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套股換樓 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/04/blog-post_12.html

過去三天股市升到顛之後，連有線電視的樓盤傳真也討論了一些股市，談及「套股換樓」這概念，即投資者在股票市場賺了錢之後，就沽掉股票鎖定利潤，再把資金投入物業市場。節目先談談長實推新盤銷情熱烈，再從不同角度分析，更與2007年比較。

節目指出今天的樓價指數已經升至142以上，能否有投資者「套股換樓」的現象，拿2015年跟2007年比較一下。今年的經濟環境，一些基本面跟2007年有點相似，例如負利率環境、熱錢充裕等。然而，2007年還未有政府對樓市所推出的各種「辣招」，所以當時在股市賺到錢投資客可以把資金投到樓市「摸幾轉貨」，成為資金的一個好出處。今天在政府「辣招」之下，這些投資者都不可能存在。

另外，節目中有一個點子吸引我眼球，就是新盤的落成量走勢。有線電視分析了多年來的落成量，在2007年之時，新盤的落成量可算是低點。這屆政府不斷增加供應之後，預測下一年的新盤落成量將會是自2004年以來的新高，這又代表了什麼呢？

很簡單，這是供應量增加，以前在這裡都有發文討論過，建房需時，政府近年的政策動機是先出「辣招」壓益需求，凍結樓市，待供應到來時樓價自然回調，又不會令樓市「硬著陸」。而供應量陸續增加的時候，當時粗略計算過，大約在2015年慢慢出來了。

節目中還訪問了地產人士，進一步解釋這新盤落成量的連鎖反應，今年上半年預計已經有7000個單位交鎖匙，這些新盤大多好像長實推出的新盤一樣，市場反應熱烈。買入了新盤的7000個業主，可能是換樓客，在今天的政策之下，買第二套房是需要付雙倍印花稅的，若想扣除雙倍印花稅的話，就要在買入新盤的6個月之內放售本身的自住物業。

雖說今天的二手盤源不足，是其中一個推高樓市的原因，每一個都是業主，沒有炒家，又有實力，賣樓的取態一定叫價很強硬，不輕易讓步。然而，新盤落成量增加，部份需求的資金轉投新盤，而換樓客又有時限需要賣掉本身單位，推出來的供應絕對會影響樓市。

不過話說回頭，上面的例子，換樓客若在半年內不能賣出原有物業，最多都只是蝕多一份印花稅，實際金額及百分比就要看看成交價多少，照道理，就算是有時限地被迫減價求售，也不可能減得比這份印花稅更多，若減得多於這份印花稅，我認為今天的業主又寧願等好價才賣。

無論如何，看完這個節目得到一個畫面，就是樓盤供應開始慢慢增加。今天的業主，不少都持著「皇帝女不憂賣」的態度，可能等等下，新盤供應在不知不覺地增加著，樓市慢慢回落，今天叫價高得不可能成交的，可能真的不會有成交了。
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