聯儲局銀行壓測 驚現「負利率」
1 :
GS(14)@2016-02-08 02:22:47【明報專訊】聯儲局12月才啟動加息，但局方對美國大型銀行進行的壓力測試，卻假設美國短期國債收益率跌至零以下。雖然負利率被視為環境最惡劣的方案，但隨?歐洲央行和日本央行相繼加入負利率行列，若經濟狀?轉差，將增加聯儲局推出負利率的壓力。市場最近不單揣測聯儲局是否暫停加息，更猜測實施負利率的可能性。
局方強調﹕假設情景 非預測
聯儲局上周公布的2016年大型金融機構測試內容，分為「基線」、「惡劣」和「非常惡劣」3種假設情?。「非常惡劣」是假設全球陷入嚴重的經濟衰退，短期國庫券收益率跌至負值。不過聯儲局強調這是假設的情景，不是預測。
美國目前職位增長穩定，第四季GDP初值按季折合成年率增長0.7％，按年增長1.8％，經濟狀?可承受緩慢加息，不過環球市場波動可能對經濟構成影響。
值得關注的是，日本央行推出負利率可能推高美元，影響美國出口競爭力。若美國經濟終受到影響，負利率將成為聯儲局選擇之一。要是聯儲局一直沒有顯著提高利率，把利率再降至零作用不大。
聯儲局主席耶倫11月曾表示，若經濟展望顯著惡化，不排除實施負利率。聯儲局副主席費希爾和紐約聯儲銀行長杜德利都曾表示，若金融環境收緊可能威脅到經濟增長，可能會考慮負利率。今年有投票權的克利夫蘭聯儲銀行長Loretta Mester周四稱，作為決策者認真考慮負利率是責任所在，但她對此有所保留。她說，金融體系是相當複雜的，不知實行起來有什麼效果，「我認為它不會有效」。不過在推出負利率前，聯儲局可能會考慮各種替代方案，包括重返零利率、推第四輪量寬、在前瞻指引列明加息條件、要求政府推財政政策提振經濟。聯儲局還可減少對超額準備金支付的利息。
銀行業約有2.34萬億美元存於聯儲局，遠高於所需的997億美元。聯儲局向這些準備金付0.5厘利息，若降低超額準備金的利息，甚至降至零以下可望刺激借貸。
(CNBC)
來源:
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160206/news/ec_ecn1.htm
話你知：5盤促銷 推八成按揭免壓測
1 :
GS(14)@2016-05-24 05:17:58http://property.mpfinance.com/cf ... 0523/paa01/lam3.txt
【明報專訊】樓市於去年第三季起開始轉勢，多家發展商為促銷單位，紛紛透過同系財務公司（即「財仔」），提供高成數一按以催谷買家入市。長實本周初亦公布，旗下紅磡維港‧星岸、元朗世宙和娉廷、紅磡悅目、馬頭圍道VIVA等5個樓盤，以同系「財仔」提供八成按揭（當中50％一按，另外30％二按），據悉計劃最大的賣點，是申請人士不需經過壓力測試。
除此之外，目前合共尚餘20個貨尾的VIVA、悅目，除為買家提供八成按揭之外，更將直減樓價折扣率提升至15％，並新增7.5%稅項回贈優惠和2％特別回贈，變相減價超過10％，是長實繼2013年初、一手住宅銷售新例實施前，劈價促銷荔枝角一號‧西九龍、元朗洪水橋尚城的貨尾後，長實過去3年來首次劈價行動。
[樓巿數據尋真]
美34大銀行壓測全過關 派息回購望增 為放寬規管提供理據
1 :
GS(14)@2017-06-24 11:41:21【明報專訊】聯儲局公布，美國34家最大的銀行已全部通過年度壓力測試的首關。結果顯示，即使經濟陷入衰退，各銀行也有能力維持足夠的資本比率滿足監管的需求，提升了向銀行回購股票和增加派息的機會。市場分析認為，首輪測試的理想表現，可能成為放寬銀行業規管的理據。
假設在最壞的情况下，美國經濟陷入衰退，失業率增加1倍至10%，股市市值下跌一半，美國銀行業的貸款損失估計約為3830億美元。即使在這惡劣情况下，大型銀行平均的一級資本比率，仍將佔其風險加權資產的9.2％，遠高於監管機構所訂的4.5％門檻，也高於去年評估的8.4％。在最惡劣的假設下，美國主要銀行——摩通、美銀、花旗、富國、高盛和摩根士丹利的一級資本比率將介乎8.4％至9.7％之間，當中以花旗的資本充足率最高。
匯控﹕望美子公司恢復向集團派息
至於匯控旗下美國子公司HSBC North America Holdings Inc的資本充足率，在最惡劣的假設下也達到12.9%。匯控負責人曾經表示，希望美國子公司今年可以恢復向集團派息，若成事，可以增加匯控回購股份的子彈。
自2009年首次推出壓力測試以來，大型銀行的資產負債表持續改善，一級資本增加超過7500億美元，迄今美國大型銀行已連續第三年，全部通過首輪測試。聯儲局理事鮑威爾（Jerome Powell）稱，今年的測試結果顯示，即使在嚴重的經濟衰退期間，大型銀行也將保持資本充足，可在整個經濟周期借出資金，支持家庭和企業渡過困難的時間。
聯儲局將於下周三公布的次輪測試結果，將決定銀行的資本計劃是否獲得通過，讓銀行增加向股東返還資金。由於首輪結果理想，市場盼聯儲局將批准大型銀行增加股票回購和派息，並可望有助於特朗普政府爭取放寬金融規管。鮑威爾和貨幣監理署（OCC）署長Keith Noreika在參議院銀行委員會的聽證會稱，正研究如何簡化監管銀行業風險的《沃爾克法則》（Volcker Rule）。
瑞銀﹕四大銀行明年723億美元回饋
根據聯儲局要求，資產超過500億美元的銀行必須參加壓力測試。這34家銀行的總資產佔美國國內銀行業總資產的75%以上。美國銀行家協會（ABA）總裁Rob Nichols稱，聯儲局應考慮財政部最近的一些建議，包括增加壓力測試的透明度，並減少測試的頻率。
面對下周的次輪測試，銀行仍可重新提交資本計劃，但只能下調其計劃使用的資本額，這意味若銀行原本的評估過於保守，現在也無法把資本計劃修訂得較為進取。瑞銀分析師估計，摩通、美銀、花旗和富國明年可向股東返還723億美元，顯著高於今年的598億美元。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8138&issue=20170624
英7家主要銀行通過壓測
1 :
GS(14)@2017-12-03 18:12:04【明報專訊】據彭博社報道，英倫銀行公布英國7家主要銀行皆通過今年的壓力測試，為2014年引入測試以來的首次，毋須進行資本補充。該行認為，如果英國脫歐無序進行，英國的銀行系統也可以繼續支持實體經濟。
模擬經濟跌4.7% 英鎊挫27%
壓力測試模擬英國經濟產出下跌4.7%，英鎊兌美元下跌27%，房地產價格下跌三分之一，銀行因不當行為罰款400億英鎊，雖然測試沒有特定反映英國脫歐帶來的影響，不過英倫銀行表示，該壓力測試模擬了英國承受廣泛的宏觀經濟風險，可以比擬脫歐的影響。
測試模擬7家銀行按去年底的資本水平計算，其中匯豐控股（0005）、萊斯銀行、全國建房互助協會 、桑坦德銀行和渣打銀行（2888）皆達到資本的最低要求。皇家蘇格蘭銀行和巴克萊銀行在測試中未達到最低的「系統參考水平（system reference point） 」。不過，英倫銀行並未要求兩行提交新增資本計劃，其中巴克萊銀行已計劃於12月發行25億英鎊額外一級資本債，並出售非洲業務的主要股權。然而，英倫銀行警告，若英國在未能與歐盟達成貿易和過渡協議下脫歐，帶來嚴重全球衰退和合規成本的壓力。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0008&issue=20171129
【知Jargon】壓測係咩嚟 學生哥：壓歲錢測試？
1 :
GS(14)@2018-01-15 02:56:38不少人以為上車，只要儲夠首期就成功，事實上，要成功上會批按揭，尚要過銀行或按揭保險公司兩關，分別是供款佔入息比例及壓力測試。現時按揭規定嚴格，供款佔收入比例會有所限制，以申請9成按揭、首間物業買家為例，供款佔收入比例不得超過45%。假設借360萬元買樓，供款年期為30年，按揭息率為2.15厘，每月供款約14000元，此表示申請人最少要有約31100元。第二關為壓力測試，銀行會假設現時按息加3%，則供款佔收入比例不超過55%。再用上文提及的九成按例子，如果按息加3%至5.15%，供款佔入息不得高過55%，此表示申請人月薪最少要有約37000元。另外，收入只計固定收入，花紅、佣金不被計算。至於剛才提過既比例，即係45%同55%呢，會隨不同按揭成數、申請人是否首置而有所不同。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180113/20273035
地監局陳汝儆：買樓前親到銀行做壓測
1 :
GS(14)@2018-09-27 12:47:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0683&issue=20180927
【明報專訊】地產代理監管局上周主辦「如何做個精明一手樓買家（進階版）」公開講座，該局投訴及行動部主管陳汝儆在講座表示，近日地監局收到不少新盤買家對持牌代理的投訴，他們希望承做高成數按揭，代理亦稱可以做到，但他們最終未能成功獲銀行承做高成數按揭，致撻訂收場。陳汝儆提醒，地監局並不要求持牌代理具備按揭相關知識，建議準買家在置業前，親身到銀行進行壓力測試，以確定自己到底有多少借貸能力。
陳汝儆指出，該局對全港持牌代理的監管，除了包括以考試制度確保地產代理具備物業交易基本知識外，亦設有制裁制度，消費者若認為地產代理有問題，可根據機制投訴，希望此舉可保障消費者；惟值得注意的是，該局並不要求持牌代理具備按揭相關知識，而近日該局收到交到很多投訴，便是與按揭相關的，「很多買家的投訴是，指地產代理提供不實按揭資訊。若我們看看投訴者的背景，大部分都是沒有豐富買樓經驗人士，他們希望承做高成數按揭，代理回覆可以做到，所以買家簽約買樓，但是落完訂後，買家卻不能成功獲銀行承做高成數按揭，結果撻訂收場」。
持牌代理未必具按揭知識
為了避免撻訂此一不利情况發生，陳汝儆建議，準買家在置業前，應該親身去銀行了解，進行壓力測試，以確定自己到底有多少借貸能力，「一方面，借貸是銀行的商業決定，銀行是否批出按揭貸款，視乎抵押物業的價值，以新做樓宇按揭來說，這一般等於售樓書的新盤單位價值。另一方面，銀行是在金管局的限制下，審批按揭申請者的借貸，對借貸人士本身的還款能力有很嚴格的要求，我剛與銀行朋友了解，以最新情况來說，若自住的話，一般市值1000萬元或以下的物業最多可借六成按揭，市值1000萬元以上物業最多可借五成按揭。另外，擬借按揭者要進行壓力測試，要求目前每月按揭供款佔家庭收入上限為五成；假設加息3厘後，每月按揭供款佔家庭收入上限為六成，假如頂得住的話，銀行才會借出按揭貸款」。
銀行同時計算一按二按供款
目前不少新盤以高成數按揭招徠，陳汝儆指出，假如地產代理向準買家表示可借八成按揭，但其實銀行最多只可借六成按揭，準買家便要想想有關落差的原因。目前本港居民若購買600萬元或以下物業，可透過按揭證券公司承保，最多可借八成按揭，保費約數萬元；陳汝儆分析，目前新盤買家購買1000萬元以上物業可借五成以上按揭，原因是由發展商安排財務機構提供「二按」，而買家要十分小心，到底自己在承做二按後，是否仍有能力通過銀行的壓力測試，「即使發展商幫助你承做二按，但只要你向銀行申請『一按』按揭貸款，銀行亦會知道你已承做二按，而銀行會根據金管局規定，看看客戶還完一按再還二按後，每月按揭供款佔其家庭收入有否超過上限為五成，這是十分重要的。若新盤買家沒有相關經驗，便會支付訂金後失去預算，因未能承做按揭最終撻訂收場」。
陳汝儆總結說，既然市民一般會經過地產代理購買新盤，而該局對持牌代理有嚴格監管，市民應該選擇持牌代理，「我們在7月與主要地產商簽署約章，只有持牌地產代理才可在其銷售地方工作，而工作時持牌代理會將證件掛放在胸前當眼位置，大家要認着，無證件的便不要幫襯」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
海傲灣變陣 推無壓測八成按揭
1 :
GS(14)@2018-11-07 06:09:14https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0433&issue=20181107
【明報專訊】一手銷情放緩，有發展商變陣出擊。九建（0034）旗下油塘海傲灣昨日起停售早前推出的112伙餘貨，同時發出新銷售安排，推出134伙單位招標，招標期由本月10日至本月30日的每日下午2時至7時。市場消息稱，項目一房及兩房戶買家除可獲贈家具套餐外，發展商是次亦首推八成按揭，同類的高成數按揭亦曾於九建其他新盤推出。
停售112伙餘貨 新推134伙招標
九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，上述為備用一按，買家須提供入息證明，惟毋須通過壓力測試，希望協助上車客入市。海傲灣上月中進行首輪銷售162伙，當中公開發售單位涉130伙，另有32伙以招標形式推售。成交紀錄冊顯示，項目暫累沽約50伙，佔全盤646伙不足一成。
高爾夫‧御苑推188天成交期
另外，恒地（0012）粉嶺高爾夫．御苑亦推出「188天成交期」按揭付款計劃，買家繳付5%訂金後，餘下95%樓價成交期為188天。至於已屆現樓的會德豐（0020）筲箕灣ISLAND RESIDENCE，2個特色單位料以招標形式發售。項目尚餘12伙，包括10個分層單位，以及2個連天台及平台特色戶，實用面積由272方呎至1154方呎，戶型由開放式至3房套間隔。
此外，推出至今兩個月來只售出10伙的麗展（0488）西灣河逸瑆，昨日伙拍經絡按揭推出「逸瑆至抵按揭雙優惠」，提供全期Hibor加1.24厘，最高回贈可達1.95%，另亦可選用全期2.375厘按揭，回贈最高可達2%。麗展高級副總裁潘銳民指出，項目早前推出的優惠，將視乎市况再部署，並謂樓市有升有跌屬平常，買家仍有實力，樓市近期未見有實質影響，相信買家心理影響大於實際。
Next Page