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買吉隆坡「信義區」 只要台北1/3價格

2012-12-17  TCW
 
 

 

如果你有三百萬元,你要在台灣或馬來西亞置產?

在台灣,自備三百萬元,只能買到信義區約四、五坪,但在馬來西亞,卻可以買到首都吉隆坡市中心、相當於信義區的二十坪房子,而且租金報酬率達六%。

今年七月,三十歲的張建偉以現金一千多萬元,買下三間商城店鋪,地點就在馬來西亞吉隆坡最繁華的金三角,接著,他回租給商城,當起越洋包租公,年租金報酬率超過六%。

買礁溪不如買大馬中東資金大量湧入,轉手不是問題

擔任香港第一金台灣區市場部總監的張建偉,也在台灣投資房地產,他說,投資吉隆坡房產門檻低,租金報酬也比台北高,現在定存利息才一%,吉隆坡租金報酬率就比定存高五倍,還不包含房價增值空間。

六十三年次的保險業務員陳宜偉,三年前手上有六百多萬元的現金,當時台北市房價高漲,原本想買農地,但礁溪有溫泉的農地,五百坪就要價一千萬元。後來,他由朋友轉介,買下吉隆坡市區星光大道附近的二十五坪房子,一坪約新台幣二十四萬元,總價約六百萬元。

如今大樓還沒落成,房價就漲了四四%,陳宜偉說,當初最大疑慮是「二手房要賣給誰?」但近年來,新加坡、中東資金大量湧入,吉隆坡房產很搶手,他不擔心賣不掉,而且更有信心繼續投資吉隆坡房產。

剛出社會不久、二十八歲的李威翰,因為在房仲業工作,自己也買了吉隆坡的房子。他指出,年輕人就算存到三百萬元,在台北市也買不起房子,卻能夠在吉隆坡市中心買到相當於信義區或大安區的住宅。

房價平均漲近三成一定要買黃金地段,至少放三年

這一波東協熱,不僅讓台商賺到錢,股市創歷史新高,還帶動了房價,掀起一波東協投資潮。其中,馬來西亞房產熱在台灣投資客中,悄悄燃起。這股買房熱,主要局限於兩種人,一是有意移居馬來西亞的人,二是房市投資客,而且,標的物都選在吉隆坡市中心的黃金地段。

今年以來,每個月都有四到五個馬來西亞看屋團從台北出發,團員總共達上百人,而且,訂屋的比率高達九成。

房市投資客看中馬國房產,最主要的原因就是進可攻、退可守的報酬率。長線來看,房價每年漲幅約有一○%至一五%,即使短期內沒賣掉,還可以坐收五%至六%的租金收益。

根據地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發布的全球屋價指數報告,過去五年,馬來西亞平均房價漲幅達二八.五%,排名全球第九名。在東協中,馬國房產最被看好。雖然印尼雅加達、菲律賓馬尼拉和泰國曼谷租金報酬率較高,但這三個城市有政治動亂、產權保障不足等問題,增值空間不如馬來西亞。

相較之下,馬來西亞政府大力推行「第二家園」計畫,鼓勵投資移民(編按:馬來西亞政府提供達到特定標準的外國人多次入境居留證),並提供較優惠的房貸條件,也就是說,一般貸款可貸到六成至七成,加入「第二家園」計畫,還可拉高至八成左右。

想在馬來西亞買房,門檻相當低,外國人須買總價達馬幣五十萬元以上(約合新台幣四百八十萬元)房子,即自備一百五十萬元即可。目前吉隆坡雙子星塔附近新成屋,每坪約新台幣五十萬至六十萬元,只要信義區房價三分之一,而且租金報酬率也比台北更高。

不過,投資馬國房產也要注意風險,首先是新屋供給量相當大,而且近年來漲幅相當高,因此,挑選地段很重要。「一定要買黃金地段,其他都不要碰。」張建偉表示,首選以雙子星塔為主的商業區,類似台北一○一周邊的信義計畫區。

此外,馬來西亞房貸利率比較高,約為四%,是台灣房貸利率二%的兩倍,投資人最好是手上有閒置資金,越洋投資才有賺頭。璽朵國際海外事業處副總經理方國琳也提醒說,越洋買房應抱持中長期投資心態,至少放三年,以賺取增值的利潤。

對短線投機客不利的是,馬來西亞政府課徵房屋交易增值稅,類似的台灣奢侈稅。買房後若在兩年內賣出,須繳交資本利得的一○%;持有五年以上,則不須課稅。

想置產嗎?台灣的房地產不再是唯一的選擇。

【延伸閱讀】大馬買房,中長線投資優於短線 ——台馬兩國置產投報率比較

台灣台北市 自備款:300萬元房價年增率:1.5%~15%租金報酬:1.6%~2%貸款成數:5成至6成貸款利息:約2%稅制:地價稅、土地增值稅、房屋稅等產權:永久產權匯率風險:無付款方式:預售屋等工程完成後,購屋人才要付款

馬來西亞吉隆坡市自備款:150萬~300萬元房價年增率:10%~15%租金報酬率:5%~6%貸款成數:6成至7成貸款利息:約4%稅制:門牌稅、地契稅、短線買賣會被課房屋交易增值稅產權:房子產權分為兩種,永久產權和99年期限匯率風險:馬幣兌新台幣若貶值,賣屋時會有匯兌損失付款方式:預售屋依契約中的工程進度來繳款

註:以台北市信義區房價每坪150萬元、吉隆坡雙子星塔附近每坪50萬元為例,金額皆換算為新台幣資料來源:購屋者、房仲業者、台灣搜房網 整理:鄧麗萍

【延伸閱讀】東協租金平均報酬率,高過中日台

印尼 2011年租金報酬率(%)9.31 2012年房價指數年增率(%)2.1

菲律賓 2011年租金報酬率(%)8.62 2012年房價指數年增率(%)9.5

泰國 2011年租金報酬率(%)6.53 2012年房價指數年增率(%)1.9

馬來西亞 2011年租金報酬率(%)6.21 2012年房價指數年增率(%)5.3

柬埔寨 2011年租金報酬率(%)5.33 2012年房價指數年增率(%)-

日本 2011年租金報酬率(%)4.46 2012年房價指數年增率(%)-

新加坡 2011年租金報酬率(%)2.95 2012年房價指數年增率(%)7.8

中國 2011年租金報酬率(%)2.66 2012年房價指數年增率(%)1.1

台灣 2011年租金報酬率(%)1.57 2012年房價指數年增率(%)-

註:2012年數據為預估值資料來源:global property guide 整理:鄧麗萍

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馬航一客機因技術問題折返吉隆坡 輔助動力系統無法啟動

據央視新聞客戶端報道,馬航17日發表文告說,一架於16日晚10時10分飛往斯里蘭卡首都科倫坡的航班因其輔助動力系統(APU)無法啟動,必須折返。

飛機上的輔助動力系統可用來啟動噴射發動機。通常用來當飛機在地面時制造電力來供給液壓系統和空調系統;輔助動力系統也可在空中提供電力。受影響航班於17日淩晨1時50分降落在吉隆坡國際機場。

馬航說,該航班現在以MH179D編號,於17日下午3時30分從吉隆坡起飛,預計當天下午4時35分(當地時間)抵達科倫坡。

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獨家|eWPT全球化首站落地吉隆坡 馬來西亞總理與馬雲會面

3月22日,在邀請阿里巴巴集團董事局主席馬雲、阿里巴巴集團CEO張勇、螞蟻金服集團董事長彭蕾共進午餐後,馬來西亞總理納吉布同他的中國客人一起出現在吉隆坡一場盛大啟動儀式上。

“今天對於我們國家來說是一個令人興奮的日子。” 納吉布在啟動儀式上表示,“我們迎來了完美的合作夥伴!”

馬來西亞數字經濟發展機構(MDEC)宣布與阿里巴巴集團達成戰略合作,雙方將聯手在馬來西亞打造中國以外的第一個eWTP“試驗區”,幫助馬來西亞乃至整個東南亞地區的年輕人和小企業參與全球貿易。

納吉布說:“ 阿里巴巴集團的目標是促進貿易發展,特別是中小企業的貿易發展,這使他們成為這一新舉措的完美合作夥伴。作為eWTP的早期參與者,此舉將為馬來西亞提供大量的機會。”

馬雲表示,“我在2016年提出eWTP倡議後,就一直在努力實現這一願景。海外的第一個eWTP數字中樞,對支撐未來全球小企業和年輕人的發展及eWTP的推動非常重要,通過物流、支付、通關、大數據方面的創新,政府的支持,和企業界進行合作,我們將實現eWTP的願景,使小企業和年輕人在全球化中受益。”

由馬雲提出的eWTP(Electronic World Trade Platform)在去年杭州G20峰會上被歷史性地寫入會議公報,旨在對已有的WTO貿易協定進行補充與創新,核心是通過在線跨境貿易推進公司和政府層面對話,為全球中小企業的在線貿易鋪設商業基礎設施,並爭取各國優惠政策。但當時只停留在理論討論階段,具體落地實施沒有明確時間表。

此次會面開啟之前,相關內容仍有不確定性。但目前可以確定的是,阿里巴巴和馬來西亞方面的合作將選擇吉隆坡國際機場航空城作為具體實施地,推行類似於跨境自由貿易試驗區的試點計劃。可以通俗理解為,阿里巴巴提供相關方案輸出,馬來西亞提供政策與資源。

早在去年10月,馬來西亞總理納吉布就表達了擁抱eWTP的願望。在一次訪華行程期間,他同馬雲進行了單獨深度會談,並當場邀請馬雲擔任馬來西亞政府數字經濟顧問。

馬來西亞和阿里巴巴在支持小企業和年輕人方面一拍即合,僅僅半年時間,就推動了eWTP在馬來西亞落地,宣布建設“數字自由貿易區”。

“數字自由貿易區”源於馬雲提出的數字中樞(e-hub)概念。在馬雲的設想中,未來,世界由一個一個的e-hub組成eroad,e-hub為中小企業提供一切全球貿易的基礎設施,讓“全球買全球賣”成為現實。

在阿里巴巴的幫助下,馬來西亞“數字自由貿易區”將被打造成物流、支付、通關、數據一體化的數字中樞,成為該國發展數字經濟的基礎設施,以及馬來西亞中小企業通向世界的窗口。具體而言:由菜鳥網絡和lazada牽頭,在吉隆坡國際機場打造一個國際超級物流樞紐,為馬來西亞中小企業跨境貿易提供物流、倉儲、通關、貿易、金融等一系列供應鏈設施和商業服務。探索跨境電子商務貿易新規則,提供“一站式”外貿綜合服務,幫助中小企業更方便、高效地進行貿易。提供支付和普惠金融服務,促進B2B貿易。利用阿里雲和大數據技術,支持馬來西亞培育本土創業公司,培育和儲備數字經濟人才等。

當天,菜鳥網絡與馬來西亞機場控股公司、螞蟻金服與馬來西亞兩大銀行聯昌國際銀行及馬來亞銀行分別簽署諒解備忘錄,為eWTP落地馬來西亞提供有效解決方案。

阿里巴巴集團CEO張勇表示,阿里巴巴的願景是幫助馬來西亞培育一個能夠推動電子商務和數字經濟創新的生態系統,推動馬來西亞小企業和年輕人更好全球化。

據悉,馬來西亞將與杭州綜試區就跨境電子商務貿易便利化共同開展試點合作。合作的主要目的是促進馬來西亞和杭州之間的貿易,馬、中兩國的企業,尤其是中小型企業將因此而受益。

至於該項合作是否涉及資金交易,目前阿里方面未給出確定回應。具體合作內容將進一步關註報道。

eWTP在去年提出時其中一條提到,發展高效的基礎設施。像跨境電商中心和試驗區,與馬來西亞方面的合作可被視為這一理論想法的落地。盡管eWTP放眼的是全球貿易範圍,但在起步實施階段,一國一國地去談判是相對更可行的方案。

事實上,該消息最早在上周由路透社一篇援引匿名消息源的報道引出,並未得到官方確定,且該報道稱阿里巴巴將在吉隆坡建一個“distribution hub”,國內媒體將它翻譯成“分銷中心”。但該表述並不十分準確。

為更順暢地對接境外貿易方,阿里巴巴目前在北美、澳新、法國等地都設有辦公室。以今年2月份最新成立澳新辦公室為例,其主要工作是與當地政府、商務部門與企業溝通,推進物流、支付等基礎設施領域的合作,為天貓國際的進口以及阿里巴巴全球化鋪路。但在吉隆坡進行的這場合作,其想象空間將遠超上述海外辦公室層面,其最終目的是更好促成阿里與馬來西亞之間,以及馬來西亞與其他國家之間的在線跨境交易,以eWTP理念編織一張全球跨境電商網絡。

可以預見的是,阿里針對這次輸出的將是一個“系統工程”,天貓國際、支付寶、菜鳥網絡,甚至包括跨境服務平臺一達通等資源均將被納入這次合作框架中來。不排除馬來西亞方面提供土地或園區,與菜鳥嘗試物流層面的合作。

據第一財經記者了解,這次合作的契機源於去年11月馬來西亞總理納吉布對華訪問時任命馬雲為其政府數字經濟顧問,雙方在隨後的碰面與溝通中碰擦出落地eWTP的火花。與阿里巴巴的這項合作也是馬來西亞數字自由貿易區(DFTZ)的組成部分,該自貿區計劃去年10月在當地被確立下來。

一般,常規的跨境貿易依賴於價值鏈上眾多的中介機構,涵蓋采購、分銷、物流、海關、支付等價值鏈上的每一個流程,對於大型交易而言有經濟學意義上的有效性。但對中小企業來說,這一模式導致進入門檻很高。考慮到中小企業跨境貿易的規模,小型交易的成本極其高昂。eWTP意在降低上述的遊戲門檻,簡化規則和海關流程,改進消費者保護,降低關稅,協同稅收機制,發展互聯網和物流基礎設施,促進商品、金融和數據的流通。

一個明顯的趨勢是,阿里巴巴及其關聯公司螞蟻金服、菜鳥網路最近兩年明顯提速在東南亞地區的收購與布局。除了投資新加坡郵政外,並購東南亞電商公司Lazada,螞蟻金服接連入股泰國在線支付公司AscendMoney,投資菲律賓支付公司Mynt,與印度尼西亞媒體巨頭Emtek計劃成立合資支付公司等,都使東南亞戰略迅速升溫。另一方面,中國手機和App廠商面向東南亞的出海熱也帶動了彼此間貿易的發展。

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高海寧江若琳 吉隆坡跑馬拉松

1 : GS(14)@2015-03-03 01:54:19





江若琳、陳展鵬和高海寧昨在吉隆坡參加「Running with Stars」馬拉松賽事,他們聯同馬來西亞藝人昨早七時多抵達起點,與三千名參賽者一同起跑,大會昨公佈江若琳一小時十五分完成十公里賽事,陳展鵬和高海寧則參加五公里賽事,兩人分別於五十分鐘及一小時完成。江若琳過往都參加過馬拉松,她昨在電話中說:「呢次衝出香港參賽,賽前我都有練習,唔想失禮香港嘛。大馬天氣熱,呢次比賽對我嚟講係一個挑戰,結果出嚟成績慢過往八分鐘。」她跑完即與助手喪食補充體力。江若琳與寰宇老闆林小明的合約糾紛未解決,她說:「我希望盡快解決。」



此外,有指陳展鵬賽前在休息室不慎絆倒,要現場醫護隊為他治療,幸沒影響出賽,可是他卻怕瘀死撐:「我平時就係咁樣熱身嘅。」採訪:陳杰



■江若琳、陳展鵬和高海寧等昨在吉隆坡出賽馬拉松。

■江若琳昨挑戰十公里賽事,起步前拉筋熱身。

■江若琳跑完馬拉松,即喪吃大馬美食。



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謀襲吉隆坡17名IS成員落網

1 : GS(14)@2015-04-09 00:51:38

「伊斯蘭國」(IS)繼續在亞洲各地招兵買馬,繼早前傳出IS滲透本港後,大馬警方前日拘捕17名IS成員,指他們密謀在首都吉隆坡等地發動襲擊,彰顯當局通過新反恐法是有逼切的實際需要。馬來西亞國家警察總長哈立德(Khalid Abu Bakar)昨日表示,當局前日拘捕了17名年齡介乎14至49歲人士,指他們舉行秘密會議,計劃在大馬成立類似IS的伊斯蘭國,並在吉隆坡及附近的行政首都布城(Putrajaya)發動恐襲,又策劃綁架社會名流勒索、搶劫銀行,甚至突襲警署或軍隊設施奪取武器。


■IS吸引不少大馬人到敍利亞加入聖戰行列,令當局大為緊張。

涉赴敍聖戰 92人被捕

警方未有公佈涉案人士的綁架目標,但指小組的核心人物,包括一名49歲的IS高層。他曾先後到過阿富汗及印尼蘇拉威西省接受軍事訓練,2001年被當局以《內部安全法》扣查,去年與小組另一骨幹38歲宗教導師到敍利亞參加軍訓,之後才返回馬來西亞。除了上述兩人,當局還拘捕了兩個馬來西亞軍人、一名保安及一名前恐怖組織「回教祈禱團」的軍火專家,令大馬最近因涉嫌到敍利亞參加聖戰而被捕的人增至92人。
IS一向擅於利用facebook等社交媒體,在全球各地招攬聖戰士,截至今年1月,馬來西亞已有67人到敍利亞或伊拉克加入IS。鑑於IS威脅近在咫尺,大馬昨日通過新反恐法,但惹來反對派狠批。法新社/美聯社





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江若琳快閃吉隆坡捧獎

1 : GS(14)@2016-01-23 19:28:33

江若琳近日在上海開工拍戲,但前日旋風飛到馬來西亞吉隆坡,匆忙逗留6小時,出席McMillan Woods Global Awards頒獎禮,她憑前年主演的電影《結婚那件事之後》獲大會頒發「2016最優秀女演員獎」,她更落本穿上價值約5萬元的黑白晚裝。年頭即獲獎項,江若琳昨興奮表示:「呢個獎為我今年演藝事業打咗支強心針,多謝大會畀咗好好嘅新年禮物我呀,以後希望更加多機會去大馬拍戲,呢個獎為今年演藝生涯開咗個靚頭,希望越嚟越好。」江若琳昨日凌晨機返回上海開工,她至愛大馬美食,所以趁化妝整頭時間,請助手外出替她打包椰漿飯在後台大快朵頤。吳卓羲亦在同一頒獎禮中獲「亞太區最受歡迎男藝人」,現於廈門拍攝內地劇的他開心說:「新一年新開始,好開心大會頒發呢個獎俾我。」他農曆新年前將返港陪家人。採訪:楊定





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【動畫】飛吉隆坡去咗墨爾本機師入錯資料擺烏龍

1 : GS(14)@2016-09-09 05:36:44

亞洲航空(AirAsia)一班本來由澳洲悉尼飛往馬來西亞的空中巴士A330,無故飛了去澳洲墨爾本,只因機長輸入錯誤目的地座標到內部導航系統,起飛後才發現出錯,卻為時已晚。澳洲運輸安全局(ATSB)周三發表報告,該班客機去年3月10日上午11時55分,從悉尼前往吉隆坡,但結果下午2時降落在墨爾本。報告指,飛機起飛前一般由機長視察飛機外部,副機師則留在駕駛艙輸入資料等,但當日由於機長的護耳罩有問題,故機長與副機師交換工作,機長人手輸入座標時,「結果導致位置誤錯超過1.1萬公里」,更嚴重的是,報告指機組人員本來有「多次機會發現並糾正錯誤」,可惜兩名機師都未有注意。機師面前的屏幕以及機上警報系報先後曾發出警告訊息,但兩名機師都未有理會,直至升空後自動駕駛系統飛往另一條航線,他們才驚覺有問題,試圖糾正已經來不及,機師又要求折返悉尼,但由於天氣狀況不佳,航機最後要飛往墨爾本。航機在墨爾本滯留3小時後再起飛前往吉隆坡,總共延誤了6個小時才到達原訂的目的地。
ATSB指,即使有經驗的機組人員也無法避免錯誤輸入資料,建議亞洲航空升級飛行系統。亞洲航空周三發表聲明,已升級飛行管理系統,以避免同類事件發生。英國《衞報》




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單身在職青年租屋需求大 迷你戶熱潮捲吉隆坡

1 : GS(14)@2016-12-23 08:14:33

【明報專訊】2016年,有40%馬來西亞人口被劃分為低收入人士,當地政府十分重視居民置業困難的問題,樓價的可支付水平成為去年第11個馬來西亞計劃的關注之一。馬來西亞人的收入中位數與樓價中位數比例為5.4倍,雖然遠低於香港的14.9倍,但卻高於新加坡的5.1倍。由於銀碼較細,當地發展商預料迷你盤將成為2017年投資潮流,月租2000令吉(約3460港元)的物業更能迎合在吉隆坡中心地區工作的年輕客。

明報記者 姚丁鈺

房地產網站PropertyGuru公布的「馬來西亞樓市2017年展望」顯示,居民對樓價的負擔能力是目前馬來西亞樓市的一大問題。月入3000令吉(約5190港元)以下的家庭被劃分為低收入戶,佔馬來西亞人口40%。報告估算,低收入人士每月可用在物業的支出約為1822令吉(約3152港元),假設房貸息率4.25厘,供款期35年,那麼最多只買得起價格45萬令吉(約77.85萬港元)的物業。按照NUMBEO網站提供的吉隆坡1房樓價數據計算,45萬令吉可買44平方米(約474方呎)的住宅物業。

樓價的可支付水平將成為2017年大馬樓市的重要趨勢。英國房地產公司Worldwide Group在其展望報告中稱,投資者對豪宅的狂熱將在2017年告一段落,隨着人們對收入預期更加現實,對可支付性強的物業需求有望提升。

租金2200令吉以下迷你盤受捧

租賃市場方面,馬來西亞地產公司Neovate Developments行政總裁Sam Helmy(圖)表示,吉隆坡的年輕人需要在鄰近市中心的地區租住,但他們每月收入僅3800至5500令吉(約6570至9515港元),因此他們更心儀租金2000令吉(約3460港元)以下的物業。Helmy又稱,現時這些有吉隆坡市中心迷你盤需求的年輕、單身的在職專業人士(YSWP)共計74萬人。

迷你盤的需求亦衍生出與普通住宅不同的設計理念。Helmy認為,即使空間少,也要留出一張舒服的牀的位置,「年輕人不會喜歡折疊牀或可變形的牀」,另外高天花板設計會更受歡迎,天花板頂部可裝上櫃子,以儲存行李箱、鞋和書。

料明年仍為「租客市場」

根據PropertyGuru報告,2016年大馬樓市較為淡靜,樓市主要是「租客市場」。「租客市場」指市場供應較多,租客處主動地位。吉隆坡樓市租金亦不樂觀,租金回報由兩年前8厘降至今年4.5厘,成交量與樓價亦見下跌。

供應漸增 投資豪宅臨挑戰

根據世邦魏理仕在馬來西亞聯營地產顧問WTW發布的2016年報告,2015年吉隆坡所在巴生谷地區(Klang Valley),累計高層建築豪宅累計供應量為3.63萬個單位,較2014年多15%,而吉隆坡中心地區2015年新增項目提供了近4500個單位(圖1)。報告指出,隨着2017年繼續有較多新樓完工,料該類住宅將繼續面臨挑戰。

另外,特朗普當選後,新興經濟包括大馬在內,與美國貿易關係存在多重不確定性。不過,本周令吉貶至亞洲金融危機以來新低(見另稿),或會吸引海外投資者回流大馬,投資樓市。

[姚丁鈺 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9323&issue=20161223
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入場投資大馬樓 檳城勝吉隆坡 政府降準匯價趨跌 買樓變相打折

1 : GS(14)@2017-10-29 23:19:01

【明報專訊】馬來西亞屬較低入場費便可以置業的地方,本港各大酒店周末不時有當地樓盤的展銷會。該國其中一個近年熱門置業地點是檳城,據StarProperty.my調查指出,2009至2014年初期,當地物業平均價格上漲了80%。另外,該網站報告亦指出,馬來西亞將在未來5年內像香港一樣,有能力購買物業的人不能再等待,否則他們將完全錯過機會,因為馬來西亞正在經歷像香港這樣類似的物業價格通脹情况。

世紀21海外房地產部門董事楊曼莉(圖)表示,不少香港人近年熱中投資馬來西亞物業,而檳城在華人心目中尤其受歡迎,即使當地政府近年銳意發展的新行政首都布城也瞠乎其後。究其原因,當然是這個面積僅1048平方公里、比香港還小的城市,華裔人口比例冠絕全國,高達42.9%;加上樓價僅及香港四分之一,因而成為港人投資、度假、移民或退休的熱門選擇。

作為馬來西亞首都,吉隆坡樓價貴絕全國。雖然該國法例規定外資只能購買100萬令吉(約184萬港元)或以上的住宅,但吉隆坡黃金地段住宅物業的入場費,動輒約400萬港元,基本上已沒有更低價的選擇。若想以入場級別的預算投資馬來西亞物業,檳城是較佳的選擇,約200萬港元已有交易;加上近年令吉匯價反覆向下,政府又降準刺激經濟,購買當地住宅變相打折,吸引力大為提升。

住宅密度低 交通方便

檳城由檳島及威省組成,中間隔着檳威海峽。檳城首府喬治市(George Town)、著名的峇都丁宜海灘(Batu Ferringhi)及多個大型商場都坐落在檳島,十分受遊客歡迎;威省則以工業為主。住宅物業方面,檳島主要為低密度豪宅,威省則有較多公共房屋。

檳城交通四通八達,檳島及威省之間有兩條行車大橋連接,分別是全長13.5公里的檳威大橋,以及24公里的檳城第二大橋,過橋時須按車輛類型繳費;亦可選擇使用渡輪服務來往兩地,十分方便。

另外,現時本港有直航機前往檳城,機程約3小時40分鐘。檳城是一個東西文化匯聚的城市,與香港相似,這從其歷史古蹟可見一斑。檳城轄下有5個縣,檳島佔二,分別為東北縣(Timur Laut)及西南縣(Barat Daya)。

大型商場林立 市郊城市化

檳城是著名的旅遊熱點,人流有助帶旺當地樓市。首府喬治市位於東北縣,2008年獲聯合國列為世界文化遺產。康華利斯堡(Fort Cornwallis)是喬治市最古老的殖民地遺蹟之一,城堡內有數台大炮,並設有展覽室,介紹城堡的歷史。建於1897年的張弼士故居(Cheong Fatt Tze Mansion),則是馬來西亞現存最大的中國園林式府邸,亦是當地主要的旅遊景點。

離開市區,來到檳島喬治市市郊的丹絨道光(Tanjung Tokong),鄰近有多個大型商場,如Gurney Plaza、Gurney Paragon、Precinct 10、 Island Plaza、TESCO等;著名的新關仔角小販中心(Gurney Drive Hawker Centre)亦在咫尺,可享受琳琅滿目的檳城特色美食。近年發展商紛紛在丹絨道光投地起樓,新式住宅大廈隨處可見,儘管位處市郊,面貌卻愈來愈都市化。

海外買家只可購184萬以上單位

樓價方面,去年第三季檳城整體住宅樓價指數報255.2,錄得3.5%按年升幅;分層住宅樓價指數報277.7,按年升5.6%。售價50萬至100萬令吉(約92萬至184萬港元)的住宅成交量最多,佔整體14.9%;其次是30萬至40萬令吉(約55萬至74萬港元),比例13.7%,現時租金回報約2厘至3.5厘。

楊曼莉指出,好像Moulmein Rise Luxury Suites售價為每方呎2500港元,面積1700至2200方呎,送兩個車位及包全屋家俬;同時,該樓盤可承做80%按揭,香港指定銀行為渣打。

有物業代理經紀提醒,海外買家投資馬來西亞住宅,除只限選擇樓價100萬令吉(約184萬港元)或以上單位外,若購入單位後5年內出售,須就升值部分繳交30%稅款;若在第五年賣樓,稅率會降至5%。

明報記者

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7794&issue=20171027
入場 投資 大馬 檳城 吉隆坡 吉隆 政府 降準 匯價 趨跌 買樓 變相 打折
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343296

80後資深物業投資者王家安:吉隆坡打造金融中心 豪宅看俏

1 : GS(14)@2018-05-24 07:26:45

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4448&issue=20180524
【明報專訊】睿富(WealtHub)專欄作家、「80後」王家安2004年在香港大學畢業後,曾任職本港銀行10多年,其間積極在本港及海外置業,而且買樓後一直持有收租,至今回報可觀。這名「樓市大贏家」去年斥資逾250萬港元購入馬來西亞吉隆坡市中心樓花Star Residences約700方呎單位,他在接受訪問時分析,馬來西亞政府銳意將吉隆坡發展成伊斯蘭金融中心,日後駐吉隆坡市中心的金融機構員工將成為區內優質租戶,當地豪宅價格可望跟隨租金水漲船高,值得投資。

記者在今年3月曾應馬來西亞大型地產發展商東家集團(Eastern & Oriental Berhad,E&O)邀請,走訪集團位於吉隆坡城中城(Kuala Lumpur City Centre,KLCC)的豪宅項目The Mews,其中1房單位實用面積925方呎,入場費177.6萬令吉(約350萬港元,以昨日匯價計,下同),呎價約3784港元,相比之下,本港主要上車屋苑呎價動輒逾萬元。

種族和諧共處 金融發展有優勢

是次訪問王家安,以上述行程打開話題,他透露,自己去年斥資約130萬令吉(約256萬港元)買入Star Residences約700方呎單位,正正位於The Mews附近,目前仍然是樓花,呎價略低於已屆現樓的The Mews,預計落成後每年可收租5.4萬令吉(約10.7萬港元),租金回報約4.2厘。

王家安投資本港及海外物業有逾10年經驗,至今回報理想。他表示,是次投資Star Residences,原因是看好吉隆坡將來可發展成伊斯蘭金融中心,「全世界任何物業也好,樓價最終是由租金升跌決定。目前吉隆坡已是商業中心,KLCC寫字樓租金不低,能夠承租的主要是金融機構及跨國企業,有關員工亦成為區內豪宅市場的主要租戶。

「向前望的話,馬來西亞政府銳意打造吉隆坡成為伊斯蘭金融中心,我相信這是很可能成功的,因為伊斯蘭金融中心不可能選址在宗教及語言不同的歐美國家,而在眾多回教國家中,馬來西亞大馬人、華人及印度人都相處得很好,亦最能包容外國人。舉例說,你在中東很難找到一家酒吧賣酒,但馬來西亞任何一間便利店也可賣酒,只要在包裝上列明提示回教徒不可喝酒便可以了;又例如回教徒不吃豬肉,但在馬來西亞的華人可以隨意享用肉骨茶,可見民族共融,這些都是發展伊斯蘭金融中心的優勢。」

新政府料減豪宅供應 有利樓價

馬來西亞本月舉行大選,92歲的馬哈蒂爾擊敗納吉布,第二度出任首相。投資者都關注新政府的房屋政策會否出現重大變化,影響物業投資價值。王家安分析,在馬來西亞的選民結構中,近七成是馬拉人,兩成多是華人,餘下不足一成是印度人和其他種族,故政府的房屋政策過去多年已一直傾斜馬拉人,例如馬拉人以約10萬令吉便可購入千呎公營房屋;而當地華人、印度人和其他種族一般以數十萬令吉亦可置業,情况與新加坡政府向國民提供組屋類似;至於外國投資者,只可購買當地100萬令吉以上的豪宅,該市場便類似新加坡的私人住宅市場。他估計,馬哈蒂爾為增加當地民眾對新政府的支持,可能在本來已經供應緊張的巿區地段,將原先規劃用作興建豪宅的土地,改為興建公營房屋或中低價樓,讓本地人可以更快上樓。這樣的話,豪宅潛在供應便會減少,有利租金及樓價。

港人買大馬樓 可借五成按揭

港人目前投資馬來西亞豪宅,一般可借五成按揭,曾任職本港銀行逾10年的王家安,建議按揭申請者易地而處,從銀行的角度思考,可增加獲審批的機會及成數,「銀行審批二手物業按揭時,由於有成交個案及租金紀錄,較易評估風險,故此審批比較鬆手;至於銀行承做一手新盤按揭,最大風險是物業落成後沒有租客,仿如鬼城,因此亦沒有租金收入,物業有可能淪為負資產,有關按揭貸款便需要撇帳。銀行如何可以保障自己呢?一方面會參考同區舊樓的租值,另一方面也會評估申請貸款者的還款能力,但香港人去買馬來西亞豪宅,即使能夠提供本港入息證明,當地銀行也較難評估財務狀况,不願批出按揭貸款;故此,我建議可以向一些同時在本港及大馬有業務的國際銀行如匯豐等申請按揭貸款,它們做慣香港人生意,便會願意承擔更多風險。另外,銀行願意借出多少按揭成數,也要視乎該豪宅發展商與銀行討價還價的實力,故此可以就此向發展商查詢」。

明報記者
2 : GS(14)@2018-05-24 07:27:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5524&issue=20180524【明報專訊】王家安在2004年大學畢業加入本地銀行銷售部工作後,2005年便在本港借七成按揭買樓,同年亦以63萬元(人民幣.下同)買入位於深圳東門的新盤「東門天下」。他回憶說,當時自己與深圳銀行界朋友交流後,認同當地樓市十分值得投資,他當時本金不多,最關心的問題是「可以借到多少按揭」;了解到東門天下約700方呎單位現樓僅售63萬元,而且只須支付7萬元首期,餘額以銀行按揭貸款支付,隨即拍板去馬。

回報下滑 2010年後不再沾手深港樓

當時東門天下以「毛坯房」為交樓標準,即不設任何家電裝修,王家安笑說,「在廁所有個洞,便知道是用來放置馬桶」,後來他斥資7萬元裝修及購買基本家電,該單位隨即以每月3000元成功出租,對比買入價63萬元,租金回報高達5.7厘。

王家安教路,一般而言投資物業的租金回報率逾4厘才較有防守力,故他在2010年後已沒有再投資本港及深圳物業,轉戰其他地區,例如去年便買入吉隆坡豪宅Star Residences。

[葉創成 名人樓市論壇]
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350437

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