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東京房市新迷你泡沫 攤底牌時候到了 富人猛買新屋避稅 郊區住宅卻賣不動

2016-05-16  TWM

負利率和富人避稅,使得東京公寓大樓的價格不斷走高,甚至超越二00七年的迷你泡沬期,但瓦解的徵兆浮現,泡沫已近尾聲。

東京公寓大樓的價格不斷

走高,已經逼近二00 七年的迷你泡沫期。東京二十三區的新建大樓,價格漲到每平方公尺百萬日圓;也就是說,七十平方公尺(約二十一坪)的新屋就要價七千萬日圓以上(約二一00萬元新台幣),對一般家庭來說,擁有一戶新房簡直遙不可及。

事實上,這樣的價格,已經超過0七年的迷你泡沫期。

根據不動產經濟研究所的資料,首都圈(東京都和鄰近三縣)新建公寓大樓整體的每戶平均價格,0八年至一二年間大致維持在四五00萬日圓上下;一三年度起上揚,一五年度達到五六一七萬日圓,年增率達到一0.四%。東京都二十三區一五年度的新屋均價,則比前一年漲一三.四%,為六八四二萬日圓。

拜房價走高之賜,日本五大綜合不動產業者的公寓大樓部門獲利均轉好。一五年度第三季為止,各公司的住宅部門營業利益率約一二.九%,較前年同期成長一.四個百分點。主因在於,富人購買高價的物件。

三月公告的住宅地公告地

價中,全國最高價落在東京都千代田區的番町一帶。東急不動產正在這裡推案子,平均每坪要七七0萬日圓,每戶要價二億到六億日圓左右,但「幾乎不必打廣告,只靠當地的看板就賣掉了。」

遺產稅調高

富人抱現金不如置產

自從一五年一月遺產稅增

稅以來,越來越多富人覺得與其抱現金,不如購屋。出於節稅目的而購屋的人,資產評估額都以幾千萬日圓為單位在減少,節稅目的幾已達成。一般認為,新建公寓大樓價格還會走高,瑞穗證券公司資深研究員石澤卓志說:「應該還會上漲兩年,只是上漲幅度減緩。」不過,房市已有一些警訊出現。觀察一般受薪家庭容易下手的郊區家庭武住宅,可以發現異狀。郊區物件由於地價便宜,房價總額中,建築物的建設費用占比較高,建材漲價導致售價上漲,超出消費者的購買力,銷售狀況自然不好。

一五年度,首都圈公寓大樓發售戶數比前一年度減少一四.

四%,成為三萬八一三九戶,0九年以來首度跌破四萬戶。

房地產銷售惡化的訊號,從廣告也可以看出來,其中之一是「雙重價格廣告」的復活;也就是在先前的售價上打叉,同時標示打折過後的新售價。這是家電量販店常用的手法,但房地產業者很久沒用這一招了。因為新大樓推案到一半卻降價求售,勢必會引來已經購買的顧客抗議。

一般來說,就算銷售狀況不佳,通常也以附贈家具等方式促銷,盡量避免直接降價。

既降價,還公然打廣告,就證明了銷路大有問題。之前普遍看到這種現象,是在迷你泡沫破滅的0八年,這種廣告手法可說是打價格戰的前兆。

另一方面,負利率政策的影響又如何呢?

在投資用公寓大樓的部

分,影響很大。各報總是刊滿投資用大樓的廣告,由此可見其活絡。但專門銷售整棟投資用公寓大樓的Dear Life社長阿部幸廣認為,「民眾一旦習慣於負利率,期待報酬率會漸漸下滑,價格會漸漸上漲。」

負利率效應

不動產價格上漲難以持續

根據不動產鑑價中常用的

「租金報酬率還原法」,不動產價格可以用「不動產的租金報酬除以期待報酬率」推估。由於負利率政策會讓分母期待報酬率下滑,將會導致不動產價格上漲。

不過,日生基礎研究所主任研究增宮守認為,「只因為低利率,就讓不動產高價正當化的狀況,不會永遠持續下去。」首都圈的出租住宅,二月的每戶平均租金已連續五個月下跌,到達八.五二萬日圓(較前一年同月減少一.六%)。「在投資用住宅的部分,租金沒漲;在自用住宅的部分,購屋者的所得沒漲,假如只有不動產價格繼續在漲,那就是泡沫了。」他提出警告。

辦公大樓市場的泡沫不斷

膨脹,終究會瓦解。雖然不少人認為,上次的迷你泡沫,與利率一再創下歷史新低點的現在,情勢並不相同,但大家確實已意識到,可以算是新武的這個迷你泡沫,正進入攤底牌的階段。

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曉說消費|鉆石恒久遠 蒂芙尼卻賣不動

世界著名珠寶與腕表品牌蒂芙尼(Tiffany)如今有點焦頭爛額。

今年1月中下旬發布的節假日銷售數據顯示,其位於紐約第五大道的旗艦店,整個假日購物季的銷售額同比下滑14%。這家旗艦店是其全球面積最大、對銷售額貢獻最多的店鋪。

當時,蒂芙尼將業績下滑部分歸咎於總統選舉後店鋪周邊混亂的交通狀況——第五大道旗艦店毗鄰總統唐納德•特朗普旗下特朗普大廈。

2月的第一周,蒂芙尼炒掉了自家的CEO,原因是“董事會對於近期的業績業績表現感到失望。”

 

蒂芙尼的業績疲軟並非一時。蒂芙尼2015年財年的經營收入達到41億美元,同比2014年下滑了3%。雖不過微降,但卻是當時公司近8年來經營的首次負增長。隨後公司業務並沒有向好發展的跡象,2016年第一季度財報顯示,公司營業收入大跌7.4%,利潤暴跌16.7%;最新公布的節日銷售數據顯示其去年11月、12月的節假日購物季同店銷售額下降2%,而這本該是其銷售最好的季節。

難道這家以藍色盒子聞名世界的公司真是不行了嗎?

這家創建於1837年的美國公司剛開始是以銀制餐具出名,19世紀中期推出了銀制925裝飾品(指含銀量92.5%左右的銀質品)。至今,餐具、銀飾配件這樣的產品在蒂芙尼的整個產品品類中也保持了相當比例。雖然並不帶來高額利潤,但卻足以吸引人們走入店鋪進行消費。這也符合蒂芙尼一直倡導的“節假日應該為自己、家人、朋友挑選一份禮物”。

這一營銷推廣無疑是成功的,甚至“潤物細無聲”般地變成一種“社會習俗”。一位美妝公司的朋友回憶起在數年前接待了美國總部的大老板,待行程結束後,老板送了禮物以表感謝。“我以為是什麽,打開一看就是一個鑰匙扣,但非常沈。”朋友表示,鑰匙扣始終沒用上,因為“那種鑰匙環是非得要你家的門多得好似唐頓莊園才配用。”這算得上是典型的美國有錢人的送禮習慣。從蒂芙尼的財報來看,其銷售的大本營也是來自美國市場,占比近50%。

當然,蒂芙尼最為人稱道,為公司帶來高利潤的還是鉆石產品。19世紀末,公司通過六爪鑲嵌技術一舉從銀飾商轉變為(美國的)“鉆石之王”。然後,這家公司又成功地在上個世紀40年代捕捉到“一顆鉆石永流傳”的趨勢,以婚慶為賣點,並在這一市場稱雄了半個世紀之久。女生們被植入了結婚就應該要一個蒂芙尼鉆石戒指的定論。

不過現在,市場開始產生微妙的變化。這家百年老店如今面臨的新顧客是出生於千禧一代的人群,性格叛逆又反骨。

 

賓夕法尼亞大學博士後研究員Randy Olson在2015年的時候曾做過一個研究,發現在兩次世界大戰前後,美國人的結婚率都出現激增,但在“大蕭條”時期急劇下降。從較近期的歷史來看,80年代以來美國結婚率開始穩步下降(離婚率也相應下降),而且下降勢頭沒有緩和的趨勢。

換言之,除了本土經濟不景氣,美國人減少禮物預支這一塊兒的預算外,蒂芙尼更擔憂的是,原來的主要顧客,那些來買婚戒的人在變少,人們變得不愛結婚了。

於是蒂芙尼試圖挖掘單身市場,在2014年推出了針對都市女性自購需求的T系列,希望搶占這部分市場。遺憾的是,盡管品牌為此投入大筆營銷費用,該系列卻一直不溫不火,沒有產出期望中的“爆款”。一手打造該系列的設計總監隨後黯然離職。

相對於蒂芙尼等珠寶品牌處於業績受挫,潘多拉珠寶(Pandora)猶如一匹黑馬。潘多拉珠寶主打的手鏈與蒂芙尼的銀制產品在價格上形成正面競爭,公司近年來的業績可謂節節攀升, 2016財年實現總營收202.81億丹麥克朗,同比增長21%;凈利潤為60.25億丹麥克朗,同比增長64%。

但生意百無禁忌,2015年,蒂芙尼終於打起來同性結婚的主意,推出了一組同性婚戒,或是太過於小眾,兩年過去,似乎也沒有掀起什麽大波大浪。

上一輩對於訂婚、結婚、結婚紀念的認真勁頭在這一代人里逐漸消失了。越來越少的人會在重要的紀念日里去店里消費、更換鉆戒。作為蒂芙尼這樣的巨頭或許只能耐心等待下一個黃金時代的出現。

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