要中介,調和清洗化學劑本身的無形帶來的障礙。這樣,洗髮露中既有必要的洗髮劑,同時又有媽媽們喜歡看到的泡泡,讓她們心裡踏實。兩方都得以滿足。

雖然泡沫劑是一種浪費,但這是社會為洗髮化學劑的無形所付出的必要代價,或說是信息不對稱的代價。

廣告與品牌的功能

在生活中、商業世界裡,我們會處處碰到無形無色無味的東西或服務,這些無形無色無味的特徵給市場交易帶來挑戰,定價難,交易雙方容易失望,市場也容 易失靈。好在現實中人們想方設法找到調和中介,去儘量消除買賣兩方間信息不對稱帶來的交易障礙。之前我們談到的「教育」就是如此,中學、大學教育至今難以 辦好,其中最主要的原因就是教育是無形的,教育的好壞難以定價。這裡,我們還可看幾個例子。

許多所謂「高科技」也是如此。因為高科技具有高深的專業性、前沿性,所以,能夠評價其好壞的人自然很少很少,更不是普通大眾消費者所能弄懂搞清的。雖然專家們可以說一項技術是多麼多麼好,但老百姓可能不知所云。怎麼辦呢?

大家熟悉的英特爾公司就是一個典型案例,英特爾以微型電腦芯片改變了世界,改變了人類生活。但問題是,儘管電腦芯片是電腦的心臟,也是有形有樣的實 實在在東西,可是體積很小很小,即使一般人看到了,也無從判斷其好壞,更何況電腦芯片不是最下游產品,一般消費者看不到,是只裝在電腦裡邊的東西。那麼, 既然不能依靠有形特徵來告訴消費者英特爾產品的價值,靠什麼來可信地傳遞「價值」信息、降低消費者跟電腦專家間的信息不對稱呢?

英特爾選擇的是通過廣告即品牌形象廣告再造其產品,將產品從實往虛的方向轉型。從一開始,英特爾的廣告語就是「Intel Inside」 (「內置英特爾」,或「有英特爾在裡面」),要求每台裝有英特爾芯片的電腦外殼貼上「有英特爾在裡面」的醒目標誌,並且在電視廣告中,通過神秘的音樂強化 英特爾芯片的「神秘性」和「高深莫測性」,這樣,在大眾消費者心裡,慢慢建立「看到『有英特爾在裡面』標誌就看到質量、看到最高科技」的感覺。經過品牌形 象廣告努力,英特爾成功地把其芯片轉型成行業的標準,只要是「有英特爾在裡面」消費者就放心,就相信是最好了。

因此,品牌形象廣告是一種調和消費者跟科技專家間信息不對稱的方式。當然,在尋找調和信息不對稱的品牌廣告時,並非所有公司都成功,像英特爾多年的 競爭對手AMD就沒成功過。而且,正因為這種買賣雙方的信息不對稱,也為許多劣質產品商提供了通過包裝、通過形象廣告冒充優質的空間。也因為這一原因,在 產品製造商跟消費者間信息不對稱程度越高的行業裡,創業成功的難度越大。

作為安慰劑的棒棒糖

生活中,另一個常見的嚴重信息不對稱現象,是病人跟醫生。特別是,當病人是還不會講話的幼兒時,我們又看到醫療提供方(醫生)、受益方(幼兒)、付 費方(父母)是完全不同人的交易局面。這裡,醫生到底是否稱職,對幼兒病人的診斷是否正確,所開出的藥方是否專業,用藥量是否合適,用藥時間安排是否合 理,等等,這些都是一般父母沒法判斷的,因為他們可能沒有醫學知識,更沒專業訓練,所以,這些要付費的父母無法對醫生的服務做定價。而作為收益方的幼兒病 人連話還不會講,即使他得到的是一流醫生和一流服務,也無法告知父母。最終要付錢的父母該怎麼辦呢?醫生又如何得到應該有的報酬,讓自己和醫院有繼續做下 去的激勵呢?

醫生跟病人、跟付費方之間的信息不對稱,是醫療服務很難組織的核心原因。這個話題我們接下來會慢慢談,但有一點在這裡可以先說。在美國的兒童醫院 裡,因為不管有病沒病,幼兒要定期去醫院檢查,很多時候醫生不會發現什麼問題,所以沒必要開任何藥。但是,對於特別在意並總是憂慮的父母來說,當看到醫生 檢查完而又沒開什麼藥時,他們怎麼知道醫生是稱職的,或者說他們怎麼保證醫生的「沒問題」診斷是對的?而且,對許多父母而言,他們付了錢讓子女看病,如果 最後空手而歸,會感到付了錢但似乎沒得到什麼東西!

在這種情況下,醫生的服務也是無形無味無色的,特別在幼兒沒任何病情時醫生又不開任何藥,那麼,如何減少交錢的父母和醫生間的信息不對稱?許多美國兒童醫生的辦公室裡,總是有很多糖。等醫生看完幼兒後,總會給他幾塊糖,外加一兩件玩具。

這些糖和玩具雖小,卻是非常「實在」的看得見摸得著的東西,這種「實」性讓幼兒和其父母感到付完錢後還有「具體」的收穫,而不是空手而歸,心裡就更為踏實。

也就是說,這些糖和玩具起到調和付錢父母跟醫生間信息不對稱的效果,使醫療服務這種無形交換得以繼續,減少醫療市場失靈的概率。信息不對稱在人際交往、人際交換中處處存在,帶來許多挑戰,但,人類社會始終在摸索、尋求降低信息不對稱的辦法!

(作者為耶魯大學教授)


生活 邏輯 為什麼 年輕 媽媽 洗髮露 洗髮 時只 只認 泡泡 多的
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聽媽媽的話

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=2072

很多投資者在一段時間中的好的投資成績不是因為他們的投資技巧有多高明,而是因為偶然的運氣。在很多情況下,這種偶然性對一個孤立的投資者來說起到了決定 性的作用。實際上,我就是屬於這一類,從2007年到現在我在資本市場上的投資成績一直領先於平均成績,但這都要歸功於我媽媽。


  在2007年年中的時候,媽媽問我:「你為什麼還不買房結婚?」


  「現在股市正在漲呢!」


  「那你賺了錢為什麼還不買房結婚?」


  「股市還會再漲。」


  後來的情況是,我媽趁我出差的時候為我挑了個房子並且付了定金,然後打電話通知我,讓我還她定金的錢,並且準備首付款。這事當時把我氣壞了,但又無能 為力,只好賣了大部分的股票。事情發展到後來,我因此躲過了2008年的股災,留住了大部分從股市得來的現金。與此類似的情況還發生在2009年。


  為什麼我媽的市場感覺屢屢能超過市場?恐怕其中很大的因素也是運氣。不過,其中也有一定必然性。


  投資者在市場好的情況下,往往會沉浸在一種持續的樂觀中,他們相信景氣一直會持續,相信自己的投資方式高人一籌或者自己投資的公司會在很長一段時間保持盈利的高增長。其實在事後看來,投資者的投資水平往往接近於市場平均水平。而他們的樂觀情緒卻破壞了他們的投資業績。


  而投資者之間的情緒交流往往是正向的,比如,在市道比較好的時候,投資者之間的交流會傾向於增加投資信心,這讓人們更喜歡忽視風險;在市道不好的時候,人們的交流又會傾向於加強悲觀情緒。


  與媽媽們的交流和投資者之間的交流卻有所不同,她們的優勢在於:1. 媽媽們和投資者間不需要為了保持友好的氣氛而贊同你的意見;2. 媽媽們和其他投資者不一樣的是,她們會更在乎你的財富安全程度,因為那些錢關乎到她們的養老;3. 她們的想法並沒有被市場情緒所左右,並且保持著樸素的獨立性。


  有一本著名的書,叫《股票作手回憶錄》,這本書著名大概是因為他的主角是曾經在華爾街名噪一時的投機者利弗莫爾。這本書的大部分內容其實非常無聊,基 本上是利弗莫爾在一遍又一遍地重複,「我賺到了!」、「不好,我又賠了!」、「我又賺到了!」……其中只有一個橋段對投資者稍微有點提示作用,那就是利弗 莫爾在投機賺到2萬美元後,回家把這件事告訴了媽媽。他的媽媽,很驚訝二流子的兒子能賺這麼多錢,並勸兒子說:「你應該找份正經工作來做。」


  利弗莫爾最後的結局是用大左輪手槍結束了自己的生命,他的遺書中寫道,「我的一生是個悲劇!」—聽聽媽媽說什麼,再思考一下。看來這個事強調多少次都不過分。


  崔鵬


  《財經天下週刊》副主編,一個價值投資者。


媽媽 的話
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二度就業媽媽,收入兩年翻三倍

2012-9-10  TCW




如果說,打深一口井,是進入職場修煉的第一堂課,那麼,進階下一關要累積的實力,則是在一方池塘裡,什麼魚都要能撈進網的本事。

能不能通過這一關考驗,決定你的職場生涯是在基層主管位階就打住,抱著「萬年科長」獎牌退休養老;還是具備將才基因,朝獨當一面的高階領導人下一站邁進。

房仲業資歷二十年的台灣房屋青埔領航店副總范瑀芳,專科夜校學歷的她,二度就業進入這一行。七年前,她就跨越擔任店長的門檻,但去年,她填的卻是比月薪近五十萬元的馬總統,金額還要高的「元首級」個人所得稅扣繳憑單,原因即是,她撈到了游進池塘裡的特大魚。

攤開去年戰績表,排在最前頭兩筆,分別是成交金額四億元、三億元,比台北市仁愛路帝寶豪宅還高價的土地,交易對象分別是桃園建商和新加坡外資。對房仲店頭 來說,這樣總價億元級的成交物件,在北部地區一百件占不到一件;房地價遠低於台北的中南部,一千件也不一定找得到一件。

瓶頸:小池塘釣不到大魚菜市場肉販,連五千元也要殺價

就算天生好手遇到吉星高照,也擒不來迎面而來的兩條大魚,更何況大魚不是天天有。海明威(Ernest Hemingway)小說《老人與海》,老人與大魚搏鬥的關鍵時刻之前,整整八十四天沒捕到任何一條魚,但老人總說,「走運當然是好,不過我情願做到分毫 不差,這樣,運氣來的時候,你就有所準備了。」

小說描寫,老人指的分毫不差,指的是他把掛著魚餌的釣索,垂得比任何人更直,這樣,在灣流深處的不同深度,都會有一個魚餌剛好在他指望的地方,等著游動的魚群來吃。而別的漁夫則讓釣索隨海流漂去,有時釣索只垂到海平面下一百尺,自己卻以為在兩百尺深處。

和這位老人一樣,范瑀芳也在桃園中壢這一帶的房地產市場池塘裡,有步驟的在各角落布下魚餌。

一開始,她的獵物是買一百多萬元房子、連五千元也要殺價的中壢菜市場肉販,成交三筆物件,也抵不過同行在台北做一個案子的績效,小池撈不到大魚,因此,頭 三年摸熟中古屋交易流程之後,她一度曾轉戰土地開發公司,學人家怎麼交易農地、建地。然而,小公司雖靈活,但缺乏教育訓練和可長可久的團隊戰力。

兩年後,她再回原店復職,大家仍原地踏步搶中古屋物件,范瑀芳卻是店裡第一個能賣千萬農地、替客戶規畫節稅的業務員。五年前,公司到高鐵桃園青埔站開分 店,她主動舉手去墾荒,開始接觸到指名重劃區億元土地的大咖投資客,前年,經過十八載努力,終於結出億元級成交物件的美好果實。

如今,有近二十家房仲店頭進駐的青埔特區,已是大桃園房仲業一級戰區,「剛來的時候,標示地籍的界牌,散落在舉目看不到一片圍牆的雜草堆,」「開車繞三 圈,常常還找不到地主的那塊地,光公司印的地籍圖,就畫爛十多張。」帶著墨鏡,開車熟練的再來個大迴轉的范瑀芳,如數家珍指著特區內土地,哪一塊上個月成 交,哪一塊又是創了當地最高價行情。

改變:墊高專業門檻熟記各土地法令,什麼物件都能賣

《商業周刊》二○一二「王者大獎」決審面試現場,評審們最好奇的,也是聽她談經手過的物件,從中古屋、店面、農地、工業用地、重劃區,甚至高鐵特區,什麼物件都能賣。

這個本事,就連一位來自房地產同行的評審也半信半疑。因為以農地為例,要有處理家族共同持有的協調能力;投資客偏好的商業用地,必須具備對投報率變動和政 策走向的敏感嗅覺;工業用地除要搞懂土地分區,以及各別工業區還有不同的限建高度等規範,甚至牽涉公司債務設定抵押等法院流程。因此,如百貨公司般賣房地 產物件,並不是每一個資深業務員都辦得到。

評審抽考她,高鐵特區容積率和建蔽率的規範各是如何?「住宅區是(建蔽率)五○%、(容積率)二○○%,今年七月,政府對大面積開發提供獎勵,兩千平方公尺、五千平方公尺、一萬平方公尺都不同,還有綠建築獎勵……,」她不假思索的對答如流。

顯然,范瑀芳的基本動作到位,也才能布餌布得準,沒有因為經手大案或自認見多識廣,顯露出職場老鳥常現的流氣,因為,這些像是毛線團,與時俱改的土地法條和建築規範,她不但每週追蹤,並備份在大腦這顆硬碟裡,還現場實地演練。

行動:專挑難的任務做花九個月跑公文,只賺六萬仲介費

她曾經手中壢市中心一塊處理起來極為費事的畸零地:二十六坪土地委售總價才一百六十八萬元,位處路沖不打緊,空地被搭棚占用,地上有電線杆、台電電箱、電 信設備和路燈,還有誤占私有地的排水溝。這樣的物件,已是熟手的她看一眼便知,一個地上物就是一個主管機關,得先一一行文跑公文,把地上物處理乾淨,才會 有買方願意接手;而且像管水溝的市公所工務課等機關,又是她從沒接觸過的,絕大多數業務老鳥,是不會花時間在這種沒有營養的小案上。

不過,她肯耐煩,前後跑了十幾份公文、前去縣府調地籍圖,光處理水溝就鑑界兩次、會勘三回,每次都花去大半天時間,九個月之後終於成交結案,「仲介費用一 共才六萬六千元!」她指著影印留存的發票上金額,工務課、台電等承辦人員,以及當地兩位里長的行動電話,也都還保留在這份資料匣上。

她知道,天下沒有白吃的午餐,也沒有白繳的學費,接同事不玩的案子,正是最佳練功的機會,「就像買房子幾千元都要計較的肉販,這種客戶難搞定,但卻也讓我學到最多。」揚起爽朗的歐巴桑笑容,她感謝曾讓她吃盡苦頭的客戶。

范瑀芳所在店的店長王桂圓觀察,許多職場老鳥後來戰力無法持續,就是因為自滿於小有局面的現況,逐漸失去對市場的敏感度,以及和顧客之間的熱度;基本功生疏不自知,出手失準頭卻歸咎手氣背,但市場景氣一定是上上下下,幾波循環之後,最先淘汰的就是這批人。

至於范瑀芳則是難得在歷經長期景氣循環,最後仍能生存下來,還越來越拔尖,這除了和她習慣接受挑戰有關,也具有一種級數到這裡的頂尖業務,那種拿掉上下班界線、把客戶當朋友、從替朋友著想角度出發的態度,因為感受到「被朋友需要」,能量便源源不絕。

「行家一出手,便知有沒有」,是形容高手過招,第一時間勝敗已決。要在職場的池塘釣到大魚,除了餌要布得準,魚上鉤、浮筒下沉一瞬間,也要抓準時機適時抽竿,太快,會把魚兒給嚇跑;太慢,魚餌就被吃光光。

用這樣比喻,范瑀芳絕對是釣魚高手。二○○八年金融海嘯,房地產市場交易近乎停擺,范瑀芳利用這段交易清淡的空檔,上婦產科診所進行例行檢查,不過二十分鐘問診時間、一百五十元的健保掛號費,卻換來六千萬元成交大案,羨煞所有業績抱蛋的同事。

成就:精準看出客戶需求二十分鐘接觸,十天後成交六千萬

成交過程是這樣的,這位第一次打照面的婦產科醫師,隔週看到馬路邊范瑀芳掛的農地出售看板,自動打電話給她,詢問這塊地狀況,從看診到結案,前後十天結案收佣。

這樣的銷售本事,外人看起來很「神」,但范瑀芳分享,她只是更願意傾聽、觀察。由於當天她是穿著印有公司品牌的制服就診,醫生問完診,順口提到先前在青 埔、中壢買的幾塊農地,「這幾塊地你覺得該不該繼續抱?附近最近行情怎麼樣?」「是有想把農地變更蓋安養院啦,也在看市中心有沒有適合開醫院的 地⋯⋯。」

「他有沒有可能變成你的客戶,關鍵在於你怎麼接他的話?」范瑀芳說,一樣的情境,資淺的業務員可能只是「喔、喔」兩聲,就接不了話,因為他可能根本不清楚 對方說的那幾塊地,確切的位置在哪裡?最新的成交行情如何?接下來當地有沒有大型公共建設要動工?但是這一點都難不倒她,只見那位醫生一面聽,一面點頭如 搗蒜,「醫生這樣高資產的客戶,接觸過的業務員太多了,他為什麼要找你,除非他服你。」

她分享,事實上,像這樣的場合,不可能拿出商品目錄談業務,最重要的是聆聽,聽出對方問題背後的需求。例如,醫生買農地,當然不是拿來種菜,那如果也不是 炒地皮,會是什麼?從這個問題點切入、接話,「你若能聽出他沒說出來的需求,對方便會認同你。」這樣行銷於無形的火候,是經過無數次挫折,范瑀芳領悟出的 心得。

《老人與海》中的老人,在沒有捕到魚的日子,面對一望無際、寂靜無聊的大海時,心裡想的是:「一個人在海上絕對不會孤單的。」因為老人認為身邊遇到的一切 事物,像是大海、魚群、飛鳥、風等,都是他的朋友,他都以親切的態度來接受,隨時保持開放的心態,是讓大魚願意上鉤,必要的修為。

【延伸閱讀】范瑀芳的精密碼過去10年轉戰3家分店,開疆闢土掌握新竹以北20處工業區和重劃地交易動向20分鐘開發出6,000萬元土地的買方客戶

【延伸閱讀】「精準力」養成三心法

關卡:為什麼我總是賺辛苦錢? 心法:你沒看到的,是頂尖工作者的基本功。

關卡:為什麼同事隨便聊個天就有好績效? 心法:既不聽對方說,也不懂得接球,當然常落空。

關卡:為什麼做不贏人而且還先喊累? 心法:只顧解決眼前問題,會缺乏宏觀角度。

二度 就業 媽媽 收入 兩年 年翻 翻三 三倍
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驢媽媽:如何在4年間成為在線旅遊業黑馬?

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驢媽媽董事長洪清華,12年前在碩士畢業後進入旅遊行業創辦了多家公司,2008年在上海創立了在線旅遊網站「驢媽媽」,以自助遊服務為核心,為驢友提供景點門票、度假酒店、旅遊服務等多種組合的產品。網站目前有近千萬註冊會員,2012年收入約為20億元,是國內旅遊景區門票分銷量最大的網站之一,在競爭激烈的在線旅遊業是一匹後來居上的黑馬。公司從 2010年開始在全國市場佈局,目前在北京、成都、廣州、黃山和三亞設有5家分公司,並從2011年開始設立線下體驗店。

在線旅遊 行業這兩年價格戰硝煙瀰漫,各大網站紛紛投入巨資不惜以虧損佔領市場。面對慘烈的競爭,驢媽媽採取了什麼樣的發展策略?即將40不惑的洪清華如何總結自己創業路上的得與失?中國旅遊市場將面臨什麼樣的機會和挑戰?在與沃頓知識在線的訪談中,洪清華對這些問題進行了深入探討。「我認為中國的旅遊業不是缺內需,而是缺內供,」他如是表示。

以下是經過編輯的訪談內容:

沃頓知識在線:驢媽媽從2008年成立初始即有重量級天使投資人加入,之後企業迅速發展,並進一步順利融資,不斷擴大規模,在業界確立自己的地位。驢媽媽的創業之路為何比較順利?

洪清華:這個順利可能有幾方面因素,一是我們採取了差異化的戰略,沒有參加同質化的競爭。我在創辦驢媽媽時的定位就是要創立中國最好的自助遊服務商。在我們之前,中國沒有規模化的自助遊服務商。當時在線旅遊市場的主要商業模式有「機票加酒店」的商務旅行模式如「攜程旅行網」,或者是垂直類搜索引擎如「去哪兒」,基本上沒有為自助遊服務的模式。

那麼要做自助遊,該從哪裡入手呢?中國有一萬多家景區,我們就首先從景區入手。景區門票昂貴,對散客也沒有任何優惠。所以我們當時做的就是打破景區的門票價格壁壘,同時又要給景區帶來更多的綜合利益。因為散客不是一次消費,他們除了買打折門票,還要吃飯、住宿,購買旅遊紀念品,因此逐漸建立一個有利於景區和遊客的良性循環。

第二個關鍵因素就是要研究和把握下一個發展趨勢。在08年時我看整個旅遊市場的趨勢,就是休閒度假、自助遊日漸增多;第二個趨勢是,遊客的需求越來越個性化。因此我當時的判斷是,散客遊時代已經逐漸來臨,更多的人會崇尚個性化、特色化的旅遊服務。去年國家旅遊局發佈報告稱,2011年所有的旅遊人次裡面,跟團游是6.3%,自助遊達到93.7%。而在2008年時完全不是這個情況。因此驢媽媽在過去幾年的發展是抓住了中國市場自助遊蓬勃發展的潮流。

另一個因素可能是,驢媽媽是我第三次創業了。前兩次創業都和旅遊業有關,是給景區做規劃設計、諮詢、營銷,以及運營管理。因此我們對於景區非常瞭解,也積累了很多資源。驢媽媽只是浮出水面的那部分,背後是景域集團。集團下有幾個子公司,第一家是04年在上海創辦的奇創旅遊規劃諮詢公司,給景區做規劃設計;第二家景域旅遊發展公司,做景區運營管理。第三家是景域旅遊營銷服務公司,做景區營銷,策劃和執行。因此驢媽媽的背後是旅遊 行業中提供B2B服務的有競爭力的公司在支撐它,所以整個景域集團的模式是B2B2C。我們一邊在為景區服務,一邊在為遊客服務。同時,在這些創業的過程中,我們建立、培養和積累了人才團隊,這對於一個創業型公司來說也是非常關鍵的。

沃頓知識在線:在創業的道路上遇到過什麼挫折?

洪清華:創業公司遇到的所有問題我們都遇到過。比如說,最早談景區,也是挺有挫折感的。不是每家景區在一開始就願意和一家初創公司合作。有一家長三角地區景區的老總,我們之前就有過合作並熟悉。我在08年給他打電話,他說這個業態太新,我們再研究研究。這一研究就是一年。在09年的電話裡他說,我要是給你這個價格,對市場會有衝擊,線下旅遊社要有意見的。2010年再次電話給他,當時驢媽媽已經和周邊景區,比如東方明珠、靈山大佛、周莊等都有合作,他表示這個形式很好,我們也要趕快合作。所以要過三年,他才改變 態度。

總的來說,創業者一定要保持積極樂觀的心態,這太重要了。創業過程裡有1000個理由讓你倒下,只有一個理由讓你成功。你會碰到太多的挫折,你每天都會聽到負面消息,所以你一定要有足夠強的心臟。比如財務經理告訴你,公司現金只能支撐兩個月了,下月的工資怎麼辦?人力資源經理告訴你,你要的這種人我招不到,因為公司名氣太小,薪酬不夠有吸引力。還有人告訴你,某個上級主管單位正在找你。每天你都會看到前面有很多阻礙,不管是來自外部還是內部。所以創業者一定要有積極的心態、堅持的恆心,以及對未來的信心。

沃頓知識在線:互聯網行業的創業企業層出不窮,但最後能茁壯成長的並不多。您會給現在的創業者什麼建議?

洪清華:第一,從選項目來看,要瞄準差異化的機會。現在做平台已經沒有機會了,巨頭都在的地方,不要硬碰硬。紅海市場不要再嘗試,要尋找下一個藍海。在行業裡面和巨頭形成差異化戰略,打側翼戰。第二,一定要找一個很好的互補的團隊。這點很重要。當然不同的行業側重不同的人才。如果是新型現代服務業,比如旅遊互聯網,一定要有很好的產品經理、有很好的專業營銷人員。

沃頓知識在線:驢媽媽是如何組建自己的高管團隊的?

洪清華:奇創、景域和驢媽媽各自有不同的團隊。我在08年把奇創的負責人李丹拉到驢媽媽來當總經理,他再逐漸搭建人才團隊。驢媽媽的CTO是從EBAY過來的,我們的首席營銷官是從好耶過來的,還從市場上尋找營銷專業人員,或者從傳統旅行社尋找相應的人才。每個公司都有它不同的發展軌跡和團隊建設路徑,你也可以先有產品,再找市場裡的領軍人物。每家公司的基因不一樣。

沃頓知識在線:驢媽媽的基因是什麼?

洪清華:瞭解市場,形成差異化戰略,並隨需應變——這就是我們的基因。我們是從傳統旅遊 行業走過來的,所以我們對傳統旅遊 行業更加熟悉,更知道景區需要什麼,旅遊者需要什麼,然後我們隨需應變,根據我們理解的這個差異化市場,不斷地變化,並提供不同的服務,這就是驢媽媽的基因。

沃頓知識在線:驢媽媽在發展過程中有什麼重要里程碑?如何培養起自己的核心競爭力?

洪清華:我覺得驢媽媽的生長就像一棵樹一樣,它的商業模式是在公司有機的生長過程中不斷地豐滿。最開始我們賣景區門票,目前我們一年門票收入幾個億,雖然在全國景區門票1300億元的盤子裡規模仍然很小,但已經是國內最大的景區門票分銷網之一。後來我們發現遊客需要在景區住度假酒店,因為當時攜程等做的都是商務酒店,我們就開始銷售景區度假酒店,最近我們還投資建設帳篷客度假酒店。接著遊客又表示,沒有什麼可玩的。我們就開始在網上銷售各大景區的娛樂活動門票比如印象西湖、印象麗江等文藝演出。還有遊客說,我有時喜歡跟團,但是不喜歡標準餐,那麼我們就提供半自助遊的跟團服務,解決路線、導遊、交通,但是不帶你購物,不帶你吃團餐,而是帶你去有地方特色的地方。所以驢媽媽就是這樣,隨著遊客需求的增多和變化而不斷增長,成為今天這樣綜合性的網站,但是所有這些服務都是以自助遊為核心的。

未來我們可能還要增加個性導遊服務。很多遊客希望找個人導遊,根據自己的行程陪同服務。我們計劃收集旅遊目的地導遊的資料,放在網站上明碼標價,比如一天服務費300-500元,遊客自己選擇某位導遊,服務結束滿意後付款。就像支付寶那樣,遊客先付錢給驢媽媽網站,遊客滿意後我們再付給導遊。

沃頓知識在線:電商(包括旅遊電商)今年不可避免地陷入價格戰,攜程、藝龍、途牛、同程和芒果都宣佈加入。這導致大多數旅遊電商不賺錢。作為一個網上零售企業,是否逃脫不了死拼價格的宿命?

洪清華:我們沒有正面參與攜程5億美金的價格戰。價格戰對行業一定是有傷害的,不利於行業長期發展,而且遊客也不受益,因為你犧牲了服務質量。

要避免價格戰,我認為,首先是要推行差異化的戰略,提供差異化的產品或服務。價格戰要在同質化的產品中才能進行。價格戰的重災區現在是機票,酒店,和同質化的度假產品。而我們賣的是不一樣的產品,所以沒法打價格戰。我們聯合上下游,推出特惠門票,推廣景區度假酒店。我們的自由行產品也有自己的特色,比如「開心驢行」,就是完全自由行。打包的自由行產品包括門票加度假酒店和特殊旅遊服務,這是其他網站沒有的,這就是差異化。在跟團游裡面也有差異化,比如不安排標餐,不安排購物等,這種微創新就是差異化。另外,我們推出各種主題游活動,比如十全十美溫泉游、隨時隨地微旅遊、新概念出國旅遊等等,這種形式各異的主題游活動就是區別於其他網站的有特色的差異化產品。未來還有導遊服務。微創新的迭加就是顛覆式創新。

另外,說到價格戰,當一個市場各方面發展勢頭蓬勃,吸引了眾多企業參與,使得市場變成紅海的時候,價格戰是一個必然會經歷的洗牌過程。

沃頓知識在線:驢媽媽的未來發展規劃如何?

洪清華:我覺得它將成為一個以自助遊為核心的旅遊電子商務社區。第一步,如果你想出去旅遊,你可以查一下驢友寫的旅遊攻略。第二步,你可能希望訂購一些很好的旅遊產品,包括酒店或門票。第三步,在旅行途中,如果你需要租車,導遊,或者當地特色餐飲,我們也會參與其中,給你很好的平台和服務。所以驢媽媽是在做一個自助遊的大超市。景域集團的終極目標是做一個世界上最受人尊重的旅遊運營集團。

沃頓知識在線:您認為整體旅遊市場的未來發展機遇如何,尤其是在線旅遊服務商的機會在哪裡?

洪清華:我覺得旅遊的大方向是度假和休閒觀光共同繁榮。從市場角度,一定是產品差異化越來越明顯。未來的總趨勢是市場的細分化、產品的垂直化、服務的精細化。在線旅遊市場也一定會隨著技術的發展逐漸升級。另外一個大趨勢是手機移動端一定會產生很多新的商業機會。

我更願意把旅遊分為五個階段,第一,確定旅遊目的地;第二,蒐集目的地信息;第三是行前的預定;第四個是旅行過程中需要的各種服務;第五是旅遊回來後的服務和分享。在智能手機廣泛普及之後,第四個階段,即旅遊當中的服務一定會更加及時和精準。這裡面會產生很多商業機會。現在湧現出的很多新興的應用和工具也都是這一環節的。

其實,我覺得中國的旅遊業不是缺內需,而是缺內供。旅遊優質產品的供給太少了,包括景區周邊的優質度假酒店,或是優質的旅遊紀念品,真的太少了,遠遠供不應求。所以購物環節會出現很好的公司,度假酒店、景區餐飲非常有前途,導遊市場會越來越規範,各種新興應用一定會很有市場。這裡有大量的商業機會隨著旅遊需求和供給的升級換代不斷出現。這需要我們每一個創業者不斷地切入下一個趨勢,做出遊客需要的產品。

沃頓知識在線:如何管理一個高速發展,人員規模急速膨脹,盈利情況尚不明朗的創業型企業?

洪清華:我一直認為,500人以上的企業,一定要靠企業文化來管理。各種制度只是一個約束,一個規範。企業文化非常重要。我們的企業文化是「三個一」:一支軍 隊;一個家庭;一所學校。企業價值觀是:誠信,激情,創新,多贏。

在用人方面,我們不唯學歷,相對比較開放。我強調的是,責任有多大,舞台就有多大。要敢於擔當,肯學習,就有發展平台,就有空間。優點儘量發揮,缺點交給團隊,團隊之間要能比較互補。我們還成立了景域集團人才精英學院,專門培養人才。景域有個憲 章,規定我們需要什麼樣的員工,如何保證企業走向既定方向。

沃頓知識在線:目前您在驢媽媽的運營中的主要角色是?

洪清華:我在驢媽媽成立之初參與具體運營。但是在公司不同的階段,作為創始人、董事長肯定有不同的角色。當公司有100 人的時候,我肯定是前鋒。我要帶領大家去進球,別人也可以看到,噢,原來是這麼進球的。當公司有300人的時候,我肯定是中鋒,我要分球給大家。當團隊有 500人的時候,我是後衛,要守住自家球門,並且不斷創新,不斷見證變化。目前景域集團共1000多人,其中驢媽媽有900多人。目前這個階段,我在驢媽媽只做四件事,一是制定景域集團和驢媽媽的發展戰略。二是感受使用者體驗,所有的投訴我都會及時看到。三是整合各種資源。我一直強調,景域集團是一條互哺的產業鏈。四是選人和用人。我還特別注重內部建設,包括公司願景和剛才提到的企業文化。

沃頓知識在線:您對互聯網行業的未來有何看法?

洪清華:WEB互聯網一定要不斷深化和用戶之間的互動。另外,移動互聯網一定是未來。移動端是發展的趨勢,用戶的應用習慣將逐漸養成,各項手機服務也將越來越方便。傳統互聯網是一張網,但是移動互聯網不是一張網,是網格結構,各自之間有牆壁。每個移動應用(APP)是獨立的單元,移動互聯網是所有APP組合起來的。一個APP雖然可以一招鮮吃遍天,但是你更新和創新的速度要非常快。所以移動互聯網對所有人都有機會。這個領域將湧現出更多的創業者來挑戰傳統的互聯網。我覺得它是大趨勢。

沃頓知識在線:您目前面臨的最大挑戰是什麼?

洪清華:挑戰就是你能不能抓住下一個潮流。我始終認為,今天的優勢一定會被明天的趨勢所取代。企業家必須要有足夠的敏感度,把握下一個潮流和趨勢,隨需應變,才能成為行業的領先者。


媽媽 如何 年間 成為 在線 旅遊業 旅遊 黑馬
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單親媽媽更要買樓(答) Home Blogger

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晉身小富,非結婚不可?

諗樣之前講過,如果庸才想借力打力,晉身小富,非結婚不可。但係我地唔可以將單親家庭遺棄,究竟有咩解救呢? 記唔記得諗樣提過樓奴故事? 當中單親媽媽一手帶大四個子女都可以,堅持絕對在持家或理財均適用。

 

主角小玲不能夠原封不動,因為單親人仕最大慘情係老年未必有所依,亦唔可以期望小朋友養你。可以佢係被逼要理財,盡早為人生下半場準備。

 

咁究竟退休需要幾錢呢? 駛唔駛搵個理財顧問同你計呢? 最簡單咁諗係你50歲退休(或冇得撈),磨到八十五歲先死,如果你用五千蚊個月,條數會咁計: $5000*12*(85-50) = 2.10million。咁睇落好樂觀,有讀者係呢幾年升市係間樓都執左「百幾二百個」,但係醒目既你當然知道2.10mil係唔夠架啦!

 

通賬、唔知幾時死、唔知幾時病係令你不能信賴退休計劃既原因。點解你後生個陣唔會諗死同病既問題呢? 一黎發生機率少、二黎係你仲有睇落無窮無盡既payroll income(人工)。上面因素一留比個天決定,因素二係我地可以做野補充既地方,令你退休出糧有著落。回應上段問題,如果想退休後每月有今時五千蚊購買力既錢洗,50歲既兄台要有5.60mil先夠,仲要唔好病準時死(85歲,已假設手上資金肯定有2%p.a.回報)

 

 

又係年金計劃??

坊間有唔少年金計劃提供,供款十年八載後提供十至廿年既月入。計劃好處係監管你為退休儲錢,可惜係回報同埋提供收入方法未必如意。例如由六十歲開始提供入息,冇人能肯定該參與者八十歲就離世,特別係現金醫學昌明既年代「吊命過世」一點不難。有計劃提供月入至九十九歲,但月入太少,歸於計劃回報不吸引。筆者認為用聯名戶口買入國債,望3%年息回報,老公過身可由老婆攞錢最為簡潔恰當,債券到期自有本金歸還留比仔女,簡單易明。可惜香港債市不活躍,買國債要手握百萬港元cash至有得傾。如果想分散風險買幾條唔同地方既bond,你要有三至四百萬金額準備投資。債券派息多不會同通賬掛勾,要準備開頭幾年收十幾萬年息同先夠多去「貶到水尾」。

 

但係五十幾歲還哂兒女債仲要有四五百萬淨? 有幾多人得大家心知肚明。種種原因加埋產生現象,就係你見到街邊執紙皮既阿婆好多都係「有樓係手」既! 仲有就係「建設派」既廣東海鮮團成日爆滿! 點解? 你試想你都唔知自己幾時死,老左又冇人請,梗係唔敢洗咁多仲要開拓income啦。執幾張紙皮頂多一日得一日! 普遍退休人仕都有此想法,而除左早前提及買債外,買樓點可以幫到退休呢?

 

最好就係生小朋友之前手握兩間樓,因小朋友確實打亂你儲錢部署及洗費大增。一路湊大個小朋友之餘叫租客一路供滿你間屋。第時間屋收番黎既租係會同通賬上升,咁就可以自製通賬掛勾投資囉! 係資本社會要累積資本之餘,早去令資本出現係另一要訣,請結婚唔好咁大洗,三十歲適當去運用十萬蚊,到五十歲可享十倍回報。至於本篇主角小玲獨力承家,確實要比人更出力。諗樣建議先換出天水圍居屋再另覓居所。下篇「二百萬以下樓盤選擇」再談辦法。


單親 媽媽 更要 要買 買樓 Home Blogger
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調配物業作全職媽媽(答) Home Blogger

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綜觀策略是正確的,即減持及套現收息。你在樓房升值所得,遠超過你打工所賺。客觀而言,如樓房所賺金錢超過你打工十年所儲得,即$19000*120=2.28mil,你便有誘因沽樓或加按。惟筆者對荃灣西物業的按揭安排上有疑問,為什麼聯名物業作抵押,兩名業主一位是借款人一位是擔保人呢? 理應兩位都是借款人才對。如有更新做法而特別原因有此安排,還請指正。

 

 

首先你從荃灣西聯名物業、及西九龍和母親聯同持有之物業除名,對你最大幫助是把港島南物業換出及再買入時不用繳交雙倍從價印花稅。除名不是就咁除去,要經律師樓及支持樓價一半成交金額之印花稅,我相信兩間同時除名加起來都要約七萬元。聯名轉單名都是一種業權轉讓,房產及股票都要因此支付印花稅,但因近排太多新例,在法律界之專業朋友請在此給點意見。另外西九舊樓由母親一人持有,相信為方便遺產安排他日會轉回聯名,用「長命契」持有,到時又多一次攪作。

 

 

將荃灣西轉做單名作用只為先生成全太太他日買第二套房(那時即夫婦並擁有三間房)時可報自住。先生人工$18000,用盡可供每月$18000*50%=$9000之按揭。又再用2.59之法則,即盡借為2.59*0.9=2.33mil,減去現有久下金額1.45mil即可套現88萬。當然先生本身可能有些微借貸,影響套現金額。港島南建議趁高套現,但買入置富不是最好選擇,相信因經紀只能熟悉一方盤源而介紹範圍收窄在香港仔及薄扶林區。其實香港區樓價已不斷比九龍新界落後,而薄扶林土地改變用途還是在商談中,到整區變天不是十年內的事,雖然居屋質素頗高,租客亦好,但不見得在未來會跑贏大市。用香港仔中心為例,呎價在過往一年跑輸全港中原指數,而新界西用大興花園為例,呎價跑贏全港中原指數多於10%。香港仔中心及大興花園,都是五百至七百呎單位為主,樓齡為香港仔中心約31,大興幾期共約22年。

 

 comparison

再擴展統計屋苑數目,用香港中原指數及新界中原指數比,仍然是新界於2012年跑贏。

 

 

應賣走港島南單位,套現3.9mil。在元朗一帶買入價值4.0mil的單位,最好係近西鐵站之兩房,樓齡較新,單位一踏入30年價值便會下跌,因用作抵押之能力隨之降低。知你剛續了一年租約,但都可在港鐵通車前完成死約部份,可在那時部署在通車前售出單位,該單位和南區一眾豪宅亦扯不上關係。

 

 

澳元計債券請先收看youtube video,不要買錯。先生轉名,將港島樓賣掉作減磅及剩下1.80mil cash,有能力應再加按父母單位。請你在當全職媽媽前做妥此事。原因是: 就當你自住,你加按一百萬出黎都每月有三千至四千蚊息,再將利息用作五千元左右之按揭供款,十數年之後,你剩落既就係一層樓加一百萬。

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別逼自己當個「好媽媽」

2013-04-22  TCW
 
 

 

懷孕的時候,一位經歷完美在家生產歷程的朋友給我席爾斯醫生的書,成為我的聖經。《育兒寶典:從出生到兩歲,你必須知道的大小事》(The Baby Book: Everything You Need to Know About Your Baby from Birth to Age Two),我每晚必讀。我將丈夫該知道的段落畫線,讓他也跟著注意;我對於強調母子親密性的看法頭點個沒完,再同意不過。(席爾斯醫生是倡導親密育兒的現代宗師,親密育兒法是鼓勵母親時時刻刻都和嬰兒保持親密接觸的一種流行哲學,舉凡背寶寶、餵母奶和一起睡等等。)

我想像自己邊寫文章邊背著蕾雅,在午休時間烹煮有機嬰兒食物,快樂的窩在床上餵母奶,偶爾還和寶寶一起打瞌睡。

這當中的一些情景的確發生了——我已經能夠整出一頓像樣的糊爛有機餐,我也試著使用布尿片長達一整個月,直到洗衣槽散發出來的臭味無法忍受……然而當我無法完成所有的自然媽媽計畫時,我很失望(極大部分是對自己感到失望)。一開始我以為是因為蕾雅出生時的危急狀況——在並非完美的情況下生孩子的壓力讓我無法將母性發揮到最好。不過現在我比較懂了。

天生母性是建構出來的理想典範

若要保有自外於孩子的任何生活,唯一的法寶就是「彈性」,它能讓你平順的度過一天。倘若你只有你一人得打點孩子的每日所需,那麼你絕對沒有辦法顧及自己的需求。換句話說,如果天生母性還得靠別人推一把才行得通,那它就未必是一條準則。

我曾有過自認為展現天生母性光輝的一刻。經過數週,因早產而不易餵母奶的蕾雅,終於首次快樂的吸著奶水。我俯看著她從我的身體吸取養分不禁淚盈於睫。這就是我曾聽聞過的一刻,是我所期盼的一刻。

正當我這麼想著,蕾雅打了個噴嚏,在我的奶頭上留下紅紅綠綠的鼻涕屎。於是我終於了解,沒有任何書籍或哲學可以教會我如何育兒。儘管我滿心幻想著要去實現席爾斯醫生的育兒經,現實卻不偏不倚的擊中了我的奶頭。

荷蘭育兒研究員佩特拉.彼士肯斯(Petra Buskens)近期在她的一本關於母職與心理分析的書中提到,這種直覺的天生母性事實上是由現代經濟和政治現實所建構出來的理想典範。

缺乏社會支援現代媽媽總深陷罪惡感

以前的母親有來自整體社區的支持,她們和其他男女老少一起擔起育兒工作,那些人在做著和育兒無關的活兒同時也幫忙育兒。可是就在女人被推上公共領域後,社會便將「高貴的母親身分」轉變成一種「神聖的職業」,並且告訴婦女養育小孩應該是屬於家務、獨自完成的任務。

三十三歲的德妮爾住在波士頓郊區,她有了大麻煩。生了第一個寶寶後,德妮爾發現自己住的地方距離家人和朋友聚集的紐約有四個半小時的車程。

對於親密育兒法躍躍欲試的德妮爾發現她幾乎不可能工作。「因為必須通勤,所以基本上我每天都要跨坐在公共廁所的馬桶上擠奶,可是在產後四個月,我每天仍會擠出十五盎司的奶水。」

她說缺乏社會支援,獨自做著這些「自然的」與兒子連結的工作,讓她覺得自己快要瘋掉了。「即使我面臨了這麼多的挑戰,我兒子還是很棒,不過我很確定他感覺不出我承受的壓力有多大。我,總之,唉,經歷這一切,我都快瘋了。」

彼士肯斯寫道:「現代育兒的實況距離期待太遙遠了——它一點都不『傳統』。」她指出媽媽們因為亟欲想要依附所謂的自然育兒哲學,卻又得不到像她們高曾祖母們那樣的支援,於是便時常引發「令人感到虛弱的」罪惡感。

「媽媽們試著在越來越支離破碎及不甚支持的社會環境中實施偉大的親密母職日程表。」基本上,我們實施的是缺乏網絡的親密育兒法。

事實上即使聲稱平等的婚姻,也在小孩加入後變得越來越「傳統」。突然間共有的責任全讓給「媽媽懂比較多」本質論,而「自然」育兒論認為女人應擁抱回歸本能母性的做法。畢竟我們是媽媽。

當女人是唯一的照顧者時,男人不僅得到免參與的通行證,女人還會因為自己無法處理,而覺得自己是個壞媽媽。身處在一個認為妳該和寶寶如影隨形的文化裡,媽媽們會覺得喘不過氣來實在不足為奇。

就如同一個媽媽在熱門育兒網站Babble所言:「只要我的男性友人試著跟我說我的『工作』沒有那麼糟糕時,我就會問他們,有什麼工作必須一週七天,每天二十四小時待命,沒有病假,沒有午休,需要無比的耐性、在生命裡的每分鐘都要對另一個人完全負責,而且還沒有辭職這個選項。」

當母親之所以艱難,是因為直到我們終生和一個必須相信是生命中最值得的工作監禁在一起以前,我們並不了解自己會碰到的是些什麼。

在暢銷書《當母親的代價:為何這個世界上最重要的工作仍被低估》中,安.克里丁頓(Ann Crittenden)認為母職被尊崇的程度和它在文化、經濟上的實際價值相去甚遠。她寫道,我們嘴巴上說母職很重要,但行動上卻並非如此。

不可否認的,我們必須讓媽媽活得更輕鬆(和公平)一點,方法就是在家庭、社會、政策上全方位的重視她們的工作。因為如果女人仍相信她們所能做的最重要一件事就是撫養子女——而子女必須是他們的宇宙的中心的話,那麼婦女的社會生活只會減弱和不被認可,而我們的育兒和私人生活也將因此更形狂躁、更吹毛求疵。

我欣然承認自己過於使勁,給自己太多壓力。我一直覺得不適任。我總認為自己是失敗的。我從不在一天將盡之際認為自己已給了孩子足夠的時間,足夠的社會、成長、文化涵養內容。只要我這麼看事情,那沒錯,母職就是一個工作,一個我做得不怎麼成功的工作。

現在,我仍然相信做母親所付出的勞力是重要且有價值的嗎?當然相信,我只是不認為將每一分精力都放在育兒上,就會對蕾雅到底成為流浪漢還是女總統有決定性的作用。

是的,母親很重要,不過不是因為我們是女人,抑或是我們和小孩有血緣關係。我們之所以重要,是因為我們是那些愛護及照顧一個正在成長的人類中的一個。

想當快樂媽媽就別用「標準」壓死自己

如果我們想要從這個經驗裡得到一些樂趣,就不要認為自己是唯一一個能把這件事情做得對的人,也不要以為必須經過某種折磨或做出巨大的自我犧牲才算把事情做對了。

並不是說女人就不該在乎育兒工作,不該為育兒調整社會和事業步調。我也不認為女人不應該待在家裡陪伴孩子。我想聰明的做法是,把育兒工作融入生活當中;我不認為它必須成為我們的身分認同的構成要件。

事實是,我們可以在喜歡育兒、發現它既充實又有價值的同時,也意識到母職裡的瑣碎小事並不如這個社會要我們相信的那麼重要。我們在不相信世界繞著孩子轉的情況下也可以疼愛孩子。我們在不認為育兒是自己做過最重要的事,或是對社會做出的最大貢獻時也可以樂趣無窮。

我們也許是筋疲力盡、工作過度的媽媽,但是仍然清楚知道還有許多其他更辛苦甚至更重要的工作。因為只有當我們回歸育兒的本質——它是種感情關係而不是個工作——我們才能夠讓自己不去期待,才能夠脫離那令人窒息、有著如雇員般要求的母職標準。

所以,沒有錯,讓我們務必確保育兒工作有其價值,但是關於女人這部分,也讓我們少評價一點吧。(本文摘自第二章、第五章)


別逼 自己 當個 媽媽
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阿里媽媽滿血回歸

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這看上去像一場輪迴:2007年,阿里媽媽夢想著做一個開放的全網廣告自由交易所,打通買方和賣方的交易障礙。一年之後,這個夢想擱淺,阿里媽媽品牌名也被停用,團隊轉而聚焦淘內廣告市場;但在5年之後的2012年,這一品牌卻強勢回歸,並用三條主要產品線搭建出一個淘內淘外的線上廣告市場,當年做全網廣告自由交易所的夢想也實現了。

「一開始我們並不清楚要怎麼做,也沒有特別充分地利用手頭資源,反而是遇到挫折後,才開始將淘寶上的機會放大,然後再把這樣的能力釋放出去。」從團隊組建的第一天起,阿里媽媽事業部展示廣告和Tanx產品總監黃航飛就一直在思索阿里媽媽的路要怎麼走,5年下來,他把曾經的磕絆視為轉折點。

五年的摸爬滾打成就的阿里巴巴的廣告產品思路,也是RTB新語境下快速發展的紮實基礎。

完美理念:廣告即商品

與阿里巴巴眾多大項目一致的是,阿里媽媽起航,同樣源於時任阿里巴巴CEO馬云的判斷。在2007年4月,馬云便在內部提出,廣告是電子商務不可或缺的一部分,沿用做淘寶的思維,他設想搭建一個線上廣告自由交易所,讓廣告像商品一樣流通起來,也就是「廣告即商品」。

而提到線上流通,這正是淘寶網最擅長做的事,提供一個平台,讓買的人和賣的人進行自由交易,阿里廣告的起步也借鑑了這樣的思路。由於在此之前,無論是線上還是線下,廣告市場都存在一個典型特徵:被大的媒體或廣告代理商所把持,市場壟斷性強,交易環節繁瑣而不透明。阿里媽媽希望打破的正是這種壟斷性,希望通過交易平台的方式,讓大家方便地選擇自己所需的廣告位,同時借鑑淘寶的評價體系,搭建出一套廣告平台的評價體系,以實現交易的公開透明。

2007年4月底,阿里媽媽項目組開始組建。在此之前,阿里巴巴雖然有一些廣告收入,但都是沒有技術含量的低端形態,對廣告的理解並不深。初涉這一新興領域,才發現廣告對技術要求之高,為此,他們開始在技術上下工夫,通過從業已在線上搜索廣告領域積累下經驗的雅虎團隊抽調開發人員,組建起了一個新的項目組,並很快開發出一套系統,支持線上廣告位的買賣。

因為理念和思路非常清晰,阿里媽媽在2007年8月10日便正式上線了。當時,這樣的想法和實踐還是相當領先的,也迅速吸引了第一批會員。

從參與籌備廣告項目組開始,黃航飛便與線上廣告結緣,並成為阿里媽媽最早的成員之一。但在緊鑼密鼓地完成開發測試上線產品之後,還沒來得及鬆一口氣,黃航飛就和阿里媽媽團隊一起,開始面臨市場的「責難」。

首先,阿里媽媽在當時具有一個顯著特徵,就是面向全網,這讓它在起步階段就脫離了淘寶母體的喂養,導致流量和廣告訴求都變得極為不穩定。

在阿里媽媽的理想模型裡,廣告主和流量是不可或缺的兩個要素。同時,也要求這兩者之間能達成一種持續共生的關係,「廣告即商品」才會像淘寶網一般飛速實現。而實際的情況是,由於阿里媽媽是一個自由交易的平台,在最初的時候,廣告主和流量都可以沒有限制的進入,導致流量魚龍混雜,廣告主也過於分散;同時,關注投放效果和投放位置的廣告主們並不喜歡在大量的廣告位置陳列中扒拉出自己所需要的位置。廣告主資源的不穩定,也造成了流量的進一步流失。

如今,回頭談起當時的境遇,黃航飛頗有感悟:「一個大型廣告市場的建設,是需要一些基礎的東西的,比如巨大的流量或巨大的廣告訴求,離開了這兩者,無論在中國還是美國,這樣的模式都行不通。」

守住淘寶金山

在模式邏輯的現實困境下,阿里媽媽管理層開始著手尋找和打造新的根據地,他們將視線轉向了淘寶內部。

2008年9月,上線僅一年的阿里媽媽併入淘寶,並停用了阿里媽媽這一品牌名,更名為淘寶聯盟。

這一變動不可謂不大,輿論評價褒貶不一,沒人知道接下來會發生什麼,對於阿里媽媽原有團隊而言,這種感覺尤甚。

作為管理者,黃航飛從迷茫轉到了切膚的陣痛,連續一年的拚命似乎在一瞬間都洩了氣,「沒有想到是這樣的下場」。他一度想回到自己原來在支付寶的崗位,甚至已經跟HR談好了轉崗,但最終還是沒能捨得這個奮鬥一年的陣地,還是留在了淘寶,繼續做廣告。

彼時,恰逢淘寶掌櫃們營銷需求急速增長之時,而當時大熱的直通車並不能滿足這一快速膨脹的需求。於是,在直通車這樣的搜索廣告之外,新團隊也開始在其他的廣告形式上面嘗試探索、發力。

決心留在淘寶之後,黃航飛花了很多時間和精力去思考接下來做什麼,最終的決定是鑽石展位,也就是嘗試改變淘寶內的展示廣告,轉變人工銷售的形式,用技術來賣廣告。

用黃航飛的話來講,鑽石展位的出現從一開始就是要「動別人奶酪」的產品,觸動的正是淘寶內部銷售相關部門的利益。淘寶網原先的展示類廣告都是通過銷售團隊賣出去的,展示位置也是由他們來分配的。因此,鑽石展位剛開始只能分到一些比較差的廣告位。2009年上線第一天,只賺了500元。這一情況持續了很久,到了當年的10月份,依然沒有多少流量,日均廣告費也只有一兩千。

轉機出現在2009年底淘寶網的一次改版。自立項開始,黃航飛便盯住網站的技術負責人小馬,希望能給自己團隊爭取到符合國際標準大小的優質廣告位。功夫不負有心人,經過四個月左右的協商,黃航飛終於爭取到了國際通用標準300*250的廣告位,而且還是在淘寶首頁的第三屏。

轉變隨之而來,隨著新改版的淘寶網上線,鑽石展位的CPM價格立刻就衝到了17元,遠遠超出了團隊預期。這實在是一個好的開頭,這個具有成長性的廣告位立刻吸引了大量的廣告主進入,也為日後業務的開展提供了足夠多的流動性。這也改變了阿里媽媽自由市場階段廣告主和流量不能持續共生的問題。

流量的大量湧入產生了大量的消費者行為數據,使得廣告的技術化售賣具備了數據支撐的前提,消費者對哪類商品感興趣,瀏覽過什麼店舖,根據這些信息系統會對廣告進行匹配投放。到2010年5月份,精準投放的定向漸有成效,鑽石展位的業務收益也非常理想了。

另外一塊重要的業務就是淘寶客。淘寶客的出現顯得很異類,在當時的市場上,媒體和流量端都熱衷於做CPC廣告,Google廣告聯盟的Ad Sense for Content和百度聯盟的百度競價廣告都是這類廣告的典型。而對於淘寶客這樣的CPS廣告形式,市場普遍的態度是觀望而非進入。

正因為如此,淘寶客並沒有遇到強大的直接對手,同時,對於電商而言,CPS看上去天然就是一種最低成本的推銷模式——誰幫我找到消費者並把東西賣出去,我就把提成給誰。流量端找到了變現的新渠道,淘內的廣告主也找到了合適的推廣者,淘寶客想要連接的兩端馬上都有了大量的湧入者。

從以上的發展脈絡來看,阿里媽媽併入淘寶之後形成了直通車、鑽石展位、淘寶客三條產品線,合併之初的前途問題也終於有了著落,阿里巴巴的線上廣告業務不僅沒死,還真正發揮了一加一大於二的效果。

但隨著三條黃金產品線的高速發展,隱憂隨之而來,最突出的問題是,黃航飛逐漸發現:站內的流量不夠用了。於是,淘寶聯盟便嘗試把直通車和鑽石展位輸出到站外,拓展站外資源。

至2012年底,淘寶聯盟佣金分成達到30億元,擁有上百萬的淘寶客推廣者,同時直通車的外部投放也達到了50億流量的規模。通過幾條腿走路,昔日的阿里媽媽真正成了線上廣告交易領域的流量與用戶的集大成者。

從全網轉向聚焦淘寶,再到全網業務的擴展,一個嶄新的階段已然來臨了。

新阿里媽媽亮相

在巨大的流量和用戶數基礎上,黃航飛發現,一個新進的流量在大多數情況下都會以一個合適的價格匹配出去,而淘寶本身並不需要付出多少成本。黃航飛用了一個比喻,他說這樣的流進與輸出好比吃火鍋,新進流量好比各種食材,平台把食材燒好了,多開放一些座位,淘內淘外的公司都可以進來吃。

「座位」的逐步開放,漸漸成為了Tanx的初始模型。2011年,Tanx 這個面向全網的廣告交易平台上線。隨著RTB技術的嵌入,廣告主可以不用知道用戶搜索什麼關鍵字,也不需要苦苦追尋用戶暴露出的購買意向,他只需要得到的是通過大量數據還原的消費者影像,廣告直接送達目標消費人群的視線當中。

基於RTB的Ad Exchange在歐美等廣告市場已經有了較為成熟的試驗,在中國的爆發也近在咫尺。Tanx 誕生之後的前半年,由於沒有自己的BD團隊,平台的流量相當有限,直到阿里媽媽管理層當機立斷進行了組織架構的調整,將Tanx和淘寶聯盟合併在一起,流量才得以大量注入。以流量吸引用戶,再通過用戶產生新流量,Tanx很快也成為被市場認可的好產品。

到2012年底之前,淘寶廣告業務中,有三項業務的發展尤為顯眼:一是淘寶客,二是Tanx,還有一個就是無線端的發展。三項業務之間的關係十分垂直,對資源和人員的要求自然也越來越垂直化,最終自然而然地分化成了三條同步發展的業務線。

「這三條業務線的用戶群不一樣,產品形式不一樣,我們沒法用一個現有的名字去統一,因此想到用一個更大的市場品牌來作為名字,那就是之前被停用的阿里媽媽。」阿里媽媽戰略和媒體合作部經理陳建把阿里媽媽的回歸概括成一個自下而上的決策,有了前幾年的積澱和現在的時機,阿里媽媽由此再次出現在大眾面前。

2012年底,阿里媽媽事業部重新成立,雖然沿用5年前的品牌,但是業務卻有了全新的面貌,當年廣告交易所的完美設想已經初步實現——面向淘寶內外廣告主購買需求的開放式廣告平台。

接下來,阿里媽媽考慮的是如何把整個平台的容量做得更大。

自建Ad Exchange小生態圈

「馬云不會要求阿里媽媽應該怎樣怎樣,他在啟發阿里媽媽思考能為生態做些什麼。」阿里媽媽事業部總監超凡對《天下網商·經理人》記者這樣說。

就Ad Exchange的大生態而言,阿里媽媽試圖讓Tanx在發揮作為一個Ad Exchange 的優勢之外,補齊這個生態圈裡缺失或薄弱的環節。

的確,在RTB的現階段發展中,中國與美國市場最大的不同在於, RTB產業鏈中的媒體、流量、技術、廣告主和數據五要素,在美國都有著明確的對應分工;而在中國,除Ad Exchange 由互聯網巨頭介入,格局與發展脈絡較為清晰外,DSP、SSP、DMP的發展還有較長的路要走,對後兩種角色而言,這種狀況尤甚。

因此,阿里媽媽除了扮演廣告自由交易所的角色之外,也做了DSP、SSP、DMP這些平台的基礎搭建。在今年5月份,阿里媽媽推出了SSP平台,接下來還將進一步介入DSP。

阿里媽媽的邏輯是,讓這些角色先在自己的體系內運轉起來。以DSP為例,阿里媽媽既有鑽石展位、直通車這樣的內部DSP,也有活躍在RTB市場上的外部DSP,雖然兩者在競價和投放上具有平等性,但是在目前的市場份額上,內部DSP佔了八成以上。

陳建對此進行了進一步的解讀:「這些內部DSP在平台起步的時候是非常必要的,我們需要廣告主和流量達成一個平衡和持續,這兩端都有了才能撐起一個平台。初期的時候,我們讓大量的廣告主去投放,讓流量賺到錢,去把這個流量養成規模,然後讓大量的DSP進入——因為流量穩定之後,才會有越來越多的人去參加我們的投放,這樣才會吸引更多外部DSP。」

目前來看,Tanx自身就形成了一個小生態圈,但阿里媽媽內部並不認為這會是一個常態,開放才是未來。在自建Ad Exchange小生態圈的同時,吸引更多的DSP、SSP,把淘寶數據與第三方數據根據投放需要進行彙集,形成更強大、更具數據參考意義的DMP,這是更大的一種格局。

阿里 媽媽 滿血 回歸
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「勇哥」改行賣輪胎 「劉媽媽」轉念買燕窩 政府連出重手 炒房大咖忙轉型

2013-08-26  TWM
 
 

 

正午時分,烈日高溫下,彰化縣大村鄉一家輪胎工廠,一位身穿員工制服、戴著深度近視眼鏡的身影不停地指揮員工,眼前這位汗如雨下的中年男子,正是人稱炒房大戶「三黃一劉」之一的「勇哥」黃勇義。很難想像,二年前,他還是手中握有台北市大安區百餘間房屋的投資客,如今,他的頭銜是華豐橡膠總經理。

勇哥變身CEO

人生大轉彎 進軍橡膠業二○一一年底,因房地產投資逃漏稅被檢調收押後,黃勇義成為轟動全台的話題人物,原本低調的他,頓時在市場銷聲匿跡。

「這段時間除了打官司、變賣房地產補稅,其餘時間都在念研究所。」當時,黃勇義剛考上成功大學EMBA,他用了一年多時間,一口氣將四十五個必修學分修完九成。看得出來,當時被媒體撻伐得遍體鱗傷的他,亟欲褪去外界對他「炒房大戶」的負面形象,另一方面,或許也想替自己的人生重新鋪一條路。

今年初,認識多年的華豐橡膠董事長蘇明芬找上黃勇義,邀他參與華豐橡膠的私募,黃勇義思考三個月後決定放手一搏,也讓這位沉潛多時的房市投資客,人生有了一百八十度大轉彎。

華豐過去幾年都虧損,至今年第二季底,待彌補虧損已達八.八億元,但黃勇義認為公司體質還不錯,所以決定投入數億元參與增資。今年四月,他的妻子郭枝芬順利成為董事,七月時,他更被指派為總經理。

然而,華豐是上市公司,接下這個位置等同被迫面對媒體與投資大眾,問他準備好了嗎?黃勇義坦承,「這的確需要勇氣,也是個挑戰。」他說,入主華豐前,他極少接觸股票,唯一的重心就是房地產買賣,自從兩年多前政府實施打房,他才開始思考人生的下一步何去何從,那段期間他曾評估投資幾家科技公司,最後發現,「傳產業才是有根的行業啊。」「我是玩真的!」坐在堆滿貨品的狹小會議室,黃勇義談起自己從房地產業跨足橡膠業的決心,他坦言,不只華豐的老員工半信半疑這位門外漢是不是虛晃一招,連不少北部的朋友都不相信他可以容忍傳產業只有五%至一○%的毛利率。

全心投入新事業

以工廠為家 重成本控管為了向外界證明他是全心投入橡膠業,黃勇義說,七月就任總經理後,他就帶著妻子一起搬進華豐的員工宿舍以廠為家,「每天早上七點就上班,晚上工作到十一點,一天工作十六個小時,我想用過去經營房地產的拚勁來經營輪胎業。」不只如此,他還將就讀大學三年級的兒子找來下工廠,希望他認真體會勞力密集的傳統產業如何經營。

在工廠生活,工作、睡覺、吃飯宛如當兵,問他適應嗎?黃勇義竟笑稱,「原本在台北就習慣騎摩托車到處看房子,飲食、穿著也不講究,彰化工廠住的房間比我台北老家的主臥室還大哩。」過去買賣一間房屋動輒賺進百萬元利潤的黃勇義,頓時變成對成本錙銖必較的製造業CEO,「的確,我對輪胎產業完全一竅不通,但成本控管的道理放諸四海皆準,現在只不過是從房地產業換到輪胎業而已,應該沒那麼困難啦!」他說,以前他最擅長的就是中古屋改造「一條龍」管理,所以「勇嫂」郭枝芬也進入華豐監督設備採購的議價工作;此外,他也打算將原本燒燃料油的鍋爐改成蒸汽爐,每年可省一千四百萬元。

問起他鍾愛的房地產,是否還繼續投資?「社會觀感不好,timing(時機)也不對,我就淡出了,」黃勇義語帶無奈說,「該賣的都賣了,現在只留台北市精華地段的數間店面收租。」至於國稅局要求他補稅的金額是多少?他不願透露實際數字,只強調該補的稅一毛都不會少,看來,這位昔日叱咤風雲的房地產投資大戶,是真的想轉換跑道。

其他大咖也換跑道

劉媽媽買燕窩 雄哥轉餐飲事實上,這兩年政府持續祭出打房政策,加上查稅動作不僅從未停歇,甚至愈查愈用力,讓過去靠房地產買賣為主業的投資客,紛紛將資金移往其他標的。

例如,台北東區知名投資客劉媽媽(劉月釵),這兩年已很少再買進房屋,她現在最大的興趣,是和房地產買賣同好一起買燕窩、人參、冬蟲夏草等高檔養生食材。

由於今年中國官方全面禁止奢侈品消費,價格一度被中國富豪炒高的燕窩,目前有跌價趨勢;據了解,劉媽媽認為「物以稀為貴」,這些食材數量稀有,買來放著都會漲價,於是透過經營中藥行的朋友買進不少,她表示,「現在賣房子要繳的稅金太高,而且動不動就因實價登錄上報,還不如低調買燕窩比較實在。」此外,劉媽媽的兒子俞昌哲過去同樣被認為是「精華店面大戶」,一度傳言身價高達數十億元,但這兩年也將重心逐漸轉移至股票市場。

據聞,俞昌哲專注鎖定營建、航運、食品等類股進出,而且操盤績效不錯,去年還親自參加食品股黑松股東會。對於玩股心得,他拒絕透露任何細節,僅淡淡表示,現在只想當快樂的股票投資人。

至於「三黃一劉」中,全盛時期投資金額高達二、三十億元、人稱「雄哥」的黃文雄,也離開房地產本行,看好美式餐飲在台北市很夯,準備代理咖啡、冰淇淋品牌轉戰餐飲業,目前正在積極找店面開業。

「賺錢是投資客的本能,政府要消滅他們,當然另找其他出路。」黃文雄的朋友透露,雄哥之前就將房仲公司頂讓出去,計畫去中國清華大學念個EMBA學位,目標是轉型為貿易商。

帥過頭「堅守本業」

持續揪團買屋 瞄準汐止區當然,房產大咖投資客中,仍有「 堅守本業」者,如「帥過頭」黃家進,儘管官司纏身,據傳近日仍持續在網路揪團買屋,還將觸角延伸到新北市汐止區的風災屋「林肯大郡」。

由於「林肯大郡」現在房價一坪不到十萬元,帥過頭認為基期很低,打算號召七十位網友買七十間房,他預估,三年後房價可從每坪八萬元漲到十六萬元,漲幅是現在的一倍。

回到黃勇義現在身處的彰化大村鄉,在這裡,除了工廠,放眼望去四處都是稻田,開玩笑地問他,現在看到土地會心動想買嗎?「我可不是來彰化炒房的!」黃勇義連續說了好幾次。他強調,離開台北之後,在鄉下反而沉澱、思考很多事情,現在的他就像找到一塊安全的浮板,只想把輪胎當作下半輩子的事業,「往者已矣,過去的是是非非,就讓它過去吧。」「實價課稅」悄悄進行,

房市玩咖人心惶惶

「根本不用修法,現在幾乎已經『實價課稅』了。」過去兩個月,房地產圈的焦點話題之一就是國稅局大查稅,由於未限定金額、身分、屋齡,讓房市投資客一時之間人心惶惶。

住商不動產特約代書余春慈表示,事實上,政府一直都有「實價課稅」的法源。依據《所得稅法施行細則》第十七條之二,財產交易所得之計算法有兩種,一是核實認定,也就是實價課稅;第二種,是以房屋評定現值乘上政府規定的交易獲利百分比,計算得出賣方的交易所得。

只不過,因為房屋評定現值明顯低於實價,因此長期以來,賣方都「自動」選擇以第二種方式繳稅,國稅局亦無追查動作。直到近期,或為政府打房政策的配套措施,國稅局才見積極追究。據了解,不少在2011年賣房獲利的投資客,只要被國稅局查出原本的買進成本,賣方都會被通知要補繳一大筆財產交易所得稅,台北市大安區甚至有賣方被追稅800萬元。

不過,上有政策、下有對策,由於出售不動產主要分為土地、房屋兩部分,出售時的房屋獲利部分,列入個人財產交易所得課徵綜所稅,而土地獲利則課徵土地增值稅,所以,目前實務上就有賣方出售不動產時,土地與房屋分開出售寫成兩份合約,將房屋價格拉低,土地價格拉高。因為自用住宅土地增值稅率一律只有10%,就算未來被查,應補的稅金也能大幅壓低。

黃勇義

出生:1963年

現職:華豐橡膠總經理

學歷:東南工專土木科、成功大學EMBA

經歷:天義國際負責人

 
勇哥 改行 輪胎 媽媽 轉念 燕窩 政府 連出 重手 炒房 房大 大咖 咖忙 轉型
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台灣牛精神《全志事業》從客廳出發打造名牌包代工王國失業女工領著婆婆媽媽縫出上億商機

2013-09-30  TWM
 
 

 

當我們愛戀地扯開繫在Tiffany禮盒上的緞帶、手上撐著ANN SUI六萬元的雨傘、優雅地拎著曼哈頓包時,或許還不知道這些都是Made In Taiwan。從本期起,我們將以系列連載的方式,讓大家認識名牌背後的隱形英雄,看看外人學也學不來的台灣牛精神。

撰文‧李建興 攝影‧林育緯「喀刺、喀刺…」不絕於耳的針車聲響,從斑駁招牌的鐵皮工廠內傳出,劃破了仲夏七月天,台中鐵砧山下外埔小鎮的靜謐……。

此時,門面外觀毫不起眼的「全志事業」廠房裡,近五十位手腳俐落的作業員,正聚精會神操作著櫛比鱗次的針車,讓一只只各形各色印著名牌logo的手提包、置物袋魚貫地從生產線中冒出;廠房外,則不時有騎著摩托車的婆婆媽媽,帶著在家做好的半成品前來交貨,等待片刻之後,迫不及待領走一箱箱的新貨準備回家加工。

這已是台灣近幾年來少見、出現在一九七○、八○年代,「家庭即工廠」欣欣向榮時的產業景象。

讓人更想不到是,這家將「made in Taiwan」打進紐約第五大道、法國巴黎香榭大道知名品牌的「全志事業」,背後的推手是一位不會說英語,操著濃濃台灣國語的中年婦女,她的名字是張葦禎。

為求生存從客廳做起

靠硬功底折服日本大客戶

十五年前,從自家十坪大的客廳開始,突破重重難關,代工歐美名媛愛用的TOMMY HILFIGER仕女包,以及多位國際一線網球好手愛用的YONEX網球袋,張葦禎帶著一群婆婆媽媽,一針一線地打下了年營業額上億元的江山。

回想這一路走來的創業過程,張葦禎面露堅毅地說,「只要客戶敢下單,我就有辦法做出來!」然而,能有這般的氣勢,張葦禎卻也經歷了極大的挑戰和挫折。

出身於苗栗三灣,家境清寒的張葦禎,從十九歲就開始在台灣袋、包、箱代工王國的原鄉||台中神岡、豐原、大甲、外埔一帶的加工廠擔任女工;婚後,則在豐原的一家袋包工廠,一路當上了生產線組長。然而,原本看似漸入佳境的工作,卻因為宗教立場與老闆不同,缺席公司例行性的布道大會,無預警地被前東家裁員了。

不只是張葦禎,在一九九八年的台灣,正值中小企業出走潮,許多以家庭代工訂單為生的家庭都頓失經濟依據。這當中,包括了好幾位原本就與張葦禎熟識的「家庭代工好姊妹」,在失去工作機會與生活希望之下,她們跑去向離開公司的張葦禎哭訴,鼓勵她自立門戶,「救救我們吧!」看到這些好友失望無助的眼神,張葦禎有了替大家另謀生計的想法。因此,找來了同樣被前東家解雇,專跑業務的陳璋柱(現為全志總經理),各出資十萬元;就這樣,一位失業的女工加上一位失業業務,帶著十六位為了生存的婆婆媽媽,以二台針車為生產工具,成立了「全志事業」,從零開始的堅韌創業之路自此展開。

為了撐起十六個家庭的生存,白天,張葦禎翻開了所有的電話簿,語氣卑微地四處向熟識的工廠要訂單,一有單子,就立即交給這些婆婆媽媽加工;晚上,則利用時間加入生產線,進行最後的修整。

陳璋柱則除了當起司機角色四處送貨之外,原本對裁縫一竅不通的他,回到廠裡(客廳)還要硬著頭皮充當打板師傅。逐漸的,接單數量增加,穩住了第一步,直到接下全球羽球、網球等球類用品大廠日商YONEX的訂單,「全志事業」邁入成長的高峰期。

當時YONEX正在開發一只多機能性的高爾夫球袋,由於屬於畸零袋型且材質偏硬,再加上要強調堅固耐用,車工的技術難度前所未有,走遍東南亞,仍未能找到合適的生產工廠,而當YONEX日本總裁找上張葦禎時,甚至趾高氣揚地撂下狠話,「要不是迫於無奈也不會找上你,就姑且一試吧!」只見握有硬底子功夫的張葦禎瞧了瞧樣板,不慌不忙地回說:「總裁,請給我五分鐘,我車車看!」由於張葦禎三兩下就破解了難倒眾多代工廠的技術門檻,因此,全志接下了第一筆國際品牌的訂單。

打散流水線、單獨完成全品

改變作業流程反提高效能

完成了這起不可能的任務後,全志的口碑不脛而走,許多代工廠因為技術做不來,或利潤空間不划算的訂單,只要交到張葦禎的手上,統統迎刃而解。但張葦禎並不以此自滿,甚至,已有多年功力的她,在下工後的夜半時分,仍挑燈夜戰繼續研究,改良車縫的角度、力道與順序;白天,再將前夜埋首苦練的心得,一一傳授給廠內其他師傅。

張葦禎發現,一般袋包代工廠的生產線上,拉鏈、提手、底部……各個部位,都由不同的師傅分工,表面上作業員會因為操作熟稔後而效率變高,但同一個部位,不同的包款,車工工法完全不同,反倒是同一系列,就算不同部位,工法卻類似,因此張葦禎斷然決定顛覆傳統的流水線作業流程,改由一位師傅一條龍的操作模式,單獨完成全品的製作。

雖然一開始,許多原本只習慣單一步驟的師傅,因被迫要熟悉更多的程序而抱怨連連;但熟練後,原先十位師傅才能完成的產量,最後五位師傅就能交貨,員工單位產值足足提升了一倍。「更意外的是,由於成品都由同一師傅獨立完成,品質出錯了,再也沒人敢推諉塞責,讓品管變得更輕鬆!」張葦禎得意地說。

不僅如此,除了改善產能之外,即使遇到整個產業的衰退,張葦禎也毫不妥協。例如,二○○○年初期,台灣傳統產業出走潮達到最高峰之際,張葦禎不但不隨波逐流外移產業,反而逆向操作,把握機會買下同業無法帶走的廉價二手機器,與延攬一些被迫失業的裁縫好手。這個關鍵性的決定,讓全志在短短的十年間如虎添翼,原本只有二台針車與十幾坪客廳充當廠房的全志,數度擴增,如今已有一百多台針車、六百多坪的規模。

只是在看似一帆風順的表象下,更大的挫折卻接踵而來……。

○五年,一家長期合作的日本大客戶,眼見全志規模迅速壯大而頗感威脅,因此,試圖購併全志。張葦禎不想自己與戰友們的心血被購併,沒想到該客戶竟撂下狠話:「你不就範,我就不給單,直到你死!」果真,日商立即使出激烈的手段,將原本每月七萬多件的單量大幅砍至二千多件;而在交出去的成品中,只要某個包包的內裡多出了一絲絲的線頭,就整批退貨,後來,甚至當著張葦禎的面前,拿著刀子狠狠地刮破不合意成品,極盡刁難之能事。

走出惡意購併、員工背叛

獲名牌大廠青睞更自創品牌當時,員工均氣憤難平:「日本人憑什麼對我們的要求特別殘忍?」然而,張葦禎卻對員工,也對自己說:「有瑕疵就是我們的錯,更何況,不合理的要求,可以讓我們更有能力完成下一個不可能的任務!」於是,即使面對無情的減單、退單以及種種不顧情面的手段,張葦禎仍忍氣吞聲地讓產品極盡完美。這期間,該日商還在台成立了工廠,大剌剌地到全志內部挖角,甚至,拿著全志打好的樣,交由其他代工廠生產。張葦禎一直忍氣吞聲,直到○八年,不得以只好與日商結束合作關係。

全廠訂單頓時少了三分之二,產能大量閒置,雪上加霜的是,當時公司內一位高階員工趁危急之際自立門戶,某大客戶在被瞞騙下,誤以為是全志的分公司而轉單到此一員工的新廠,「那位員工在最潦倒時,我請他來上班,怎麼也想不到,『養老鼠咬布袋』的事,竟讓我遇上了!」接二連三的打擊,讓當時資本額不到兩百萬元的全志,出現了一千多萬元的資金缺口。「當時的我,給了今天的薪水、貨款,立刻得著急明天支出,那種夜半被驚醒的感覺,到現在還是忘不了!」張葦禎神情惶恐地回述著,彷彿當年的殘酷還歷歷在目。

幸運的是,當時的全志已小有名氣,少掉日本客戶,反而讓許多原本消化不了而忍痛回絕的訂單回尋。此外,當時美國名牌曼哈頓,因為中國大陸代工頻頻出錯,而急尋替代廠商。張葦禎得知消息,連夜趕出了樣板,並花了半年的時間,反覆地修改、調整,足足重做了八、九十個樣本,終於在○九年拿到一批四萬只的訂單。

對於全志來說,這筆訂單解決了燃眉之急,而對曼哈頓來說,則是終於找到了值得信賴的代工夥伴;接下來,曼哈頓決定將訂單由中國全轉至全志。自此,全志的質量更是在品牌業者之間打開口碑,各大品牌紛紛加碼下單。走過低潮的全志,如今不但回補了過去的產量缺口,還自創「Chafer」品牌在各大購物台販售。

回顧創業過程的蓽路藍縷,張葦禎自信地說:「這十五年來,即使環境再怎麼險惡,全志沒想過要離開台灣,也從沒向銀行借錢,更沒有在外國人面前丟台灣的臉,因為『我是一隻打不死的台灣水牛』!」對張葦禎而言,憨憨做、願意拖磨,一畦一畝地耕出屬於自己的田地,這就是最引以為傲的台灣精神。

張葦禎(右)

出生:1964年

現職:全志事業有限公司董事長

學歷:苗栗三灣國中

經歷:在某包袋工廠從基層做到組長,離職後創業

全志事業

成立時間:1998年

負責人:張葦禎

資本額:1000萬元

主要業務:背包、運動袋、購物袋、女包、公事包

營業額:1.2億元

主要代工名品:TOMMY仕女包、迪士尼卡通包、satana(魔鬼牌)包包

台灣牛茁壯關鍵:全志

草創期

1. 集結一群技術精良,卻懷才不遇的技術人員,培養革命情感,開創事業。

2. 堅持留在台灣,廉價買進外移企業所遺留下的機具、廠地,大幅擴充。

成長期

1. 力求技術精進,專接難做的訂單,拒生產最低階的購物袋,走出差異化。

2. 調整工廠作業流程,提高員工單位產值,化解成本過高問題。

挑戰期

1. 受老客戶報復,甘心接受藉以磨練品質與經營對策,反使實力增強。

2. 利用大客戶減單之際,開發新客戶,最後分散風險,化險為夷。

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為媽媽打造專用包 月入四百萬

2013-11-04  TCW
 

部落客要賺大錢,只能靠接案?媽媽部落客CPU(周品妤)月入四百萬元營收的例子顯示,部落格的商機超乎一般人想像。

CPU的部落格人氣不是頂尖,但是,她卻是年收入最高的部落客之一。原因,就在於她跳脫部落客被動「接案」的紅海,利用網誌做為創業跳板,打造出市占率第一的本土媽媽包品牌「喜舖包」。當上老闆之後,月營收可達四百萬元,比起身價最高部落客花猴的月收入,幾乎高上七倍。

「我比其他廠商更懂這群人要什麼,這就是我的優勢!」三十四歲的CPU,自謙網誌文章如「小學生日記」,雖然文筆不比別人特別,但是,多了點「生意頭腦」,讓她找出比寫文章更賺錢的商業模式。

找到利基市場新手媽媽「腦波弱」,正中購物需求

二○一○年懷孕期間,初次當媽的CPU想添購用品,卻始終找不到重量輕、外型設計年輕、又相對便宜的媽媽包款,因此決定自己「做一個」,開啟她創業的契機。

CPU在包款設計完成後,首先在網誌上公布樣包、藉粉絲的回應測試水溫。確定有銷售潛力後,改採預購方式,先收錢、再交貨。第一次就賣出一百個包,創業不到三年,一個月最多竟可賣出五千個包。

不過正因反應出乎預期,新手老闆CPU根本跟不上企業成長的速度,從部落客轉當創業家,她花的學費比別人更多,「大家買喜舖包,就是認我這個人;賣得好大家眼紅,出了事就指名道姓被罵到臭頭。」

她回憶,因喜舖包幾乎和孩子同時「出生」,她每天除了學當媽媽,還得學當老闆,邊帶小孩邊處理訂單,一天工作二十小時都消化不完。也因為如此,在一次庫存管理不當、無法如期交貨的事件中,「詐欺」、「騙子」等批評幾乎讓她的聲譽毀於一旦。最後,她錄製影片,鞠躬道歉,才終於平息眾怒。

至於商人與部落客間的模糊地帶,她也想出方法應對:將喜舖包的資訊獨立成另一個網站,自己的網誌則專注於生活大小事的分享,以網址連結,如此一來,既可利益迴避、維持身為部落客的人氣與信賴感,也能將粉絲導入商品網頁。

CPU分析,新手媽媽通常都有資訊焦慮症,初期為了照顧小孩足不出戶,更加依賴網路上的知識討論。達摩媒體執行長許景泰也認為,○至三歲小孩的成長速度快,每天的問題、所需用品都不同,常讓新手媽媽手忙腳亂,成為消費力最強、腦波卻最弱,容易被銷售話術說服,有急迫購物需求的客群。

CPU身為網路世代其中一員,成為她搶先找出利基市場的優勢。

善用「鐵桿粉絲」利用心得文傳播,三年攻進育兒市場

其實,CPU能讓粉絲願意埋單,主要是基於「看她長大」、熟悉她的家庭成員而產生的信任感,因此,網誌雖不提及產品資訊,但照片中,一定可以看見她全家背著喜舖包的身影。「我要讓大家知道,我都敢讓我兒子用,這東西一定是好的!」

網路專家于為暢觀察,新商品上市,最耗時間的就是建立第一批顧客,但CPU卻善用原本的一、兩千人「鐵桿粉絲」,直接為這群人量身訂做商品;再讓這些人藉心得文分享傳播給其他新手媽媽,不到三年就從小圈子的試賣攻向整體育兒市場,目前熟客比率已降低到四成以下。

擁有鐵桿粉絲、贏在起跑點,也許是身為部落客的優勢或運氣,但能讓企業走出粉絲團的小圈圈,靠的就是努力。現在,為了做更稱職的老闆,CPU放棄全職媽媽身分,一人公司也擴充到十人,近半年來幾乎每月都自費出國參展學經驗。為了做好品質控管,她也學著和原料商議價、大量購買布料,減少對代工廠的依賴。

當其他部落客還在靠人氣吸引廠商、賺取「血汗錢」時,CPU卻做出讓粉絲掏錢埋單的商品,從部落客變身為企業家;誰能否認,部落格不是一門賺錢的好生意?

【延伸閱讀】賣包賺更多!—CPU月收入來源占比

喜舖企業給薪:50%網誌邀稿:40%粉絲頁廣告類貼文收入:10%

媽媽 打造 專用 月入 四百 百萬
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人口勞動力不足 在職媽媽亦缺支援

http://thehousenews.com/finance/%E4%BA%BA%E5%8F%A3%E5%8B%9E%E5%8B%95%E5%8A%9B%E4%B8%8D%E8%B6%B3-%E5%9C%A8%E8%81%B7%E5%AA%BD%E5%AA%BD%E4%BA%A6%E7%BC%BA%E6%94%AF%E6%8F%B4/

▶過去十年,香港的女性勞動參與率一直停留在50%以下
▶「目前政府能提供的托兒服務,僅是現時需要被照顧小孩總數的1.6%」

每日早上6點,天還未光亮,Sharon就得起床照顧剛滿一歲的小女兒。她起床後要用一個多小時為女兒整理、餵奶、換尿片,7點35分之前她自己得裝扮好出門上班。

30歲的Sharon是債券交易員,工作必須用公司電腦系統,沒辦法在家工作;上班時間彈性小,準時早上8點至晚上6點,而且行業競爭激烈,分秒必爭。「所以產假一結束就直接上班了,自己的身體還沒恢復好。」

雖然Sharon一如大部份中產家庭,孩子一出世就聘請菲律賓外傭在家幫忙,但她作為全職媽媽仍感到非常疲憊。根據政府統計處資料,香港有12歲以下兒童家庭中,有16.4%聘請外傭,每月最低需要支出4000港元作為外傭薪金。「菲傭只可以幫助家務,親子教育等都要媽媽親力親為,所以我總感時間不夠,」Sharon說。

香港社會服務聯會研究主任黃健偉指出,過去十年,香港女性為了多留在職場幾年,不斷推遲結婚及生育年齡。香港女性結婚年齡中位數從2003年的28延遲至現時的30歲,女性首次生育年齡中位數亦由2001年的29.4歲退遲至2012年 30.5歲。而女性結婚生育後,為了照顧孩子及家庭會選擇離開職場。據政府統計處資料,女性勞動人口參與率於30至39歲期間急遽下降,30至59歲的女性料理家務者有52.5萬名,佔該年齡組別非從事經濟活動的女性人口83.8%。

「從統計數據中很明顯可以看到,有一部份30歲左右的年齡層勞動人口突然不見了,大部份都是女性,」黃健偉說。在160萬名15至64歲非從事經濟活動人口中,近40%是家庭主婦。過去十年,香港的已婚女性勞動參與率一直只有50%左右。

香港經濟活動一向依賴本地勞動力,九成就業人口是本地人。但在老齡化和低生育率威脅下,勞動人口卻不斷下降。2011年香港生育率只有1.2,低於日本1.39、南韓1.24、新加坡1.23等同區發達經濟體。同時,隨着二次大戰後的嬰兒潮一代於未來數年陸續退休,香港勞動人口將於2018年達至高峰371萬後,由2012
年的58.8%下降至2041年的49.5%。

就這一問題,香港政府上月公佈人口政策諮詢文件,表示解決勞動人口危機刻不容緩。當中提及引入外勞,多個勞工團體立即反對。香港勞工團體之一的工聯會更在月初約見特首梁振英及財政司司長曾俊華,工聯會榮譽會長陳婉嫻在會後引述梁振英指,目前進行的人口政策諮詢文件重點並非輸入外勞,而是如何釋放本地勞動力,當中鼓勵女性投入勞動市場成為重要一項。香港民政事務局副局長許曉暉11月6日晚間在彭博於香港舉辦的一個主題為香港經濟中的女性角色(Women In Hong Kong Economy)研討會後表示,香港有50多萬年齡在30至59歲之間的家庭主婦,政府將通過有效的人口政策鼓勵這群最有潛質的勞動大軍加入職場。

鼓勵女性產後工作的最基本措施是制定合適產假。現時香港勞工法例規定產假只有10星期,遠遠落後於發達國家,更少於國際勞工組織《保護生育公約》規定的14星期。工聯會婦女事務委員會在2011年11至12月期間進行「懷孕及產後工作保障」網上問卷調查,受訪的各行業僱員中,九成認為在職婦女懷孕及產後工作保障不足。在香港只有少量的大機構會為了吸引更多女性員工產後留任而增加員工支援。匯豐銀行從2012年7月,將有薪產假增至12周。因為請人困難增加,懷孕員工的福利也成為吸引人才的手段之一。萬寶盛華的一份報告顯示,目前香港有57%的僱主難以找到合適的員工,是2008年以來最高水平。

中原人力資源顧問董事總經理周綺萍認為,這種自願性福利,令僱主有比較優勢。但她同時亦強調,如果政府強制要求企業增加相關福利,反而可能令女性在職場上被排斥:「因為香港九成的僱主都是中小企業,很難願意為了聘請女性而增加額外負擔。」

彈性工作上班時間,對於企業(僱主)可能是更好及更容易實行的安排。香港中文大學香港亞太研究所性別研究中心主任蔡玉萍教授表示,工作彈性(work -exibility)正在被很多國家用來鼓勵國家生育率及女性就業,已獲得社會及學術界認可。彈性包括工作日、工時、工作地點、假期安排四方面。她指在香港現時的教育氣氛下,小孩子很多活動需要有家長參與,因此聘請傭人並不能代替媽媽的位置。

黃健偉也認為:「尤其香港新一代媽媽非常注重親子相處,對於上班的時間看重也高過從前。」Sharon也直言:「如果寶寶適齡上學以後有表演、比賽等課外活動,還是希望能有時間陪她。」

「有效的工作時間在這方面尤其重要,如果能夠安排家中辦公,不一定會增加僱主成本,生完小孩子第一年如果有這樣的安排,可以減輕在職母親很大壓力,」蔡玉萍說。

「政府本身是最大的僱主,實行彈性上班時間這方面可以從政府公務員做起,之後鼓勵更多僱主採用同樣方法,」蔡玉萍表示。而黃健偉就提議,政府亦可以通過退減稅等優惠,鼓勵僱主增加產假、做出彈性工作等安排。

托兒資源不足,是女性重返職場的另一大障礙。私人的托兒服務普遍存在名額少、費用貴、時間不配合家長工作等問題。隨著香港家庭結構改變,家庭組織已非70年代的幾代同堂的結構,兒童照顧不再能交托祖父祖母。80年代引入外籍傭工支援家庭照顧,但黃健偉指出,兒童照顧(child care)需要一定專業性,並非外傭可以做到。相比中產家庭,低收入媽媽更沒有餘錢聘請傭工,大部份都會選擇放棄工作。香港婦女中心協會總幹事廖珮珊表示,雖然政府現下有提供免費的公共托兒服務,但非常缺乏:「我們作過統計,目前政府能提供的托兒服務,僅是現時需要被照顧小孩總數的1.6%,排隊等候服務至少半年。」

現時香港的幼稚園大部分都是半日制,小學下午3點放學,之後需要家長照顧。提供課後照顧的私人機構都設於校外,家長需要額外接送。蔡玉萍教授分享,她曾在英國工作,當地的學校都有課後托兒服務,家長可以根據自己需要申請,按時收費。「如果香港政府能許可類同的托兒照顧在現時學校進行,相信是一個不錯的選擇。」

【總之】 香港的人口老化和低生育率已經威脅經濟增長。女性是最有潛力的勞動人口,著力提供更多對在職母親的支援,對社會生產力尤其重要。

人口 勞動力 勞動 不足 在職 媽媽 亦缺 支援
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幫傭媽媽教我的億元翻身術

2014-05-19  TCW  
 

 

他,黃坤鍵,很有可能一直是窮小子。

三十六歲的他,媽媽是幫傭、爸爸是計程車司機,小時候家裡窮到他連畢業旅行都無法參加;而他大學畢業後進入職場的十四年間,正好就是台灣薪資「倒退嚕」的年代。

先天不足,大環境又極其不利,出身比人低的他,怎可能翻身?

但現在,他坐擁兩間台北市東區百坪豪宅,大安區、信義區五間價值各數千萬的房子,還買下台北、台中精華地段的六間店面;他的車庫裡,停著一輛瑪莎拉蒂、一輛保時捷跑車,算算月所得已超過百萬元。

僅僅十年前,他還是與同學合租雅房的小律師。

二十六歲時,他成為正義國宅都更案中、住戶唯一委託的律師,連他自己也沒料到,其後會因一宗槍擊命案,讓他登上報紙頭條。

這宗全國曆時最久、爭議最大、推案金額最高的都更案,當年連大型律師事務所都不想蹚渾水,他卻初生之犢不畏虎,不但敢接,還在住戶之一遭槍擊身亡後,代表住戶出面開記者會,並單槍匹馬與建商繼續談判。他翻轉此都更案命運,今年三月底終於動工,成為最耀眼的明星都更律師。

十四年持續打拚投資房產勝率百分百,窮小子變黃金單身漢

也是這一役,開啟他耀眼的財富之門。

許多房市大咖的不動產投資,都請他當法律顧問,或邀他出資參與,他也是外號「劉媽媽」的房市大戶劉月釵,唯一信任的律師。

現在,他看屋超過千棟、買賣超過百棟,平均投資報酬率超過八○%,百分之百勝率,擁有一身精準投資的本領。

十四年打拚,窮小子翻身為億元單身漢。

但直到現在,他坐在台北市信義區高聳大樓內,從律師事務所大片玻璃望向遠方,偶爾,他會想起二十多年前,刺鼻塑膠味的小工廠內,他窩在女工媽媽身旁寫功課的場景。

他很有可能翻不了身,如果,他沒有這樣的母親。

回頭看,命運之神給的一道道難題,都像是一次次祝福。

幫傭媽媽,養出三個台大囝仔做工、擺地攤,「有錢賺,哪裡都去」

黃坤鍵的媽媽生長在貧窮農戶,身為養女,國小畢業即無法升學,在祖母向老師斬釘截鐵說「女孩子就是不能讀書」後,她擦乾淚水,扛起一家的家計與四個弟弟的讀書費用。學歷,成為她心中最深的痛。

十四歲到桃園的訂製服飾店學做衣服,由於口條好、應對得宜,被台北布莊老闆相中,推薦到台北百貨行面試銷售員。口試、筆試都過關,卻因只拿得出國小學歷,差點被刷掉。往後的人生大事,媽媽也因家境、學歷差,放棄自由戀愛,接受安排嫁入一般農戶。

爸爸國中畢業開計程車,夫妻學歷低、收入差,這兩個痛點讓他們在親戚面前抬不起頭。黃坤鍵永遠記得,小時候有一次家裡亟需兩千元,卻沒有親人願意伸援手。

當時,媽媽暗自立誓:「只要孩子可以讀書,我就算一天吃兩餐都會讓他們讀!」 為了讓小孩接受較好的教育,她舉家北上,靠著之前賣衣服的經驗,在台北市中華路擺攤賣衣服,肚子裡懷著黃坤鍵的她,常被警察追著跑。

後來因公婆生病需要照顧,舉家又從台北搬回桃園,這時候爸爸開計程車的收入越來越差,媽媽開始到市場賣起雞肉、青菜、水果,「只要有錢可以賺,我哪裡都會去,」黃媽媽說。

【延伸閱讀】25歲投資第1間房,36歲滾成13間 ——黃坤鍵身價變化

12歲,家裡籌不出2千元,缺席畢旅20歲,打工年收入20萬,靠家教+寒暑打工22歲,月收入6萬元至7萬元當時是菜鳥律師,存款破百萬23歲,月收入30萬元身兼律師與補教師,兩種身份25歲,身價破5百萬投資第1棟房,購入台北市徐州路華廈26歲,投資第2棟房購入台北市大安區華廈28歲,身價破千萬辭補教工作,積極轉戰房產30歲,身價破5千萬投資台北市信義區店面、首次買房自住32歲,身價近億與友合資買台北市店面、首次換自住房36歲,身價破億擁有台北市7間房、台北市及台中6店面

註:身價是指存款加持有房地產價值減去負債

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【案例】Zulily:「反用戶體驗」聚焦媽媽閃購,市值憑什麼超90億美元?

http://www.iheima.com/forum.php?mod=viewthread&tid=43016


深耕「媽媽市場」 對接中小品牌

女性一直是消費的主力軍,而Zulily的商業模型恰恰圍繞著年輕的媽媽們展開。據統計,在美國,女性掌握著家庭73%的消費支出。不僅如此,在網上購物這一領域,女性用戶佔比為40.8%,但她們的消費佔比高達61.1%。

另一方面,年輕媽媽是非常龐大的一個群體。美國人口調查局的數據顯示,美國擁有18歲以下小孩的家庭達3800萬個,這些家庭覆蓋的總人口數高達1.21億人。媽媽市場的空間巨大。

雖然與母嬰電商一樣,聚焦於媽媽群體,但Zulily的主打品類是童裝,童裝佔Zulily一半左右的SKU。圍繞童裝這一核心品類和年輕媽媽這一用戶群體,Zulily將品類逐漸擴張到了女裝、玩具、嬰兒車、廚房、家居用品等行業。2013年,Zulily的非童裝SKU佔比提升到了57%。

在產業鏈的另一端,Zulily連接的是成千上萬的中小品牌,但童裝和女裝行業的品牌集中度很低。以GAP為例,2013年GAP在美國地區的銷售額為38億美元。但我們推算其童裝規模只有10多億美元。

中小品牌受制於規模,其銷售渠道往往都很侷限,他們對新興渠道有非常強烈的需求。在Zulily平台上,大型連鎖品牌只是一個補充,Zulily的主要供應商是中小型品牌和代理商。截止到目前,Zulily已經累計與超過1.3萬個品牌合作過。Zulily已經成為了一個連接中小品牌與消費者的平台。

正是因為面對中小品牌,所以Zulily能爭取到更好的銷售條件。Zulily的毛利率一直保持在45%左右,巨大的利潤空間使得Zulily可以有效的覆蓋各項運營費用。截止到2013年底,Zulily的累計銷售為11.9億美元,但其累計虧損僅4500萬美元。Zulily從未出現過巨額虧損,公司一直健康穩步的發展著。

「閃購模式」助力增長

在商業模式方面,Zulily選擇了用「限時搶購」這一模式來匹配上游的中小品牌和下游的媽媽用戶。

Zulily的商品每天早上6點準時上架,新品信息會通過郵件或APP同步推送給註冊用戶。每天上架的商品款式超過1000款,價格通常比吊牌價低50%以上。每款商品的在線時間只有72小時,限時限量。

閃購模式在許多維度上激發了女性的購物需求。首選,深度折扣迎合了消費者淘便宜的需求。而限時限量營造的稀缺性能夠刺激用戶的衝動消費。另外,每天上新、定期淘汰的機制極大的豐富了商品的供給,在滿足消費者「逛街」需求的同時,也能有效提高用戶的粘性。

目前,Zulily的活躍用戶年均消費4.5次,較2010年的2.4次大幅提高。用戶粘性的提高帶動了客單價的提升,平均每個活躍每戶每年在Zulily上的消費金額達244美元,在2010年的基礎上接近翻倍。

不僅如此,Zulily整體活躍用戶每年都在保持著翻番的增長。2013年,Zulily在北美地區的活躍用戶突破300萬人,在英國地區還有約15萬的活躍用戶。同時,Zulily 77%的流量來自EDM、APP或直接訪問等免費渠道。Zulily的用戶經營收效良好。

Zulily利用閃購這一模式,下游聚集龐大的年輕媽媽消費者,上游對接大量的中小品牌,在成立的短短四年裡取得了高速的發展,並已初具規模。

來源:百讀社
作者:楊欽

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