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地产业沦陷资本困局：昌盛中国不排除整体沽售

http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20081211/07175620386.shtml

新华都斥资百亿进军地产业 唐骏称要抓住洗牌机会

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100611/838559.shtml


　　每经记者 张初亮 发自上海
新政调控下，楼市一片冷清。而对于有的人，这或许是机会。
昨日（6月10日），“打工皇帝”唐骏 在长沙宣布将投资100多亿元进军房地产市场。
即使长沙这样的楼市价格洼地，也有业内人士分析认为，“覆巢之下，安有完卵”，“由于全国性的 市场低迷，未来长沙楼市也难独善其身，因此出现调整是难以避免的。”
在这样的情况下，有业内人士质疑唐骏是在“作秀”，或认为新华都在“抄 底”。
称长沙具有投资价值
新华都地产总裁金健在接受采访中否认了“作秀”和“抄底”的说法。金健表示，“长沙作为湖南省会城市，房价 并不高，目前价格依然在往上涨，销量也相当不错。目前这个项目刚刚开放了售楼处，但还没有销售，目前在蓄客阶段。”
据中国指数研究院7日公布 的报告，5月份全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%。成交土地面积1347万平方米，环比减少13%。
据悉，新华都第一个房产项目为新华都万家城，面积300万平方米，建成后将入住10万人口。新华都地产总裁金健昨日向《每日经济新闻》记者透露，接下来新 华都会继续进军各省会城市和有潜力的一二线城市。
上周（5月31日～6月6日），中国指数研究院监测的35个城市中，有21个城市的成交面积 环比下跌。
唐骏认为，“长沙房价在省会城市中比较低，均价在每平方米5000元左右，处于全国省会城市倒数第二位。这样的房价并不符合长沙的 经济实力。做任何投资总是有风险，考虑到长沙房地产在非常合理的区间内，机会比风险要大。”
旅游、住宅等地产是发展方向
新华都进入房 地产的动作，在两年前便已开始。据相关媒体报道，新华都曾于2008年斥资20多亿元收购长沙武夷置业有限公司75%的股份，该民营企业在当地较好位置拥 有1600余亩的土地。
随后的2009年5月，新华都地产开工建设一期30万平方米，项目即现在准备出售的万家城。据金健透露，万家城总占地 面积1700亩，规划建设住宅、大型购物广场、星级酒店等多种物业。
“我们在厦门、海南都有地。长沙只是个开始，接下来还会进军一些省会城 市，和其他有潜力的城市。”金健向《每日经济新闻》表示，“收购一些手上有项目的、资金发生困难的房产企业，只是我们进军房地产的一种渠道，我们会通过多 种渠道拿地，包括招投标。”
在新华都总裁唐骏看来，这次房地产调控只是一次洗牌，对新进入者反而是个机会。“我们还是以并购为主，接下来的房 地产市场格局发生变化，或许又是我们的机会。”
在新华都的房地产思路中，旅游地产、住宅地产和商业地产将是未来的产业发展方向。目前新华都集 团在长沙、漳州和海南共拥有三个超大型项目。
或安排房地产业务上市
有分析人士认为，新华都股权激励方案较为苛刻，设定的业绩目标远高 于行业平均水平，以公司情况达到业绩目标比较困难。所以外延扩张是新华都提升公司业绩、进而兑现股权激励承诺的重要途径。
据公开消息，新华都 自去年11月底减持紫金矿业套现15亿元后，今年1月25日至28日，新华都先后发起五项并购，包括千寻网络、胜龙团队、联游网络、弘扬科技等四家IT公 司。
在唐骏看来，新华都需要更广泛地开拓投资领域，尤其是稳定上升的消费领域和未来高成长的新兴产业。“我们初步预定未来3到5年时间内，投 资回报目标为平均每年30%以上，5年以后，稳定到每年15%。”
房地产无疑是新华都新的投资目标之一。新华都地产总裁金健向 《每日经济新闻》表示，接下来新华都将在中国多个城市持续收购或开发项目，将房地产打造为新华都集团五大支柱之一，未来还有上市安排。

對我國房地產業供需情況的分析 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/22701684
目前，國內投資界對房地產業的分析，多基於感覺，而不是依賴於科學數據及相關的經濟學原理。為瞭解決這種狀況，我於三個月前就根據國家統計局的統計年鑑收集了相關統計數據，根據這些統計數據，整理了相關圖標，但是由於懶惰的緣故，未能將分析報告寫出並公佈於眾，近日，決定將此報告寫出並公佈，希望解決國內投資界關於房地產業的爭論局面。

報告分為三個部分，第一部分為供給數據分析，第二部分分為需求數據分析，第三部分為綜合結論。

第一部分，供給數據分析

我國自改革開放以來，建築業從業人數和企業單位數就以極快的速度增長，如下所示：

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由此可見，我國的建築業處於一種迅猛發展的階段，其從業人數處於迅猛膨脹的過程中，建築業從業人數自從2001年到2011年十年間，從業人數增加了116%，如以從業人口占我國總人口的比重裡看，則可以得到下圖

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可見，建築業從人人數佔全國人口的比重已經從2000年的1.57%增長到2005年的2.06又增長到2010年的3.1%。如果以勞動力人口計算，建築業從業人數佔勞動力人口的比重，2000年為2.8%，2005年為3.47%，2010年為5.31%，

我個人認為，上述數據有可能是低估了我國建築業的從業人數，實際上存在著很多的隱性就業情況，就我親眼所見的情況譬如，我所居住地區附近的河流有諸多挖砂場，這些挖砂場是為建築業服務的，但是作為私人企業，自行開採，可能並不會計入建築業，又據我所見的情況，農村幾乎全部的壯勞動力都在從事與建築業有關的工作，認為建築業的從業人數僅佔勞動力的5.31%，是否存在統計上的誤差，尚存疑問，因此我個人認為還是用建築面積衡量更加合適。但是即使認為上述數據縮水了，依然能發現建築業獲得了多麼迅猛的發展。

如果用住宅建築面積來說明我國的建築業興旺發達的情況，則可以得到如下圖表

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可見，我國的住宅施工面積在以指數級增長，由下圖可見

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可見，開工面積增長率越來越快，若是對此圖進行最小二乘法線性模擬，則可以得其公式為增長率=-1914.66561+時間×0.96035，也即，房地產開發增速以每年0.96035的速度增加。也即，應該從1996年的2.19%增加到2010年的15.64%

從開工面積的增長也可見，我國從2000年以來十二年的房價高速增長，並非是由於供應沒有相應快速增長造成的，事實上，從2000年到2010年，我國的住宅建築開工面積從18億平方米增長為49億平方米，後者為前者的2.73倍，年均增長率為10.56%，顯然，這十二年來房價的增長並非是由於房屋的供給沒有增長，而是由於房屋供給的增長仍然沒有跟上房屋需求的增長。

下面我們從一個技術角度來探討一下房屋供給的短週期，即短期供給快速增加的情況。

我們知道，房屋是需要很長時間才能建成的一種產品，建設週期大於一年，如果我們把每年年初在建及開工的住宅建築面積作為開工面積，而把該年竣工的面積作為竣工面積，後者除以前者就得到竣工率，如果該年新開工面積非常大，則該年的竣工率就會很低，因為該年新開工的房屋建築多數不能當年完工，否則如果當年沒有新開工面積，則該年的竣工率就會很高，因為前幾年開工未完工的房屋建築會進入收尾的工作。因此，我們可以得到關於竣工率的下圖。

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可見，我國住宅建築的竣工率逐年下降，已經從1995年的76%下降為2010年的37%下降幅度達到一半之多。由此可見，我國的住宅建築在這幾年新開工面積非常之大，大量建築尚未投放市場。

下面對我國的開工面積及竣工面積的絕對數進行一下分析。

按照2010年的竣工面積計算，假設我國有13.5億人口，則人均劃2.78×0.8=1.36平方米，若假設房地產的使用年限為30年，則若該竣工水平維持，意味著我國人均最終將有1.36×30=40.8平方米的住房，若假設我國居民人均住房面積均衡水平為40平方米，則顯示我國房地產竣工面積剛剛達到供需均衡。這也就難怪，為什麼我國的房地產業此後竟然繼續維持火爆的局面。

但是我國目前的竣工率處於反常的低階段，因為現在竣工的房屋是以前開工的房屋，而現在開工的房屋為以後竣工的房屋。若按照歷史平均竣工率計算，則我國的歷史平均竣工率（算數平均）為62.46476%，按照2010年的開工面積計算，則年均人均竣工住宅面積為492763.6×0.6246476/135000=2.28平方米，若假設房地產的使用年限為30年，則按該水平，意味著我國人均最終將有2.28×30=68.4平方米的住房，若假設我國居民人均均衡住房水平為40平方米，則意味著現有的房地產建設強度應縮減42%，顯然，目前的房地產建設水平已經超過均衡水平，只是由於我國尚處於城市化進程之中，所以暫時尚未達到飽和。

因此，就以上數據而言，我國的房地產業的危機必定會到來的，只是到來的時間則更加具體的研究。

第二部分、需求數據分析

我們無法估計人們具體何時會需求房屋，我們只能分析那些對住在需求影響最大的因素是什麼，目前，對房屋需求最大的因素顯然是城市化的進程，因此，我們就可以通過分析我國的城市人口數量以及農村人口數量來判斷城市化進程的進度以及速度。

下圖是我國城市以及農村人口數量

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可見，我國的城市人口數量不斷增加，特別是1996年以來，增加速度明顯加快。具體如下圖。

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可見，自1980年到1995年，城市人口年均增加1069人，而自1996年到2010年，城市人口年均增加2120人，人口增加數量增長一倍。

城市的人口增長來源於農村人口，那麼農村人口又是如何的呢？

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可見農村人口在以加速度在減少，在1995年以前，農村人口數量還處在微弱的增長之中，但是在1996年以後，農村人口呈加速減少的趨勢，1996年，農村人口降低862萬人，而到了2010年，農村人口降低了1825人。

根據國家統計局《國際統計年鑑》，我們取東亞與我國類似的國家的數據作為我國到達城市化終點的比值。日本2010年城市化人口比重為66.8%，韓國城市化人口比重為81.9%，我們假設我國城市化終點的人口比重為兩者的平均值，則為74.35%。

我們假設從2010年開始，城市人口以自1996年以後的城市人口增加值的平均值為城市人口增加值，假設農村人口自1996年開始加速減少，到2010年之後依然按此趨勢運動，則我國人口數量的變化將為(有人可能注意到在2017年後我國農村人口數量的減少會大於城市人口數量的增加，這並不是什麼不可接受的現象，據統計年鑑，2010年我國的人口自然增長率已經降低到0.5%，在2017年，人口自然增長率降低到零乃至負數並不是不可能的事情。）
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可見，若是達到日韓等國的平均城市化水平，我國從現在開始還需要11年半的時間，也就是到2024年大約六月到達城市化頂點。在此之前，我國的住房剛性需求量仍將保持旺盛。

第三部分，對以上數據的綜合分析

根據以上數據，我們做出如下假設

1，我國的住宅全部供應城市居民

2，我國的住宅建築繼續按照「增長率=-1914.66561+時間×0.96035」增長

3，假設我國城市新增人口為2120萬人。

4，假設我國城市人均需求住房面積為四十平方米

5，2010年我國城市人均住房面積31.6平方米（該數據來自2011年統計年鑑）

6，假設房地產存量每年折舊三十分之一

7，假設開工面積的竣工率為37%（如果住宅建築投資繼續快速增長，則竣工率將得不到提高，反而會繼續降低，此處假設竣工率不變。）

根據以上假設，我們可得如下房地產供需缺口
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可見，照舊有趨勢增長下去，在2014年6月就能達到人均40平方米的水平，在2017年就能達到人均五十平方米的水平，顯然，這種趨勢是不可能持續的。但是如果我們認為先前的開工面積增長速度過快，那麼我們可以認為開工面積會按照2010年的增速維持為15.64%，而不是繼續增加，此外，我們假設竣工率仍然為0.37，那麼我們可以得到如下房地產供需表
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可見，在維持2010年的增長速度的情況下，在2015年就能達到人均四十平方米的水平，在2017年9月達到五十平方米的水平，在2020年達到六十平方米的水平。

如果我們繼續修改假設，假設我國的住宅建築按照自1995年以來的平均水平增長，也即每年8.9%，但是，如果按照這種平均的增速，我們也得假設竣工率將保持62.5%的平均水平，如此，情況將是。
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可見，在維持1995年以來的歷史平均速度，並且竣工率也是歷史平均的情況下，在2013年就能達到人均四十平方米的水平，在2016年就能達到人均五十平方米的水平，在2018年六月就能達到人均六十平方米的水平。

如果我們認為不存在投機現象，每個人都是以擁有自己的住房為滿足(假設此點為人均40平方米），那麼我認為在2013年到2015年之間房地產市場就能達到其頂峰，房價會趨於平穩，並且在此後呈現週期性的漲落，有可能在2024年開始暴跌。

但是如果我們認為房地產市場存在投機現象，有些人在囤積房屋，那麼房屋存量就有可能超過均衡水平一定點才能開始回落，那麼我們不妨假設這個點是人均五十平方米（顯然這是一個比較大的數值，人均五十平方米意味著三口之家擁有一百五十平方米的住宅），而在此情況下，我國的房價將可能在2016年到2020年期間出現暴跌，在此期間囤積的房產有可能將滿足此後我國城市化過程中的全部需要。
原文鏈接
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809f37301018wsl.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5809f37301018wsq.html

最後對投資研究論文中的假設做一下評論，與本文無關的。很多論文的假設滿天飛，譬如好的情況是上浮10%，差的情況是下浮10%，顯然這就是隨便取了兩個數，實際情況可能是樂觀情況上浮30%，或者5%，悲觀情況下浮30%，或者5%，如果是30%，做的樂觀悲觀就少估計了很多，而如果是5%，那麼作者的情況就誇大了。這樣的估計到底有何預測價值呢？
假設只能建立在對歷史進行了充分研究的基礎上，任何一個假設都必須說明其被採取的原因，這個原因必須具備足夠的科學性，是歷史經驗的總結。因此，本文在最後的房地產供需分析中，採用的都是來自對歷史數據進行分析之後，有可能重複的假設。

東方資管：明年銀行壞賬或達峰值 地產業將成“禍根”

來源: http://wallstreetcn.com/node/211619

國有四大“壞賬銀行”之一的東方資產管理公司指出，自2012年以來出現的銀行業不良貸款率持續上升趨勢還會持續4~6個季度，不良貸款率峰值將出現在2015年中或年末，2015年四季度不良貸款率將達到1.52%。

東方資管近日發布《2014：中國金融不良資產市場調查報告》（下稱《報告》），其中預計今年四季度不良貸款余額為8277億元，不良貸款率從9月底的1.16%升至1.23%。

東方資管表示，到明年底隨著經濟面臨的下行風險加劇，銀行壞賬可能達到人民幣1.13萬億元，不良貸款率將升至1.52%。 

《報告》指出，2014年我國銀行不良貸款產生的主要來源：房地產企業>高能耗、高汙染企業>煤炭等采掘業>地方融資平臺>高速鐵路建設。

《報告》稱，在房市低迷、信貸條件較嚴的情況下，房地產開發商處境艱難，房地產市場出現滑坡，預計房地產業將成為銀行業不良資產的主要來源。如果房價下跌約30%，將超出銀行貸款損失承受能力。

該機構預計2015年四個季度的不良貸款余額分別為8973億元、9716億元、10506億元和11347億元，不良率分別為1.29%、1.36%、1.44%和1.52%。

截至9月底，中國銀行業不良貸款余額為人民幣7,669億元（約合1,237億美元），同比增加36%。隨著中國經濟增速放緩，銀行不良貸款已連續12個季度增加。

中國於上世紀末壞賬激增潮中設立了四家國有資產管理公司，包括東方資產管理公司和信達資產管理公司。當時四家公司從國有四大行接管了大約1.3萬億元壞賬。

資產管理公司也被稱作壞賬銀行，以折讓價從銀行及其他金融機構手中接管壞賬，然後對這些不良資產進行處置並從中獲利。信達資產管理公司的盈利狀況足以讓其股票去年在香港上市。

東方資管在其報告中稱，商業銀行，尤其是中國北部和東部的銀行，非常願意剝離其不良資產。

由於壞賬的持續增加，資產管理公司對不良資產市場持樂觀評估，不過與此同時來自地方壞賬銀行的競爭也在加劇。

為了加快對不良資產的處置，今年中國同意五省市的地方政府設立資產管理公司。不像國家級的資產管理公司，這些公司只能接管地方政府及企業的不良資產。

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【麻煩大了】地產業進入裁員時間

來源: http://www.infzm.com/content/109096

近日，關於雅居樂大裁員的消息傳播甚廣。而雅居樂回應稱，裁員比例僅有4.97%，屬於正常水平。

2014年12月14日，當53歲的陳卓林回到雅居樂董事局主席位上時，在煎熬中堪堪度過75天的員工們長舒了口氣。由於可能涉及不正常的政商關系及非法利益輸送，雲南檢方此前對這位地產華南五虎的領袖人物之一采取了“限制居所居住”的強制措施，一同“失聯”的還有雅居樂副總裁黃奉潮。

隨著大佬安然歸來，即便之後馬年的年終獎並未足額發放，但終於可以不必再人心惶惶了。然而事實證明，這不過是風暴到來之前的小憩。

中國的地產公司因為項目原因裁撤部分員工並非太大新聞。2008年11月，因重慶地區項目停工，雅居樂就曾在當地削減了五分之四人工，且將其與成都分公司合並。2011年，萬科、恒大，當然也包括雅居樂基於對未來幾年地產業走勢判斷開始趨於悲觀，也一度收縮戰線遣散人馬。但是，上述兩次人力結構變化更多屬於區域內戰術層面動作，影響力也仿若在湖面投入兩三石子，一陣漣漪罷了。

現在，在中國四十多個城市和地區擁有4500萬平米土地儲備的雅居樂，要進行的是一次管理架構調整。

表面看來，雅居樂最近的瘦身行動是針對2015年3月25日發布的上一年財報和4月10日發布的今年首季報采取的措施。數據顯示，2014年雅居樂的營業額與毛利分別達到383.18億元和124.31億元，同比上升8.1%和減少1.5%，但凈利潤就不怎麽妙了——大降13.2%至50.91億元。同時，這年該公司也未完成450億元的預銷售目標。而2015一季報的數字就更蒼白：累計預售金額同比下降26.41%至75.8億元，累計預售面積同比下降14.46%至77.5萬平米，平均預售價同比下降14.03%至9771元/平米。別忘了，這其中，曾令雅居樂盛名一時的海南清水灣項目貢獻了業績約半壁江山。

隨著中國央行今年連續降準降息，並在3月30日推出新政，有分析認為，中國樓市雖不至於再上演雞犬升天的狂歡派對，但至少已贏得了為期一年時間的結構性反彈。4月20日央行降準一個百分點釋放1.2萬億資金之後，京滬等一線城市樓市立刻返暖便佐證了這一點。

眾所周知，雅樂居在海南、雲南分別豪賭200億元的中高端旅遊地產項目不見得能受益於此。不過，最重要的，去年因暫時失去人身自由引發的債務端危機才是讓陳卓林下定決心的根本所在：必須在低庫存、強回款基礎下改變過去的高負債、高杠桿高速發展的模式，而模式的改變自然需要匹配人力方面的傷筋動骨。

據說，華人首富李嘉誠曾告誡同行：一家公司的現金流是正數的話，便不易倒閉。將“小心債務”視作金科玉律的李說到做到。在長江實業與和記黃埔完成世紀重組前，通過先知先覺的大幅拋售資產回籠資金，長江實業的負債率只有1.3%，為1991年以來最低。至於和記黃埔，長期以來其凈債務僅占凈資本總額的20%-30%，而債務占總資產的比例也只有43%。事實上，香港恒生房地產指數中的七家地產開發商的債務股本比目前都只有12.2%，為20年來最低。

你可以說，作風強悍的陳卓林如若聽進了“超人”的經驗之談，未必就能在經商三十年，特別是踏入地產業23年後取得現在的成績；但同樣，真若銘記李氏之言，又何至在2014年9、10月間因27.5億元供股融資計劃失敗之後，直面債務多米諾骨牌式的崩塌，其手中的139億元現金遠不足以對付一年內到期的300億短債，以致需要通過連續出售多個位於香港黃金地段商鋪套現償債方能勉強過關。

親自掛帥追債，將2015年新開工面積同比下調34%，把產品線從高毛利、長周轉的中高檔旅遊類地產強行切換為毛利尚可但能快速周轉的剛需產品，這無疑是陳卓林痛定思痛後的三板斧，至於所謂的“淡化家族企業色彩，讓大哥退休”，是否辭退員工前的錦繡文章也未可知。

其實，裁員本就是地產業的常態。同為昔日五虎之一的合生創展，其2014年53.52億的全年合同銷售金額，較2013年的112.67億元堪稱“腰斬”。情急之下，朱孟依以“事業合夥人機制”為名，從總裁到一線銷售員工全體收入與業績掛鉤，可即便如此，春節到來前夕該公司也已提前裁員20%。更早采取動作的是碧桂園，美其名曰的“優才計劃”，讓40%的員工或者選擇離職或者接受大幅降薪。締造了“足球王朝”的恒大則兩手抓兩手都硬，一方面宣布在全國實施無條件退房，一方面對一線銷售人員的業績考核已壓縮至以周為期，不符要求者分分鐘走人。

倒是當了多年老大的萬科頗是聰明，在4月15日推出了“集團內部創業管理辦法”，謂之“小草計劃”，給旗下員工提供圍繞城市配套服務的全產業鏈創業機會，且保證在兩年內保留崗位。

18年前，迫於國企糟糕的財務狀況，中國曾有過一次千萬人級別的40、50下崗大潮。邁入21世紀，特別是近五年，全球產業調整背景下中國區的IT類、消費電子類公司裁員也不鮮見，“新興市場”這回沒有“免死金牌”。現在終於輪到地產業了，或者會更多。

中壽平保 涉足美地產業

1 : GS(14)@2015-04-09 12:25:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150409/news/eb_ebd1.htm\r\n【明報專訊】中國保險資金再出海投資，據《華爾街日報》消息，中國兩大保險巨頭，中國平安(2318)及中國人壽(2628)，聯手美國老牌房企鐵獅門(Tishman Speyer Properties LP)，各出資三分之一，以總價5億美元收購波士頓一商業地產項目的多數權益。這也是兩家保險巨頭首次涉足美國房地產。\r\n\r\n伙美老牌房企 5億美元買商地權\r\n\r\n據悉，此次投資的波士頓開發項目包括一棟13層的辦公樓和一棟9層有100套住房的住宅樓。該項目位於波士頓著名的海港區，將佔據四號碼頭大部分地區。\r\n\r\n鐵獅門地產聯席首席執行長徐瑞柏(Rob Speye)向《華爾街日報》證實，中國人壽和中國平安參與該交易，但拒絕透露它們的權益份額。\r\n\r\n路透社：3月已完成交易\r\n\r\n一位知情人士稱，兩家保險商分別持有三分之一的股份，另外三分之一由鐵獅門地產的一只基金持有，該基金將擔任合資公司的管理合伙人。中國人壽和中國平安則拒絕回應。《路透社》則援引消息人士稱，該交易在今年三月已完成。\r\n\r\n自2012年中國政府放寬境內保險商投資海外房地產限制以來，中資保險企業的身影在歐美市場越來越活躍。\r\n\r\n中國人壽和中國平安先後已在倫敦巨資購入地標性大樓。民營安邦保險也於去年豪擲近20億美元買下美國紐約百年酒店華爾道夫，曾經轟動一時。

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