新華財金社魏宏旭：去庫存理想 內地樓價可年升一成
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GS(14)@2016-07-14 07:28:07【明報專訊】內地將於明天公布上半年GDP數據，而內地樓市今年以來價量齊升，屬期內經濟增長亮點。新華財金社高級副總裁魏宏旭接受訪問時預測，內地經濟增長可望於明年築底回升，加上發展商去庫存情况理想，料房地產供需持續改善，「即使中國房地產的黃金時代已過去，不可能再實現過去每年20%至30%的快速增長，但樓價每年升10%還能夠實現。」
魏宏旭任職的新華財金社，其大股東是新華社香港，在港聘用數十名員工，業務主要是向投資機構提供內地經濟數據的服務，並且可就有關數據作出專業分析。
根據中國指數研究院的數據，內地上半年百城新房住宅均價累計按年上漲7.6%，其中第一季按年上漲2.9%，第二季按年上漲4.5%，上半年一、二、三線城市分別累計上漲12.8%、5.3%及4.3%。反映第二季分化趨勢明顯改善，一線城市漲幅收窄，二線城市漲幅顯著擴大。上述數據反映，內地樓價上半年走勢理想，至於下半年以至中長期表現，魏宏旭亦甚具信心。他分析，內地首5個月商品房銷售面積累計達4.8億平方米，按年大幅增長33.2%；惟期內土地購置面積累計僅7196萬平方米，同比減少5.9%，可見發展商積極賣樓卻審慎增持土儲，去庫存的進度理想（見圖）。
有基本面支持 一二線城市價量齊升
魏宏旭認為，整體樓市形勢優於預期，「今年初市場普遍估計，一、二、三線城市樓價會出現比較大的分化，但從上半年的情况看，不止一線城市樓價大幅增長，二線城市樓價都在上升，而且兩者都屬價量齊升，現在問題較大的只是三、四線城市。」
魏宏旭指出，內地一、二線城市樓價跑出，有其基本面的支持，「這些城市的經濟活躍度比較高一些，把原本屬於周圍城市的人才都吸引過去」。雖然一線城市的住宅租金回報率只有1厘多，但他相信，這不代表樓價存在泡沫，「投資某一城市的物業，不止是看租金收入，更重要是土地增值，後者主要由經濟增長推動。假如你相信中國經濟在未來幾年都可維持6%至7%增長，居民收入便會水漲船高，承租能力也會增加，屆時住宅租金亦會上漲，這就是為什麼一線城市樓價這麼貴仍有人買、調控措施稍微放開樓價又再飈升的原因。」至於三、四線城市面對庫存的問題，魏宏旭相信假以時日亦可解決。
三四線城市庫存 假以時日可解決
雖然內地樓市上半年已回暖，惟個別人士認為，這只是中央大規模寬鬆銀根的結果。自從2014年下半年以來，內地外儲從高位回落逾兩成至3.2萬億美元，而人民幣匯價於去年8月11日匯改以來亦貶值逾8%，均反映資金流走，若趨勢持績，內地樓價的升勢恐無以為繼。
魏宏旭認為，人民幣貶值問題屬其外資客戶最關注的問題之一，惟內地經濟正在「轉軌」中，由過往勞工密集及資本投資主導，轉為以科技及消費拉動增長，過程中也許有人會擔心。
內地經濟料成功轉型
但魏宏旭以中國於2001年加入世貿後成功轉型為例，指應該對中國人的適應能力有信心，「內地經濟過去以低端製造及粗放投資為主，目前轉型為內需帶動，並且重視科技創新，到底能不能實現呢？有些人是有擔心的。這相當於2001年中國入世時大家同樣有擔心，擔心被外國產品傾銷，後來知道內地出口貿易發展得非常好，有關擔心便消除了。目前我們也看到內地經濟存在很多問題，有些經濟指標不太穩定，但是就業情况仍然非常理想，有些企業像華為、騰訊控股（0700）及阿里巴巴也發展得很好，也許再過3至5年，大家回頭一看也會發覺內地經濟是次轉型非常成功。」
明報記者 葉創成
攝影 鍾林枝
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8366&issue=20160714