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黃建業又套股換樓2億銀買大埔靚舖 李華華

2010-7-27  AD





 

呢排股市好悶, 但樓市就發晒癲!日日都話有屋苑呎價創歷史新高,估唔到連舖市都旺到發紫!早排大手減持美聯(1200)嘅集團主席黃建業,當人人都以為佢睇淡股樓之際, 華華收到風,佢最近竟然出手入市喎,仲一使就使咗2.06億銀,買咗大埔廣場一個超過3萬平方呎嘅舖,實行套股換樓咁話!

消息話,黃主席啱啱買嘅大埔廣場地下5同6號舖,夾埋成3.2萬平方呎,呎價成6438蚊,喺大埔區都算新高。呢個舖位o依家由5個客租緊,包括鐳射電器、日本城同Neway卡拉OK呢啲連鎖集團,每個月收62萬租,回報成3.6厘,一啲都唔弱。

黃 主席5月尾一鋪過減持5000萬股美聯,套現近3億,o依家持股量得番5.05%,係歷來新低。不過,黃主席07年10月個時已經奉行一套「套股換樓」說 法,成為個人金句。當年佢不斷減持股票,套現嗰筆密密掃入唔少靚舖靚寫字樓,使咗成5億銀;之後樓市展開大升浪,佢08年中用1.43億賣出銅鑼灣白沙道 地舖,一年咋,就勁賺4820萬,令人又妒忌又羨慕呀!

近呢年幾樓市勁旺,黃主席反而好忍得手,入市次數5隻手指都數得晒,今次突然巨額買靚舖,唔通預示樓市會大升?不過,睇番黃主席兩次入市,都只係買舖同寫字樓,唔通又係另一樣啟示?

李華華

LiWaWa@AppleDaily.com



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套股換樓 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/04/blog-post_12.html

過去三天股市升到顛之後,連有線電視的樓盤傳真也討論了一些股市,談及「套股換樓」這概念,即投資者在股票市場賺了錢之後,就沽掉股票鎖定利潤,再把資金投入物業市場。節目先談談長實推新盤銷情熱烈,再從不同角度分析,更與2007年比較。


節目指出今天的樓價指數已經升至142以上,能否有投資者「套股換樓」的現象,拿2015年跟2007年比較一下。今年的經濟環境,一些基本面跟2007年有點相似,例如負利率環境、熱錢充裕等。然而,2007年還未有政府對樓市所推出的各種「辣招」,所以當時在股市賺到錢投資客可以把資金投到樓市「摸幾轉貨」,成為資金的一個好出處。今天在政府「辣招」之下,這些投資者都不可能存在。

另外,節目中有一個點子吸引我眼球,就是新盤的落成量走勢。有線電視分析了多年來的落成量,在2007年之時,新盤的落成量可算是低點。這屆政府不斷增加供應之後,預測下一年的新盤落成量將會是自2004年以來的新高,這又代表了什麼呢?


很簡單,這是供應量增加,以前在這裡都有發文討論過,建房需時,政府近年的政策動機是先出「辣招」壓益需求,凍結樓市,待供應到來時樓價自然回調,又不會令樓市「硬著陸」。而供應量陸續增加的時候,當時粗略計算過,大約在2015年慢慢出來了。

節目中還訪問了地產人士,進一步解釋這新盤落成量的連鎖反應,今年上半年預計已經有7000個單位交鎖匙,這些新盤大多好像長實推出的新盤一樣,市場反應熱烈。買入了新盤的7000個業主,可能是換樓客,在今天的政策之下,買第二套房是需要付雙倍印花稅的,若想扣除雙倍印花稅的話,就要在買入新盤的6個月之內放售本身的自住物業。

雖說今天的二手盤源不足,是其中一個推高樓市的原因,每一個都是業主,沒有炒家,又有實力,賣樓的取態一定叫價很強硬,不輕易讓步。然而,新盤落成量增加,部份需求的資金轉投新盤,而換樓客又有時限需要賣掉本身單位,推出來的供應絕對會影響樓市。

不過話說回頭,上面的例子,換樓客若在半年內不能賣出原有物業,最多都只是蝕多一份印花稅,實際金額及百分比就要看看成交價多少,照道理,就算是有時限地被迫減價求售,也不可能減得比這份印花稅更多,若減得多於這份印花稅,我認為今天的業主又寧願等好價才賣。

無論如何,看完這個節目得到一個畫面,就是樓盤供應開始慢慢增加。今天的業主,不少都持著「皇帝女不憂賣」的態度,可能等等下,新盤供應在不知不覺地增加著,樓市慢慢回落,今天叫價高得不可能成交的,可能真的不會有成交了。
套股 股換 換樓 止凡
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套股還清高息債務 扭轉財政困局

1 : GS(14)@2015-04-17 14:46:13

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150417/news/ec_ecv1.htm\\\r\n【明報專訊】David今年32歲,已婚,月入75,000元,任職銀行高層。David每月總開支接近80,000元,雖然每月入不敷支,幸好銀行有年終花紅獎賞,才能維持開支平衡。David每月固定支出雖然只有約40,000元,但每月要支付接近40,000元貸款還款開支,佔總開支50%。有見近年銀行年終花紅有下降趨勢,David擔心不能為持現有的支出,希望能重整一下理財狀,減少還款帶來的財政壓力。David與太太一同擁有自置物業,市值約700萬元,David亦有投資港股,目前組合約100萬元,基金投資有大約50萬元,而強積金就大約累積有40萬元。\r\n\r\n須減少非必要開支\r\n\r\n至於債務方面,David主要有物業按揭貸款,每月還款13,265元。David是愛車之人,經常購買新車,目前車輛貸款每月還款6595元。同時,David在為新居裝修和添置家俬時利用了一筆15萬元私人貸款,現每月還款9237元。而David也很喜歡購物,經常與太太旅行和購買心頭好,每月要承受高達年利率36厘的利息還款。而在置業時David亦跟其長兄借了一筆免息貸款為協助支付首期,貸款雖然不用支付利息,但要在3年內清還。\r\n\r\n筆者建議David要先從債務入手,目前每月還款金額佔超過收入50%,屬相對較高的水平,若未來息口上調,還款壓力將會增加。首先,筆者建議David要暫時減少非必要開支,例如在娛樂和奢侈品消費,尤其是即興的信用卡購物,以避免加重債務負擔。然後,建議從減低最高利息的債務開始著手。David其中一個信用卡債務要支付年息高達36厘的利息,每月要支付相當高的利息,而David的基金投資過往因缺乏管理,其現有的投資組合,包括礦業和新興市場近年亦表現不濟,過往回報並不理想。筆者建議可賣出其基金投資而將資金全數清還最高息的債務。而另外一筆信用卡債務亦要支付高達年息30%的利息,建議將出售基金餘下的資金清還這筆債務,而餘額就可由David銀行的現金存款支付。\r\n\r\n回復盈餘後 重新部署投資\r\n\r\n清還了這兩筆高息信用卡貸款後,David的每月還款支出減少,而每月入不敷支的情變為盈餘,筆者建議可利這盈餘協助加快清還個人貸款,以減低利息開支。當然,David要先跟貸款公司了解提早還款會否有罰息或額外收費。\r\n\r\n完成兩張信用卡和私人貸款的還款後,David將會有大約15,000元的每月盈餘,David應怎樣處理?筆者建議可將盈餘分成三部分。首先,因為David先前已動用了一部分的銀行存款來清還信用卡貸款,筆者建議可以將盈餘第一部分為自己的現金儲備從新建立至3至6個月的開支水平,以確保有足夠流動現金應付不時之需。然後,建議將第二部分儲起作為償還長兄的貸款,以確保能在3年期限內清還貸款。最後,將剩餘的資金作投資部署。因為David已將原有的基金投資沽出以應付信用卡的貸款,建議可作從新部署,揀選適合現時市的投資組合,並確保定時作出檢討,以確保組合回報能達到投資目標。\r\n\r\n張言銘\r\n\r\n康宏理財服務 有限公司聯席董事\r\n\r\n■理財信箱 歡迎來信\r\n\r\n讀者如有理財問題,歡迎來信詢問。\r\n\r\n來函:寄香港柴灣嘉業街18號 明報工業中心A座15樓 經濟版編輯收\r\n\r\n傳真:2558 3964\r\n\r\n電郵:chlung@mingpao.com\r\n\r\n◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。\r\n\r\n[張言銘 理財信箱]
套股 還清 高息 債務 扭轉 財政 困局
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【人物專訪】股海風高浪急 少女股神套股換樓穩陣收租

1 : GS(14)@2016-04-12 17:19:48

http://ps.hket.com/content/1193301
不少人夢想在股海淘金,冀望一朝發達,但腷市始終風高浪急未及「磚頭」般穩陣,作為90後的少女股神張容容(Michelle)深明此道,藉股票斬獲第一桶金後,隨即套股換樓,抽出部分資金買樓收租保值。

股票快上快落,買賣靈活,但論穩定性始終必及樓市,張容容則認同,雖然股市搵錢速度快,投資者所要承受的風險卻較高,若以賺錢角度而言,只要樓價續錄增長,回報亦相當可觀。

股市波動大 樓市較穩陣

她以購買1個價值$300萬的物業為例,買家拿出約$100萬作首期,當物業身價上升$100萬至$400萬水平時,樓價看似只上升33%,但買家只投放$100萬作成本,卻已賺得另外1個$100萬,即無形獲得約1倍回報。除受惠樓價增長外,同時更可將單位推出市場放租,每月穩定賺取租金,雙重獲利。

而她更身體力行,早前已撥出部分獲利資金投入樓市,作套股換樓。張容容指出,現時手持兩個單位作長綫投資,其中1個持貨單位為紅磡單幢盤新貴薈點,由於港鐵沙中綫將於區內增設車站,料帶動其樓價進一步上揚,看好往後發展前景,故此在2014年10月時已率先出手,斥約$345萬購入薈點1個開放式單位,實用面積約233平方呎,呎價$14,807。

目前該單位正作放租,月租約$1.25萬,以單位面積233呎計,呎租$53.6,目前回報率約4.3厘。至於購入薈點的首期資金,由炒賣股票獲利而來,涉及約$120萬,承造約七成按揭。

年青人「計好數」先上車

另一個單位則位於跑馬地景光街,在2015年5月購買,屬舊樓物業,成交價約$700萬,承造約五成按揭,單位實用面積450平方呎,屬2房戶型,月租$2.8萬,呎租$62.2,回報高見4.8厘。至於未來亦會繼續套股換樓,買樓目標會以市區物業為主,保值能力理想之餘,也易於轉賣脫手。

對於今年樓市走勢,她認為,樓價最多回調1成至2成,估計急挫3成或以上的情況較難出現,始終本港剛性住屋需求強勁,樓宇跌價一成後已見支持,即時會有用家出動接貨,故此對於尚未置業的人士及年輕人,假如「計好數」可選擇先行上車「執平貨」,畢竟買樓必定較租樓化算。

同時亦勸喻青年朋友,要做好個人理財規劃,每月為自己定下儲蓄目標,避免做「月光族」,更要做好投資理財,為資產增值。

睇好濠賭股表現

而回到Michelle最熟悉的股票市場,今年各股票板塊中,她就最看好濠賭股的表現,張氏再指,雖然近年內地政府積極推行「打貪」,某程度上影響澳門賭場的收入,但留意到,去年澳門相繼有新賭場及酒店落成後,無論人流或是前往澳門消費娛樂的旅客數字均有增長,相信有助振興濠賭股表現

另外,現時濠賭股的股價,離高位已存有相當程度的折讓,可謂跌得「太殘」,嚴重超賣,只要股市信心回復,相信今年有一定追落後及反彈的空間。

場地提供:TOWN


攝影記者 : 程志遠 梁鑑章
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