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《地政士法》修法爭議一籮筐 房地產過戶同步實價登錄 或是解方


2014-01-27  TWM  
 

 

上任不到一年的行政院院長江宜樺,創下憲政紀錄,任內提出兩次覆議案,繼二○一三年六月提出《會計法》覆議案,一四年一月二十日再對《地政士法》提覆議,這也是一九四八年行憲以來,行政院提出的第十四次覆議案。

《地政士法》有何爭議,讓江宜樺不得不提出覆議?一二年實施實價登錄,政府規定房屋登記過戶一個月內,房仲、代銷、地政士或買方,必須向地政機關申報價格;房仲、代銷、地政士,只要被發現資訊錯誤或登載不實,就得被罰款三萬至十五萬元。

立法院於一四年一月三日三讀通過《地政士法》第五十一條之一修正案,地政士登錄房價,被查到登錄不實,將有七至十五天的修正期。行政院擔心此修正案將導致實價登錄制度崩解,因此提出覆議。

完成修法 江揆竟看報才知《地政士法》會需要覆議,首先凸顯出行政院治理失能,不但完全沒有掌握立法院的立法進度,執政黨的行政立法溝通平台也失靈,行政團隊內部溝通更出現問題。

事實上,立法院內政委員會早在一三年十二月四日,就完成《地政士法》修正草案的初審,當時朝野立委林滄敏、黃文玲、陳其邁都提案修法,認為實價登錄上路後,一般權利人都有改正機會,應修法增列限期改正條款,放寬對地政士不實登錄處罰規定;當時與會立委無人反對,內政部部長李鴻源原本反對修法,但經立委質詢後未再堅持。

一個月之後,一四年一月三日,立法院會三讀通過修法,但直至一月十六日,媒體質疑修法結果,江宜樺竟然看報才知道此事。對此,公民監督國會聯盟執行長張宏林直言:「十分荒唐!國民黨完全執政,卻還造成這個結果,顯示執政團隊內部協調機制崩解,主管機關內政部也失職,重大法案竟沒有提對案。」國民黨大黨鞭、政策會執行長林鴻池坦言,之前行政、立法部門協調未討論到《地政士法》,但立法院討論過程,李鴻源都在,法案送出委員會到院會二、三讀,行政部門也應追蹤,「當然應該要知道進度」;而不是完成修法十幾天之後,看了媒體報導才知。民進黨團總召集人柯建銘則說:「整個行政機制壞掉了。」無論如何,江宜樺以覆議作法為《地政士法》修正案翻盤,雖然顏面難看,但至少已讓「虛價登錄」的危機暫時化解。如今,立法院將召開臨時會處理覆議案,在執政黨國會多數下,過關可能性很高;但在覆議之後,實價登錄執行上的問題、地政士的責任爭議,還是得解決。

研究實價登錄的景文大學財金系副教授章定煊說,他支持行政院提出覆議,因為地政士「專業上不應發生誤登或忘記登錄的情況。」而買方可能是一般百姓,不具專業,故地政士的責任不應跟一般人一樣;「但若是買賣雙方刻意提供錯誤資料給地政士,自然另當別論,不應對地政士開罰。」

申報義務應回歸買賣雙方

地政士公會全國聯合會理事長蘇榮淇則表示,這個案子他們已陳情一年多,會炒房的是建商或投資客,他們若不提供買賣契約,或提供不實價格給地政士,卻沒有責任,而要地政士受罰,沒有道理,「若說地政士是幫兇,怎不打主謀?」蘇榮淇認為,應修正地政三法《不動產經紀業管理條例》、《平均地權條例》及《地政士法》,回歸委任代理制度,讓申報義務回歸買賣雙方;而非讓地政士承擔申報義務,「公親變事主」。而若政府堅持地政士是第一順位申報義務人,則應採「同步申報登錄」,讓地政士在房地產過戶登記送件時同步實價登錄,並由地政機關一併審查。

依現行規定,地政士於買賣受託案件所有權移轉登記辦理完竣後,應於三十日內申報登錄。蘇榮淇說,同步申報登錄,政府機關一直說不,是怕房地產過戶時送的公定契約書與實際價格有出入,增加政府查核人力負擔與審查責任。

內政部地政司副司長王靚琇表示,之前地政士就主張同步申報登錄,當時未採納的理由是,房地產所有權人擔心會實價課稅;現在若認為這樣更方便,申報方式當然有改善的空間,「這要看社會的反應,而且不必修法,只要修改相關管理辦法就可。」擴大來看,章定煊建議,政府應趁此機會全面檢討制度缺失,實價登錄最大問題不在地政士,而是新建案常是銷售結案後才登記,對消費者沒有幫助,因為預售屋市場價格混亂,非常需要即時性資料;而目前登錄上網後揭露的房屋特徵不清楚,難以提供消費者參考,也應調整作法。內政部則說,若外界反應需要檢討,會再全盤檢視。

《地政士法》覆議風波已讓行政部門灰頭土臉,覆議的決定或許能收亡羊補牢之功,但若能藉此機會一舉解決地政士爭議,甚至全盤檢討實價登錄問題,或許更能算是化危機為轉機了。

覆議

《憲法》規定,行政院認為立法院三讀通過的法案窒礙難行時,得經總統核可,在決議案送達行政院10天內,移請立法院覆議。立法院應於送達15天內做成決議;如為休會期間,立法院應於7日內自行集會,並於開議15日內做成決議。

決議以記名表決,全體立委過半贊成原決議,則覆議失敗,行政院院長應即接受該決議,否則就須辭職;若未過半,立法院撤銷原決議。

 
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新界地霸劏農地教路呃地政

2014-07-31  NM  
 

 

香港一屋難求,連劏房新盤都爭崩頭。有新界地霸看中買家為求上樓的「盲目」心態,奇招百出。早前賣個滿堂紅的元朗洋房屋苑「世外桃源」,被踢爆在農地非法起屋,最終遭政府收回土地,小業主變苦主,隨時「渣都無」。「世外桃源」只是冰山一角。最近,本刊收到新界居民報料,指錦田大江埔村,有地霸劏農地,建屋出售。記者深入調查,發現大江埔村不少農地,已變成一幢幢別墅及平房。所謂地霸,原來都是附近的地產經紀行老闆,他們更自度一套買地送屋的「甩身」大法;聽落「極筍」,其實將法律責任一併「賣予」小業主。新「玩法」正風行新界大小村落,本刊逐一將幕後地霸起底,踢爆如何利用「一條龍服務」氹小業主上鈎,以及瞞騙地政等蠱惑招。

錦田大江埔村位置偏僻,由元朗市中心搭小巴入來,班次疏落,車程約半小時。這裡曾以養雞聞名,雞棚處處,禽流感肆虐後,雞欄丟空,村落變得破舊。直至年初,因附近高鐵工程出現延誤,才再次被關注。不過,真正為該村帶來變化的,並非高鐵,而是農地發展。如今的大江埔村,破爛的雞棚、豬欄、寮屋,已改建成一幢幢別墅、平房,背後原來有多個地霸橫行,炮製新玩法。

牌照屋變豪宅

近月在大江埔村內突然出現了兩幢灰色外牆的「豪宅」,由長條木板及水泥牆圍起,中間的黑色大閘長及闊各兩米,襯托金色巨型把手,甚有大戶氣派。記者到訪時,聽到門內有水聲及狗吠,透過門縫,看見一男子在內洗地。該名不肯透露姓名的男子見有陌生人出現,戒心甚高,只表示自己於半年前買入此地,並建屋自住,對於是否合法、向誰人購買、買入價等,都三緘其口。

一條龍買地送屋

翻查土地註冊處資料,上址連同附近六個地段,共一萬二千多呎地皮俱為農地,由公司「雲帆一葉」於一二年以二百萬元購入,並在去年三月將地皮分割兼分契,現售出六個地段,套現六百八十五萬,賬面計,已大賺兩倍半。其中已建成兩幢兩層高「豪宅」的地皮,售價分別為一百七十萬及二百萬元,呎價千二至千四元。而旁邊兩座舊式寮屋仍未「變身」,但都裝上冷氣,相信是讓地盤工人休息所用。據知,大業主為逃避法律責任,度出新招,買入農地後劏細出售,再以買地送屋為招徠,吸引買家。「送屋其實都係將建築費加喺地價入面。另外買家可以揀齋買地,再加錢幫你起屋。」知情人士透露。如此一來,交易記錄只是一般合法的農地買賣。大業主及地產代理甩身,法律責任卻轉移至小業主身上。

起高牆耍地政

地皮大業主還有一套氹小業主入局的方法。本刊調查發現,上述地皮業主「雲帆一葉」的公司秘書陳玉河,及地皮劏細後第一個買家林海權是生意拍檔,記者到二人均曾報用的錦上路上村找陳、林兩人,發現該處為「龍軒地產」,職員承認兩人是「老闆」,但甚少落鋪。龍軒地產經常在報章雜誌賣廣告,買賣村屋及農地。之後,另一記者以投資者身份到龍軒地產,指要投資大江埔村一帶的農地,並詢問有關法律問題,楊姓經紀直認買農地起屋屬法律「灰色地帶」,「有啲地上面有牌照屋,係俾工人、俾雞或豬住,一般係唔可以拆,而家買家多數係成個拆咗再重建起高。地政署問起,你話係裝修緊牌照屋就得啦。」「牌照屋」意指有地政署發出牌照的屋宇,一般是豬欄、雞棚及放農具的小屋,有的容許住人。但牌照屋一經當局發牌及登記,不能轉讓及出售他人,也不得改建。而各牌照屋的具體資料,地政署並沒有公開。楊大派定心丸:「拆屋重建,多數會收到地政署警告,勒令拆遷僭建物,但若無其他居民投訴,地政署多數唔會有下一步行動。」見記者猶豫,他再教路,指地主只要在起屋前,興建石牆圍起土地,就神不知,鬼不覺。因為政府人員沒有權力進入圍牆內的私人地方量度建築物,所以難以追查。「進入私人地方嘅通行令由法庭頒佈,好多時係涉及刑事,但呢啲(農地起屋)唔係,所以地政都無辦法,呢個係法律罅。」楊笑說,圍起農地,起屋再出售的玩法,近幾年才興起,「本身啲地主都唔識,賣塊地俾人搞就算,但見啲經紀因而豬籠入水,所以依家搞埋一份。」他指,農地屋太搶手,整個大江埔村的地已售罄,暫時沒有「放盤」。

雞棚建屋苑

經紀行變地霸,一山還有一山高。本刊月初收到一封投訴信,正是衝著曾任新界地產代理商聯會副主席的鈞寶地產老闆娘莊寶端而來。指她在大江埔村買入農地,先割細,再美化農舍轉售。信中所指的地盤,就在「雲帆一葉」的地盤對面。莊寶端及另一人張安華於去年四月以八百萬元買入農地,面積達萬六呎,並火速割成十五塊地,預計可建九間寮屋,是村內最大的項目。

兩百萬有地有屋

至今,莊氏已賣出九塊地,合共套現九百萬元。現場所見,已建好五間平房,大多是一層高平房,當中兩間屋的地皮仍未賣出。最顯眼的一幢兩層高橙色「洋屋」,由木板及水泥牆圍起,由木門縫可看到裡面擺放了建築物料,並有工人在施工。記者上門找業主,有工人指業主身在內地,該屋為半年前買入,估計是自住。講到買農地建屋,工人爆出一句:「呢度好多農地有屋,一兩百萬就有啦,其實就咁買地再自己起屋都得,建築費都係幾十萬。」附近屋苑的居民指,地盤前身是雞棚,現非法改建為住宅,他表示:「一層高嗰啲,我聽啲街坊講,係準備出租俾南亞人士。」莊寶端於元朗馬田村開設鈞寶地產,記者以買家身份到訪,鋪內只有莊寶端及一名秘書。記者問及大江埔村一帶的農地買賣時,聲線低沉的莊,即時提高防備,推得一乾二淨:「嗰度淨係可以買賣土地,唔可以起屋改建,如果唔係就犯法。」該地盤內現有五個地段收到地政發出勸諭信,但繼續「你有你勸,我有我起」。

「池畔」大宅

外人食「大茶飯」,村內居民亦「不執輸」。在大江埔村村口附近,有一水池,地政總署於水潭前豎立通告牌,警告「切勿非法蓋搭或購買寮屋」。但諷刺的是,就在此牌旁,一幢豪華白色平房正在興建中,而且接近完工。屋內不見工人,但一起風,就聞到水潭飄來的惡臭。根據資料,該地地主為羅玉基,去年以二百萬買入此臭水潭地段,他報住在大江埔村內,記者兩次上門,都無人應門。白色平房旁,還有一地盤正動工,面積甚大,已可看到兩幢平房的雛形。該處地盤工人指業主有機會是放租,惟各部門均未見有其入則紀錄,該土地現由兩名鄧姓人士持有。

僭建偷雞遍地開花

大江埔村如此猖狂,而非法改建、僭建,亦早於整個新界遍地開花。去年被宣佈剔出新界東北發展計劃的坪輋,亦是非法使用農地的黑點。記者走入坪洋村,發現最少三個地盤被密不透風的鐵板包圍,十分神秘。其中一個地盤,包括一間一九七四年落成的寮屋。記者指想投資附近農地,地主鄧樹倫即帶記者入內參觀。自稱做裝修工程生意的鄧,在寮屋外僭建了約四百呎的玻璃屋,放滿建築材料。鄧樹倫指兩年前以約四百萬元,買下此處六千呎地皮,由於是農地無法套丁,不能起屋買賣。他表示:「牌照屋唔郁得,但就可以內部任意改裝。」之後更漏口風指,玻璃屋都是僭建,「早前收過地政嘅通知,除非再有人投訴,否則佢哋(地政)唔會理,官地會緊張啲,私人地唔理o架。」更大膽謂:「呢度除咗放嘢,想住都得,裝修嚇就得,用嚟養老都唔錯,你老闆係咪有興趣?一千萬賣俾佢!」至於另外兩個地盤,都涉嫌違規將農地當倉地用,當中一個使用者更是承建商龍頭金門建築。地政總署規定,將農地當作倉地使用,均是要向地政署申請,批准後還要補地價,但資料顯示,兩個地盤均沒有入紙申請。

地政變無牙老虎

對於新界愈來愈多地主違規,甚至變身發展商再大玩買地送屋,本身是新界原居民的律師林國昌提醒,買家要有孭上責任的準備,「地上嘅嘢都係業主嘅,不過,近年多了人願意賭一鋪,搏地政多嘢做,唔得閒,咁住多幾年,就當成事實,就算真係被拆咪當交租囉。」第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國亦認同,「近一、兩年,係多咗好多割細農地個案,以前投資者買農地係搏被發展商收購,但近年有不少是做埋發展商,起埋僭建物,搏唔會有事,亦因此連以前無人理、位置較遠離大路嘅農地,都由幾百蚊一呎,炒到依家過千元一呎!」陳超國指,二手農地價會否繼續炒上,要視乎政府的行動,「如果對僭建違規視而不見,即係鼓勵人哋繼續。」事實上,地政署作為執法機關,但其處理投訴個案的速度,經常為人詬病。是次調查期間,記者多次以市民身份致電元朗地政署,往往未能直接聯繫負責職員,到回覆電話時又要求記者提供僭建物所處的地段號碼。根據程序,地政接到投訴後,地區主任會到涉事地段觀察求證,再發警告信要求地主更正違規建築。不過究竟發多少次信,每次等候更正時間有多長,都沒有規定。以大江埔村為例,曾有居民將豬欄改作劏房出租,兩年前已收到地政的警告信,但至今該處仍住滿劏房戶。手腳慢與人手緊絀或有關,原來上年度執行契約條款工作的地政職員只有八十一人。而有常與地政專員打交道的經紀透露,負責每個分區的地政專員,與區內地產經紀、鄉紳、村長等關係千絲萬縷,他透露:「專員呢個位每兩三年換一次,我哋會搞歡送會、迎新會,大家坐低食飯聯誼嚇、認識瞭解嚇,以後有咩項目、行動都算打好咗招呼嘛。」

地霸搵銀絕橋

寮屋劏房煉獄

唔好以為住新界,就可以住平啲,住大啲,出名多劏房的上天平山村亦一房難求。記者上週四於村內見有寮屋閘外掛上紙皮,寫明一房一廳月租二千五,隔天記者致電業主沈小姐,她承認剛改建寮屋,劏出兩個單位,分別是一房一廳及兩房一廳,月租二千五到三千五不等,廚房、廁所要共用,不過已全數租出。新界區經紀蔡生指,因新移民數量龐大,不少寮屋已出租,他帶記者到上水與粉嶺之間的雞嶺,看租金約二千的「示範單位」,走過蚊蟲滋生的草叢和臭水渠,到達埋在草堆中的鐵皮屋。屋內被一開二,業主武先生指,其中一間已租予一家三口,空置的一間屬「一房一廳」。所謂的廳其實是一條長窄的彎曲走廊,盡頭突然有一個兒童版蹲廁,整個單位滿地沙塵,「裝個冷氣就住得,最多送你兩把風扇!」武先生說。之後他又帶記者前往雞嶺另一間約二百呎的劏房,由鐵皮砌成,烈日當空單位儼如火爐,而唯一的窗,對著另一劏房的「廳」,無風亦不見天日。

新界 地霸 農地 教路 路呃 地政
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雄安新區淩晨發布打擊炒房炒地政策

15日淩晨據河北日報消息:4月1日黨中央、國務院決定設立河北雄安新區的消息發布後,廣大群眾歡欣鼓舞,對雄安新區未來發展充滿希望和期待。但也有一些不法企業、房地產黑中介、投機商人借新區設立之機炒房、炒地,侵害了廣大人民群眾的切身利益,幹擾了社會主義市場經濟秩序,造成了不良的社會影響。

“房子是用來住的、不是用來炒的”

雄安新區臨時黨委、籌委會堅決貫徹落實以習近平同誌為核心的黨中央的決策部署,堅持的定位,,對新區區域內的有關土地、房地產開發等項目逐一摸底調查,逐一核對登記,分門別類、集中清理、依法整治。

建設雄安新區是千年大計、國家大事,對一切妨礙新區規劃建設大局的行為,都將依法予以堅決糾正。

雄安新區臨時黨委、籌委會堅決嚴厲打擊土地、房地產領域的違法犯罪行為,對炒房炒地、圈地囤地等行為,持續保持嚴管、嚴打高壓態勢;對違法違規的,發現一起、查處一起,絕不姑息,絕不手軟。

嚴格土地用途管制,不搞大規模土地批租。健全住房保障體系,制定差別化購房、信貸政策。嚴格規劃管控,嚴格控制地價房價。

雄安新區臨時黨委、籌委會堅決按照省委、省政府的部署,踐行“綠色、共享、開放、廉潔”的理念,認真制定土地開發利用、房地產市場調控政策,積極探索創新土地管理利用和住房保障新模式。建立起一個既平穩有序又充滿活力的土地利用和房地產供給市場,讓廣大人民群眾共享新區發展成果,為新區規劃建設的順利實施創造良好條件。

雄安 新區 晨發 打擊 炒房 房炒 地政
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Penny's Bay Investment. Company Limited 訴地政總署署長

1 : GS(14)@2010-08-29 18:42:56

http://legalref.judiciary.gov.hk ... IS=72570&currpage=T

香港政府須付 Penny Bay Investment Co 的法律費用。    
Penny's Bay Investment Company Limited 地政 總署 署長
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地政處縱容工廈寵物龕場

1 : GS(14)@2013-05-12 14:15:00

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130510/18255334

                早於04年,工廈所在當區地政處接獲法團投訴,指工廈有單位被用作動物火葬場。地政處調查證實兩個單位用作焚化寵物屍體及存放寵物骨灰,取得法律意見指兩單位違反地契訂定的用途限制。處方再諮詢相關部門,認為兩單位無牴觸環境衞生、環保及消防法例,個案不屬須優先處理類別,故無即時採取執行契約條款行動,包括釘契。

只發警告信

                此後同一工廈同類投訴不斷增加,涉及單位增至七個,更有單位業權人拒讓地政處入內視察。地政處一直只發出毫無法律約束力的警告信,更兩度徵詢法律意見,隨後卻一直未有執法。法團去年轉向申訴專員公署投訴,公署介入事件,地政處才將仍有辦公的四個單位的其中兩個釘契,並向餘下兩個發警告信,要他們在限期前作出糾正。
申訴專員黎年批評,地政處的處理手法過於寬鬆,認為即使個案被評為非優先,也不應沒有訂立任何行動時間表,令執法無期,指該處既然不斷收到市民就同一問題投訴,便應提升個案優先次序,而非長年以個案不屬須優先處理類別作藉口,一再拖延執法。
黎年指事涉工廈所有單位均受相同地契條款規限,所涉違規用途大致相同,地政處毋須浪費時間重複徵詢法律意見。他認為牽涉單位漸多,當局應從速執法,以儆效尤。
地政總署接納公署調查結果及建議,同意處理個案可更積極。署方解釋,對於遇到極度不合作的業權人時,無可避免會拖長執法時間,已要求各分區地政處在處理同類個案時,採取更迅速的執行契約行動。該署已要求地政處不時就該類個案提交報告,以便密切監察行動進度。                                                        
地政 縱容 工廈 寵物 龕場
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地政處拆橋 村民無路歸家

1 : GS(14)@2013-05-12 14:53:53

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130512/18257251

                萊洞村41號B座業主金寶盛前年9月買入該村屋,當時於正門前已建有十多米長石橋,跨過約兩呎深排水渠連接沙頭角公路行人路,是居民主要出入通道。去年4月收到地政處信件,才知悉石橋是僭建物,且前任業主早於2010年6月已接到清拆令,賣樓時卻未有告知。
地政處於信中表示,該僭建石橋鄰近巴士站,如有車輛出入,可能危及候車人士安全。
金寶盛即向處方承諾石橋只作為他與太太步行出入的通道,獲地政專員恩恤處理,口頭批准保留石橋。豈料處方突「反口」,本月2日派員拆除A座及B座石橋。

現用簡陋後門出入

                現時金寶盛須繞過停車場,使用屋後僅足一人勉強通過的簡陋後門出入。A座居民更慘,因沒有後門,須如「蜘蛛俠」般貼牆而行,靠排水渠頂僅數尺寬的小路爬近大門。「(處方)叫我喺兩間屋(圍牆)中間開個位,畀隔籬屋用我後門入,我肯人哋都唔制啦」。
金寶盛承認買樓時百密一疏,沒留意屋契附有圖則只包括花園範圍,沒標示路口。
他為此三次申請租用屋外官地另建合法通道均被拒,理由是該片政府土地有其他用途,以及興建新通道有機會阻塞及降低排水渠容量。
他反駁指屋外排水渠已荒廢,渠務署更已在附近興建新渠,「好質疑其實有冇落嚟睇過,定見地圖有渠就話唔得」。
他批評地政處不近人情,「我從來冇諗過要將條石橋合法化,只係希望先有合法路,然後拆橋」。他希望地政處正視事件。
北區地政處表示,2009年7月向A座及B座村屋發出完工證時,兩條僭建石橋並不存在,處方發現僭建後一直有跟進及採取相關的土地管制行動。處方否認曾口頭批准保留石橋。                                                        
地政 處拆 拆橋 村民 無路 歸家
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港人港樓快售 地政署設3關卡 買家須承諾不簽長期租約 禁向財仔借按揭

1 : GS(14)@2016-08-19 06:14:34

【明報專訊】首個「港人港地」樓盤「啟德1號 (I)」終獲批預售,將於短期內推出,由於地皮是首個具「港人港地」條款私樓,賣樓程序有別於一般私樓,地政總署分別透過買賣同意書、租賃同意書及按揭同意書「3關卡」,要求單位在買賣、出租及按揭前向署方申請同意書,以防單位最終轉售予非港人。

涉545個單位 料2017年入伙

中海外(0688)昨日公布,全港首個「港人港地」項目、啟德發展區「啟德1號 (I)」,已獲批預售。中海外地產董事總經理游偉光表示,項目是啟德城中心首個私宅項目發展,前臨興建中之港鐵沙中線啟德站,亦是下半年九龍市區的大型焦點新盤。據發展商資料顯示,項目將包括2座分層大廈、6座低座住宅,共涉545個住宅單位,預計關鍵日期為2017年10月31日,樓花期約14個月。

加強限制非港人買家入市

由於項目屬全港首個「港人港地」,地政總署除於月前已在網頁公布有關買賣、租賃及按揭同意書安排,同時又與代理舉辦工作坊,解釋買家注意事項。不過有參與工作坊的代理表示,地政總署未有提及違規罰則,本報曾向署方查詢,惟截稿前未獲回覆。

項目主要的條款是買家須為香港永久居民身分證持有人,或聯名買家中至少1人擁有有效香港永久居民身分證,且為近親;故買賣港人港地單位,須向地政總署署長申請買賣同意書,以證明買家身分符合資格。此外,日後小業主出租單位時須向地政總署署長申請買賣同意書,租約期不可超過5年,包括續租期,而所收取的租金亦不可超過1年的租金,以防止有人以超長租賃期變相轉售單位。

發展商消息:同意書10天內批出

承做按揭時,亦需要得到當局批出按揭同意書,與指明機構(包括銀行、香港按揭證券有限公司、與認可機構合伙經營的按揭保險公司及財政司長法團)簽訂。美聯首席聯席董事何家豪稱,三份同意書須在土地註冊處上登記,不過在按揭同意書限制下,未來小業主將未能向財務公司加按,此與市場上的私樓做法各有不同。另發展商消息指,三份同意書批出時間為10個工作天。

內地客入市豪宅比例 創3年半新高

正當港人港樓快售之際,近期樓市回暖,代理統計數字顯示,內地客入市購買香港豪宅金額比例近期有所回升。中原研究部統計,今年次季整體豪宅市場,已知內地個人買家佔金額比例26.6%,按季上升9.7個百分點,佔比例是14個季度、即3年半新高;佔宗數比例20.4%,按季上升2.8個百分點,佔比例亦是14個季度新高。

明報記者


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3917&issue=20160819
港人 港樓 樓快 快售 地政 署設 關卡 買家 承諾 不簽 長期 租約 禁向 向財 財仔 仔借 按揭
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被指縱容鄉紳佔地 地政署長呼冤

1 : GS(14)@2016-09-18 10:00:05

■地政總署署長甯漢豪昨出席電台節目,反駁無主動執法的指控。



【本報訊】地政總署執法不力屢受批評,元朗橫洲大片官地遭先佔後租,被質疑為「官商鄉黑」勾結事例。地政總署署長甯漢豪昨公開呼冤,強調無論佔地人是小農戶還是鄉紳,應抱對事不對人態度,「大家背後『形住』有啲鄉紳,你做規劃化?好唔啱喎」她稱,地政總署會按制度,處理佔地規範化問題,又稱官商鄉黑勾結指控,若衝着地署職員而來會感心痛。地政總署日前承認,元朗橫洲發展範圍有3.8公頃官地被佔用,其中1.2公頃最終獲該署批出短期租約,以先佔後租的規範化方式,准許繼續佔用。甯漢豪昨出席電台節目時為事件解畫,她透露,涉及地段是由幾十呎至上千呎的分散地段,地政總署每季會收取數千至數十萬元的租金,現時仍在查證官地何時被人佔用,研究可追回多少租金。


承認執法「有啲拖拉」


甯漢豪續指,社會討論佔用官地以短期租約規範化時,應對事不對人,過去處理農戶佔用官地個案,農戶得到社區人士協助申請規範化,但政府認為應公開招標拒絕規範化,就遭批評「不仁不義」。但在橫洲發展問題上,「大家背後『形住』有啲鄉紳」,就認為規範化有問題。甯補充,並非所有規範化申請都會獲批,去年就批出約80個申請。甯漢豪又呼冤稱,若官商鄉黑指控涉地政職員會感到心痛,她稱,不少市民以為署方只等傳媒揭發霸地個案,而無主動執法,「社會千祈唔好誤會,當媒體幫我哋搵呢啲個案嘅時候,我哋係坐緊喺度,絕對唔係呀!我哋係周圍做緊呢啲個案。」她解釋,署方每年要處理約7,000宗非法霸佔官地個案,同時要處理商店霸佔行人路、路邊棄置建築廢料等投訴。但她承認,署方執法有時顯得「有啲拖拉」,認同該署處理個案優先次序可更聰明。■記者鄭啟源




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被指 縱容 鄉紳 佔地 地政 署長 呼冤
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地政趁團體申覆核龍尾抬人收地

1 : GS(14)@2017-01-12 08:05:20

【本報訊】政府計劃耗資逾2億元在大埔龍尾灘建造人工沙灘,計劃一直遭激烈反對和司法覆核挑戰,地政處昨晨到場收地,多名警衞將龍尾灘同信士多和燒烤場的場主黃軒鯉抬走。黃軒鯉批評港府霸王硬上弓,僅早一日致電通知,昨晨理論不果後,職員只給予10分鐘內收拾財物,「我有15個雪櫃,一個人點用10分鐘時間搬晒嘢?」地政處上月曾到場收地不果,黃軒鯉指前日下午5時收到地政處電話,隔日早上便會到場收地。昨晨地政處、土木工程處人員及10多位警衞到場收地,雙方一度在士多內對峙約20分鐘,黃軒鯉最終被5名警衞連人帶椅抬出門口。事後警衞封鎖門口不准其他人進入。


BBQ場主斥霸王硬上弓

黃軒鯉自言在當地經營士多和燒烤場10多年,政府發展龍尾灘從未諮詢他,強行收地是不近人情。他又指燒烤場逢周一、二入貨,現存15個雪櫃堆滿肉類、飲品,若加上生財工具等共值10多萬元,根本無法短時間搬走,地政處卻下通牒要10分鐘內收拾財物,他氣憤稱:「呢個係不近人情,霸王硬上弓!」收地人員已截停電源,他憂慮雪櫃的肉食很快腐壞。守護龍尾大聯盟成員何來批評,現時司法程序仍然進行中,她正申請上訴至終院的法援覆核。她指政府未準備好動工,根本無逼切性收地,「你急乜呢?」地政總署回覆指,政府為發展大埔龍尾泳灘,已遵照法定程序將工程計劃刊憲及完成收地。鑑於須進行地盤勘探及平整工程的迫切性,政府昨清場。署方辯稱目前沒有未完結的司法程序。■記者潘柏林




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地政 團體 覆核 龍尾 人收 收地
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倘影響地政執法或涉瀆職

1 : GS(14)@2017-10-22 16:38:11

【本報訊】本身是工程師的廖振新,上任副局長前已經先後在發展局和土木工程拓展署任首長級官員,負責土地發展工作;現時出任發展局副局長,亦管轄地政總署的非法建築取締工作。有立法會議員認為如廖振新在政府內部未有申報,而參與制訂或影響相關政策,或涉公職人員行為失當。


廖長時間在土木署工作


廖振新在1986年加入政府任助理工程師,長時間在土木工程拓展署工作,2009年升任該署總工程師,負責北區及大埔的工作。他亦曾出任發展局首席助理秘書長(工務),2014年出任土木工程拓展署新界西拓展處處長,管理項目包括洪水橋新發展計劃、落馬洲河套地區發展、元朗南房屋用地等。今次發現的地皮雖然如廖所言,不在任何新發展區範圍內,但仍在他於土木署任職時管轄的新界西範圍之中。負責在新界取締非法建築及違契發展工作的地政總署,亦由發展局管轄,他上任後亦有機會參與。發展局回覆時稱,廖振新本人從未就涉事農地相關事宜接觸任何政府部門同事,過去及現時的工作亦不涉該農地的發展和相關執管政策。立法會議員林卓廷指廖作為首長級公務員時,如他知悉問題就已應主動處理,「當佢知道自己做發展局副局長,嗰個係佢最後機會同公眾坦白,但佢冇咁做到」。廖上任後有機會參與非法建築的相關政策,林質疑廖有否就問題作利益申報,「如果冇申報而又參與制訂政策,可以係好嚴重,甚至違反公職人員行為失當罪」,他促發展局盡快就事件交代。■記者林偉聰




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影響 地政 執法 或涉 瀆職
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前新界地政專員蘇振顯:「Letter M」發展農地棕地勝明日大嶼

1 : GS(14)@2019-03-28 18:21:35

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8727&issue=20190328
【明報專訊】政府正在力推的「明日大嶼」填海計劃,有被批評為遠水難救近火。在港英時代曾在地政總署任職新界地政專員、後自行開設測量師行的蘇振顯接受訪問時建議,港府可以透過發出Letter M(money)方式向新界棕地及農地業主「以地換地」,指此舉可以在較短時間釋放逾2300公頃土地作住宅發展用途。

土地供應專責小組去年12月向政府提交經廣泛公眾諮詢後的報告,棕地發展不論在問卷(87%)或電話調查(79%)均是市民最支持的造地選項,其次是利用私人的新界農地儲備,但港府在上述兩項暫無新政策出台,反而正積極推動在交椅洲附近填海1000公頃的「明日大嶼」計劃。此外,運房局去年12月公布《長遠房屋策略》周年進度報告,把未來10年公私營房屋供應由六四比調整至七三比,令期內平均每年私樓供應減至1.35萬伙,結果樓價今年以來已掉頭回升,一些分析更認為樓價再創新高只是時間問題。

蘇振顯接受訪問時表示,本港土地短缺問題嚴重,結果是公私營房屋捉襟見肘,港人普遍要面對「貴」、「細」、「擠」的生活困境,各類經濟用地以至交通基建及社區設施用地供應亦長期滯後,他支持以明日大嶼計劃增加土地供應;但曾任地政總署新界地政專員及產業管理總測量師、了解政府體制運作的他強調,不應低估明日大嶼的發展難度。

明日大嶼住宅2032年落成 遠水難救近火

根據蘇振顯的分析,港府就明日大嶼的方案作顧問報告及前期勘探工作,至少需時兩年,跟着即使順利獲立法會通過法案可就此刊憲,仍然面對市民司法覆核的風險。假設港府能克服阻力展開工程,由填海、動工至地皮落成料需時3年,地皮落成後需要約1至2年抽離水份才可動工建屋,再加上4至5年的樓宇建築期,項目發展期長達12年。發展局長黃偉綸本月曾表示,明日大嶼最快2032年有首批居民入伙,與蘇振顯上述預測一致。

蘇振顯續稱,明日大嶼填海所創造出來的土地,「附近甚麼也沒有」,港府需要投入大量資源興建道路、鐵路、鋪設渠道及供電供水,「全部基建都要重頭去起」,他擔心假如有關基建出現延誤,首批入住明日大嶼的居民日後可能需要以渡輪接駁出入。

綜合上述分析,蘇振顯認為,明日大嶼「供應最快在10多年後才到位,而且有很多不明朗因素」,稱此計劃屬「遠水」,不足以撲滅樓價飈升的洪洪烈火;作為比較,他建議港府根據土地小組的報告,優先發展新界棕地及農地,認為這是更有效短期增加土地供應的方法,有關社區亦更適合港人居住。

發展農地棕地 利新界分支家庭住近父母

蘇振顯表示:「很多新界棕地及農地便在新市鎮的旁邊,只要修橋築路建渠起樓便可發展為住宅項目;而且大部分的年輕人分支家庭都希望住近父母,他們到底鍾意搬去元朗、屯門或大埔附近由棕地及農地改用途興建的住宅,抑或會選擇住在偏遠的明日大嶼呢?這問題是很容易有答案的。」

可發展農地棕地達2300公頃

根據土地小組報告的資料,現時新界約有1300公頃的棕地,大部分由私人擁有;各大型私人發展商相信擁有不少於1000公頃的新界農地。

因此,新界棕地及農地面積至少達2300公頃,已是明日大嶼填海造地1000公頃的2.3倍,如何釋放前兩者的價值,發展住宅項目,實在值得港府及社會各界聚焦研究。

棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地,其並非閒置用地,大部分正用作本地必需但難以在市區覓得空間的經濟用途,包括露天儲物、貨櫃車場及貨櫃場、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。

Letter M提供誘因 由棕地業主收地

蘇振顯指出,雖然目前在棕地上的作業者大部分並非業主只屬租客,有關租約亦一般僅3至5年,但政府若要把棕地作住宅發展用途,往往需要收回及清理棕地,過程需時,而棕地作業者亦不時有重置的訴求,屬重大發展阻力。

他認為,若要解決此一問題,港府可以提供誘因,讓業主自己向租客收回及清理棕地,料更有效,「若棕地作業者的談判對手是政府,肯定會對政府開天殺價要求巨額補償;但若由市場機制處理,棕地業主在租約到期前一段時間已向作業者表明不會續約,作業者自己便會去找解決方法」。

至於如何促使業主積極向港府交回棕地呢?蘇振顯就此有破格建議,指特區政府可參考1997年前港英政府在新界收地時發行可以地換地的「Letter B」推出「Letter M」,在新界收回棕地時發行Letter M,給業主現金賠償以外的一個選擇,「Letter M是政府發給業主一份有價值的承諾書,面值相等於收地當日現金賠償額,例如當日棕地現金賠償是每方呎1000元,業主持有100萬呎棕地,便獲發等同10億元的Letter M,日後可用於政府土地有關的付款,例如投標、修改地契補地價、交付政府短期租約租金等等。此外,Letter M亦可在市場上自由買賣」。

收購農地特惠補償呎價 18年升2.6倍

蘇振顯指出,目前港府向業主收回新界農地及棕地時提供的特惠補償金,每年調整兩次,過去20年大漲小回,從2000年4月的每呎311元上升至去年10月的每呎1124元,累升2.6倍,複合年增長率達14.52%;正正由於特惠補償金增幅如此可觀,業主目前亦根本沒有誘因向港府交回農地及棕地,寧願坐地等升值。因此,他強調,Letter M的價值亦應該像特惠補償金般每年調升兩次;持有者日後向政府繳付土地款項時,就以Letter M行使當日的特惠補償金為行使價。

若要進一步增加Letter M的吸引力,蘇振顯可以設立僅可用Letter M競投的土地儲備,「若發展商想要這些土儲,便要收購Letter M來競投」。至於有關土地儲備從何而來呢?

不花庫房分毫 符合審慎理財原則

蘇振顯指出,只要港府能夠吸引棕地及農地業主大量交回土地,根本不用擔心缺乏土地儲備,而且亦可坐享巨大的土地增值,「假設港府以每呎地價1000元收回100萬方呎棕地,涉資10億元;跟着以5倍地積比率發展住宅,可建樓面面積達500萬方呎,每呎售價5000元,賣地收益是250億元」。他續說,港府發行Letter M不需要花費庫房一毛一毫,而明日大嶼填海則涉資6240億元,從審慎理財的角度去分析兩個方案的利弊,亦屬顯然易見。

蘇振顯總結,由於港府發行Letter M向棕地及農地業主收地屬土地管理的行政措施,他相信此舉不需要立法會審批,只要政府內部有共識,特首會同行政會議拍板,可以在短期內執行。他強調,本港土地短缺問題十分嚴峻,Letter M是短期有效的解決方法,他擬把Letter M詳細建議提交政府,希望社會各界討論,港府也能就此回應。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-03-28 18:21:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9304&issue=20190328
【明報專訊】本港於1997年7月1日回歸中國後,當年10月亞洲金融風暴令股市樓市雙雙急跌,加上時任特首董建華在當年施政報告推出「八萬五」房屋政策(即每年提供85,000個公私營住宅單位),樓市展開漫長跌浪,至2003年第二季始見底,累積跌幅近七成。

港府在2002年11月為了穩定樓價,由當時任房屋及規劃地政局孫明揚推出俗稱為「孫九招」的一系列救市措施,包括結束居屋計劃,停售停建居屋。

「孫九招」沒諮詢房委 屬行政命令

蘇振顯當年是負責興建居屋的房委會委員,他在是次專訪中,表示自己當時聽到停售停建居屋此一消息,已認為是「很大的錯誤」,「因為當時地產市道很差,政府若繼續出售居屋會推冧樓市,故停售居屋屬合理,但我認為不應該停建,因為香港經濟上落很快,即使暫時處於谷底,可能半年後便可以嘭嘭聲彈返上來」。

蘇振顯強調,他當年支持房委會繼續興建居屋,等市况好轉才出售,但「孫九招」屬沒有向房委會委員諮詢的行政命令,「This is an order」。

他表示,雖然現在重提逾16年前舊事屬事後孔明,但由於該政府失誤房策的後遺症延續至今,他對此現仍不無感慨。

[名人樓市論壇]
新界 地政 專員 蘇振 振顯 Letter 發展 農地 棕地 地勝 明日 大嶼
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