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「央媽」出手力保首套房貸

2014年5月12日，央行召開住房金融服務專題座談會，會議主要研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務，15家商業銀行相關負責人出席。

會議上提出五點要求：各銀行應合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。同時，要加強對住房貸款風險的監測分析。

「央媽」力保首套房貸，要求銀行合理確定首套房貸款利率，原因何在？

銀行「一貸難求」，央媽出手？

據融360金融搜索平台發佈的《中國房貸市場4月度分析報告》，在參與調查的23個代表性城市的400家銀行中，4月首套房9折以下利率優惠已絕跡，可提供利率優惠的銀行總佔比僅為5.91%，其他均為基準或上浮5%-40%不等。

對於首套房的房貸申請，11.55%的銀行表示已停貸，7.04%的銀行執行上浮20%及以上利率。

從目前情況看，各大銀行不僅提高利率，更已對房貸出現「戰略放棄」的態度，除國有銀行出於社會責任未減少房貸業務外，其他銀行正在逐漸減少個人房貸業務，其中民生銀行和平安銀行自2013年開始已撤離房貸市場；花旗銀行最近也停止房貸發放；還有一些商業銀行，如中信銀行、廣發銀行，則將首套房貸利率設為基準上浮20%，變相「趕客」。

每經智庫財經專家張平認為，從表面上看央行要求各銀行合理髮放個人首套貸款，意在維護剛性群體的購房需求，但從實質上另有隱情。首先，若各銀行對個人房貸惜貸一直持續，很可能會造成中國房地產業的「硬著陸」。屆時如果發生大規模棄房貸現象，銀行的不良貸款率將會大幅提高。

其次，個人住房貸款對經濟增長有穩定的功能。首套消費型剛需能托住房地產市場，穩住房價意味著穩住地價，避免地方政府財政收入大起大落，最終導致其出現無力償債的危機。

銀行會聽話嗎？

央行這次以座談會的方式吹風，而不是下發正式文件通知，有業內人士解讀是騰出空間讓商業銀行在政府的「上意」和銀行盈利之間尋求平衡，不是一味地簡單封殺或逼貸。

據國家統計局最新數據顯示，2014年1-4月，房地產開發企業到位資金中，個人按揭貸款4238億元，同比下降3.1%。

而據央行數據顯示，4月末，人民幣存款餘額同比增長10.9%，比上月末和去年同期低0.5個和5.3個百分點。當月人民幣存款減少6546億元，同比多減5545億元。其中，住戶存款減少1.23萬億元。

不難看出，儲蓄的客戶跑了，銀行的存款少了，放貸的錢缺了，再加上房貸業務週期長，資金成本上升，銀行對微利的首套房貸自然也沒興趣了。

攸克地產認為，在房貸明顯不賺錢的背景下，除非央行同意放鬆信貸總規模管控，否則銀行對「支持房貸吹風」的落實與配合，多數會是姿態性的。不過，銀行還是會把「姿態」向央媽「做足」，具體的表現會侷限在剛需、部分首改購房貸款的審批速度上，很可能提速甚至大幅提速，但在總量上不會有太大的躍升，因為做賠本買賣從來不是商業銀行的取向。

而銀行在剛需、部分首改領域房貸的提速，很可能在短期內刺激房企出貨回款，從而在短期內形成一個價格的「相對谷底」。

張平預測，面對央行的「窗口指導」，各銀行依舊會追求利潤，銀行不會為了「蠅頭小利」去冒更大的金融風險。首套個人房貸業務的放開挽救不了樓市，也改變不了房地產硬著陸的宿命。