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銀行地產股的巨大風險 Ares

From http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780100902a.html
[個人理解範疇內的]

銀行業存在一個致命問題:
制度缺陷。銀行行長由國家任命,可以由這個銀行調往那個銀行。銀行決策管理層缺乏對本企業的忠誠度,他們不具備遠見,只顧眼前利益。他們不需要對股東負責,而是對上級官員負責。雖然有戰略投資者的利益關聯,但由於持股比例較小,發言權不夠,難以制約銀行官僚的無所作為甚至胡作非為。由於行長可能在銀行間調換,不存在商業機密,可能導致商業管理模式的透明化與趨同效應,缺乏獨特的競爭力。一個類似的例子是:中國聯通老總調往中國移動,引起中國聯通股價大跌。


地產業也面臨調控,最大問題是資金。房價下跌,成交量萎縮,加劇了房產公司資金回籠的困難。而新的貸款根本無法發出。企業只有依賴民間借貸或者上市再融資。借貸是非常危險的,高利息和降價將使得行業毛利由高峰時的40%下滑到歷史上20%低點,業績大幅下滑。這些短期融資一旦出現斷裂,則可能使得公司 面臨破產還債的危險。而根據政府打擊房地產意圖與證監會不再批地產再融資政策,上市公司短期內已經失去廉價融資的機會。
銀行 地產股 地產 巨大 風險 Ares
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銀行地產股的風險一目了然 Ares

From http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780100902a.html [

個人理解範疇內的] 銀行業存在一個致命問題: 制度缺陷。銀行行長由國家任命,可以由這個銀行調往那個銀行。銀行決策管理層缺乏對本企業的忠誠度,他們不具備遠見,只顧眼前利益。他們不需要對股東負責,而是對上級官員負責。雖然有戰略投資者的利益關聯,但由於持股比例較小,發言權不夠,難以制約銀行官僚的無所作為甚至胡作非為。由於行長可能在銀行間調換,不存在商業機密,可能導致商業管理模式的透明化與趨同效應,缺乏獨特的競爭力。一個類似的例子是:中國聯通老總調往中國移動,引起中國聯通股價大跌。 地產業也面臨調控,最大問題是資金。房價下跌,成交量萎縮,加劇了房產公司資金回籠的困難。而新的貸款根本無法發出。企業只有依賴民間借貸或者上市再融資。借貸是非常危險的,高利息和降價將使得行業毛利由高峰時的40%下滑到歷史上20%低點,業績大幅下滑。這些短期融資一旦出現斷裂,則可能使得公司 面臨破產還債的危險。而根據政府打擊房地產意圖與證監會不再批地產再融資政策,上市公司短期內已經失去廉價融資的機會。
銀行 地產股 地產 風險 一目 了然 Ares
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中國地產股的分類

1. 世茂(813)- 信和、恆基、恆隆系方式(子母公司式,一家持有地產發展,一家持有地產投資)
2. SOHO 中國 (410)- 新世界方式(早期新世界只起商業大樓,如新世界中心及會展)
3. 碧桂園(2007)、富力(2777)、雅居樂(3383) - 新鴻基/恆基方法 + 長實模式(平價不停吸地、流水式建設、只賣名字、質素普通)
4. 瑞安 - 合和方式(合併一個較大的地盤來發展)
5. 萬科 - 新鴻基模式(注重樓宇質素及品牌)

其餘的如深圳控股、綠城地產、合生創展、復星地產、新世界中國、鴻隆、眾安等都是中等的公司,用香港的經驗來看,新鴻基和長實方式最好、信和、恆基等次之,而合和和新世界則為最差,其餘的更不用數了。由此我們應該以碧桂園、富力
、雅居樂為重心地產股,萬科次之。這類股應在低潮期持續購入,以獲取百倍回報。不過以香港的經驗來看,八倍至十二倍的市盈率才算是較便宜,以碧桂園超過三十倍市盈率來計,實在不算便宜。
中國 地產股 地產 分類
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超冷門地產股-永發置業(287)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080306/LTN20080306314_C.pdf

公司售出一個物業,套現7,500萬,淨所得7,200萬,賺800多萬。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20071221/LTN20071221123_C.pdf

這家公司在七三狂潮上市,至今已三十多年,近來創辦人兒子辭世。

據半年報所述,有兩千萬現金,一億二千多萬股票,一億三千多萬投資物業,該物業在此值六千三百多萬。

套現後,股票加現金扣除所有負債三千七百多萬,共有一點七億流動資產,加上投資資產,淨可變現資產共三億。

不計其他資產,以股本數四千萬計算,可變現值達七元,流動資產共四點二五元。

公司上半年二千萬盈利,大部分靠炒股及樓價升值所得,扣除兩部分收益後盈利只得六百萬,每折合一毛五分,預計下半年市道甚差,若股票盈利全沒,不過有售樓收益補上,加上租合收入及物業升值,預計全年盈利約二千五百萬,折合每六毛兩分五,以現價計市盈率為六倍,但公司派息太少,加上公司規模太少,買賣兩閒,難以吸引小股東。

建議若大股東有錢的話,可以動用少量錢私有化,或是索性賣殼,留錢養老。
冷門 地產股 地產 永發 置業 287
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青心直說:二線地產股升得有道理 胡孟青

2009-05-20  AppleDaily






 

市 場不斷為落後股搵題材,例如「上海」兩個字就係炒友天堂。炒到o依家,好多炒友開始唔明點解香港地產股唔係隻隻肯大郁,但係恒隆地產(101) 昨升6.1%、嘉華國際(173)升7.8%、嘉里(683)、保利達(208)升13%、華置(127)升6.8%,犀利過好多重磅股。無他,只因大牛 龜升晒上嚟,好多因素都已極速反映,退而求其次,氾濫嘅資金絕對唔介意冒多啲風險,搵一線尾二線頭甚至二線尾三線頭嘅分子,務求食住個勢,追多一點回報。 恒隆地產近年發展重心轉至內地,以集團上半年投資物業租金增長比較,香港增長9%,上海增長23%,上海佔整體租金收入41%,為集團半年貢獻7.03億 元收入,邊際利潤優於香港,位於上海市中心兩幢商用物業恒隆廣場及港滙廣場佔盡地利。

炒上海澳門概念

至於嘉華國際,同樣於淮 海中路擁有上海嘉華中心39.6%權益,出租率近百分百。同樣地,華置於徐滙區淮海中路亦擁有一座愛美高大廈收租。從以上幾家地產商於上海擁有之落腳點及 發展中項目可知,他們的積極程度不下於大地產商。除了主流內房股之外,上海含量較高的本地發展商亦絕非池中物。假如你不熟悉上海,對今年回歸10周年之澳 門可能會較有把握。澳門正準備改朝換代,中央送大禮絕不出奇。澳門主流概念不只賭業股,仲有地產股。澳門總面積只有27.5平方公里,保利達擁有1百萬平 方米土地儲備,而且大部份地盤毗鄰即將興建之港珠澳大橋,你話筍唔筍?有啲股票係升得有道理嘅,打開年報或者親身視察都唔難啫!胡孟青



青心 直說 二線 地產股 地產 升得 道理 胡孟 孟青
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淨現金地產股-中國及澳門地產篇(補充)


昨天趕著睡覺,所以沒寫完,並謝謝Mars兄提醒。)


http://realblog.zkiz.com/greatsoup/10429


近一個星期發現更多,所以要公諸同好。


註:負債等於現金減銀行負債減其他可換股票據。

1. 今日公佈業績的湯臣集團(258,前永盛財務、湯臣太平洋、浦東發展)及它母公司川河集團(281,前偉華企業)


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090908/LTN20090908685_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090904/LTN20090904964_C.pdf


2. 保利達資產(208,前金盾集團),無銀行負債。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090908/LTN20090908588_C.pdf


3. SOHO中國(410)


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090908/LTN20090908506_C.pdf


4. 眾安房產(672)


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090907/LTN20090907870_C.pdf


5. 擁有上海一項物任作為主要業務的南洋集團(211)


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090909/LTN20090909651_C.pdf


6.已經有集資計劃,但最新公告仍是處於現金情況的建業地產(832)及奧園地產(3883)


建業地產


集資:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090805/LTN20090805189_C.pdf


業績:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090903/LTN20090903869_C.pdf


奧園地產:


集資:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090712/LTN20090712014_C.pdf


業績:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090828/LTN20090828014_C.pdf



大家仍找到這些高現金低負債的地產公司嗎,不妨分享一下。
淨現金 地產股 地產 中國 澳門 補充
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買地產股 先看老闆領導力 王雅媛

2010-02-06  TNM





「福布斯」(富比世、Forbes)剛公布香港富豪榜,頭五大富豪全部都是香港地產商,分別為長實集團(001)的李嘉誠、恆基地產的李兆基(012)、新鴻基地產(016)的郭氏兄弟、新世界發展(017)的鄭裕彤及華人置業(127)的劉鑾雄。

他 們的資產加起上來超過5,400億港幣(約新台幣2.2兆元)。究竟5,400億港幣是什麼概念?5,400億港幣等於2008年時大陸全國社保基金的總 資產市值。5,400億港幣大約等於騰訊(700),加恆生銀行(11),再加李寧(2331)及聯想(992)的總市值。

相反,2009年福布斯中國富豪榜卻跟香港富豪榜有點不同,頭十位中只有三個是地產商,分別是排行第五位的碧桂園(2007)主席楊惠妍,排行第六位的世茂房地產(813)主席許榮茂,以及排行第十位的大連萬達集團王健林家族。

我認為,如果時間足夠長,中國富豪榜的形勢都可能會趨向越來越像香港富豪榜,便是頭幾位都是地產商。理由很簡單,畢竟中國人「要有個家」的觀念實在太根深蒂固了。即使要一個普通收入的人用上20年的時間去供一個房,都十分願意。

在這種「一個願打,一個願捱」的情況下,長期來說大陸地產行業的盈利絕對是比其他行業高得多。但問題是現在有那個多房地產公司,十年後哪一個才會成為中國的李嘉誠?

還 記得有朋友說過,幾十年前如果要投資香港房地產股,多數人都會選擇當時規模大過長實的大昌地產(88)。幾十年過去了,長實的規模大了好幾百倍,而大昌地 產的規模則原地踏步。所以如果打算長線投資「內房股」(大陸地產股),一定要多認識此公司主席的能力。因為地產公司的發展很視乎領導的能力。

今 年因工業而上「福布斯」富豪榜的「工業富豪」只有五人。排名最前的是理文造紙的主席李運強(2314),以174億元排第15位。下一個是以做玩具起家, 沒有上市的旭日國際集團主席蔡志明,排名23位。之後便是老牌公司,專生產馬達的德昌電機(179)主席汪穗中,排名30位。

另兩個是今年新上榜的,分別是以經營室內無線電話及電子教材的偉易達(303)主席黃子欣,以82.7億港元排名第32。而另一個則是香港政務司司長唐英年的父親、做印刷線路及覆銅面板業務的美維(3313)主席唐翔千,以66.3億港元資產排第40位。

很 多時候當筆者實地去探訪一些上市工業股時,老闆們都會慨嘆做工業難發達,認為做金融賺錢容易得多。但實際上,靠金融業上富豪榜的人並不多,而那些上榜的, 白手興家的也不多。看來一般人要發達,還是得靠實業。(作者任職申銀萬國證券,負責港股經紀業務,在2007年2月中港模擬投資比賽拿下冠軍)



地產股 地產 先看 老闆 領導力 領導 王雅 雅媛
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買地產股 先看老闆領導力


2010-02-06  THT





「福布斯」(富比世、Forbes)剛公布香港富豪榜,頭五大富豪全部都是香港地產商,分別為長實集團(001)的李嘉誠、恆基地產的李兆基(012)、新鴻基地產(016)的郭氏兄弟、新世界發展(017)的鄭裕彤及華人置業(127)的劉鑾雄。

他 們的資產加起上來超過5,400億港幣(約新台幣2.2兆元)。究竟5,400億港幣是什麼概念?5,400億港幣等於2008年時大陸全國社保基金的總 資產市值。5,400億港幣大約等於騰訊(700),加恆生銀行(11),再加李寧(2331)及聯想(992)的總市值。

相反,2009年福布斯中國富豪榜卻跟香港富豪榜有點不同,頭十位中只有三個是地產商,分別是排行第五位的碧桂園(2007)主席楊惠妍,排行第六位的世茂房地產(813)主席許榮茂,以及排行第十位的大連萬達集團王健林家族。

我認為,如果時間足夠長,中國富豪榜的形勢都可能會趨向越來越像香港富豪榜,便是頭幾位都是地產商。理由很簡單,畢竟中國人「要有個家」的觀念實在太根深蒂固了。即使要一個普通收入的人用上20年的時間去供一個房,都十分願意。

在這種「一個願打,一個願捱」的情況下,長期來說大陸地產行業的盈利絕對是比其他行業高得多。但問題是現在有那個多房地產公司,十年後哪一個才會成為中國的李嘉誠?

還 記得有朋友說過,幾十年前如果要投資香港房地產股,多數人都會選擇當時規模大過長實的大昌地產(88)。幾十年過去了,長實的規模大了好幾百倍,而大昌地 產的規模則原地踏步。所以如果打算長線投資「內房股」(大陸地產股),一定要多認識此公司主席的能力。因為地產公司的發展很視乎領導的能力。

今 年因工業而上「福布斯」富豪榜的「工業富豪」只有五人。排名最前的是理文造紙的主席李運強(2314),以174億元排第15位。下一個是以做玩具起家, 沒有上市的旭日國際集團主席蔡志明,排名23位。之後便是老牌公司,專生產馬達的德昌電機(179)主席汪穗中,排名30位。

另兩個是今年新上榜的,分別是以經營室內無線電話及電子教材的偉易達(303)主席黃子欣,以82.7億港元排名第32。而另一個則是香港政務司司長唐英年的父親、做印刷線路及覆銅面板業務的美維(3313)主席唐翔千,以66.3億港元資產排第40位。

很 多時候當筆者實地去探訪一些上市工業股時,老闆們都會慨嘆做工業難發達,認為做金融賺錢容易得多。但實際上,靠金融業上富豪榜的人並不多,而那些上榜的, 白手興家的也不多。看來一般人要發達,還是得靠實業。(作者任職申銀萬國證券,負責港股經紀業務,在2007年2月中港模擬投資比賽拿下冠軍)



地產股 地產 先看 老闆 領導力 領導
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短評三大地產股 東尼


2010-03-18 NM





上週,三間我鍾愛的香港老牌發展 商,希慎(14)、新地(16)及太古公布業績,成績令人滿意。

在芸芸地產發展商中,希慎其實更像一間投資公司,皆因它以收租為主,在跑馬 地一帶擁有不少物業。它的資產淨值約三百七十億元,每股約三十五元,但現時其股價僅二十二元,即有四成折讓。希慎去年純利二十七億元,比前一年的十六億元 大升七成,惟物業重估帶來高達十五億元的利潤,佔物業總值半成;若撇除這個因素,希慎的純利約十一億元,即每股一元六仙。

這是一間可愛而單 純的公司,每年派息三釐,而且未來開支不會太多,派息還會再增加。今年,我認為希慎的核心盈利最少有十一億元,再加上百分之四的物業升值,即十三億元,合 計將有二十四億元純利。若它斥資發展新物業,它的前景會更可觀,但我滿足於當下。新地今年更上一層樓

新地中期業績的核心盈利有六十五億元, 折合每股二元五角四仙,比前一年上升四成四。但○八年,新地的資產有三十八億元減值損失,今年卻有八十六億元的升值收益,結果其純利由七億元暴升至一百四 十三億元,即每股五元五角九仙。以現價每股一百一十六元計,公司市值三千億元,惟派息僅八角五仙,不算慷慨,或許年底派息會豐厚一點。

事實 上,新地的賬目不像希慎般簡單易懂,它既是推出元朗YOHO Town的物業發展商,亦是擁有國際金融中心和環球貿易廣場的投資公司,旗下又擁有電訊公司,還落力進軍內地。

新地於上半年發展了一百萬平 方呎物業,估計下半年會多發展三百萬平方呎,總值約二百五十億元。它在內地的土地儲備比香港的更多,前者有八千八百萬平方呎,後者只約四千四百萬平方呎。

今 年新地的核心盈利應有二百億元,若計及物業重估,可再創○七至○八年度的高峰,即二百七十億元。我認為持貨者現在不宜沽出,但應否入貨,則是另一個問題。

太 古分拆業務明智

太古的業績同樣受物業重估影響。由於太古B較太古A便宜,投票人數亦較多,因此我以太古B作評論對象。以現價每股十七元六角 計,其市值一千三百六十億元,資產淨值一千五百億元,每股B股資產淨值為二十二元九角七仙,有不錯的折讓。

太古的賬目比新地更複雜,除物業 投資外,還持有國泰航空四成二股權,以及船務、工業及貿易等分支。今年公司賺一百九十九億元,較前一年的五十九億元可觀得多。主因是國泰早前因燃油對沖失 誤,造成巨額損失,加上載客量大減,業績差強人意,但現今已漸入佳境,還有高達一百四十億元的物業增值。若撇除物業重估,太古的盈利由五十二億元升至八十 四億元。國泰今年環境應較去年好,物業的盈利亦會改善,今年表現會更佳。

太古現正申請分拆太古地產,這有利鞏固公司賬目,對股價亦有幫助。 雖然作為控股公司的太古可能會慢慢褪色,但我認為太古及國泰是短線可取的選擇,而前者的盈利持續增長,長線投資亦甚佳。

東尼

在 證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉 洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。



短評 三大 地產股 地產 東尼
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買重銀行地產股 東尼

2010-8-5  NM





儘管中移動佔恒指比重很大,但四十三隻恒指成分股中,有八隻銀行股和十隻地產股,可見這兩個行業的影響力。

組合中的股票,也大多來自這兩個行業,這並非必然,惟我認為和其他行業相比,這些股票便宜得多。

上月,我進一步增加銀行股的比重,沽出了三分一的中行及工行,買入另一間中資銀行農行。現在看來,似乎頗為幸運,不過我認為市場終會發現四大中資銀行的估值同樣被低估。我不認為農行比中行平,它的債務甚至更多,惟我預期農行的盈利,在明年可能比其他銀行增長得更快。

銀行股估值低

我 寫這篇專欄時,滙豐的中期業績仍未出爐,惟這份報告並非至關重要,當中可能仍然牽涉到一些撥備,但我認為只是一次性的,並不影響銀行長遠的盈利能力。以每 股八十元計算,這間國際性銀行的市值約一萬四千億元,若不計撥備及其他非經常性賬目,滙豐今年的盈利應介乎一千二百億元至一千五百億元之間。而滙豐的盈 利,我認為可按年遞增。

大型中資銀行的情況亦一樣,工行、建行、中行及農行,將一如以往,繼續以非常快的速度增長,但我稍稍擔心為增強競爭力,銀行情願降低毛利率,繼而令收入減少。不過,這個因素可能已經反映在股價內,因為現時它們市盈率普遍都相當低,皆在十二倍以下。

這些中資銀行,將於本月較後時間公布業績,隨着中國經濟快速增長,毛利率可能會縮減的因素可以暫且不理。在市場中,這行業的股票仍然被低估,故就算組合持貨不少,我也毫不擔心。

太古恒地有折讓

至於組合中的地產股,我從沒有後悔自己揀錯股。我視太古為地產公司,多於綜合企業,儘管它亦經營航空業務,因為這是我最初把它納入組合的原因。所以,現時香港發展商我們有太古及恒地,國內發展商則有瑞房。

恒 隆(101)於上週發布的業績帶來好消息。以每股三十二元五角計算,恒隆的市值約一千三百五十億元,去年賺二百二十五億元,但當中包括了二百一十億元的物 業重估。此外,君臨天下的賣樓收入亦已入賬,這樓盤在○八年市況較差時曾擱置銷售,惟恒隆有實力持貨兩年。這間公司現時在國內頗為活躍,二十一億元的物業 重估中,有十三億五千萬元來自中國,八億元來自香港。

不過,我不會在現階段買入恒隆,皆因其股價相對資產淨值來說有溢價,其資產值淨應約為 八百八十億元,惟市值達一千三百五十億元。惟恒隆的業績對太古及恒地有鼓舞作用,而且兩間公司的股價相對資產淨值都有折讓。這是分析地產股的重要因素,儘 管不是百分之百準確,因為在發展快速的市場中,不少公司都能善用槓桿去提高盈利。無論如何,瑞房是另一隻股價相對資產淨值有兩成半折讓的股票。

東尼Tony Measor

在證券界有五十年經驗,八七年股災及八八年股市冒升時,他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。

他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前,他在嘉洛證券工作,管理客戶二億五千萬元資金。
 



買重 銀行 地產股 地產 東尼
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本地樓市、地產股、銀行股弱勢已成 分析員的告白

http://albertanalyst.blogspot.com/2010/11/blog-post_27.html

若然愛爾蘭求援事件只是個別事件僅是歐洲的問題,又如果北韓炮轟南韓只是無法預計的事情,本港政府出招打壓樓市只是政策風險,又如果美元反彈只是弱勢的小 反彈,那麼眾多巧合的事件走在一起而導致的資產市場下挫便不是毫無原因。美元的反彈並非隨意的波幅,而是代表游資正在撤離新興市場。

簡單道理便是"過熱的市場只有下瀉的命運",並不需甚麼大理論! 過往一兩個星期觀察到不少Sectors前後腳由高位下滑,亦即所謂的"Sector Rotational Short Selling"活動,成交突然縮小亦暗示前景十分不利。

更令筆者確信市況走弱的因素還有:
1) UBS近日將太古A(19)的Target Price調高至HK$200樓上
2) 陸東Target年尾恆指到28,000點,並說無懼跌市
3) 臺周刊大力叫人買樓
4) 大量IPO和Placements
5) 亞洲諸國正在推行Tightening Monetary Policy
6) 大量驚天的恆指預測,例如恆指一年內到38,000、30年到460,000點
7) 風水師成為財經雜誌的封面
8) 大部份人仍是相信"Buy on Dips"及"長揸必勝"

要說的到此為止,有時過於追逐有形的事情反而迷失大方向,而世間並無所謂的理所當然的事情,藉機留下一智者之言:

視而不見,意而則現; 形即是影,影即是形

本地 樓市 地產股 地產 銀行 弱勢 已成 分析員 分析 告白
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19788

地产股究竟有多么便宜? 张化桥

http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400100oijf.html

谢谢大家邀请我参加今天的研讨会。我只代表个人,不代表我的雇主。请先让我给出结论,再给论据: 在香港上市的42家中国的地产公司的股票大都很便宜, 但是不象有些人所说的那么便宜, 而且也有一些股票是价值陷阱(即,看起来便宜但实际上不便宜)。如果你能避开价值陷阱,分散持有多个地产股票长达4-5年,你的回报率会很不错的。

    分析地产股的三种方法各有优缺点,投资者要多看几个指标,多用几种方法。另外,大家不要死板和固执。除了定量的指标之外,也要看定性的指标(比如管理层的激励机制,土地储备的位置和价格,以及项目质量的好坏)。

(1)  NAV,即净资产值的估算方法。这种方法历史悠久,也最广为接受。把所有的项目按合理的销售价格,建造成本,和税收做一个估算。然后把未来的现金收入用一个贴现率折回到今天,减掉净的债务,算出来一个总数。这个数就是公司的净资产值 (NAV)。这个方法在我看来是最被滥用的一个方法。我感到多数人算出来的NAV都太高,不切实际,原因是多方面的。第一,他们假定的售价太高, 或者成本太低(包括利息和营销)。当然,人们低估了监管部门折腾企业的能力和花招, 以及企业攻关费用的巨大。第二, 人们一般高估企业管理层控制项目进度的能力。今年的1亿元销售收入与明年的1亿元含金量不同。这会直接影响NAV。第三, 有些地块在可预见的未来根本不能动工, 因为没有需求。

(2)市盈率。我以前一直很反对用这种方法, 但近来我开始悟出了它的道理。如果一家公司的管理层是进取的,它就应该经常有利润和现金流,如果它老是告诉股民,他有5栋非常值钱的楼,19块待开发的土 地,你想股东们会耐心地等它多久?资金周转慢是五种疾病的表现:要么管理层是懒汉,或者无能,或者没有动力,或者很优秀但是犯了一些决策错误,或者行业出 了大问题。市盈率的方法就逼着管理层不断在高速公路上加油。

(3)市帐率。股票价格除以公司的每股账面价值。问题在于,有的公司的账面价值作了很大的调整(物业重估),而有些没有,或者重估的程度不一样。有些评估 师十分慷慨,有些比较保守。有些地产公司有收租物业,评估得很频繁,有些公司反之。而土地和在建项目不能重估,这就影响了跨公司之间的比较。

   市帐率的最大缺陷是, 它只能反映静态,不能放映动态。此话怎讲? 市帐率只能反映地产公司今天的贵贱, 但不能放映它未来的贵贱。如果这家公司未来5年一直坐在那几块地上晒太阳, 那么五年以后它的股票会更加便宜。另外, 我们不要假定土地价格永远往上涨,不要认为政府不会用税收和行政的办法改变游戏规则。如果一家公司长期无所作为, 它的土地增值和物业增值跟小股东有何关系呢? 相比较, NAV和市盈率的方法就可以抓住动态。

    我们还要考虑一个非常重要的事情。资金快速周转的公司永远处于战争状态, 内部系统运转有序, 员工勤奋且训练有素, 大量土地和房屋常年处于正在出售和即将出售的状态, 这样的公司在风险控制方面好过慢腾腾的公司。我们经常听到某地产公司的老板说,最近资金紧张,要借高利贷,或者要发盈利警告,或者要改变业务策略,或者要低价出售心爱的办公楼,原因是某个大项目本来准备五月份开盘销售的, 结果形势突然变了(比如, 银行加息了, 政府政策变了, 附近的楼盘打折扣, 附近修高速公路, 或者老天爷下连阴雨, 等等)。你就知道这不是一个好公司。他们今天有这个借口,明天还会有一个你完全想不到的另外的借口。我认为, 最好的防御是进攻,最好的风险防范是高速的资金周转。

    另外,我想谈谈两个有意思的观点:一是投资物业在地产公司的估值里面要大打折扣,二是所有开发型的地产公司也都应该有很大的估值折扣。

    我们经常看到某些地产公司的市值严重低于它们所拥有的几幢办公楼或者购物中心的价值。除了他们在项目层面有负债以外, 他们已经把很多营业面积用很低的租金长期租给了大客户(沃尔玛或者微软), 所以未来的租金收益率成问题。有些物业虽然没有这样的暗伤, 但是租金回报率也不高。在正常情况下, 这些物业的帐面价值(重估过的价值)只是自我安慰而已, 别人不会用那个价格购买它的(当然,除了少量不理性的国有企业以外)。你也许会说, 物业在未来可以升值啊! 但是, 它也可能贬值。而且很多物业实际上是不能出售的: 首先是要交高昂的土地增值税, 然后是营业税, 还有企业所得税。对于在香港上市的公司来说, 分红的汇出还要再交5%的预提税。所以, 这些物业看着好, 闻着香, 但是不好吃。当然, 它们的NAV要有折扣。

    我们再看看开发型的地产公司吧, 人们计算NAV时,一般假定所有的建筑面积都会出售, 但是公用面积(会所,车库,等等)并非都可以出售, 另外,如果有20%的房子卖不掉(楼层,朝向,设计或者质量有问题或者需求不足), 而这家地产公司的净利润率也是20%(这个数字已经不低), 那么这个公司的全部利润就是无人要的存货! 也难怪他们总是缺钱。

    说完了坏话, 再说点好话。我认为, 现在多数中国地产公司的股票很便宜, 充分反映了我讲的几个风险。很多中型的地产公司的成长性也很不错。如果未来4-5年,股票市场对这个行业依然如此看淡, 也就是说,估值的折扣依然如此大, 而它们的利润(或者NAV)可能翻一番以上,那么,这样的回报是相当不错的。当然,股市气氛的好转就是你的额外利润。如何选取投资对象? 我建议大家特别关注资金周转快,销售额有成长的公司。窃以为几十个中型公司都符合这个标准。未来几年,这个板块很可能跑赢其它板块

 

地产公司成为“价值陷阱”的故事

    下面两个故事是从我的小书《一个证券分析师的醒悟》中摘录下来的, 供参考。 2001年,有一个化妆品公司在香港上市。当然,不论IPO发行定价,还是后市的表现,都取决于公司的利润(和现金流),而与公司究竟有多少固定资产或者 物业没有太大关系(当然,扣除那一点小小的租金收入)。但董事长不明白这个道理,为了让初次上市的资产价值大一些,好看一些,他就把价值十亿元的办公楼也 放在上市公司里面。显然,他的投资银行没跟他讲清这个道理,或者他拒绝弄懂。

    上市了一年以后,当他明白了股市奥妙时,他问我他可不可以把那个办公楼拿出上市公司。我告诉他,当然可以,但是相当麻烦:这是一项关联交易,上市公司必须 聘请独立的财务顾问做估值,报请小股东批准,而且他还要拿出真金白银来从上市公司买回这项资产。所以,这个办公楼在上市公司里,其实几乎是沉淀的资产,在 上市公司的整个估值中是零蛋,也就是免费的。有没有这项资产,几乎不影响股票的价格或估值。有些股民甚至基金经理会说,你看,这个股票好便宜,它的市值低 于这栋楼的价值,而它的化妆品业务是免费的。他们正好搞颠倒了:资本市场给化妆品业务有正确的估值,但那栋楼是免费的。

    还有一个故事。韩国有一个上市的百货公司有大量的超值物业(大多是30年前或者20年前用非常低的价钱购置的)。公司的股票的估值当然是有一个市盈率(大约13倍),或者企业价值除以现金流的一个倍数,enterprise value/EBITDA,大约7-9倍。虽然它的市净率很低,但大多数人不太重视这个指标,因为大家认为物业重估的水份太多,没有太多意义。另外,如果你长期持有这些物业,又不变卖,对于小股东来讲,它的实际意义就只是租金收入 。自用物业就是租给自己,也可以算出回报率。如果回报率低,如果公司总的利润近些年没有明显增长,未来的前景一般,那就很可能出现一种情况,公司的估值很可能低于物业处置的净收入。或者它的物业价值被市场完全忘掉。这好像很不公平,但这样的例子比比皆是。

    小股东很自然地问,你的物业即使很值钱,跟我有何相干?最近,某基金经理谈起这家韩国公司时,抱怨股票分析员水平太差。“某某大银行负责研究这个股票的分 析员甚至不知道这家百货公司拥有大片值钱的物业,包括那些百货商场和购物中心”。我安慰她,“你的牢骚有一点点道理,但是,这个分析员知道不知道这家百货 公司的持有物业,对于他的分析和评估没有太多的影响。这家公司用很低的租金把物业租给自己用,这已经转化成了他自己的商场的毛利,它的物业又不想变现,和 分红,反复强调公司和家族的“五代人的眼光”,股民为什么要陪你玩呢?在我的眼里,这家韩国公司是一个典型的“价值陷阱”。

    在美国,这样的公司比较少,因为在那里,家族公司越来越少,而专业化(外人)管理的股权分散的公司一定会尽量把价值挖掘出来。如何挖?很简单:把物业快速 变现,加大分红,借债来做生意以提高净资产回报率。这已经成了标准动作,所以一旦有公司的业务往西边走(夕阳,或者现金流强壮但增长有限),市场马上就明 白管理层大概会如何做。(所有的观点只代表个人,不代表我的雇主)

 

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陳良宇落馬大陸地產股大鑊

2006-9-28  NM




上海官場爆發大地震。上海市委書記陳良宇,由於涉及違規使用社保基金等嚴重違紀問題,被中共中央免去職務,並接受審查。

陳 良宇是前國家主席江澤民「上海幫」的人馬,這次被打倒,意味着現任領導人胡錦濤及溫家寶,決心對舊有人馬進行清洗,是明年兩會公布政治局常委新班子名單的 前奏。除了上海官員人人自危,上海的地產商及銀行亦正四圍撲水,希望填補違規以至正規借貸的款項,以免受牽連。事件影響所及,正在香港招股的瑞安房地產首 當其衝,就連前特首董建華家族控制的東方海外,在上海的房地產業務,亦可能受牽連。

「上海幫」龍頭大哥、上海市委書記陳良宇被「開刀」,成為上海市市民茶餘飯後的熱門話題。他們不斷以電郵,又或手機短訊,將消息散發開去,而討論此事的網上討論區亦逼爆網民意見。

一 名上海市民說,陳良宇突然被查處,對市民來說有少少意外。「其實幾年前,同上海幫關係密切嘅周正毅被查,大家都估到中央想打壓上海幫。再加上近年中央不滿 上海嘅樓價不斷上升,宏調措施似沒有成效,大家都認為陳良宇遲早被調走,但就未想過會將其免職,使其不能體面地下台。」

社保基金被違規使用,其實只是一個幌子,事件背後牽涉到中央的權力鬥爭。陳良宇等上海幫,正是前國家主席江澤民勢力的核心人馬,江澤民三年前退任國家主席後,只是「放位不放權」,他的嫡系人馬仍掌權,現時中央政治局常委黃菊、吳邦國及賈慶林等都屬上海幫。

胡 溫上場後,對上海幫都忌三分,「胡溫連江蘇、上海都不去的。」一江蘇省政協說。今年六月,胡錦濤到上海出席上海合作組織峰會,但他只大談農村建設,並未聽 取上海官員的工作匯報,頗為冷淡。一名全國政策委員說:「他到上海,實際上是表明已控制到上海的局勢。」今年八月,《江澤民文選》高調出版,胡錦濤強調要 黨員幹部多加學習,外界以為江澤民仍有舉足輕重的地位,但實際上這是胡溫打壓上海幫的部署。

該名政協分析說:「當時中央有意將江澤民捧到很高,表示胡溫仍然尊重老江,但政治局常委換屆時就要按本子辦事,他下面的人就難保了!」

換屆做準備

陳 良宇下馬後,胡溫就要部署為下屆政治局常委換班,「將於下月舉行的第十六屆六中全會,就會決定政治局委員新班子的名單。」一全國政協委員說。而明年三月兩 會期間,該名單就會公布。不過相信現任政治局常委黃菊暫可安然度過,過去他以患病為藉口,沒有露面近半年。但他的太太余慧文,就被中紀委的調查人員問話達 四個月,之後就發生陳良宇下馬事件。

而胡溫決意把陳良宇拉下馬,導火線是前上海地產主席周正毅。坊間一直傳聞,周正毅的女友毛玉萍,是陳良 宇的契女;周正毅旗下牽涉徵地賠償糾紛的上海「東八塊」項目,是與陳良宇的弟弟陳良軍合夥;「東八塊」地皮位於上海市靜安區,地皮面積達二百萬呎,是陳良 宇在位期間批予周正毅公司發展,「所有在上海做地產的商人,不得不與陳良宇打交道。」一江蘇政協委員說。周正毅三年前因虛報註冊資金及操縱證券價格,被上海市政府判三年徒刑。但周正毅案件交由江澤民派系的黃菊處理,結果案件避重就輕,涉案的上海幫高官安然無事。

上海首富逍遙

「當 時周正毅搭上江澤民的兒子江綿恒,兩人成為好友。周正毅被捕當晚,他剛和江綿恒唱完卡拉OK離開。有此關係,他判得並不重。」知情人士說,周正毅在上海提 藍橋監獄生活亦十分「他條」,不用做苦工,又經常到獄長的辦公室歎冷氣;按規定犯人每星期只可見親友一次,但周正毅卻可破例見三、四次。

周正毅最近出獄後仍然風流快活,兩星期前還拖着大陸小明星在北京的夜場Beautiful Club逍遙作樂;而他亦在香港股壇放聲氣,表示想東山再起。不過,有消息指中紀委會對三年前已作結的「周正毅案」重新展開調查,未知周正毅日後的命運如何。

而 胡溫要打擊「上海幫」,還因為上海樓房價格幾近失控。過去三年上海住宅的價格因炒賣而不斷颷升,有的豪宅上千萬元一間。中央雖多次以「國六條」及「國十五 條」等宏觀調控打壓,但仍不收效。最近上海發展商湯臣集團推出豪宅湯臣一品,高調地自稱以一點三億元天價賣出一套單位,便如「老虎頭上釘蝨乸」。據一名上 海發展商說:「大家都不想上海樓市垮下。有些發展商是借下『不乾不淨』的錢發展樓房,賣出單位後再填回借下的數,做到神不知、鬼不覺。若然樓房滯銷,沒有 錢回籠便極可能爆煲。」

統戰部進駐上海

而這些「不乾不淨」的錢,可能正來自社保基金,亦即今次陳良宇被拉下馬的禍因。內地的 社保基金,與香港的強積金相似,作為保障市民退休養老之用,資金來源包括國有股減持及政府撥款等。由於社保基金是老百姓未來的「棺材本」,主要放在銀行收 息及購買國家債券等。不過,有上海官員認為放在銀行的息口太低,遂違規借予房地產公司開發土地,並收取高息,待賣完樓後歸還。所以宏觀調控之下,樓市被迫降溫,令資金難以回籠,填補社保基金空洞,事件因而被揭穿。

社保基金違規貸款情況被中央知悉,並借機採取行動。早在今年二、三月,中紀委已進駐上海進行調查。而在半年前,胡錦濤的嫡系,統戰部部長劉延東與香港一批愛國人士見面時就提到,會離開北京一段時間,到上海辦一些事情,估計就是協助中紀委的工作。

七月中,負責社保基金的上海市勞動和社會保障局局長祝均一,因涉嫌違規使用社保基金近三十二億元巨款,已被中紀委帶走調查。其後同屬「上海幫」,香港上市公司上海電氣的董事韓國璋、非執行董事張榮坤,以及主席王成明,先後被當局調查及「雙規」。到八月中,陳良宇的前秘書、上海寶山區區長秦裕亦被調查。至本週一,終輪到上海幫一哥陳良宇亦墮馬。

陳良宇下馬後,中紀委派出的調查隊伍並沒有鬆懈;牽涉其內的上海官員及地產商就「有得震、無得瞓」。事件已震動香港上市的大陸房地產股,其中世茂房地產、上海復地等應聲下跌,甚至未在上海發展的雅居樂地產等亦有所影響。據知,部分高官及國企高層,雖不能親自見面,但仍透過中間人,互相緊密聯絡,交換情報。與此同時,上海的地產商及銀行亦相當水緊。

銀行四出撲水

一 名知情人士說:「社保基金普遍通過銀行,向地產商『放水』,所以而家上海嘅銀行都幫緊客仔(地產商)四圍撲水還錢。上海光大銀行,最近向大客戶『放暗 盤』,如果能借出(存款)一億元以上,兩個月就有息口二十釐,旨在江湖救急。不過大家都唔敢借,而家局勢未定,你點知兩個月後佢還唔還到呢?」

現時上海幫人人自危,一片白色恐怖;而無論曾違規還是正規借貸的上海地產商,都希望能儘快還錢,免受牽連。「上海姑爺」羅康瑞的瑞安房地產,便承認旗下的上海創智天地項目,曾委託社保基金,與浦東發展銀行簽訂十五億元人民幣貸款協議,目前已動用逾八億元。

上海姑爺應棍

羅康瑞雖強調該筆貸款是合法,有效及具約束力,但正如其招股書所言,瑞安亦可能因此而被調查,面臨無法預測的結果。而上週六,滙豐銀行似乎早已嗅到味,突然拒絕向證券行借出認購瑞安房地產的孖展。證券界大都表示,瑞安的定價不算吸引,再加上社保基金事件,相信下週三上市時,形勢將頗為慘淡。

大陸地產股大鑊,部分還正出售項目應急,讓其他發展商執了便宜貨。例如內地地產商順馳中國董事長孫宏斌,在今年七月便以個人及順馳旗下公司六成股權作擔保,向香港上市公司路勁基建借二點七億元短期貸款,以應燃眉之急。其後路勁又以期權方式,以九億元收購順馳A、B五成多股權等。

順馳A、B已有逾四百五十萬平方米可供發展土地,路勁擺明執了便宜貨。「現時有不少上海地皮出讓,每幅都講緊二、三十億,啲大陸公司要填氹,急住要放。」一專門在香港、上海做跑腿的地皮經紀說。

另一在內地發展房產的上市公司國新控股,亦不斷套現。其執行董事張揚出身上海,據知其哥哥張琛曾在上海市財政局任職。最近國新便宣布終止上海閘北區一項物業收購項目,拿回六千九百萬元,並出售持有北京物業的國新中國全部權益,套得一億五千萬。

而 以往由江澤民撐腰的前特首董建華,其家族控制的東方海外過去在上海發展房地產,圈地時都十分順利。例如○一年時,東方海外就投得蘆灣區近錦江飯店的地皮, 面積達三萬七千平方米,而土地使用權出讓金亦由原本三千八百萬人民幣降至九百五十多萬。不過隨着江系勢力旁落加上董建華亦不在位,估計東方海外在上海的房 地產生意亦可能受影響。


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股壇贏家07掃地產股

2006-12-28  NM




今年聖誕,被譽為回歸後最好景的一年,市民揮金如土,團費逾萬的豪華旅行團,轉眼爆滿。市民捨得使錢,皆因股海淘金實在太容易,單計下半年,恒指累升四千多點,國企指數更暴升五成,幾乎合埋眼買中字股,皆可成股神。

在此大時代,英雄狗熊立即現形。過去一年,股民除了難忘國壽、平保等熱爆股份外,也會牢牢記住芸芸股海「明燈」中,誰曾為大家撥開迷霧,指點迷津;誰狂放流料,將信眾跣鑊甘。

瑞 銀投資研究部董事總經理陸東,去年尾揚言,股市今年可達一萬七千九百點,結果超標完成,被捧為全港預測最準的分析員。相反素有「股壇黃大仙」之稱的陳永 陸,則被網民戲謔為「最差股評人」。而據本刊統計,則以富昌證券總經理藺常念的推介最不濟,十隻推介四隻中招,和擲銀仔買股分別不大。

高處不勝寒,下年股市更兇險,是時候揀定盲公竹。陸東小檔案

年齡:四十一歲

學歷:加拿大多倫多大學商科學士

簡歷:曾任職恒生銀行投資部、麗新發展、英國保誠資產管理,現任瑞銀投資研究董事總經理。01至03年連續三屆獲《亞洲貨幣》選為最佳港股分析員。

在財經報導內,陸東永遠被冠以「大好友」的稱號。去年十月,恒指還在一萬五千點水平,他一馬當先發表報告,估今年恒指可達一萬七千九百點。當時輿論覺得他妙想天開,但結果「吽」足九個月的港股,最終一步到位。大家最關心的問題是,當時他究竟有沒有懷疑過自己?

「無!從來都無。我啲數據無錯,計出嚟點會錯?如果我計出嚟係升五千點,我會照樣寫,唔會特登寫到貼市啲!」陸東毫不思索地回答。

「我 成日強調,個市調整唔出奇,但你唔好話:『咦,Andrew Look(陸之洋名)係大好友,跌三百點喎,打去潤吓佢先。』幾百點對於一個接近兩萬點嘅市場,係咩啫?」面對別人的質疑,他以平常心看待,但不忘問人一 句:「你入行夠七年未?有無見過牛市先?」對於入行廿二年的他來說,很多分析員都資歷太淺,拙於分析。

「我成日聽到人話萬五點升到萬八點,嘩,好高啊!會跌啊!喂,大哥你有無睇個earning(盈利)升幾多先,你淨係睇個P(price)唔睇個E(earning),呢啲好明顯就係唔夠經驗。」

立場鮮明成賣點

陸東自信心如何爆棚,只消和他傾談十分鐘,便能完全明白。他回答問題,斬釘截鐵,立場鮮明;跟一眾財經演員的模稜兩可,或前言不對後語,全然不同。因為他堅信,分析員首要獨立思考,擇善固執,最忌左搖右擺,否則「同街邊阿嬸無分別」。

他對那些一星期講足七日的股評人,可謂「心悅誠服」。「我諗我無呢個技能囉!你問我聽日個市高開定低開,sorry,我真係答唔到你。有記者打嚟問我,我叫佢搵嗰啲『專家』。」

他認為分析股市,其實並不複雜,只是市場環境雜音太多,「我間房行去股票機要五分鐘,枱頭電腦都check唔到即時股價。你依家問我長實幾錢,我都唔知。」投資者過分在意股價的短線波幅,有時反會忽略了股票的價值。

「據我哋統計,一百個人炒股票,八十一個輸。點解機會唔係五十五十?係因為peer pressure。人有群體習性,要從互相認同中得到安慰,結果必然係過度樂觀或者過度悲觀。」陸東解釋。

遠離群眾例不虛發

「過去幾十年,出色嘅基金經理同分析員,都係掗掗拃拃:『你唔好同我講咁多,唔好開咁多會。』因為開會要compromise(協議),初頭話買5%,傾到驚驚哋不如買3%,再講不如唔去買啦,咁點做嘢?」

所 以他的投資金科玉律,就是要遠離群眾,因為群眾永遠是錯的。正因為對着幹,八九民運後,港人信心跌落谷底,他選擇買樓;九七年地產股紅籌股炒得火紅,他三 月便替客戶沽貨,避開一劫;○○年科網股爆破,他則揀售價超殘的寫字樓入貨。「灣仔金鐘海景寫字樓,六百蚊呎,就算地價係零,石屎加人工,都唔止呢個數 啦!」

但高手也有失準時,例如○二年他估經濟復甦,怎料屬虛火;○四年睇淡公用股,到頭來表現卻非常標青。他錯了便認,也會從中學習。

他堅信,世界上只有一種投資方法可行,就是價值投資。只有盈利才可推動股價,那些所謂的技術分析,背後假設太多。「點解股價拋離二百五十天平均線會掉頭啫?上帝報夢話你知呀?」

但能否做到遺世獨立,陸東坦言純性格使然,後天極難模仿學習。「我由細到大,都係自己一個。」人生的重要決定,如大學選科,揀職業,他從不諮詢別人意見,「份糧係你嘅,問人做咩?做人最緊要勇於承擔選擇的結果。」

天生愛管錢

他自言是個「十三歲知三十歲」的人,只要沒意外發生,將來盡在自己掌握之中。「我做咗四十一年人,從來無嘢surprise我。」從小開始,他已認定自己不會當醫生律師,性格決定命運,他愛管錢,事業必定與之有關。

事實上,陸東的家族,與金融業亦淵源甚深。他的先祖陸潤卿,清末時被賣豬仔到舊金山掘金,其後創辦了廣東銀行。陸氏後代繁衍,不少皆顯赫於金融界,例如曾任職投資公司的利孝和夫人陸雁群,是陸東的姑母;莎莎的掌櫃陸楷,是陸東的堂兄;幾個親兄弟,亦於不同的銀行出任高職。

家 族私人事,他不願多談,只說與個人事業無關。他第一份工,是八六年加拿大畢業回來,自己應徵獲聘的。「嗰時做恒生trainee(見習生),瓣瓣都要做, 又要幫阿婆數錢,又要開戶口。第八個月轉到去投資部時,個主管話:『喂,呢個o靚仔掂喎,唔使周圍走喇,坐低啦。』一做便四年。」

六四事件後,他認定距離回歸只有八年,中國「唔會睇住香港衰」,在恒生主張進取投資。當時此為離經叛道的想法,與主管合不攏,陸東遂拋下一句「道不同不相為謀」,便毅然離開。

入瑞銀三年得天下

在恒生因工作關係,陸東認識了麗新發展的林建岳。當年正值麗新由製衣轉型做地產,對樓市前景樂觀,兩人一拍即合,他便加入麗新任投資經理。

「八四至九四,是麗新的黃金十年。只係做錯嘢,太早投資內地房地產。」陸東分析道。

可以想像,陸東作為打工一族,肯定屬於「性格巨星」型,遇有意見分歧,必定撐到行。記者問他會否難以和上司相處,他回應:「唔會!我揀上司,一定要喺同一個level對話,有佢講無我講,大家就坐唔得耐。」

至○○年,他接受瑞銀邀請,出任香港區研究部主管,講明要他三年內,帶領研究部,打入香港證券分析排名榜的三甲位置。當時他心諗:「今次食硬你。」

結果○二和○三年,瑞銀證券研究部都被國際財經雜誌《機構投資者》選為冠軍,他個人更於○一至○三連續三年,獲另一國際財經雜誌《亞洲貨幣》,選為最佳港股分析員。

中資金融股偏貴

股市現於高位牛皮,陸東堅信牛市並未終結:「恒指市盈率未夠廿倍,點算貴?未來六個月,我真係睇唔到有咩原因港股會大跌。」

據他觀察,現時離九七和○○年全民皆股的瘋狂日子甚遠,「你喺油尖旺求其執十個阿婆阿嬸問,佢都叫你小心跌市,咁點叫過分樂觀啊?」

惟他同意,中資金融股如保險股、銀行股,估值實在偏貴。作為一個想「食得安、瞓得着」的價值投資者,便不應選擇。

明年樓價追落後

他建議投資者考慮香港地產股,心水選擇是長實(1)、新地(16)。因為去年香港地產股大落後,而今年打工仔普遍薪酬調升百分之六至七,可帶旺住宅的一手樓價,而非獨沽一味炒豪宅。

加上熱錢囤積於香港,炒人民幣升值,做成負利率,即通脹率高於存款利率,亦將進一步刺激樓市。

另外,陸東亦看好寫字樓收租業務。他認為本港甲級商廈於○七、○八年,將嚴重供不應求。由於現時中環區租金已達天價,不少公司傾向遷至金鐘、灣仔和港島東等地段,扯高租金。

據瑞銀資料顯示,九二年至今,中環租金和二線區域租金平均差距約八成,現時則高至一倍半,故預料兩者差距將收窄。

太古前景佳

太古(19)正是金鐘及鰂魚涌的大地主。今年十月,太古地產董事兼總經理高晉年表示,金鐘太古廣場一至三期已全數租出。現時集團旗下的寫字樓組合,總出租率達九成七。

太古位於港島東的大型項目港島東中心,將於下年招租,○八年上半年落成,屆時將提供一百六十萬平方呎寫字樓面積,成為唯一有新寫字樓供應的大型地產商。

陸東補充,太古旗下的國泰,現時是全球唯一有「中國願景」的國際級航空公司,未來盈利貢獻將繼續上升。投資太古,可謂一石二鳥。

太古(19)

股價(26/12):$82.7

往績市盈率:6.8倍*

預測市盈率#:13.4倍

往績息率:1.8%

預測息率#:2.5%

*若以舊會計制度計算,05年往績市盈率為14.5倍。

# Reuters Estimates

名嘴現形陸叔捱轟

股民愛恨分明,陸東因睇市神準而聲名大噪;素有「股壇黃大仙」之稱的陳永陸,今年成績差強人意,即於網上討論區的「二○○六年最差股評人選舉」中,獨佔鰲頭。

有網友留言說:「今日升,(陸叔)就話後市睇升;今日跌,就話一早睇淡。」更有人刻薄地抨擊:「佢無料扮先知!」

以往甚受師奶散戶歡迎的陸叔,忽然成為攻擊對象,皆因今年其選股表現,的確麻麻。據本刊統計,今年他於報章專欄,點評過逾七十隻股票;截至上週五,逾兩成股價潛水,未返家鄉。

六度推介和黃

散戶吳先生大吐苦水:「我一向聽開陸叔,今年佢話和黃(13)好。我見和黃跌到七十一、二蚊左右,就入咗一千股,但隻股唔係點郁!」

陳永陸今年曾六度唱好和黃,由年初近乎全年最高位七十八元時,說市場將重視其碼頭及能源業務價值,可上望九十元;等足成年,陸叔最近重提和黃,卻說九十元是里昂的目標價,勸人短炒其他股份,一副事不關己的模樣。

吳先生持貨數月,等到七十三元左右便離場。雖然不用損手,但今年升市不斷,他埋怨道:「蝕係唔使蝕,不過跑輸大市囉!」

立場隨風擺柳

其實最叫股民咬牙切齒的,並不在於賺蝕,而在於陸叔隨時轉軚的態度。

上月二十日,恒生指數升穿一萬九千點,陳永陸於《蘋果日報》專欄寫道:「整體牛氣沖天的氣氛未改」。當日恒指唔生性,下跌二百多點,失守一萬九千點,陸叔翌日即改口:「弱勢已成何必再博」,反應非常敏捷。但據他解釋,自己只是「提醒」讀者。

其 分析有時又模稜兩可,如上月底,他在專欄寫道:「恒指要反彈上一萬八千八百點至一萬九千點,並不困難,如果一旦企穩,後市升勢可望重現。」但在同一文章, 他又認為:「如果外圍股市、外匯無法配合,那麼恒生指數跌穿一萬八千點 ,似乎亦非沒有機會。」換言之,無論市升市跌,他的分析也一定「準」。

面對質詢黑面發火

你有你怨,陸叔卻一於少理。本月中,他一身灰色西裝襯白恤衫,解開頸鈕,帶上一副Prada斑馬紋膠框眼鏡,出席財經講座。

「潮爆」的陳永陸,講座完畢一落台,即吸引幾十位師奶埋身,索取簽名。有師奶請他食喉糖,他即領情馬上「嗒糖」。一男散戶見狀,忍不住譏笑:「陸叔,點解你啲fans全部都係女嘅?」陸叔無言以對,便大耍太極:「你咪係男囉,你寂寞呀?」

記者告訴陸叔,網友選他為最差股評人。一向笑臉迎人的他,迅即變臉,負氣地說:「有咩回應呀?呢啲嘢我一向都唔理!」

問他自不自覺今年講股表現麻麻,陸叔更發火罵道:「好嗰啲你又唔講?我知你係邊個o架!」說罷,即拂袖而去。

陳永陸小檔案

年齡:五十四歲

學歷:七三年於香港大學化學系畢業

簡歷:畢業後任職滙豐實習生,後轉投利家安證券、道亨及德意志銀行。九○年,在新世界集團掌櫃魯連城引薦下,任大福證券的副董事總經理,自此扶搖直上。○○年,自立門戶搞網站、開公關公司,做其全職股評人。

藺常念四成失準

陸叔被狂轟,乃受盛名所累。但據本刊統計,講股成績最差的,其實是富昌證券總經理藺常念。

雖然人人都說今年通街股神,散戶劉先生卻因錯信股評人,盲目跟風入貨,而損手收場。

劉先生說:「呢兩年,個個股評人都唱好林麥(915,主要從事成衣、電子產品等商品銷售),話佢係『小利豐』,我今年見佢平咗,咪買囉。」他平均以一元六角八仙,買入三萬股,但最近該公司大股東提出私有化,開價僅一元五仙。若真的成事,劉先生便蝕近一萬九千元。

其中一位唱好林麥的股評人,就是藺常念。事實上,今年雖是大牛市,但他推介過的六十五隻股票,四成均表現不濟,有的甚至跌逾七成。皆因藺常念講股,一向勇字當頭,經常力薦毫子股,甚至只是炒消息。

講一套做一套

如今年三月底,他點評新世界數碼(276),便甚無厘頭。該公司去年的中期業績,已勁蝕二千三百萬元,虧損比之前同期擴大四倍有多。惟藺常念謂市場傳聞,該公司將引入發展空間較大的私人包機服務,股價有機會被炒上,在三角七仙左右的水平,建議投資者買入。

雖然傳聞屬堅料,但該股未能轉虧為盈,股價一路插水,曾低見一角六仙,跌近六成。

身為香港專業財經分析及評論家協會的主席,藺常念不時忠告股民,買股票最重要是分析該公司的業績,而非單靠內幕消息。但觀其今年表現,明顯是自打嘴巴。

藺常念小檔案

年齡:五十五歲

學歷:畢業於美國University of Minnesota,獲工商管理碩士學位

簡歷:曾在銀行界工作、在非洲尼日利亞當陶瓷廠經理,後在香港和湖南從事房地產炒賣生意。九六年起,轉投證券業,現任富昌證券總經理。

上市公司醜態之最

財經演員的失準推介,容易跣死人。不少上市公司今年的舉動,極盡騎呢,也分分鐘嚇死投資者。

計數最差:盈科保險(65)

袁天凡打骰的盈保,年初發現錯報億元盈利,實際只賺八百萬元,勁『火羅』。

公司解釋未熟習會計新例,只是無心之失。惟事件反映董事等高層,對公司的生意好壞,全都「心中冇數」。

打字最失魂:富豪酒店(78)

本月,羅旭瑞原打算分拆富豪產業上市。臨門一腳,該公司卻發現其股東函件有十六處「打錯字」,包括樓面面積、資產淨值及日期等,故須押後招股日期。

然而,由於陽光房託(435)甫上市即潛水,市場現對富豪產業已興趣索然。打錯的那幾個字,真箇字字千金。

最撲朔迷離:中盈(766)

趕潮流搞能源生意的中盈,在以往的業績公告和年報中,一直說自己在印尼有瀝青油採礦權。今年九月,該公司卻澄清「手民之誤」,謂一直用錯字眼,其實只有勘探權,並無採礦權,其瀝青油礦忽然變成「有得睇、無得食」。


股壇 贏家 07 地產股 地產
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超大是一支地產股?! 巴黎

http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=6951

巴黎:

唔知點解超大越下跌,我的Blog就越多人探訪。先聲明,我不是超大的代言人。

有一些自已的研究,是個人過去的工作上的經驗,今天就和Blog友分享。

從上世紀80年代中國開放,我們的港商投資大陸,就以天、地制宜,創造了很多非常的交易方式,其中有一種叫補償貿易。

所謂補償貿易,是港方提供技術、原材料和一些生產設備給乜都無、只有一條命的同胞。我地教同胞點樣用那些設備做貨,在做好貨之後,就在貨款中扣除那些借貸。

這種貿易方式非常偉大,所有沒有資金、沒有技術的鄉下佬都可以搖身一變成工廠老板,只要努力加勤力,做幾年,或在更短時間還清那些設備的名義借款,你就是真真正正的老板。

大的政府出口公司如是、小的山寨工廠如是。

超大和農民的關系亦如是。

超大收購農地,其實是可反轉頭看是農民借農地給超大。

超大幾時還錢呢?!就是農民辛勞耕作收成,把農作物賣給客人的時候,錢收了有部份落到超大的手,農民扣起農地預繳幾年的租金、和佢地的工資。

奇妙得很,農民既是馬克斯說的收租的地主資本家,也是受苦的農民。

回 頭說超大,最容易收購農地的做法必須是在收購後有工作安排給原本的農民,只要農民有租金收入,又能有工作收入,他們就不會抗拒超大收他們地的這種模式的合 作,且超大在補償貿易中獲得的尾數,有大部份都是再投入在原先是荒蕪農地上安裝的設備,農地的產出才會有效率,一幅田才能年番三次,農民就能多幾次工作和 入息。

超大十多年一直如此,每年賺的大部份不是現金而是新的農地和上蓋的建設。所以一直就不能派高息。而每年賺到的新農地都是從農民手上原始而來,不能未投入大量資金建設就有豐厚產出,這解釋了:
1.散戶的荒蕪農地、農民收入差超大九條街
1.你必定在每年看到超大多了一批又一批的荒蕪地。
2. 超大現金流表年年都投入大筆上蓋支出。
3.超大年年希望借新錢蓋設備。

巴黎以往認識的工廠老板,十個有十個都差不多把每年賺到的錢投入在工廠的新設備,有時除了我們借給他們新設備和原料,也要問銀行借錢。經過多年的賺錢,除了Fixed Assets 不斷上升外,其現金實並不多。不過只要是實幹實,又有何不妥呢?!

最近有幾間大行,了清一些大散戶手中的貨和他們銀行的借貸,不斷沽空,逼他們斬倉,殺了唔小。

一間公司的股價大部份時候是反映真實狀況,但有時沽空的斬殺,只是純因為大戶對踫。

超大有幾十億現金,無債,你唔玩Margin,有什麼怕呢?!

超大 是一 一支 地產股 地產 巴黎
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關於銀行股、服裝體育用品股、地產股的一些想法 管我財

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda0102dunt.html

銀行股
現在銀行股佔我的倉位三分之二,感覺太高了。我並不喜集中投資,打算減持銀行股至45-50%的倉位。我依然看好中國的銀行股,不然的話我應該清倉才對。 中國的銀行業這幾年發展順風順水,貸款基本上屬於供不應求,這在銀行貸款利率定價上面給予極大的優勢。別說八釐十釐,就算開價十五釐二十釐還要抵押品,還 是供不應求的。看一下地產商發行的信讬,二十釐了,你以為不用抵押品,開玩笑。

中央信貸政策開始有點放鬆了,第一個受苦的肯定是那些民間信貸公司,銀行能夠借到錢,沒有理由去借民間的高利貸。信貸再鬆一點,借貸供求平衡呢?那些貸款 利率最高,或者貸款政策法規死板的銀行,貸款利率會面臨壓力了。借貸供求不可能永遠都是貸款方佔優勢的,萬一象香港兩三年前借貸供求疲弱,銀行存款太多了 而貸不出去呢?象匯豐、中銀香港這些資金成本最低的銀行就佔優勢了。只是這個階段什麼時候才來臨?天知曉!


服裝體育用品股
賣銀行股的資金打算用於買入思捷、中國動向、特步、361和安踏等體育用品股。李寧和匹克不在我考慮之列。

先說李寧,我多次問過我的員工關於對李寧的印象,品牌老化,在員工心中的地位比安踏還要低一班,要價反而高,事實上,李寧的採購價也是行業中最高的。可惜,李零還是李白,對消費者來說根本沒有分別。再說,曾經想過玩財技的大股東也無法令人放心。

匹克,雖然增長速度不錯,定位也很好,但過去兩年每股盈利的攤薄太歷害了,大股東太狠心了。雖然大股東不斷增持公司股票,但這並不能成為買入的原因。一家 有良心的公司應該是不斷回購公司的股票而不是由大股東出面增持的,兩者是有本質上的區別的。李嘉誠就是一個喜歡增持公司股票的代表,而新鴻基地產、數碼通 的郭氏家族則是喜歡回購公司股票的代表。什麼是良心,看看後者。

關於思捷,剛剛公佈了第三季度營收,以當地貨幣計算,營業額繼續下跌。很多人擔心它新的巨額推廣計劃,都是數字遊戲,其實它過去每年都有廿三十億的資本開 支,新增的資本開支計劃根本用不了多少錢,過去幾年都能夠派高息,起碼證明現金流是真的。現在的思捷並沒有大股東,這裡面大有來頭,會是什麼人入駐,我也 不好猜,但摩根大通和幾個服裝品牌巨頭關係密切。十元左右的思捷相當於三倍的現金流,值了。

關於中國動向,它的終端零售商的結構是和福建幫不一樣的,這個問題令它需要作出回購庫存的決定。它是所有體育用品股中有頭現金最多的一家,七十多億市值五 十多億現金!現金現在產生不了多少盈利並不代表將來不行。假如將來它的現金用於收購10%回報的項目好了,盈利前景馬上不一樣了。寶勝的 Converse、Reebok代理權一直不穩,皮爾卡丹的代理商也有可能放售,外國也還有很多品牌想著進入中國市場。中國動向沒有自家品牌負擔,可以看 高一線。

特步、361和安踏,我把它們放在一起,因為他們都是福建幫,運作模式是一個套路的。三個臭皮匠加起來的市值只有Nike的十分之一,有點意思了。中國動 向的回購行動把福建幫的股價也打沉了,但事實上,以我所瞭解,福建幫是不可能進行庫存回購的。福建幫在選擇終端代理商,很多時候都是選擇那些有自己舖位的 商戶進行合作的。那些人大多都是吃飽飯沒事幹打打麻將的人,賺多賺少根本無所謂,只要不虧就行的人。我為什麼會知道?因為我曾經也擁有過街鋪嘛。說來說 去,庫存怎麼辦?有空去夜市看一下那些比正品便宜大半的「冒牌貨」,這裡是中國,低端品牌也就不用照顧形象了。

地產股
很多人都知道這個時候不是買入地產股的時候,不過我還是希望增持富力地產至倉位的10%。房地產價格是決定什麼人應該留在什麼地方的一種經濟手段,和它息 息相關的產業實在太多了,如果中國要推動經濟發展轉向內需,房地產行業絕對不能出事。很多人以為廉租房可以解決城市的問題,其實這個是一個大誤會。中國要 加快城鎮化並不代表要讓貧困人口入城,其實上讓貧困人口入城的城鎮化政策只會加重地方政府負擔,對於推動內需一點幫助也沒有,現在很多的廉租房都還是選址 遠離市區的。現在政府其實只想穩住房價,讓名義收入增長來磨平虛高的房價。我看不到任何為政者是想房地產成交一潭死水的,也許2013年換屆是一個轉折 年。唯一可以令我放棄房地產的理由只有將來開徵房產稅。像美加,他們的房產稅的終身支出已經可以供幾套房子了(因為稅收按市值徵收),這才是真正的可怕, 才是低樓價的真正原因。

平安和國壽我也想買一些,但現在市場低迷的階段,我只願意考慮一些很有可能兩年翻番的股票。平安和國壽看來還需要更好的價格。

關於加倉
有博友想加倉拉低成本,問我意見,這裡也說一下。先說一個故事吧,這樣子容易記住。有一個老闆,投資了一個項目二千萬元,後來發現設備不能用,而且沒有任 何回收價值了。大老闆心疼那二千萬元,於是詢問專家,專家建議再新增二千萬元下去,這樣的話就有50%的機會可以賺回投下的四千萬元,但也有50%把就增 的二千萬元也虧了下去。老闆想了想還是決定了投資多二千萬元。大家看出問題了吧?那個老闆很笨是嗎?這是因為你不是當事人,所以可以客觀地把SUNK COST和新增資金區分出來。但不要笑話別人,在我國鋼鐵史上更笨的例子還有呢!當年有某個傻瓜投資了一個鋼鐵廠,數以十億計,但必須要使用小日本的鐵礦 石。傻瓜經營不善,連年虧損。關閉它嗎?幾十億元泡湯了,繼續經營嘛,每年繼續虧個一億幾千萬。結果那個傻子虧了十幾年才把廠子關閉!

投資股票加倉的決定和前面的例子其實沒有兩樣。是否加倉並不取決於你前面買入價是否太高,而是另一次的獨立事件。很多價值投資人都說當A股票60元你買入,當它跌40元你就更應該買入了。其實加不加倉並不應該這樣決定的,你應該考慮的是這一刻A股票是不是真的是你的最佳選擇,也許在BCDE股票之中你能夠找到更佳的選擇。

經濟學裡面有一句話:Bygones are bygones. 大意是過去的就是過去的。


關於 銀行 股、 服裝 體育 用品 地產股 地產 一些 想法 管我 我財
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獨食難肥:低調的地產股萊蒙國際【已更新】 管我財

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda0102dxk9.html


一直有意將這只成交低迷的的半新股拿上來博客中討論,但在朋友們反對下拖拉了很久。基於未能確定股東誠信,朋友們和我最終也沒有買入。萊蒙國際的大股東黃俊康同時是A股天虹商場的副主席兼第二大股東,暫時從年報中並未能看出有任何異樣,預測PE僅三倍。現在把這只肥肉公開,希望大家能夠一起研究,看看是否值得投資。(估計存在某些問題)

萊蒙國際(03688.hk)

披露一下令我關注的原因


独食难肥:低调的地产股莱蒙国际【已更新】


以下是萊蒙國際大股東黃俊康上市後的一個專訪。


黃俊康:差異化才能打動人

經濟觀察網 記者 廖傑華 實習記者劉真真 不像移動互聯網,當下中國房地產業的故事,並非能夠令人產生激情,特別是要將這樣的故事講給資本市場聽的時候。

 國內房地產宏觀緊縮陰影至今仍揮之不去,而在當下,日本地震、全球通脹乃至地緣政治惡化等諸多因素,困擾全球資本市場,此間要展開這樣的一個IPO,無疑是一個難度極大的挑戰。

萊蒙國際(03688.HK)8周前成功上市,近2個月來的表現穩定,表明這是一個較為成功的運作。這是今年內地首個房地產企業登陸香港聯交所主板的IPO項目。

很多購買這家公司股票的戰略投資者稱,他們的介入主要是因為黃俊康這個人,一個擁有三十年多元化跨界創業、投資的經驗,以及在香港、內地的房地產開發和運營經驗的低調生意人。

如今的黃俊康是萊蒙國際的董事長,也是內地上市公司天虹的副董事長和第二大股東。此外,黃俊康還是益力礦泉水、聖像地板、福臨門、金龍魚、長城葡萄酒、凱萊酒店、三亞亞龍灣25平方公里綜合開發等許多知名品牌的發起與創辦者。

作為這個運作的操盤手,黃俊康信奉合作、共贏的商業哲學。他深信,只有差異化才能打動人。

即使如此,在他三十多年的從業生涯中,甚少接受訪問,也很少發表演講,首次接受專訪的他,眼睛裡最初閃過一絲緊張。

從天虹到萊蒙

經濟觀察網:從1984年參與創辦天虹商場到萊蒙國際成功上市,有些怎樣的故事?


黃俊康:跟其他人相比,我的創業生涯可能相對特殊一些。三十多年來,我見證了投資領域、房地產行業和零售百貨業裡的起起伏伏,積累了一些跨行業經驗。

1997香港爆發金融危機,我在大環境極具惡化的背景下度過難關,隨後轉戰內地,佈局當時剛剛起步的房地產市場,在珠三角、長三角和京津地區提前站位。有人說我歷經了國內地產市場起步-繁盛-調控-爆發-再調控的多輪經濟週期,這話不假,這也是萊蒙國際如今最寶貴的經驗。

經濟觀察網:這與成長經歷有關嗎?

 

黃俊康:應該有些關係。我家祖祖輩輩都是香港人,由於曾祖母是英國人的緣故,我身上還有八分之一的英國血統。當年,抗日戰爭爆發後,父母陸續在香港參加抗戰,解放後調回國內工作。可能是香港家庭環境與內地成長經歷的緣故,讓我能夠很好地吸收兩地文化所長,既耳濡目染香港的中西文化特色,同時與內地文化亦相親相近。1980年,我回到香港從商,以貿易起步。1984年參與創辦天虹,後來又有了一系列持續的創業與投資。

 

 

經濟觀察網:為什麼外界一直聽不到您的聲音?

 

黃俊康:從某種意義上說,包括萊蒙國際在內,我一手創辦的眾多企業都是靠「硬通貨」發展到今天。我的高管總是批評我,說我太老實,不善於作秀,哪怕是在樓盤的市場推廣中,總是試圖用產品價值去打動消費者,他們說這種做法在內地不流行。

也有人都說我太低調,但我一直信奉踏踏實實做事、老老實實做人、誠誠懇懇待人的原則。我相信把自己能做的事情做到最好,最終是能夠獲得市場認可的。作為公司的領頭人,我相信實幹,會和團隊一起戰鬥在第一線,我會在拿地、產品定位及規劃等重大決策時與團隊一起討論,聆聽他們的分析,並作出決定。另外,不管是我以前創立的其他企業,還是萊蒙國際都不盲目追求做大,而是著力於做精品,我們希望企業的每一步發展都經得起考驗、對得起外界的信任的。比起做一個高調的知名公司,我們更樂意做一家受人尊重的企業。

 

差異化和團隊

 

經濟觀察網萊蒙國際最初並不被人看好,而最近卻成功上市,為什麼?

 

黃俊康:應該說,差異化路線是萊蒙國際在房地產調控仍在加碼的2011年能夠成功上市的關鍵。萊蒙的差異化得到了許多國際機構的認可,歐洲最大的退休基金管理人之一荷蘭匯盈基金持有萊蒙國際5000多萬股,新加坡美羅集團也持有5000萬股。

萊蒙國際2001年開始全面進入國內房地產市場,借勢於中國房地產黃金十年,地產業務從無到有跨越式發展壯大,從2006年的年銷售額6億多,發展到2010年的50多億。

萊蒙國際不是一家傳統的地產公司,萊蒙國際的核心優勢是以城市綜合體為主、中高端住宅為輔的雙輪驅動業務模式。這也是為何日本地震期間,同期赴港IPO的許多企業收回上市計劃,其中包括未受市場調控不利影響的非地產企業,而萊蒙國際卻堅持上市並取得成功的原因。

我覺得,只有真正具有差異化價值前景的企業才能夠打動投資人,尤其是現在整體投資環境趨緊的時期,資本市場會用更嚴苛的標準來衡量企業價值。

 

經濟觀察網:從去年開始,許多地產商都在加碼商業地產,都力求雙輪驅動,萊蒙如何理解住宅和商業的雙輪驅動?

 

黃俊康:住宅與商業地產雙輪驅動,會令企業更加穩健、均衡,抵禦週期波動,但這也是一條難度更高的路徑,需要抵制對規模的誘惑。經過十多年的發展,萊蒙國際已留存了適量的商業物業,預計到2015年,零售物業將超過50萬平方米。因為留存了大部份零售商業物業的緣故,萊蒙國際的銷售額看起來比較低,但如果把這些物業出售,萊蒙國際的年銷售額就相當可觀。

在雙輪驅動的業務模式下,萊蒙國際打造了兩條優質產品線,先後創立了以「萊蒙系」中的「萊蒙都會」、「萊蒙商業中心」、「萊蒙城」為代表的城市綜合體品牌;以「水榭系」中的「水榭花都」、「水榭山」、「水榭春天」為代表的城市中高端住宅品牌。

在城市綜合體領域,萊蒙國際共擁有7個城市綜合體項目在運營與開發中,總建築面積約200萬平方米,其中已落成的城市綜合體的出租率都在99%以上。同時,我們在上市前後已著手陸續購入3—4個城市綜合體項目,預計新增建築面積約200-300萬平方米。未來的一段日子裡,市場資金面將非常緊張,而我們會利用成功上市的契機,有能力實現更多的投資機會。

在中高端住宅上,2002年,萊蒙國際在深圳的第一個樓盤——水榭花都一直是深圳二手豪宅市場成交價格的第一陣營代表。而正在建設中的水榭春天,於2010年初推向市場,當年就獲得深圳市「銷售套數」與「銷售面積」的雙料冠軍。

 

 

經濟觀察網:萊蒙國際在團隊的建設上被許多投資機構和合作夥伴看好,萊蒙是如何打造這種優勢的?

 

黃俊康:住宅與城市綜合體雙輪驅動,對萊蒙國際管理團隊的運作經驗和執行能力提出了很高的要求,而國際與本土結合是萊蒙國際的人才優勢的最大特點。

我們一直堅持「思想全球化、行動本土化」的人才策略。在萊蒙國際的管理隊伍中有著來自香港、內地、英國等世界各地的行業精英,具有國際化背景的高端人士,能夠為萊蒙國際在諸多方面帶來具有領先優勢的思維模式。而深諳本土行業發展特性和專業操作能力的國內精英,又能夠使得萊蒙國際的戰略執行、區域發展和市場研判得到極好的實現。

 

經濟觀察網:香港的媒體報導說,很多投資者購買萊蒙的股票是衝著您去的,您怎麼看?

 

黃俊康:這個報導我沒看到,但在香港招股時,確實有投資者曾這麼對我說,萊蒙國際吸引他原因之一在於我三十年多元化跨界創業、投資的經驗,以及在香港、內地的房地產開發和運營經驗,加上創辦天虹27年來在零售百貨的經營管理經驗,讓這種業務模式突出的萊蒙國際在內地很有競爭力。

萊蒙國際的優勢在於我們集團對市場的判斷。萊蒙國際習慣於緊跟城市成長的方向和節奏,提前佈局高鐵、地鐵所覆蓋的經濟高速增長區域,例如目前國內各大知名地產企業紛紛進駐的江蘇常州,萊蒙國際提前8年已經進入,並成熟運作至今。正是基於當初對深圳城市發展前景和規劃的準確預判,萊蒙國際仍然在深圳擁有約130萬平方米低成本的土地儲備,相信目前在深圳具備如此優質土地儲備的公司也不多。


合作才能共贏

 

經濟觀察網:30多年來,您與不同的人合作,創辦不同的企業並取得成功,您的經驗是什麼?

 

黃俊康:英國思嘉伯集團的董事長KEVIN說我是一個符合國際標準的優秀合作者。與人合作是我的一個優勢,這點在萊蒙國際身上有很明顯的體現。例如我跟中航集團的合作,中航的高管說,中國可能沒有第二個外資的企業家能與央企合作27年還是那麼協調、融洽,並不斷持續發展壯大。

在戰略合作夥伴方面,萊蒙國際與深圳市農產品股份有限公司(股票代碼:000061)在天津成立了首家合資公司,共同打造天津萊蒙城。深圳農產品是首批農業產業化國家重點龍頭企業,地方政府對其經營模式給予了高度重視及支持,萊蒙國際與其攜手將為萊蒙國際提供更多的低成本獲取土地的機會。

而天虹可以為萊蒙國際全國性發展城市綜合體中的主力店提供獨特資源,同時為其在全國的土地獲取提供渠道,為萊蒙國際在城市綜合體開發與運營方面提供了地產與百貨跨行業運作的獨特優勢。

在國際夥伴方面,萊蒙與英國房地產商思嘉伯集團攜手並進8個年頭,在上市後思嘉伯仍擁有超過11%的萊蒙國際股份,並將長期持有。此外,萊蒙與沃爾瑪、洲際酒店、輝盛國際管理有限公司等跨國巨頭建立了戰略合作夥伴關係,這些都為萊蒙的地產開發尤其是城市綜合體開發與運營方面提供了立體的國際化優勢資源。

共創輝煌、分享成功,是在我們多年企業發展中總結出來的一個企業價值觀。

萊蒙國際上市時恰逢日本大地震,確實有一些人撤單,但一些朋友卻又毫不猶豫的投了萊蒙國際,朋友對我說,他信我。

 

 

經濟觀察網:不到一年時間,旗下兩家企業先後上市,您創造了許多人無法企及的成功。成功之外,有遺憾嗎?

 

黃俊康:在這次上市過程中經歷許多,也收穫許多。如果說有遺憾的話,那就是在這段時間,我的父母親相繼離去,沒有能夠與我分享這一喜悅。此時此刻,我並不認為我很成功,我只是一個思念父母的兒子。

 

經濟觀察網:下一步有何打算?

 

黃俊康:上市所帶來的融資渠道的拓寬從某種意義上解決了萊蒙國際發展的瓶頸,但作為一家公眾公司,萊蒙國際如何適應新的身份,繼續保持以往發展的態勢更為重要。原則上,我會把現有的零售連鎖和房地產兩個產業做好,不求最大,但希望越來越強,圍繞這兩個產業,我們再打造房地產基金管理公司。我希望在城市綜合體為主,中高端為輔的基礎上,加上一個房地產金融,並將作為我們未來一個大的事業來培育。

 

附黃俊康簡歷:

1980年,從香港到內地做貿易,1984年參與合作創立天虹商場;

1988年,在香港、深圳開始涉足房地產;1989年,聯手中糧香港公司組建地產公司鵬源發展,並擔任董事總經理,1989年到1995年間在香港及國內開發項目二十多個,同時並擔任香港上市企業中國食品集團副董事長(HK506);

1993年,萊蒙國際成立,2001年開始全面進軍國內房地產市場;

1994年,參與聯手袁天凡、李澤楷創立香港鵬利保險集團(現稱富通保險國際股份有限公司);

1996年,投資創建益力礦泉水企業(現稱深圳達能益力);

1997年,投資創建聖像地板製造集團(前新加坡上市公司,亞洲創建集團);

2010年6月1日,天虹商場A股上市,位列第二大股東;

2011年3月23日,萊蒙國際香港上市,位列第一大股東。

此外,黃俊康的投資經歷還出現在福臨門、金龍魚、長城葡萄酒、凱萊酒店、三亞亞龍灣25平方公里綜合開發等名門企業和地產公司之中。

 

黃俊康 男,漢族,香港新界人,1955年2月出生,工商管理碩士。第八、九、十屆廣州市政協委員,第十一屆廣州市政協常委。現任萊蒙國際集團有限公司主席兼行政總裁,天虹商場股份有限公司副董事長。廣州地區香港政協委員聯誼會常務副會長,中國中央財經大學研究生導師。

經營商界的能人

在一個領域內取得成功已屬不易,在多個行業均斬獲頗豐更屬鳳毛麟角。

1984年,黃俊康與深圳中航集團共同創建「深圳天虹商場有限公司」,並於2010年6月1日在深交所成功上市(股票代碼:002419),27年相濡以沫,創造了一段港資與央企合作與雙贏的佳話;1988年,黃俊康在香港、深圳開始涉足房地產;1989年,聯手中糧集團組建房地產項目鵬源發展有限公司,並擔任董事總經理,1989年到1995年間在香港及國內開發二十多個,同時並擔任香港上市企業中國食品集團副董事長(HK506),參與創立了金龍魚、福臨門食用油,長城葡萄酒等優秀品牌企業; 1994年,參與創立香港鵬利保險集團(現稱富通保險國際股份有限公司);1996年,投資創辦益力礦泉水企業(現稱深圳達能益力);1996年,萊蒙國際成立,2001年開始全面進軍國內房地產市場;1997年,投資創建聖像地板製造集團(前新加坡上市公司,亞洲創建集團)。目前,萊蒙國際在香港、深圳、東莞、杭州、天津、成都、常州、廣州等地成立分公司或運作項目,形成立足香港、深圳,輻射珠江三角洲、長江三角洲、京津及成渝地區的格局。2011年3月23日,萊蒙國際在資本市場邁出了里程碑的一步:在港交所主板成功上市(股票代碼HK3688),成為2011年第一支登陸港交所的港資內房股。2011年8月,在海南舉行的博鰲房地產論壇上,黃俊康獲頒2011年地產風尚大獎中國最具影響力人物。

此外,黃俊康的投資經歷還出現在三亞亞龍灣25平方公里綜合開發、凱萊酒店、投資創辦華盛萊蒙基金等名門企業和地產公司。這一系列非凡的業績說明了,黃俊康能把握商界機遇,是商界的操盤手,是能「站得高,看得遠」的一位企業家。

踏實內斂的儒商

雖然黃俊康在商界取得的成就有目共睹,但一直保持著穩健、低調的作風。創業之初,黃俊康就心存高遠,立下了做百年老店的壯志與決心,他說:我最大的理想,是打造一家受人尊敬的百年企業,一個經得起時間磨礪的品牌。黃先生一直信奉踏踏實實做事、老老實實做人、誠誠懇懇待人的處世原則,在事業取得進步的同時,積累了廣闊的人脈關係及良好聲望。他在香港僅僅短短十餘年,就打造了一支業界豔羨的職業經理人「夢之隊」。在萊蒙國際的管理隊伍中有著來自香港、內地、英國等世界各地的行業精英,具有國際化背景的高端人士,能夠為萊蒙國際在諸多方面帶來具有領先優勢的思維模式。而深諳本土行業發展特性和專業操作能力的國內精英,又能夠使得萊蒙國際的戰略執行、區域發展和市場研判得到極好的實現。

一直以來,黃俊康一手創立的萊蒙國際正是憑著這種誠信穩健的作風,與業界多家知名企業達成了長期的合作關係。在國際夥伴方面,萊蒙國際與英國房地產商思嘉伯集團攜手並進8個年頭,建立長期的戰略股東聯盟。同時與上市企業天虹商場股份有限公司結成戰略股東聯盟。並與上市企業深圳市農產品股份有限公司成立合資公司。此外,萊蒙國際還與沃爾瑪、洲際酒店、福塞斯商務中心等跨國巨頭建立了戰略合作夥伴關係。這些都為萊蒙國際的地產開發尤其是城市綜合體開發與運營方面提供了立體的國際化優勢資源。

小勝靠智,大勝靠德。相比於事業上的騰飛,多年踏實的積澱給黃俊康帶來的是更為可貴的口碑和榮譽。1997年7月1日,黃俊康作為特邀嘉賓參加了香港回歸的交接儀式;1999年國慶,他被邀參加了國慶50週年慶典;2009年,再次被邀參加了國慶60週年慶典。2010年名列福布斯中國富豪榜。

殷殷情深的赤子

黃俊康深受東西方文化滋潤、涵養與呵護,自小便立下「努力向上,報效祖國」的願望。憑著對祖國改革開放的信心,以及對國際政經發展趨勢的判斷,正值其事業蒸蒸日上時,黃俊康便毅然將事業的重心移向祖國內地。他滿懷強烈的社會責任感,以實際行動積極回報祖國,也踐行著萊蒙國際「共創輝煌,分享成功」企業價值觀。在擔任廣州市政協委員期間,他積極發揮政協委員政治協商、民主監督、參政議政的職能,提交了多份針對性強、參考價值高的提案。其中《關於在天河等商業集中區域建造「二層連廊」以進一步繁華商圈的建議》,被廣州市規劃局採納,用於指導珠江新城核心區及興盛路二層步行系統建設的實施規劃,並已納入廣州市控制性詳細規劃管理。此外,《關於以南沙為突破口加速珠三角都市圈一體化發展的建議》,亦被評為優秀提案,為南沙上升國家戰略及未來發展,分享了個人的見解和經驗。在民生領域,黃俊康關於扶助殘疾人的提案亦廣受好評,並向殘疾人慷慨捐款,體現了一名政協委員的博愛情懷。

他關注民生,並將社會公益事業與履行政協委員職責緊密結合起來,在華東水災賑災、希望工程、常州文化發展基金、慈善基金等公益活動中均有巨資捐獻。2011年1月,為響應廣州市政協號召,為從化市職業技術學校捐資助建了兩棟教學樓,以實際行動支持廣州市社會主義新農村建設。2011年6月,再次向中國扶貧基金會新長城項目捐贈172.8萬元人民幣。到目前為止,他和他所屬的企業為內地公益事業捐資超過四千萬元。

黃俊康30年的事業發展,是香港和大陸協同發展的縮影,是愛國情懷與戰略投資眼光的完美結合,作為一名政協委員及成功港商,黃俊康在國內正在進行大規模的多元化投資,涉及多方領域,相信祖國,初衷不改。


補充資料


 

首次香港IPO(首次公開募股)鎩羽而歸後,捲土重來的萊蒙國際(03688.HK)最終如願以償,於3月23日成功躍入香港證券交易所,昭示著又一個胡潤百富榜富豪成功邁進香港資本市場的大門,董事會主席黃俊康站在香港聯交所裡舉杯微笑。

微笑的背後埋藏著鮮為人知的艱難。無論從最終的融資規模(15.6億港元)還是認購情況觀察,黃俊康掌托下的萊蒙國際,都遠遜於一年前在港交所上市的中駿置業(01966.HK)和融創中國(01918.HK),在路演過程中,一度遭遇了公開認購及暗盤交易乏人問津的尷尬。

然而,值得慶幸的是,此輪香港IPO時間窗口打開之後,覬覦香港資本市場已久的萊蒙國際還是搭上了上市的末班車,成為繼去年10月份融創中國成功上市之後,2011年第一支登陸港交所的內房股。但誰也沒有料到,萊蒙國際上市會選擇這樣一個時機。暴風驟雨式的調控頻頻來襲,在「最嚴厲的調控」之年,萊蒙國際卻成功叩關,帶著15.6億港元的戰利品,在香港資本市場浴火重生。

「這單IPO做得很辛苦。」一位參與此次上市的投行人士告訴地產中國網,「萊蒙國際打的是『商業綜合體+高端住宅』複合型地產商的牌,要以住宅地產商的概念上市,是不可能成功的。」儘管上市成功,但萊蒙國際亦付出了不菲的代價。計劃招股價介乎8.1-6.23港元,但在路演過程中,並沒有得到投資者熱烈響應,在與投資者的博弈中,萊蒙國際最終讓步,以6.23港元的最低價招股價削價上市。

弱市之下,勉強上市,亦難逃破發厄運,萊蒙國際交易首日,股價便大幅下瀉。「除了調控影響外,關鍵還是企業本身的原因。」上述投行人士告訴地產中國網,「首先,這家企業的知名度有限,全國化才剛剛開始,投資者的認可程度有限;其次,萊蒙的商業模式並不典型,大部分土地並非招拍掛市場取得,未來增長堪憂。」

二度叩關

其實,覬覦香港資本市場已久的萊蒙國際,上市之路走得十分坎坷。

2010年11月29日,萊蒙國際宣佈,通過港交所上市聆訊,並展開了初步推介詢價,計劃融資15.6億港元以上,麥格理及中銀國際為是次IPO的聯繫主承銷商。

按照當時的計劃,萊蒙國際於12月份正式掛牌交易。但時至12月份,萊蒙國際突然宣佈,由於市場原因,暫時推遲上市計劃。

「當時如果讓一步,就能上去,只是開發商不願意賤賣。」一位熟知萊蒙國際的深圳開發商老總告訴地產中國網:「萊蒙國際準備在聖誕節前完成上市,但受調控以及投資者砍價的雙重影響,不得不擱淺。」首度錯過上市時間窗口的萊蒙國際,於2011年2月捲土重來,宣佈重啟上市,計劃發行2.5億股,90%國際配售,10%公開發售;招股價介乎8.1-6.23港元,所得款項約90%用於買地,月10%作為企業流動資金。並於3月11日至16日正式接受公開認購,3月23日正式在香港交易所主板交易,麥格理、匯豐及野村證券負責安排是次交易。

據上述投行人士透露,認購開始前幾日,反響並不理想,但在最後一日,獲得了匯豐南豐基金荷蘭退休基金APG及新加坡上市企業美羅大額認購,並成為萊蒙國際的基石投資者,「黃老闆(黃俊康)個人廣泛的人脈關係起到了關鍵性的作用,最後才勉強過關。」喜憂參半。儘管成功上市,但交易首日萊蒙國際股價一路下滑,一上市便破發。據地產中國網觀察,發行價6.23港元的萊蒙國際,以6.19港元開盤,開盤後隨即跳水,當日跌幅高達20%,創出日內低點4.98港元,目前仍然潛水。

「內房股受到調控政策的壓力,新股很難有上漲的動力。」上述投行人士告訴地產中國網,盡估值(發行價6.23港元較資產淨值大幅折讓72%)並不高,但有點生不逢時的管萊蒙國際偏偏在交易前後恰遇日本地震海嘯及核危機,整個香港資本市場都籠罩在「陰霾」中,所以跳水並不稀奇。

而萊蒙國際首席財務官林戰對此表示,大環境造成股價下跌,暫時的波動對公司並無大礙。

(文欽梅)


 

一、成功登錄香港主板,邁出里程碑的一步

歷經18載的專注品質與不斷追求,2011年3月23日,萊蒙國際集團有限公司(簡稱萊蒙國際)終於在資本市場邁出了里程碑的一步:在港交所主板成功上市,股票代碼HK3688。成為2011年第一隻登陸港交所的內房股。

萊蒙國際在港交所主板成功上市,打開了國際融資渠道,同時也能夠在國際舞台上提升公司的形象及聲譽,為公司未來發展構築更大的舞台,展現了更大的發展空間。以致於上市當天,集團董事會主席兼行政總裁黃俊康先生表示:「我們對公司前景更加充滿了信心」。

二、踏實磨劍,往績斐然

萊蒙國際1993年成立於香港,2000年進入國內房地產市場。是一個以城市綜合體發展為主,中高端住宅發展為輔的企業,秉承「品質地產品位生活」的企業使命,在多年發展中踐行「共創輝煌分享成功」的企業價值觀,與股東、客戶、員工和社會共同成長,兌現「時間見證價值」的品牌承諾。以「力鑄中國最優的城市綜合體開發與運營商」的願景,參與中國的城市化進程。

萊蒙國際在深圳10多年來,精心耕耘了3個業內交口稱讚的經典項目——水榭花都、水榭山以及水榭春天。僅僅是憑藉這3個項目,便足以令萊蒙國際成為深圳區域頂尖的豪宅開發商。

2002年,萊蒙國際在深圳的第一個樓盤——水榭花都首創聯排別墅+高層公寓的獨特產品,在戶型上開創了全大戶型概念並大獲成功,並帶領香蜜湖片區成為深圳豪宅的代表。如今,「水榭花都」一直是深圳二手豪宅市場銷售價格頂端產品。而正在建設中的深圳另一個名盤---水榭春天,於2010年初推向市場,當年就獲得深圳市「銷售套數」與「銷售面積」的雙料冠軍,創造了深圳樓市的一個奇蹟。

緊跟城市成長的方向和節奏,提前佈局高鐵、地鐵所覆蓋的經濟高速增長區域,也正基於其當初對深圳城市發展前景和規劃的準確預判,即使在房價節節攀升的今天,萊蒙國際仍然在深圳擁有約130萬平方米甚低成本的土地儲備,這為公司未來可持續的高速發展提供了廣闊的空間和平台。

以前瞻性的眼光,提前佈局具有先天優勢的地段、超前的規劃設計理念、一流的合作團隊、高標準的硬件配置和高素質客戶服務,造就了萊蒙國際的高品質地產,成就了萊蒙國際的豪宅品牌,也成就了萊蒙國際!

三、力鑄中國最優的城市綜合體開發與運營商

 

時至今日,萊蒙國際以「立足香港、融合國際、投資中國」的理念發展成為一家跨區域房地產港資企業。目前在深圳、常州、杭州、成都、東莞及天津共有13個項目,含金量甚高的淨可銷售/可租賃建築面積約350萬平方米。

萊蒙國際現已成功打造了兩條優質產品線,先後創立了以「萊蒙系」中的「萊蒙都會」、「萊蒙商業中心」、「萊蒙城」為代表的城市綜合體品牌;以」水榭系「中的「水榭花都」、「水榭山」、「水榭春天」為代表的城市中高端住宅品牌,成為區域中高端物業傑出典範的代言人,兩條優質產品線均為城市經典。

目前,萊蒙國際共擁有7個城市綜合體項目在運營與開發中,總建築面積達約200萬平方米,其中已落成的城市綜合體的出租率都在99%以上,凸顯出其在商業運營方面的能力。同時上市以後將陸續購入3——4個城市綜合體項目,預計新增面積約100多萬平方米。

四、稀缺自然資源的高性價比土地

作為中高端住宅物業開發者,萊蒙國際側重於選取具有優越自然景觀資源的土地,研發具有國際領先優勢的人居品質,並以此為基礎提煉自身獨特的高端住宅市場產品競爭力。

基於以上土地獲取策略,2009年起,萊蒙國際分別在杭州富春江畔和太湖沿岸分別拿下500多畝和1600多畝的低密度住宅用地,均擁有稀缺的景觀資源、交通便利,並以深圳水榭山為升級基礎,打造具有區域代表性豪宅標竿。

未來,萊蒙國際仍將堅持這樣的土地選取策略,在全國持續甄選、獲取具高增長潛力、高景觀價值、高性價比的低密度住宅用地。

五、聯動各類資源型戰略合作夥伴

起步於香港的萊蒙國際,一直以來便致力於攜手具有行業權威性的國際戰略合作夥伴。

在國際戰略合作夥伴方面,萊蒙國際與英國房地產開發集團思嘉伯集團攜手並進8個年頭,他為萊蒙國際帶來先進的國際化視野與管理經驗,成為「中西合作「的典範。更值得一提的是,在上市後思嘉伯集團仍擁有超過11%的萊蒙國際股份,並將長期持有。

在戰略合作夥伴方面,萊蒙國際與深圳市農產品股份有限公司(股票代碼:000061)在天津成立了首家合資公司,拉開了萊蒙國際走特色化拿地道路的序幕。深圳農產品是首批農業產業化國家重點龍頭企業。地方政府對其經營模式給予了高度重視及支持,與其攜手將為萊蒙國際提供更多的低成本獲取土地的機會。

而特別值得一提的是:集團董事長黃俊康先生早在1984年就與「深圳中航集團「一起發起創立了天虹商場,歷經27年,相濡以沫,成為與央企合作的經典範例。天虹商場現已發展成內地著名的零售企業集團。2010年6月1日,天虹商場股份有限公司已在深交所成功上市(股票代碼:002419)。天虹商場的成功運營對萊蒙國際有著深遠的戰略意義,它為萊蒙國際全國性發展城市綜合體中的主力店提供獨特資源,同時更為萊蒙國際在全國的土地獲取提供渠道,為萊蒙國際在城市綜合體開發與運營方面提供了地產與百貨跨行業運作的獨特優勢。

此外,萊蒙國際與世界最大的酒店管理集團——洲際酒店集團,輝盛國際管理有限公司,世界五百強前列沃爾瑪集團等跨國巨頭建立了戰略合作夥伴關係,長期合作,親密無間,為集團地產開發尤其是城市綜合體開發與運營方面提供了立體的國際化優勢資源。

六、凝聚國際與本土完美結合的團隊

黃俊康先生作為一個事業基礎在香港起步,而今主要業務在內地的香港人,非常深刻地意識到了中西文化結合在戰略高度與執行落地效果的重要性。因此,「思想全球化,行動本地化」在萊蒙國際也得到了最好的實踐。

萊蒙國際的掌門人黃俊康先生擁有內地與香港20餘年的跨境房地產開發、百貨零售和資本運作的豐富經驗,擁有百貨零售與房地產開發的優異成績,歷經了不同經濟週期的挑戰,在香港和中國內地曾成功開發多個著名地產項目。見證了內地房地產市場由小到大、由弱到強的發展過程。尤其是經歷過2008年以來的內地房地產市場調控-放鬆-再調控的過程。積累了多年內地房地產市場起伏跌宕的經驗,對這個市場有了較深刻的瞭解。

在萊蒙國際的管理隊伍中有著來自世界各地的行業精英:有來自香港的執行董事李世佳先生、CFO林戰先生,來自英國的非執行董事及非執行副主席Dr. Kevin McCabe先生和獨立非執行董事Charles Brooke先生(前香港太古地產CEO)等,同時集團擁有一支豐富國內地產從業經驗的高管團隊,實現了國際與本土的完美結合。

目前萊蒙國際已全面推行股權激勵機制,吸引並凝聚了國內外優秀專業人才,持續激勵與驅動著團隊成員為萊蒙國際事業的發展注入最大的激情。

附:萊蒙國際旗下物業包括:

城市綜合體:常州萊蒙都會、深圳萊蒙都會、成都萊蒙都會、常州萊蒙城、天津萊蒙城、杭州萊蒙商業中心、東莞萊蒙商業中心;

中高端住宅項目:深圳水榭花都、深圳萊蒙•水榭山、太湖萊蒙•水榭山、杭州萊蒙•水榭山、深圳萊蒙•水榭春天、深圳萊蒙•水榭藍灣。

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春天不會再來--地產股「潛行」 歲寒知松柏

http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102dz14.html

綜合分析地產股的淨利潤率、周轉率、權益槓桿,雖然目前地產股估值低、業績好,但整個行業很可能已經過了鼎盛時期,估值方式將重建。

                                         證券市場週刊特約作者  歲寒/

 

 

雖然近兩年房地產上市公司的收入和利潤表現驚豔,但在國家對商品房「三限」( 限購、限貸、限價)和促進房價合理回歸的政策背景下,地產股始終無法重振雄風,估值水平的不斷下降讓投資者對地產股的困惑與日俱增。抽取AH股中10家地產股來分析,從它們的基本財務指標中可以看到,平均7.7倍的PE1.6倍的PB22.7%ROE,估值似乎很有吸引力。

地產股真的便宜嗎?現在的財務指標中有哪些隱憂,未來的業績是否可以持續支撐其估值?春天不会再来--地产股鈥溓毙锈

時間:截止420       單位: 收入單位為億元(部分香港上市地產股記賬本位幣為港幣,此處忽略)

 

淨利潤率接近極限

筆者嘗試從杜邦分析法的三個方面來做一些簡單的論證。

先看淨利潤率,表一中的均值為20.8%,最高值為中海外發展(00688. HK)的31%,最低值為萬科(000002.SZ15%。這樣的淨利潤率在各行業中明顯處於較高水平,因為A股的整體淨利率只有9.3%,其中非金融業只有5.5%,那麼地產股的淨利率還有提升的空間嗎?

 

在此之前,有必要先瞭解一下房地產的稅收政策。房地產業主要有三種稅,其一是營業稅及附加,徵收率為銷售收入的5%+0.6%;其二是所得稅,徵收率為稅前利潤的25%;三是土地增值稅,這個稅是房地產業特有的,且影響特別大。

 

土地增值稅的主要作用,就是用來調控房價,其計稅方法為超率累進,即增值比例越高,稅率也就越高。在銷售收入扣除開發成本和費用後,毛利與成本費用的比例在20%以下的,稅率為050%以下的,稅率為30%100%以下的稅率為40%200%以下的為50%200%以上的為60%

 

土地增值稅的存在使得房產地開發企業的淨利率受到了限制。我們可以簡單計算一下淨利率的最高限值。假設一套商品房的銷售價為100萬元,開發成本為0,那麼首先要交5.6萬元的營業稅及附加,然後應交土地增值稅(100-5.6*60%-5.6*35%=54.68萬元(35%為速算扣除比率),最後還要交所得稅(100-5.6-54.68*25%=9.93萬元。所以稅後淨利潤為100-5.6-54.68-9.93=29.79萬元,即淨利率的極限是29.79%,而應繳各種稅收的極限是房價的70.21%。實際操作中,可能因為稅款徵收的時間性差異,以及一些稅收優惠和補貼,會有短期內超過這一極限的可能性。

 

儘管目前的房地產企業的土地成本普遍不到房價的10%,但畢竟還是需要成本的,加上建安和管理、銷售、財務等費用,所以20.8%的均值,恐怕已經是接近行業極限了。萬科以前一直實行少拿地、速開發、快回款的策略,通過提高周轉,在減小毛利率放棄一些土地增值額的同時也少交了土地增值稅,用薄利多銷規避了行業和政策變化的風險。在近兩年政府對房地產的調控力度不減的背景下,萬科聲稱已經準備2012年全年過冬,並且對國家政策表示全力支持,這種表態似乎證明了其經營模式的優越性。

 

周轉率提升困難

A股上市公司在扣除銀行股後,周轉率的均值大概是0.8。表一中地產股的平均總資產周轉率只有0.29,非常低,萬科的周轉率還低於行業均值,不過如果扣除預售款後,其周轉率提高到了0.37(即萬科的資產和負債兩邊同時減少1111億元預收購買款,而當期結算銷售收入不變,所以周轉率會上升)。

 

要提高周轉率,途徑主要是兩個,一是提高銷售收入,包括房價和面積的提高;二是減少在建和待建土地,即減少存貨和土地預付款的佔用。那麼,目前的儲備用地情況如何呢?

 

417日國土資源部的一次會議上,有官員表示,目前全國在建的土地達到48億平米,相當於過去3年的年均供應量的4倍。按商品房比例及容積率換算後,同樣差不多相當於過去3年商品房銷售面積的4倍。春天不会再来--地产股鈥溓毙锈

數據來源:國家統計局

 

過去10年,商品房銷售收入年複合增長率高達28.4%,面積複合增長率達到17.3%,那麼未來10年還能保持這樣的速度嗎?國土部公佈的48億平米在建土地,是目前全部的儲備土地嗎?春天不会再来--地产股鈥溓毙锈

從表三來看,10家公司合計在建土地約為2011年簽約銷售量的3倍,上市公司的數據略好於國土部公佈的全國數據。除了在建面積外,還有一個待建面積,即已經完成招拍掛後的規劃面積,兩者合計的總土地儲備量(含已竣工面積)約為2011年簽約銷售量的10倍。有的公司如花樣年(01777. HK)還披露了框架協議面積,即政府已經做出讓規劃並與企業達成合作意向但尚未招拍掛的面積,花樣年的框架協議面積達到2011年簽約面積的7倍!

 

如果以此來推算,全國商品房總儲備面積(只計算已經招拍掛後的部分,框架協議不算)估計高達110億平方米以上,根據國家統計局發佈的2011年房地產數據,按住宅面積佔80%左右來推算,全國商品住宅儲備面積估計達到88億平米以上。

 

有一點務必注意,表二和表三隻是商品房的數據,限價房、經適房、各種個人和集資房及福利房並未包含在內。去年10月份住建部姜偉新部長曾表示,中國的城鎮人均住房面積已經從1998年的18.7平方米,增加到31.6平方米,按去年全國城鎮人口6.7億計算(佔總人口的一半),合計住房面積約為212億平米。因為終結福利房是在1998年以後,而1999年至今全國商品房總銷售面積為72億平米,按80%為住宅比例估算為58億平米。1998年末中國的城鎮人口為3.8億,那麼當時的城鎮住宅為71億平米,1999年至今興建的非商品住宅為83億平米,即非商品住宅建設量比商品住宅還要多。

 

以目前88億平米的商品住宅儲備量,再加上非商品住宅在建待建量,如果保持人均31.6平米的住宅面積不變,人口總量也不再大幅增長,那麼現有的總儲備量足夠完成中國的城鎮化,達到歐美發達國家80%以上的城鎮化率水平,而農村的住宅則可能大量空置。當然,如果3口之家居住95平米不夠,或者房子的使用壽命只有20年,那就另當別論。

 

也就是說,目前的房地產企業在不再拿新地的前提下,保持2011年的銷售水平,10年內就能完成中國的城鎮化。當土地供應足夠時,就已經沒有供需矛盾來推動房價的上漲了。實際上,中國的城鎮化率並不可能在10年內完成,所以房地產未來很可能從供不應求轉為供過於求。那麼房地產企業的銷售收入提高的空間將相當有限,甚至可能整個行業淨減少。如果房地產企業不再拿新地,則總資產和負債可以同步減少,所以總資產周轉率會基本保持不變,提高空間有限。

 

權益槓桿難以加大

表一顯示,10家地產股的平均負債率為73%,由於房地產公司都有大量的預收款,像萬科這樣的企業,基本上在封頂可預售時,就已經收到了房款,而實際交房結算一般是一年以後,其預收款差不多等同於下一年度的銷售結算收入。所以我在表一中單獨列了一個扣除預收房款的負債率,均值是64%

 

目前A股扣除金融業後的平均負債率為63.3%,所以地產股即使扣除了預收款,其負債率也已經不低,再提高槓桿的空間有限,也很危險。儘管扣除預收款後的負債只有一半左右是應付息的貸款或債券,但那些不需付息的應付建安費、土地出讓費和稅金,也還是需要按時償付的,有償債風險。

 

低周轉的企業需要高槓桿和高淨利潤率來獲取一個較好的淨資產收益率,低周轉往往由企業的生意模式所決定,一般很難做出大的改變。高槓桿容易導致高財務風 險,不論這個槓桿是否需要付息,其財務風險只是大小和長短有所區別而已。而當行業的供求關係出現拐點時,高利潤率將難以維持。

 

結合上述利潤率、周轉率、負債率或權益槓桿的分析,雖然目前房地產業的ROE很不錯,PEPB估值低,預收房款數據也表明今年的銷售收入和利潤應該會同比2011年繼續增長,但整個行業很可能已經過了鼎盛時期。當一個行業不再成長,估值方式就必將重建。

 

    2011年,全國商品房銷售金額達到5.91萬億元,如果加上非商品房銷售,合計金額可能高達近10萬億元。再算上地產直接相關的產業,房地產對GDP的影響應該已經超過4分之1。當房地產這個引擎熄火後,中國經濟將何去何從?

(作者申明:此文僅代表作者個人觀點,本人未持有文中所提及股票。)


春天 不會 再來 地產股 地產 潛行 歲寒 松柏
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地產股 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2009/01/blog-post.html
止凡認識的股票不多, 但知道每類股票都有其估值的方法, 不可以以一個標準走天下, 不如試下討論一點, 看有沒有高手指教。

講一下我很少買的地產股, 香港主要的富豪都是靠地產起家, 談香港的地產業可說是風起雲湧, 早前看了一本書談及李嘉誠的故事, 就知道香港的地產發展故事如何刺激。

可是, 我很少買地產股的原因是我不認為它是增長股, 它很難用一套死板的經營模式而持續得到可觀的增長。地產股的估值多數會以市賬率作分析, 市價比賬面值高代表不宜買入, 市價比賬面值低代表值得買入, 過去的盈利表現與未來的盈利表現關係不大。


近年地產的會計制度有點改變, 每年地產公司擁有的地價都要更新估值, 使其賬面值會因地價而變化, 更難反映公司實際的盈利能力。

大部份地產股的市盈率並不穩定, 原因跟它的本業特性有很大關係, 有一部份地產股是靠擁有項目的租金收入來作盈利的, 但大部份地產股都是靠投資及發展地產項目以獲取盈利, 每次投資的金額、時間、質素、利潤、環境都不會一樣, 因此地產股很難是平穩發展的增長股, 也很難是買入並持有十年以上之選 (只要選對股票, 這是我認為最有可觀回報的投資法)。 
 
對地產股的估值可研究它所擁有的發展項目, 假設某地產公司買入一塊地皮作發展項目, 發展後扣除成本應可在五年後獲得兩億的利潤, 那可假設一個通脹率的折現法計算五年後的兩億利潤相當於現在的數目, 再加上其他經常性收入, 例如租金收入等, 就是這樣計算, 你可得對地產股作出一個合理估值, 再用這估值對比一下市值, 便可得知是否抵買。

事實上, 香港有很多地產股都做得十分出色, 這都全靠管理層的出色表現, 例如香港首富李嘉誠先生的長實, 就是因為李生的眼光加上他左右手霍建寧先生的財技, 每每在經濟不景時擴大公司版圖。與此同時, 長實的經營模式比較著重現金流, 可謂貨如輪轉。現時的長實已經不再是一家單弄地產的公司了。

新鴻基地產是另外一家做得很出色的地產公司, 它的經營模式就著重價值的創造, 隨時可以把一塊一般的地皮打造成配套周全的業主小天地, 亦不停發展香港, 同樣貨如輪轉, 不像以前小甜甜的華懋集團, 因為市場不好, 可以把建好的項目空置十多年都不推出。而新地這套概念也證明是成功的, 香港最高的 IFC 及 ICC都是新鴻基的發展項目。可惜郭氏兄弟不和 (及後更被ICAC起訴) 的新聞另公司方向不能明確, 可能有點影響其穩定性。

投資一定有風險, 但很多風險是來自無知, 聽股票分析員說兩三句, 什麼目標價, 什麼止蝕、止賺位, 於是便跟買, 可能連自己買的是什麼金融產品也不知道, 那實在有很大風險。建議大家買股時好像朋友邀請你合夥做生意的心態, 從實際基礎分析出法, 瞭解行業、瞭解公司、瞭解價值、瞭解回報、瞭解風險, 認為這盤生意有可為才投資, 應該會安全一些。


此文章首次在「永不當田雞」發表於 2009-1-11

後記 

過去近3年時間, 止凡都在一個比較漸近地產發展商的團隊內工作, 對私樓市場的認識可謂增加了不少, 亦對投資樓業增加了不少知識及多了一份信心
, 有機會必定會出手投資磚頭 (但我發現有時最大的阻力來自政府)。
 
當年寫這篇地產股文章時, 實在是不太深入, 其實亦是希望引起大家興趣而再深入作研究分析, 我一向宗旨是點出有可能的不足之處, 大家自然有足夠智慧自補不足。因為我認為最大問題不是能力不足, 而是自以為能力足夠。
 
如今回看, 應該還有些週期性因素對地產股影響很重, 就是樓市政策, 尤其對一些主力在香港發展地產項目的公司, 兩年前的SSD, 昨天的非本港居民稅, 對一手樓影響不輕的。
 
還有, 看世界資金及經濟, 美國的QE資金流向也是一個分析要點。這樣看來, 地產股實在是週期性股票, 尤其是香港已經發展到今日的地步。如果買入地產股長線持有, 可能不及每三兩年時段在不同資金水平及政策環境下沽出或增持, 今天的我仍然有這個感覺。
地產股 地產 止凡
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最佳地產分析師:樓市泡沫不會破 地產股有爆發機會 luciano

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3f85aabc0101qmtl.html
作者為:第十一屆新財富最佳分析師房地產領域團隊第一名 國泰君安 李品科

  非常感謝新財富給我們這一次的機會,很榮幸能夠有這次的機會向各位投資者朋友匯報我們國泰君安2014年整個房地產的投資策略。

  2014年對於地產來說是兩個很關鍵的主題詞,一個是「改革」,另外一個是「修復」,因為從改革的角度來說,像主題改革以及國企改革這種,其實對於整個房地產行業有一個很深遠的影響,尤其是對於資源屬性的改革,比如說像土地流轉,他可能對於部分的企業會帶來一個巨大的投資機會,對於部分在今年高價拿地的公司可能也會有一些負面的影響,所以對於明年整個行業最重要的投資機會來說,我們覺得是來自兩個詞就是改革,他會促使一部分公司資源屬性的大幅度的提升,也會促使一部分的房企他們以前有很多的資源一直沒有釋放出來,隨著國企改革的促進他們可能會迎來新的一輪資源屬性大幅的釋放。

  另外一個關鍵詞是「修復」,大家知道2013年整個房地產的行業處於一個基本面非常好的狀態,13年整個房地產全國的銷售增速是接近30%的高點,從開發商的角度來說,2013年只是開發商高增長的一個起點,我們要看到從13年開始一直到16年,至少是16年上半年,整個開發商他的不但是利潤率會處於持續回升的狀況,他們的收入和利潤的結算的增速也是一個持續往上走的過程。但是我們看到今年地產股的股票非常不盡如人意,這是為什麼?資本市場擔心兩點,第一是政策的再度加碼,這一點會在後續削弱,並且基本面和市場過於悲觀之間的預期差會帶來整個的修復。第二個擔心的是整個房產行業的中長期的需求,很多的聲音在說中國的房地產是不是馬上就要到頂點,很多崩潰論在出現,會不會是這樣,我們認為在中短期內出現的可能性是比較小的,我們後面會給大家做一個詳細的解讀。

  我們會從幾個方面說一下整個行業的觀點。

  基本面來說2014年還是維持在一個比較景氣的狀況,2013年整個行業的增速基數是非常高的,所以2014年像部分像銷售這樣的增速還是會高位略回落一些。但是這不代表著說接下來地產股沒有這一波修復的機會,因為看到今年2013年就知道,整個行業在高增,地產股的估值做什麼?下挫,地產股的估值到了過去歷史上以來的最低點的位置,包括接近倉位的配置。即便明年的增速從高位上回落一些,我們覺得地產這一波的修復也是存在的。

  房地產邏輯之變,為什麼說地產有一個邏輯之變,接下來一段時間會逐步印證,從2009年開始一直到今年五年的時間,整個地產股給投資者一個非常深刻的邏輯,也是我們在前些年領先於整個行業提出來的政策決定論。過去幾年是什麼樣的狀況,只要房價一上漲地產股就跌,這其實已經被所有資本市場投資者廣泛接受了,這個邏輯接下來會發生變化,因為這個邏輯背後是這麼一個狀況,過去一旦房價上漲,調控政策一定會出台,調控政策出台之後,地產的基本面一定大幅下挫,帶來開發商盈利整體收入增速的大幅下降,股市是跟著最先行的指標走。現在部分的政策在落地了,北上廣深已經出台了一部分的政策。

  這個政策逐步落地以後基本面還是不錯,這個時候地產的修復就會出現。

  第二部分講一下整個房地產基本面的狀況。

  明年的銷售額增速在15,銷售面積增速在9%,這不是說行業不景氣,其實行業還是處在一個相當景氣的狀況,但是當年的基數實在是太高了。為什麼我們認為明年整個的行業銷售包括投資新開工還是處在一個偏緊的狀況,核心的一點是由今年的土地市場來決定的。今年整個土地市場的增速同比增速達到了38%,一線城市的拿地面積是大漲了接近100%,今年拿的地在明年可售,明年的銷售包括明年的房價,明年的銷售增長會比較高,第二明年房價的上漲幅度會比較小。明年整個政策在加碼的壓力會比今年小很多,明年的政策環境也會比今年好,這是由整個土地市場帶來的。

  明年我們認為房價的漲幅會比今年的要收窄2%,一線城市因為今年因為房價上漲程度最大的是一線城市,一線城市明年的供應上升的速度,這樣的一個價格帶來新的調控壓力。中國的房價是否可以,中國有很大的資產泡沫,現在市場上很多的人都認為中國的房價是有很大的資產泡沫,這個泡沫有可能出現一個比較大的劇烈的變化或者是波動。首先我們是對比了一下中國跟國外在泡沫高峰期的變化,如果從住房價值量和GDP比較,中國和日本、美國做對比,我們現在的泡沫程度比日本當年的泡沫程度小很多,從數值上一系列的,比如說房價只比GDP、比貸款餘額、比平均收入都可以看出來,可以看到我們沒有到他們一半的水平。大家看到中國的問題這麼多,房價上漲和其他的國家十年來比,他們在漲幅最大的十年平均漲幅比我們還要高很多,中國的漲幅是一個正常的漲幅的水平,不是說中國的房價市場是沒有泡沫,它是有泡沫的,只是說這個泡沫沒有到一個國於瘋狂馬上要破裂的階段,還是有一定的上漲空間,這個空間背後是需求的支撐。中國的房地產全國的均價有6千多塊錢,這是一個不高的水平,大家為什麼覺得資產價格高主要是一線城市的資產價格高。我們比較了一下中國的一線城市核心區域的房價和向國外的大量的這些城市。他的核心區域的公寓的價格做對比。

  上海的均價是4萬人民幣,摩納哥是5.3萬美金,然後是3.3萬美金,香港是2萬多美金,包括新加坡日內瓦都是接近2萬美金的狀況。未來一線城市的核心區的房價我們首先承認他有泡沫,這是由過去中國的供給制決定的,因為中國過去的供給是壟斷的,中國這種一線城市的核心區的價格是不是還有上漲的空間,我們認為是有的。從國外的這種都市圈的發展來說,其實中國的都市圈沒有到一個巨大的規模,他還是有空間的。所以我們認為一線城市的核心區的價格其實還是有一定的上漲的空間。

  明年的新開工會比今年還要好一些,可能很多人不太相信,經濟情況也不是很好,為什麼今年的新開工增速是7,明年能夠到7.5%,這個就是和今年的高速拿地是有關的,今年的拿地增加了14比,明年的新開工量我們認為從7%增到7.5%是一個很大概率的事情。

  房地產投資,我們今年預計投資增速是18%,明年會是略回落一點,但是還是一個比較高的位置,大概在17%。因為房地產投資他是分成幾塊,一塊是新開工投資,然後包括復工投資,然後包括拿地投資和保障放投資。我們看到明年房地產投資理念拿地投資和保障放投資的貢獻度是在下降的,但是明年房地產投資裡面新開工投資和復工投資的裡面都是上升的,因為今年大量的拿地導致明年的投資還是維持在一個不錯的狀況。

  基本面的最後是中長期的需求,很多人說中國的泡沫要破了,的確中國的房價是大幅領先於經濟的增長的,核心是因為過去供應是壟斷的。價格領先於整體經濟水平的增長的,會不會破還是要看中長期需求的支撐,同時要看供給會不會快速放出來。中長期的需求來說,我們看到我們只計算剛性和改善型的需求,我們看到未來十年中國的年均真實需求是12億平米,比目前的年均銷售量是大10%左右的狀況。

  中長期的高點出現在2015年,中國的剛性需求和改善性需求由什麼組成的,第一個是人口,包括城鎮化增長包括二胎,地產的需求有一個比較大的支撐,包括接下來要大力推動新興的城鎮化,中國的城鎮化的確在比較低的狀況,只要現在的房價維持在一個比較合理的水平不愛再大幅增長,靠著未來幾年城鎮化水平的推動,靠著在未來幾年的經濟的一個發展,這些過大的泡沫是會被吸納掉的。我們不認為未來中國的市場是那麼悲觀,是市場不可解決的一個問題。

  開發商的資金成本肯定是在上升的,但是問題不大,因為今年房地產的開發企業他們的融資渠道是大幅增加,我們會看到開發商的資金成本高得不多了,因為今年有一個大幅增加的狀況還是偏緊,但是整體的問題還是不大。開發商為什麼今年資金偏緊一個比較大的原因是投資增速太高了,今年前三季度主流的上市公司高達80%,明年主流公司他們銷售的增速會比普通的行業銷售的增速還要高,因為他們今年年初和去年年底的時候,地價比較低的時候他們拿低量非常大。購房貸款也不用擔心,歷史上來看都會放出來的。

  說到美元,美元升值的話影響到底大不大,一個是對購房者,另外一個是對開發商的影響。購房現在有先夠政策的存在,所以我們自己的人都買不到房子,所以尤其對住宅的市場來說,美元升值對購房的影響還是非常有限的,因為很難有真正的資金流到普通的購買力。對於商業地產來說影響會更大。

  另外一個對於開發商這一塊的資金,按照統計局的數據,外資佔到房地產開發的比例非常低的,不到1%,如果考慮到一些渠道外的一些資金的話,我們覺得也不用過於擔心。

  房地產政策面,今年為什麼地產的基本面和政策面是大幅背離,核心有兩個擔憂,第一是擔憂調控加碼,第二是擔心中長期的需求。調控加碼來說三中全會已經明確表態了,第一就是要市場化。這麼多的行業裡最不市場化的一個行業我覺得地產可以算是核心的一個,包括限購限貸的政策都是極度非市場化的政策。未來在市場化的背景下,我們認為整個房地產的調控其實會帶來一些合理需求的增加,這個方向肯定是好的。擔憂中長期的需求,包括二胎、包括新興的城鎮化,很多的東西大家沒有感覺到,但是他的確在提升整個房地產行業未來的中長期需求的。政策方面另外一個很重要的一點就是制度紅利,包括土改、養老、國企改革、二胎等等,都是對我們明年很有機會的一些標的。

  這是已經出台的政策(PPT),其實對於地產這一波修復行情什麼時候起來,我們覺得快了,因為市場政策的預期差什麼時候修復,我們覺得等到靴子落地的時候修復就會很快到來。什麼時候靴子落地,各個城市自主出的政策什麼時候落地,北上廣深已經出了,今天又出了武漢。他們出了兩個政策,一個是二套房首付從6成提到7成,第二是社保納稅的年限從1年提到2年,個別提到3年,這對需求的影響是比較小的,我們覺得需求出台之後一兩個月之內有一定的回落,現在的需求是剛性需求和改善性的需求,你是買來自住的投資很少,這樣的政策並不會真正地抑制到這些真正有需要的很真實的需求。短暫的兩三個月之後很可能需求會回升,所以政策和過去不一樣,不會帶來資本面一個很大幅的下挫,不會讓開發商真正受傷。接下來個別的二級城市再出台,這些主要城市出台政策這條線基本上就形成一定的邏輯了。另外一個是房產稅,房產稅的政策有一定的試點城市出來,這是整個靴子的落地。

  土地改革對於房地產行業太重要了,很多人說土地改革出來之後開發商是不是受損的,我們覺得要分階段來看,從短中期來說開發商是受益的,長期來說影響不是特別大,可能是一種比較大的負面的影響,要看政策執行的力度。中短期我們會看到一二線城市,因為像一二線城市處在什麼狀況?供不應求。一旦土地供應在一二線城市增加之後,我們會看到房價沒有變,房價不會回落,因為這些城市還是供不應求,我們會看到地價在回落,不會今年高點你一家100%上拿地的情況肯定會出現回落的。對於開發商來說他們賺的是房價和地價的差額的錢,不是說你房價漲他就一定更賺錢,他們其實賺的是房價和地價差額的錢。所以中短期這些三二線城市土地供應增加了之後,開發商的利潤率會回升,同時一二線城市過去開發商能分到一杯羹的人很少,整個市場的規模增加之後,因為這些市場又是供不應求,所以出來的這些供應一定會被消化掉,所以開發商的規模也會加速增長。中短期對於開發商來說一定會增加他們一二線城市的盈利能力,以及他們在一二線城市的銷售和經營的一個增速,對於他們來說是有利的。長期來說,因為你供應很多,整個房地產行業上升的週期會過早地進入供求平衡點,進入供求平衡點會帶來價格下降。所以你會帶來整個行業有可能過度供應之後,行業週期過早地見頂這是有可能但是這要看後期的政策的變化,可能在未來的5、6年或者是7、8年也不一定會看到這樣的事情。

  土改對誰最受益,一二線城市有非住宅用地的公司,他們有一塊地可能是50萬一畝工業用地,有可能轉成住宅用地是價值是10倍或者是更高。

  地價下降和房價下降,並不一定開發商一定受損,我們要記住開發商是差額的錢,是房價減地價的差額的錢。

  再說一下房產稅的問題,三中全會在決定裡只有半句話是提到房產稅的,他說的是「加快房地產立法並適時推進改革」,這是什麼意思呢?因為之前資本市場預期說房產稅有可能大面積地鋪開,但是從這句話來說很明確這是不可能的。什麼叫「加快房地產稅立法」,如果你想征存量的房產稅一定要立法,增量可以來走,但是存量就是房地產稅要走立法的過程不會很快,第二是「適時推進改革」,要考慮到經濟的狀況、考慮到地方債務的問題,考慮到土地財政的問題,他不會是一個很快的過程。我們說一下我們的測算,假設全中國所有的房子全部征存量房房產稅,然後這個稅率我們假設是1%,1%是什麼概念?就是美國征的房產稅已經比較重了,他們的均值在0.8—1,我們取1%的稅率,假設全中國所有的房子都征1%的存量房的房產稅,如果全部能夠收回來,看他佔到賣地收入的18%。這裡我們考慮到人均有20平米的建面這是很正常的,即便中國所有的房產稅都收上來,可能只能佔到賣地收入的18%,只能佔到地方財政收入的8%。

  我們推進存量房房產稅要有步驟的,要試點,否則你推存量房的房產稅你可能很難收下來,其次你的賣地收入的價格下降,我們不認為這個東西太快,但是他這一定是一個方向。

  二胎炒了很多的概念,但是沒有人炒房地產股。我們要說的是地產其實是非常受益於二胎的,大家所擔憂的房地產中長期需求不行的問題,二胎其實是解決這個問題的其中很重要的一點。如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%—18%的增量的房地產的年均需求,如果二胎全部放開年均會增加27—39%的增量的需求。二胎對於整個行業來說中長期是一個托起中長期需求的政策,但是市場並沒有意識到。二十年以後是不是才有需求,其實不是的,打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。

  包括城鎮化其實對地產行業的推動影響力也是非常大的,我們都有很深度的報告,時間關係不說了(PPT)。

  最後一部分說一下房地產的投資策略,對於明年我們建議行業評級給的是增持,我們認為明年是有過一波修復性的行情。首先是政策的靴子落地,然後大家發現基本面沒有像大家之前預期的那樣被政策完全打壓下來,基本面還是相當不錯,這個預期差的修復其實是不低的。地產的估值和持倉都是歷史上最低的一個水平,地產公司的業績是非常漂亮的,今年的平均業績增速行業接近30%,明年的業績增速接近30%,主流公司對明年的業績已經全部鎖在賬上了。不但地產公司明年是一個漂亮高增長的一年,15年一直到16年的上半年,整個行業你們會看到他們的報表都非常漂亮,利潤率在持續往上走,對於萬科、保利這樣的公司來說,今年的年報其實是他們利潤率最低的低點,明年中報、明年年報、後年,其實他們的利潤率會持續地回升。包括年收入和利潤增速會持續地回升,這是源於地產的預售制度,去年和今年這種高的銷售爆發期其實在明年,後年也算,所以我們在接下來幾年會看到整個行業盈利能力各個方面報表的提升。

  從選股來說,我們一個是從業績鎖定性,另外一個是從今年拿地拿得比較漂亮的一些公司,明年會形成一些比較漂亮的可售資源,除了主流的一線龍頭之外,二線的華夏幸福、中天、陽光城明年的增幅也會相當漂亮。

  對於整個行業來說,預期差下面的修復我們覺得非常確定的,因為基本面和估值實在背離太大了,保利今年是5.8倍的PE,明年是4.5倍的PE,明年的業績全部鎖定,後年的業績也鎖定一部分,持續的增速都是很漂亮的。為什麼會這樣,我一開始說的就是市場兩個核心的擔憂,政策加碼和長期的需求。這兩個問題接下來都會靴子落地並且會有邊際上的改善。

  改革的紅利來說,包括土地改革、國企改革、城鎮化、自貿區的複製、二胎的放開,接下來應該都是會有對應一定的比較好的投資標的,可能從拉動公司會到拉動板塊的一個熱點。從核心標的的選擇,我們提出「三美」,就是制度之美,因為改革其實是對於地產這麼一個重資源的行業來說,他的資源屬性一旦發生了變化,你要抓住制度的變化其實是非常重要的。另外是模式之美,第三是三高之美,高增長、高鎖定、高訴求的公司。

  制度之美我們選擇的是金隅股份、電子城國企改革是中華企業、深振業。自貿區我們也要關注自貿區的複製。

  第二個選股是模式,模式分兩個,誰在一二線城市有特殊的拿地能力,招商地產、華僑城、華夏幸福,持續能夠在一二線城市拿到便宜的地,他未來的成長就是能夠跑贏行業。第二個邏輯,當房地產整個行業從高增速向平穩增長過渡的時候,對誰來說反而是開始他們的黃金十年,支持房地產的服務業,我們今年核心推薦的標的之一就是世聯地產,我們認為接下來還是要繼續關注。

  第三個選股策略是針對行業的三高之美,就是高增長、高鎖定、高訴求,龍頭公司是招商、金地,其他的是二線裡面陽光城、中天城投、華夏幸福。今天的匯報就到這兒,謝謝大家!
最佳 地產 分析師 分析 樓市 泡沫 不會 地產股 爆發 機會 luciano
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