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新界啟德地積比率增兩成

1 : GS(14)@2014-01-17 14:45:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa1.htm




【明報專訊】特首梁振英昨日於施政報告中提出，將全面在全港各區提高地積比率約兩成，其中包括啟德新發展區，料可令該區增約6800伙住宅單位。不過，在增加地積比率同時，部分地段的高度限制及密度勢將提高，有環保團體擔心，過往大受社會各界詬病的屏風樓恐重現。政府強調，港島北及九龍半島人口稠密的已發展地區的地積比率不會增加，未發展地區如新界則有增加城市密度的空間。


消息人士指出，政府提升全港地積比率，目的為增加樓宇供應，將應因個別地區及地皮的不同情作研究，除政府地皮外，亦可能包括毗鄰政府地的私人重建地皮等。

其中擬全面檢討地積比率的啟德發展區，現時區內有約21幅未售的住宅地皮，料地積比率將由3.5至5倍，增至5.5至6倍，可建樓面料增至逾2051萬方呎，涉逾3.93萬伙單位，較原有計劃增加6800伙。另提高發展密度下，啟德料可增近463萬方呎寫字樓樓面，約相當於9座觀塘One Bay East東座的樓面，市場預計每方呎樓面呎價約5500至6500元。

政府近月早已陸續於新界地區增加密度，包括大埔及屯門等，其中早前規劃署建議改劃屯門15幅地為住宅，涉約1.08萬伙，其中5幅地的地積比率，就由1.3倍大增至3.6倍。業內人士估計，元朗南、洪水橋及古洞新發展區，亦有機會成為下一輪提高地積比的地區。

洪水橋古洞可增地積比

此外，大埔白石角2幅共約7.9公頃、原留作科學園擴建用途的地皮，政府稱因住宅需求急切，將改回住宅用地，而粉嶺皇后山亦有近7公頃土地，擬作私樓及教育發展。

惟環保團體反對政府增加地積比及發展密度，環保觸覺昨發聲明指出，認為這是在城市規劃上開倒車。環保觸覺總幹事譚凱邦表示﹕「鑑於九龍及港島發展太密，因此部分新界地區的住宅密度較低，讓市民有更佳的生活空間，現時政策違背這個方向，特首梁振英在判斷上明顯出現問題。」

學者：遵政府規定 可免屏風樓

港大房地產及建設系副教授何志榮則認為，政府在2011年實施的作業備考，對樓宇間的距離及通透度都有規定，只要遵守這些規定就能避免屏風樓。第一太平戴維斯董事總經理陳超國稱，政府可於地契訂明通風要求，以避免屏風樓問題再現。

環團：東鐵飽和 配套不足

不過，增加地積比將令密度提高，環團認為需與人口政策相配合，但新界區根本沒有足夠配套設施，譚凱邦舉例指出，新界交通已超出負荷，東鐵已經飽和。中銀香港經濟研究員卓亮則相信，政府可考慮各區的配套設施及交通狀，處理增加地積比的問題，「增加兩成只是平均而言，具體要視乎各區本身的密度，或附近有沒有足夠的學校及醫院等配套」。

明報記者 廖毅然、林尚民、麥穎

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2 : GS(14)@2014-01-17 14:45:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa2.htm



地建會：歡迎放寬地積比


2014年1月16日





【明報專訊】新的《施政報告》中，政府重點仍是繼續提供更多新供應，對此，地產建設商會執委會主席梁志堅(圖)表示，政府只想讓市民知道， 一旦樓市供求平衡，樓價將會回落。他還說，歡迎政府放寬部分地區的地積比率，及增加土地供應。


至於新地(0016)副董事總經理雷霆表示，集團同意政府的房屋供應取向，增加供應令市場對未來樓市有較為穩定的期望；嘉里(0683)執行董事朱葉培則認為，在部分地區增加發展密度，政府須留意區內民生配套是否足夠，例如學校、交通運輸系統等。恒地(0012)營業(一)部總經理林達民亦表示，政府要增加供應，若在地塊及配套許可的情況下，提高地積比是無可厚非，他又認為，政府每年提供一萬多個新供應最為合理，發展商亦希望樓市可平穩發展。

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3 : GS(14)@2014-01-17 14:46:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa3.htm

【明報專訊】本港住宅供應三大主要來源，除官地及鐵路項目外，還有私人補地價項目。政府為增加私人住屋供應，特別提出引入「補地價仲裁先導計劃」，以加快發展商及地政總署之間達成補地價協議，從而提高市區重建之效率。


特首在《施政報告》提出多項短針對中期土地供應的方針，更針對私人補地價項目，提出「補地價仲裁先導計劃」，希望加快達成補地價協議。政府消息人士稱，政策主要目的是增加更多單位數量，因此仲裁計劃將集中於大型地契的修訂，並非所有修訂都可以仲裁。

該消息人士又指出，只要是合資格的法律人士都可以當仲裁人，但仲裁人選要得到政府及發展商雙方同意。一旦雙方同意透過仲裁方式解決，仲裁人的決定將是最終決定。不過，計劃之具體操作仍有待研究，未來會公布政策詳情。

迎海．星灣補地價 拉鋸12年

事實上，在現行制度下，發展商會為旗下重建項目向地政總署提出申請，再由地政總署回覆補地價金額，若發展商不接受，可無限次提出上訴，令雙方洽談補地價過程可長達10年或更久。

以現時恒地(0012)發售之馬鞍山迎海．星灣為例，早在1997年已獲城規會批准重建，惟補地價金額到2009年才能落實，歷時超過12年。恒地主席李兆基過去便曾多次批評政府批出補地價金額的進度緩慢，指「我政府用3年，內地政府用1年搞掂，如果香港政府學會中庸之道，唔使好似中國咁急，又唔好咁慢，咁就掂晒」。

新地：加快審批 助增供應

對於今次新建議，新地(0016)副董事總經理雷霆稱，計劃可加快審批補地價，對未來增加供應很有幫助；新世界(0017)執行董事陳觀展則表示，目前仍未仔細了解計劃，不過，業界過往都有聲音指補地價過程漫長，且不夠透明度，相信加入仲裁計劃，可提高補地價流程之透明度，以及幫助加快過程，增加住屋供應。

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4 : GS(14)@2014-01-17 14:47:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa4.htm

【明報專訊】特首梁振英在施政報告內提到，建議屯門東等新界地區，增加發展密度。由於在市場內，以恒基地產(0012)及新鴻基地產(0016)等新界大地主擁有最多新界農地，可建樓面面積有望因新政而得到提升。但是證券界認為，由於發展地產項目需時較長，中間更涉及補地價程序，因此未必全部新界地主股會受惠。


現時各發展商中，擁有最多新界農地的是恒基地產，擁有農地面積約4300萬平方呎；新鴻基地產則次之，亦擁有逾2700萬平方呎。其他發展商如新世界發展(0017)及信和置業(0083)則較少。

補地價支出亦增

中信國際證券研究部房地產行業執行董事顏偉洪表示，特首提出可在新界增加發展的地積比率不太特別。原因是，發展商在取得更多可發展樓面面後，還要補地價，所以他認為，並非每個在新界擁有龐大土地儲備的發展商均會受惠；且樓盤發展需時頗長，因此難以判斷補地價是升還是跌。

交銀國際地產分析員劉雅瀚認為，放寬地積比率，發展商亦需要相應增加支付補地價，但是在落實新的仲裁機制下，加快補地價落實，始終會對地主股有好處。若然政府要興建47萬個住房單位滿足市場需求，將更需要增加供應綠色地段去加快發展樓盤。擁有最多新界農地的恒地，相比新世界等其他地產商而言，會在新政策下成為最大得益者，他甚至相信恒地會跑贏其他發展商。該股股價較早前出現調整，更反映了投資者早將樓市調整的預期反映在內，正好提供入貨機會。

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