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啟德三地增地積比 涉2580伙升52％

1 : GS(14)@2013-10-12 16:04:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131012/news/ec_lac1.htm






【明報專訊】為湊夠本季的3300伙單位供應，政府急切提高現有地皮的地積比率，其中近日向城規會申請，將季內招標的啟德第1I區的3幅住宅地，地積比率由原本4.5倍，增至5.5倍，高限由主水平基準上100米，增加120米，令可建樓面增加約22%；同時更將預計每伙單位面積降低，令3地預計可提供的伙數，由原本1692伙大增52%至2580伙。

業界認為，政府要另行改劃住宅地阻力較大，只好透過提升地積比來增加單位供應，由於本年首3季只售約8180伙，與賣地目標1.36萬伙仍有一段距離，料政府將持續增加地皮密度。

單位面積減百餘方呎

以3地中佔地最大的啟德第1I區3號地盤為例，雖然地盤面積仍約10.87萬方呎，但地積比及高度均提升，令可建樓面由原本約48.92萬方呎，增至約59.8萬方呎，平均每伙單位面積，由原本約807方呎，降至約646方呎，減幅約20%，令該地預計可建伙數，由約606伙大增至925伙。啟德第1G區1B號居屋地，亦同時申請增加地積比率，由5倍增至6倍，修訂後可建樓面約36.87萬方呎，料可提供約680伙居屋單位，該地零售樓面亦擬增72%至1.05萬方呎。

事實上，季內招標的兩幅屯門良德街地皮，日前亦向城規會申請放寬地積比率，由原本4.47倍，增至5.36及6倍，預計單位數量可較原本方案增加約43%，料兩地共可建約706伙。高緯環球測量師張翹楚認為，由於政府覓地困難，早前改劃地皮亦遇上不少阻力，為趕上年度單位供應目標，唯有積極調高現有地皮的地積比率。由於3地的密度增加，他把原來估計的每呎樓面地價約5200元，下調至約5000元，降幅約4%。張又稱，政府料將持續調高賣地表內其餘地皮密度，料有機會包括啟德1H區3號地盤等。

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新界啟德地積比率增兩成

1 : GS(14)@2014-01-17 14:45:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa1.htm




【明報專訊】特首梁振英昨日於施政報告中提出，將全面在全港各區提高地積比率約兩成，其中包括啟德新發展區，料可令該區增約6800伙住宅單位。不過，在增加地積比率同時，部分地段的高度限制及密度勢將提高，有環保團體擔心，過往大受社會各界詬病的屏風樓恐重現。政府強調，港島北及九龍半島人口稠密的已發展地區的地積比率不會增加，未發展地區如新界則有增加城市密度的空間。


消息人士指出，政府提升全港地積比率，目的為增加樓宇供應，將應因個別地區及地皮的不同情作研究，除政府地皮外，亦可能包括毗鄰政府地的私人重建地皮等。

其中擬全面檢討地積比率的啟德發展區，現時區內有約21幅未售的住宅地皮，料地積比率將由3.5至5倍，增至5.5至6倍，可建樓面料增至逾2051萬方呎，涉逾3.93萬伙單位，較原有計劃增加6800伙。另提高發展密度下，啟德料可增近463萬方呎寫字樓樓面，約相當於9座觀塘One Bay East東座的樓面，市場預計每方呎樓面呎價約5500至6500元。

政府近月早已陸續於新界地區增加密度，包括大埔及屯門等，其中早前規劃署建議改劃屯門15幅地為住宅，涉約1.08萬伙，其中5幅地的地積比率，就由1.3倍大增至3.6倍。業內人士估計，元朗南、洪水橋及古洞新發展區，亦有機會成為下一輪提高地積比的地區。

洪水橋古洞可增地積比

此外，大埔白石角2幅共約7.9公頃、原留作科學園擴建用途的地皮，政府稱因住宅需求急切，將改回住宅用地，而粉嶺皇后山亦有近7公頃土地，擬作私樓及教育發展。

惟環保團體反對政府增加地積比及發展密度，環保觸覺昨發聲明指出，認為這是在城市規劃上開倒車。環保觸覺總幹事譚凱邦表示﹕「鑑於九龍及港島發展太密，因此部分新界地區的住宅密度較低，讓市民有更佳的生活空間，現時政策違背這個方向，特首梁振英在判斷上明顯出現問題。」

學者：遵政府規定 可免屏風樓

港大房地產及建設系副教授何志榮則認為，政府在2011年實施的作業備考，對樓宇間的距離及通透度都有規定，只要遵守這些規定就能避免屏風樓。第一太平戴維斯董事總經理陳超國稱，政府可於地契訂明通風要求，以避免屏風樓問題再現。

環團：東鐵飽和 配套不足

不過，增加地積比將令密度提高，環團認為需與人口政策相配合，但新界區根本沒有足夠配套設施，譚凱邦舉例指出，新界交通已超出負荷，東鐵已經飽和。中銀香港經濟研究員卓亮則相信，政府可考慮各區的配套設施及交通狀，處理增加地積比的問題，「增加兩成只是平均而言，具體要視乎各區本身的密度，或附近有沒有足夠的學校及醫院等配套」。

明報記者 廖毅然、林尚民、麥穎

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2 : GS(14)@2014-01-17 14:45:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa2.htm



地建會：歡迎放寬地積比


2014年1月16日





【明報專訊】新的《施政報告》中，政府重點仍是繼續提供更多新供應，對此，地產建設商會執委會主席梁志堅(圖)表示，政府只想讓市民知道， 一旦樓市供求平衡，樓價將會回落。他還說，歡迎政府放寬部分地區的地積比率，及增加土地供應。


至於新地(0016)副董事總經理雷霆表示，集團同意政府的房屋供應取向，增加供應令市場對未來樓市有較為穩定的期望；嘉里(0683)執行董事朱葉培則認為，在部分地區增加發展密度，政府須留意區內民生配套是否足夠，例如學校、交通運輸系統等。恒地(0012)營業(一)部總經理林達民亦表示，政府要增加供應，若在地塊及配套許可的情況下，提高地積比是無可厚非，他又認為，政府每年提供一萬多個新供應最為合理，發展商亦希望樓市可平穩發展。

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3 : GS(14)@2014-01-17 14:46:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa3.htm

【明報專訊】本港住宅供應三大主要來源，除官地及鐵路項目外，還有私人補地價項目。政府為增加私人住屋供應，特別提出引入「補地價仲裁先導計劃」，以加快發展商及地政總署之間達成補地價協議，從而提高市區重建之效率。


特首在《施政報告》提出多項短針對中期土地供應的方針，更針對私人補地價項目，提出「補地價仲裁先導計劃」，希望加快達成補地價協議。政府消息人士稱，政策主要目的是增加更多單位數量，因此仲裁計劃將集中於大型地契的修訂，並非所有修訂都可以仲裁。

該消息人士又指出，只要是合資格的法律人士都可以當仲裁人，但仲裁人選要得到政府及發展商雙方同意。一旦雙方同意透過仲裁方式解決，仲裁人的決定將是最終決定。不過，計劃之具體操作仍有待研究，未來會公布政策詳情。

迎海．星灣補地價 拉鋸12年

事實上，在現行制度下，發展商會為旗下重建項目向地政總署提出申請，再由地政總署回覆補地價金額，若發展商不接受，可無限次提出上訴，令雙方洽談補地價過程可長達10年或更久。

以現時恒地(0012)發售之馬鞍山迎海．星灣為例，早在1997年已獲城規會批准重建，惟補地價金額到2009年才能落實，歷時超過12年。恒地主席李兆基過去便曾多次批評政府批出補地價金額的進度緩慢，指「我政府用3年，內地政府用1年搞掂，如果香港政府學會中庸之道，唔使好似中國咁急，又唔好咁慢，咁就掂晒」。

新地：加快審批 助增供應

對於今次新建議，新地(0016)副董事總經理雷霆稱，計劃可加快審批補地價，對未來增加供應很有幫助；新世界(0017)執行董事陳觀展則表示，目前仍未仔細了解計劃，不過，業界過往都有聲音指補地價過程漫長，且不夠透明度，相信加入仲裁計劃，可提高補地價流程之透明度，以及幫助加快過程，增加住屋供應。

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4 : GS(14)@2014-01-17 14:47:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa4.htm

【明報專訊】特首梁振英在施政報告內提到，建議屯門東等新界地區，增加發展密度。由於在市場內，以恒基地產(0012)及新鴻基地產(0016)等新界大地主擁有最多新界農地，可建樓面面積有望因新政而得到提升。但是證券界認為，由於發展地產項目需時較長，中間更涉及補地價程序，因此未必全部新界地主股會受惠。


現時各發展商中，擁有最多新界農地的是恒基地產，擁有農地面積約4300萬平方呎；新鴻基地產則次之，亦擁有逾2700萬平方呎。其他發展商如新世界發展(0017)及信和置業(0083)則較少。

補地價支出亦增

中信國際證券研究部房地產行業執行董事顏偉洪表示，特首提出可在新界增加發展的地積比率不太特別。原因是，發展商在取得更多可發展樓面面後，還要補地價，所以他認為，並非每個在新界擁有龐大土地儲備的發展商均會受惠；且樓盤發展需時頗長，因此難以判斷補地價是升還是跌。

交銀國際地產分析員劉雅瀚認為，放寬地積比率，發展商亦需要相應增加支付補地價，但是在落實新的仲裁機制下，加快補地價落實，始終會對地主股有好處。若然政府要興建47萬個住房單位滿足市場需求，將更需要增加供應綠色地段去加快發展樓盤。擁有最多新界農地的恒地，相比新世界等其他地產商而言，會在新政策下成為最大得益者，他甚至相信恒地會跑贏其他發展商。該股股價較早前出現調整，更反映了投資者早將樓市調整的預期反映在內，正好提供入貨機會。

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馬鞍山粉嶺地 增地積比料過關

1 : GS(14)@2014-06-12 13:54:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140612/news/ec_ece1.htm


【明報專訊】為加快住宅供應，政府急切放寬各區地皮密度，其中納入上半年賣地計劃的馬鞍山耀沙路及粉嶺聯和墟地皮，早前申請增加樓面及地積比率約兩成，分別增約319及41伙單位，將於本周五在城規會審議，規劃署持不反對意見，預料周五過關機會大。


其中馬鞍山白石耀沙路地皮，可建樓面增約20%，至38.75萬方呎，擬建5幢14至15層高住宅，預計平均每伙由原本約1400方呎，減至約700方呎，料可建約550伙。另粉嶺聯和墟聯興街、和豐街與聯盛街交界地，地積比率由5倍增至6倍，樓面增加20%至13.31萬方呎，以每伙約538方呎計，增加41伙至247伙。兩地早前分別接獲約42份及3份意見，大部分為區內居民反對，但規劃署認為地皮增密度可接受，料周五獲城規會通過機會大。

宏豐臺收逾3份標書

另華業控股主席周年茂持有的大坑宏豐臺16號豪宅昨截標，世邦魏理仕物業投資部資深董事王振康表示，項目接獲超過3份標書，遞交標書逾1組為內地用家。項目樓面約8817方呎，估值約3 億至4 億元，呎價約3.4 萬元。至於投資者施佳龍持有的貝沙灣5期兩幢洋房「銀主貨」昨拍賣，每幢開價1.68億元；西半山羅便臣道1號一個三複式單位，開價8000萬元，惟最終在無人承接下收回，暫未知銀主會否下調售價。

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市建局士丹頓街項目 申增地積比至7.93倍

1 : GS(14)@2017-04-22 10:04:35

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2187&issue=20170422
【明報專訊】市建局就中環士丹頓街／永利街發展項目向城規會申請修訂發展計劃內地盤乙的規劃。有關發展修訂是把地盤乙及丙地積比率由原先的4.5倍，申請放寬至7.93倍，建議地盤乙興建1幢21層高（不包括平台花園樓層）的商住項目，而地盤丙則維持興建1幢19層高的商住物業，並將額外提供50個、共204個住宅單位。

五礦油塘項目申建住宅657伙

去年8月以40億元投得油塘崇信街地皮的五礦地產（0230），向城規會申請該地盤的鄰近一小塊臨海地皮納入發展範圍，原持有的地盤將作南北發展，南及北兩部分各興建兩座住宅大樓，並以梯級式興建23至29層高的住宅大廈，提供657伙，另北部將興建一個公共停車場，而鄰近小幅地皮規劃作海濱長廊。

黎永滔擬數億掃旺區逾千呎舖

零售市場方面，資深投資者蔡志忠與友人持有位於北角英皇道KING SQUARE於昨日開幕，其中1樓為蔡志忠女兒經營的零售，佔地8000方呎，其投資金額及裝修約2000萬元。KING SQUARE項目經理蔡家瑜則表示，商舖是向父親承租，租金不便透露，但租約設分成制度。

另外，資深投資者黎永滔預計，今年商舖租金會橫行發展，預料將有支持，預計2018年上半年開始會上揚，將同時亦積極物色旺區逾1000方呎的商舖，若成功購入，或涉資數億元計。

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大坑道優悠台　申重建放寬地積比

1 : GS(14)@2017-08-02 05:54:54

【本報訊】由棉紗大王伍集成家族相關人士持有的大坑道56號優悠台，新近向城規會提出重建規劃申請，將地積比率放寬至約2.6倍，涉及總樓面近2萬方呎，共有19伙。據申請文件顯示，地盤面積超過7,500方呎，申請人提出將地積比率由許可的2倍放寬至2.568倍，擬建單幢6層高分層住宅，另加1層地庫，涉及總樓面約1.94萬方呎，共提供19伙。資料顯示，伍集成家族於2008年以1.88億元購入物業，原名為曼聯閣，及後改名優悠台，並曾招租。土地註冊處顯示，項目大業主以Global Ultimate Ltd登記，公司董事伍宗琳，為伍集成家族成員。此外，伍集成家族後人於今年3月以3.75億元出售黃竹坑香葉道2號One Island South15樓全層予樂聲電子（213），呎價約12,518元，勁賺1.87億元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170802/20109173

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長實趙國雄：可考慮提升啟德地積比

1 : GS(14)@2018-02-23 09:30:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7590&issue=20180223
【明報專訊】政府下周三（28日）公布財政預算案，多個發展商出席活動時都被問及房策建議，其中長實（1113）執行董事趙國雄認為，政府可考慮增加啟德發展區地積比；地產建設商會執委會主席、會德豐（0020）副主席梁志堅認為，政府應把庫房儲備分予市民，不要一直做守財奴。

趙國雄昨出席電台訪問時表示，地積比涉及規劃及基建配套，社會需要深入研究提升人口密度對區內的影響，若在舊區提升地積比，需要解決車流和人流等問題，但啟德發展區正規劃中，認為可積極考慮。市場亦有聲音建議利用貨櫃碼頭和高爾夫球場用地建屋，趙指香港土地短缺，不同選擇均可考慮，但要考慮持份者的意見，高爾夫球場環境理想，對發展商來說十分吸引，社會可以考慮撥出部分用地發展。

梁志堅籲政府加快農地發展

梁志堅稱，作為發展商並不希望樓價一直上漲，最好是保持每年5%至10%的溫和升幅，市民可以負擔到，他期望政府多覓地推出市場，因若土地不足，地價一定被搶高，發展商亦會貴買貴賣。對於政府土地政策，他表示近年已提出很多計劃，但要實行才行，而新界有很多農地可以發展，望政府可加快規劃。

梁志堅又認為，現時很多人買不起樓，政府一定要照顧，但缺乏這方面的長遠計劃。另政府近年多次收緊按揭成數，梁認為，政策下不少發展商都為買家提供二按，但作為發展商，大多不想做二按，政府可放寬按揭成數助市民置業。此外，近年推出的辣稅，政府有很大收益，很多都來自香港市民，但只令庫房收入增加，並無「幫返」地產，現時庫房儲備充足，希望政府可分給市民，不要做守財奴。

英皇擬伙內房投啟德地王

另一方面，英皇國際（0163）執行董事張炳強亦表示，希望政府增加更多土地儲備，集團亦會積極研究即將推出的啟德地王，以合作方式入標的機會較大，亦不排除與內房合資。對於考慮增加啟德地積比率，張指在市區增大發展密度屬好事，惟亦要視乎基建可否配合。他又稱，對今年整體樓市持樂觀態度，現時屬低息水平，除非按息大幅增加至6厘才會有影響，他亦期望政府可考慮以不同方式開發土地，短期措施上亦可調整樓市辣招。

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施永青籲啟德地積比增至8倍

1 : GS(14)@2018-02-25 02:15:08

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2567&issue=20180224
【明報專訊】再有業界呼籲調高啟德地皮地積比率。中原集團主席施永青昨出席利嘉閣新春團拜時表示，一向贊成增加地積比率，認為若不調高將會逼市民「捱貴租」或住「劏房」，而啟德地積比率可由5倍增至8倍，政府不需要填海或改建郊野公園，增加地積比率為比較實際的方法。

建議政府放棄部分地價收益

施又稱，本港房屋問題來自地價過高，政府若願意少收地價，以及優先照顧本地居民自住需要，可解決居住問題。他又指政府庫房盈餘多，建議可放棄部分地價收益。另外，施指樓市現時由投資主導，投資氣氛轉變對樓市較大影響 ，有別於剛性需求，股市出現較大幅度調整時會對樓市有影響，總括而言，美國大環境不變的話，香港樓市將持續向上，全年有8%至10%增長，不過料今年股市波動大。

他又預期，債息上升，以致債券價格下跌，流入債券市場資金減少，反之流向股市及樓市資金多於流入債券，故非債券資產價格上升機會較多。

利嘉閣料人手增至3500人

出席同一場合的利嘉閣地產總裁廖偉強形容，今年為地產代理黃金大時代，希望有更多創新思維；去年集團生意額達16億元創公司新高，目前有220間分行，期望年底前可增至280間；人手方面今年初錄2800人，截至本月已增至2900人，期望今年全年可達3500人。

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新地恒地積極清貨 上月貨尾減652伙

1 : GS(14)@2018-09-26 00:10:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0302&issue=20180925
【明報專訊】「娥六招」6月底出台後，發展商近3個月積極清貨；中原發表報告指，截至今年8月，主要發展商手持的貨尾單位總數量約有5990個，按月減少702個或一成，當中以兩大龍頭發展商新地（0016）、恒地（0012）的銷售成績最標青，按月分別削減了602伙及50伙餘貨。

中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，主要發展商8月單月減少了702伙餘貨，顯示銷售情況不俗。若按單位面積分類，實用少於430方呎的A類單位按月減少340個，實用431至752方呎B類單位減少202個，實用753至1075方呎C類單位減少37個，而實用1076方呎以上D、E類豪宅單位則減少123個。

主要發展商餘貨5990伙

若以發展商計算，以「月月有樓賣、周周有盤推」的新地，去貨速度最理想，單月減少602個，集團餘貨降至2937個；其中A類單位按月減294個，B類減少211個、C類減少8個、D及E類豪宅單位減少89個。

恒地方面，旗下新盤貨尾按月減少50個，餘貨為1083個；其中A類單位按月減48個。

至於截到8月份，主要發展商持有的5990個貨尾單位，A類佔1746個，B類佔1879個，C類佔1097個，D和E類豪宅單位1268個。

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長實古洞項目申增地積比 擬建2200伙

1 : GS(14)@2018-10-28 11:52:40

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2468&issue=20181027
【明報專訊】政府近年積極覓地增加住屋供應，作為本地龍頭發展商的長實（1113），向城規會申請，提高旗下古洞北項目的地積比率，令項目可建單位由原本約1800伙，增加至約2200伙，增幅超過兩成。

長實今年至今暫時只推售過南區淺水灣道90號一個全新盤，並以銷售馬鞍山星漣海、荃灣海之戀‧愛炫美、紅磡維港‧星岸等樓盤的餘貨，暫未有大型全新盤登場。

根據城規會文件顯示，長實已向城規會申請，把旗下古洞北新發展區內4個地盤放寬地積比率及建築物高度限制，根據文件，該4個地盤（22B、23A、26A及26D）位於古洞北新發展區西部，佔地約38萬方呎，屬「住宅」乙類發展，地積比率原為3.5倍，預料可建約1800個單位，總樓面面積約133萬方呎。

總樓面料增至160萬呎

至於長實新建議是把地盤地積比上調兩成至4.2倍，擬建14幢住宅及4幢會所，樓高22至30層（連1層地庫停車場），單位數量增至2178伙，樓面面積增約20%至近160萬方呎。長實表示，社會增加土地供應呼聲趨升，集團認為增加發展地積比率，是其中一個能迅速增加房屋供應的可行方法，是次申請旨在更有效使用土地資源，加快提供更多住宅單位，滿足增長中的房屋需求，務求為解決香港土地問題作出貢獻。

長實又指出，該4個地盤鄰近擬設的落馬洲支線及計劃中的北環線古洞站，建議增加發展密度，既可配合未來古洞站所帶來的效益，不會對已規劃的基礎建設帶來不良影響。

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恒地錦田南地積比申增至5倍 擬建2368伙

1 : GS(14)@2019-01-26 14:08:43

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5701&issue=20190126\
【明報專訊】雖然發展商施工步伐放緩，但仍積極改劃土地作住宅發展。恒地（0012）或有關人士就元朗錦田南一幅約27萬方呎綜合發展區用地，申請修訂錦田南分區計劃大綱核准圖S/YL-KTS/15，修改當中涉及綜合發展區地帶的發展細節，計劃由原先建議地積比率2.1倍，增加至最少5倍，即可建樓面面積由56.76萬方呎提升1.4倍至135.14萬方呎，恒地擬建8幢樓高18層高的住宅大廈，將提供2368伙、平均面積571方呎的住宅，另設1幢2層高的會所及7.14萬方呎休憩用地。

大部分申建開放式住宅

就申請人提交予城規會的文件顯示，項目大部分單位為開放式單位，預計居住人口約6631人。申請人指，上述規劃可維持一個具混合用途的社區，能善用土地資源使「運輸主導發展」的概念成功落實，同時亦可增加鐵路站附近住宅用地的發展密度，以靈活運用土地資源。

其士大業街重建商廈申增地積比

此外，其士國際（0025）於2017年8月以3.6億元向星星地產（1560）購入觀塘大業街4號工廈，向城規會申請略為放寬地積比率至13.23倍，以作准許的辦公室和商店及服務行業/食肆用途，擬建1幢23層高商廈，總樓面面積約79,382方呎。申請人表示，擬建商廈將協助為觀塘區發展成香港另一個核心商業區，以及與規劃意向一致。

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