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王震宇:港府應跨部門形式增供應 倡加快農地棕地工廈轉用途

1 : GS(14)@2017-04-13 11:06:27

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1914&issue=20170413
【明報專訊】港府本周二宣布修訂辣招,自昨天起首置客在「一約多伙」下每個單位均須繳付15%新稅率,預料對近月熾熱的樓市有降溫作用,惟專家普遍認為,本港樓價於2003年第二季以來大漲小回勁升4倍,供應不足是癥結所在,增加住宅供應才是治本。Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇接受訪問時建議,港府應成立跨部門領導小組統籌全局,推出限時折扣優惠,促使目前持有農地、棕地及工廈的私人業主,加快為有關土地補地價改成住宅用途,短期大幅增加住宅土地供應應市。

明報記者 葉創成

候任行政長官林鄭月娥本月初接受傳媒訪問時透露,她將多管齊下增加住宅土地供應,包括發展私人發展商現持有的大量新界土地,她當時說:「私人發展商現在有很多土地庫,例如新界農地及棕地,但今天政府的規條和程序,令到這些土地的潛力或許不易釋放出來。」

記者翻查部分地產股最新年報或業績報告資料,截至去年底止,恒基地產(0012)、新鴻基地產(0016)及新世界發展(0017)均持有逾千萬方呎新界農地,有關面積均高於其發展中住宅的土地儲備(見表);假若這些農地能夠加快補地價轉換為住宅用途,本港住宅供應料將顯著增加。

以限時優惠 鼓勵發展商補地價

王震宇分析,目前各大發展商持有的新界農地大部分屬多年前已購入,成本呎價料低至數百元,故他們繼續持有農地機會成本不高,可等日後樓市回落後再補地價;故他建議,港府可推出限時優惠政策,鼓勵發展商盡快補地價,並且規定經由此優惠取得的住宅地皮,須於一段時間內興建成現樓出售,令住宅供應可盡快到位,「多年以來,農地補地價轉換成為住宅地一直是發展商與港府之間的重大博弈。近年港府不想被指賤價賣地,故在補地價的價錢上企硬,程序亦較冗長;但我覺得,假如港府真的希望增加供應,日後可提供補地價優惠,例如在1年內完成可獲8折,1至2年內完成可獲9折,並且增加仲裁專員以加快補地價的時間」。

除了以限時優惠鼓勵發展商盡快補地價外,王震宇認為,港府亦可積極以乙種換地權益書(Letter B)與發展商換地,令有關土地可以整合至更大塊地皮,發展起來更有效率。王說:「經過多年在新界儲地後,發展商目前在某一地段可能已擁有3、4塊地皮,只要再加上由政府擁有、位於中心的一塊,便可把地皮整合起來發展。發展商在上世紀90年代往往可利用另一地段的地皮與政府換地,但近年因為擔心引起爭議已較少這樣做,但我認為此方法日後多做一些也無妨,因為這樣才可增加土地發展的效益。」

棕地邊陲建工業設施 與業主換地

王震宇表示,在眾多新界土地中,可轉換為住宅用途的不止農地,亦應包括棕地。他解釋,目前業主將棕地用作劏車場、廢物回收場或其他工業用途,地積比率不高,未有地盡其用;他建議,港府可在現有棕地邊陲用地,興建樓高8至10層的大型工業設施,作為劏車、廢物回收或其他用途,跟着再以每2平方呎工業設施樓面面積換1平方呎棕地土地面積的條款,向現有棕地業主換地,從而收回棕地作住宅發展用途。

此外,目前新界原居民持有數以萬計的丁屋,每幢丁屋限建面積700方呎高25呎(約3層),即合共約2100方呎。王震宇認為,港府可與鄉議局協商,放寬這些丁屋的地積比率限制,令不同丁屋的土地可以整合起來發展,例如興建一幢樓高10層的大廈,以換取新界原居民交回部分原擬興建丁屋的土地。跟着港府可在原有丁地上興建公營房屋,從而大幅增加住宅供應。

放寬丁屋限制 換村民土地

除了在新界覓地外,王震宇亦建議加快全港活化工廈的步伐,從而增加住宅供應。他解釋,目前業主必須統一全幢工廈的業權後,才可申請改用途,而且一般是改作商業用途;惟他認為,港府可制訂一份位置及內櫳設計合適的工廈名單,容許有關工廈的業主在取得八成業權後便申請強拍,統一業權後再向港府補地價改作住宅用途。

王震宇總結說,他上述建議任何一項能夠順利推進,均可望大幅增加本港住宅供應,對穩定樓價有很大幫助。他又分析,這些建議均涉及改變土地用途,預料需要政府多個部門協議跟進,他期望林鄭月娥於7月上任行政長官後,能夠強勢領導跨部門小組予以落實。

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