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洪水橋隱形地王 擁地媲恒地 陳志雲好友潘德俊 130萬呎值30億

1 : GS(14)@2013-10-29 00:25:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131028/news/ec_gaa1.htm




【明報專訊】比新界東北還大的新規劃市鎮——洪水橋,第二階段諮詢剛於本月中結束,本報記者翻查洪水橋區內逾2000個地段資料,發現坐擁商住核心地段的大地主,分別是恒基地產,以及被指為商台行政總裁陳志雲老友的低調富商潘德俊,潘德俊過去20多年合共購入約130萬平方呎土地(面積與九龍公園大小相若),大多是農地,面積之大媲美恒地,而他手上的地皮更控制了未來西鐵站的黃金地段,堪稱洪水橋「隱形地王」。

有立法會議員和學者批評,財團透過囤地而在香港致富的模式,長年不衰,此模式不單令港人居住必需品淪為富人投資工具,增加解決港人蝸居的難度,也變相鼓勵香港財團繼續專注資本密集的房地產業,毋須開拓新產業,不利香港經濟轉型(見另稿)。

洪水橋新市鎮 大過古洞北粉嶺北

政府目前在新界共有三大規劃新市鎮,分別是新界西洪水橋,以及俗稱「新界東北」的古洞北和粉嶺北。洪水橋新市鎮佔地達826公頃,預測居住人口可由現時4萬多人大增至近22萬人。「東北」旗下兩個新市鎮總面積614公頃,預測發展居住人口逾17萬。

政府早於1998年委託顧問做研究,整個洪水橋新市鎮將興建約6萬個住宅單位,公私營數量各佔約一半,預計2014年完成研究,新落成住宅將於2024年開始入伙。

記者根據政府最新發展大綱圖,選出最具發展潛力的商住地,約佔160公頃,並翻查土地註冊處資料,發現商人潘德俊旗下公司,自1985年起累購入約12公頃(130萬方呎)土地,估計成本約4億元,面積與大發展商恒地看齊,拋離了其他發展商(見圖)。

成本料4億  逾七成處黃金地段

根據政府今年發出的諮詢文件,洪水橋發展區內將增建西鐵站,周邊擬劃為商業及住宅綜合區,設大型商場、辦公大樓、酒店、高密度住宅,勢成未來市中心「黃金地段」。本報發現潘德俊手持的12公頃商住地,逾七成、即約8.5公頃,均位處黃金地段。

熟悉農地收購的資深測量師謝建華估計,洪水橋若最終按現規劃發展,西鐵洪水橋站旁的黃金地段,私人農地收購呎價可達2500元,而潘德俊所持土地的平均呎價也可達2300元,估計現市值達30億元,較其購入成本最少增加逾6倍。

現年40歲的潘德俊,洋名Paul,已婚並育有一子。有報道指潘父潘良才早年經營石油貿易起家。記者查閱田土廳紀錄,發現潘家持有多項物業,單是位於九龍塘喇沙利道49號的家族大宅,市值便高達3億元。

涉足石油珠寶 賽車曾獲獎

根據公司註冊處資料,潘德俊擔任27間公司董事,涉足範疇包括石油、珠寶、財務公司等。2009年他更進軍娛樂圈,開設娛樂公司經營模特兒和新晉藝人經理人業務。

潘德俊愛好賽車,常在賽車場上亮相,去年更在澳門格蘭披治大賽「澳門電訊盃」房車賽中掄元。在2010年,陳志雲遭廉署起訴貪污及詐騙罪時,被指與陳私交甚篤的潘德俊,一改低調作風,多次陪同陳出席應訊。

陳志雲﹕不清楚潘生意

記者本月16日曾到潘德俊位於長沙灣廣場的辦公室,打算約見潘訪問,但職員稱他不在辦公室,而記者要全程隔覑玻璃門與職員對話。記者本月18日郵寄信函至辦公室查詢如何發展洪水橋土地,至截稿前未獲回覆。

此外,記者曾致電陳志雲查詢其友潘德俊詳情,陳昨透過電話回覆稱,不清楚潘的生意。當記者表示潘的洪水橋土地價值數以十億元時,陳表示祝賀,說﹕「那就好了!他可以搵這麼多錢,我也替他開心。」但他再三表示不知道潘的生意投資,打趣說﹕「不要知那麼多呀,知得多過頭,會被人滅口!」

明報記者
2 : GS(14)@2013-10-29 00:25:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131028/news/ec_gaa2.htm


【明報專訊】財團在洪水橋早早收購農地,雖要「坐貨」多年才可善價而沽,但有學者批評,這種港式企業的發達秘訣,大大加重了港人的居住成本。而最新的新界東北發展規劃,政府又「急轉ɜ」,由原來計劃強制收回農地,改為容許公私營合作,變相令地產商再次成為贏家。有議員認為,政府有需要考慮於洪水橋改用強制收回農地模式,打破地產商囤地「必發達」的期望,進而推動香港財團發展新產業。

鍾劍華﹕可促使財團轉型

理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華表示,回顧新市鎮發展史,每次都令發展商「發大達」,但這生財方式也令港人的居住必需品淪為富人的「投資工具」,大大增加解決港人蝸居的難度,故建議政府可按現行法例,考慮強制收地,儘管此舉很有可能觸發地產商跟政府對簿公堂。他說,有此變革絕非眼紅地產商,而是權衡公眾利益後的較佳選擇,更可促使財團轉型發展創新產業。

他表示,政府目前須先建立足夠住宅土儲,未來才有本錢與地產商打持久的官司,否則或擋不住市民急需住屋的輿論壓力,再次「放生」地產商。

李永達﹕打官司政府贏面甚高

立法會發展事務委員會委員范國威贊成在洪水橋強制收地,除令公帑得益最大化外,未來也再毋須遷就各發展商擁有「不同形狀」的地皮,可更有效「用盡」土地。

土地監察主席李永達亦表示,現時政府收購新市鎮農地呎價為948元,而地產商一般收地呎價介乎100多至400多元,故只要落入新市鎮範圍,基本上地產商穩賺不賠。然而,地產商絕不甘心政府徵地,因政府收地每呎利潤只是數百元,但若能私營自行發展,每呎利潤可暴升至數以千元計。

李表示,若強制收地,地產商大有可能提出司法覆核,但法例已授權政府收地,官司「贏面」甚高,一旦勝訴成為先例,未來其他收地難題便可迎刃而解,「不明白為何政府在免費電視發牌一事上大興訴訟、毫不猶豫,但在收回農地上,卻很擔心與地產商打官司」。
3 : GS(14)@2013-10-29 00:26:16

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131028/news/ec_gaa3.htm


【明報專訊】根據各大地產商年報資料,恒基地產在新界可算坐擁最多農地,其中一個「倉庫」,正正位於洪水橋。本報翻查紀錄發現,洪水橋商住核心土地中,恒地最少擁有130萬平方呎地皮,大多是農地,佔地之多,較長實在東北古洞北新市鎮擁有的97萬方呎土儲還多。

恒地主席「四叔」李兆基上月曾公開慨嘆,買入農地「要坐」多年,轉作「屋地」過程漫長又辛苦,補地價亦貴,最終只有一兩成土地可作發展,更稱將來或不再投資農地。

花20年收購 市值升數倍

恒地早於1992年開始收購洪水橋土地,每呎收購價約150元,收購高峰期為97、98年,呎價250元,及至2004至07年更提升收購呎價至400多元,前後20年共花了約4億元收購土地,而現時市值已升至約30億元。恒地發言人表示,洪水橋新市鎮仍在諮詢階段,現時不宜發表任何意見,但認同政府發展新界的方向。

至於洪水橋另一大地主潘德俊,與恒地也可能早有淵源。土地註冊處資料顯示,潘德俊早於04至06年便轉售洪水橋區內多幅農地,但有關交易在去年中正式註冊,成交價逾1.95億元,較他的收購成本價升約兩成。這批地皮的新買家為「榮捷發展有限公司」,公司董事為禤寶華及羅泰安,二人曾多次為恒地收購重建項目。
洪水 隱形 地王 擁地 地媲 陳誌 誌雲 好友 德俊 130 萬呎 呎值 30
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