ZKIZ Archives


三件財報沒說的事 害人住「套房」


2011-11-14  TCW




第三季財報數字背後,其實隱藏了 三大陷阱,這些干擾因素影響到財報的真實性,容易讓投資人誤判。

四大「慘業」只是跌深反彈

「面板產業虧損千億」的壞消息人盡皆知,但從九月底台股反彈迄今,友達、奇美電等面板廠的股價漲幅都超過兩成,超越大盤。

不只面板,同被列為四大「慘」業的DRAM、LED產業個股表現,也贏過大盤,基本面與股價脫鉤。譬如LED的億光、晶電,過去一個月股價漲幅超過兩成。 DRAM的南科、華亞科,十一月初三個交易日股價漲幅也高於大盤近一倍。

若從股價來看,實在無法體會到公司營運的「慘」狀。股價跌深反彈,漲勢往往會遮掩住基本面的缺憾,投資人若忽略衝進去買股票,很容易住進「套房」。

對外銷產業來說,今年新台幣兌美元匯率的大幅波動,成為左右獲利表現的重要因素。

匯損回沖形成短多誘惑

第二季新台幣兌美元匯率升值二‧二七%,不少公司的獲利被匯率侵蝕;第三季,新台幣貶值三‧○二%,第二季提列的匯兌損失,都在第三季回沖,成了短期利 多。以觸控面板大廠洋華為例,該公司第三季稅後盈餘中,就有六三%來自匯兌收益,除非第四季新台幣持續貶值,否則第四季獲利不容易超越第三季。

當心營收成長獲利卻下滑

雖然全體上市櫃公司(不含金融)第三季營收比上季增加二‧三%,但稅後盈餘卻減少一一‧七%,這也反映多數公司營收成長、獲利卻下滑。

當企業的營收成長高於獲利幅度,代表此公司的營運效益不高,其背後因素可能是原物料價格提高、產品價格下降等,要找到獲利成長幅度超過營收者,才會有超額 表現可期。以裕日車為例,第三季營收年成長率達二五‧九%,稅後盈餘年成長率達一四六‧六%,這樣的公司才有成長動力,股價也容易出頭天。


三件 件財 財報 報沒 沒說 說的 的事 害人 套房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=29332

央行鬆開首套房信貸 滬上銀行響應迅速

http://www.eeo.com.cn/2012/0208/220417.shtml

經濟觀察網 記者 陳哲 數日前央行工作會議定調信貸支持首套房後,滬上多家銀行已經作出利率調整。

中行上海分行個貸部一位人士介紹,昨天剛剛將首套房利率由上浮5個點,調整為基準利率。

而本網獲悉,國有四大行和一些股份制銀行的上海分行已經開始逐步鬆開首套房利率。建設銀行上海分行一位工作人員稱,早在春節前後就得到通知,對某些優質客戶實行基準利率。據悉,農行上海分行甚至對某些客戶打出9折的折扣。

2月初,央行召開2012年金融市場工作座談會,會議總結了2011年人民銀行系統金融市場和信貸政策管理工作,部署了2012年金融市場和信貸政策工作重點及落實措施。

房貸成為今年四大工作重點之一。會議指出,繼續落實差別化住房信貸政策,完善融資機制,改進金融服務,加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度,滿足首次購房家庭的貸款需求。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析,從政策看,「今年首貸政策必松,二貸也會微調;房貸總量將超去年。」

央行 開首 套房 信貸 滬上 銀行 響應 迅速
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=31068

總統套房 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20120606/16400940
曾特首出外訪問,過去五年有49次,有41晚住在酒店內最貴或次貴嘅房間,備受批評。到咗六月十四日之立法會答問大會,曾特首不知如何應付一群如狼似虎,棒打落水狗嘅議員,即使平時同佢老友慣嘅建制派議員,相信到時冇一個會為佢出句聲。
左 丁山從來冇資格住總統套房,只曾受招待「參觀」總統套房幾次,因此不知道住總統套房一晚嘅價錢,審計署呢次列舉六個個案,先至開下眼界,知道房租原來係咁 貴,即使明日執到幾噸黃金,都會覺得入住總統套房係好肉痛一回事。出外旅遊、訪問、公幹,有幾多時間會留在房間內呀?頂多睡覺八至十小時,房間內其他景觀 及設施,甚少機會享用,唉,瞓覺啫,何必幾萬港元一晚?
一位酒店人士話俾左丁山聽,倫敦文華東方酒店係名人訪問倫敦時之喜愛居所,溫總理到英國, 就住在總統套房,總統套房樓上還有價錢更貴之「皇室套房」及「帝國套房」,現在住一晚總統套房大概要三千一英鎊,計番港紙就係四萬七千幾,曾特首在08年 6月入住四晚,每晚用46826元,房間面積968平方呎,為咗方便早上開會喎。酒店人士亦講到,領導人級數入住酒店,為咗保安理由,不能住普通房,尤其 是來自政治緊張嘅國家嘅領導人。之不過,香港一向太平,保護特首不用過分緊張,特首出外旅遊,若不自覺自律地收斂,就會產生今日之羞辱情況。
一位 朋友剛自內地回來,睇到曾特首新聞,另有角度批評,佢話:「曾先生做香港公務員幾十年,最大特點就係不懂國情,毫無警覺之心。喂,你做特首咁耐,同西方咁 多來往,你估中央唔會有人睇實,掌握一切活動資料呀,如果唔信,就係 simple and naive嘅番書仔,抵你死!既然一切活動難逃天眼,就要諗到呢啲資料有日可能被人放出去嘅啦,至於幾時放,視乎政治需要嘅啫。」唔,香港就是有人不懂, 名人內幕即新聞,新聞與政治不可分,英國前首相貝理雅最近談及與梅鐸之互動關係,雖然講得含蓄,我地聽得明嘅!
總統 套房 左丁 丁山
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34154

買屋篇 貨運公司小妹變身套房天后 從管理三百間套房練就的殺價真功夫

2013-04-08  TWM
 
 

 

專門投資中山區套房的呂安淇,從一位房地產門外漢變成套房大亨,因為善用殺價心理戰,不但找出屬於她的談判密碼,還創造事業第二春。

撰文‧梁任瑋

站在台北市中山北路、長春路口,台北市套房密集度最高的中山區,個頭嬌小的璽朵國際董事長呂安淇熟稔地介紹商圈房價行情與投資報酬率。這裡是她的房地產事業發跡地,也是她從航空貨運公司小妹晉身套房大亨的大本營。

不論低薪小資族或現金多的投資客,低總價的小坪數套房因為入手容易,是很多人第一次購屋的選擇標的,呂安淇也不例外。目前在捷運中山站、雙連站、西門町站附近共管理三百間套房的她,練就買屋殺價功夫的入門磚,正是套房。

「在套房市場練好基本功,未來要投資更大坪數的產品根本不是問題。」呂安淇說,套房的屋主不乏在房地產業打滾許久的投資客,他們對於投資經驗較淺的買賣方心態掌握非常到位,大膽與投資客交手,便可在實戰中熟悉、磨練談判技巧。

總是以高級套裝、名牌高跟鞋現身的呂安淇,今年四十四歲,二十年前她還是航空貨運公司的小妹,月薪只有一萬元,三十歲那年,她問自己,「再過著領薪水的上班族生活,何時才能達到財富自由?」於是辭掉工作在汐止東科大樓附近開咖啡廳與精品服飾店。然而一把東科大火摧殘了汐止新台五路商圈,附近店家生意跌入谷底,呂安淇因緣際會加入傳銷業美兆健檢,口條不錯的她迅速升至Top Sales,累積了人生第一桶金。

二○○四年,朋友建議她投資房市,她原先只想保本,沒想到正好碰到一位想賣掉五戶套房的屋主,讓她賺了一筆。「當時房地產景氣還在谷底,對方不看好房價有上漲空間,加上屋況不佳長期空置,急著出場。」呂安淇向居中牽線的朋友問清屋主賣房動機後,算一算,這批套房位於捷運站旁,整理後出租,租金投資報酬率有機會超過六%,於是大膽進場。她抓住賣方急著用錢的心態,直接喊出低於市價一成的價格,很快就成交。

殺價功夫1 :

不顯露心動 無欲則剛、不買最大首戰就告捷,嘗到甜頭的呂安淇發現投資房地產比直銷還好賺,索性踏入房地產業,成為快樂賺錢的全職投資人。

由於自己有多間套房在出租,不少同棟樓的房東都找呂安淇幫忙管理與招租,最後她乾脆成立一家包租公司,賺套房出租管理的錢,甚至在○七年還加盟東森房屋,成立團隊進軍房仲業,將房地產買賣與租賃結合。

十年來看過上千間,買賣過百間房子的呂安淇,有一套買屋談價心得。「談判一把尺就是,無欲則剛。」她認為,買房子就像逛街買衣服一樣,不要有非買到不可的壓力,雖然每個人喜歡的房子風格不盡相同,但喜不喜歡,在你心裡一定有個譜,重點是,千萬不要立刻將你的心動顯露出來,讓賣方抓住你一定會買的心態,之後要再殺價就很難了。

殺價功夫2 :

﹁第二選區﹂看屋 找便宜投資機會不過,呂安淇也遇過條件不錯、議價不成功的房子,雖然沒有買到覺得有些遺憾,她總是換個角度思考,「錢在我手裡,只要繼續看屋,天底下沒有買不到的房子。」有人說,現在房價這麼高,要等到房價下跌,何時才買得到屋?呂安淇認為,自住型買方不必太固執於自己喜歡的區域看屋,不妨到「第二選區」尋屋,「沒有跨山,至少也要跨區」,每個人居住有地緣性,不可能一下子跨縣市到太遠的地方買房子,例如住在內湖的人,可以到南港、汐止多找找,也就是針對條件相當的區域比較,真正上桌談判時殺價,才不會被房仲牽著走。

她舉例,過去自己都集中在中山區買套房,前幾年跨區到松山、萬華區看屋,「才發現原來其他區域有我從未發現的美,甚至還有更便宜的投資機會。」換句話說,當你還有其他選項,去談判時,心就會比較踏實,不管房仲怎麼說都可以不為所動,堅持一價到底。

聽著呂安淇買房子的心法,可能會覺得她每次上談判桌一定是帶著關刀大砍特砍,實際上,她卻是逆向操作,面對屋主自售的房子,她反而會嘴甜一點,適時讚美房子的優點,因為沒有屋主會喜歡聽到別人批評自己的房子,尤其如果一邊嫌棄屋子、一邊又想大力砍價買到它,只會讓屋主的感覺很差,對於殺價不見得會有幫助。「不管是誰,聽到讚美的話,心情都會好,而只要心情一好,就算少賺一點也覺得無所謂。」她不斷強調買屋殺價嘴甜的重要性,「伸手不打笑臉人」這個道理,「嘴要甜是用來哄屋主,自己殺價的心卻要堅定。」呂安淇說,買屋有兩大部分可以殺價,一是屋價,二是房仲服務費。想要成功殺到價,用合理的價格買到房屋,還是需要預先做足準備功課。

殺價功夫 3 :

嘴甜很重要 讚美效果勝過嫌棄談判最高境界是達到雙贏,此時,不妨利用仲介業務員擔任緩衝角色,讓仲介來幫你蒐集資訊,第一,用「刪去法」確定自己的預算、格局、需求;第二,用試探性的方式丟個價錢讓仲介議價看看;第三,待仲介回報之後就放著不動聲色,不面露喜色,甚至讓仲介知道,「自己不只在評估這一間房子,還有看其他間。」假設真的殺到了一個覺得可以接受的價格,為了給自己一個台階下,可以說「我要回去看我銀行的額度、回去問爸媽可以借我多少錢?」也就是後面要有一個「神主牌」當靠山,不要讓他覺得是你在決定,勿把壓力集中在自己身上。

和風談判學院講師吳建憲分析,呂安淇殺價的技巧正是談判學強調的「柱子理論」,也就是殺價前找出你出價的理由,也就是依據屋況、房價、個人財力、銀行貸款四根柱子當作殺價支撐點,藉此說服對方,但也勿把話說死,可以說「只要在多少金額左右,我會認真考慮,」讓賣方有面子,也創造未來議價的彈性空間,達到談判學裡最重要的一點「贏者不全贏,輸者不全輸」。

吳建憲說,買房子無論買方或賣方要有節奏感,一開始議價的差距可能很大,但愈到最後,出價速度愈要放慢,讓步的空間也要逐漸縮小,讓對方感受到你已「讓無可讓」,最後就看誰先把彼此的柱子扳倒。

隨著台北市房價愈飆愈高,壓縮了套房的投資報酬率,也讓呂安淇將資金轉往近年來房市蓬勃發展的馬來西亞。她說,馬來西亞房價每年平均上漲八%,租金投報率可達六%,她看好吉隆坡捷運環狀線將在一五年完工,屆時當地捷運密度會與台北市差不多,讓她覺得就像十年前的台灣,房價還有上漲空間,所以打算將過去在台灣買賣套房的經驗複製到當地。

從事過航運、直銷、房仲業的呂安淇,累積的人脈存摺豐碩,她自嘲,生活中從不省小錢,每次去買衣服都不跟店員殺價,只要她一出現就讓店員笑得合不攏嘴;但是當角色轉換為董事長與朋友談生意時,她又會展現出精明幹練的一面,一口價喊到底,她說,「做生意要懂得伸縮之道,當你在菜市場買菜,實在沒有必要花半個小時要一根蔥,才不會因小失大。」這個道理套用在房地產上,何嘗不是談判桌上最圓滿的結果。

呂安淇

出生:1969年

現職:璽朵國際董事長

經歷:航空貨運公司運物部經理、美兆健檢業務員、東森房屋中山長春加盟店店東

學歷:醒吾大學

房地產經驗:

曾改建欣欣百貨旁1200坪整層套房「璽朵四季宴」拉皮出售。

買屋談房 3禁忌

1.不要只找一家仲介看屋,可以針對同一個物件到不同房仲公司詢問開價。

2.不要一開始就把想買的「底價」講出來,要比實際預算低一成,才能買到期望價格。

3.不要一直批評屋主的房子,又想要殺價,最好嘴巴甜一點,讓屋主感覺你有買屋的誠意。

買屋 屋篇 貨運 公司 小妹 變身 套房 天後 管理 三百 間套 練就 殺價 功夫
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=54496

一個工廠老闆的地產十年:工廠五年利潤不如炒一套房

http://www.iheima.com/archives/48877.html
內容導讀:今年40有餘的皮具工廠老闆徐饒是珠三角中小企業主投資房產獲益的縮影,自2002年下海創業至今,他經歷了製造業從瘋狂走向低迷,也感受到了樓市的癲狂。先後買賣房子多達十餘套的他,工廠五年的利潤還趕不上投資一套房子的利潤。

「今年感覺最難。」20年前就投身製造業,現在是深圳房地產投資圈裡知名人物的何途說,「2008年,製造業不是真的難,就像得了心臟病,一電擊,人就回來了。但現在是得了慢性病,要想短時間恢復很難。」

國家統計局發佈的數據顯示,雖然2013年上半年全國規模以上工業企業實現利潤總額25836.6億元,同比增長11.1%,但增速卻比1-5月份回落1.2個百分點,其中,主營活動利潤增速比1-5月份回落4.2個百分點。

製造業整體利潤下降早已是不爭的事實。如著名經濟學家郎咸平近三年甚至多次公開表示「房價上漲的根本原因在於中國曾引以為豪的製造業在不斷衰退。」廣東省社會科學院企業管理與決策科學研究所所長林平凡,關注珠三角製造產業多年,他對南都記者表示,現在廣東的製造業形勢的確嚴峻,特別是以一些出口為導向的中小型製造業企業。

何途給記者算了一筆賬,十年前,他工廠的一個普通技工一個月的薪水是800元,而現在已經漲到3200元/月。「並且現在每年還保持著10%以上的漲幅。」除了人工,匯率、原材料等成本也不斷增長「相比十年前,我們廠今年的利潤率已經下降了50%。」

如此形勢下,何途專心炒房,他的朋友圈子也不乏這樣的例子。儘管遭遇了限購限價限簽等一系列調控,樓市卻依舊上行,房地產的堅挺神話和製造業的持續萎靡形成明顯反差,令很多小企業主不敢把多餘的錢投到廠子裡,而是投到房子裡。甚至有人將工廠直接關門,成為職業炒家。這樣的半路炒樓客,近年在深圳、廣州等城市一抓一大把。

「製造業資金流入樓市」,這個在2008年曾被媒體廣泛報導的現象,現在似乎又在變得更加普遍。

在以製造業為主的珠三角,隨著經濟環境惡化、訂單驟減,能夠存活的中小企業已大幅萎縮。特別是經歷了2008年全球金融危機後,以外向型經濟為主的東莞等地出現倒閉潮,錢途未卜的工廠老闆試圖抽資通過炒股、購房等方式進行資金保值。如今,外部經濟環境依然低迷,工廠訂單只減不增,回顧這些年經歷的資金保衛戰,他們發現在嘗試過的多種投資渠道上,買賣房子能夠創造的利潤最高。

今年40有餘的皮具工廠老闆徐饒是珠三角中小企業主投資房產獲益的縮影,自2002年下海創業至今,他經歷了製造業從瘋狂走向低迷,也感受到了樓市的癲狂。先後買賣房子多達十餘套的他,在2008年金融危機後,經營的工廠營業額縮水80%,工廠五年的利潤還趕不上投資一套房子的利潤。和徐饒一樣,棄實業,抽資投資房產,儼然已是很多珠三角城市中小企業主用於資金保值升值最普遍的做法。

2002年

開廠一年賺30萬,10萬首付在深圳買了套三居室

1964年出生於江西上饒的徐饒,1990年學校畢業後分配進入當地一家國企工作,當時他的薪水每月有100多元,工作單調,生活安穩。

這樣的狀態持續了五年左右。到了1995年,看到很多年輕人到改革開放排頭兵的珠三角打工掙錢,不再安於現狀的他,毅然決然買斷工齡,懷揣2萬元存款南下尋夢。「那個時候我已經31歲了,如果放在今天,估計沒人會願意放棄這種安穩的工作狀態。」徐饒說,那個時候身邊所有的年輕人都有著做老闆的夢。

和其他創業者有所不同,徐饒南下深圳後,並沒有立即開始實現自己的老闆夢,而是尋找最合適自己的行業。「當時去了很多工廠,做過保安,去過五金廠,也在玻璃廠做過流水線工人,直到最後進入一家皮具廠,才發現這就是我尋找的。」徐饒說,進入皮具廠幾天時間,他便熟悉了所有的流程,並發現這個行業創業起點低、來錢快。

到了2002年,已經熟稔皮具行業的他準備單干。「2002年11月份,我便在深圳龍崗橫崗鎮開起了自己的皮具貿易公司,主要生產錢包等皮具。」徐饒說,不到一年時間,自己便賺到了人生第一桶金———30萬元。當時,已經結婚的他為瞭解決居住需求,拿了10萬元作為首付款,在龍崗錦冠華城購買了一套98平方米的三居室,單價3300元/平方米。

「當時根本沒有什麼投資意識,買房子就是解決自己的居住需求。」徐饒說,彼時大家雖然手上有錢,但很少有人將目光鎖定在房子上,一有錢就想換部好車。

2006年

工廠年營業額超千萬元,在東莞連買兩豪宅

雖然在深圳開設的皮具貿易公司為自己賺到了一大筆錢,但因其主要客戶除了深圳外,還有一些客戶在廣州等地。「當時考慮到人力、運輸成本,我想著把公司搬到東莞,這樣就可節省一大筆錢。」徐饒說,到了2005年春節,他便將自己的工廠遷址到東莞厚街鎮,在這裡租下了一個3000平方米的廠房。

雖公司成立僅僅兩年時間,但客戶持續大量的訂單需求讓徐饒興奮不已,在搬到東莞之前,他的工廠每年營業額已達到300-400萬元左右。「工廠搬到東莞後,廠房租金低了很多,人力成本也比深圳低廉,運輸成本也降低,利潤自然就高了。」徐饒說,當時其工廠生產的皮具產品主要運往美國,工廠的營業額也迅速走高,從2005年開始,工廠的營業額高達800萬元,2006年甚至突破千萬元大關。

「當時工廠的純利潤約20%,確實賺了一些錢。2006年5月份,我在厚街東逸翠苑買了一套120平方米的三房,3600元/平方米。後來又在南城國際公館買了一套210平方米的疊加別墅,7000多元/平方米。」徐饒說,當時讓自己再次買房是受到上海房價迅速上漲的刺激。徐饒說,2005年底,天生對房子有著濃厚興趣的他,在上海出差時在莘莊看了兩套房子,當時只要4000多元/平方米,沒想到春節後,他看過的房子漲到了5000-6000元/平方米。

「當時就覺得,如果房價這麼瘋漲,至少是能升值的。」徐饒說,於是他便以銀行按揭的形式在東莞購買了兩套房產。

2008年

工廠營業額、淨利潤都腰斬,後悔沒抄到樓市的底

自2005年工廠搬到東莞厚街後,徐饒感受到了曾經只有夢裡才有的輝煌。2005-2007年,其所在的工廠每年的營業額分別為800萬、1000萬和700萬元。雖2007年工廠營業額相比之前有了下降,但他並沒有意識到隨之而來的將是製造業的黑夜。

時間進入2008年,隨著全球金融危機席捲,珠三角迎來製造業史上最黑暗的日子,大批的中小型工廠隨之倒閉關門。主要向國外提供貨品的徐饒才發現事情不妙,工廠訂單大幅驟減。「2008年,工廠的營業額一下子就降到了300多萬,原來很多大客戶基本不再下訂單。」徐饒說,加上人力成本、運輸成本等逐漸高企,自己工廠的利潤也大幅銳減,從原來的20%純利潤降到10%左右。

看到製造業出現危機後,徐饒也不敢再把原來積攢的錢投入。「當時受金融危機衝擊,2008年各地房價也開始出現跳水,我當時也在各地看房,想把錢投在房子上掙錢。」徐饒說,2008年底他曾到廣州珠江新城、深圳寶安、珠海等地方看房,當時珠江新城的房子只需18000元/平方米,而寶安的房價也只需8000元/平方米,珠海就更低了,只需要4000元/平方米。

「現在回想起來,當時還是太貪了,一直想著等房價再低一點出手。結果,隨著央行救市,房價又一下子漲起來了,就不敢買了。」徐饒說,因當時工廠訂單很少,利潤也很薄,他基本都在各地看房。

不過,雖住宅的高起高落讓徐饒一再退卻,但很快他把目光轉到了商舖。「當時,我到惠州去玩,發現有個義烏小商品城在賣舖位,25平方米的商舖總價僅要10萬元,我當時就買了3個。」徐饒說,如今舖位已比原來翻了一倍,且每月還有固定的租金。

2011年

賣設備、縮廠房,兩套房子一轉手淨賺80萬元

徐饒說,自2008年之後,工廠的營業額再度萎縮。從2009年至今,工廠每年的營業額只有不足200萬元,最低時只有百萬元。工人數量也從最多的400人下降至現在的十餘人。雖在此期間他也想過各種辦法讓工廠實現轉型,但因外部環境低迷,每次嘗試均以失敗告終。

「現在工廠每年的利潤只有十多萬元,買賣房子賺的錢也比工廠這幾年的利潤高。」徐饒說,2011年他將原來已經停掉的機器設備賣掉了,租賃的廠房也從原來的3000平方米降到了1000平方米。

「不僅僅是我,和我有著同樣情況的企業至少有六成,目前訂單都不理想,且一步步都在滑坡。」徐饒說,根據他的觀察,在製造業領域也出現了兩極分化,沒有核心產品的中小企業基本都是夫妻檔,這樣的場景在東莞大朗、厚街等地均可以找到。

除了把原來帶給他高額收入的設備賣了外,從2010年開始,他陸續將原來購置的房產也進行了更新。去年6月份,他把在東莞厚街購買的房子以6000元/平方米賣出,比原價漲了2000多元/平方米。而國際公館的疊墅今年4月以近300萬元總價賣出,刨除50萬元的裝修費和銀行利息外,兩套房子他賺了約80萬元。

此外,除了東莞的房子賣了外,最早在深圳購買的房子他也在兩年前賣了,這個原來只有3300元/平方米的房子在賣的時候已經漲到了10000元/平方米,收益超過50萬元。

除了售出的住宅有比較豐厚的回報外,徐饒說雖之前在惠州購買的商舖目前也經營得不錯,除自身物業漲價外,每月的租金回報也比較理想。他還表示,自己投資房產也有眼光失靈的時候,2010年在惠州淡水購買的一間臨街商舖至今無起色,交付至今沒有租出去,價格也沒出現上漲。

2013年

不敢再投錢到工廠,餘錢都買了房

從創辦工廠至今,在徐饒手上前後經手的物業已超過10套。

目前,除去已經售賣的住宅外,徐饒手上目前還持有4間商舖和3套住宅。徐饒說,陸陸續續把之前購買的房子賣掉後,去年自己手上突然有了許多現金。

「擔心自己會把錢花掉,最後又買了房子,至少從目前來看是保值的。」徐饒說,去年7月份,因受限購政策等影響,他把深圳原來購買的房子賣掉後,又在深圳龍崗百合盛世購買了一套130平方米四房。「當時單價11000元,現在好像又漲到15000-16000元/平方米了。」徐饒說,目前他準備將房子裝修後,給兒子讀書用。今年1月、4月,他還在東莞的玫瑰公館和中信森林湖蘭溪谷各買了一套房,都是90平方米以上的中大戶型。

「我也不是多麼熱衷房地產投資,但現在工廠訂單不景氣,炒股等其他投資渠道被堵死後,只有房地產目前來看至少能起到保值的作用。」徐饒說,以自己的看法,目前的房價已很難像以前有高利潤回報了,以後可能在房產投資上會更加謹慎,特別是商業地產。

但問題是,找不到別的更好的投資渠道,尤其沒信心再增加工廠方面的投入,徐饒自稱不斷買房是無奈的選擇。「實業不賺錢,股票長期被套,抽資到房產領域投資,可能是中小企業主資金保值最普遍的做法。」徐饒說和自己一樣在珠三角城市經營工廠的人,大部分在投資房產。

「如果製造業大環境依然這麼低迷,有可能我在明年中會把工廠停掉,轉型做一些其他的事情。」徐饒一邊說高昂的人力成本和原材料上漲已讓他失去了信心,一邊還是心存希望:「如果未來經濟環境向好,國家對於製造業的扶持力度加大的話,我可能會把錢投入到產業裡,畢竟實業經濟才是根本。」當然,這裡還有個原因在於雖然在投資房產上獲得了不錯的收益,徐饒擔心的是「房價不可能永遠只漲不降」。

(註:應受訪人物要求,徐饒、何途採用化名。)

徐饒十年買賣房產情況一覽

2003年買入深圳龍崗錦冠華城98平方米三房,3300元/平方米。

2006年買入東莞厚街東逸翠苑120平方米三房,3600元/平方米;買入東莞南城國際公館210平方米疊加別墅,7000元/平方米。

2008年買入惠州義烏小商品城三間20平方米商舖,總價30萬元。

2010年買入惠州淡水一20平方米臨街商舖,總價20萬元。

2011年賣出深圳龍崗錦冠華城98平方米三房,10000元/平方米,比買入時貴了約66萬元,漲價200%。

2002年賣出東莞厚街東逸翠苑120平方米三房,6000元/平方米,比買入時貴了約29萬元,漲價70%;買入深圳龍崗百合盛世130平方米四房,11000元/平方米。

2013年買入東莞南城玫瑰公館94平方米三房,9200元/平方米;賣出東莞南城國際公館210平方米疊加別墅,近300萬元,比買入時貴了153萬元,漲價110%;買入東莞中信森林湖127平方米三房,9400元/平方米。

專家觀點

樓市又到一高峰期,實體經濟資本入樓市很正常

葉檀著名財經評論員

實體經濟資本進入樓市,是正常現象,因為樓市又進入到一個高峰期。現在普遍對未來還是看好的。有的地方的確存在泡沫,但不少地方的樓價還在漲。和製造業比利潤,無疑房地產行業更加有優勢。實際上,實體經濟虛擬化的情況很嚴重,扶持製造業沒有響應的手段。但還是建議分散投資,同時實體經濟難做,主要是傳統的製造業難做,如何實現製造業智能化創業等等,都是可以思考的路徑。

傳統製造業面臨很大困境

金心異深圳市政協委員

實體資金進入樓市本來很正常,資金就是資金,哪裡有利益去哪裡,這是市場行為。但問題在於製造業環境越來越惡劣,勞動力、土地、原材料成本不斷上漲,傳統製造業的確面臨很大的困境。

今年製造業艱難是因多年疊加效應,需政府引導扶持

林平凡廣東省社會科學院企業管理與決策科學研究所所長

今年製造業很艱難,並非突發性原因,而是這些年大環境以及成本不斷提升導致的疊加效應,但考慮到製造業在廣東的經濟地位是不會改變的,因此,眼下相當於製造業優勝劣汰的一個過程,轉型升級已經迫在眉睫。特別是一些代工企業,以前只懂得埋頭苦幹,以後還要抬頭看路,參與市場競爭才能生存。而實體資金大量入樓市,顯然不利於製造業自身的升級轉型,這也需要政府方面給予多一些的引導與扶持。

房地產也是只「爛蘋果」

肖小平中聯地產二手房研究院總經理

實體經濟資本流入樓市,但現在的房地產投資未必是好的選擇,可能也是一些投資者不懂別的東西。總體來說,現在樓市價格、門檻、稅費都比較高,成本已經上升,未來上漲空間有限。短期內投資收益很難有大的回報。而說長期升值,可能也全憑一股信心。我認為主要原因還是對於投資,沒有太多選擇。在投資渠道的籃子中,股票、黃金等等都是爛蘋果,可能房地產只是其中爛得不是那麼厲害的一隻。而對於長遠的樓市,我個人的看法,我國的撫養比已經在2013年達到一個頂峰,隨著人口紅利的縮小,房地產也會受影響。根據日本的經驗,在撫養比達到頂峰後的第四年出現房地產泡沫。因此,我估計2017-2018年,房地產市場可能會產生一個波動。

對話

從工廠主到職業炒房客:

「很多人都聽我的開始投資房地產了」

南方都市報:你20年前就開廠,現在是房地產圈知名投資客,何時開始轉變的?

何途:我是在2003-2004年的時候,因為孩子的上學問題,在深圳買了一套學位房,後來對房地產市場熟悉後,開始專職炒房。

南都:為什麼會成為專職炒家?

何途:在工廠相對穩定後,公司經營模式架構都已經相對成熟,可以交給下面的人去做。而且現在製造業的利潤不斷下降,我們現在的利潤相比十年前已經下降了起碼50%,而且成本還在逐年上升。我的工廠現在也完全是以規模制勝,否則靠利潤率早餓死了。這樣一比,顯然投資買房好掙多了。

南都:這些年投資買房掙了多少?

何途:這個不好說,但肯定比當初如果繼續投資製造業要賺錢多多了。當時我有些朋友同樣賺了錢,繼續投資製造業的,現在都還是那個樣子。可能這個時代就是這樣的,選擇一不同,後面就會大不一樣。所以,他們其中有些人,現在都開始聽我的,開始投資房地產。

南都:你看你自己的現象挺普遍嗎?

何途:是的。跟我合作的很多鞋廠、供應商這幾年都在不斷地關門不斷地換,其中就有不少人跟我一樣關廠進樓市。比如另一朋友早年開廠賺了些錢,後來拿出一部分投資餐飲,一年就虧了100多萬,股票也虧了好幾十萬元,當時房地產只是他的一小部分投資。現在他說:「回頭一看,只有炒樓是賺的。」於是維持工廠現狀,全部投資入樓市。

南都:不少人覺得現在樓市政策環境未明,樓市一枝獨秀很難持續,你怎麼看?

何途:宏觀調控政策什麼的,我全不看。但是我也有自己的投資理念,不是看到房子就動心。我現在只投資三類物業,一是能帶來租金收益的,包括商舖、優質住宅,剩下的就是市中心的豪宅和小產權房。有租金收益,代表風險性減小,而市中心的豪宅稀缺了,人們有錢了,居住要求提高了,但市中心的豪宅數量就那麼多,再貴也會有人買。而對於小產權房,我也是一棟棟買。剛需產品從來不在我的投資之列。

一個 工廠 老闆 地產 十年 年利 不如 炒一 套房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=74228

一百位超級證券營業員大調查 換個大戶腦 五個不一樣讓你不再住「套房」

2013-09-02  TWM
 
 

 

為什麼大戶與散戶命運差很大?《今周刊》針對一百位超級營業員進行調查,透過他們第一手觀察發現,兩者在認賠及獲利態度、進出場及加碼時機等五種投資行為,皆大不相同,想要終結虧損命運的散戶投資人,一定要知道。

撰文‧歐陽善玲、唐祖貽、林心怡有人說,散戶永遠是輸家,姑且不論這句話是否屬實,背後至少有兩個意涵:一是若能掌握散戶動向,跟著對作肯定能賺錢;另一則是要避免淪為被痛宰的羔羊,首要任務,就是跳脫散戶思惟,向股市贏家看齊。

為破解大戶與散戶的宿命密碼,《今周刊》針對一百位擁有億元客戶的超級營業員進行調查,透過客觀、中立的第一手觀察,找出這兩大族群在股市行為中的不同。

差異一:加碼時機

當台積電大漲,大戶追、散戶賣首先,近八八%的超級營業員認為,相對於散戶,大戶對剛開始賺錢的股票,更勇於加碼。華南永昌證券營業部副總經理許人祥舉例,像今年一月,台積電站上一百元時,就有不少散戶認為漲太高了,而搶著出脫;但看在大戶眼裡,卻認為是「漲勢確立」,而勇於追價加碼。

「散戶對股價容易預設立場,一旦漲幅超乎預期,就會怕怕的,持股不容易抱穩;但大戶看見台積電進入百元俱樂部,反而更有信心,認為營運狀況更穩,更值得投資,差異很明顯。」許人祥指出,身邊有些大戶,就是在台積電站上一百元時進場,然後在一一○元以上出脫,證明追價未必危險。

事實上,真正讓散戶受傷的關鍵,是不忍心賠錢賣股,也就是停損觀念有待加強。

調查問及「個股虧損狀況」,有六九%營業員認為,相對於散戶,大戶對虧損部位較勇於減碼,而這恐怕才是散戶愈投資錢愈薄的主因。

差異二:停損認賠

當中鋼轉空,散戶撐、大戶撤日盛金控蔡宗賢從事證券業務十餘年,他的觀察是:大戶比散戶更捨得砍股票。「對大戶來說,當投資方向看錯,就會趕緊修正,認賠出脫是家常便飯;但散戶要承認虧損是非常痛苦的,多半是擺著不去理它,期待股價能漲回來,少賠一點,其結果一定更慘。」「最經典的例子就是中鋼。以前,中鋼是老牌績優股,配息穩定,與台塑四寶一樣,被當作退休族投資首選;但這幾年,鋼鐵產業趨勢改變,中鋼營收獲利也大不如前,有些老客戶從二十多元一路加碼,最高買在三十元。然而,當趨勢扭轉,一般散戶卻捨不得賣,原本賺錢的投資,最後都會賠錢。」蔡宗賢說。

他分析,「大戶在意的是如何有效率的賺錢,如果投資發生虧損,當下就會迅速認賠,將資金轉往更有獲利效率的標的;也就是將眼光放在未來,而非計算過去的虧損。但散戶卻老掛念著賠錢部位,打死不肯面對事實,才會導致虧損擴大。」凱基證券副總經理俞全福引述投資名言:「看好手中虧損的股票,賺錢的股票會自己照顧自己」,來強調停損、風險控管的重要。操作股票的第一課,就是學習停損,能夠承受小幅虧損的痛苦,才是成為股市贏家的必備條件。

但調查結果顯示,有將近六成四的散戶不會或無法執行停損;而逾七成大戶必在虧損三成內停損。這就是大戶只要賺一筆,就能彌補多次小賠的損失,而散戶即使小賺很多次,只要賠一次就很難翻身的重要原因。

差異三:研判產業後市

當聯發科連跌三日,散戶拋、大戶撿面對虧損,散戶除了難以「斷捨離」外,當優質公司遇到倒楣事,大戶與散戶作法也截然不同。康和證券營業員何信怡表示,「像七月中旬,聯發科因市場消息連跌了五天,散戶都嚇到,趕在第三天下跌時急忙賣出。當時我勸幾位客戶不要賣,因為聯發科屬於優質大型股,技術在水準之上,短線雖受到高通、華為等大廠夾殺,股價波動遽增,但從產業競爭力來看,公司仍舊實力堅強。」「當散戶擔心虧損,不明究裡地砍出聯發科時,同一時間,大戶卻開始進場,形成散戶丟、大戶撿的局面。」何信怡說,由於對比太過強烈,才留下深刻印象。

而聯發科股價在五個交易日內,從三六○元一路跌到最低三一五元,後來展開反彈,一個月內股價又重新站上三八○元;身邊就有大戶在三二○元附近進場,三七○元左右賣出,一個月獲利逾一五%,又是一筆漂亮交易。

前富邦證券協理陳潔怡認為,散戶失敗的關鍵,除了人性,最大原因還是對於基本面的研究不夠深入;當個股下跌時,無法有效釐清前因後果,造成該留的股票砍出,不該留的股票,卻牢牢抱緊的窘境。「其實大戶蒐集到的資訊,散戶也都可以取得,只因散戶無法分辨哪些是有用的資訊,才總是錯過了未來的飆股,而死守著過去的飆股。」

差異四:趨勢敏感度

當酒駕要重罰,大戶敏銳布局大車隊相較於散戶,大戶對日常生活中的投資契機敏銳度也較高,對新事物的求知欲也更強。何信怡再舉一例說明,「今年六月,酒駕《刑法》新修正條文因下修了酒精濃度,就引起大戶注意,認為酒後駕車一旦重罰,一般人必不敢以身試法,未來計程車生意一定大好。身邊投資嗅覺靈敏的客戶,就開始研究、布局大車隊,後來便在七十多元左右買進,到現在已賺了一倍。」另外,散戶對陌生事物的態度也略嫌保守。「像生技業,散戶就興趣缺缺,也沒有強烈求知欲望;但大戶不同,他們很願意投入時間及心力在不熟悉的領域,只要趨勢是對的,態度就相對開放。因此大戶會賺錢絕非偶然,而是勇於吸收新知,將生活與投資緊密連結的結果。」何信怡強調。

中國信託證券協理張念祖也補充,「大戶功課都做得相當充分,重視公司的財務狀況與所屬產業的地位;再從各方蒐集來的資訊中推估未來發展性、獲利狀況,以及未來合理的本益比、目標價;並留意該公司董監事、大股東及外資、法人的持股狀況,做出綜合評估。對基本面的掌握相對細膩,一般散戶還有很大的努力空間。」

差異五:投資行為

大戶違反人性,散戶順從人性站在小散戶立場,要學習大戶的投資思惟、操作手法,恐怕無法一蹴可幾。根本原因,在於散戶行為是符合人性,而大戶作法則是違反了人性;也正因為如此,大戶才能成為「二八法則」中,百分之二十賺走百分之八十財富的贏家。

「行為財務學中有一個很重要的概念,叫『處分效應』,即大多數投資人因害怕失敗,很容易先賣出手中賺錢的股票,保留套牢的部位,出盈保虧。」世新大學財金系副教授郭迺鋒指出,像調查中高達六三.八%的散戶,不會或無法執行停損,這樣的行為符合人性,卻賺不到錢。

反觀大戶,遇到虧損就趕快賣出、賺錢的股票則緊抱不放甚至加碼,其實違反了「處分效應」,但也克服了人性弱點;股市贏家永遠屬於少數人,道理正是如此。

跟著大戶下單,不一定賺得到錢很多人以為,券商超級營業員能同步掌握大戶動態的優勢,跟著下單,在股市賺到大錢,事實並非如此。「像我都會跟我的營業員說不要跟我的單,因為有些單量只是『虛晃招式』,並非我真正的投資想法,跟錯單,是會賠錢的!」身價上億元的股市大戶蕭明道,都會如此告誡他的營業員。

通常大戶進出的證券戶頭不只一個,多則甚至有十幾個,即使整體獲利績效亮眼,但並不是每個戶頭都會賺。有時怕別人算籌碼,了解他的投資動向甚至會做一些投資「假動作」,就會在某些戶頭下違背本意的單子。

一位曾經接過股市期貨大戶張松允單子的營業員,就曾私下抱怨過,跟了幾次單都是賠錢收場;後來,他聽到張松允在他跟單那陣子都是大賺的消息,才驚覺自己跟錯單平白賠了不少錢。因此,了解大戶的投資邏輯,才是散戶提高獲利勝算的王道。 (林心怡)大戶和散戶哪裡不一樣!

100位超級營業員 觀察大戶投資行為大調查調查說明:《今周刊》針對日盛、富邦、元大寶來、華南永昌證券等10家券商的超級營業員進行調查,共回收有效問卷100份。「大戶」定義:證券投資部位超過1億元;「超級營業員」定義:擁有一個(含)以上大戶客戶。

大戶以波段操作為主 單位:%1.以投資期限來看,你服務的大戶是哪一種投資人?

44.8 波段操作的中線價差投資人(2至11個月)1.7 期貨及選擇權操作的極短線投資人(1日或1周之內)32.8短線操作的投資人(1月以下)20.7 長期持有的價值投資人(1年以上)大戶重視個股的成長性與安全性單位:%2.比起一般散戶選股,你服務的大戶更注重哪些面向?(複選最多3個)個股未來的獲利成長性 30.5 個股的財務安全性 20.5 個股產品與所處產業後市 16.2 個股目前股價是否相對便宜 13.0 個股過去的獲利狀況 8.1 個股的成易量及新聞熱度 8.1 個股的現金股息和股票股利 3.5 大戶寬設停利點,至少須賺二、三成 單位:%3.你服務的大戶持股停利點大多設在何處?

10%以下 18.2

11~29% 42.2 30~50% 26.7 51~100% 8.6

100%以上 4.3

當個股獲利時,大戶勇於加碼 單位:%4.若買進的股票起漲還不到10%,你服務的大戶和一般散戶有何操作差異?

相對散戶,大戶對剛剛開始賺錢的股票會比較勇於加碼 88.8 10%漲幅以內的持股,大戶加減碼的行為與散戶差不多 6.9 相對散戶,大戶對剛剛開始賺錢會比較傾向減碼 4.3 當個股虧損時,大戶勇於減碼單位:%5.若買進的股票起跌且跌幅逾10%,你服務的大戶和一般散戶有何操作差異?

相對散戶,大戶對虧損的股票會比較勇於減碼69.0 相對散戶,大戶對虧損的股票會比較勇於加碼 22.4 10%跌幅以內的持股,大戶加、減碼的行為與散戶差不多 8.6 大戶停損點設一成居多,散戶大多未設停損 單位:%你服務的大戶和一般散戶,持股的停損點大多設在何處?

大戶 散戶

10%以下 39.7 8.6 11~29% 31.9 15.5 30~50% 7.8 8.6 51~100% 0.9 3.5 未明顯設立停損點 19.8 63.8 大戶重視股票的基本面 單位:%7.股票分析與研究上,你服務的大戶比較注重哪一項?

45.7 基本分析

32.8 資金與籌碼面

13.8 政策與總經面

7.7 技術分析

目前大戶資金配置呈現持平傾向 單位:%8.你服務的大戶目前資金配置的動向為何?

15.5 略微減碼

4.3 顯著加碼

21.6 略微加碼

37.9 持平

20.7 顯著減碼

整理:林心怡、辛曉昀

一百 百位 超級 證券 營業員 營業 大調 換個 大戶 五個 個不 一樣 讓你 不再 套房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=74914

上海頒佈「滬七條」 二套房首付比例提至七成

http://www.infzm.com/content/95874

繼深圳與北京出台地方調控措施後,上海也頒佈「滬七條」對房地產市場進行調控。

據上海房管局11月8日消息,上海市房管局發佈《進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施》。《措施》共七條,從房價調控目標責任制、增加住房用地供應、完善住房保障體系、差別化住房信貸和住房稅收政策、住房限購、和加強監管七個方面對房地產市場進行調控。 

在《措施》第四條中,上海房產局明確表示,對於居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的,其首付款比例從不得低於60%提高至不得低於70%及以上。

《措施》第六條則規定,調整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限,從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上,調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。這也意味著,外來人口在滬購房的門檻被提高了。

而在上海「滬七條」對二套房首付提出七成要求之前,北京和深圳已施行有日。

南方週末網此前報導,11月1日,中國人民銀行深圳市中心支行宣佈,11月6日起,第二套住房貸款首付比例由現行的不低於六成調高至不低於七成。繼續暫停發放家庭購買第三套及以上住房貸款。

而據瞭解,安北京現行政策,當前如果購房人屬於「賣小買大」,在名下房產已出售的情況下購買二套房,首付六成、貸款利率上調1.1倍。如果購房人在名下已有一套房產的情況下購買二套房,首付七成、貸款利率上調1.1倍。

據《京華時報》11月7日報導,央行營管部透露,目前北京關於二套房的房貸政策未變,依然是名下無房再買二套首付六成、名下有房再買二套首付七成。

對於上海新出台的的「滬七條」,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭微博評論,滬七條與此前出爐的深圳房地產市場調控政策「深八條」與北京房地產調控政策「京七條」性質類似,以重申和強調既有政策為主,同時增加個別新政。

楊紅旭稱,上海新政中有新意的地方在於將二套房貸首付由六成提至七成(與深圳和北京一樣),和將外地人購房門檻提高,連續納稅紀錄由1年增至2年。

楊紅旭表示,上述新加碼的兩條,力度不大,市場不會立即由熱轉冷。不過,上述政策會抑制少量本地改善需求和外地剛需,而新出台政策對民眾的心理影響大於實際影響,少數需求將觀望一下。

國家統計局近期公佈的數據顯示,70個大中城市中,9月新建商品住宅價格環比上漲的城市有65個,最高漲幅為1.9%。同比上漲的城市有69個,上漲超過10%的城市為15個,北京、上海、廣州、深圳四城市漲幅均超過20%。一路飆升的房價或為引發各地調控的原因所在。

楊紅旭預測,明年房地產市場可能會小幅降溫,廣州也會對調控政策進行跟進。

而據前述《京華時報》報導,中原地產市場研究部總監張大偉分析指出,「北京、深圳收緊調控的舉措將影響其他城市,預計很可能在最近全國一二線城市價格上漲較快的區域出現一波調控收緊政策」,張大偉認為,市場已經到了必須出台長效機制的時期。


上海 頒佈 滬七 七條 套房 首付 比例 提至 七成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=81165

徐明星炒比特幣掙套房:「黑天鵝式」創業 年漲幅7000%

http://new.iheima.com/detail/2013/1115/56402.html

【導讀】比特幣的概念最早始於2008年,這是一種由開源P2P軟件通過特定算法產生的電子貨幣,表現為一串數字代碼。現在,任何人都可以通過特定的算法軟件生產比特幣,生產過程在業內被稱為「挖礦」。在此黑馬哥分享這篇投資中國的文章,徐明星:比特幣就是一個社會化實驗,我願意冒這個險。「黑天鵝式」創業,時下比特幣各種亂象沒有任何監管措施和法律保護才是徐明星的擔心之處。

        靈感、挖黑馬、評熱點、抄本質-這裡是黑馬通訊社:2009年至今,比特幣是新型貨幣還是虛擬泡沫,業界爭議不斷。有人計算,這種類似國內Q幣的虛擬貨幣在2140年之前,總量將被永久限定為2100萬個。辭掉豆丁網CTO職位,涉足比特幣的徐明星認為:「比特幣就是一個社會化實驗,我願意冒這個險。」

2011年底,追美劇《傲骨賢妻》(The Good Wife )的徐明星無意間在第三季看到一個新概念:「bitcoin」。「bitcoin is the future,real is gonna change.」這句台詞一直縈繞在徐明星腦海。他第一次知道,國外興起一種叫「bitcoin」的互聯網虛擬貨幣。當時,徐明星剛剛離開參與6年的創業項目豆丁網,正滿世界找新機會。「賣盒飯、賣水果、開小店的生意都想過。」技術出生的他堅持,新的創業項目要依託自己的技術優勢。

根據美劇介紹,bitcoin是「一名神秘的計算機程序員發明的一種『網絡貨幣』」,徐明星開始研究比特幣,不斷深入瞭解,他越發著迷於這種看上去「不現實」、「摸不透」的虛擬貨幣。

炒幣掙套房

一年間,一枚比特幣從13美元飆漲到900美元左右,漲幅7000%

比特幣的概念最早始於2008年,這是一種由開源P2P軟件通過特定算法產生的電子貨幣,表現為一串數字代碼。現在,任何人都可以通過特定的算法軟件生產比特幣,生產過程在業內被稱為「挖礦」。

「比特幣是去中心化的、全世界流通的網絡貨幣,可在任意一台接入互聯網的電腦上管理。任何國家的任何人都能挖掘、購買、賣出比特幣。」徐明星說。在現實世界,各國央行可隨時開動「印鈔機」製造貨幣,而比特幣通過特定算法系統計算產生,加之其P2P的去中心化特點,任何機構或個人都無法大規模製造比特幣,以人為操控幣值。

2009年至今,比特幣是新型貨幣還是虛擬泡沫,業界爭議不斷。有人計算,這種類似國內Q幣的虛擬貨幣在2140年之前,總量將被永久限定為2100萬個。「挖礦的難度與比特幣存量是成正比的。挖礦對電腦計算能力的要求越來越高,很多大型配置的計算機運行很長時間都一無所獲。」徐明星說。產量固定,比特幣的稀缺性推升其價值在過去4年暴漲,不少人出於投機心態炒作比特幣。

2012年才進入比特幣領域的徐明星算屬於後來者,饒是如此,依然沒有妨礙他在炒幣過程中獲利豐厚。「比特幣的概念太完美了,去中心化的貨幣,全球總量有限,如果我擁有了10%甚至20%,對應現實貨幣,豈不是牛過比爾.蓋茨?當時的幣值不高,我一看就買了。」

徐明星第一次買入大量比特幣時,比特幣的價格不到20美元。「第一次買了幾百個,後來陸陸續續增持。現在後悔了,應該再多買一點。」到今年9月,一枚比特幣可以兌換900美元左右,一年前則只能兌換13美元,漲幅接近7000%。如今,徐明星手上持有價值將近500萬人民幣的比特幣,足夠在北京市區買套房了。從2012年到現在不到一年時間,他總共投入的資本不過10萬人民幣左右。

「最開始純粹是玩的角度,花幾萬塊錢去嘗試下,後來發現其價格時漲時跌,就找準時點,低買高賣,最後共囤積了上千個。」徐明星炒幣的評判標準非常簡單,在投入初始資金後,衡量投資收益率的唯一指標就只有比特幣數量,比如,比特幣本來有200個,高拋低吸變成250個,即便同期幣值從260美金跌到80美金,也認為自己是掙了。「用這種概念去炒幣,其實賺幣是件容易的事情。」

事實上,2009年至今,國內比特幣玩家主流群體集中在技術派或者極客圈,原因在於其概念建立在數學基礎上,具備數學、IT背景的人更容易接觸和上手。

「黑天鵝式」創業

「比特幣就是一個社會化實驗,我願意冒這個險。」

2005年,徐明星在中國人民大學物理專業本科畢業,隨後讀碩士途中退學,「不想把時間花在實驗室裡『掃雷』,想盡快工作賺錢」,隨後加入了曾實習的雅虎中國,負責搜索技術。兩年後,徐明星結識了豆丁網的創始人林耀成,當時國內沒有在線文庫的形式,百度沒有推出百度文庫,兩人決定一起嘗試在線文庫的創業。「豆丁網從零起步,很快年入數千萬,一度流量高達500萬,在中文網站排在30名到50名左右。」徐明星說。

「在豆丁網創業,非常辛苦。很多人說,互聯網高科技、高壁壘,其實門檻低得很,投資個幾十萬就可以,甚至花幾萬塊錢買些源代碼就能做,」徐明星感嘆,「不過,能做成事、活下來就不容易,行業一大特徵是贏者通吃,一將成名萬骨枯。一有創新想法,巨頭馬上想辦法跟進,豆丁網一增長,巨頭們就通過各種優勢打壓。」

2012年,作為CTO,徐明星決定從豆丁網退出自己創業。「在豆丁待了五六年,之前跟著別人幹,不能按照自己的想法來,就快到30歲了,總覺得人應該做些自己想做的事。」徐明星說,基於自己多年積累的技術和互聯網經驗,希望做些更新鮮的事情,比特幣,恰可以利用自己的知識和能力。

慢慢研究比特幣的生態後,徐明星已經不再從投機或者遊戲的角度來思考。「我認為比特幣是全人類的民主貨幣,稱之為完美貨幣。」在他看來,即便在金本位制時代,貨幣的價值與很多歷史因素相關,幣值不穩定,而比特幣的發行由數學決定的,不為人所控制,比較可靠,是理想的貨幣發行方式,「現在擁有1%,之後永遠佔有其1%,比黃金白銀還靠譜,而且其與主權國家的貨幣不衝突,支付、銀行、基金等相應的商業模式都在構建,越早進入,商業前景越大。」於是,他決定將創業方向集中在比特幣的領域。

現在,比特幣在全球越來越火,各種形式創業公司層出不窮,很多人將相關公司比作「黑天鵝式」的創業公司。各界的看法兩極分化嚴重,既有十分看好的,認為自己在下注一個愈發多極化的未來——全球政治和經濟不穩定性和混亂日益加劇,不需要獨立國家支持的貨幣將是搶手貨;也有徹底唱衰的,認定這不過是一場旁氏騙局。大多數政府和在位巨頭企業則態度消極,不支持甚至持完全敵視的態度。現階段比特幣行業充滿風險,既缺乏法律依據和監管體系,更沒有明晰的商業模式和用途。

「我願意冒這個險,比特幣就是一個社會化試驗,即使失敗了,好歹也是對試驗做了些貢獻。」徐明星說。即便如此,他不認同比特幣會取代主權貨幣的激進說法,「100年內都不可能的」。

運營「民主貨幣」

okcoin.com從交易平台起步,逐步延展到比特幣的各種應用。

麥剛和他的創業工場是支持徐明星這場「社會化試驗」的幕後推手。

麥剛2009年底就開始關注比特幣,「不受任何政府和人力的控制,這是真正的民主貨幣」。作為豆丁網早期的投資人之一,麥剛和徐明星已相識超過5年,當徐有意進軍比特幣領域時,麥剛就決定成為其投資人。

麥剛和他的合夥人——美國DFJ創始人的Tim Draper共同作為徐明星的天使投資人,投資了500萬人民幣。Tim Draper是美國著名的投資人,早期投過hotmail、百度,新近出名投資案例包括Tesla、Sola City等等。「Tim Draper在美國投資了很多比特幣相關的公司,甚至專門設立了一個投資比特幣的基金,他們比我更懂比特幣,談判很順利。」徐明星說,他自己投資了大概100萬人民幣。

今年5月,okcoin.com正式上線,麥剛和徐明星的創業心態並不著急,現階段只從交易平台起步,從事比特幣的匯兌,迎合投資和投機的人,大量的人在買幣、炒幣,交易平台可以收取現成的手續費。「我們現在都沒有規劃投資回報,就想先從容易的環節開始,先把事情做起來。」麥剛說,「但是長期看,在整個比特幣的生態中,我們準備涉足比特幣的各種應用,使之進入大眾化,這會更有意義、也更有前途。」

目前,okcoin.com的註冊用戶十萬人,每天的交易額在500萬-1000萬人民幣。上線之初,徐明星找了比特幣交易圈內的朋友幫助提升網站流量和交易量做起來,慢慢地,憑藉口碑傳播,網站有了不少的自然流量。根據自己曾經炒幣的經驗,徐明星圍繞三大環節提升體驗:充值後的到帳速記、交易的流動性、交易平台的提現速度。「我們投了大量的資源和人在相關的技術,目前基本是國內最快的。」徐明星說。現在okcoin.com的團隊一共有16人,其中三分之一負責平台技術。

在股票市場裡,用戶交易默認的手續費是千分之三,由於行業內競爭激烈,大家都不收費,okcoin的交易平台只能暫時交易手續費全免,徐明星不得不尋求其他的盈利方式,比如VIP會員服務費、比特幣的信用保證貸款等等。除此之外,還收取部分提現手續費,「因為必須通過銀行」。目前,網站月收入20萬元左右,大體盈虧平衡。

圈內暗戰

「攻防雙方都是按小時付錢,就看誰扛得住。」

真正讓徐明星不安的,是時下比特幣圈內的各種亂象。

由於沒有任何監管措施和法律保護,大量比特幣交易平台在交易安全性上存在嚴重漏洞。在國內,已多次出現交易網站被黑和用戶數據洩露而導致比特幣被盜的案例。「現有的制度環境下,買賣比特幣沒有監管,比特幣丟失了無從找回,即便報警,警察也無能為力,沒辦法處理。」徐明星說。遭遇類似情況,交易平台只能自認倒霉,賠償用戶被盜的損失。

「比特幣只是一串代碼,基於其特定的生產方式,非常容易遭受黑客攻擊,甚至交易平台也會遭到攻擊,出現服務器宕機、頁面無法登錄的現象。」麥剛解釋說。

除了「免手續費」的惡性競爭外,比特幣交易平台間存在大量的相互攻擊,包括口水戰和技術攻擊。「我們曾經在很多天,連續遭到30多G的攻擊,」徐明星說,「應對的辦法其實就是一個互相拚錢的做法,對方花10個G流量攻擊我,我就買10個G的帶寬來抵禦,如果用30個G攻擊,我們買30個G抵禦,就是這麼簡單。攻防雙方都是按小時付錢,就看誰扛得住。對我來講,這樣的事情沒有選擇,只能砸錢死命扛住。」

更嚴重的是,現實中的各種金融創新工具,正潛入到脆弱的比特幣交易體系,產生巨大風險。「比特幣領域沒有法律監管,許多人將股市中的投機工具引進到交易,比如,期貨交易,表面上可以玩起來,但造成價格起伏波動過大。」徐明星感嘆說。由於比特幣本身的體量與流動性遠沒有股市大,其實很多比特幣期貨的持有者有能力操縱現貨的價格,比如快到交割時間的時候,大戶操縱現貨價格牟利,很多玩家不明就裡,往往賠得非常厲害。「現階段,大量的金融工具進入比特幣領域,帶來較大風險。」徐明星說。

同時,徐明星透露,由於行業野蠻競爭,很多交易平台本身賺不到錢,就通過其他的手段暗度陳倉,比如利用比特幣進行變相的集資。「各色人等,甚至傳銷的人,都在殺進來,設計的規則都很聰明,要看好久才能看明白。」

不過,亂象沒有打擊到徐明星的熱情,「行業處於早期,往往野蠻生長是必要的,如果沒有經歷混亂,就根本等不到規則長出來的時候」。


明星 比特 幣掙 套房 天鵝 創業 漲幅 7000%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=81982

「央媽」出手力保首套房貸

http://www.infzm.com/content/100652

2014年5月12日,央行召開住房金融服務專題座談會,會議主要研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務,15家商業銀行相關負責人出席。

會議上提出五點要求:各銀行應合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求;合理確定首套房貸款利率水平,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。同時,要加強對住房貸款風險的監測分析。

「央媽」力保首套房貸,要求銀行合理確定首套房貸款利率,原因何在?

銀行「一貸難求」,央媽出手?

據融360金融搜索平台發佈的《中國房貸市場4月度分析報告》,在參與調查的23個代表性城市的400家銀行中,4月首套房9折以下利率優惠已絕跡,可提供利率優惠的銀行總佔比僅為5.91%,其他均為基準或上浮5%-40%不等。

對於首套房的房貸申請,11.55%的銀行表示已停貸,7.04%的銀行執行上浮20%及以上利率。

全國主要銀行4月份首套房按揭利率分佈圖。 (製圖:韻珊)

全國主要銀行4月份首套房貸利率均值。 (製圖:韻珊)

從目前情況看,各大銀行不僅提高利率,更已對房貸出現「戰略放棄」的態度,除國有銀行出於社會責任未減少房貸業務外,其他銀行正在逐漸減少個人房貸業務,其中民生銀行和平安銀行自2013年開始已撤離房貸市場;花旗銀行最近也停止房貸發放;還有一些商業銀行,如中信銀行、廣發銀行,則將首套房貸利率設為基準上浮20%,變相「趕客」。

每經智庫財經專家張平認為,從表面上看央行要求各銀行合理髮放個人首套貸款,意在維護剛性群體的購房需求,但從實質上另有隱情。首先,若各銀行對個人房貸惜貸一直持續,很可能會造成中國房地產業的「硬著陸」。屆時如果發生大規模棄房貸現象,銀行的不良貸款率將會大幅提高。

其次,個人住房貸款對經濟增長有穩定的功能。首套消費型剛需能托住房地產市場,穩住房價意味著穩住地價,避免地方政府財政收入大起大落,最終導致其出現無力償債的危機。

銀行會聽話嗎?

央行這次以座談會的方式吹風,而不是下發正式文件通知,有業內人士解讀是騰出空間讓商業銀行在政府的「上意」和銀行盈利之間尋求平衡,不是一味地簡單封殺或逼貸。

國家統計局最新數據顯示,2014年1-4月,房地產開發企業到位資金中,個人按揭貸款4238億元,同比下降3.1%。

而據央行數據顯示,4月末,人民幣存款餘額同比增長10.9%,比上月末和去年同期低0.5個和5.3個百分點。當月人民幣存款減少6546億元,同比多減5545億元。其中,住戶存款減少1.23萬億元。

不難看出,儲蓄的客戶跑了,銀行的存款少了,放貸的錢缺了,再加上房貸業務週期長,資金成本上升,銀行對微利的首套房貸自然也沒興趣了。

攸克地產認為,在房貸明顯不賺錢的背景下,除非央行同意放鬆信貸總規模管控,否則銀行對「支持房貸吹風」的落實與配合,多數會是姿態性的。不過,銀行還是會把「姿態」向央媽「做足」,具體的表現會侷限在剛需、部分首改購房貸款的審批速度上,很可能提速甚至大幅提速,但在總量上不會有太大的躍升,因為做賠本買賣從來不是商業銀行的取向。

而銀行在剛需、部分首改領域房貸的提速,很可能在短期內刺激房企出貨回款,從而在短期內形成一個價格的「相對谷底」。

張平預測,面對央行的「窗口指導」,各銀行依舊會追求利潤,銀行不會為了「蠅頭小利」去冒更大的金融風險。首套個人房貸業務的放開挽救不了樓市,也改變不了房地產硬著陸的宿命。

央媽 出手 力保 套房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=99502

中產新標準:年薪百萬一套房

http://finance.sina.com.cn/zl/management/20140610/094519365052.shtml
最近和一位曾經從事公募基金銷售工作的大佬朋友聊天,說起國內「中產」標準的事情來。在他眼裡,除擁有一套自有房產之外還須有2000萬人民幣的可支配收入才叫中產。我大致估算了一下,如果年薪按稅後100萬、年利率8%複利計算終值,不吃不喝還需要12年多。

  顯然,年薪稅後100萬又是普通工薪階層難以企及的。即便一個人是名校畢業,公司大牌,按月領薪又不貪污受賄,按照正常職業發展路徑晉陞,絕大多數人仍然無法達到。如果降低可支配收入的標準到800—1000萬,但是還是會把絕大多數人拒之門外。這是為什麼呢?

  一方面,通過讀書然後就業進而實現中產目標的高薪機會非常稀缺,大部分都是普通工薪階層,只有極少數絕頂聰明、運氣又好的人要麼選對行業進行創業或投資非常成功,要麼在大公司做高管可以實現中產甚至富豪的目標。

  如果去看統計部門的居民收入統計數據就會知道,北上廣深一線城市和金融、地產等行業人均年收入況且相較於中產的標準尚有較大距離,就更不要說其他城市和行業的收入水平了;另一方面,對於很多中國人和家庭來說,擁有自有房產本身就是一個不易實現的目標。

  由於房價相對於工資收入實在高不可攀,購買房產要佔去一個人或家庭相當大比例的收入。為了擁有一套房屋同時不降低生活品質,不少人或家庭不得不採用按揭貸款的方式,而實際的經濟負擔和內在的心理壓力不可避免地會影響到生活的質量,並且在美國擁有房貸的人則被排除在中產之外

  當然,房價上漲房屋可以增值,但是人們一般也不敢出售自住的房子,除非有足夠的收入或者收入預期來改善自己的住房不斷提高生活的品質。

  也許會有人問我,那會不會是您這位朋友中產標準定得太高了呢?我也覺得有這個方面的因素,但從國內私人銀行七、八百萬甚至上千萬的門檻來看,他這個標準也沒有太過分。如果不考慮通脹的因素,大家的絕對收入都普遍上漲了,所以中產的門檻也就水漲船高了。即使那些大眾富裕階層達到了私人銀行的最低門檻,也不是都把錢放到銀行,總要富餘出一些流動性做其他的資產配置。

  實際上,不同的機構和個人都可以給出自己認為理想和恰當的中產標準。但是,將標準定得很低、很寬泛,就會失去經濟和社會方面的價值和意義。我看到過2011年《福布斯》定義過中國中產,「生活在城裡」、「25到45歲間」、「有大學學位」、「專業人士和企業家」、「年入1萬—6萬美元」。無論彼時還是此時,畢業不久的大學生已經很容易達到中產的最低標準,很多普通工薪階層就會「被中產」。

  顯然,這並不符合實際的情況,社會中堅不等於中產,哪一天成了私人銀行的客戶才是真正的中產階層一員。

  如今,一些西方國家面臨中產社會崩潰的問題,中國則面臨中等收入陷阱的問題。對於個人財務自由而言,「中國夢」就是中產夢,中產夢也就是中高淨值富裕夢。由於國內製度、資源、環境以及個人因素的限制,大多數國人通往實現這一夢想的道路遙遠且艱難,甚至為了頭頂擁有一片自己的瓦當就要花掉多半生的家當。

  有不少朋友更是認為,以後「拼爹」越來越厲害,年輕人的機會越來越少,中產社會不可能在全中國出現。我倒是想,當下這個時代的確就像狄更斯說過的那樣,是最壞的時代也是最好的時代,那些日漸興起的大眾富裕階層引領和代表著中國中產的發展方向,個人認清現實才能進一步激發出創新、創富的夢想,正所謂「吾曹之中必自我始」。

  (本文作者介紹:清華大學MBA,原中國證券報記者,現為新浪網、新華網專欄作者,長期關注時政、經濟和管理領域。)

中產 標準 年薪 萬一 套房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=101882

部分地區首套房貸利率重現優惠 銀行「惜貸」仍是主流

http://www.infzm.com/content/103102

隨著各地方陸續對限購進行鬆綁,一度趨緊趨高的首套房貸的政策也出現轉向,部分銀行審批提速,部分首套房貸利率重回基準線,個別城市甚至出現9.5折左右的優惠。

《廣州日報》消息,廣州地區的工行從本月起率先將普遍上浮8%的利率調整到上浮5%。這也是廣州首家宣佈利率下調的銀行。

《新聞晨報》消息,自8月1日起,上海的農行首套房貸利率最高可以打9.5折,但商業貸款必須在200萬以上。而工行、建行、民生、交通、招商、浦發銀行等首套房貸則均已回歸到基準利率。四大行中,只有中國銀行仍執行首套房貸利率上調10%。

《太原晚報》消息稱,太原當地工行、建行、中信等多家銀行首套房貸利率已經悄然回歸基準線。而就在6月底,銀行首套房貸利率仍然是上浮10%。

《山東商報》稱,相比於之前需要等上兩三個月才能放款,目前青島各家銀行基本上在一個月內就能夠實現放款。一些股份制銀行則表示,對於各行的優質客戶,20天左右就能夠放款。

相比上述城市,杭州房貸的調整幅度則顯得更加誘人,據《錢江晚報》消息,包括農行、民生、匯豐、花旗、大華銀行等在內的多家中外銀行均表示,可在滿足一定條件的情況下,向購房客戶提供9.5折左右優惠利率,並且房貸放款時間也將從之前的兩三個月縮短為15天至一個月。其中花旗銀行最低可實行9折優惠。

從去年下半年開始,較為緊張的資金局面和信貸額度令銀行不斷收緊房地產信貸政策,有銀行人士表示,一般小企業貸款利率上浮30%~40%很正常,而且房貸的年限很長,企業貸款一般2~3年就能收回,房貸業務並不划算。「在資源有限的情況下,銀行更願意把錢用在其他貸款類別。」

受此影響,購房貸款利率一度水漲船高,據南方週末網早前報導,《中國房貸市場4月度分析報告》顯示,在參與調查的23個代表性城市的400家銀行中,4月首套房9折以下利率優惠已絕跡,可提供利率優惠的銀行總佔比僅為5.91%,其他均為基準或上浮5%-40%不等。而對於首套房的房貸申請,11.55%的銀行表示已停貸,7.04%的銀行執行上浮20%及以上利率。

今年5月召開的住房金融服務專題座談會上,「央媽」出手力保首套房貸,要求各銀行應合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求;合理確定首套房貸款利率水平,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。

在此之後,各銀行信貸業務出現鬆動的跡象。不過,也有業內人士人為,上述情況僅是商業銀行姿態性的配合。「在央行及銀監會喊話後,銀行審批房貸的速度的確有加快,但對貸款的資質審核卻在提高。」中原地產首席分析師張大偉告訴《京華時報》

而CRIC研究中心所調研的101家銀行則顯示,除去6家銀行暫停房貸,43%的銀行首套房貸執行基準利率,37%的銀行首套房貸上浮5-10個百分點,12%的銀行首套房貸利率上浮15-20個百分點。另外,有8家銀行對首套房貸有5%-18%的利率優惠,且以國有銀行為主,分別是瀋陽中國銀行、北京農業銀行、青島交通銀行、寧波光大銀行、大連的大連銀行、天津的天津銀行和常州江南銀行。

從城市來看,17個城市首套房貸利率都在基準利率基礎上有一定比例上浮,且7個城市最低上浮在10%以上,鄭州甚至最低上浮20%,10個城市最低上浮5%,其餘16個城市則最低實行基準利率。

中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍在接受《21世紀經濟報導》採訪時表示,商業銀行不是政府政策執行的部門,而是追求自身利潤最大化、兼顧風險考量的公司。銀行「惜貸」首先受資金供求關係的影響,其次出於自身風險控制的考量。經濟放緩、不良率增加以及市場波動加大的情形下,商業銀行取消貸款優惠是最正常的選擇。房價下降有可能將會給商業銀行帶來風險。「個貸放鬆有助於解放開發商的庫存,但只代表了一小部分人的利益。」趙錫軍說。

部分 地區 套房 利率 重現 優惠 銀行 惜貸 仍是 主流
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=108363

多家媒體證實限貸松綁:房貸還清可享受首套房優惠政策

來源: http://wallstreetcn.com/node/208535

據多家媒體報道,昨日“四大行首套房認定標準將放松,房貸還清即算首套”的市場傳言被多家銀行證實,“消息基本屬實”。

《21世紀經濟報道》周一援引消息人士稱,中行當天下午召開高層會議,討論房貸政策調整問題。這一傳聞也得到了工行、農行內部人士的初步證實,但均未透露詳情。

此外,《上海證券報》也從被傳聞的一家銀行了解到,這家銀行昨天上午召開了會議,部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。

從具體的政策上看,首套房貸的優惠力度加大,首套房利率或重回7折時代;房貸還清的可視為首套房,享受首套房的優惠政策。二套房的限制也將有所松動。

該報道還提到,由於地區之間的房地產市場發展不均衡,因而在政策實施過程中,將由各分行根據當地的實際情況確定優惠的利率標準。預計房價居高不下的一線城市的優惠力度沒有二、三線城市大。

此前傳聞指首套房認定標準將放松,據申萬地產透露,四大行將出政策,放松首套房認定標準,只要房貸貸款餘額還清都算首套房。上周五(19日)人行已召集各大行開會,透露這一想法,目前正在吹風階段,預計該政策會較快出臺。

所謂“首套房”必須同時滿足三個條件:買房人年滿18周歲;買的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優惠);購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房除外。

其實在傳聞出來之前,部分地方已經松綁了房貸政策。上證報提到,昨日,福州市政府正式發文,宣布購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房的,按首貸認定。而南京 、杭州 等地目前的首套房認定標準已經按照“只要房貸余額還清,就算首套房”執行了。

在當前金九銀十的傳統銷售旺季,市場依然持續低迷,樓市庫存處於高位。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

多家 媒體 證實 限貸 貸松 松綁 房貸 還清 享受 套房 優惠 政策
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=112889

青島率先松綁限貸:房貸還清可享受首套房優惠政策

來源: http://wallstreetcn.com/node/208585

3445_253fcc61_414b_d16b_e321_22529b12358c_1

9月23日,青島市國土資源和房屋管理局發布《關於完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》(青土資房發[2014]495號)指出,出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後,再次申請住房貸款的,按首套房貸認定。而就在同日早些時候四大行還表示暫未收到通知,興業銀行也否認將放松首套房認定標準。

據觀點地產網報道,該文件由青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉建設委員會、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務局及青島市規劃局聯合發布。

根據規定,青島市將貫徹落實國家房地產市場“雙向調控”要求,圍繞建立新型住房制度的需要,加快保障性安居工程建設,充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,不再實行住房限購政策。

《意見》要求,實行差別化的住房信貸和稅收政策,承擔住房公積金、住房維修基金和商品房預售資金監管業務的各商業銀行,要先行研究制定並落實支持個人購買住房貸款的優惠政策。住房公積金管理機構在確保資金安全和正常提取的前提下,優先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。

同時,該文件要求,青島將持續加大保障性住房建設力度,在第三個住房保障發展規劃期內(2014-2016年),保障性住房建籌總量不低於3.5萬套,其中建籌公共租賃住房不少於3萬套,保障性住房供應總量不低於3萬套。在推進公租房建設的同時,收購部分商品房屋作為公租房源。

此外,居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,並且購房成交價格不超過貨幣補償的,對新購房屋免征契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換,並且不繳納房屋產權調換差價的,對新換房屋免征契稅。對個人購買普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的,且該住房屬於家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。個人購買住房的納稅義務發生時間以定位(安置)協議簽訂時間或網簽合同簽訂時間孰早為準。

其實關於房貸放松的消息近日極受關註,9月22日下午,就有多家媒體報道稱四大行將出臺新政:只要房貸余額還清,都算首套房。消息還稱,上周五央行召集各大行開會透露了放松限貸的想法,目前還在吹風階段,預計該政策將會很快出臺。

但9月23日有報道則指出,四大行的廣東省分行相關人士均表示暫未收到此政策,目前仍實行“認房又認貸”的政策。興業銀行否認將放松首套房認定標準,稱此完全是失實報道;而平安銀行和招商銀行也表示未接到任何關於首套貸認定標準的通知。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

青島 率先 松綁 綁限 限貸 房貸 還清 享受 套房 優惠 政策
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=112921

央行出手松綁樓市 放寬“首套房”認定標準

來源: http://wallstreetcn.com/node/208865

央行、銀監會今日出臺文件,為樓市松綁。文件提到,首套房貸利率最低可打七折,對已擁有一套住房並結清房貸的家庭,新購房可享受首套房優惠。“首套房”認定標準正式放寬。

具體要點如下:

1,對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍

2,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

3,在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

4,鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

5,開展房地產投資信托基金(REITs)試點。

今年以來,中國房地產市場進入下行調整期,大中城市房價幾乎全部淪陷,8月北上廣深的房價環比跌幅均超1%。房地產疲弱已經拖累固定資產投資增速放緩,也成為中國經濟低迷的重要原因。

本月,關於“認貸不認房”的首套房標準松綁傳言已經鬧得沸沸揚揚。央行副行長劉士余曾回應,“具體內容要等文件”。如今文件正式發布。

目前,福州、杭州及南京等地相繼出臺了購房人償清購房貸款後,再申請房貸時按照首套房認定的相應松綁政策。此外,除了北上廣深和三亞,其他城市也已取消限購政策。

交通銀行首席經濟學家連平曾表示,過去市場比較火熱時,限購限貸是針對當時的情況,“現在情況變化了,針對性做些調整,松綁限購是大趨勢。”

政策全文如下:

為進一步改進對保障性安居工程建設的金融服務,繼續支持居民家庭合理的住房消費,促進房地產市場持續健康發展,現就有關事項通知如下:

一、加大對保障性安居工程建設的金融支持

鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則,積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用;對地方政府統籌規劃棚戶區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排,納入開發性金融支持範圍,提高資金使用效率。

二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求

對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

銀行業金融機構要縮短放貸審批周期,合理確定貸款利率,優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

三、增強金融機構個人住房貸款投放能力

鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求

銀行業金融機構在防範風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點。

人民銀行、銀監會各級派出機構要針對轄區內不同城市情況和當地政府對房地產市場的調控要求,支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸政策的尺度,促進當地房地產市場持續健康發展。

請人民銀行上海總部,各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行,各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行及村鎮銀行。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

央行 出手 松綁 樓市 放寬 套房 認定 標準
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=113690

彭博:中國已做好支持樓市政策儲備 或降低二套房首付

來源: http://wallstreetcn.com/node/214559

彭博新聞社援引知情人士報道,中國政府已做好房地產政策儲備,以應對經濟持續下滑及房地產市場低迷。儲備政策包括降低購買二套房的首付比例。中國並考慮調整二手房交易營業稅的免征期限,由5年後免征恢複至2年後免征。

知情人士表示,中國政府將視中國經濟增長以及房地產市場的實際情況考慮是否出臺上述儲備政策。彭博援引一位知情人士還稱,目前中國政府對房地產市場的指導原則是“防風險”而非“促增長”。

值得註意的是,2月10日央行發布的四季度貨幣政策報告中,中國央行放棄了此前“堅決抑制投機投資性購房需求”的措辭,這可能意味著房地產政策將會進一步放松。

去年9月30日,央行發布通知明確放寬“首套房”認定標準,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

高盛高華2月13日的報告分析認為,鑒於已有的宏觀數據,預計政府將進一步降息降準,並推動人民幣匯率溫和貶值。中國政府還可能推出其它旨在支持基建投資以及房地產行業的行政管理措施。

剛剛過去的中國農歷春節期間,樓市成交冷清。據中國證券報報道,很多城市出現零成交的現象。今年春節期間,部分城市大量房地產項目封盤,暫停銷售,直至春節假期結束才恢複銷售。此種情況在二三線城市表現的尤為明顯。而往年,二三線城市的房地產項目為吸引回鄉置業者,有不少樓盤在春節期間推出優惠措施。

另據統計局2月17日公布的數據顯示,1月70個大中城市房價環比整體下滑,城市間呈現分化:一線城市初步止跌回穩,二線城市降幅緩慢收窄,三線城市降幅略有擴大。

華爾街見聞此前曾報道,中原地產地產追蹤的40個城市1月新屋銷售面積環比大降31%,因為開發商在這一傳統淡季放緩了新樓盤的推出。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

彭博 中國 做好 支持 樓市 政策 儲備 降低 套房 首付
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=133115

農民的心事:20萬,買輛車還是在縣城買套房?

來源: http://www.yicai.com/news/2015/02/4578127.html

農民的心事:20萬,買輛車還是在縣城買套房?

一財網 楚惟 2015-02-26 17:02:00

“其實農民才是天生的經濟學家,有些決定可能在城里人看來有些欠妥甚至荒唐,但往往是基於他所處環境下的最優選擇。”蔣峰在縣城經商的叔父,對記者講述了自己的看法,“如果有這個經濟實力,為了孩子好找對象,或者僅僅為了提升生活品質,買車也是無可厚非的事情。”

農歷臘月二十八,湖南常德南部的一個小鎮上,春天似乎來得很早,路邊田里的油菜花已經陸續開了,氣溫高達近20度,鎮上新修的公路的十字街頭,被置辦年貨的小車、小四輪堵得水泄不通,載著女人、孩子或拉著成捆青蒜的摩托車擠擠挨挨。22歲的蔣峰(化名)一路按著喇叭,在最大的超市門前靠邊停下,搬了一箱啤酒放進車里,重踩了一腳油門朝家里奔去。

這天是他相親的日子。

買車就為面子?

5分鐘過後,蔣峰就將車開到了鄰近的村子,在大路邊的三層小樓的前坪停下,這時,家里已經坐滿了人,除了自己的祖父母和父母,還有他的叔叔伯伯、兄弟姐妹以及女方的長輩。

在這個場面到來之前,蔣峰全家人圍繞一個議題進行過一場的辯論,那就是蔣峰開的這輛19萬5千元的越野車,要不要買?這個問題與熏制臘魚臘肉並行,貫穿了蔣家的整個臘月。

反對的聲音很大。姨媽家的表姐張晶(化名)還沒有到家,就在電話里表示了不理解。在她看來,雖說蔣峰的祖輩和父輩都做點生意,在村里算得上“有頭有臉”的殷實人家,但家里前年剛建了房子,手邊余錢已經不多。另外蔣峰沒有固定職業,初中畢業後幫著家里幹活兒,沒有跑業務、充場面的需要,買車並不能帶來直接的收益,純屬消耗。

張晶在上海一所名校讀完研究生後,留在了上海,在外企工作,她的丈夫則從事IT行業,兩人每月收入3萬元左右,其中1萬元用來還房貸,其余用於撫養孩子、供給父母、儲蓄理財。她身邊的30多出頭的同齡人,多是如此:看起來衣飾時尚、生活“小資”,背後則精打細算,添置大小物件都不免要在購物網站比價一番,每年有限的結余,也計劃好多少定存在銀行,多少存在余額寶,多少配置給基金或者股票,如果買車,則多選擇10萬~20萬元之間的價位。

在張晶這種充分追求性價比的“一線城市”思維里,習慣用摩托車代步的湖南農村,買小車必要性不大,如果實在要買,一輛10萬元左右的車已經足夠,花20萬元買車則不如在縣城買套房,一方面可以保值,一方面有利於蔣峰將來的孩子在城里接受教育。

但是張晶的建議並沒有被采納。最終,她的姨父、蔣峰的父親還是默默“拍板”,並將買車的預算從15萬元提高到了20萬元。

張晶輾轉得知,姨父決定買車的理由主要來自兩個方面,一是和他一起做同樣生意的老夥計們,雖然自己還在開三輪農用車拉貨,但都給兒子買了車,而自己財力比他們強,車自然也應該買得更體面;另外一個重要的因素是,與大城市優秀女青年眾多的情況不同,在當下的湖南農村,男青年過了20歲,家里如果沒個兩層樓房,便難有媒人上門。樓房、齊全的金飾和小汽車,這些都關系到兒子能不能定一樁好親事。

為什麽不買房

張晶學經濟學專業出身,雖然理解姨父的訴求,但她始終認為,如果說為了給蔣峰找個好對象,那麽一套縣城的房子,應該比一臺車來得更有吸引力,另外,如果萬一這次蔣峰相親未成、娶親需時日,那車子的折舊、養護就成了“沈沒成本”,從這個向度上看,現在買車,不如在將來蔣峰結婚時再買。

關於投資收益的計算,在追求閑適、超前消費成風的南方鄉村,似乎難被重視。回到老家後,張晶意外發現,想買車、買好車的,遠不止表弟蔣峰一個,很多經濟條件不如蔣峰家的人,都在談論買車。

一個記者聽來的故事更甚:一個村里的老人,兒子、兒媳在東莞打工,過年時帶了幾萬塊錢回家,老人卻動了買車的心思,村里人問您買了車幹嘛,他回答說:“開著走親戚。”

家鄉的這種消費現象,令18歲離開家的張晶十分錯愕。一方認為沒必要可以追求面子,另一方認為在大城市生活的年輕人不懂農村的處世規則。在蔣峰家的這場買車行動中,集結了來自不同消費觀念、不同生存環境的“撕扯”,最終誰也沒能說服誰。

“其實農民才是天生的經濟學家,有些決定可能在城里人看來有些欠妥甚至荒唐,但往往是基於他所處環境下的最優選擇。”蔣峰在縣城經商的叔父,對記者講述了自己的看法,“如果有這個經濟實力,為了孩子好找對象,或者僅僅為了提升生活品質,買車也是無可厚非的事情。”

除此之外,還有一個張晶沒有註意到的因素是,不同於她生活的上海,農村投資渠道非常有限,人們對理財產品並不熟悉,能為子女創造的財富,似乎被局限為房子和車子。實際上,攀比無論城鄉都存在,農村受到熟人社會、消費單一的影響,攀比現象更為集中,無需多度解讀為城鄉之間的差異。

記者粗略算了一下,在蔣峰所在的縣,縣城高檔小區房價每平米超過了3500元,小開發商開發的沒有小區的多層住房則價位較低,每平米在2000元上下,20萬元剛好夠買一套100平左右的三居室。

但是,為什麽蔣峰的父母不選擇在縣城買房呢?蔣峰叔父的話或許可以視為一種解釋:無論新舊,在農村人們住房都較為寬敞,都能滿足需求,在縣城買了房也沒閑工夫去住,加上縣城消費高、糧食蔬菜都得花錢買,住城里無疑將增加一筆不必要的開銷。買給蔣峰結婚用、將來再讓孩子在城里上學,這個想法雖好,但蔣峰沒有一技之長,沒法在城里找到合適的工作,因此即便有了房子,在城里的生活也難以供養,還不如在村里過得舒適。

蔣峰的叔父還告訴記者,前兩年,他花45萬元在縣城買了一套130多平米的期房,原本打算裝修一下搬進新房,但2014年,自己在省城長沙上大學的兒子順利保送上了研究生,將來也不希望去北京上海打拼,計劃留在長沙,於是他趁2014年下半年長沙房價回落,果斷出手買入了一套三居室,預備兒子畢業後自住。

至於縣城的2016年交房的那套新房如何處理,他說:“準備賣了,現在不比從前,現在縣城周邊全是房子,二手房根本賣不起價,不虧本就覺得挺好了。”而這,或許也是蔣峰的父親不願意在縣城買房的原因。

編輯:吳狄
農民 心事 20 買輛 輛車 還是 縣城 套房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=133652

二套房首付比例降至四成滿二免營業稅(附最全解讀)

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1822

二套房首付比例降至四成滿二免營業稅(附最全解讀)
作者:李庚南


①擁有1套住房且相應房貸未結清的居民家庭,改善性自住房最低首付款比例調整為不低於40%;②使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;③對擁有1套住房並已經結清房貸的,改善性自住房最低首付款比例為30%。

今日央行網站公告稱,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%,具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

  中國人民銀行各分行、營業管理部、各省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行;各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委)、銀監局,新疆生產建設兵團建設局;各國有商業銀行、股份制商業銀行,中國郵政儲蓄銀行,直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心:

  為進一步完善個人住房信貸政策,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展,經國務院批準,現就有關事項通知如下

  一、繼續做好住房金融服務工作,滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%,具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

  二、進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

  三、加強政策指導,做好貫徹落實、監督和政策評估工作。人民銀行、銀監會各級派出機構要按照“因地施策,分類指導”的原則,做好與地方政府的溝通工作,加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督;在國家統一信貸政策基礎上,指導銀行業金融機構合理確定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平;密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實施效果,有效防範風險,促進當地房地產市場平穩健康發展。

  請人民銀行各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行,各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。

相關
政策

  財政部:購買2年以上普通住房銷售免征營業稅

  財稅[2015]39號
  各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局,西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務局,新疆生產建設兵團財務局:

  為促進房地產市場健康發展,經國務院批準,現將個人住房轉讓營業稅政策通知如下:

  一、個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

  二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定,按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發﹝2005﹞26號)、《國家稅務總局[微博] 財政部 建設部關於加強房地產稅收管理的通知》(國稅發﹝2005﹞89號)和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發﹝2005﹞172號)的有關規定執行。

  三、本通知自2015年3月31日起執行,《財政部 國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅﹝2011﹞12號)同時廢止。

財政部國家稅務總局

2015年3月30日

2014年下半年以來樓市救市政策一覽 大面積松綁限購

去年,樓市迅速冷下來,經歷了前所未有的低迷。到了下半年,地方政府紛紛出手救市,實施了3年多的樓市“限購令”在多地以各種形式退出歷史舞臺,成為第一波救市潮。到目前為止,全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞還沒有解除限購。

房貸新政、降息降準

去年的“9·30”房貸新政出臺,松綁房貸、降息、降準被視為第二波救市政策。幾個月內央行兩次降息、一次降準,目前五年期以上的商業貸款利率是5.9%,是11年來最低的貸款利率。業界分析,目前已進入降息通道,未來還有降息降準的可能。

多地實施公積金新政

繼“9·30”央行新政發布之後,去年10月9日,住建部、財政部及央行三部委聯合發布《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,主要包括降低公積金貸款門檻、提高公積金貸款額度,以及推進公積金異地貸款等方面內容。在公積金新政發布後的一個多月時間里,已有超過32個省市陸續出臺了公積金貸款調整細則,主要體現在降門檻、提額度、認貸不認房以及實現異地貸款這幾方面。

國土部住建部樓市新政落地

2015年3月25日,國土資源部、住建部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供應規模;優化住房供應套型,促進用地結構調整;多措並舉,統籌保障性安居工程建設;部門聯動,加大市場秩序和供應實施監督力度。

相關
解讀

  樓市是拉動經濟的第四匹馬,你信麽

不應把房地產業作為宏觀調控的工具,經濟一熱就控,一冷就放,否則,只會進一步加劇經濟的“房地產化”,紊亂老百姓對樓市的預期。

  投資、消費、出口是拉動我國經濟發展的三架馬車,這幾乎是最淺顯的經濟學常識了;但咬文嚼字細究其理,筆者以為這種表述其實很沒道理。

  試想,三架馬車並駕齊驅,怎麽走,拉什麽?馬拉的是車,馬車拉的又是什麽呢?筆者實在難以想象。比較合乎情理的表述應該是,投資、消費、出口是拉動經濟之車的三匹馬。

  古時常以千乘之國來比喻泱泱大國。這里的“乘”即四匹馬拉的戰車,其風快無比,所以有了駟馬難追之說。那麽,拉動我國這樣一個13億人口泱泱大國經濟發展的大概也非駟馬莫屬了吧?難道在投資、消費、出口之外還存在第四匹馬嗎?細思量,還真存在,這就是一度被人們視為野馬、烈馬、瘋馬的房地產。筆者以為,房地產行業的特殊性,使之某種程度上充當了拉動經濟的第四匹馬。

  這絕非筆者的故弄玄虛。回顧我國房地產走過的軌跡,伴隨調控政策的變化,樓市經歷了起伏跌宕、在冰與火的交互中,推動著城市化進程,帶動著上下遊行業的共生共贏,推動著大國經濟在顛簸中前行。

  眾所周知,房地產業具有產業關聯度高、融資量大、產業鏈長、帶動力強的特點,在拉動投資、擴大內需,促進全社會經濟增長中的作用不言自明。一方面,房地產業直接拉動全社會的投資。2013年房地產投資對GDP的貢獻率達15%。另一方面,商品房銷售是拉動社會消費的重要力量。

  除了商品房銷售本身對居民消費的直接拉動外,房地產行業還通過對其他行業的輻射、帶動效應,直接、間接影響到上下遊大大小小130多個行業的生產經營,大到鋼鐵、水泥、玻璃、木材及非金屬制品等行業,小到五金、燈具、窗簾等。

  據估算,房地產業對經濟增長的貢獻中,通過拉動上下遊的其他產業投資、居民消費等對經濟增長的貢獻大於房地產自身對經濟增長的貢獻。可以說,房地產業在拉動經濟發展中發揮了拉動投資、消費的雙重功能,是拉動內需最直接、最有效的市場。所以,何妨將房地產歸為遊走於投資、消費之間的第四匹馬?

  著名經濟學家厲以寧在今年的兩會上就坦言“沒有房產來帶動,經濟拉力不夠”,他呼籲“不要一談到房地產就泡沫,最後要吃虧的。實際上今天仍然需要振興房地產業”。全國政協委員、百步亭集團董事局主席茅永紅則認為房地產應成經濟突圍的火車頭。當然,也不乏反對的意見,有專家呼籲不能把房地產當“救火工具”。

  火車頭也罷,救火工具也罷,房地產在經濟發展中的作用,正方和反方給出的結論其實是殊途而歸,其重要性不言而喻。更何況,政府也已慣於將房地產作為調控經濟冷熱的工具。所以我願意相信,它是一匹馬,一匹拉動經濟向前,但又因恣意癲狂而不時被市場抽打、為輿論所針砭的馬。

  存在就是合理。房地產實際上充當了拉動經濟發展的第四匹馬角色,這是客觀存在的。但這絕非是一種好的安排。房地產在拉動經濟發展的同時,的確是一匹不讓人省心的野馬、瘋馬。這匹瘋馬的狂奔,踢傷了許多弱勢群體。

  面對樓市的瘋狂,不同的人群表現出不同的情緒來,憂慮,恐慌,無助,憤怒,迷惘……甚至演繹出各種人間悲喜劇。房地產之馬的桀驁不馴,使經濟這架馬車踉踉蹌蹌,無疑加劇了社會經濟的風險和震蕩性。也因此長時間受“泡沫論”浸淫,甚至因為流淌著“不道德血液”,而受到輿論的口誅筆伐。

  但房地產本身終究不過是一個行業,它承載了太多不應由它承載的東西。房地產本身出現的問題本應交給市場,應該按市場的規則、用市場的手段來調控。

  不幸的是,以限購、限貸為主要特色的行政式調控,忽松忽緊的稅收政策,讓市場迷迷糊糊,讓人們的預期變得紊亂,讓老百姓“老不信”!實際上到最後房地產調控自身也迷失了方向:是屬意民生,欲使房價回歸到百姓的購買力嗎?“買漲不買跌”樓市鐵律並沒有帶來百姓的歡呼。

  當房地產低迷沈默的時候,市井間不乏拍手稱快、幸災樂禍者,但是,市場的無情還往往還以的是一地雞毛。是著眼於調控經濟嗎?從上下遊企業的低迷,到房價大幅縮水後居民資產的縮水、以房地產為主要抵押物的銀行貸款的劣變,還有四萬億刺激後無數盲目涉入房地產的企業風險的頻發,其結果,你懂的!

  毋庸諱言,中國經濟的房地產化特征已非常明顯,房地產化已然是尾大不掉。但是,放任這匹馬繼續瘋狂,或者任其衰退下滑,顯然都不是理性之舉。今年“兩會”所釋放出的決策層的定調,包括近日住建部和國土部出臺的《國土資源部 住房城鄉建設部關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,無疑是基於平衡上述兩種趨向的考量。

  “此馬非凡馬,房星本是星。向前敲瘦骨,猶自帶銅聲”。也許,在當下的經濟困境下,繼續把房地產當做拉動經濟複蘇的第四匹馬,讓房地產穩住陣腳,無論從宏觀考量、微觀考量,還是民生,不失為牽一發而動全局的策略。

  但是,房地產發展經歷了近些年的變化,當痛定思痛:問題出在哪里,在哪跌倒在哪爬起,即使要重啟房地產這匹馬,讓它重新擡步、奮蹄,還得先給它來個刮骨療傷!

  關鍵是創新調控思維和手段。在調控理念上,要客觀定位房地產,把房地產作為經濟發展的重要行業,按照房地產市場運行的規律和周期性特點,適時適度進行調控;而不是把房地產業作為宏觀調控的工具,經濟一熱就控,一冷就放,否則,只會進一步加劇經濟的“房地產化”,紊亂老百姓對樓市的預期。在調控手段上,要去行政化,遵循市場運行規律,通過市場手段而非行政性的手段駕馭樓市這匹野馬。

(來自新浪財經)

套房 首付 比例 降至 四成 滿二 二免 營業稅 營業 最全 解讀
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=137681

網路創業》窩居十坪小套房 年營收上看千萬 六位27歲台大生 靠資訊圖表吸引台積電


2015-06-08  TWM

撰文•許秀惠、吳沛璇

六位平均二十七歲的台大學生、各來自工管、財金等不同領域,卻「不務正業」地擠在台北市中華路的住商混合大樓、一間不到十坪的套房,靠著幾台電腦,牆上一塊記事白板,聯手創立台灣第一家資訊圖表(Infographic,一種將資訊圖像化的技術)公司Re-lab。

這種擁有資訊彙整分析、繪圖、動畫等軟體整合能力,並企圖以議題內容掛帥、傳達影響力的新創公司,正是典型新世代的創業模式。

未成軍以前,校園時代的吳培弘、黃威愷、劉家瑋、葉仁智等人就表現出對社會議題的關注,加上本來就喜歡繪圖、動畫,自學有成後,就常以學生身分接案,只是這些臭皮匠還沒會合共事。

前幾年,國外資訊圖表的概念開始萌芽,吳培弘腦筋一動,揪來其他五人一起創業,打著台灣第一家主打資訊繪圖的設計顧問公司的名號,第一年,Re-lab就 吸引包括台積電、台達電、Yahoo奇摩、flying V等知名客戶上門;短短三年間,營業額就成長了十倍,八個人的公司,今年第一季業績,就達到去年全年標準,預估今年全年可破千萬元。

對Re-lab這群年輕創業者來說,接案子像磨劍,不同案型與業主能讓寶劍越磨越利,他們的資訊解讀分析、繪圖動畫呈現功力因而越練越強,接案的類型也很 快從科技業者到酒商、建商等紛紛上門。業務量雖放大了,但Re-lab不滿足於只是接案子謀利,他們關心台灣未來,更想透過一身功夫,發揮影響力,反映社 會現象,引發群眾一起思考、討論,這才是Re-lab六人攜手創業,真正想做的事。

「市長,政見給窺嗎?」 一戰成名現任Re-lab專案管理的劉又瑄就說:「我想知道怎樣能讓社會變得更好。」她打大學時代,就透過實習嘗試許多不同工作,包括在若水實習等等,努 力自我了解,就是不想進企業體制,而想發揮年輕人的力量,做一點有影響力的事;另一位創辦人葉仁智也說,創業凡事必須自己做,有挑戰性,成就感也比較高, 六個人儘管個性殊異,想發揮力量,影響社會的念頭卻很一致。

這群不想走入體制,又有「個性」的創業團隊,接案其實也很性格。如果找上門的客戶提供的資訊內容有偏頗、立場不夠客觀,就算錢給得多也不接;相反地,有些 案子即使預算不夠,但只要認定為發揮空間大、具挑戰性、或者所處理的資訊很有價值、具有公益屬性,也能以「公益價」接案。而所謂公益價格,往往是象徵性地 收個紅包。

去年台北市長選舉前,關鍵評論網(The News Lens)推出 〈市長,安安,政見給窺嗎?〉的遊戲,就找上Re-lab負責設計。

這個遊戲讓玩家盲選心目中理想的政見,在遊戲結束後,分析出玩家應該投的候選人,由於創新有趣,在選舉期間,創造高達三十九萬的瀏覽次數;連Re-lab 日後對客戶進行簡報時,許多老闆都知道這款遊戲。但這項專案費時一個多月, Re-lab卻未收費,因為對他們而言,傳遞這樣的資訊更有意義。

拒絕創投注資,想發揮影響力改變台灣儘管有「個性」,但在營運上,Re-lab很清楚維繫客戶關係的重要。一旦接進來的案子,能根據客戶「目標客群」(資 訊要傳播的對象)的意見來調整圖像呈現的方式,「大家想法不一樣沒關係,去測試就知道了,我們不會堅持自己的設計最好。」負責專案管理,面對客戶的劉又瑄 點出了Re-lab務實的一面。

隨著名氣打開,不少創投主動表達投資意願,但Re-lab都以「我們沒有那麼大的資金需求」為由而拒絕,反而決定今年要落實Re-lab創業的初衷,以擅長的資訊圖表來發揮影響力改變台灣。

他們打算推出自己的內容產品,手邊正規畫一個「台灣小吃大調查」的內部專案,開立Hello Taiwan的網站,利用網路進行調查,把調查結果轉為資訊圖表,達到「做國民外交」的目的。

Re-lab的第一步就是與義大利米蘭世博台灣館攜手合作,八月將帶著調查結果前進米蘭現場,把台灣小吃文化介紹讓更多外國人了解,不妨期待,屆時他們展現的台灣小吃文化圖像,會在網路世界掀起什麼樣的火花。

Re-lab

創辦人:吳培弘、黃威愷、劉又瑄、

劉家瑋、王成祥、葉仁智

成立時間:2011年

初期資本:10萬元

主要業務:台灣唯一的資訊圖表設計團隊成 績:2014年營業額約350萬元

創業日記:

2011.08 吳培弘提議一起搞個資訊圖表設計公司,感覺很有意思。

2012.08 劉家瑋去當兵,接著葉仁智也得去,大家有點鬆散了。

2012.09 接到台積電打來電話,要我們幫忙做企業社會責任(CSR),大家顯得有點興奮。

2014.11 劉家瑋、葉仁智歸隊,《市長,安安,政見給窺嗎?》順利設計出手,回響超乎想像。

2015.05 要開始做我們自己有興趣的專案。


網路 創業 窩居 十坪 套房 年營 營收 收上 上看 看千 千萬 六位 27 歲臺 大生 資訊 圖表 吸引 臺積 積電
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=150245

【獨家】深圳多家銀行房貸利率再上調 二套房首付四成被叫停

來源: http://www.yicai.com/news/2015/06/4637224.html

【獨家】深圳多家銀行房貸利率再上調 二套房首付四成被叫停

一財網 吳斯丹 2015-06-25 17:48:00

之所以上調利率,就是讓人少貸一點,銀行的額度並不算緊張,主要是出於樓市調控的目的,讓樓市降降溫。

深圳的銀行房貸利率又上調了,這已是6月內的第二次上調。

《第一財經日報》記者調查發現,深圳的四大國有銀行紛紛在6月24日~6月25日上調了首套房貸利率,中國銀行、建設銀行均取消了折扣,上調到基準利率;工商銀行、農業銀行則上調到基準利率的9.8折。大部分股份制銀行也都減少了折扣力度。

“基本都上調了,目前市面上已經沒有低於9.5折的了。”一位商業銀行個貸經理對《第一財經日報》記者表示,深圳過去幾個月的樓市太火,銀行不得不收緊房貸。

而東亞銀行深圳分行從6月11日起執行的二套房首付四成,僅執行一個星期便被叫停。

近幾個月深圳樓市的暴漲引起市場的恐慌心理

集體上調房貸利率

“最近首套房貸利率變化太快,前天(6月23日)還是9.6折,昨天(6月24日)就上調到基準了。”中國銀行深圳分行的個貸經理告訴記者。

《第一財經日報》記者了解到,6月23日,中國銀行600萬以下的首套房貸利率為基準利率9.6折,600萬以上額度為9.8折。

6月早些時候,包括中國銀行在內的多家銀行已經上調過一次房貸利率。大部分是由基準利率的9.3折上調到9.5折,建設銀行則由9.5折上調到9.6折。

上述個貸經理說,從6月24日開始,中國銀行在深圳的所有支行均將首套房貸利率上調到基準利率,不再打折。

幾乎是在同一時間,其他三大國有銀行也做出了上調首套房貸利率的動作。

建設銀行的首套房貸利率由9.6折上調到基準,農業銀行由9.5折上調到9.8折,工商銀行由9.3折上調到9.8折。

“如果貸款額度超過600萬,超出部分要按照基準利率來。”農業銀行深圳分行的個貸經理告訴《第一財經日報》記者。

除了國有銀行,大部分股份制銀行也都收緊房貸、上調利率。

融360數據顯示,在股份制銀行中,上調幅度最大的是民生銀行,首套房利率由9.5折提高至基準上浮5%。廣州銀行、東亞銀行的首套房貸利率均為基準;華潤銀行上浮10%,且只做新房合作樓盤,暫停二手房的按揭貸款;廣發銀行更是上浮30%,且額度緊張。

一些銀行仍能提供一定優惠,但附加條件門檻較高。中信銀行人士告訴記者,該行的首套房貸利率為基準利率9.5折,如能在該行再存入一筆達房貸額度20%~30%的款項,經特批後可享受9.3折優惠。

而對於二手房,大部分銀行表示了謹慎的態度。一位股份制銀行人士表示,深圳的房價在過去幾個月漲幅過高,目前成交價虛高,銀行並不會按成交價批貸款,而是以更低的評估價為批貸依據。

“目前深圳樓市的成交價普遍高於評估價。以龍華為例,假如你購買的房子成交價為700萬,我們給出的評估價可能只有600萬。”上述股份制銀行人士說。

調控加碼

業內人士分析,深圳銀行普遍上調房貸利率,一定程度上是政府調控使然。

“之所以上調利率,就是讓人少貸一點,銀行的額度並不算緊張,主要是出於樓市調控的目的,讓樓市降降溫。”一位國有銀行人士對記者表示。

深圳樓市在過去幾個月無論是成交還是房價都領漲全國,其房價上漲的速度遠遠超出了很多業內人的想象。

深圳規土委的數據顯示,深圳一手房、二手房成交的量與價在4月、5月連續創出歷史新高。

5月,深圳一手住宅成交6106套,環比增加50%,成交面積為60.8萬平方米,環比增加50.1%;成交價格創歷史新高,環比上漲8%,達28487元/平方米。二手房方面,繼“330新政”首月創下新高之後,5月再次刷新紀錄,共成交13378套,環比增長28%,同比更是增長181%,創下2013年3月以來的新高。

6月18日,國家統計局發布5月份70個大中城市住宅銷售價格,深圳繼續領漲,新建商品住宅價格環比上漲6.7%。相比之下,上海、北京、廣州的新建商品住宅價格環比漲幅只有2.6%、1.4%、1.4%。

樓市暴漲給深圳政府造成了一定壓力。深圳規土委在5月底緊急出臺了若幹政策以穩定市場,包括加快商品住房預售審批,加快新增住宅用地供應、加強市場監管、嚴查“日光盤”等,並再次表示將繼續執行限購政策。

深圳規土委的智囊機構深圳房地產研究中心還再三發聲,否認深圳樓市失控的說法,強調“深圳市場的理性,以及深圳政府有信心、也有辦法,穩定市場,既對深圳的宏觀經濟起到很好的促進作用,也能夠保證房地產市場平穩發展”。

二套房首付四成的政策在深圳也一直未能落地。

6月中旬,東亞銀行深圳分行將二套房首付由七成降為四成,利率上浮10%,在資料齊全的情況下審批僅需7個工作日。但這個調整很快被叫停。

“二套房首付四成僅執行了一個星期便被叫停,接的一些單都退回去了,目前還是按照七成執行。”東亞銀行的個貸經理6月25日告訴《第一財經日報》記者。

美聯物業代理(深圳)有限公司董事總經理江少傑分析,東亞銀行帶頭將二套房首付降為四成,可能會導致樓市更瘋狂,而深圳政府最近多次“喊話”,希望房價穩定,當然不希望有這樣的情況存在。

江少傑還表示,銀行上調房貸利率也有利潤方面的考量。房貸的利潤原本就不高,在央行實行不對等降息之後,存款利率要調高,利息差縮減,利潤進一步被壓低,上調房貸利率在情理之中。

“房貸利率的提高會起到給樓市降溫的作用。”江少傑判斷,深圳樓市在6月的成交量會出現放緩,進入第三季度後將回落20%~30%。成交價格也不會像此前那樣暴漲,而是進入平穩狀況。

編輯:吳狄

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
獨家 深圳 多家 銀行 房貸 利率 上調 套房 首付 四成 叫停
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=150944

央行:非限購城市首套房商貸首付比不低於25%

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4693543.html

央行:非限購城市首套房商貸首付比不低於25%

一財網 蔡胤 2015-09-30 19:05:00

9月30日下午,中國人民銀行下發《通知》,要求在不實施“限購”措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例調整為不低於25%。

國慶長假到來前夕,央行宣布了調低首套房商貸首付比例要求的消息。

9月30日下午,中國人民銀行(央行)與中國銀行業監督管理委員會下發《關於進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》(下稱《通知》),《通知》要求,為進一步改進住房金融服務,支持合理住房消費,經國務院同意,在不實施“限購”措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例調整為不低於25%。

目前,我國“限購”措施較為嚴格的城市主要是北京、上海、廣州等一線城市。《通知》要求,人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導,因地施策”的原則,加強與地方政府的溝通,根據轄內不同城市情況,在國家統一信貸政策的基礎上,指導各省級市場利率定價自律機制結合當地實際情況自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

此前我國對於首套房貸款首付比例的要求是:首次使用公積金,套型建築面積在90平方米(含)以下的,貸款首付款比例最低為房屋總價的20%;公積金貸款購房面積大於90平米的,最低首付30%以上。一年前的2014年9月30日,央行發文表態,繼續支持居民家庭合理的住房消費,明確“貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍”。

對於此次《通知》的新規,偉業我愛我家副總裁胡景輝對記者分析稱,這將有利於非限購城市新房去庫存,10月份新房銷售量和二手房交易量或好於9月份。他認為,在此輪新政中,首次購買普通住房的購房群體最為收益,高端住宅則不會受到影響。他預計,未來非限購城市首次購買普通住房首付比例或進一步降低至20%,利率及存準率年底前或進一步下降,政策或進一步向購買普通住房的群體傾斜。

中國銀行金融研究所副所長宗良則指出,由於房地產投資增速下滑明顯,這次政策的調整主要針對三四線城市房地產市場。在他看來,調整首套房貸款比例,不一定會對存量住房的銷量產生大的影響,但是卻傳遞出國家層面穩定市場的信號。

實際上,寬松政策利好下,眼下中國房地產市場已現複蘇態勢。穆迪投資者服務公司30日提供給《第一財經日報》的分析指出,中國房地產業2015年底前全國銷售增長將保持回升態勢,預計穆迪的受評開發商的同期表現將跑贏行業整體。據穆迪觀察,2015年上半年中國開發商的財務指標顯現出了某些企穩跡象。穆迪助理副總裁、分析師劉致伶說:“我們預計受評開發商將利用當前銷售良好的勢頭,將更多項目推向市場並銷售。”

另據國家統計局數據,2015年8月,今年迄今全國房地產合約銷售進一步增長。今年前8個月,全國房地產累計合約銷售額 為人民幣4.07萬億元,同比增長18.7%,增速略高於2015年前7個月的16.8%。2015年8月房地產合約銷售額較去年同期增長31.5%,這已是連續第5個月實現正增長。

對此,穆迪分析,8月份合約銷售額同比增長主要由銷量增長拉動,與7月份情況相同,而銷量增長的主要原因是2014年下半年以來中國政府出臺的多項對房地產業具有支持作用的寬松貨幣與監管政策開始發揮作用。

“包括按揭貸款規定的放寬、降低第二套住房貸款的首付比例及購房人的貸款成本等有利政策將對未來12 個月的銷售提供支撐,並可在2015年底之前繼續保持合約銷售額同比保持健康增長。” 劉致伶預計,2015年底之前住宅價格壓力將繼續緩解。

編輯:王佑

更多精彩內容
關註第一財經網微信號
央行 限購 城市 套房 商貸 首付 比不 低於 25%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=162836

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019