📖 ZKIZ Archives

黃建業又套股換樓2億銀買大埔靚舖 李華華

2010-7-27  AD

呢排股市好悶， 但樓市就發晒癲！日日都話有屋苑呎價創歷史新高，估唔到連舖市都旺到發紫！早排大手減持美聯（1200）嘅集團主席黃建業，當人人都以為佢睇淡股樓之際， 華華收到風，佢最近竟然出手入市喎，仲一使就使咗2.06億銀，買咗大埔廣場一個超過3萬平方呎嘅舖，實行套股換樓咁話！ 消息話，黃主席啱啱買嘅大埔廣場地下5同6號舖，夾埋成3.2萬平方呎，呎價成6438蚊，喺大埔區都算新高。呢個舖位o依家由5個客租緊，包括鐳射電器、日本城同Neway卡拉OK呢啲連鎖集團，每個月收62萬租，回報成3.6厘，一啲都唔弱。 黃 主席5月尾一鋪過減持5000萬股美聯，套現近3億，o依家持股量得番5.05%，係歷來新低。不過，黃主席07年10月個時已經奉行一套「套股換樓」說 法，成為個人金句。當年佢不斷減持股票，套現嗰筆密密掃入唔少靚舖靚寫字樓，使咗成5億銀；之後樓市展開大升浪，佢08年中用1.43億賣出銅鑼灣白沙道 地舖，一年咋，就勁賺4820萬，令人又妒忌又羨慕呀！ 近呢年幾樓市勁旺，黃主席反而好忍得手，入市次數5隻手指都數得晒，今次突然巨額買靚舖，唔通預示樓市會大升？不過，睇番黃主席兩次入市，都只係買舖同寫字樓，唔通又係另一樣啟示？ 李華華 [email protected]

套股換樓 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/04/blog-post_12.html

過去三天股市升到顛之後，連有線電視的樓盤傳真也討論了一些股市，談及「套股換樓」這概念，即投資者在股票市場賺了錢之後，就沽掉股票鎖定利潤，再把資金投入物業市場。節目先談談長實推新盤銷情熱烈，再從不同角度分析，更與2007年比較。


節目指出今天的樓價指數已經升至142以上，能否有投資者「套股換樓」的現象，拿2015年跟2007年比較一下。今年的經濟環境，一些基本面跟2007年有點相似，例如負利率環境、熱錢充裕等。然而，2007年還未有政府對樓市所推出的各種「辣招」，所以當時在股市賺到錢投資客可以把資金投到樓市「摸幾轉貨」，成為資金的一個好出處。今天在政府「辣招」之下，這些投資者都不可能存在。

另外，節目中有一個點子吸引我眼球，就是新盤的落成量走勢。有線電視分析了多年來的落成量，在2007年之時，新盤的落成量可算是低點。這屆政府不斷增加供應之後，預測下一年的新盤落成量將會是自2004年以來的新高，這又代表了什麼呢？


很簡單，這是供應量增加，以前在這裡都有發文討論過，建房需時，政府近年的政策動機是先出「辣招」壓益需求，凍結樓市，待供應到來時樓價自然回調，又不會令樓市「硬著陸」。而供應量陸續增加的時候，當時粗略計算過，大約在2015年慢慢出來了。

節目中還訪問了地產人士，進一步解釋這新盤落成量的連鎖反應，今年上半年預計已經有7000個單位交鎖匙，這些新盤大多好像長實推出的新盤一樣，市場反應熱烈。買入了新盤的7000個業主，可能是換樓客，在今天的政策之下，買第二套房是需要付雙倍印花稅的，若想扣除雙倍印花稅的話，就要在買入新盤的6個月之內放售本身的自住物業。

雖說今天的二手盤源不足，是其中一個推高樓市的原因，每一個都是業主，沒有炒家，又有實力，賣樓的取態一定叫價很強硬，不輕易讓步。然而，新盤落成量增加，部份需求的資金轉投新盤，而換樓客又有時限需要賣掉本身單位，推出來的供應絕對會影響樓市。

不過話說回頭，上面的例子，換樓客若在半年內不能賣出原有物業，最多都只是蝕多一份印花稅，實際金額及百分比就要看看成交價多少，照道理，就算是有時限地被迫減價求售，也不可能減得比這份印花稅更多，若減得多於這份印花稅，我認為今天的業主又寧願等好價才賣。

無論如何，看完這個節目得到一個畫面，就是樓盤供應開始慢慢增加。今天的業主，不少都持著「皇帝女不憂賣」的態度，可能等等下，新盤供應在不知不覺地增加著，樓市慢慢回落，今天叫價高得不可能成交的，可能真的不會有成交了。

套股還清高息債務 扭轉財政困局

1 : GS(14)@2015-04-17 14:46:13

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150417/news/ec_ecv1.htm\\\r\n【明報專訊】David今年32歲，已婚，月入75,000元，任職銀行高層。David每月總開支接近80,000元，雖然每月入不敷支，幸好銀行有年終花紅獎賞，才能維持開支平衡。David每月固定支出雖然只有約40,000元，但每月要支付接近40,000元貸款還款開支，佔總開支50%。有見近年銀行年終花紅有下降趨勢，David擔心不能為持現有的支出，希望能重整一下理財狀，減少還款帶來的財政壓力。David與太太一同擁有自置物業，市值約700萬元，David亦有投資港股，目前組合約100萬元，基金投資有大約50萬元，而強積金就大約累積有40萬元。\r\n\r\n須減少非必要開支\r\n\r\n至於債務方面，David主要有物業按揭貸款，每月還款13,265元。David是愛車之人，經常購買新車，目前車輛貸款每月還款6595元。同時，David在為新居裝修和添置家俬時利用了一筆15萬元私人貸款，現每月還款9237元。而David也很喜歡購物，經常與太太旅行和購買心頭好，每月要承受高達年利率36厘的利息還款。而在置業時David亦跟其長兄借了一筆免息貸款為協助支付首期，貸款雖然不用支付利息，但要在3年內清還。\r\n\r\n筆者建議David要先從債務入手，目前每月還款金額佔超過收入50%，屬相對較高的水平，若未來息口上調，還款壓力將會增加。首先，筆者建議David要暫時減少非必要開支，例如在娛樂和奢侈品消費，尤其是即興的信用卡購物，以避免加重債務負擔。然後，建議從減低最高利息的債務開始著手。David其中一個信用卡債務要支付年息高達36厘的利息，每月要支付相當高的利息，而David的基金投資過往因缺乏管理，其現有的投資組合，包括礦業和新興市場近年亦表現不濟，過往回報並不理想。筆者建議可賣出其基金投資而將資金全數清還最高息的債務。而另外一筆信用卡債務亦要支付高達年息30%的利息，建議將出售基金餘下的資金清還這筆債務，而餘額就可由David銀行的現金存款支付。\r\n\r\n回復盈餘後 重新部署投資\r\n\r\n清還了這兩筆高息信用卡貸款後，David的每月還款支出減少，而每月入不敷支的情變為盈餘，筆者建議可利這盈餘協助加快清還個人貸款，以減低利息開支。當然，David要先跟貸款公司了解提早還款會否有罰息或額外收費。\r\n\r\n完成兩張信用卡和私人貸款的還款後，David將會有大約15,000元的每月盈餘，David應怎樣處理？筆者建議可將盈餘分成三部分。首先，因為David先前已動用了一部分的銀行存款來清還信用卡貸款，筆者建議可以將盈餘第一部分為自己的現金儲備從新建立至3至6個月的開支水平，以確保有足夠流動現金應付不時之需。然後，建議將第二部分儲起作為償還長兄的貸款，以確保能在3年期限內清還貸款。最後，將剩餘的資金作投資部署。因為David已將原有的基金投資沽出以應付信用卡的貸款，建議可作從新部署，揀選適合現時市的投資組合，並確保定時作出檢討，以確保組合回報能達到投資目標。\r\n\r\n張言銘\r\n\r\n康宏理財服務 有限公司聯席董事\r\n\r\n■理財信箱 歡迎來信\r\n\r\n讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。\r\n\r\n來函：寄香港柴灣嘉業街18號 明報工業中心A座15樓 經濟版編輯收\r\n\r\n傳真：2558 3964\r\n\r\n電郵：[email protected]\r\n\r\n◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。\r\n\r\n[張言銘 理財信箱]

---

【人物專訪】股海風高浪急 少女股神套股換樓穩陣收租

1 : GS(14)@2016-04-12 17:19:48

http://ps.hket.com/content/1193301
不少人夢想在股海淘金，冀望一朝發達，但腷市始終風高浪急未及「磚頭」般穩陣，作為90後的少女股神張容容(Michelle)深明此道，藉股票斬獲第一桶金後，隨即套股換樓，抽出部分資金買樓收租保值。

股票快上快落，買賣靈活，但論穩定性始終必及樓市，張容容則認同，雖然股市搵錢速度快，投資者所要承受的風險卻較高，若以賺錢角度而言，只要樓價續錄增長，回報亦相當可觀。

股市波動大 樓市較穩陣

她以購買1個價值$300萬的物業為例，買家拿出約$100萬作首期，當物業身價上升$100萬至$400萬水平時，樓價看似只上升33%，但買家只投放$100萬作成本，卻已賺得另外1個$100萬，即無形獲得約1倍回報。除受惠樓價增長外，同時更可將單位推出市場放租，每月穩定賺取租金，雙重獲利。

而她更身體力行，早前已撥出部分獲利資金投入樓市，作套股換樓。張容容指出，現時手持兩個單位作長綫投資，其中1個持貨單位為紅磡單幢盤新貴薈點，由於港鐵沙中綫將於區內增設車站，料帶動其樓價進一步上揚，看好往後發展前景，故此在2014年10月時已率先出手，斥約$345萬購入薈點1個開放式單位，實用面積約233平方呎，呎價$14,807。

目前該單位正作放租，月租約$1.25萬，以單位面積233呎計，呎租$53.6，目前回報率約4.3厘。至於購入薈點的首期資金，由炒賣股票獲利而來，涉及約$120萬，承造約七成按揭。

年青人「計好數」先上車

另一個單位則位於跑馬地景光街，在2015年5月購買，屬舊樓物業，成交價約$700萬，承造約五成按揭，單位實用面積450平方呎，屬2房戶型，月租$2.8萬，呎租$62.2，回報高見4.8厘。至於未來亦會繼續套股換樓，買樓目標會以市區物業為主，保值能力理想之餘，也易於轉賣脫手。

對於今年樓市走勢，她認為，樓價最多回調1成至2成，估計急挫3成或以上的情況較難出現，始終本港剛性住屋需求強勁，樓宇跌價一成後已見支持，即時會有用家出動接貨，故此對於尚未置業的人士及年輕人，假如「計好數」可選擇先行上車「執平貨」，畢竟買樓必定較租樓化算。

同時亦勸喻青年朋友，要做好個人理財規劃，每月為自己定下儲蓄目標，避免做「月光族」，更要做好投資理財，為資產增值。

睇好濠賭股表現

而回到Michelle最熟悉的股票市場，今年各股票板塊中，她就最看好濠賭股的表現，張氏再指，雖然近年內地政府積極推行「打貪」，某程度上影響澳門賭場的收入，但留意到，去年澳門相繼有新賭場及酒店落成後，無論人流或是前往澳門消費娛樂的旅客數字均有增長，相信有助振興濠賭股表現

另外，現時濠賭股的股價，離高位已存有相當程度的折讓，可謂跌得「太殘」，嚴重超賣，只要股市信心回復，相信今年有一定追落後及反彈的空間。

場地提供：TOWN


攝影記者 : 程志遠 梁鑑章

---