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香港富豪全购英超伯明翰 恐陷资金无底洞

紐約房價看來比北京便宜，真買了才發現是無底洞

越來越多赴美投資房產的中國人發現，在北京朝陽公園的房子比在紐約中央公園的房子還要貴。

筆者的朋友任寰是紐約出色的房地產經紀人，專門為來美置業的中國人服務。她這樣來比較兩地的房價：國內的房子只有70年的使用權，這在紐約是沒有產權的房子，價格相對較低。另外，國內是將很多公攤面積平攤進去，紐約100 平米在國內能算出120~130平米來。而且即便比絕對價格，北京有些高檔住宅也比紐約的同等公寓貴。

中國人在紐約買的公寓大多在100萬~500萬美元，在曼哈頓還屬於豪華公寓的中低價位。最近隨著中國經濟增速放緩，不少人看淡國內的房地產市場。再加上人民幣貶值，美元升值，任寰告訴筆者，她的很多客人都是兩年前將國內的房子賣掉來紐約買房子，其中不乏大地產商。

最近《金融時報》的一篇文章寫道，2017年特朗普政府下的中美關系可能會變得緊張，“中國企業在美國投資會下降。但是，赴美旅遊、買房或留學的中國人數量將創下新紀錄，同時花費也將比往年更多。”

尤其是隨著人民幣貶值，最近到美國買房的中國客人激增。“以前我們的顧客很多是企業家，而現在買房以中產階級為主。”任寰說。

來紐約地區買房，如果在市區多為公寓，主要用於投資。而花園洋房的大House主要是在紐約長島或者新澤西州和康涅狄格州的郊區。如果是為孩子未來上學著想，自然是到郊區買學區房。

紐約市的公立學校除了有限的幾所重點之外，大都水平一般。而名聲在外的私立學校不僅極其昂貴而且非常難進。巨商富賈、明星藝人把孩子送進去都不容易，何況普通中產?因此想讓孩子上一個好學校，最簡單易行的方法就是到好學區買房或租房。

美國法律規定，凡是在當地居住的適齡兒童都有權利在本學區就讀，不論身份和國籍，唯一的條件就是必須在當地買房或租房。這樣的學區房相對價格就會高一些。長島很多地方學區很好，在全美都名列前茅，價格自然也就不低。100萬美元的房子在這里不過爾爾。任寰說，她的中國客人在長島買房的價位大部分在200萬美元左右。

長島作為紐約最富裕的郊區，其價位自然要高於新澤西和康涅狄格。新澤西和康州到紐約交通方便，大部分在紐約工作的人有孩子後都會搬到兩地郊區，為了能讓孩子有更大的空間和更好的學區。

雖然說，到好學區上學只要到當地居住就可以，但是好學區的房子不僅價格高，而且地稅負擔也不輕。紐約市及其周邊地區的房產稅目前是房價的2.5%左右，也就是說，一棟100萬美元的房子，每年地稅都在2.5萬美元上下，而且每年都會略有上漲。剛剛提到長島200萬美元的房子，每年僅地稅就要5萬美元。另外大房子除了水、電，還要維護草坪、清理管道及各種維修。加上美國人工貴，如果水管、電路出了問題，費用也都相當驚人。記得一個朋友夏天的時候草坪上的噴水管道換了兩個噴頭，就花了600多美元，直呼肉痛。

大多數郊區小鎮的主要財政收入來自當地的房產稅。昂貴的房產稅是美國人在孩子上大學讀書後一般很快就換小房的最主要原因。雖然在中國人看來，人生快老時由奢入儉，有幾分淒涼之意，但從經濟的角度來看，這樣最合理，而且美國社會通行如此，便也就習以為常了。

山東墨龍辯解“減持+變臉” 子公司緣何成“無底洞”？

對於山東墨龍(002490.SZ)而言，新年未有新氣象。這家已經面臨經營困局的油服企業，在春節後開盤即向市場丟出“業績大變臉”和“違規減持”地雷，並因此陷入四面八方的質疑。

“主要是解決上市公司的資金困難，支持上市公司的運營發展，不是為了個人利益。”在2月16日晚間回複交易所的問詢函中，山東墨龍這樣解釋實際控制人違規減持的動機和目的，並否認張恩榮和張雲三父子提前知悉公司業績將巨虧。不過，在此前接受《第一財經日報》獨家采訪中，山東墨龍方面對違規減持作出的辯解是大股東對“規則理解不透徹”。

第一財經記者發現，在回複函中，山東墨龍披露，張恩榮減持套現2.78億元的日期，與山東墨龍初步確定業績數據的時間僅差兩日。且在這份長篇回複中，公司解釋業績變臉原因為，2016年計提的各類資產減值對凈利潤的影響金額多達2億元，但對於為何短時間減值準備出現巨額差異，推翻業績預測並未作出解釋。記者試圖就此向山東墨龍方面作出求證，對方以需要面談為由未能作出回應。

值得註意的是，在對存貨、應收款項、商譽等的減值準備中，最大筆的單項減值來自山東墨龍全資子公司——壽光懋隆新材料技術開發有限公司(下稱“懋隆新材料”)的商譽減值，金額達4764萬元。接近山東墨龍的相關人士對第一財經記者表示，這家連虧三年的子公司或是導致山東墨龍接連虧損的重要原因之一。山東墨龍於2007年9月以3.05億元收購懋隆新材料，彼時其有多達1.43億元的商譽，但在連年虧損之後，該公司僅剩下約2000萬的商譽凈值。此外，自2013年圈地1700畝，投入超十億元建設新材料項目後，山東墨龍持續不斷向該公司輸血，此次張雲三減持套現後就向其借款6000萬元。

“懋隆新材料已經成為一個無底洞。”接近山東墨龍的該人士還向記者反映，由於資金鏈吃緊，山東墨龍近年來還存在克扣員工薪水，拖欠供應商貨款的狀況。不過對此山東墨龍董秘趙洪峰則回應稱僅為"個別現象"。

減值突增2億 控制人套現日期可疑

從去年三季報預告全年扭虧盈到，最修正業績為將巨虧逾4.8億元。山東墨龍此前的解釋除了行業原因帶來的產品價格大幅下跌外，對存貨、應收款項等相關資的產計提減值準備成為最重要的“罪魁禍首”。

在2月16日的回複函中，山東墨龍披露，2016年公司計提的各類資產減值對凈利潤的影響金額約為2億元。其中，應收款項計提7323.37萬元，存貨計提4742.80元，固定資產計提3500.00萬元，商譽計提4764.00萬元。

在應收賬款的計提中，第一財經記者註意到，在2016年中報的同類計提中，山東墨龍對賬齡一年以上的進行了相關壞賬計提，其中勝利油田、美國 SBI 公司、文萊金龍投資因有兩年或者三年以上賬齡收回可能性較小，進行了最大幅度計提，但在最新的回複函中並未提及，是否收回外界不得而知。此外，在回複函中最新披露的，東阿縣聯興金屬制品有限公司逾期兩年的1340萬元被100%計提，在中報中並未出現。

此前，有專業會計人士告訴第一財經，按照相關會計準則，上市公司在每個季度都應會對存貨、應收款項、商譽等相關資產計提做出相應減值準備的預計，而非等到年底一次性提出。預計和最終計提出現較大差異可能性較小。對於計提的前後差異，第一財經記者試圖采訪山東墨龍，但截至發稿未能得到有效回應。

除了減值準備的突擊式增長，山東墨龍實際控制人的減持目的和日期也難以讓人信服。

“公司實際控制人張恩榮及其一致行動人張雲三減持公司股份的目的主要是解決上市公司的資金困難，支持上市公司的運營發展，不是為了個人利益。”山東墨龍辯解稱，公司面臨資金緊張時，為解決公司的困難，張恩榮與張雲三做出減持股份籌集資金以支持公司發展的決定。

這一說法和此前趙洪峰接受第一財經采訪時所說前後不一。“減持是股東的個人行為。按照規定來說，大股東減持超5%需要提前預告，(未及時披露)可能是由於股東對規則理解不透徹。”趙洪峰當時稱。

山東墨龍一並否認，實際控制人在減持公司股份前知悉公司2016年度預計凈利潤將出現虧損，但在時間節點上卻十分“巧合”，被市場認為存內幕交易之嫌。從減持時間上來看，張恩榮在2017年1月13日減持股份。而山東墨龍於兩天後即初步確定2016年度業績數據以及波動區間。對此，山東墨龍則辯稱，張恩榮減持時，公司2016年度決算資料正在準備中，大量數據整理、歸類工作正在進行，還未形成初步意見。

新賬還舊賬 子公司成“無底洞”?

在此前調查采訪中，《第一財經日報》記者發現，山東墨龍資金鏈捉襟見肘，面臨債務高企、籌資單一等多重重壓，減持“回血”成為一條險路，甚至存在借新賬還舊賬的跡象。

從財報披露來看，山東墨龍總負債從2012年開始躍至20億元級別，並於2013年起一直維持30億元以上的，且逐年遞增，截至2016年第三季度，負債合計37.8億元。

在最新的回複函中，山東墨龍披露，2016年11月份公司在歸還某2家股份制銀行合計資金15,000萬元後，2家股份制銀行一直未對上述貸款進行續貸。而同時公司面臨2017年1月多家銀行共計需要償還銀行貸款及承兌差額約26,000萬元

“公司當時賬面資金余額很少，加之原料儲備，運營資金極度緊張，外部獲取資金難度大，時間長.”山東墨龍稱，出於保證公司正常生產經營，及維護在金融系統和社會的信譽等原因張恩榮進行了減持。

在資金鏈吃緊之下，懋隆新材料卻連年虧損，大筆計提影響業績的同時，也仍然是經營投入上的“無底洞”。

在對存貨、應收款項、商譽等的減值準備中，最大筆的單項減值就來自懋隆新材料，金額達4764萬元。接近山東墨龍的相關人士還對《第一財經日報》記者表示，這家連虧三年的子公司或是導致山東墨龍接連虧損的重要原因之一。

山東墨龍於2007年9月以3.05億元收購懋隆新材料，彼時其有多達1.43億元的商譽，但在連年虧損之後，該公司僅剩下2084.34萬元的商譽凈值。此外，自2013年在壽光當地圈地1700畝，投入超十億元從澳洲力拓引進設備，建設新材料項目後，山東墨龍仍在持續不斷向該公司輸血，此次張雲三減持套現後就向其借款6000萬元。

“懋隆新材料的項目在策略上存在失誤，當初澳洲力拓投了上百億元沒做出東西，墨龍為了擴展產業鏈，買了力拓的舊設備投入了十幾個億。”接近山東墨龍的該人士還向記者反映，自2015年國家要求行業去產能，懋隆新材料的這一項目更陷入尷尬。

記者此前實地走訪該項目發現，投入建設四年來，懋隆新材料的項目用地多半處於荒廢狀態，試運營的廠區目前僅有100—200的工人。趙洪峰也表示，由於屬於重資產行業，懋隆新材料項目投產進入較慢，目前僅處於試運行之中。

因資金鏈和經營問題，上述人士還向記者透露，山東墨龍對員工和供應商出現失信窘境。存在克扣員工薪水，以及拖欠供應商貨款的狀況。

“缺錢，14年的年終獎拖到了15年7月才發，15年年終獎拖到了16年年底，如果在發獎金之前離職就拿不到錢。“該人士透露。對於這一情況是否屬實，具體實情為何，第一財經於2月16日致電趙洪峰試圖獲得相關回應，但趙洪峰在表示“這僅是個別現象，員工工資當期正常發放”外並未作出更多回應。

我做爽報：貪婪是個無底洞